第一篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款資料

經(jīng)營性物業(yè)貸款所需資料

1、借款人資料

? 工商行政管理局簽發(fā)的營業(yè)執(zhí)照

? 組織機(jī)構(gòu)代碼證

? 貸款卡及密碼

? 公司章程

? 驗(yàn)資報(bào)告

? 董事名單

? 合資公司合同（如有）

? 過去三年經(jīng)注冊會計(jì)師審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表（含現(xiàn)金流量表）及近期財(cái)務(wù)報(bào)表

? 公司簡介

? 董事會同意貸款及提供物業(yè)抵押的董事會決議

2、房產(chǎn)抵押物資料

? 國有土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證(或四證)

? 項(xiàng)目情況簡要介紹

? 承租人情況簡要介紹

? 租金收益情況明細(xì)(出租合同明細(xì)表)

? 抵押房產(chǎn)明細(xì)(座落、面積、估價(jià))

.房產(chǎn)照片

第二篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款須知

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)須知

一、經(jīng)營性物業(yè)的定義

經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營的經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營利潤穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、綜合收益好的商業(yè)或工業(yè)營業(yè)用房，包括寫字樓（甲級及以上）、賓館酒店（四星級及以上）、商場、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等物業(yè)形式。

二、經(jīng)營性物業(yè)貸款

經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向借款人發(fā)放的、以其所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為還本付息主要來源的抵押貸款。

三、經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途

1、借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金或其他經(jīng)營許可范圍內(nèi)合理的經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金；

2、置換借款人用于建造或購置經(jīng)營性物業(yè)的銀行、股東、關(guān)聯(lián)公司借款等負(fù)債性資金。

四、經(jīng)營性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入

1、借款人為依法注冊登記的企業(yè)法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)位于城市中心繁華地段，已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營，并對該物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)（即擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證）。

2、借款人在我行開立結(jié)算賬戶，無不良信用記錄，我行信用評級8級及以上；

3、借款人凈資產(chǎn)5000萬元以上（含）；

4、商業(yè)用房建筑面積8000平米及以上，運(yùn)營期限未到2年的，最近一年出租率須達(dá)70%以上；

5、承租人須在我行開立結(jié)算賬戶，其存款、結(jié)算、POS機(jī)收單須在我行辦理；

6、借款人同意與銀行簽訂物業(yè)經(jīng)營資金監(jiān)管協(xié)議，承諾用于抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對所抵押物業(yè)的經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管。

五、我行授信方案

1、授信額度：流動資金貸款主要用于經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修及其他經(jīng)營性周轉(zhuǎn)資金的，貸款額度不超過實(shí)際資金需求；固定資產(chǎn)貸款主要用于置換第三方負(fù)債，貸款額度不超過擬置換資金金額。兩者可綜合授信，但最高不超過所抵押物業(yè)評估價(jià)值的70%。

2、授信期限：根據(jù)資金用途合理設(shè)定流貸期限，一般不超過3年，額度可循環(huán)使用；根據(jù)物業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流設(shè)定固貸期限，一般不超過5年，固貸為一次性額度，分期還款。

六、需提供資料

1、借款人基本資料；

2、借款人董事會或股東會同意借款、并同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的授權(quán)；

3、經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；

4、借款人對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；

5、我行要求提供的其他資料。

第三篇：中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條 為拓展優(yōu)質(zhì)信貸市場，規(guī)范和促進(jìn)我行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會有關(guān)規(guī)定和我行相關(guān)制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。

第三條 發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。

第二章

貸款對象和用途

第四條 貸款對象。借款人必須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，已投入商業(yè)運(yùn)營，并對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)。

第五條 貸款用途。經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價(jià)值中的增值資金，物業(yè)在經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金，置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。

第三章

貸款條件和申請資料

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備的基本條件：

1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；

2.產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好； 3.屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

4.所有者權(quán)益在8000萬元（含）以上；

5.主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實(shí)力較強(qiáng)； 6.擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證； 7.董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

8.同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管； 9.中國農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)須具備的基本條件：

1.經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營；

2.地理位置優(yōu)越，物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐的經(jīng)營性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬；

3.賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為四星級（含）以上或雖未取得星級認(rèn)證但按四星級（含）以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件；

4.工業(yè)和倉儲用房類物業(yè)的用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉儲用房及相關(guān)配套設(shè)施等，物業(yè)面積不小于5萬平方米；

5.經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。第七條 貸款申請資料。

借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

（一）借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供開發(fā)資質(zhì)等級證書；

（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營性物業(yè)抵押的決議；

（五）經(jīng)會計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（六）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、合法有效的房產(chǎn)所有權(quán)證等權(quán)屬證明文件；

（七）經(jīng)營性物業(yè)對外出租的有關(guān)協(xié)議、合同以及其他對現(xiàn)金流有重大影響的文件與資料；

（八）物業(yè)經(jīng)營方或主要承租人的經(jīng)營、財(cái)務(wù)等資料；

（九）中國農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章

貸款額度、期限、利率和科目

第八條 貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時(shí)應(yīng)綜合考慮物業(yè)的評估價(jià)值，貸款額度最高不超過抵押物評估價(jià)值的70%。

第九條 貸款期限。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應(yīng)綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經(jīng)營期限，也不得超過物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。按照中國農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)利率政策執(zhí)行。第十一條 貸款科目。經(jīng)營性物業(yè)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目中核算反映。

第五章

貸款擔(dān)保方式

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物業(yè)抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方以及借款人法定代表人或其實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

第十三條 對能夠辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)的，應(yīng)按照規(guī)定辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押。

第十四條 非工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價(jià)值的70%，工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔(dān)保額度不得超過抵押物評估價(jià)值的60%。

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押必須在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權(quán)人，辦理抵押物登記時(shí)須提供抵押物房產(chǎn)證、借款合同和抵押合同等相關(guān)材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權(quán)消滅并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保，對于可通過設(shè)定我行為第二順位抵押權(quán)人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)保可不作要求。

第十六條 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

第十七條 為確保工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應(yīng)要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施一并抵押。

第六章

貸款調(diào)查和評估

第十八條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的調(diào)查主要包括合法性調(diào)查、安全性調(diào)查和效益性調(diào)查。調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效、貸款證（卡）是否真實(shí)有效并經(jīng)過年檢。

（二）物業(yè)的權(quán)屬狀況。物業(yè)是否經(jīng)竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況。

（三）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務(wù)，導(dǎo)致我行屆時(shí)無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。

（四）租約情況。調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。

（五）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

（六）物業(yè)在當(dāng)?shù)赝愂袌龅母偁巸?yōu)劣勢情況，其經(jīng)營收益、轉(zhuǎn)讓價(jià)值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內(nèi)的預(yù)期變化趨勢。

（七）貸款用途、金額、期限、還款計(jì)劃是否合理，是否與物業(yè)的經(jīng)營特征相符。

（八）貸款期內(nèi)借款人的經(jīng)營計(jì)劃和重大投資計(jì)劃，及其對物業(yè)經(jīng)營的影響。

（九）對于采用綜合還款方式的，要重點(diǎn)調(diào)查借款人的整體經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)管理水平和資產(chǎn)營運(yùn)能力，收入、利潤來源和現(xiàn)金流情況；借款人除租金收入外的其他經(jīng)營收入來源，企業(yè)是否具備綜合還款能力。

第十九條 貸款評估應(yīng)重點(diǎn)評估以下內(nèi)容：

（一）借款人評價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。

（二）抵押物評價(jià)：包括抵押物的出租經(jīng)營情況、實(shí)際建造或購置成本、市場價(jià)值情況、變現(xiàn)能力等。

（三）償債能力評價(jià)：包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測、現(xiàn)金流量預(yù)測及償債能力預(yù)測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進(jìn)行評價(jià)，經(jīng)營收入應(yīng)扣除定期大修和日常維護(hù)成本。

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押物價(jià)值評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在9％—10％范圍內(nèi)。對于同時(shí)滿足以下條件的客戶，出于同業(yè)競爭需要，折現(xiàn)率取值最低可放寬到7%：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

第七章

貸款審查、審批、發(fā)放和償還

第二十一條 對經(jīng)營性物業(yè)貸款的審查和審批按總行相關(guān)制度辦法執(zhí)行。

第二十二條 貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，需明確我行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限。物業(yè)保險(xiǎn)可采用一次性購買或按為單位分期購買方式，采用按為單位分期購買的，借款人要與保險(xiǎn)公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險(xiǎn)期限的連續(xù)性。

第二十三條 經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款合同中要補(bǔ)充明確以下內(nèi)容：

（一）我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求由指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物價(jià)值重新進(jìn)行評估，若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值，我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充抵押物或收回相應(yīng)貸款。

（二）若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容，協(xié)商不成的，我行有權(quán)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。

（三）借款人若連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。

（四）抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)經(jīng)營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務(wù)、贈與或以其他任何方式處置抵押物業(yè)。經(jīng)營行書面同意后，借款人可將抵押物業(yè)變賣，實(shí)現(xiàn)的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于償還我行貸款。

第二十四條 對于經(jīng)營性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實(shí)力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。

第二十五條 還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收入應(yīng)分期落實(shí)。

第二十六條 我行有權(quán)對借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營行應(yīng)就違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第八章貸后管理

第二十七條 借款人應(yīng)與我行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進(jìn)入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行監(jiān)管；一旦借款人未按時(shí)償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償還貸款本息或處置抵押物。

第二十八條 經(jīng)營行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評估方式對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測。

第二十九條 對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時(shí)盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。

第三十條 經(jīng)營行需及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃。

第三十一條 分行和經(jīng)營行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強(qiáng)貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實(shí)際租金收入明顯低于貸款申報(bào)時(shí)水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號時(shí)，經(jīng)營行應(yīng)及時(shí)按要求進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌?bào)告貸款運(yùn)作情況，如遇重大問題，需及時(shí)向?qū)徟袌?bào)告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實(shí)客戶經(jīng)理責(zé)任制。

第九章

貸款差異化管理規(guī)定

第三十二條 對于同時(shí)符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款期限最長可放寬到15年：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項(xiàng)目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌。第三十三條 對于同時(shí)符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在3億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項(xiàng)目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌；

（四）經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過10年。

第三十四條 工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)所在區(qū)域應(yīng)為合法設(shè)立并已通過審核、競爭優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰壹夐_發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。

第三十五條 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款

（一）定義：“房地產(chǎn)開發(fā)貸款+經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，其中開發(fā)貸款用于項(xiàng)目建設(shè)期的資金需求，經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款，對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的，物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。

（二）額度、期限和科目：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項(xiàng)目投資情況確定，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價(jià)值的預(yù)測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過5年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)分別在相應(yīng)科目反映。

（三）授權(quán)、授信規(guī)定：組合貸款不改變現(xiàn)有的授權(quán)、授信體制?？紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限，本著審慎原則，組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款，為避免在授信階段重復(fù)計(jì)算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨(dú)審批授信額度，實(shí)行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。

（四）業(yè)務(wù)運(yùn)作流程：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目時(shí)，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，同時(shí)對經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定相關(guān)提款條件，審批結(jié)束后，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗(yàn)收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

（五）適用條件 1.借款人同時(shí)滿足以下條件：

（1）符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

（3）綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

2.物業(yè)需為開發(fā)后用于出租（或自營）的整體項(xiàng)目或可保持相對完整并可獨(dú)立抵押的整體項(xiàng)目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。

（六）貸款方案確定

借款人須在申請貸款前，明確項(xiàng)目租售計(jì)劃。若項(xiàng)目租售計(jì)劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項(xiàng)目確定組合貸款方案；若項(xiàng)目租售計(jì)劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項(xiàng)目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。

（七）風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.設(shè)定經(jīng)營性物業(yè)貸款提款條件。在對組合貸款進(jìn)行審批時(shí)，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點(diǎn)：

（1）客戶的整體經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況正常，經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況；（2）取得物業(yè)房屋所有權(quán)證書；

（3）物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于60%；

（4）物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息；（5）經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于70%。

2.組合貸款中的經(jīng)營性物業(yè)貸款用途需符合本辦法規(guī)定，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。

3.對于客戶出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)狀況如經(jīng)營情況惡化、經(jīng)營收入及利潤水平遠(yuǎn)低于預(yù)期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息，項(xiàng)目出現(xiàn)建設(shè)期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠(yuǎn)低于評估預(yù)測值等情況，無法達(dá)到組合貸款審批預(yù)設(shè)條件的，應(yīng)及時(shí)中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時(shí)采取以下措施保證開發(fā)貸款安全：

（1）要求借款人調(diào)整經(jīng)營策略，將原計(jì)劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金；

（2）要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款；

（3）要求借款人落實(shí)足額抵押擔(dān)保，對于集團(tuán)性客戶，還應(yīng)增加集團(tuán)或核心公司保證擔(dān)保，落實(shí)貸款第二還款來源。

4.做好前期開發(fā)貸款與后期經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押擔(dān)保銜接工作，對于開發(fā)貸款的抵押權(quán)消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權(quán)設(shè)定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。

第十章

貸款管理特別規(guī)定

第三十六條 對于物業(yè)所有權(quán)人與借款人不一致的，原則上不得發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，但對于同時(shí)滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業(yè)所有權(quán)人作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人，并將物業(yè)所有權(quán)人作為抵押人方式進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)需以個案方式報(bào)總行（房地產(chǎn)信貸部）準(zhǔn)入同意后按相關(guān)權(quán)限和流程運(yùn)作：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

第三十七條 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關(guān)權(quán)限及程序?qū)徟l(fā)放新貸款置換存量貸款：

（一）借款人同時(shí)滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于75%。

（二）存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；

（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房；

（四）與存量貸款發(fā)放時(shí)相比，物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價(jià)值明顯增加；

（五）新貸款超過存量貸款的額度應(yīng)符合本辦法第五條規(guī)定的用途。

第十一章

附

則

第三十八條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條 本辦法下發(fā)后，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》（農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號）和《關(guān)于<中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）>（修訂稿）補(bǔ)充規(guī)定的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕422號）同時(shí)廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四十條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第四篇：經(jīng)營性物業(yè)貸款材料清單

經(jīng)營性物業(yè)貸款材料清單

一、借款申請人證明材料

1、抵押貸款申請暨面談記錄表…………………………………………□份

2、借款申請人及配偶（如有）身份證明及戶口簿復(fù)印件………………□份

3、借款申請人婚姻狀況證明復(fù)印件或借款申請人單身聲明…………□份

4、借款申請人及配偶（如有）收入證明及銀行卡流水賬單（近一年）………………………………□份

5、借款人貸款聲明書（銀行提供）………………………………………□份

6、個人情況簡介

7、個人所經(jīng)營公司（如有）的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、公司賬戶近6個月以上的銀行流水（該項(xiàng)資料對于審批可起重要作用）

二、經(jīng)營性物業(yè)證明材料

1、經(jīng)營性物業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬證明…………………………………………□份

2、經(jīng)營性物業(yè)租賃合同及前6個月的租金收入的相關(guān)佐證…………………………………………………□份

3、三方租金監(jiān)管協(xié)議（銀行提供）………………………………………□份

4、應(yīng)收帳款質(zhì)押協(xié)議（如需）……………………………………………□份

5、保險(xiǎn)單正本復(fù)印件……………………………………………………□份

6、貸款行要求的其他材料………………………………………………□份

7、貸款用途材料……………………………………………………□份

第五篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指通過竣工驗(yàn)收已投入或準(zhǔn)備投入商業(yè)運(yùn)營商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，當(dāng)前或預(yù)期經(jīng)營利潤穩(wěn)定或持續(xù)增長、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業(yè)在經(jīng)營期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和其他合理經(jīng)營資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機(jī)經(jīng)營活動或國家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營項(xiàng)目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經(jīng)營性物業(yè)條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2、屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

3、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門查處或個人受公安機(jī)關(guān)處分等；

5、擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；

6、董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發(fā)生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營收入相符；

2、擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，個人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)具備的基本條件：

1、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合我市規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運(yùn)營或準(zhǔn)備進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營；

2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、農(nóng)村集鎮(zhèn)中心區(qū)、工業(yè)集居區(qū)等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚的繁華地段；

3、經(jīng)營性物業(yè)已使用期限原則上不超過10年；經(jīng)營性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，已投入運(yùn)營且經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經(jīng)營性物業(yè)市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；

6、經(jīng)營性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置；

7、經(jīng)營性物業(yè)必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權(quán)證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時(shí)，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關(guān)文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；

（二）租賃的物業(yè)。須提供真實(shí)的租賃合同原件，出租人的營業(yè)執(zhí)照或身份證；

（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實(shí)的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時(shí)，調(diào)查人應(yīng)在調(diào)查報(bào)告中明確提出不能提供的理由及對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業(yè)用于經(jīng)營的，須提供經(jīng)營主體的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據(jù)借款人經(jīng)營狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價(jià)值的70%，以農(nóng)村地區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價(jià)值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價(jià)值的50%。

第八條 貸款期限。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的還款進(jìn)度確定經(jīng)營性物業(yè)貸款的具體還款期限，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限最長不得超過10年。同時(shí)，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發(fā)布同期同檔基準(zhǔn)利率的1.3倍執(zhí)行。

第五章 貸款的調(diào)查和評估

第十條 申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業(yè)執(zhí)照（副本）；

2、稅務(wù)登記證；

3、組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗(yàn)資報(bào)告，出具董事會決議的企業(yè)還須提供股東大會關(guān)于成立董事會的決議或相關(guān)證明材料；

6、法人代表身份證明，相關(guān)授權(quán)委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當(dāng)期、上年末、同期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；

9、主要發(fā)生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復(fù)只提供一份；

10、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報(bào)告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結(jié)婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業(yè)執(zhí)照）；

2、申請人簡易資產(chǎn)負(fù)債表；

3、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報(bào)告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入（個人收入等）及綜合還款能力進(jìn)行評價(jià);個人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進(jìn)行評價(jià)；

（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實(shí)際建造成本、市場價(jià)值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；

（三）物業(yè)的運(yùn)營時(shí)間，是否屬于開發(fā)建設(shè)期和營運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目；

（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價(jià)值的不足；

（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實(shí)，其內(nèi)容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利等對本行使抵押權(quán)的限制和影響。

同時(shí)，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對抗本行抵押權(quán)，必須對租賃合同備案的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補(bǔ)充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。

第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應(yīng)通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進(jìn)行管理與控制。

第七章 擔(dān)保方式

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時(shí)作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權(quán)人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營實(shí)現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實(shí)現(xiàn)收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項(xiàng)

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時(shí)足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)用于自營的，借款人必須在本行開立結(jié)算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營收支及其他相關(guān)結(jié)算全部通過該結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。

第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對抵押物價(jià)值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)并采取有效風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實(shí)施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實(shí)管理責(zé)任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。

第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。