第一篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：貸款拓展新渠道

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款：房地產(chǎn)貸款拓展新渠道

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是農(nóng)行近年新創(chuàng)的貸款品種，是繼港資東亞銀行推出租約現(xiàn)金流抵押貸款業(yè)務(wù)后，農(nóng)行根據(jù)市場形勢，在內(nèi)資銀行中率先推出的新的信貸產(chǎn)品。本文從經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的推出背景、內(nèi)涵特點、市場前景以及競爭情況分析等多方面入手，闡述當(dāng)前推進(jìn)該項業(yè)務(wù)的必要性和緊迫性。

一、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的定義與由來

（一）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的定義

經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放、以其所擁有或購置的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押、并以其經(jīng)營收入進(jìn)行還本付息的貸款。

經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商務(wù)辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等商業(yè)用房。

（二）東亞銀行租約現(xiàn)金流抵押貸款為農(nóng)行開展經(jīng)營性物業(yè)貸款提供了參照

東亞銀行是香港最大的獨立本地銀行，也是在內(nèi)地分行網(wǎng)絡(luò)較大的外資銀行。在東亞銀行人民幣融資業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)融資是其中一個重要部分。該行自1999年在中國大陸開展商業(yè)抵押貸款（經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款）以來，取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。該行在選擇客戶、物業(yè)和貸款運作模式上受到農(nóng)行的重視和借鑒。

（三）農(nóng)行在內(nèi)資銀行中率先推出了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款

借鑒東亞銀行的成熟做法，農(nóng)行作為金融產(chǎn)品創(chuàng)新，在內(nèi)資銀行中率先推出了經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法，并早在2005年10月下發(fā)了試行辦法進(jìn)行試點。農(nóng)行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款一經(jīng)推出，立即引起了社會廣泛關(guān)注和同業(yè)效仿。工行、建行等多家金額機構(gòu)也積極出招，相繼推出了該項業(yè)務(wù)各自的管理辦法。從他行出臺的辦法來看，與農(nóng)行的管理辦法大同小異，都是效仿和借鑒農(nóng)行辦法，并結(jié)合本行情況做了部分修改。

（四）從準(zhǔn)入條件和基本規(guī)定看，農(nóng)行設(shè)置的門檻較為寬松，為基層經(jīng)營行競爭提供了有利的市場條件。相比普通商品開發(fā)房貸款而言，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款無論是在客戶準(zhǔn)入上還是在項目準(zhǔn)入上，總行規(guī)定的門檻都比較寬松。

二、經(jīng)營性物業(yè)貸款的推出適應(yīng)了市場合理性的資金需求

作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的貸款，該產(chǎn)品的推出適應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展需要。在成熟的市場經(jīng)濟條件下，有實力的大型商業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有長期收益的物業(yè)是普遍現(xiàn)象，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)市場日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)投資價值的日益顯現(xiàn)，越來越多有實力的企業(yè)選擇持有自營。

在此之前，由于沒有與之相適應(yīng)的金融產(chǎn)品，往往造成企業(yè)資金的沉淀和長期占用，對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者來說，資金的效率是低下的，“母雞開始生蛋后反而沒有人給你貸款了”。在這種情況下，經(jīng)營性物業(yè)貸款創(chuàng)造了一個商業(yè)貸款融資的產(chǎn)品，根據(jù)物業(yè)的收入測算項目價值，確定貸款額度和期限，幫助開發(fā)商、大型商業(yè)企業(yè)更有效地經(jīng)營物業(yè)。

我行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款具有期限長、還款靈活、用途廣泛、貸款償還與物業(yè)現(xiàn)金流高度匹配的優(yōu)點，提供了置換自有物業(yè)占用長期資金的手段，有利于化解企業(yè)面臨的“短融長投”的困境。

三、經(jīng)營性物業(yè)貸款具有低風(fēng)險特點

（一）與一般性項目貸款的風(fēng)險比較

與一般意義上的項目貸款比較，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款規(guī)避了從“項目立項”到“項目投產(chǎn)”前可行性論證的市場風(fēng)險。

由于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款要求借款人必須是正常經(jīng)營一年以上，已經(jīng)有穩(wěn)定的租金收入，且未來現(xiàn)金流足以償還銀行貸款本息才能發(fā)放，也就是說經(jīng)營性物業(yè)貸款選擇的對象（物業(yè)）是已經(jīng)被市場證明，可行后才開始發(fā)放的貸款，它規(guī)避了“項目立項”到“項目建成投產(chǎn)”階段的市場風(fēng)險。

通俗地說，經(jīng)營性物業(yè)貸款項目必須是“正在生蛋的雞”，而生產(chǎn)性項目貸款，在貸款發(fā)放時“雞是否能生蛋”尚處于不確定狀態(tài)。

（二）與普通商品房項目貸款的風(fēng)險比較

與普通商品房項目貸款相比較，經(jīng)營性物業(yè)貸款規(guī)避了銷售價格一定幅度回落的風(fēng)險。

以等額本息法為例，由于經(jīng)營性物業(yè)貸款要求借款人等本償還貸款本息，以10年期貸款計算，借款人每隔一年，其貸款本金就減少10%，也就是說貸款發(fā)放后，即便因為市場變化的原因使借款人物業(yè)出租收入每年以10%的速度下滑，對銀行來說，其貸款仍然是安全的。

從理論上講，經(jīng)營性物業(yè)貸款具有抗“租金連續(xù)10年下降，每年下降10%”風(fēng)險能力。因而在對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行項目評估時，一般不做敏感性分析。

（三）與流資貸款的風(fēng)控手段比較

與流動資金貸款比較，經(jīng)營性物業(yè)貸款除期限長、利率高，對銀行貢獻(xiàn)率高外，還強調(diào)和注重了現(xiàn)金流，以租金收取的多少確定貸款額度，通過實行租金收入賬戶的封閉運行，可以更好地控制其信用風(fēng)險。

四、拓展經(jīng)營性物業(yè)貸款具有十分重要的現(xiàn)實意義

（一）有利于抓住商業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展的機遇

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，社會財富不斷積累，政府經(jīng)營城市理念逐步深入，由于商業(yè)地產(chǎn)本身所具有的高利潤特點，一段時間以來，大量的市場游資及外資基金、民間資本選擇購買商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭日益強勁，其投資增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)整體增幅，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場最活躍、最重要的組成部分。

（二）有利于開拓新的房地產(chǎn)按揭領(lǐng)域

當(dāng)前，受宏觀經(jīng)濟影響，普通商品房市場仍然沒有從根本上走出低谷，同時個人住房按揭競爭卻早已白熱化。開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，就能在白熱化的房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)中開辟一塊新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，向優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)持有者提供法人按揭業(yè)務(wù)。

（三）有利于調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)和信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

對企業(yè)資質(zhì)優(yōu)良、物業(yè)經(jīng)營成熟、有多年經(jīng)營經(jīng)驗、租金收入穩(wěn)定的經(jīng)營物業(yè)提供融資，有利于拓展和培育長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營性物業(yè)貸款提高了我行對優(yōu)質(zhì)客戶的服務(wù)水平，具有較強的市場競爭力。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)是一次產(chǎn)品創(chuàng)新，適應(yīng)了市場新形勢，滿足了客戶新需要，具有較大的發(fā)展空間。

（四）有利于拓展長期穩(wěn)定的收益來源

經(jīng)營性物業(yè)貸款期限長、利息收入穩(wěn)定，有利于與優(yōu)質(zhì)客戶建立長期、穩(wěn)定、全面的合作關(guān)系，并能夠深度挖掘優(yōu)質(zhì)客戶的綜合價值。開展經(jīng)營性物業(yè)貸款可通過設(shè)立營業(yè)網(wǎng)點或大客戶服務(wù)中心（樓中銀行）來拓展樓宇內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶，進(jìn)而帶動存款、結(jié)算、銀行卡等業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（五）有利于解決當(dāng)前投放不足的問題

今年以來，受國際金融風(fēng)暴的影響，以及一些行業(yè)的過度炒作及周期性的原因，整體經(jīng)濟增幅減緩。目前國內(nèi)制造業(yè)萎縮，普通商品房市場成交低迷，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域大局初定，同業(yè)競爭激烈。在搶抓基礎(chǔ)領(lǐng)域歷史性機遇的同時，通過積極營銷相對低風(fēng)險的經(jīng)營性物業(yè)貸款，能在一定程度上緩解當(dāng)前投放不足的問題。

五、經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)大有可為

（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款的市場（客戶）資源十分豐富

武漢漢自古商業(yè)發(fā)達(dá)，素有“九省通衢”之稱，近年隨著國家經(jīng)濟重心的轉(zhuǎn)移，武漢匯集了越來越多的大型商業(yè)企業(yè)、寫字樓和高級酒店。以商業(yè)百貨為例，武漢不僅有深市第一家商業(yè)百貨上市企業(yè)，而且目前僅武漢本土的百貨上市企業(yè)，就分別有武漢中商、武漢中百、鄂武商、漢商集團等四家之多。此外，武漢還匯集了新世界、莊勝百貨、群光百貨等多家外來大型商業(yè)企業(yè)和商場。在酒店業(yè)方面，武漢有上千家上規(guī)模星級酒店，如香格里拉、新華諾富特大飯店、瑞雅國際酒店等。

（二）各家銀行對經(jīng)營性物業(yè)貸款同樣處于起步和加速階段

前期由于內(nèi)資銀行在金融產(chǎn)品方面的缺失，各家商業(yè)銀行辦理經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)尚處于起步階段。現(xiàn)階段，雖然多家銀行紛紛覺醒，加快了辦理經(jīng)營性物業(yè)貸款的進(jìn)程，在辦理項目貸款時，均遇到與他行競爭情況，但綜合各方情況來看，目前各家銀行對經(jīng)營行物業(yè)貸款的拓展，也同樣正處于起步和加速階段。

六、當(dāng)前推進(jìn)我行經(jīng)營性物業(yè)貸款有三大迫切要求

（一）抓緊行動已不容耽擱

第一批收割的，往往是最好、最肥的。愈是到后面就愈是骨頭，因此趕在他行入駐前，收割最好的就顯得非常迫切和必要，這既是資產(chǎn)營銷的需要，也是風(fēng)險防范的需要。有市場跡象顯示，經(jīng)過幾年時間的醞釀和發(fā)酵，各內(nèi)資銀行目前已逐漸覺醒，在當(dāng)前金融業(yè)競爭激烈的情形下，已將經(jīng)營性物業(yè)貸款作為核心和重點業(yè)務(wù)在發(fā)展，加快了對武漢市場資源的搶占步伐，因此我行抓緊行動已不容耽擱。

（二）客戶選擇應(yīng)分梯次推進(jìn)

首先是大型商業(yè)企業(yè)的大商場、購物中心，如武漢中商、武漢中百、漢商等本土企業(yè)，以及銀泰百貨、莊勝百貨、群光百貨、新世界百貨等外來大型商業(yè)企業(yè)。

其次是有一定實力的企業(yè)持有的普通商鋪，該類客戶為數(shù)眾多，如洪發(fā)物業(yè)等為數(shù)眾多的中型、非知名企業(yè)持有的商場、商鋪，以及武漢市房地產(chǎn)開發(fā)商普遍持有的、自身開發(fā)的樓宇底商，如果面積較大、地理位置較好、符合條件也應(yīng)拓展。這類客戶以前因持有的物業(yè)，非城市標(biāo)志性建筑準(zhǔn)入較難，現(xiàn)在政策放寬后也應(yīng)積極拓展。

再次就是地理位置較好，出租率較高的高檔寫字樓，如新世界公司寫字樓等。

然后就是武漢市四星級以上賓館酒店，財務(wù)狀況理想的，也應(yīng)積極拓展，但酒店目前總行仍實行目錄制的準(zhǔn)入管理

（三）信貸管理仍不可松懈

雖然經(jīng)營性物業(yè)貸款具有風(fēng)險逐年遞減的先天優(yōu)勢，但風(fēng)險管理仍不能松懈，主要是貸前調(diào)查時對租金收入的真實性要進(jìn)行核實，此外，貸款發(fā)放后的8-10年內(nèi)，經(jīng)營行不能因貸款本金逐年減少而開始釋放抵押物，或釋放對租金收入的歸集，否則抗風(fēng)險能力便被弱化。作者：周小建

發(fā)布時間: 2009-07-21 08:38:10 來源: 中國金融網(wǎng)

第二篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營性物業(yè)是指通過竣工驗收已投入或準(zhǔn)備投入商業(yè)運營商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，當(dāng)前或預(yù)期經(jīng)營利潤穩(wěn)定或持續(xù)增長、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經(jīng)工商行政管理機關(guān)(或主管機關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業(yè)在經(jīng)營期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營項目的資金周轉(zhuǎn)、擴大經(jīng)營規(guī)模和其他合理經(jīng)營資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機經(jīng)營活動或國家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經(jīng)營性物業(yè)條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2、屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

3、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門查處或個人受公安機關(guān)處分等；

5、擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；

6、董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發(fā)生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營收入相符；

2、擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，個人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營性物業(yè)具備的基本條件：

1、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合我市規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運營或準(zhǔn)備進(jìn)入商業(yè)運營；

2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、農(nóng)村集鎮(zhèn)中心區(qū)、工業(yè)集居區(qū)等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚的繁華地段；

3、經(jīng)營性物業(yè)已使用期限原則上不超過10年；經(jīng)營性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，已投入運營且經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經(jīng)營性物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；

6、經(jīng)營性物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力，有利于整體處置；

7、經(jīng)營性物業(yè)必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權(quán)證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經(jīng)營性物業(yè)貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關(guān)文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；

（二）租賃的物業(yè)。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業(yè)執(zhí)照或身份證；

（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調(diào)查人應(yīng)在調(diào)查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權(quán)實現(xiàn)的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業(yè)用于經(jīng)營的，須提供經(jīng)營主體的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據(jù)借款人經(jīng)營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價值的70%，以農(nóng)村地區(qū)經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過房產(chǎn)評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據(jù)物業(yè)項目的還款進(jìn)度確定經(jīng)營性物業(yè)貸款的具體還款期限，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發(fā)布同期同檔基準(zhǔn)利率的1.3倍執(zhí)行。

第五章 貸款的調(diào)查和評估

第十條 申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業(yè)執(zhí)照（副本）；

2、稅務(wù)登記證；

3、組織機構(gòu)代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業(yè)還須提供股東大會關(guān)于成立董事會的決議或相關(guān)證明材料；

6、法人代表身份證明，相關(guān)授權(quán)委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當(dāng)期、上年末、同期財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；

9、主要發(fā)生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復(fù)只提供一份；

10、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結(jié)婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業(yè)執(zhí)照）；

2、申請人簡易資產(chǎn)負(fù)債表；

3、經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評估應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入（個人收入等）及綜合還款能力進(jìn)行評價;個人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進(jìn)行評價；

（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；

（三）物業(yè)的運營時間，是否屬于開發(fā)建設(shè)期和營運初期等高風(fēng)險階段的項目；

（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價值的不足；

（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實，其內(nèi)容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利等對本行使抵押權(quán)的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對抗本行抵押權(quán)，必須對租賃合同備案的真實性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。

第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應(yīng)通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進(jìn)行管理與控制。

第七章 擔(dān)保方式

第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。

第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權(quán)人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實現(xiàn)時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營實現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現(xiàn)收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經(jīng)營性物業(yè)用于自營的，借款人必須在本行開立結(jié)算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營收支及其他相關(guān)結(jié)算全部通過該結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃，現(xiàn)金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。

第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對抵押物價值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應(yīng)及時預(yù)警風(fēng)險并采取有效風(fēng)險控制措施。

第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時掌握項目租售情況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責(zé)任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。

第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第三篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款指導(dǎo)意見

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見

（試行）

第一章 總 則

第一條 依據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》、“三個辦法一個指引”、《我行公司授信業(yè)務(wù)管理辦法》、《我行授信押品管理辦法》、《我行授信押品操作細(xì)則》等，特制定《我行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見》（下稱“本指導(dǎo)意見”）。各分行應(yīng)遵照本指導(dǎo)意見，分行自行制定的實施細(xì)則以及國家相關(guān)部門、監(jiān)管機構(gòu)和我行有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。

本指導(dǎo)意見所稱經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指本行向符合條件的法人發(fā)放的，以其合法擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，還款來源包括但不限于抵押物業(yè)的自營、出租等經(jīng)營性收入的貸款。該等經(jīng)營性物業(yè)是指已完成竣工驗收并投入商業(yè)運營、具有獨立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營性現(xiàn)金流量充裕、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)和工業(yè)用房，包括寫字樓、綜合性商業(yè)設(shè)施（商場、商鋪、專業(yè)市場）、四星級（含）以上賓館酒店、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房等。

第二條 本行開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循以下原則：

（一）“統(tǒng)一授信”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)按我行對公客戶一般風(fēng)險業(yè)務(wù)流程審批，納入對該客戶的統(tǒng)一授信管理。

（二）“分級授權(quán)”原則。我行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照

—1— 授信主體區(qū)分為房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同授權(quán)。各分行必須在我行公司授信業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。

（三）“責(zé)權(quán)分明”原則。辦理該業(yè)務(wù)的各環(huán)節(jié)工作人員應(yīng)嚴(yán)格按照部門職責(zé)和分工辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，實施該業(yè)務(wù)的動態(tài)管理和流程控制。

（四）“合規(guī)經(jīng)營”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格進(jìn)行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī)風(fēng)險。

（五）“總量控制”原則。各分行辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)符合我行的信貸政策和有關(guān)調(diào)控管理的規(guī)定。

第二章 基本準(zhǔn)入條件

第三條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款人應(yīng)是經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)、當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核準(zhǔn)登記并發(fā)給《企（事）業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、實行獨立經(jīng)濟核算、具有法人資格的實體，并具備以下基本準(zhǔn)入條件：

（一）借款人具備與抵押的經(jīng)營性物業(yè)相關(guān)的自營、出租等經(jīng)營許可范圍。

（二）近三年的經(jīng)營和財務(wù)狀況良好，管理規(guī)范，具備還本付息能力。如果借款人為新成立的企業(yè)，其母公司應(yīng)符合該項條件。

（三）借款人及其母公司或?qū)嶋H控制人以往資信情況良好，— —2 無不良記錄。

第四條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應(yīng)滿足以下基本條件：

（一）該項抵押物業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定的自營收入或租金收入。在貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現(xiàn)金流可覆蓋我行貸款本息。

如果借款人是我行的戰(zhàn)略客戶，貸款期內(nèi)從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現(xiàn)金流應(yīng)能覆蓋我行貸款本息的80%以上。同時要求必須先落實其他補充還款來源，確保按期足額還款。

如貸款期內(nèi)抵押物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)為銷售，需將銷售方案報原授信審批機構(gòu)審批。原則上，如銷售款或申請人其他自籌資金能夠按照足額償還我行貸款本息的，可同意銷售，但必須在注銷抵押登記前足額償還我行貸款；如無法足額償還全部貸款本息，則須重新上報審批授信方案。

（二）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人為同一法人的，借款人須書面承諾抵押物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等業(yè)務(wù)在我行辦理，并接受我行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的監(jiān)管。借款人須在我行開立銷售收入/租金收入等監(jiān)管賬戶，簽訂最高額質(zhì)押合同和應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議，并在人行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)中進(jìn)行登記公示，確保貸款期內(nèi)借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得的收入全部質(zhì)押給我行。

貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營取得的相關(guān)收入均須進(jìn)入

—3— 監(jiān)管賬戶管理，所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現(xiàn)金流必須優(yōu)先用于歸還我行貸款。

（三）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營人非同一法人的，經(jīng)辦機構(gòu)須詳細(xì)核實委托經(jīng)營方式、委托經(jīng)營期限、經(jīng)營收入管理和分配等，確保貸款期內(nèi)經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營模式的穩(wěn)定，確保產(chǎn)權(quán)人（借款人）從抵押物業(yè)取得的所有收入按前述第五條第二款要求執(zhí)行。

產(chǎn)權(quán)人（借款人）和經(jīng)營人須同時承諾，抵押物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)發(fā)生變動（包括但不限于轉(zhuǎn)讓、投資、質(zhì)押、股東變動等），須經(jīng)原授信審批機構(gòu)審核同意或提前結(jié)清貸款。

（四）針對抵押物業(yè)設(shè)立的抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、收入賬戶監(jiān)管等事項，必須告知全部承租人和經(jīng)營人。

（五）抵押物業(yè)應(yīng)辦理相關(guān)財產(chǎn)保險，保險第一受益人為我行。

（六）如果組成銀團貸款，應(yīng)按《我行銀團貸款業(yè)務(wù)管理辦法（2010年版）》操作。

（七）滿足我行規(guī)定的其他貸款條件。

第三章 貸款用途、期限和利率

第五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款只能用于借款人經(jīng)營范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，必須符合國家法律法規(guī)和相關(guān)行政主管部門、監(jiān)管機構(gòu)以及我行的各項制度和規(guī)定，不得流入違規(guī)領(lǐng)域。

第六條 借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，貸款只能用于抵押物 — —4 業(yè)除資本金以外的建設(shè)投入，資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的要求。如該項建設(shè)投入已由銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款解決的，則貸款資金可以用于替換抵押物業(yè)建設(shè)前期除資本金以外的銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款。其中用于償還股東（關(guān)聯(lián)方）借款的貸款資金，嚴(yán)禁被股東（關(guān)聯(lián)方）用于支付土地出讓金或其他違規(guī)領(lǐng)域。

第七條 合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最長不超過10年，按現(xiàn)金流測算情況制定合理的分期還款計劃（爭取均衡還款），至少每半年還款一次。

第八條 貸款利率按我行相關(guān)規(guī)定和市場價格確定。

第四章 抵押物

第九條 借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時，應(yīng)提供與抵押物業(yè)相關(guān)的批文、產(chǎn)權(quán)證、資金投入證明、相關(guān)合同、審計報表、物業(yè)出租和其他經(jīng)營收入證明等各項資料。

抵押物業(yè)需具備以下條件：

（一）抵押物業(yè)必須已完成竣工驗收，并已投入商業(yè)運營，其剩余使用期限原則上不少于15年。

（二）抵押物業(yè)已取得或能夠取得獨立的房屋所有權(quán)證和對應(yīng)的土地使用權(quán)證（兩證合一地區(qū)的房屋所有權(quán)證須包含對應(yīng)的土地使用權(quán)）。抵押物業(yè)土地使用權(quán)須為出讓方式取得，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人一致。抵押物業(yè)實際用途與土地規(guī)劃、建筑規(guī)劃用途一致。

—5—

（三）抵押物業(yè)須位于我行機構(gòu)所在城市、成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)，狀況良好，可單獨處臵，具有良好的變現(xiàn)能力。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房除滿足上述條件外，還必須位于經(jīng)國家有權(quán)審批部門批準(zhǔn)設(shè)立的國家級和省級開發(fā)區(qū)內(nèi)。

第十條 放款前已取得房屋所有權(quán)的，須辦妥房屋所有權(quán)（含對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記后方能放款，抵押率按我行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

如放款前未取得房屋所有權(quán)證，在滿足以下四項條件的前提下，可先辦理在建工程（含對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記，并在我行允許的期限（應(yīng)不超過當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定的辦證期限）內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)抵押登記。授信審批機構(gòu)應(yīng)在授信批復(fù)中對我行所能接受的房屋所有權(quán)抵押登記辦理期限予以明示。

可先辦理在建工程抵押登記須滿足的四項前提條件為：

（一）抵押物業(yè)符合前述第十條第一、二款之規(guī)定；

（二）當(dāng)?shù)乜赊k理完善的在建工程抵押登記；

（三）在建工程抵押轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)抵押的過程中無懸空期；

（四）抵押物業(yè)辦理房屋所有權(quán)證所需支付的稅費已全部支付完畢。

放款前未取得房屋所有權(quán)證，且不能滿足上述四項條件的物業(yè)，不得接收為我行抵押物。

第十一條 抵押物業(yè)須由我行認(rèn)可的獨立第三方房產(chǎn)評估公司出具評估報告，確定抵押物業(yè)的價值。

— —6 第十二條 分行應(yīng)對抵押物實地走訪，了解周邊市場環(huán)境和商業(yè)氛圍，現(xiàn)場檢查抵押物業(yè)的經(jīng)營和使用情況，判斷評估價值是否合理及可變現(xiàn)能力。對評估價值虛高、變現(xiàn)能力弱的，應(yīng)審慎接受為我行抵押物業(yè)。

第十三條 調(diào)查抵押物業(yè)未付款項，對有未付土地費用、取得產(chǎn)權(quán)所需應(yīng)付未付稅費、應(yīng)付未付工程款（未到期的質(zhì)量保證金除外）等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

第十四條 對有未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)進(jìn)行改建、超建或未按規(guī)劃使用等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

調(diào)查抵押物業(yè)是否有司法限制，對有已被抵押給第三方、依法查封、扣押或監(jiān)管等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

第十五條 貸款期間，根據(jù)抵押物業(yè)實際情況制定合理的定期回訪制度。對市場價值下跌明顯的抵押物業(yè)，應(yīng)要求借款人追加其他足額有效的擔(dān)保方式或加速歸還我行貸款。

第十六條 對抵押物管理未提及的相關(guān)要求，按照《我行授信押品管理辦法》和《我行授信押品操作細(xì)則》執(zhí)行。

第五章 附 則

第十七條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)流程、審批授權(quán)、放款操作、貸后管理、各崗位職責(zé)分工等均按我行公司授信業(yè)務(wù)現(xiàn)行各項規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 對于本指導(dǎo)意見中未盡事宜，各分行應(yīng)在本管理辦法的框架內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理制度和市場特點，制定具體的

—7— 實施細(xì)則。

第十九條 本指導(dǎo)意見由我行股份有限公司制定、解釋和修訂，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

— —8

第四篇：光大銀行零售經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款

光大銀行零售經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款

零售經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指我行向持有經(jīng)營性物業(yè)的自然人或企業(yè)法人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)抵押并以該物業(yè)租賃收入作為主要還款來源的人民幣貸款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份證件、戶籍及婚姻狀況證明；

2、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、須為擬抵押經(jīng)營性物業(yè)的所有人，對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有處置權(quán)；

4、同意在我行開立租賃收入監(jiān)管賬戶（即約定還款賬戶）并授權(quán)我行從監(jiān)管賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費用。同時，同意我行對其監(jiān)管賬戶中不少于三個月的（若按季還款，不少于四個月的；按半年還款，不少于五個月的）還款本息金額進(jìn)行凍結(jié)；

5、用款企業(yè)（如有）須滿足法人借款人的相關(guān)規(guī)定；

6、我行要求的其他條件。

（二）法人借款人

1、具有固定經(jīng)營場所，能夠提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和年檢證明；從事行業(yè)如需政府部門批準(zhǔn)的須經(jīng)政府有權(quán)部門核準(zhǔn)；

2、經(jīng)營管理規(guī)范，近幾年未發(fā)現(xiàn)重大違規(guī)經(jīng)營事項；信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、有中國人民銀行貸款卡，資信狀況較好，近兩年貸款卡征信無不良記錄且當(dāng)期無逾期貸款或墊款；

4、能夠出具股東（或董事會）有效決議及簽字樣本，同意將其持有的經(jīng)營性物業(yè)抵押給我行；

5、同意在我行開立租賃收入監(jiān)管賬戶（即約定還款賬戶）并授權(quán)我行從監(jiān)管賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費用。同時，同意我行對其監(jiān)管賬戶中不少于三個月的（若按季還款，不少于四個月的；按半年還款，不少于五個月的）還款本息金額進(jìn)行凍結(jié)；

6、其法定代表人須滿足自然人借款人的相關(guān)規(guī)定；

7、我行要求的其他條件。抵押經(jīng)營性物業(yè)具備的基本條件 商業(yè)營業(yè)用房

1.已竣工驗收合格，并取得房地產(chǎn)所有權(quán)證明；

2.屬于成熟大型社區(qū)的底商或社區(qū)商鋪、位置較好的臨街商鋪；或已經(jīng)營多年并形成良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)街商鋪；

3.臨街商鋪、底商或社區(qū)商鋪已投入經(jīng)營時間需在1年以上，商業(yè)街商鋪投入經(jīng)營時間需在3年以上； 4.房產(chǎn)為獨立間隔式或獨棟商鋪； 5.房齡不超過25年；

6.優(yōu)先選擇金融機構(gòu)及電信經(jīng)營網(wǎng)點、國內(nèi)外知名連鎖品牌等租賃相對穩(wěn)定的，未出現(xiàn)長期空置的商業(yè)營業(yè)用房；

7.抵押房產(chǎn)需與我行經(jīng)辦網(wǎng)點在按行政區(qū)域劃分的同一城市內(nèi)； 8.房產(chǎn)證用途為辦公，實際用途為商業(yè)的物業(yè)底層（不超過三層）視為商業(yè)營業(yè)用房業(yè)務(wù)處理；

9.嚴(yán)禁敘作土地用途為工礦倉儲、租賃的，房產(chǎn)證上用途為廠房的，以及用于涉嫌“黃、賭、毒”等具有社會不良影響的洗浴、歌舞等的商業(yè)營業(yè)用房業(yè)務(wù)。

10.土地獲取方式原則上應(yīng)為出讓形式。對于土地性質(zhì)為劃撥的，在同時滿足以下條件的前提下方可辦理：

（1）房產(chǎn)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)地處市區(qū)較中心位置；（2）須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門征詢確認(rèn)可進(jìn)行上市交易；（3）在計算抵押率時，在房產(chǎn)價值中扣除土地出讓金；（4）在我行預(yù)存不低于土地出讓金額的保證金。

貸款用途

歸還他行未結(jié)清貸款本息；或可提供資金用途證明材料的，且現(xiàn)行法律法規(guī)及國家有關(guān)政策未明確禁止的正常用途。

授信金額及抵押率

（一）授信金額

1、自然人借款人單筆貸款金額/額度授信原則上不超過5000萬元；企業(yè)的股東或法定代表人在企業(yè)法人作為共同借款人的前提下，采用企業(yè)所有的物業(yè)抵押擔(dān)保的，可申請不高于人民幣3000萬元的個人經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款；

2、房產(chǎn)為商業(yè)營業(yè)用房的，單筆貸款及額度授信項下所有提用貸款的還款本息總額不超過抵押物業(yè)預(yù)測租金收入總額剔除由借款人（出租人）交納的物業(yè)管理費及營業(yè)稅后的85%。

（二）抵押率

抵押物業(yè)價值應(yīng)采取正式評估，評估機構(gòu)須選擇我行指定的評估公司。一般商業(yè)房產(chǎn)的抵押率不超過50%。

授信期限

授信或貸款期限最長不超過12年。

還款方式

還款方式包括按月（季）等額本息及等額本金、按月還息按季（半年）還本六種（按月還息按半年還款的貸款期限＞6個月）。采用按月還息按半年還本的還款方式須滿足租金支付頻率與還款頻率一致且與承租人須簽訂《三方租金監(jiān)管協(xié)議》。

提款方式

單筆貸款可采取分次提款的方式放款，但須在六個月內(nèi)提完款項。借款人在申請及簽訂借款合同時須明確分次提款的貸款用途及提款金額，并在貸款審批通過及授信條件落實完畢后，即進(jìn)行首次提款。

第五篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款申請書文本

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款申請書文本

1、公司簡介

A、包括注冊資金、股東及持股比例；

B、屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；

C、公司或控股股東簡介。

2、經(jīng)營性物業(yè)概況

A、經(jīng)營性物業(yè)地理位置；

B、經(jīng)營性物業(yè)等級，酒店、賓館類星級，寫字樓等級，百貨類物業(yè)面積，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)分別進(jìn)行說明；

C、經(jīng)營性物業(yè)定位，出租情況包括出租率、租賃合同的租期、租金水平。整體經(jīng)營情況及現(xiàn)金流情況；

3、貸款要求

A、申請貸款金額、期限、用途；

B、用款計劃。

4、抵押和擔(dān)保的具體措施

A、說明用於本次抵押貸款的物業(yè)名稱和面積、實際建造成本、評估價值；

B、如果物業(yè)已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機構(gòu)名稱、名稱和面積、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，項目方運用過橋資金還清原來欠款。資金方不作第二順位抵押權(quán)人。

C、擔(dān)保措施

5、還貸方案

A、還款方式；

B、還款計劃等。

6、情況說明

A、公司或有負(fù)債及對外擔(dān)保情況說明；

B、未決訴訟情況說明。