第一篇：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告規(guī)范問題的研究

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告規(guī)范問題的研究

一、資產(chǎn)評(píng)估的目的與意義

(一)資產(chǎn)評(píng)估概述

資產(chǎn)評(píng)估是指委托人委托評(píng)估機(jī)構(gòu),由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的狀況,按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,采用科學(xué)的評(píng)估方法,評(píng)定、估算資產(chǎn)價(jià)值的行為,其目的是為該項(xiàng)資產(chǎn)的交易等行為提供價(jià)值參考依據(jù)。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是從1989年大連煉鐵廠中外合資項(xiàng)目開始的。近年來在黨中央、國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作取得了顯著的成績(jī),資產(chǎn)評(píng)估業(yè)已同律師業(yè)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)并列成為我國(guó)社會(huì)公認(rèn)的三大中介性服務(wù)行業(yè)。

(二)資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估的目的就是資產(chǎn)評(píng)估這一行為所要達(dá)到的目標(biāo)和結(jié)果。一般有特定目的和一般目的之分。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的主要是維護(hù)資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益,并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價(jià)值,正確評(píng)估資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成果和實(shí)績(jī)。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的是指對(duì)某項(xiàng)具體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所要達(dá)到的具體目標(biāo)和結(jié)果,這是每項(xiàng)具體評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。

(三)資產(chǎn)評(píng)估的意義

資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)對(duì)特定資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀況和價(jià)值進(jìn)行全面系統(tǒng)地評(píng)定和估算工作。搞好資產(chǎn)評(píng)估,對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì),深化改革和對(duì)外開放,促進(jìn)資產(chǎn)合理節(jié)約使用和優(yōu)化配置,保障資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益,具有十分重要的意義。表現(xiàn)在:一是有利于財(cái)政部門進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能。改變重微觀、重審批,輕宏觀、輕規(guī)范的現(xiàn)象,集中精力執(zhí)行政策,加強(qiáng)監(jiān)督,既可提高行政效率,又能改進(jìn)工作作風(fēng),加強(qiáng)廉政建設(shè)。二是有利于評(píng)估行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。借鑒國(guó)際慣例,評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員直接對(duì)評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任,這必然要求中介機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估、規(guī)范自身行為。三是有利于中介機(jī)構(gòu)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高工作質(zhì)量。

二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估最初是為國(guó)有經(jīng)濟(jì)服務(wù)的,其主要目的是防止國(guó)有資產(chǎn)流失,對(duì)涉及國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的評(píng)估結(jié)果由國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行最終確認(rèn)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展,各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和行為更加頻繁并日趨復(fù)雜,為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,社會(huì)各界對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需求不斷增加,從而一定程度上推動(dòng)了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

盡管如此,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè),仍然是一個(gè)新興的行業(yè),同初級(jí)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一樣不是十分成熟。它的發(fā)展也不是一帆風(fēng)順的,經(jīng)歷了自身所有制的改變,與國(guó)有資產(chǎn)管理部門(財(cái)政部門)脫離、改制后,由原來的事業(yè)單位成為中介組織,成立了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì),是具有獨(dú)立性的社會(huì)團(tuán)體組織。又經(jīng)歷了與中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)合并與分離的過程,最終重新成立中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。目前獨(dú)立的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所相對(duì)較少,多數(shù)情況是注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所兼營(yíng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。這樣的局面和形勢(shì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的未來發(fā)展是十分不利的,很難形成資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的高效運(yùn)行機(jī)制。

三、資產(chǎn)評(píng)估中存在的問題

(一)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)不統(tǒng)一

目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理體制不完善,主要表現(xiàn)為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的自主獨(dú)立性不強(qiáng),相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)依賴于政府部門,成為政府部門的創(chuàng)收單位,同時(shí)利用政府部門的行政權(quán)力從事評(píng)估活動(dòng)。這種情況使評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員過分依賴行政權(quán)力的保護(hù),而不去考慮以提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和評(píng)估工作質(zhì)量來參與競(jìng)爭(zhēng)。一旦脫離行政保護(hù),評(píng)估機(jī)構(gòu)將無法在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存。

(二)法律調(diào)控力度不夠

目前我國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)管理法規(guī)已有300多項(xiàng),它們的頒布實(shí)施對(duì)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理起到了積極的作用。但是由于部門法規(guī)過多,導(dǎo)致立法質(zhì)量下降,法律的權(quán)威性不夠,特別是法規(guī)間的沖突,使得法律秩序混亂。給資產(chǎn)評(píng)估管理帶來了混亂,使資產(chǎn)評(píng)估管理工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范。

(三)評(píng)估機(jī)構(gòu)職責(zé)不分明

按規(guī)定,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托后應(yīng)該到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)真核實(shí),并對(duì)涉及的全部資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債進(jìn)行評(píng)估,資產(chǎn)管理部門應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)并確認(rèn)評(píng)估結(jié)果。在實(shí)際工作中,一些資產(chǎn)占有單位故意隱瞞實(shí)情,評(píng)估機(jī)構(gòu)不到現(xiàn)場(chǎng),僅按評(píng)估委托人意愿弄虛作假,或者評(píng)估管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)驗(yàn)證走過場(chǎng),但對(duì)評(píng)估違規(guī)行為聽之任之。這些現(xiàn)象的存在,與資產(chǎn)評(píng)估管理體制不合理、管理無序、監(jiān)督不力有著很大的關(guān)系。

(四)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)專業(yè)素質(zhì)不高

在當(dāng)前的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)隊(duì)伍中,有相當(dāng)一部分執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),職業(yè)道德差。有的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)單純追求收入,忽視執(zhí)業(yè)質(zhì)量,甚至出具虛假報(bào)告,合謀作弊,隨意泄露機(jī)密,滿足委托人的不合理要求。這些既違背了資產(chǎn)評(píng)估的公正原則,又損害了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的社會(huì)形象,影響了資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的健康發(fā)展。

(五)評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)問題

在對(duì)當(dāng)前中小型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估中,評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)難比較普遍。一方面是由于大多數(shù)中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較差,對(duì)支付評(píng)估費(fèi)感到負(fù)擔(dān)不了;另一方面中小企業(yè)的評(píng)估工作一般是由政府組織進(jìn)行,被評(píng)估單位對(duì)評(píng)估的意義在認(rèn)識(shí)上有差距,因此對(duì)評(píng)估工作不積極。這些使評(píng)估機(jī)構(gòu)感到收費(fèi)難,有的甚至收不到評(píng)估費(fèi),影響了執(zhí)業(yè)人員的積極性,不利于評(píng)估工作的開展。

(六)評(píng)估后續(xù)教育存在一定缺陷和不足

資產(chǎn)評(píng)估師的后續(xù)教育是評(píng)估行業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估師后續(xù)教育在短短的十余年間取得了令人矚目的成績(jī),但由于發(fā)展時(shí)間短,在教育體系、形式、內(nèi)容及實(shí)施等方面尚存在一定缺陷和不足,不能取得應(yīng)有效果和發(fā)揮應(yīng)有的作用。

四、解決問題的幾點(diǎn)對(duì)策

(一)統(tǒng)一管理體制,增強(qiáng)獨(dú)立性

制定權(quán)威、統(tǒng)一的資產(chǎn)評(píng)估管理法規(guī),嚴(yán)格執(zhí)法,從根本上解決政出多門,各行其是,行政干預(yù)、管理混亂的問題。在管理工作中,要堅(jiān)持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一政策,堅(jiān)持資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格的統(tǒng)一審批確認(rèn),堅(jiān)持評(píng)估項(xiàng)目的統(tǒng)一立項(xiàng)和確認(rèn)程序,堅(jiān)持資產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),逐步消除政出多門的資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)象,增強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的獨(dú)立性,使我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)得以健康發(fā)展。

(二)制定新法,加大調(diào)控力度

制定有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)制度,根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估工作發(fā)展的需要,修訂《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》,適時(shí)制訂和出臺(tái)《資產(chǎn)評(píng)估管理法》, 規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估的立項(xiàng)范圍、立項(xiàng)要求、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法的選用原則以及資產(chǎn)評(píng)估的法律責(zé)任等。從法律層次上理順資產(chǎn)評(píng)估的管理體制,明確國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門的行政監(jiān)督主體地位和資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的行業(yè)主管地位。同時(shí)各部門根據(jù)政策從嚴(yán)審批,還要加大監(jiān)查和執(zhí)法力度,嚴(yán)肅查處違反政策的單位和個(gè)人,使資產(chǎn)評(píng)估業(yè)保持良好的秩序。

(三)建立完善監(jiān)控體系,明確各自職責(zé)

強(qiáng)化資產(chǎn)評(píng)估管理部門的過錯(cuò)追究制,防止相關(guān)人員玩忽職守、不負(fù)責(zé)任或與被評(píng)估單位勾結(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在有力監(jiān)督的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步明確各個(gè)部門的職責(zé),讓每一個(gè)部門,每一個(gè)評(píng)估人員知道自己的職責(zé)所在。只有這樣才能從根本上保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公允、公正。

(四)努力提高評(píng)估管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和水平

一方面每位從事資產(chǎn)評(píng)估管理的同志,要與時(shí)俱進(jìn),不斷更新知識(shí),研究新問題,在工作中要有新思路、新方法,不斷提高自己的業(yè)務(wù)能力和工作水平。另一方面,要在學(xué)習(xí)培訓(xùn)上加大力度,舉辦各種類型的評(píng)估管理人員培訓(xùn)班,著重學(xué)習(xí)評(píng)估管理改革政策和辦法,學(xué)習(xí)評(píng)估業(yè)務(wù)知識(shí),提高每個(gè)評(píng)估管理工作人員的政策水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

(五)改革資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)辦法

以評(píng)估準(zhǔn)則明確規(guī)定的形式禁止評(píng)估人員以評(píng)估結(jié)果作為收費(fèi)依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化原則,收費(fèi)高低只應(yīng)與評(píng)估工作的范圍大小、時(shí)間長(zhǎng)短、取證難易、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素掛鉤。評(píng)估項(xiàng)目收費(fèi)要設(shè)最低限標(biāo)準(zhǔn),防止機(jī)構(gòu)和人員競(jìng)相壓價(jià),影響評(píng)估質(zhì)量,損害客戶利益,威脅行

業(yè)聲譽(yù)?？梢詤⒄諊?guó)際慣例,采用事先定價(jià)收費(fèi)方式,這既可確保評(píng)估的獨(dú)立性,也可避免因私利造成高估資產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)象,保護(hù)各方當(dāng)事人的利益。

(六)加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員的后續(xù)教育

后續(xù)教育是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。因此應(yīng)對(duì)后續(xù)教育的內(nèi)容、方法、形式、發(fā)展趨勢(shì)等問題進(jìn)行改進(jìn)和完善。建議方法:

1.引進(jìn)激勵(lì)機(jī)制,建立后續(xù)教育制度及和工資或獎(jiǎng)金掛鉤的激勵(lì)機(jī)制,激發(fā)注冊(cè)評(píng)估師積極參加后續(xù)教育的熱情。

2.豐富培訓(xùn)內(nèi)容,加強(qiáng)注冊(cè)評(píng)估師后續(xù)教育師資隊(duì)伍建設(shè)。后續(xù)教育內(nèi)容應(yīng)具有系統(tǒng)性、針對(duì)性和新穎性,培訓(xùn)內(nèi)容主要有:一是評(píng)估職業(yè)道德教育;二是指南、準(zhǔn)則教育;三是新問題研討和新知識(shí)的教育。

3.建立多層次和多形式的后續(xù)教育。第一,舉辦高層次的研討班,主要針對(duì)評(píng)估行業(yè)熱點(diǎn)問題、前沿問題進(jìn)行專題研討。第二,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)。可以出行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一組織、地方協(xié)會(huì)組織、或委托大專院校組織多層次培訓(xùn)。

五、結(jié)論

當(dāng)前，資產(chǎn)評(píng)估工作形勢(shì)十分嚴(yán)峻，問題較多，主要表現(xiàn)：缺少相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員；缺少應(yīng)有的原始和現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估記錄；原始記錄和計(jì)算底稿沒有裝訂到評(píng)估檔案中去；評(píng)估報(bào)告書沒有嚴(yán)格進(jìn)行復(fù)核和校對(duì)；在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中出現(xiàn)多個(gè)評(píng)估目的；無原則任意擴(kuò)大評(píng)估范圍；評(píng)估報(bào)告書撰寫不規(guī)范等。另外，各被評(píng)估公司在無形資產(chǎn)上弄虛作假現(xiàn)象十分嚴(yán)重，也給無形資產(chǎn)正確評(píng)估帶來困難。

為了使無形資產(chǎn)評(píng)估做到“客觀。公正、真實(shí)、合理”，保證評(píng)估工作順利開展，在評(píng)估工作中應(yīng)采取以下對(duì)策：

（1）建立完善資產(chǎn)評(píng)估法制頒布實(shí)行新《資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《注冊(cè)評(píng)估師法》及其實(shí)行細(xì)則，將資產(chǎn)評(píng)估納入法治軌道。

（2）改革資產(chǎn)評(píng)估管理體制強(qiáng)化注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)自律作用，同行業(yè)互相監(jiān)督促進(jìn)，共同提高。

（3）保持資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正中介地位，獨(dú)立執(zhí)業(yè)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)，劃分等級(jí)承辦業(yè)務(wù)。地區(qū)按經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)情況限額設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，不準(zhǔn)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但可以跨地區(qū)執(zhí)業(yè)。

（4）嚴(yán)格注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試聘用制度、考核升級(jí)制度、獎(jiǎng)懲制度。不斷提高評(píng)估人員專業(yè)技術(shù)水平，嚴(yán)格遵守評(píng)估人員職業(yè)道德。

（5）開展資產(chǎn)評(píng)估理論研究，探索資產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)，逐漸與國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估接軌。

[參考文獻(xiàn)]

（1）王景升；資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任與資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避[J]；財(cái)經(jīng)問題研究.（2）李松森、曲衛(wèi)彬；國(guó)有資產(chǎn)管理[M]；東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.（3）許小平；資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量控制[J]；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估.（4）徐海平；資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的幾個(gè)問題[J]；財(cái)會(huì)研究.

第二篇：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告注意問題

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書制作的技術(shù)要點(diǎn)

1.文字表達(dá)方面的技能要求

文字表達(dá)必須準(zhǔn)確清楚，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全面敘述評(píng)估的具體過程，不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述；

2.格式和內(nèi)容方面的技能要求

應(yīng)該遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》和《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》

3.評(píng)估報(bào)告書的復(fù)核及反饋方面的技能要求

復(fù)核和反饋可以使有關(guān)錯(cuò)誤、遺漏等問題在出具正式報(bào)告之前得到修正。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須建立起多級(jí)復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的反饋。對(duì)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者或資產(chǎn)占有方意見的反饋信息，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，應(yīng)本著獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度去接受反饋意見。

4.撰寫報(bào)告書應(yīng)注意的事項(xiàng)

（1）實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。報(bào)告擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的主要評(píng)估人員

（2）堅(jiān)持一致性，切忌出現(xiàn)表里不一 報(bào)告文字內(nèi)容前后一致

（3）提交報(bào)告書要及時(shí)、齊全和保密。

（4）評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確使用者、報(bào)告使用方式、提示評(píng)估報(bào)告使用者合理使用評(píng)估報(bào)告。防止報(bào)告的惡意使用，避免報(bào)告的誤用，以合法規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

（5）評(píng)估師應(yīng)該關(guān)注對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬及其證明資料來源進(jìn)行說明，但是不得提供保證

（6）評(píng)估師應(yīng)該明確披露受到的限制、無法履行的評(píng)估程序和采取的替代措施。

第三篇：資產(chǎn)評(píng)估程序、規(guī)范

資 產(chǎn) 評(píng) 估 程 序

一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義

資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估程序如下：

（一）、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

（二）、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

（三）、資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

（四）、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；

（五）、評(píng)定估算；

（六）、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；

（七）、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

（一）、資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公

信力的重要保證；

（二）、資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)；

（三）、恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容

（一）、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

1、委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

2、資產(chǎn)評(píng)估目的。

3、評(píng)估對(duì)象基本狀況。

4、價(jià)值類型及定義。

5、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。（評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)）

6、資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。

7、其他需要明確的重要因素。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：

（1）、評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（2）、專業(yè)勝任能力。

（3）、獨(dú)立性分析。

（二）、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：

1、資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況；

2、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度；

3、評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)；

4、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；

5、相關(guān)資料收集狀況；

6、委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況及提供資料的可靠性、完

整性和相關(guān)性；

7、資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助理人員配備情況。

（三）資產(chǎn)查勘與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)查勘是評(píng)估的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。現(xiàn)場(chǎng)查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接

影響到評(píng)估方法的選擇，從而影響評(píng)估價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到評(píng)估師

所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。

1、現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容

現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)資產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可

靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的評(píng)估方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確

評(píng)估提供第一手資料;

（1）資產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的確認(rèn)

資產(chǎn)實(shí)物的確認(rèn)是對(duì)資產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以動(dòng)產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是

型號(hào)、產(chǎn)地、數(shù)量、成新度及目前狀況等；以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)等；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成新度及地段坐落、區(qū)域環(huán)境等。

（2）資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)資產(chǎn)有無及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為

所有權(quán)和使用權(quán)。

（3）資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

主要是核實(shí)資產(chǎn)的原始價(jià)值、現(xiàn)值，作為估價(jià)結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證

估價(jià)結(jié)果的客觀。

（四）收集資產(chǎn)評(píng)估資料

1、資產(chǎn)評(píng)估人員在資產(chǎn)評(píng)估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：

（1）有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；

（2）資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；

（3）有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息；

（4）有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；

（5）資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息；

（6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；

（7）類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；

（9）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；

（10）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息；

（11）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息；

（12）其他相關(guān)信息。

2、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中信息的來源

（1）收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料；

如：會(huì)計(jì)報(bào)表、產(chǎn)權(quán)證明、合同等都?xì)w企業(yè)內(nèi)部的信息。

評(píng)估信息大量的是通過企業(yè)內(nèi)部得到的。但不是唯一的。

（2）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料；

①市場(chǎng)信息。

②政府部門。

③政券交易機(jī)構(gòu)。

④媒體。

⑤行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。

⑥學(xué)術(shù)出版物。

3、資產(chǎn)評(píng)估過程中信息的初步處理

（1）資產(chǎn)信息資料的分析

判斷資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的主要因素：

①該渠道過去提供的信息的質(zhì)量；

②該渠道提供信息的動(dòng)因；

③該渠道是否被通常認(rèn)為是該種信息的合理提供者；

④該渠道的可信度。

（2）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

在資產(chǎn)信息資料鑒定的基礎(chǔ)上，要對(duì)資產(chǎn)信息資料進(jìn)行篩選、整理和分類。一般可將鑒

定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：

①按可用性原則劃分：可用信息、有參考價(jià)值信息、不可用信息；

②按信息來源劃分：一級(jí)信息、二級(jí)信息。

一級(jí)信息是從信息源來的未經(jīng)處理的事實(shí)。這些信息是沒有經(jīng)過變動(dòng)、調(diào)整或根據(jù)有關(guān)

人員的觀點(diǎn)選擇處理過的。是最原始的信息。

二級(jí)信息提供的是變動(dòng)過的信息。二級(jí)信息比一級(jí)信息更容易找到。但經(jīng)過某些信息源的加工，與一級(jí)信息比有變化。

（五）評(píng)定估算

1、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

（1）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并

將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

（2）成本法

成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被

評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

（3）收益法

收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。

2、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

（1）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估方法是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法說明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類型。

（2）資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。

（3）評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

3、機(jī)器設(shè)備評(píng)估

機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。典型的機(jī)器設(shè)備主要是由原動(dòng)機(jī)部分、傳動(dòng)部分和工作部分三大部分組成。

評(píng)估方法：通常采用市場(chǎng)法、成本法、機(jī)器設(shè)備不具備獨(dú)立的獲利能力，難用收益法。

（1）成本法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

（2）市場(chǎng)法

市場(chǎng)調(diào)查選取市場(chǎng)參照物，應(yīng)注意參照物的時(shí)間性、地域性、可比性；從時(shí)間上講，參照物的交易時(shí)間應(yīng)盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日。

4、房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國(guó)外一般稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法

（1）市場(chǎng)比較法

將要評(píng)估的房地產(chǎn)與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阋u(píng)估的房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（2）成本法

求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格（即在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重新建造評(píng)估對(duì)象所需的費(fèi)用）或重建價(jià)格，扣除折舊，以此計(jì)算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（3）收益法

預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（4）假設(shè)開發(fā)法

預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

5、無形資產(chǎn)評(píng)估

無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)。對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù)、計(jì)算機(jī)軟件、集成電路布圖等。

評(píng)估方法：收益法、成本法

（1）收益法

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格的評(píng)估，是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象所進(jìn)行的評(píng)估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進(jìn)行的評(píng)估。

（2）成本法

無形資產(chǎn)評(píng)估值＝無形資產(chǎn)重置成本×成新率

6、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各項(xiàng)存款、應(yīng)收賬款、預(yù)付款、存貨、短期投資等；

評(píng)估方法：歷史成本法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法

（1）歷史成本法

歷史成本法，亦稱帳面價(jià)值法。其基本含義是：任何一種資產(chǎn)的取得，都以當(dāng)時(shí)購(gòu)建或交換時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)算，資產(chǎn)價(jià)值一經(jīng)入帳，以后就按其實(shí)際成本減去以該實(shí)際成本為基礎(chǔ)提取的折舊額后的余額作為資產(chǎn)的價(jià)值。

（2）重置成本法

重置成本法是指將過去購(gòu)置的資產(chǎn)按目前在市場(chǎng)上的價(jià)格來計(jì)價(jià)或按目前制造該資產(chǎn)的成本，同時(shí)考慮損耗、完工程度等確定重估價(jià)值的方法稱為重置成本法。

（3）現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法，亦稱公允市價(jià)法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝全新資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格－減值因素。

（4）清算價(jià)格法

清算價(jià)格法是指企業(yè)在破產(chǎn)清算時(shí)，按流動(dòng)資產(chǎn)拍賣時(shí)可變現(xiàn)的價(jià)值重估價(jià)值。

7、長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估

長(zhǎng)期投資是指企業(yè)投入財(cái)力（包括本企業(yè)和企業(yè)以外的投資活動(dòng)），以期獲得投資報(bào)酬的活動(dòng)和行為；包括：債券、股票等。

債券：①在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)）可以作為它的評(píng)估值。

②根據(jù)非上市債券還本付息的方法，把債券分類兩類：每年支付利息、到期還本的情況和到期一次還本付息、平時(shí)不支付利息的情況。

股票：

股票進(jìn)行評(píng)估，與股票的內(nèi)在價(jià)格、清算價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格有關(guān)。

（六）、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。

（七）、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

資產(chǎn)評(píng)估檔案是指企業(yè)在資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)過程中形成的、歸檔保存的具有保存價(jià)值的各種不同載體的文件材料。資產(chǎn)評(píng)估檔案是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的真實(shí)記錄,是今后企業(yè)各項(xiàng)工作總結(jié)、查考的重要依據(jù),是企業(yè)全宗檔案的重要組成部分,是一筆珍貴的無形資產(chǎn),必須立卷歸檔。

四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

（一）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)

估程序制度。

（二）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)

評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。

（三）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人

員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。

（四）、如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評(píng)估程

序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中明確披露這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。

（五）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主

要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。

第四篇：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本人接受北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。本人按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債在評(píng)估基準(zhǔn)日2014年11月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。

現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

一、委托方簡(jiǎn)介

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鳳陽(yáng)佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊(cè)資本：壹仟萬元整

實(shí)收資本：壹仟萬元整

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：***

發(fā)照機(jī)關(guān)：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經(jīng)營(yíng)范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

二、評(píng)估目的

根據(jù)需要，本次評(píng)估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日2014年11月30 日的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價(jià)值參考依據(jù)。

三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

(一)評(píng)估對(duì)象

本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債等。

(二)評(píng)估范圍

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。本次評(píng)估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于2014年11月30 日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下：(2)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;

(3)資產(chǎn)總計(jì)17,193,777.63元;

(4)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7,565,368.60元，其中：其他應(yīng)付款7,565,368.60元;

(5)負(fù)債合計(jì)7,565,368.60元;

(6)所有者權(quán)益合計(jì)9,628,409.03元。

本次申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)范圍與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。

四、價(jià)值類型及其定義

依據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象，委估資產(chǎn)采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。

五、評(píng)估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年11月30日。

為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估中所有取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

六、評(píng)估報(bào)告的使用者

本評(píng)估報(bào)告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。

七、評(píng)估原則

根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評(píng)估中主要遵循以下國(guó)家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

(一)遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù);

(三)遵循科學(xué)性原則。評(píng)估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了科學(xué)的評(píng)估方法，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理;

(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值;

(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù);

(六)遵循替代性原則。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對(duì)交易價(jià)格的影響;

(七)遵循公開市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開市場(chǎng)存在或成立;

(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

八、評(píng)估依據(jù)

本次評(píng)估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律法規(guī)依據(jù)

1、參照國(guó)務(wù)院[1991]91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;

3、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;

4、財(cái)政部頒發(fā)的財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)“關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

5、《中華人民共和國(guó)證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);

7、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

(二)準(zhǔn)則依據(jù)

2、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)<注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見>的通知》;

3、財(cái)政部令第 33 號(hào)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財(cái)會(huì)[2006]3 號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號(hào)――存貨>等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知》及財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》;

5、《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

7、省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法。

(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表;

3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證及與評(píng)估有關(guān)的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。

(五)取價(jià)依據(jù)

1、本人實(shí)地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;

3、本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的其他價(jià)格資料;

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(2005)47號(hào));

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔2006〕20號(hào))。

(六)參考資料及其它

1、李環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計(jì)報(bào)告;

2、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格信息資料;

3、其他資料。

九、評(píng)估方法

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公認(rèn)的評(píng)估原則，我們對(duì)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對(duì)，查閱了有關(guān)文件、資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評(píng)估方法如下：

(一)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)清查辦法和評(píng)估方法，現(xiàn)將其簡(jiǎn)述如下：

1、貨幣資金的評(píng)估

納入本次評(píng)估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對(duì)于銀行存款，評(píng)估人員采用不同幣種分別計(jì)算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評(píng)估基準(zhǔn)日2014年11月30日的銀行對(duì)賬單或收到的詢證函，對(duì)公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于銀行對(duì)賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項(xiàng)，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財(cái)務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財(cái)務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財(cái)務(wù)賬戶余額確定銀行存款評(píng)估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

評(píng)估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對(duì)賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預(yù)付賬款

預(yù)付賬款的評(píng)估，評(píng)估人員首先了解預(yù)付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

對(duì)于預(yù)付賬款，以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。

(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評(píng)估

根據(jù)評(píng)估對(duì)象土地實(shí)際情況，并結(jié)合此次評(píng)估目的，土地使用權(quán)評(píng)估采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

成本逼近法計(jì)算公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

(三)負(fù)債的評(píng)估

納入評(píng)估范圍的負(fù)債為流動(dòng)負(fù)債，其中流動(dòng)負(fù)債為其他應(yīng)付款;非流動(dòng)負(fù)債為零。

對(duì)于負(fù)債，評(píng)估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點(diǎn)分析欠款數(shù)額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎(chǔ)上，對(duì)負(fù)債科目中金額較大的款項(xiàng)進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢證函，抽查核實(shí)主要通過核實(shí)項(xiàng)目的往來款項(xiàng)和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核對(duì)。在核對(duì)各項(xiàng)負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評(píng)估值。

十、評(píng)估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評(píng)估準(zhǔn)備

2、根據(jù)本次評(píng)估目的和有利于減少事后調(diào)整事項(xiàng)的原則確定評(píng)估基準(zhǔn)日;

3、通過調(diào)查了解，制定評(píng)估方案和工作計(jì)劃。

(二)現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)

1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對(duì)企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況和評(píng)估對(duì)象情況介紹;

2、指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;

3、組成項(xiàng)目評(píng)估組，擬定資產(chǎn)評(píng)估工作方案;

4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估組成員在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各類資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行清查核實(shí)。同時(shí)通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)重點(diǎn)資產(chǎn)狀況作了深入了解;

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等資料;

6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場(chǎng)核查情況完善和充實(shí)工作底稿;

7、現(xiàn)場(chǎng)查詢和收集委估資產(chǎn)的價(jià)格信息。

(三)評(píng)定估算

1、根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估方法;

2、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作;

3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價(jià)格信息對(duì)有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)定估算，起草評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說明草稿。

(四)評(píng)估匯總

1、初步匯總資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果;

2、分析評(píng)估結(jié)果，確認(rèn)有無重復(fù)和漏評(píng)，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善;

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書;

4、三級(jí)復(fù)核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及評(píng)估說明。

(五)提交報(bào)告

經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評(píng)估報(bào)告。

十一、評(píng)估假設(shè)

由于產(chǎn)權(quán)持有者各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估中采用的評(píng)估假設(shè)如下：

(一)公開市場(chǎng)假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個(gè)充分活躍的公開市場(chǎng)中，市場(chǎng)中的交易各方有足夠的時(shí)間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，假設(shè)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在2014年 11 月 30 日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營(yíng)范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

(三)產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提。

(四)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的電子產(chǎn)品制造行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動(dòng)。

(五)無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對(duì)委估資產(chǎn)的重大不利影響。

本人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本人將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。

十二、評(píng)估結(jié)論

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評(píng)估結(jié)果匯總表 單位：萬元

賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%

十三、特別事項(xiàng)說明

(一)本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

(二)本次評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，本人在評(píng)估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。

(三)由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評(píng)估相關(guān)的行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ);針對(duì)本項(xiàng)目，本人進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

(四)本人執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。評(píng)估過程中，本人已對(duì)產(chǎn)權(quán)持有者提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。本次評(píng)估主要是對(duì)委估資產(chǎn)在合法存在的前提下，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而非對(duì)委估資產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的界定和確認(rèn)。

(五)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說明而本人執(zhí)行評(píng)估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

(六)評(píng)估結(jié)論是本人給出的，受本人的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

(七)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論只在報(bào)告闡明的假設(shè)前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

(八)評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。

(九)本報(bào)告含有若干附件，附件構(gòu)成本報(bào)告重要組成部分，與報(bào)告正文具有同等法律效力。

上述事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注。

十四、評(píng)估報(bào)告使用限制說明

(一)本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評(píng)估假設(shè)存在的條件下方能成立。

(二)本評(píng)估報(bào)告書及相應(yīng)的評(píng)估結(jié)論系對(duì)委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的反映，只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。

(三)評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。

(四)本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本次評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為使用和送交相關(guān)主管部門審查使用。本評(píng)估報(bào)告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

十五、評(píng)估報(bào)告提出日期

本評(píng)估報(bào)告形成評(píng)估結(jié)論的日期為2014年12月15日。

評(píng)估人員：XXX

2014年12月15日

第五篇：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

一、房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)現(xiàn)階段的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價(jià)早已獨(dú)樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和理論學(xué)說，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會(huì)組織，制定了嚴(yán)格的行業(yè)管理制度和資格認(rèn)證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價(jià)制度。

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同中國(guó)的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價(jià)制度也趨于完善。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個(gè)階段:

第一階段是在1994年以前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進(jìn)行，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師，也沒有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期以來都是實(shí)行的房屋和土地分開來進(jìn)行管理，這樣使得平行機(jī)構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時(shí)伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性自然大打折扣。而此時(shí)在估價(jià)實(shí)踐中所運(yùn)用的估價(jià)方法也大多是照搬的國(guó)外現(xiàn)成的估價(jià)方法，并沒有完全從實(shí)際上去結(jié)合起來中國(guó)的國(guó)情進(jìn)行理論上和實(shí)踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說這個(gè)階段是一個(gè)無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)已在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。自此之后，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價(jià)隊(duì)伍不斷壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大?；拘纬闪斯礁?jìng)爭(zhēng)、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機(jī)構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項(xiàng)目，但是是理論研究上，我們受國(guó)外的影響還比較大，從整個(gè)估價(jià)體系來說，更加偏向于英國(guó)，注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價(jià)法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們?cè)诮梃b國(guó)外的評(píng)估體系的同時(shí)，我們應(yīng)該更多的去結(jié)合中國(guó)的國(guó)情不斷的去完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，并多方位、深層次的去提出新的估價(jià)方法。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀(jì)80年代以來，中國(guó)進(jìn)行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制的一系列重大改革，相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)己初步形成，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也隨之應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)踐的需要，而房地不可分的實(shí)質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實(shí)，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等既有特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，估價(jià)所依賴的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)難度較大。

就目前而言，國(guó)內(nèi)外運(yùn)用最多的是市場(chǎng)法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估

價(jià)方法，而其他的房地產(chǎn)估價(jià)方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場(chǎng)比較法是應(yīng)用最為普遍的，但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)過程之中，該方法對(duì)于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實(shí)例，以及如何進(jìn)行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價(jià)結(jié)果都是難點(diǎn)所在，盡管目前有很多的學(xué)者及專家對(duì)此進(jìn)行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個(gè)層面之上，而在上述這三個(gè)方面進(jìn)行的定量分析研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場(chǎng)法目前急需研究的問題。對(duì)于收益法來說，實(shí)際運(yùn)用的難點(diǎn)仍然是未來凈收益、資本化率、報(bào)酬率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對(duì)于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的組成，雖然國(guó)家在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實(shí)際運(yùn)用過程中還存在較大的爭(zhēng)議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對(duì)于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)要運(yùn)用到的主要方法，因?yàn)槲覈?guó)的舊有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價(jià)格的正確與否關(guān)系到各個(gè)方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個(gè)難點(diǎn)問題，由于每個(gè)房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復(fù)雜多變，難以形成一個(gè)統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，目前完全是依靠估價(jià)師的通過實(shí)地查看之后憑借經(jīng)驗(yàn)確定，主觀隨意性非常大，因此評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性大打折扣，尤其是對(duì)于那些經(jīng)驗(yàn)比較缺乏的房地產(chǎn)估價(jià)人員，這方面更是影響甚大。

因此，對(duì)這三大方法的基本參數(shù)值進(jìn)行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學(xué)模型對(duì)這三種方法進(jìn)行改進(jìn)，是我們目前所面臨的實(shí)際問題，這對(duì)于優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法以及完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、市場(chǎng)比較法存在的問題

市場(chǎng)比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn)，所以市場(chǎng)比較法是一種說服力較強(qiáng)，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價(jià)方法。

市場(chǎng)比較法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)被普遍使用。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且市場(chǎng)比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價(jià)格資料，很容易從經(jīng)紀(jì)人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其基本條件就是需要有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及一個(gè)可以供便捷利用的市場(chǎng)資料源。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正；⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格。

傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實(shí)際應(yīng)用中仍然存在以下幾個(gè)方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場(chǎng)比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，市場(chǎng)比較法所確定的估價(jià)結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實(shí)際的估價(jià)過程中，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對(duì)于如何在這無數(shù)個(gè)類似的可比實(shí)例中選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，這個(gè)工作的完成完全依靠于估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，其中帶有很大的主觀能動(dòng)

性，而這種主觀能動(dòng)性就會(huì)在無形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此這是房地產(chǎn)估價(jià)中一個(gè)難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡(jiǎn)單主觀化

因素修正是房地產(chǎn)估價(jià)中又一個(gè)難點(diǎn)所在，房地產(chǎn)成交價(jià)格是一個(gè)非常大的數(shù)值，對(duì)其價(jià)格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會(huì)和市場(chǎng)價(jià)格相差巨大，例如對(duì)于一套價(jià)格100萬的房子進(jìn)行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場(chǎng)比較法中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場(chǎng)法估價(jià)中，對(duì)各種比較因素進(jìn)行修正時(shí)，并沒一個(gè)統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀經(jīng)驗(yàn)，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對(duì)于同一估價(jià)案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，不同的估價(jià)師可能有不同的的判斷，這樣就會(huì)導(dǎo)致最終的評(píng)估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會(huì)直接影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

(3)最終的評(píng)估結(jié)果確定方法過于簡(jiǎn)單

對(duì)不同的可比案例進(jìn)行因素調(diào)整之后會(huì)得到不同的結(jié)果，而最終評(píng)估價(jià)格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評(píng)估公司為了簡(jiǎn)單省事都是采用的簡(jiǎn)單平均法，這是完全不符合客觀實(shí)際的，因?yàn)檫x擇的這些可比實(shí)例，每一個(gè)都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對(duì)于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個(gè)權(quán)重，但是，這個(gè)權(quán)重的選取，也沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，這也是市場(chǎng)比較法的一個(gè)缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運(yùn)用客觀合理的方法確定市場(chǎng)法中的各個(gè)參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場(chǎng)比較法的估價(jià)模型，來降低估價(jià)過程中估價(jià)的主觀能動(dòng)性，以得到一個(gè)更接近市場(chǎng)實(shí)際的價(jià)格。因此，為了彌補(bǔ)這些缺陷，在市場(chǎng)比較法中建立現(xiàn)實(shí)可行的房地產(chǎn)估價(jià)模型具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。

三、對(duì)市場(chǎng)比較法的建議

1．改進(jìn)未考慮市場(chǎng)未來下跌風(fēng)險(xiǎn)的問題。一方面，在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量選取二手房交易案例，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格比一手房?jī)r(jià)格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照二手房?jī)r(jià)格和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)修正，特別是在投機(jī)嚴(yán)重、房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)。

2．改進(jìn)個(gè)別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進(jìn)行價(jià)格修正時(shí)，除了按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個(gè)別因素進(jìn)行修正外，還應(yīng)進(jìn)行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值）等修正因素，以使可交易實(shí)例的價(jià)格具有可比性。

3．改進(jìn)對(duì)價(jià)格重復(fù)修正的問題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個(gè)別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項(xiàng)價(jià)格修正均是獨(dú)立進(jìn)行的，各項(xiàng)修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。