第一篇：我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款種類

目前流行的住房貸款主要有三種方式：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房組合貸款。

個(gè)人住房貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買住房所需資金額的比例不低于３０％，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

個(gè)人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款。對(duì)于已參加繳納住房公積金的居民來說，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

個(gè)人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合。住房資金管理中心可以發(fā)放的貸款，最高限額一般為３０萬元，如果購(gòu)房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

個(gè)人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重。具體的還款差別有多大呢?我們不妨舉個(gè)例子來做一下比較。假設(shè)某購(gòu)房者夫婦二人欲購(gòu)買一總價(jià)５０萬元的住房，以自有資金支付首付款３０％，即１５萬元，其余３５萬元申請(qǐng)１５年貸款。夫婦二人月收入為６０００元，月公積金繳存比例為２０％（企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為４萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了１／３，月還款額多出１０％，總額多出近５萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行，這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即使他們現(xiàn)有的公積金達(dá)４萬元，就是按１０倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請(qǐng)４０萬元的公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有３０萬元，因此要貸３５萬元還是不可以的。因此，這對(duì)夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？他們每月還款２７８１．４５元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的２０％，即１２００元／月，那么他們需要自行支付的購(gòu)樓款只有１５８１．４５元／月（２７８１．４５－１２００），和他們６０００元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。

不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的。建議購(gòu)房者在確定購(gòu)房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款。

摘自《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)網(wǎng)絡(luò)版》

第二篇：商業(yè)銀行種類

中國(guó)工商銀行

二、中國(guó)銀行

三、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行

四、中國(guó)建設(shè)銀行

第二節(jié) 股份制商業(yè)銀行分析

一、招商銀行

二、深圳發(fā)展銀行

三、上海浦東發(fā)展銀行

四、民生銀行

五、光大銀行

六、交通銀行

七、中信實(shí)業(yè)銀行

八、興業(yè)銀行

九、廣東發(fā)展銀行

十、華夏銀行

第三篇：商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款條例及辦法

目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個(gè)人類兩大類?，F(xiàn)只介紹與教職工關(guān)系比較密切的個(gè)人類貸款。

個(gè)人類貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：（1）個(gè)人購(gòu)置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；（2）個(gè)人二手住房貸款；（3）個(gè)人住房裝修貸款；（4）個(gè)人家居消費(fèi)貸款；（5）個(gè)人商用房貸款；（6）個(gè)人住房組合貸款；

一、個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買、建造自住住房（包括二手住房）時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

（一）個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購(gòu)買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款利率不作調(diào)整。

（二）個(gè)人住房公積金貸款額度

購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購(gòu)、建住房總價(jià)的70%；購(gòu)買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購(gòu)、建房總價(jià)的50%；

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

（三）個(gè)人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領(lǐng)取表格；

2、提出申請(qǐng)；

3、簽訂借款合同和抵押合同；

4、辦理抵押登記手續(xù)；

5、辦理房屋登記手續(xù)；

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；

7、貸款轉(zhuǎn)帳；

8、每月還款；

9、貸款結(jié)清注銷。

（四）申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復(fù)印件）；

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3、購(gòu)買住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件；

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口??；

4、購(gòu)房合同

（五）借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息；

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

（一）個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

（二）個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

（三）個(gè)人住房貸款操作的全過程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請(qǐng)，銀行調(diào)查、審批；

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款；

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

（四）個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)

需提供如下資料：

1、借款人資料：（1）借款人合法的身份證件；（2）借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；（3）有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；（5）有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購(gòu)房屋資料：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購(gòu)買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；（2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；（3）貸款人要求提供的其他文件或資料。

（五）辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：（1）購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表；（4）全部購(gòu)房合同；（5）房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

（六）辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：

（1）以貸款金額保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限；

（2）以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)×0.5‰×貸款年限；

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額全額賠償；以貸款金額保險(xiǎn)的，按“實(shí)際損失金額×（貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價(jià)）”計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行

承擔(dān)。

（七）借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

（1）等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計(jì)）+（貸款本金—累計(jì)已歸還本金額）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)逾期貸款按每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí)，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

（1）借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的；

（2）《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

（八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請(qǐng)人；

2、不具有完全民事行為能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請(qǐng)人；

4、已查知有不良信用記錄的申請(qǐng)人。

二、個(gè)人二手住房貸款

個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。申請(qǐng)貸款的二手房房齡一般不超過15年；貸款期限與房齡之和一般不超過25年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件；

2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號(hào)；

3、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告；

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過5年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款時(shí)，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào)；

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評(píng)估值的50%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購(gòu)置大件家居商品的合同或意向書原件；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào)；

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

五、個(gè)人商用房貸款

個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買個(gè)人自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購(gòu)商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。

六、個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款，即當(dāng)個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請(qǐng)辦理組合貸款。

第四篇：淺談我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

淺談我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

摘要：伴隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。文章通過分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，找出個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制，探討我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的手段和對(duì)策，為我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀近年來，國(guó)家實(shí)施新的個(gè)人住房分配政策，取消了福利分房，實(shí)行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費(fèi)觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求日益增加，使我國(guó)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年4月25日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布。藍(lán)皮書里指出，目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長(zhǎng)來緩釋不良貸款率。其次，個(gè)人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險(xiǎn)以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念及特征

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放個(gè)人住房貸款的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個(gè)人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式；在風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象方面，要求對(duì)包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面管理，要對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的全過程進(jìn)行管理；在風(fēng)險(xiǎn)管理方法上，要求重視定量分析，運(yùn)用多種數(shù)理模型對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施和補(bǔ)償手段。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的特征

1、滯后性。個(gè)人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長(zhǎng)可達(dá)到30年，這為風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了可能。該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)在中國(guó)是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一般是在貸款持續(xù)期的前半個(gè)周期結(jié)束時(shí)，即發(fā)放貸款后的5年-15年后逐步顯現(xiàn)。

2、隱蔽性。房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長(zhǎng)期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險(xiǎn)并非直接袒露在外，因此容易被忽視。

3、多樣性。個(gè)人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因，且風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險(xiǎn)的最直接承擔(dān)者之一。

4、分散性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是城市居民消費(fèi)群體，個(gè)人的資信狀況各異，相對(duì)于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。

5、社會(huì)性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，所以政府愿意大力支持個(gè)人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國(guó)社會(huì)保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時(shí)，有可能造成借款人流離失所，進(jìn)而產(chǎn)生危害社會(huì)穩(wěn)定的社會(huì)問題。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部成因分析

1、信息不對(duì)稱。是指在經(jīng)濟(jì)行為決策中，經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對(duì)稱性和不均衡性。相對(duì)于貸款銀行來說，這種不對(duì)稱性主要表現(xiàn)為借款人對(duì)自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個(gè)人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動(dòng)資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。

2、逆向選擇。是指在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實(shí)其資信狀況的真實(shí)性，因此在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。

3、道德風(fēng)險(xiǎn)。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對(duì)稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時(shí)掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部成因分析

1、信用機(jī)制缺失。信用機(jī)制在廣泛意義上維系著

一種經(jīng)濟(jì)懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對(duì)失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會(huì)聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場(chǎng)上存在的失信現(xiàn)象，使市場(chǎng)上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國(guó)信用機(jī)制尚不完善，主要表現(xiàn)在個(gè)人信用意識(shí)淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會(huì)信用制度及管理體系缺失，個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系尚未建立。

2、相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全?，F(xiàn)階段我國(guó)尚無個(gè)人住房貸款專項(xiàng)法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對(duì)生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個(gè)人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施來降低最終違約損失率，個(gè)人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個(gè)人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。

3、個(gè)人住房貸款安全保障制度尚未建立。個(gè)人住房貸款作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國(guó)還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒有政府機(jī)構(gòu)提供保險(xiǎn)和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運(yùn)用個(gè)人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險(xiǎn)品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人在商業(yè)保險(xiǎn)公司辦理相應(yīng)的個(gè)人住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其防范

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其內(nèi)部防范

1、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理。銀行是經(jīng)營(yíng)貨幣的特殊企業(yè)，由于住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實(shí)施，使個(gè)人住房貸款成為一種趨勢(shì)。但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)由于期限長(zhǎng)、客戶分期以及房地產(chǎn)本身具有固定性、市場(chǎng)流動(dòng)性較差等特征，決定了個(gè)人住房貸款是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。一些風(fēng)險(xiǎn)是銀行所不能左右的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。

2、加強(qiáng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，做好貸前風(fēng)險(xiǎn)防范工作。第一，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項(xiàng)目。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。第二，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限。第三，加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素，如就業(yè)和收入的變動(dòng)情況，是否會(huì)影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。針對(duì)無意違約的客戶，要及時(shí)通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對(duì)長(zhǎng)時(shí)間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時(shí)效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。

3、加快推行住房抵押貸款的證券化。住房抵押貸款的證券化是指銀行對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保、信用升級(jí)后以債券的方式出售給投資者。銀行將住房抵押貸款證券化以后就相應(yīng)把各類風(fēng)險(xiǎn)包括道德風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者。抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)是起風(fēng)險(xiǎn)分散的作用，而且還提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其外部防范

1、建立和完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。當(dāng)前銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式，存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，借款人可以通過保險(xiǎn)來協(xié)助銀行化解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。但目前個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)在設(shè)計(jì)上也存在著明顯的弊端，譬如保險(xiǎn)金額以房?jī)r(jià)總額確定、保險(xiǎn)內(nèi)容過于狹窄等。這些弊端一方面不利于發(fā)揮保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2、優(yōu)化住房貸款保險(xiǎn)的具體措施。一是完善目前的保險(xiǎn)制度。針對(duì)目前存在的問題。采取適當(dāng)?shù)拇胧┩晟谱》抠J款保險(xiǎn)制度包括降低房屋保險(xiǎn)費(fèi)率和計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)的基數(shù)，擴(kuò)大壽險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍，引入人壽保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合方式。同時(shí)引入保證保險(xiǎn)，對(duì)借款人的信用進(jìn)行擔(dān)保。保證保險(xiǎn)實(shí)際上是一種擔(dān)保形式，應(yīng)與建立擔(dān)保制度統(tǒng)籌考慮。二是在保險(xiǎn)模式下，政府對(duì)低收入者應(yīng)提供保證擔(dān)保和貼息。對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，只有維護(hù)了廣大購(gòu)房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。

3、建立以政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度。個(gè)人住房擔(dān)保是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以擔(dān)保為主要形式，溝通、協(xié)調(diào)住宅市場(chǎng)各主體之間關(guān)系，調(diào)整各主體的不同功能，使市場(chǎng)能和諧、有序地運(yùn)行的活動(dòng)，它是實(shí)現(xiàn)貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。狹義上是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。從性質(zhì)上看，個(gè)人住房貸款擔(dān)保本質(zhì)上是一種房地產(chǎn)中介服務(wù)。

4、建立社會(huì)統(tǒng)一的個(gè)人信用制度。

從社會(huì)環(huán)境來看，完善全社會(huì)信用環(huán)境，建立個(gè)人信用制度是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展個(gè)人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。雖然目前我國(guó)居民個(gè)人的信用狀況與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求有許多不相適應(yīng)的地方。但在金融業(yè)中一系列旨在推動(dòng)個(gè)人信用制度建立的舉措正在悄然進(jìn)行，表明個(gè)人信用制度建設(shè)已引起有關(guān)方面的關(guān)注，也符合時(shí)代的需要。所以，當(dāng)務(wù)之急是借鑒國(guó)外個(gè)人信用制度建立的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際，建立起自己的個(gè)人信用制度。

五、結(jié)束語(yǔ) 總而言之，個(gè)人住房貸款關(guān)系著千家萬戶，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響，反過來又影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)我們一定要有清醒的認(rèn)識(shí)，既不能因?yàn)榇嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，而放棄個(gè)人住房貸款市場(chǎng)；又不能為發(fā)展個(gè)人住房貸款而忽略風(fēng)險(xiǎn)的存在。對(duì)于商業(yè)銀行來說，就是在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房貸款操作規(guī)程，建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制，最大限度地確保貸款的安全，從而推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。對(duì)于國(guó)家和社會(huì)來說，通過制定一系列法規(guī)、制度，建立高效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，成為形成和維持個(gè)人住房貸款市場(chǎng)公平交易與公平競(jìng)爭(zhēng)的信貸秩序的依靠力量。參考文獻(xiàn)：

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刊,2006(6).4、吳亞,劉成起.我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信資的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[J].財(cái)經(jīng)分析,2006(7).5、徐其瑞.個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].貨幣銀行經(jīng)營(yíng)管理,2007(11).6、許淑華,袁秋艷.對(duì)完善銀行住房抵押信貸機(jī)制的探討[J].法商從論,2008(1).7、孫蔚.淺談個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院期刊,2008(10).8、袁媛.淺談商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸[J].今日南國(guó)期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].金融投資合作經(jīng)濟(jì)與科技,2006(6).10、歐顯兵.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].中南大學(xué),2005(11).（作者單位：湖南工藝美術(shù)職業(yè)學(xué)院）

第五篇：個(gè)人住房貸款

什么是個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種。

個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱公積金貸款。

個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設(shè)銀行稱為個(gè)人住房貸款，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。

個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。此外，還有住房?jī)?chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。

自住房組合貸款還款方式

1、什么是個(gè)人住房組合貸款（以下簡(jiǎn)稱“組合貸款”）

組合貸款是指北京住房公積金管理中心委托商業(yè)銀行向借款人發(fā)放用于其購(gòu)買個(gè)人自住住房的住房公積金貸款和商業(yè)銀行向同一借款人發(fā)放用于其購(gòu)買同一個(gè)人自住住房的商業(yè)貸款的貸款組合。

即當(dāng)購(gòu)房人可申請(qǐng)到的公積金貸款額度無法滿足實(shí)際購(gòu)房需要時(shí)，可通過辦理組合貸款，使用公積金貸款和商業(yè)貸款滿足購(gòu)房所需。

※注：北京住房公積金管理中心中央國(guó)家機(jī)關(guān)分中心的組合貸款業(yè)務(wù)，按照中央國(guó)家機(jī)關(guān)分中心的有關(guān)規(guī)定在中央國(guó)家機(jī)關(guān)分中心辦理。

2、組合貸款的適用對(duì)象

組合貸款的適用對(duì)象為同時(shí)符合公積金貸款條件和商業(yè)銀行貸款條件，在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

3、組合貸款的受理部門

購(gòu)房人辦理組合貸款，即可以向公積金管理中心住房公積金貸款中心或遠(yuǎn)郊（區(qū)、縣）管理部提出組合貸款申請(qǐng)，也可向能夠辦理組合貸款的商業(yè)銀行提出組合貸款申請(qǐng)。

組合貸款申請(qǐng)被受理后，購(gòu)房人應(yīng)按公積金管理中心和經(jīng)辦銀行工作人員的要求，提供有關(guān)資料并完成貸款的審核辦理。

4、組合貸款的擔(dān)保方式

購(gòu)房人辦理組合貸款，須提供公積金管理中心及商業(yè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保，擔(dān)保方式有以下三種：

Ⅰ 抵押＋第三方保證擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保，由北京市住房貸款擔(dān)保中心為組合貸款中住房公積金貸款提供連帶責(zé)任保證，由銀行認(rèn)可的保證人為組合貸款中商業(yè)貸款提供自貸款發(fā)放至抵押登記完成期間的階段性連帶責(zé)任保證。

Ⅱ 抵押擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于抵押登記完成后發(fā)放。

Ⅲ 質(zhì)押擔(dān)保。即出質(zhì)人以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于質(zhì)押手續(xù)完成后發(fā)放。

5、組合貸款的年限

組合貸款的貸款年限須符合公積金管理中心與商業(yè)銀行的規(guī)定，最長(zhǎng)貸款年限為30年。

6、組合貸款的利率

組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)貸款分別適用各自的貸款利率。

7、組合貸款的還款方式

組合貸款中，公積金貸款部分采取自由還款方式，商業(yè)貸款部分采取商業(yè)銀行認(rèn)可的還款方式。

8、組合貸款的償還

組合貸款的借款人應(yīng)提供同一還款銀行的兩個(gè)還款賬戶（兩張還款卡或兩個(gè)還款存折）分別用于償還公積金貸款和商業(yè)貸款。

組合貸款對(duì)提前還款不作商業(yè)貸款部分和公積金貸款部分的比例要求。借款人提前還款，可自愿選擇提前償還任意部分貸款。

組合貸款中住房公積金貸款部分和商業(yè)貸款部分的逾期扣款按照公積金管理中心、商業(yè)銀行的各自規(guī)定執(zhí)行。

※注：借款人欲辦理組合貸款除還款相關(guān)事宜外的其它變更業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)同時(shí)通知公積金管理中心及商業(yè)銀行進(jìn)行辦理。

本手冊(cè)僅供宣傳之用，具體規(guī)定以北京住房公積金管理中心規(guī)定為準(zhǔn)。

住房公積金貸款自由還款方式

一、自由還款方式 1.什么是自由還款？

自由還款就是您申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，住房公積金管理中心根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

2.自由還款方式有哪些特點(diǎn)？

1）只要不低于最低還款額，每月的還款金額可以自由設(shè)定；

2）可以通過客戶服務(wù)部電話委托的方式調(diào)整每月的還款額，操作省時(shí)省力；

3）除最后一期外，每月先按照您通知的金額扣款，如果還款賬戶余額不足扣款失敗，還要按照最低還款額進(jìn)行二次扣款，可以減少您貸款逾期的可能性。

3.最低還款額是怎么確定的？

住房公積金管理中心根據(jù)您申請(qǐng)的借款期限、借款金額和房屋折舊，確定您的最低還款額。

4.客戶服務(wù)部功能簡(jiǎn)介

客戶服務(wù)部是北京住房公積金管理中心為大家提供的服務(wù)平臺(tái)。您可以通過客戶服務(wù)部調(diào)整月還款額，還能查詢到您貸款的相關(guān)情況，同時(shí)客戶服務(wù)部為您提供人工咨詢服務(wù)。

二、自由還款方式下償還貸款

1、我想調(diào)整月還款額時(shí)，如何辦理手續(xù)呢？

在借款償還期間，您可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，在不低于最低還款額的前提下，可通過以下方式調(diào)整月還款額：一是您可通過客戶服務(wù)部電話委托調(diào)整月還款額，每期有兩次利用該方式調(diào)整月還款額的機(jī)會(huì)；二是您本人攜帶身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)，通過柜臺(tái)書面委托辦理調(diào)整月還款額操作，每期有一次利用該方式調(diào)整月還款額的機(jī)會(huì)。

需注意的是：您需要至少于三個(gè)工作日前辦理手續(xù)；若您在一期內(nèi)進(jìn)行了多次的通知，則以您向客戶服務(wù)部電話委托和柜臺(tái)書面委托的最后一次有效通知金額為準(zhǔn)；您不能一次通知多個(gè)月的還款額，但在此期間，如您不再通知，就以上次通知額一直扣劃下去，直至再次進(jìn)行調(diào)整為止。

2、我怎么辦理提前還款手續(xù)呢？

在自由還款方式下，由于您可以自由設(shè)定還款額，所以不存在提前部分還款。如果您想提前還清全部貸款，有兩種辦法：

一種辦法是：您可以于下一還款日把貸款全部還清，但您需要于三個(gè)工作日前通過客戶服務(wù)部進(jìn)行委托或到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)。

另一種辦法是：您也可以在下一還款日的三個(gè)工作日（不含）前把貸款全部還清，但您須于三個(gè)工作日前到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)。

3、我的貸款逾期了，怎么辦？

若您的貸款逾期了，您可以在下一還款日或約定的某一天按照提前還清全部貸款的辦法償還逾期貸款。

4、我償還貸款的錢都包括什么？

您的錢是這樣分配的：如果您的個(gè)人貸款逾期，按照先償還逾期，后償還正常的原則，對(duì)于逾期的部分，先償還最早一期的逾期額，然后依次按順序償還。如果您的個(gè)人貸款沒有逾期，或逾期部分還清后還有剩余，則先償還利息，后償還本金。

5、我這次還款錢還的比較多，以后幾個(gè)月是否可以不還款了？

不可以，您以前還的錢不能用于沖抵以后的還款，您每月還需要按時(shí)還款，否則您的貸款將要逾期。

6、既然只要每月不低于最低還款額還款就不逾期，那我每月就按照最低還款額還就行了吧？

雖然您每月以最低還款額償還貸款不會(huì)有逾期，但如果一直按最低還款額度還款，到貸款到期時(shí)就會(huì)有一大筆剩余貸款要還，比如說您購(gòu)買一套住房，借款期限20年，金額30萬元，則您每月的最低還款額為1493元，您如果一直按照最低還款額償還貸款，那么，您最后一期要償還222224.77元。如果不能償還也是要計(jì)算逾期罰息的，而且貸款已經(jīng)到期了，不能還款的話房子要被處置，想要慢慢償還已經(jīng)來不及了，所以您還是應(yīng)該根據(jù)自身情況合理設(shè)置每月還款額度，不要使自己最后面對(duì)巨額貸款無力償還，自由還款是為借款人提供了一個(gè)根據(jù)自身不同階段收入支出進(jìn)行合理規(guī)劃安排貸款償還的自由，而不是簡(jiǎn)單降低借款人每月還款額度。

三、特別提示：

1、日對(duì)日還款：放款日為幾號(hào)，還款日即為每月幾號(hào)，如該月無對(duì)應(yīng)的還款日，則在當(dāng)月最后一天還款。例如：1月31日放款，2月28日還款。

2、交通銀行還款卡包括太平洋借計(jì)卡和太平洋公積金卡，太平洋借計(jì)卡每年要收取年費(fèi)，而太平洋公積金卡目前不收年費(fèi)，建議您采用太平洋公積金卡償還貸款。

3、您應(yīng)該在還款日前一天將還款資金存入還款卡或存折。

4、如果您不慎將用于還款的銀行卡或存折丟失，請(qǐng)您攜帶同一銀行的銀行卡或存折及時(shí)到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理變更手續(xù)。

5、如果您將客戶服務(wù)部電話委托系統(tǒng)的密碼遺忘，您可以持身份證原件、復(fù)印件、《電話委托服務(wù)協(xié)議》至貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)，重新設(shè)置密碼。

6、您的貸款全部還清后，您可以到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)領(lǐng)取還清全部貸款證明。

注：本手冊(cè)僅供宣傳之用，具體內(nèi)容以中心規(guī)定為準(zhǔn)。因住房公積金政策調(diào)整，手冊(cè)內(nèi)容會(huì)有修改，屆時(shí)以中心相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

提前還款相關(guān)事宜

提前還款-基本簡(jiǎn)介

提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對(duì)借款人有利而對(duì)貸款人不利，所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應(yīng)予明確規(guī)定。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個(gè)人貸款一年后借款人提前還款的申請(qǐng)。提前還款-還款手續(xù)

一、辦理程序說明：

1.提前全部還款：由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。

2.提前部分還款且貸款期限不變：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押＋保險(xiǎn)且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險(xiǎn)公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

3.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險(xiǎn)且抵押登記已完成的，和選擇非抵押＋保險(xiǎn)的借款人，申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

4.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險(xiǎn)仍在保險(xiǎn)期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。

二、辦理提前還貸手續(xù)

根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個(gè)月提出書面申請(qǐng),并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請(qǐng)表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項(xiàng)存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動(dòng)扣收。

各家銀行對(duì)于提前還貸并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點(diǎn)金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實(shí)現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會(huì)減輕還貸壓力。

值得一提的是，《提前還款申請(qǐng)表》一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補(bǔ)充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購(gòu)房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請(qǐng)中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購(gòu)房人按借款合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。提前還款-注意事項(xiàng)

一、提前還貸 別忘退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡(jiǎn)便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個(gè)工作日到1個(gè)月)；銀行計(jì)算好客戶的總欠款數(shù)，指定客戶到銀行付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購(gòu)房合同還給客戶。

二、提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

三、提前還貸 別忘退稅 另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

四、最初一年不要提前還款

要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法

中國(guó)工商銀行理財(cái)專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來源。舉例來說，許先生貸款時(shí)選擇了最高年限30年，總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906.62元，其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來這位客戶共還本金為745.63×12月＝ 8947.56元，償還利息為3160.99×12＝37931.88元?？梢姷阮~本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19.1%。此時(shí)若選擇提前還貸，會(huì)有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過長(zhǎng)。

提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭

按中國(guó)百姓的消費(fèi)觀念，有能力盡早還貸的是個(gè)人良好信譽(yù)的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益相對(duì)安全，這樣的“黃金業(yè)務(wù)”對(duì)銀行來說是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計(jì)劃，也損失了貸款所帶來的穩(wěn)定的利息收入。實(shí)際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉(zhuǎn)按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時(shí)，會(huì)采取提前還貸方式來減輕負(fù)債壓力。實(shí)際上，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。

提醒三：不可盲目跟風(fēng)提前還款

提前還款雖然是個(gè)很普遍的現(xiàn)象，但面對(duì)升息預(yù)期而選擇還款確須“三思”后行。

1、住房貸款屬于長(zhǎng)期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個(gè)人房貸新利率也要從明年１月１日開始實(shí)行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，同時(shí)承擔(dān)較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應(yīng)量力而為。

2、借款人是否有更好的投資渠道。有點(diǎn)余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進(jìn)行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯(cuò)的選擇。

3、時(shí)間價(jià)值的損耗應(yīng)考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價(jià)上漲因素，可能半年后還回來的1萬元實(shí)際上只值九千多。所以在物價(jià)上漲時(shí)，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對(duì)于已經(jīng)貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。

另外如果購(gòu)房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時(shí)才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。當(dāng)然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會(huì)有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時(shí)也可以考慮靈活利用公積金。提前還款-選擇方案 提前還款方案比較

向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

例：這是一套今年4月份購(gòu)買的，價(jià)值100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計(jì)算，房子的月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從明年1月1日起新的利率會(huì)上調(diào)，因此房主決定提前還款。以此案為例，對(duì)目前市場(chǎng)上存在的五種提前還款方式進(jìn)行了比較。

第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。

利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月。這樣，利息總額為390353.07元。

第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元。這樣，利息總額為486450.1元。

第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。

第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟(jì)的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟(jì)情況，凡事都要量力而為。提前還款-不宜人群

第一類：使用應(yīng)急資金還款

對(duì)于普通消費(fèi)者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力比較有限的消費(fèi)者，不宜打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。同時(shí)，使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能“因小失大”。

第二類：等額本息進(jìn)入還款中期 目前在商貸當(dāng)中，使用最廣泛的是等額本息還款法。進(jìn)入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費(fèi)者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期，也就沒有必要?jiǎng)佑眉械馁Y金還款。這樣既打亂了理財(cái)計(jì)劃，又不利于資金的有效使用。

第三類：等額本金還款期已達(dá)1/4

從目前銀行對(duì)提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。

第四類：有更好的投資理財(cái)渠道

如果消費(fèi)者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會(huì)使用，回報(bào)率為存款利率，兩相比較，貸款利率6.5555%，一年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。提前還款-利息計(jì)算

由于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況或者其他情況會(huì)發(fā)生變化，因此有時(shí)會(huì)出現(xiàn)借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當(dāng)事人在借款合同中對(duì)提前還款有約定的，按照約定確定是否經(jīng)貸款人同意及利息如何計(jì)算等問題。當(dāng)事人在合中對(duì)提前還款沒有約定的，提前還款不損害貸款人利益的，可以不經(jīng)貸款人的同意，利息按照實(shí)際借款期間計(jì)算；提前還款損害貸款人利益的，貸款人有權(quán)拒絕借款人提前還款的要求。貸款人同意提前還款的，視作貸款人同意變更合同的履行期，借款人應(yīng)當(dāng)按照變更后的期間即實(shí)際借款期間向貸款人支付利息。提前還款-貸款違約金

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)概念叫實(shí)質(zhì)性的提前還款。各貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個(gè)月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。有些銀行在這個(gè)概念下，要求借款客戶支付提前還款的違約金。

提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認(rèn)可的條款，一旦借款方在指定的時(shí)間內(nèi)提前還清全部貸款，或大部分本金，借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算(一般是2%到5%)；或規(guī)定若干個(gè)月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。

違約金的有效期通常不會(huì)超過3年（也有的為5年）。有效期過后，違約金的比率會(huì)取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。

不是所有的貸款都必須繳納違約金，一般固定利率的貸款有違約金，可調(diào)節(jié)利率的貸款沒有違約金，有些特殊種類的貸款沒有違約金。所以在簽訂貸款合同前，借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什么期限內(nèi)有效。

違約金是借貸雙方可以協(xié)商的。如果借款人是長(zhǎng)期貸款，當(dāng)貸款因素變化時(shí)，借款人需要重新優(yōu)化貸款，這時(shí)，就會(huì)啟動(dòng)合同上的違約金條款。為避免繳納違約金，借款方可以申請(qǐng)?jiān)诤贤腥∠`約金。一般的，貸款方會(huì)提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時(shí)，貸款方會(huì)提供較低的貸款費(fèi)用，或較低的貸款利率，一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。

當(dāng)然，也存在掠奪性的貸款方，它將提前還款違約金強(qiáng)制的塞進(jìn)合同里，對(duì)借款人剝皮扒骨，有時(shí)法律也奈何他們不得。一般地講，掠奪性貸款是指任何有損借款人并最終影響其信用或擁有權(quán)益的不公平信貸手法。所以借款人要仔細(xì)評(píng)估含有違約金的合同，選擇是否接受含有違約金的合同。貸款方有義務(wù)隨時(shí)解答借款人對(duì)違約金的詢問（包括文字上的答復(fù)），幫助借款人作出知曉的決定。貸款方一般鼓勵(lì)借款方選擇有違約金合同，這樣可以防止將來利率下落時(shí)，能夠勸阻借款人選擇重新優(yōu)化貸款計(jì)劃。

總之，違約金是一個(gè)雙方都可以談判的項(xiàng)目。它依據(jù)于借款人的個(gè)人決定：借款人目前的財(cái)務(wù)狀況，借款人是否需要重新優(yōu)化貸款計(jì)劃，借款人想要持有抵押品多長(zhǎng)時(shí)間。甚至即使在貸款過程中也可以重新協(xié)商違約金。如果借款方不滿意，可以提前結(jié)束在當(dāng)前貸款機(jī)構(gòu)的貸款，改在別的貸款機(jī)構(gòu)作重新優(yōu)化貸款。當(dāng)然最好是在違約金效期之后。

什么是公共維修基金

公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。商品房的公共維修基金

商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)辦法。

此前，北京是以總房款的2%交納公共維修基金。更新后的標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅擬為每平方米100元，高層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)擬為每平方米150元，高層框剪結(jié)構(gòu)擬為每建筑平方米200元。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這是因?yàn)椴煌淖≌慕ㄖ惭b成本是不一樣的?！?/p>

建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機(jī)制。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購(gòu)房人，不得挪作他用

什么是契稅

概述

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅，是指對(duì)契約征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)該稱為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈(zèng)送、交換等。除了買賣、贈(zèng)送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬;或預(yù)購(gòu)期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。

契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財(cái)政收入的固定來源，在全國(guó)，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢(shì)。

各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法，也各有差異。契稅的計(jì)稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：

一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市后，奧運(yùn)村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格30萬元，B房?jī)r(jià)格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計(jì)算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價(jià)。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國(guó)家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補(bǔ)交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。征稅對(duì)象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

一、土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。

二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

三、房屋買賣：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

3、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。

四、房屋贈(zèng)與 贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

五、房屋交換 在契稅的計(jì)算中，注意過戶與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。在稅率設(shè)計(jì)上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國(guó)采用3%－5%的幅度比例，這是國(guó)家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，契稅暫時(shí)減半征收

應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定

3、交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅

4、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)（今年新補(bǔ)充內(nèi)容）：

（1）采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅

（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相 同的契稅稅率。稅收優(yōu)惠

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

1．國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。

3．因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。

二、特殊規(guī)定

1、企業(yè)公司制改造

一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2、企業(yè)股權(quán)重組

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購(gòu)股份，則承受方需繳契稅。

國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

3、企業(yè)合并、分立

（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

4、企業(yè)出售

國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）

對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫(kù)等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

7、繼承土地、房屋權(quán)屬

法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅； 非法定繼承人應(yīng)征收契稅

8、其他

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。契稅的征收管理

一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、契稅征管

要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。契稅（deed tax)在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動(dòng)產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。征收機(jī)關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅的特點(diǎn)：

1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

2、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。近期契稅變化：

從2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

什么是等額本息還款法

等額本息是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計(jì)算公式如下：

［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］ 下面舉例說明：

假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計(jì)算，每月應(yīng)償還本息和為1324.33元。

上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對(duì)這個(gè)本息和進(jìn)行分解。仍以上例為基礎(chǔ)，一個(gè)月為一期，第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能歸還本金484.33元，仍欠銀行貸款199515.67元；第二期應(yīng)支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），歸還本金486.37元，仍欠銀行貸款199029.30元，以此類推。

此種還款模式相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。

什么是等額本金還款法

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

此種還款模式支出的總和相對(duì)于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時(shí)還款壓力較大。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。等額本金貸款計(jì)算公式：

每月還款金額=（貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率 小額貸款且利率較低時(shí)：

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限10年 等額本息：10年后還款151750.84元，總利息31750.84元 等額本金：10年后還款149403.00元，總利息29403.00元 兩者差額：2347.84元/10年，一年才差235元

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限20年 等額本息：20年后還款187846.98元，總利息67846.98元 等額本金：20年后還款178563.00元，總利息58563.00元 兩者差額：9283.98元/20年，一年才差465元