第一篇：郎咸平 2007年8月21日 博鰲 房地產(chǎn) 論壇 演講稿

2007年8月21日 博鰲房地產(chǎn)論壇演講

主題：“虛擬資金”導致房價高漲，或引樓市泡沫郎咸平

各位來賓大家早上好！今天很高興能夠在博鰲和大家談房地產(chǎn)。各位有沒有覺得很奇怪，地產(chǎn)所謂的“泡沫”，和股市所謂的“泡沫”，和通貨膨脹是并行不悖的。宏觀調(diào)控，不單對地產(chǎn)效果不大，對股市效果呢，不但不大，甚至反而有相反的作用。比如說，早上提高利息、利率，下午呢股市大漲，這一切是怎么回事？今天我就用30分鐘的時間，我想和各位剖析一下中國房地產(chǎn)的本質(zhì)問題。

首先我想請各位來賓思考一下，中國28年的改革開放，所推進的市場化進程，你認為達到目的了嗎？中國今天真的做到市場化了嗎？房地產(chǎn)市場是一個真正市場化的市場嗎？那么我可以這么告訴各位，我們諸多的改革，包括房改、醫(yī)改、教改等等，基本上都是供給面市場化嚴重不足，而需求面市場化嚴重過度。那么只有把這兩個力量徹底了解之后，才會理解為什么地產(chǎn)會有所謂的“泡沫”。當然是否有“泡沫”是見仁見智，這里我姑且不談“泡沫”的定義。我只想告訴各位，為什么地產(chǎn)價格居高不下，而且政府宏觀調(diào)控幾乎失效。我想談就從市場化開始談起。

地產(chǎn)供給面的市場，是市場化么？我可以告訴各位，那是一個市場化嚴重不足的供給面。地產(chǎn)供給面的特性，我分三個要點來解釋。第一個，是它有兩大核心資源。第二，是一個長流程管理。第三，政府賣地的行為。

第一，什么叫做兩大“核心資源”？里面包括兩個小項，一個就是銀行信貸權(quán)，一個就是土地開發(fā)權(quán)。這兩個權(quán)力，基本上操控在地方政府手中。只要操控在地方政府手中，就可能腐敗。而且不是有沒有可能腐敗，而就是腐敗。

第二個，叫做長流程管理。任何地產(chǎn)開發(fā)商，從立項，到開工，到驗收，到銷售，等等，整個流程，我們算了一下，差不多一百多個環(huán)節(jié)。每一個環(huán)節(jié)，都需要政府蓋公章。每個公章，都有可能是權(quán)力的腐敗。那么這個又飆高了成本。

第三項，我認為是比較關(guān)鍵的一項，也就是政府賣地的心態(tài)。我建議各位不妨拿全世界各項經(jīng)濟指標來做個對比，你會發(fā)現(xiàn)中國地方政府賣地的這個地價上漲幅度之快，超過了你可以想像到的任何指標，包括股價、期權(quán)、期貨、油價等等，而且這個價格是只漲不跌的。我想請問各位，地方政府賣地的心態(tài)是什么？那就是我們這么多年來，地方政府以GDP為綱的發(fā)展理念。這種理念，在“十七大”之后，一定要改弦更張！假設(shè)一個地方的領(lǐng)導到任之后，他什么事都不要做，光賣地就可以了，他只要光賣地，GDP就上去了。因為我們GDP的計算方式就是靠交易，你賣一塊地，GDP上升一塊地，賣兩塊地，GDP上升兩塊地，而且你賣得價格越高，GDP上升越快。我們的官員，為了個人的形象工程、政績工程，他賣地價格是越來越高，漲幅是越來越快，可是請問在座的各位來賓，這個地是誰的？這個地是屬于全體老百姓的，地方政府只是代理人。我想再請問各位，當你把地賣了，拿了這么多錢，財政盈余之后，我想請問你，你有沒有還之于民，你告訴我？你是取之于民，你有沒有還之于民？這個錢不是屬于你地方政府的財政盈余這么簡單的哦，而是你有沒有給老百姓構(gòu)建一些老百姓應該享有的住房權(quán)利，你有沒有？你發(fā)現(xiàn)沒有，這個錢都花到哪里去了呢？出國考察、形象工程、政績工程、各種各樣的基礎(chǔ)建設(shè)。我再講句可笑的話，地方政府一開始搞建設(shè)，老百姓就再也買不起房了。什么事都不做，可能還可以買得起房，一做投資，就可能買不起房了。為什么呢？這三項，就是兩個核心資源，長流程管理，加上地方政府賣地，使得地產(chǎn)的供給面價格大幅上升?？墒歉魑粊碣e請注意，這個供給面是幾乎沒有競爭的供給面，而且這個重要資源也幾乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控資源的結(jié)果，使得供給面的市場化嚴重不足，而地價飆高、房價飆高。以上海為例，上海有沒有蓋過經(jīng)濟適用房呢？蓋過，價格一點都不低。今天已經(jīng)不是說誰誰誰有暴利的問題，而是老百姓得不到實惠。而得不到實惠的最重要原因，是地方政府的腐敗行為。這就是我給地產(chǎn)界供給面的一個診斷。

那么需求面呢？老百姓都要問，這么高的成本，這么高的房價，誰去買呢？那就要從地產(chǎn)的需求面來談了。我想請問各位，做子女或者做父母的，你們的母親手上有20萬塊吧，你問她一下，她準備去做什么投資？她除了做股票跟地產(chǎn)之外，似乎找不到第三個投資管道吧。

我想再請問在座的民營企業(yè)家，當你們投資成功之后，你賺了一筆錢，我想請問你，你是忙著辦綠卡呢，把老婆兒子送出國呢，還是準備把所有的資金再次投入更多的建設(shè)，投資？你回答我。我看，你不至于敢把所有資金都投入吧。為什么呢？因為這幾年中國最顯著的現(xiàn)象，是地方的投資環(huán)境迅速惡化。企業(yè)家應該投資而不投資的錢，我想請問你，去了哪里？按照我的研究結(jié)果顯示，中國企業(yè)家的投資意愿和發(fā)達國家相比，投資意愿不足別人的20％。這么多的錢去了哪里？而且地方投資環(huán)境惡化之嚴重，以這兩三年為之最。

舉個例子，我接到很多的投訴，像深圳，圳中西路吧，有個叫做餐館一條街的，最近地方政府，深圳市政府為了開發(fā)這個區(qū)，然后就要這些餐館搬家。但是你要他搬家的話，要補償款哪，我想當事人也不愿意付這個補償款吧。那怎么辦呢？有得是辦法。你發(fā)現(xiàn)地方政府運用公權(quán)力，驅(qū)趕這些餐館，消防、公安、城管、衛(wèi)生，每天來查。按照其中幾家餐館給我的數(shù)據(jù)顯示，深圳的消防來查，一天罰款一萬兩千塊。罰了七天之后，全部自動解約。大家挺高興，你看這好和諧的社會呀。可是你曉不曉得，這就是公權(quán)力的腐??？！

再看看別的城市，看看北京市、上海市。北京市一個最著名的“嘉利來案件”，你發(fā)現(xiàn)是由北京市政府聯(lián)合二商，搶奪港商的資產(chǎn)。但是更嚴重的在后面，是法院竟然判他勝訴。因此行政和司法的勾結(jié)，司法判行政勝訴，這一種心態(tài)，從北京市開始蔓延，甚至蔓延到了上海。我最近關(guān)切一個案例，就是上海松江區(qū)區(qū)政府，也是一樣，搶奪了港商北京莊盛地產(chǎn)公司的地產(chǎn)，由松江區(qū)法院判其合法。這種行政、司法權(quán)力的勾結(jié)，是我最近這兩年所觀察到的嚴重現(xiàn)象。這已經(jīng)不是簡單的腐敗問題了，而是某些地方干部之囂張，無視于國法之存在，讓我感到震驚不已。像這種現(xiàn)象，我認為要在“十七大”之前，要迅猛處理，要果斷處理，否則我國的營商環(huán)境是不可能會好的。

而且各位來賓，你千萬不要認為這只是我們企業(yè)家受罪。我再告訴你，在今年二月，兩會期間，通過了“兩稅合一”，也就是外資企業(yè)不得再享受稅務(wù)優(yōu)惠。各位了不了解，世界500強在香港發(fā)表聲明？發(fā)表什么聲明呢？他們認為，政府的“兩稅合一”政策是公平的，是公正的，世界500強表示支持?？墒鞘澜?00強要求中央政府，給他們提供一個干凈、公平、公正的營商環(huán)境。各位來賓，聽到了沒有？一個公平、公正的營商環(huán)境，不但是小老百姓的要求，也是企業(yè)家的要求，更重要的，也是世界500強的要求。為什么會有這個要求呢？因為我們的投資環(huán)境，既不干凈，又不公正，還不公平。這樣由于投資環(huán)境惡化，必然擠壓出大量資金，這是第二個資金來源。就是企業(yè)家應該投資，卻因為投資環(huán)境惡化而不投資的錢，是第二筆資金。第一筆資金剛才已經(jīng)說過了，是家庭存款。那么第三筆資金呢？第三筆資金的數(shù)量及其龐大，那就是各級貪腐官吏的受賄款。你們這個受賄款去了哪里？這個金額是無法估計的，但是我可以告訴各位，比你所想像的還要大很多倍。而且目前大面積的腐敗，使得這一類的資金大量積累，大量流竄。你曉得，這些資金是不會消失的。我再請問各位來賓，這些錢去了哪里？第四筆款，就是國際熱錢。國際熱錢你們都很清楚了，我就不再重復了。

請大家順著我的思路走，第一筆錢，是老百姓的儲蓄款；第二筆錢，是企業(yè)家應該投資而不投資的錢；第三筆錢，貪污官吏的受賄款；第四筆錢，國際熱錢。這四筆錢匯集在一起，形成了中國一個特有的“虛擬資金”。這個虛擬資金是我取的名字，不是我們經(jīng)濟學家所謂的流動性過剩，這是兩回事。虛擬資金的組成來源，就這四個來源。這四個款項所匯集成的虛擬資金，打到哪里，哪里就有泡沫。打到樓市，樓市泡沫；打到股市，股市泡沫。這種虛擬資金——中國特有的虛擬資金，形成了地產(chǎn)的需求面市場化過度。因為腐敗而導致的供給面成本上升（當然這是由于市場化不足），配合上因為腐敗而導致的投資環(huán)境急速惡化，擠壓出大量的虛擬資金，這兩個力量勾結(jié)在一起以后，老百姓再也買不起房了。任憑你政府提供多大的宏觀調(diào)控力度，你發(fā)現(xiàn)，你解決不了這個問題。這個虛擬資金是我所發(fā)明的新名詞。你知道虛擬資金有多可怕嗎？打到哪里，哪里房價就失控。比如說，以深圳為例吧，很多樓盤，賣出去沒有人住。這個資金哪里來的，你告訴我？虛擬資金。很可能是受賄款，很可能是企業(yè)家該投資而不投資的錢，很可能是國際熱錢。但是虛擬資金有三大特色：第一，不可監(jiān)管；第二，不可預測；第三，不可控制。

我前一陣子，三、四個月前，去成都演講。成都的領(lǐng)導跟我講說，他們現(xiàn)在房價是五千塊一平方米，五、六千噢，他控制不住。然后我問他：“你們外來資金有多少？”按照他們粗略的統(tǒng)計，不精確，粗略統(tǒng)計大概有一半。我一個多月之前，又去重慶演講。重慶市領(lǐng)導告訴我說，他們的房價，是兩千九百塊一平米。當時我說，這個房價看起來是沒有泡沫的。當時我又問了一句話：“你們估計一下，外來資金購房的比例是多少？”他們的回答是10％。好了各位來賓，你們聽到差別了吧？50％外來資金，和10%的外來資金，其必然結(jié)果就是，房價的差別。我在最后一句話提醒重慶市的領(lǐng)導，你千萬不要以目前沒有泡沫為滿足，你這個城市一旦創(chuàng)造出一個新概念以后，只要新概念一出來，吸引了虛擬資金，房價再也控制不住了。言猶在耳，話音未落，重慶市推出一個城鄉(xiāng)整合什么什么區(qū)，我這個人比較笨，我記不住，很長的名字你知道嗎，就是什么城鄉(xiāng)整合什么什么什么的，一個特區(qū)概念。好了，特區(qū)概念一出來，虛擬資金大量涌入重慶。一個月之內(nèi)，房價從兩千九百塊上到了三千多，幾乎接近10％，開始失控了。這就是虛擬資金的可怕。

我今天一進來，武漢的記者就圍住我，說，郎教授，我們武漢市也要搞什么，什么城鄉(xiāng)什么什么統(tǒng)籌什么計劃。我說，好吧，搞吧。搞，你只要宣傳得法，宣傳到位，創(chuàng)造出了新概念的話，虛擬資金馬上就有可能過去了，到最后武漢房價就失控了。這就是下場。

當然我也期望虛擬資金不要去。不過我告訴你，個人意愿是沒有用的。因為虛擬資金，它是不可預測、不可控制、不可監(jiān)管的。這個才是今天房地產(chǎn)價格居高不下的主因。我想再請問各位，我們建設(shè)部等等單位所推出的政策，為什么會失效？包括央行所推出的金融政策，為什么會失效？原因就是沒有把握住這個行業(yè)的本質(zhì)問題。我當然不能說你這些政策沒有效，而是地產(chǎn)的本質(zhì)就是跟政府的腐敗是非常掛鉤的。因此你要解決地產(chǎn)泡沫，首先腐敗的問題怎么辦？好吧，先回答我，你怎么解決腐敗的問題？最近有一個不相關(guān)的事例，看比來不相關(guān)的事件出來了，那就是一月份的糧油價格大幅上漲，五、六、七月份的豬肉、雞肉、雞蛋價格大幅上漲。以五月份為例，蛋的價格上升37％，豬肉價格上升26%。五、六、七月份，漲幅非但沒有縮減，反而更大幅地上漲。我看了一下資料，七月份的雞蛋、雞鴨，以及豬肉價格上漲幅度是30%，40％??60%，差不多就這個范圍之內(nèi)，大幅上漲。你知道為什么嗎？各位了解為什么嗎？這個

通貨膨脹本身，和我前面講的虛擬資金，來源是一樣的，也是跟腐敗有關(guān)。

我想請大家注意一下，你做家庭理財，如果你把你家里的錢全部拿去買了房地產(chǎn)，萬

一碰到個經(jīng)濟波動，你來不及兌現(xiàn)的話，會產(chǎn)生家庭的財政危機。國家財政也是這個樣子。我觀察到一個現(xiàn)象，就是中國經(jīng)濟和其他國家不一樣，中國是一個二元化的經(jīng)濟體系。這個什么意思呢？當你問某人，或者某個專家學者吧，今天的中國經(jīng)濟是過熱呢，還是過冷？如果他說過熱，或者過冷，你就不用再聽下去了，那都是錯的。中國經(jīng)濟是過熱和過冷同時存在。為什么？哪些部門不能過熱呢？當然啦，股票市場，還有房地產(chǎn)，形象工程、政績工程、基礎(chǔ)建設(shè)，這個部門是過熱的，還有國企。過冷的部門呢？大部分的民營企業(yè)是過冷的。你會發(fā)現(xiàn)，過熱的部門和腐敗都多多少少有點聯(lián)系。地方政府因為某種利益的緣故，把我們國家的資金，大量涌入到過熱的部門。所以過冷的部門缺資金，比如說，大部分的民營企業(yè)。缺資金怎么辦呢？政府印鈔票。而這也是為什么在去年年底糧食豐收情況之下，今年年初糧油價格上升的主因。你們可能會認為，糧食豐收，糧油價格應該下跌呀。那我告訴你，經(jīng)濟學理論在中國都是沒用的。經(jīng)濟學告訴我們，政府提高利率，股價應該下跌吧？而剛好相反。所以我不要聽經(jīng)濟理論，沒用的，都是錯的。在美國是對的，在中國就不對了。

這個二元經(jīng)濟，造成了一、二月份的糧油價格大幅上漲。你知道上漲幅度多少嗎？10%到20%之間。到了五、六、七月份，家禽、雞蛋、蛋類、肉類價格大幅上漲。我很關(guān)心這個現(xiàn)象，我也做了深度分析。以豬肉價格為例，價格上漲原因，可以分三個。第一，豬瘟；第二，飼料價格上漲；第三，特別有意思，就是把大豬宰了以后，你發(fā)現(xiàn)后繼無人，不是，我說是“后繼無豬”。（笑。）養(yǎng)豬戶都不養(yǎng)小豬了。你為什么不養(yǎng)小豬呢？請記住下面現(xiàn)象是非常非?？膳碌模蔷褪?，為什么產(chǎn)生豬瘟。控制豬瘟本身，應該是各級政府的責任，老百姓是不可能控制疾病的。到今天這個時代會產(chǎn)生豬瘟，顯然各級政府沒有盡到你的職責。在豬瘟問題方面，我建議中共中央要對這個問題嚴肅處置，對失職地方官員要嚴加懲治才行。豬瘟造成了投資環(huán)境惡化，豬瘟造成了養(yǎng)豬投資環(huán)境惡化，再加上豬肉價格波幅太大，進一步地惡化了豬的投資環(huán)境。按照郎教授剛剛的理論，如果你們剛剛有注意聽的話，你會發(fā)現(xiàn)：如果投資環(huán)境惡化，這些養(yǎng)豬戶也是某種意義上的民營企業(yè)家，他們應該養(yǎng)豬的錢而不養(yǎng)豬的錢，去了哪里呢？對，虛擬資金。干嘛呢？炒股去了，我靠。炒樓去了。（鼓掌。）

你是怪養(yǎng)豬戶，還是怪地方政府的失職，你告訴我？如果你能給養(yǎng)豬戶一個沒有豬瘟的環(huán)境，一個良好的價格，他干嘛不去養(yǎng)豬？他何必去股票市場被套牢呢？這種養(yǎng)豬戶的現(xiàn)象，就是應該投資而不投資的錢，在中國各地是普遍的打開，非?？膳碌?。好了，豬肉價格大幅度上漲。我想請問你，這些通貨膨脹的原因都是什么？原因都和地方政府的腐敗和失職有關(guān)。也就是，你們在座各位來賓，每吃一口飯，吃一口豬肉，你就要替這個環(huán)境買單百分之三、四十。吃一口飯，替這些官員買單百分之三、四十。吃一口飯，買單百分之三、四十。你好慘哦。你現(xiàn)在中午吃飯，還好你不要花錢。明天回家以后，就要花自己錢了，你就要替他買單了。你憑什么買單，你告訴我？你憑什么替各級地方政府買單？！

所以各位來賓，你們所看到的表面現(xiàn)象，包括樓市的泡沫，包括所謂的股市泡沫（至于是不是泡沫本身，這個不是我談?wù)摰闹攸c，我們姑且稱它為“泡沫”吧），股市泡沫，樓市泡沫，通貨膨脹，等等，你發(fā)現(xiàn)，它的來源，好像都跟政府的無能和腐敗有關(guān)，失職或者腐敗。如果我講的這個是本質(zhì)問題的話，你所看到的只是表面現(xiàn)象。這也是為什么，像我們建設(shè)部等等的單位，他們的宏觀調(diào)控，只要是一調(diào)控，出來政策呢，基本上

都是有問題的。比如說什么90平米，這這這，我都不知道怎么想出來的，這種東西。（笑。鼓掌。）

到最后，由于我們不理解本質(zhì)問題，我們政府所推出的宏觀調(diào)控政策，包括央行，包括建設(shè)部等等，其最后結(jié)果基本上是害了好人，便宜了壞人。害了普通老百姓。到最后你才發(fā)現(xiàn)，腐敗的問題不解決，這些表面現(xiàn)象只會急速惡化。那些真正想買房的小老百姓呢，兩公婆好不容易存了一點錢，買了個房子。啊喲，你看看這個刁難哪，買房子艱難哪，轉(zhuǎn)讓房子你看政府里面只有抽20％的稅，搞了半天，房價照漲。你知道為什么嗎？打錯對象了。真正該打的呢，是政府官員，到最后小老百姓受罪。（鼓掌。）但是，我在這呼吁這種大面積的腐敗，其必然結(jié)果就是你們在座各位來賓所經(jīng)歷到的一切，這一切會讓你們每一個人都付出沉重的代價。所以在今天“十七大”召開前夕，我以一個獨立學者的身份，必須提出一些我個人的觀點以及呼吁。中央政府必須徹底推行反腐敗政策，因為腐敗是大面積的腐敗，不是我們個人，不是老百姓，不是一個地方政府所能夠掌控的，那必須要中央政府的統(tǒng)籌辦理才可以。甚至，我們整個經(jīng)濟發(fā)展理念，需要來一個重新的回顧。什么樣的回顧呢？我講講我的期許，也講講我的判斷。十一屆三中全會鄧小平提出以經(jīng)濟建設(shè)為綱的理念，放棄了以階級斗爭為綱的理念，這個理念不但是偉大的，而且是正確的。但是到了后期，由于地方政府的執(zhí)行錯誤，使得這種以經(jīng)濟發(fā)展為綱的理念，到了90年代中期以后變什么了？各位猜一下。變成以錢為綱，一切向錢看，“金錢”的“錢”。地方政府向錢看，向什么錢看？GDP為唯一衡量的標準，老百姓的基本權(quán)利不重要。醫(yī)改、教改、房改，是不是都是這個樣子？一切向錢看的結(jié)果，以錢為綱的結(jié)果，在座各位來賓，當你們?nèi)メt(yī)院看病時候，你還記不記得醫(yī)生的第一句話是什么？已經(jīng)不是28年以前的“您哪不舒服啊”，而是什么？——“你帶了多少錢哪？”這種醫(yī)療制度不要也罷，這種改革不要也罷。教改是不是呢？大學提高收費，什么目的呢？大家中飽私囊，是吧。房改呢？到最后，也是有剛才講的一連串問題。

所以我認為今天，共產(chǎn)黨政府，胡核心又到了再一次的撥亂反正。撥什么亂？撥以錢為綱的亂。反什么正？反回一個以公平、公正為綱的基本理念。這個公平、公正的本身，不但是小老百姓的要求，也是民營企業(yè)家的要求，更是世界500強的要求，他們希望有一個公正、公正，而且干凈的營商環(huán)境。每一個企業(yè)家都有這種欲望，都有這種想法。對老百姓而言，什么叫做以公平、公正為綱的理念呢？絕對不是拿相同的薪水，而是每一個老百姓都要有住房的權(quán)利，都要有看病的權(quán)利，都要有上學的權(quán)利，都要有退休的權(quán)利。

我們過去以錢為綱的理念之下，我們甚至錯誤地定義了小康社會。什么叫小康社會？每人年均所得是800美元以上就叫小康社會?。课铱梢愿嬖V你，那是胡說八道！真正的小康社會，應該是看得起病，上得起學，住得起房，退得起休，才是真正的小康社會?？墒俏腋嬖V各位，要走到真正的小康社會，已經(jīng)是非常的艱難。你要走到這一步，我首先問你一句話，我們的改革到底是誰席卷了大部分的利益？

很多人說，你看，我們的路建得這么好，我們的房子蓋得這么漂亮。你認為是你的嗎？我舉個例子吧。上海社保金腐敗案的最大問題在哪里？甚至我認為上海市政府目前還沒有搞太清楚，所以我就要再告訴他們一次。社保金的腐敗案本身不是說社?；鹩袥]有損失的問題，而是什么？而是你的做法，就是席卷老百姓財富的做法。舉個例子，將社保金透過一個金融機構(gòu)，把這個錢給了叫張榮坤的這個人。張榮坤拿了屬于我們老百姓的錢，去買兩條屬于老百姓的高速公路。買完之后，再把這兩條屬于老百姓的高速公路，拿到屬于老百姓的國有銀行去抵押。拿了錢之后，再還給社保金。社保金當然沒有損失

啦，因為都是我們老百姓的錢?？墒墙?jīng)過這么一席卷之后，原先屬于老百姓的兩條高速公路，就這么被張榮坤等人納入私囊。這種現(xiàn)象比比皆是。所以我告訴各位，《人民日報》曾經(jīng)刊出一片文章，叫做“特殊利益集團”，特殊利益集團也就是我口中所謂的“腐敗鐵三角”。

什么叫“腐敗鐵三角”？那就是某些腐敗的地方政府，勾結(jié)某些腐敗的企業(yè)家，勾結(jié)某些腐敗的專家學者，形成一個牢不可破的鐵三角，操控著媒體，欺騙社會大眾，誤導中央政府。“腐敗鐵三角”席卷著我們的改革利益。

所以我認為，中央政府應該體現(xiàn)真正的反腐的決心，就必須大規(guī)模地肅清“腐敗鐵三角”。只有透過這種積極的反腐，透過意識形態(tài)的改變，把過去以錢為綱的理念，改成以公平、公正為綱的理念。只有這種大規(guī)模的推行，才有可能改變現(xiàn)在急速惡化的投資環(huán)境。

所以最后5分鐘，我想告訴各位，你們每一個人都覺得奇怪，為什么早上宏觀調(diào)控，到了下午股價反而大漲？你們?nèi)绻美山淌诘奶摂M資金理論，你就豁然開朗，就很清楚了。

再回憶一下我的虛擬資金理論。當早上假設(shè)政府提升銀行存款利率之后，它打擊到了什么？它進一步地打擊了投資意愿。打擊投資意愿的必然結(jié)果，是擠壓出更多的虛擬資金，怎么樣呢？進入股市，或者進入樓市。這也是為什么上午宏調(diào)，下午股價大漲的原因。哦，原來整個經(jīng)濟環(huán)境是由于腐敗所形成的這么樣一個機制，造成虛擬資金到處亂竄。

當然反腐，力度不但要大，而且是個長期的行動。你們可能要問我，郎教授，那我們短期之內(nèi)，老百姓怎么辦呢？我倒有個想法，那就是地方政府這種賣地的資金，或者與房地產(chǎn)有關(guān)的收入，我們是不是可以允許地方政府隨意挪用呢？我們應不應該要求地方政府，取之于民，還之于民？用這一筆你拿自己老百姓的錢，去替老百姓做事。做什么事？比如說你蓋廉價租屋啦，或者蓋經(jīng)濟適用房，等等。但是如果真的這么做的話，你還要擔心一些地方政府的腐敗行為，就是分配的問題。

我們以北京市天通苑為例，也是個經(jīng)濟適用房，看起來富麗堂皇的。我請中紀委去查一下，第一手買房者是什么人？很多都是干部的朋友。真正需要買房的人，搞不好是買不到經(jīng)濟適用房的，甚至租不到廉租屋的。這就是腐敗所引起的嚴重分配問題。因此，當我們在要求地方政府用賣地的錢等等的，去替老百姓蓋廉租屋的時候，首先要想到的是分配的問題。當然，這個問題有很多方法可以解決，比如說，所有申請的資料完全上網(wǎng)，申請到的用戶資料完全上網(wǎng)，由老百姓監(jiān)管。當然這方面還需要政府做更多的后續(xù)工作。

我講了這么一大套理論，我只想給各位傳達一個什么樣的信息？那就是在今天的中國，要解決房地產(chǎn)房價居高不下這種看起來單純的經(jīng)濟問題，你就不能夠在經(jīng)濟圈里面找問題，因為中國是非常的復雜。你一定要跳出經(jīng)濟圈，才能夠解決經(jīng)濟問題，也就是功夫在事外的道理。所以我認為政府應該雙管齊下，第一，是大力地長期地反腐敗，第二，是強烈要求地方政府，將賣地所得款項，以及房地產(chǎn)等等利潤所得的款項，還之于民。意識形態(tài)方面呢，要一改過去以錢為綱的理念，回歸到公平、公正為綱的理念。我想請問各位，這個是不是在座來賓所希望達到的、一個比較好的經(jīng)營環(huán)境呢？今天我的演講到此結(jié)束，謝謝各位！

第二篇：博鰲房地產(chǎn)論壇會議日程

2008博鰲房地產(chǎn)論壇會議日程

2008年6月13日 會議報到

接機：?？诿捞m機場（全天）

19：00-22：30 “走進博鰲”開幕自助晚宴

2008年6月14日上午 大會開幕

09：00-09：30 開幕儀式 大會主題： 改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機

致辭嘉賓：

楊 慎（建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長）

秦 朔（第一財經(jīng)日報總編輯）

龔 宇（搜狐網(wǎng)首席運營官）

陳詩濤（觀點地產(chǎn)機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長）

海南省領(lǐng)導等

09：00-12：25 變局篇、政策篇

開幕主旨演講：新游戲規(guī)則下的機遇與挑戰(zhàn)----2008中國房地產(chǎn)政策

09：30-09：55

演 講 人： 聶梅生（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長）

09：55-10：20

主題演講： 2008年及未來宏觀經(jīng)濟形勢及對中國房地產(chǎn)的影響

演 講 人： 樊 綱（著名經(jīng)濟學家、央行貨幣政策委員會委員，中國改革基金會國民經(jīng)濟研究

所所長）

10：20-10：45

主題演講： 全球經(jīng)濟一體化背景之下當前中國房地產(chǎn)市場的問題、機遇與發(fā)展方向

演 講 人： 陳啟宗（香港恒隆集團主席）

10：45-11：10

主題演講： 待定

演 講 人：孟曉蘇（中房集團理事長）

11：10-12：10 地產(chǎn)精英、博鰲論劍（地產(chǎn)精英對話之上半場）

對話主題： 待定

媒體主持： 秦 朔（第一財經(jīng)日報總編輯）

對話嘉賓： 樊 綱（著名經(jīng)濟學家、央行貨幣政策委員會委員，中國改革基金會國民經(jīng)濟研究

所所長）

陳啟宗（香港恒隆集團主席）

任志強（華遠集團董事長）

潘石屹（SOHO中國有限公司董事長）

李思廉（富力地產(chǎn)集團董事長）

神秘嘉賓（著名房地產(chǎn)企業(yè)家）

葉 檀（資深財經(jīng)評論人）

12：30-13：50招待午宴

2007年6月14日 下午會議

14：00-17：25 政策、土地、金融、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)篇

14：00-14：15

主題演講： 待定

演 講 人： 梁上燕（星河灣副總裁）

14：15-14：40

主題演講： 題目待定

演 講 人： 任志強（華遠集團董事長）

14：40-15：05

主題演講： 題目待定

演 講 人： 著名企業(yè)家

15：05-15：15

主題演講： 題目待定

演 講 人： 佘學斌（大自然地板董事長兼總裁）

15：15-15：50 區(qū)域城市發(fā)展與運營論壇

主持嘉賓：待定

對話嘉賓：黎明楷（香港中原集團董事局副主席）

錢建蓉（上海中銳地產(chǎn)集團有限公司董事長）

王 謙（上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司執(zhí)行董事兼總裁）

倪伯琪（新加坡凱德置地企業(yè)規(guī)劃總經(jīng)理）

張信東（創(chuàng)富志總編）

路 瑩（深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理）

待 定（知名企業(yè)總裁）

待 定（知名企業(yè)總裁）

15：50-16：05

主題演講： 2008博鰲中國房地產(chǎn)金融報告

演 講 人： 鐘 偉（著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任）

16：05-16：20

主題演講： 待定

演 講 人： 黎明楷（香港中原集團董事局副主席）

16：20-16：45

主題演講： 待定

演 講 人： 潘石屹（SOHO中國有限公司董事長）

16：50-17：50 地產(chǎn)精英、博鰲論劍（地產(chǎn)精英對話之下半場）

對話主題： 待定

嘉賓主持： 袁 岳（零點研究咨詢集團董事長）

媒體主持：莫 春（搜狐網(wǎng)編委、焦點網(wǎng)新聞中心主任）

對話嘉賓：孟曉蘇（中房集團理事長）

郁 亮（萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理）

陳 淮（著名經(jīng)濟學家、建設(shè)部政策研究中心主任）

鄒麗華（新湖中寶股份有限公司董事長）

鐘 偉（著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任）

梁上燕（星河灣副總裁）

待 定（著名企業(yè)家）

18：30-20：20 招待晚宴

20：30-22：30 改革三十年 續(xù)寫中國地產(chǎn)輝煌 大自然·2008中國風尚大獎盛典

向善的力量 中國社會責任大獎頒獎盛典

攜手同心，支援災區(qū)重建-----2008博鰲房地產(chǎn)論壇向災區(qū)捐款儀式

儀式發(fā)言及嘉賓：攜手同心，支援災區(qū)重建

災區(qū)接受捐款代表

儀式出席代表：聶梅生（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長）

秦 朔（第一財經(jīng)日報總編輯）

孟曉蘇（中房集團理事長）

陳啟宗（香港恒隆集團主席）

李思廉（富力地產(chǎn)集團董事長）

任志強（華遠集團董事長）

潘石屹（SOHO中國董事長）

陳 淮（著名經(jīng)濟學家、建設(shè)部政策研究中心主任）

鐘 偉（著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任）

郁 亮（萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理）

鄒麗華（新湖中寶股份有限公司董事長）

梁上燕（星河灣副總裁）

黎明楷（中原地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理）

佘學斌（大自然地板董事長兼總裁）

錢建蓉（上海中銳地產(chǎn)集團有限公司董事長）

王 謙（上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司執(zhí)行董事兼總裁）

倪伯琪（新加坡凱德置地企業(yè)規(guī)劃總經(jīng)理）

張信東（創(chuàng)富志總編）

王德勇（中信證券股份有限公司研究部高級副總裁、房地產(chǎn)首席分析師）

江 濤（瑞士信貸銀行董事）

喬志杰（永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長）

秦安昌（大連安達圣島集團董事長）

陶 椿（萊茵達置業(yè)股份有限公司總裁）

孫 勇（億城集團股份有限公司常務(wù)副總裁）

高 志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京代表處首席代表）

劉 力（五合國際建筑設(shè)計集團（5+1Werkhart International）總顧問）

閆建霖（中信證券股份有限公司投行房地產(chǎn)金融執(zhí)行總經(jīng)理）

路 瑩（深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理）

葉 檀（資深財經(jīng)評論人）

龔 宇（搜狐網(wǎng)首席運營官）

陳詩濤（觀點地產(chǎn)機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長）

及更多未列出嘉賓及與會者??

2008年6月15日 上午

09：00-12：00 金融專題、建筑文化篇、中國房地產(chǎn)十年論壇

09：00-09：20

主題演講： 題目待定

演 講 人： 陳 淮（著名經(jīng)濟學家、建設(shè)部政策研究中心主任）

09：20-09：35

主題演講： 國際金融、資本市場的對接經(jīng)驗

演 講 人： 著名上市企業(yè)總裁

09：35-09：55

主題演講： 待定

演 講 人： 朱武祥（清華大學經(jīng)濟管理學院公司金融教授，博士生導師，金融系副主任）

09：55-10：05

主題演講：回歸理性的房地產(chǎn)更有魅力

演 講 人： 王德勇（中信證券股份有限公司研究部高級副總裁、房地產(chǎn)首席分析師）

10：05-11：00 2008房地產(chǎn)資本論壇

對話主題：2008中國房地產(chǎn)金融全面解讀及企業(yè)融資之道

主持嘉賓：喬志杰（永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長）

對話嘉賓：朱武祥（清華大學經(jīng)濟管理學院公司金融教授，博士生導師，金融系副主任）

鐘 偉（著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任）

江 濤（瑞士信貸銀行董事）

待 定（著名金融機構(gòu)）

待 定（摩根士丹利董事）

王德勇（中信證券股份有限公司研究部高級副總裁、房地產(chǎn)首席分析師）

待 定（著名上市企業(yè)總裁）

11：00-11：10建筑文化專題主旨發(fā)言

11：00-11：05

主題演講： 待定

演 講 人： 高 志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京代表處首席代表）

11：05-11：10

主題演講： 題目待定

演 講 人： 劉 力（五合國際建筑設(shè)計集團（5+1Werkhart International）總顧問）

11：10-12：00 搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)---中國住宅產(chǎn)業(yè)化10年論壇

主持嘉賓：莫 春（搜狐網(wǎng)編委、焦點網(wǎng)新聞中心主任）

對話嘉賓：秦安昌（大連安達圣島集團董事長）

陶 椿（萊茵達置業(yè)股份有限公司總裁）

孫 勇（億城集團股份有限公司常務(wù)副總裁）

佘學斌（大自然地板董事長兼總裁）

王中一（北京居泰隆科貿(mào)有限公司董事長，總裁，公司創(chuàng)始人）

高 志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京代表處首席代表）

劉 力（五合國際建筑設(shè)計集團（5+1Werkhart International）總顧問）

12：10-13：30招待午宴

2008年6月15日 下午 2008中國房地產(chǎn)資本、土地、項目對接閉門會

環(huán)節(jié)之一：

13：40-14：40省會城市推薦與土地招商會

環(huán)節(jié)之二：

14：40-17：002008中國房地產(chǎn)資本、土地、項目對接閉門會

主持嘉賓：路 瑩（深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理）

薛迥文（北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司房地產(chǎn)咨詢中心副總經(jīng)理）

主旨發(fā)言

14：40-14：55

演講題目：中小企業(yè)2008年的金融解決之道

演 講 人： 喬志杰（永安信（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長）

14：55-15：10

演講題目：待定

演 講 人： 著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總裁

15：10-15：20

演講題目：借助資本市場 加快行業(yè)整合

演 講 人： 閆建霖（中信證券股份有限公司投行房地產(chǎn)金融執(zhí)行總經(jīng)理）

15：20-17：20閉門會及自由對話、交流開始

出席嘉賓：部分省市土地中心領(lǐng)導

各國際、國內(nèi)投行及金融機構(gòu)代表

全國各地及境外開發(fā)企業(yè)代表

超過200位??

18：30-21：30 地產(chǎn)之夜交流大型戶外宴會

2008年6月16日

07：00-13：00 中國地產(chǎn)高爾夫名人賽

06：00-14：00 送機：海口美蘭機場

第三篇：博鰲房地產(chǎn)論壇圓桌論壇_房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新，經(jīng)營品種創(chuàng)新，既是房地產(chǎn)開發(fā)商和從事房地產(chǎn)金融行業(yè)的人面臨的現(xiàn)實需要，也是永久的課題。

2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

13日下午，博鰲房地產(chǎn)論壇進入博鰲圓桌論壇討論環(huán)節(jié)，討論環(huán)節(jié)的嘉賓主持為：

盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司董事長

張民耕先生

參與對話的嘉賓包括有：

金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹女士

香港科技大學商學院財務(wù)學系教授顏至宏先生

世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇先生

平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民先生

高和投資董事長蘇鑫先生

昌盛中國地產(chǎn)有限公司董事長鄒錫昌先生

卓越集團副總經(jīng)理、融資總監(jiān)鄔風柏先生

莊凌顧問董事總經(jīng)理張映光先生

以下為博鰲圓桌第二環(huán)節(jié)討論內(nèi)容的文字實錄：

張民耕：我想我們這里面除了金融創(chuàng)新以外，今天下午講的比較多的還是風險管理問題。其實創(chuàng)新和風險管理永遠是一對對子，咱們從創(chuàng)新開始到風險管理作為過程，然后其他有體會的人都一起聊一聊。蘇鑫先說說你的創(chuàng)新。

蘇鑫：既然說創(chuàng)新，就得有創(chuàng)新的思維。創(chuàng)新的思維第一個體會就是敢于創(chuàng)業(yè)。我去年從SOHO出來，跟潘總已經(jīng)干了11年了，干到董事。我跟潘總說應該出來創(chuàng)業(yè)。為什么呢？就是一種沖動，就是覺得自己應該圓一個夢。

受張總影響，基金是一個方向，基本上就是這樣一個思路。我原來在SOHO一直管銷售，我能看到民間資本最近五年茁壯成長，這些錢沒有太多去處。你要創(chuàng)新，除了要有心態(tài)之外，你能在市場一線看到機會，這一點是特別重要的。我就先說這么多。

張民耕：蘇鑫說創(chuàng)新源于心態(tài)。然后又看到社會有大把的錢，有26萬億人民幣在那里頂著，我們什么事不能干。誰還有創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的推動。

鄔風柏：我來自深圳卓越置業(yè)房地產(chǎn)公司，座談萬科的肖莉談了即使手上有190億現(xiàn)金，還是不敢用。所以業(yè)內(nèi)是把房地產(chǎn)企業(yè)說成持有大把現(xiàn)金的窮人，就是因為風險的問題。

我談兩個體會，談創(chuàng)新必須談風險的問題。我們研究金融產(chǎn)品，從05年就是集合性單一信托。其實開發(fā)貸也非常好做，成本也非常低。我們05年做這個業(yè)務(wù)，尤其是07年9月份到08年3月份，當時信貸規(guī)模調(diào)控，國家所有商業(yè)銀行都是信貸規(guī)模控制你了資金，由于規(guī)模的問題，我們其實從銀行跨了一個渠道。債權(quán)人變成了信托公司，信托公司其實也是募集了私人銀行的客戶。這個業(yè)務(wù)使我們2005年10個億規(guī)模渡過了難關(guān)。

第二件事情，我們這個企業(yè)是在09年11月3號在香港上市，當時因為股價問題，我們放棄了。其實我們放棄，我們是有資格的。08年準備上市之前，我們在09年9家在香港上市公司里唯一沒有拿可轉(zhuǎn)債的企業(yè)，所以我們有資格放棄在09年11月3號這個上市，就是我們沒有太多壓力，財務(wù)非常穩(wěn)健。所以給我們很大的機會。所以我剛才講創(chuàng)新，其實給你帶來了一個防范風險的機會。

張民耕：創(chuàng)新就是和風險結(jié)合在一起，創(chuàng)新是為了創(chuàng)業(yè)，同時創(chuàng)新也是為了防范風險。剛才顏教授說的非常好，上市公司可能也有一個金融上不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)商要逐漸兩條腿走路。

顏至宏：因為我以前在國泰的時候，常?？吹椒康禺a(chǎn)方面。那個時候國泰有一個很好的地方，他愿意把內(nèi)部人才交流，在建設(shè)公司那邊遇到的問題，或者市場有哪些風險，房地產(chǎn)公司常常沒有這方面的人才。所以國泰會把一部分人才借給他們用，幫助風險控管。

國內(nèi)房地產(chǎn)這方面再往前走會遇到一些問題，比如如果創(chuàng)新的話，可能會遇到一些問題。國內(nèi)想做一個房地產(chǎn)的指數(shù)，這個指數(shù)建立就不是很容易。這些東西都是涉及到相當多的學術(shù)方面或者技術(shù)方面的問題，這個是將來要走向房地產(chǎn)創(chuàng)新。這部分人才培訓，還有公司愿不愿意投錢進來建立一個，能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)把握風險，這是值得我們注意。

杜麗虹：我想說幾句關(guān)于基金的問題，我是覺得現(xiàn)在大家整個地產(chǎn)行業(yè)都有一個基金的熱潮，但是其實很多做基金的企業(yè)把它當做一個地產(chǎn)企業(yè)融資手段，但是有的時候你需要反思一下在投資人那個角度上，一個地產(chǎn)基金它的存在價值在哪。

一個私募的基金他區(qū)別于REITs，它的市場價值它滿足一類特殊投資人的投資偏好。在國外，REITs是一個相對提供穩(wěn)定投資的產(chǎn)品。私募基金它的風險比REITs要高，當然收益也相對更高一些。所以他面向的一類機構(gòu)投資人，這類投資人一方面期限更長，能夠承受更大風險。

另一方面，他們對于項目的識別能力和控制風險能力也更強一些，所以對于一般投資人來說，會覺得風險比較大的項目，在他們那兒風險就不是很大。所以基金存在價值就在于他對投資人做了細分，因此國外在成立基金的時候，其實他每個基金是有非常明確的定位，這一點是國內(nèi)的基金，就是大家現(xiàn)在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

國外基金分成幾類，一類是機會型的，這類風險最大，但是收益也最高。另外有一類是增值型的，他收購一些項目，然后把它進行增值后再出售。還有一種核心型的，就是持有一些成熟的商業(yè)物業(yè)的項目，從這種策略上的區(qū)分，國內(nèi)基金還看不到這樣的細分，另外從產(chǎn)品類型來講，比如新加坡的嘉德，他旗下基金會有分住宅開發(fā)的，商業(yè)部分也有分寫字樓、商場、服務(wù)型公寓、工業(yè)地產(chǎn)的，還會具體區(qū)分新加坡、日本這種成熟市場，還是比如越南、印度這樣風險比較高的市場，還是有套利機會的市場。這種細分根本目的使基金更符合投資人偏好。

在國內(nèi)比較好的是保險公司可以投資于不動產(chǎn)，這雖然是一個資金的來源，但是對于保險公司這個投資人其實就是地產(chǎn)企業(yè)研究并不是很多。這個投資人想要的是什么？他需要的是一個比較穩(wěn)定的東西。

雖然現(xiàn)在沒有明確規(guī)定，但是我想他不會以物業(yè)公寓價值入帳，如果以公寓價值入帳，出現(xiàn)價值暴跌的話，保險公司資本金會損失很多，這個應該保監(jiān)會不會允許，應該以租金收益、出售兌現(xiàn)收益入帳，頭幾年就只能是租金收益。租金收益，保險公司會要求租金收益應該在7%、8%的水平，他覺得不動產(chǎn)相對于債券，風險要高。

按照風險評估，他要求7%、8%收益率?，F(xiàn)在國內(nèi)這些不動產(chǎn)項目，你是否能給保險公司提供這樣的收益？如果現(xiàn)在項目不能提供這樣的收益率，你用什么項目可以提供這樣樂觀收益率呢？包括上午孟總提到的養(yǎng)老地產(chǎn)或者工業(yè)地產(chǎn)等等，總體來說，現(xiàn)在雖然大家都在成立基金，但是很多時候是地產(chǎn)企業(yè)從自己融資角度去考慮我有什么項目要賣，我希望融到多少錢，但是其實你另外一個角度，你需要了解你的投資人是什么樣的，你為他們設(shè)計一些他需要的產(chǎn)品，這樣基金才是一個雙贏的渠道。

張民耕：學者提的問題確實是預見性和深度是不一樣的，給我們進行做基金過程當中提出了一個問題，就是做基金本身又有一個市場定位的問題。

現(xiàn)在做基金是為了什么呢？做基金就是為了解決社會上大量資金資源錯配。巴曙松說過一句話，現(xiàn)在錢是股票不敢買，房子不讓買。剛才杜小姐又講到了現(xiàn)在保險資金是各個資金追逐的對象，現(xiàn)在正好有中國平安的鄒先生在這兒，能不能給我們一點希望。

鄒益民：各位都在談金融創(chuàng)新或者房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，其實可以看到這么十幾年走過來，我們房地產(chǎn)開發(fā)商是非常的累，他們一方面要去拿地，要去籌錢，要去蓋房子，要去做銷售，大部分房地產(chǎn)公司老板們是從頭做到尾的，整個鏈條都在做，但是其實每一個人也好，每一個公司也好，他都有他的專業(yè)。

你可能是某一個人是專業(yè)特別會拿地，例如合生，早期他們拿的地非常棒。有些人可能特別能夠籌錢。其實找親戚朋友借，這也是一種私募。只是不是那么正規(guī)而已。這幾年，宏觀調(diào)控又是一會兒一個事，所以大家感到籌集資金比較重要，再加上現(xiàn)在市場上有很多資金，所以私募、房地產(chǎn)股權(quán)投資這就逐步逐步被大家的提上來了。

如果回過頭看美國、日本，其實開發(fā)商是開發(fā)商，出資人是出資人，出資人跟開發(fā)商可以是分開的。這個開發(fā)商嚴格講就是把有錢人愿意投資房地產(chǎn)的資金拿過來，然后去對土地進行規(guī)劃，對項目進行規(guī)劃，我們在香港叫做項目管理者這么一個角色。規(guī)劃之后他自己又不干，他又扔出去給建筑商去做。他所做的角色就是去做一個項目策劃，把項目策劃書交給房地產(chǎn)投資基金，把錢拿過來，然后再找建筑商去完成這個項目，再找銷售商把它賣掉。這樣的話你就把自己專業(yè)做得越來越專業(yè)，你也可以走得路越來越好。

張民耕：從全能香港模式向分工的美國模式，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走的業(yè)務(wù)創(chuàng)新道路。這個路我們希望越走越順利。現(xiàn)在開發(fā)商確實很累。如果能夠分開，投資是投資，開發(fā)是開發(fā)，銷售是銷售，物業(yè)管理是物業(yè)管理。這個時代一定會到來，隨著我們的創(chuàng)新。金勇先生，你從這個過程管理和策劃角度看看我們創(chuàng)新。

金勇：對創(chuàng)新談了很多年了，我還主持一點創(chuàng)新的事，我在華爾街做的時候，華爾街創(chuàng)新更多圍繞各種各樣監(jiān)管制度，在各種各樣法律和條文里面可以找到一些縫隙，可以做一些事情。這是跟國內(nèi)差不多的。

第二種就是把風險和回報不同的配比，把兩邊能夠配起來，這也是創(chuàng)新的方式，國內(nèi)六年前就開始，前幾年都是我怎么樣拿完地開發(fā)，也就是怎么樣把錢忽悠過來，找各種各樣方式說你這里能到銀行貸款，主要目的就是忽悠錢，忽悠來了能夠開發(fā)。到現(xiàn)在隨著商用地產(chǎn)發(fā)展越來越快，現(xiàn)在可能到了一個創(chuàng)新很好的契機了。這個時間我們可以看到，就拿一個做商業(yè)物業(yè)整個的投融資，從時間點來講，像恒隆地產(chǎn)要做一個項目花15年。商用地產(chǎn)前7年或者前5年，70%出資率之前，你的回報率實際上不夠付銀行貸款。

在這種情況下，銀行貸款一點意義都沒有，而銀行貸款在現(xiàn)階段是最便宜的資金成本了。恒隆用的完全是自己的錢，而且沒有負債率，這是成功很重要的因素。如果有負債率，前七年是負的，你物業(yè)里面連貸款都還不起，還要貼錢。到有什么時候的時候，會逐漸用一些別的金融手段把自有資金替代出來。這個過程從0年到15年，資金運作非常復雜。要達到資金整個投入，像恒隆地產(chǎn)做到30%多，資金里面技術(shù)手段很有意思，這是一種真正的創(chuàng)新。

真正到我們每個物業(yè)經(jīng)營里面，它適合于不同的物業(yè)、適合于不同的經(jīng)營條件下，我們可以有一種不同的結(jié)構(gòu)，可以有不同的資金來源，得到不同的回報和風險的配比，我覺得這是我們往下要做精的事情?，F(xiàn)在確實是一個好的契機。

張民耕：金先生說的是把商業(yè)地產(chǎn)通過創(chuàng)新做精，使它能夠有穩(wěn)定回報，能夠符合金融產(chǎn)品需要。鄒錫昌先生，在房地產(chǎn)模式創(chuàng)新下你有什么感受？

鄒錫昌：我是比較早做商業(yè)地產(chǎn)的，我是95年，當時在廣州老城區(qū)里，我們蓋了總面積30萬的綜合體。那塊土地是部隊用地，土地方占35%股權(quán)，我占65%股權(quán)，我一個人投資，那個時候95年的時候，正是我們朱鎔基打擊房地產(chǎn)的時候，房地產(chǎn)不能貸款。當時也沒有什么房地產(chǎn)基金，完全是自有資金來源。

那個時候我算吃了豹子膽，在我們開工過程中又碰到亞洲金融風暴，香港一個基金當時答應投資3.5億，最后他損失慘重，也不投資了。我咬牙挺下來了，到99年我建成了，中途確實資金不夠，賣了10%的散鋪。因為我們商場面積也大，廣州市除了天河城，我們是最大的。

我們12萬經(jīng)營面積，賣了1.1萬平方，但是賣的也是比較偏的位置。以返租經(jīng)營形式返租回來。商場賣散了肯定不是一個好商場。這個大道理是對的，但偏偏我這個中華廣場賣10%，但是我是返租形式，通過這五年統(tǒng)一經(jīng)營，中華廣場變成一個另類，沒有因為賣散而不行。

到05年我交給小業(yè)主的時候，他們做什么都不影響我們的大局和我們知名度。實際上現(xiàn)在小業(yè)主還是自動找回大的商家經(jīng)營。在現(xiàn)在來講，好在我做了一個中華廣場。我們現(xiàn)在租金回報相對是很高的，確實有30%、40%回報，但是做商場一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，為了穩(wěn)定你的客戶群，為了經(jīng)營，為了打響知名度，可能要虧小小。

三到五年水一定要過，過了這個就康莊大道了。這跟住宅不同，做商場我認為還是地段、地段、地段。商業(yè)一定要在旺的地方做，才能做?，F(xiàn)在住宅老是給人罵，這兩年實際上調(diào)控，以廣州為例，寫字樓今年實際上是漲的很快，上半年從兩萬快，現(xiàn)在平均寫字樓廣州已經(jīng)上漲到2.3萬到3萬元之間。好的商場基本上沒有人賣的。所以商業(yè)物業(yè)還是很值得投資，也值得各房地產(chǎn)基金投資，唯一一點，投資前幾年利潤低一點，后幾年可以高一點，這樣就可以達到豐收。

張民耕：鄒錫昌先生講的是經(jīng)驗之談，我的體會就是偉大是熬出來的。熬的過程需要一些創(chuàng)新，股權(quán)融資、固定回報返租，總之不能弄散了。最后我隆重推出前《財經(jīng)》雜志資深記者，也有創(chuàng)業(yè)沖動的張映光先生。你面對房地產(chǎn)運營模式的創(chuàng)新、經(jīng)營門類的創(chuàng)新、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新這種滾滾而來的熱潮，你有什么感受？

張映光：首先在座的都是做開發(fā)、做基金的，都是專業(yè)人士，我不是什么專業(yè)人士，以前是做媒體的，現(xiàn)在做的事情也是跟媒體關(guān)系很緊密。所以信息比較多一些。也就是從旁觀者角度。

我很同意張民耕談的一個觀點，美國有這么多金融創(chuàng)新產(chǎn)品，他實際上也是逼出來的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我們確實在08年的時候有幾種模式玩不下去了。

第一種模式，咱們說資本模式投上市前私募這個模式，這個模式時代可能終結(jié)了。這個模式給基金創(chuàng)造的很多暴利，比如說恒大一年兩年沒有上去，但是上去后，還有四倍回報。我跟美林蓬鋼交流這個事情的時候，他也說到我現(xiàn)在才考慮新的模式。為什么？因為上市前私募這個模式做不了。確實好的公司也不多了。這個背后就是拿地，然后上市，再拿地這種方式維持不下去了。

第二種就是作為開發(fā)商來講可能現(xiàn)在也面臨一個困境，大型開發(fā)企業(yè)，尤其是住宅開發(fā)企業(yè)，當市場特別好的時候，地王頻現(xiàn)的時候，他不敢拿地。經(jīng)過08年調(diào)整之后，我們看到理性民營開發(fā)商不敢拿地了。市場不好的時候他也不敢拿地。有一些企業(yè)有獨特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他們都溝通過，他有一個困惑問我，我們利潤這么高，賣的這么好，為什么股價不好？為什么SOHO股價總是上不來？

因為資本市場投的是預期，你永遠是一個項目一個項目在做，確實對房地產(chǎn)投資來說，這是安全的。你永遠不儲備土地。但是對資本市場來說他不認可。他看不到你的預期，也許你明年沒有項目了，利潤就掉的很厲害。

所以這是資本市場給你的評價，他是一個悖論。還有企業(yè)有這樣一個困惑，市場好的時候，我為了追求快的周轉(zhuǎn)率，我必須降價銷售。市場回來了，我又沒有貨賣了。

過去十年高增長模式可能現(xiàn)在發(fā)生變化了，我想人民幣基金前景非常廣闊，包括商業(yè)地產(chǎn)前景非常廣闊，一些大開發(fā)商必須做一些成本結(jié)構(gòu)調(diào)整和資產(chǎn)配置，可能以后一些大的品牌開發(fā)商往兩個方向走，一種就是走投資方向，恒隆是開發(fā)商，SOHO是開發(fā)商，但是更像一個投資商了。

比如恒隆地產(chǎn)99年價格最低的時候拿了一個住宅項目，他用了10

年，07年市場最好的時候賣了一個最高值，但是在大陸是不可能的。另外一種類型就是往建筑商方向發(fā)展。人民幣基金我最欣賞的就是凱德模式，他確實是一個成熟基金模式，有住宅基金、有商業(yè)基金，他可以用一個對沖基金籌的錢投商業(yè)，他把風險由民間資本承擔，而不僅僅由銀行和購房者承擔，他對整個市場來講，對房地產(chǎn)長期發(fā)展來講是一個很健康的事情，是一個健康的推動力。我覺得在座的探索是一個先行者角色，是探討未來主流商業(yè)模式。

張民耕：房地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新，經(jīng)營品種創(chuàng)新，既是我們房地產(chǎn)開發(fā)商和從事房地產(chǎn)金融行業(yè)的人面臨的現(xiàn)實需要，也是我們永久的課題。和凱德置業(yè)這些優(yōu)秀基金相比，我們確實還有很長的路要走，我們也會一步一步走好。謝謝各位堅持到底的參與者。

第四篇：博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第10屆年會

博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第10屆年會

暨第六屆中國地產(chǎn)金磚獎頒獎盛典

2010年7月 海南

議程

一、組織機構(gòu)

顧問單位： 國家發(fā)改委能源研究所 中國人民銀行金融研究所 主

辦： 21世紀經(jīng)濟報道 博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇組委會 聯(lián)合主辦：

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 媒體聯(lián)合主辦：中國房地產(chǎn)報

權(quán)威學術(shù)支持：REICO工作室 北京師范大學金融研究中心 承 辦： 贏商（中國）地產(chǎn)咨詢公司

高端戰(zhàn)略合作伙伴：精瑞不動產(chǎn)研究院 中國不動產(chǎn)雜志 南方航空雜志 獨家門戶網(wǎng)站支持：新浪網(wǎng) 新浪樂居 獨家地產(chǎn)門戶網(wǎng)站支持：搜房網(wǎng) 獨家財經(jīng)門戶網(wǎng)站支持：金融界 首席特約媒體：網(wǎng)易財經(jīng) 首席戰(zhàn)略合作媒體：網(wǎng)易地產(chǎn) 獨家搜索引擎支持：百度 獨家新媒體支持：鳳凰網(wǎng) 獨家視頻網(wǎng)站支持：優(yōu)酷網(wǎng)

中央級政府地產(chǎn)新聞媒體：地產(chǎn)中國網(wǎng) 獨家財富管理支持媒體：理財周報 獨家廣播支持媒體：中央人民廣播電臺經(jīng)濟之聲

航空支持媒體： ICON云中往來 空中生活 空中之家 中國民航報-TOP時空 授權(quán)推廣合作伙伴：深圳市南方風尚文化傳播有限公司 北京雨鑫精準傳媒廣告有限公司

協(xié)辦媒體：新地產(chǎn)、21世紀商業(yè)評論、福布斯、商務(wù)旅行、南方周末、南方都市報、華夏時報、重慶時報、云南日報、生活新報、華商報（西安）、房周刊、楚天都市報（武漢）、半島晨報（大連）、合肥晚報、青島晚報、遼沈晚報、蘭州晚報、呼和浩特晚報、成都商報、南國都市報（海南）、烏魯木齊晚報、現(xiàn)代快報（南京）、長沙晚報、齊魯晚報（濟南）、大河報（鄭州）、都市快報（杭州）、溫州晚報、貴州都市報、今晚報（天津）、燕趙晚報（石家莊）、江南都市報（南昌）、海峽都市報（福州）、生活報（哈爾濱）、太原晚報、廈門晚報、南寧晚報、長春晚報、寧波晚報

媒體支持： 中央電視臺、新華社、中新社、北京青年報、新京報、深圳特區(qū)報、環(huán)球企業(yè)家、中國企業(yè)家、上海電視臺、廣東電視臺、深圳電視臺、海南電視臺、云南電視臺、云南電臺、地產(chǎn)評論、?？陔娨暸_、海南日報社、?？谌請?、建筑業(yè)導報、中國地產(chǎn)、中國住宅設(shè)施、住宅與房地產(chǎn)、文匯報、新財富

論壇時間：2010年7月

論壇地點：中國·海南博鰲索菲特大酒店（亞洲論壇國際會議中心）論壇規(guī)模：1000人

二、擬邀請嘉賓 政府官員：

成思危 原人大常委會副委員長

劉志峰 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、原建設(shè)部副部長 陸志遠 海南省省長助理、省旅游委主任 張健華 中國人民銀行研究局局長 李建勤 國土資源部監(jiān)察局局長 沈建忠 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長 戴彥德 國家發(fā)改委能源研究所副所長 聶梅生 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 楊興鋒 南方報業(yè)傳媒集團董事長、社長 束克欣 原國土資源部土地利用司副司長 祁 斌 中國證監(jiān)會研究中心主任 顧云昌 中國房地產(chǎn)研究會副會長 專家學者：

吳敬璉 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員

夏 斌 央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長 李稻葵 央行貨幣政策委員會委員、清華大學經(jīng)濟管理學院教授

周其仁 央行貨幣政策委員會委員、北京大學中國經(jīng)濟研究中心、長江商學院經(jīng)濟學教授

陳 淮 經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長 胡祖六 經(jīng)濟學家、高盛大中華區(qū)主席 哈繼銘 中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家 巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長

金巖石 國金證券首席經(jīng)濟學家、上海交大海外學院金融所所長 鐘 偉 經(jīng)濟學家、金融專家、北京師范大學金融研究中心主任 趙 曉 經(jīng)濟學家、北京科技大學教授 梁 猛 中國人民銀行金融研究所高級研究員

董 藩 經(jīng)濟學家、建設(shè)部專家委員會委員，北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任 著名企業(yè)家代表： 許榮茂 世茂集團董事局主席 王健林 萬達集團董事長 王 石 萬科集團董事局主席

任志強 華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長

劉曉光 北京首都創(chuàng)業(yè)集團副董事長、ING北京基金董事局主席 單偉豹 路勁地產(chǎn)主席

盧 鏗 海爾地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官 馮 侖 萬通地產(chǎn)董事局主席 楊國強 碧桂園創(chuàng)辦人兼董事長 潘石屹 SOHO中國董事局主席 郁 亮 萬科企業(yè)股份有限公司總裁

林少斌 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司總經(jīng)理 李 明 遠洋地產(chǎn)有限公司總裁 孫宏斌 融創(chuàng)集團董事長 張寶全 金典集團董事長

吳亞軍 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 凌 克 金地集團董事長 宋衛(wèi)平綠城集團董事長

張 力 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)席董事長/總裁 張玉良 上海綠地集團董事長

范 偉 復地（集團）股份有限公司董事兼總經(jīng)理 胡葆森 建業(yè)住宅集團（中國）有限公司董事長 蘇仲強 新鴻基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事 吳振綿 中體奧林匹克花園管理公司董事長 易小迪 陽光100集團董事長 黃怒波 中坤集團董事長 黃巧靈 宋城集團董事長

李永明 振業(yè)（集團）股份有限公司董事長 陳 劍 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司總裁 翟美卿 香江集團總裁

薛 虎 合生創(chuàng)展集團行政總裁、執(zhí)行董事 胡在新 保利地產(chǎn)集團營銷總經(jīng)理 羅臻毓 凱德置地首席投資官

柴志坤 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事長 楊曉輝 泰盈集團董事長 陳 峰 海航集團董事局董事長

許家印 廣州恒大實業(yè)集團有限公司董事長 施 建 上置集團有限公司董事局主席 曾 偉 棕櫚泉地產(chǎn)控股有限公司董事長 楊 鏗 四川藍光實業(yè)集團有限公司董事局主席 梁上燕 星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事、副總裁 馬 寅 億城集團股份有限公司董事副總裁 岑釗雄 時代地產(chǎn)控股有限公司董事局主席、總裁 何建梁 頤和集團董事長 鄔風柏 卓越集團副總經(jīng)理 王洪濤 越秀城建集團總經(jīng)理

廖惠文 廣東珠江投資股份有限公司總裁 著名金融機構(gòu)代表： 洪 畸 中國民生銀行行長

陶 冬 瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師 龔方雄 摩根大通亞太區(qū)總裁

陳 凡

渣打直接投資有限公司大中華區(qū)總裁 趙 瑜

摩根大通中國區(qū)執(zhí)行董事

王 慶 摩根斯坦利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家

姚 蔚 花旗銀行中國區(qū)副總裁 湯 敏 中國發(fā)展研究基金會副秘書長 龔 術(shù) 麥格里中國物業(yè)投資銀行投資執(zhí)行官 孫 強 美國華平投資集團董事總經(jīng)理 李曉東 建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長 著名顧問機構(gòu)：

Douglas P Frey 高力國際集團主席暨行政總裁

何偉度 第一太平戴維斯中國區(qū)首席執(zhí)行官

蒲敬思(Chris Brooke)世邦魏理仕亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官 施永青 中原地產(chǎn)主席

周 忻 易居（中國）控股有限公司董事局主席 馮建強 仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理 陳基強 基強聯(lián)行董事總經(jīng)理 陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司董事長 扶偉聰 合富輝煌董事長

林 潔 偉業(yè)控股公司董事長兼總經(jīng)理

李 忠 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）公司董事長 張雪舟 精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長 媒體代表：

丘克軍 南方報業(yè)傳媒集團副總編輯 沈 顥 21世紀報系執(zhí)行總編輯 劉洲偉 21世紀經(jīng)濟報道主編 陳東陽 21世紀報系總經(jīng)理 劉 暉 21世紀經(jīng)濟報執(zhí)行主編 李 戎 21世紀出版有限公司副總經(jīng)理 吳伯凡 21世紀商業(yè)評論執(zhí)行主編 夏 日 21世紀報系理財周報主編 曹國偉 新浪總裁兼CEO 莫天全 搜房機構(gòu)總裁 劉 爽 鳳凰網(wǎng)CEO 古永鏘 優(yōu)酷網(wǎng)CEO 趙志偉 金融界CEO

單大偉 中國住交會組委會秘書長、中國房地產(chǎn)

三、論壇主題： 地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平

2010年是中國的“轉(zhuǎn)型年”，中國經(jīng)濟領(lǐng)域的一場深刻變革正在加速到來。

進入21世紀的十年來，伴隨社會轉(zhuǎn)型帶來的劇烈貧富分化，中國房地產(chǎn)宛如脫韁的野馬，每每輕易超越政府所設(shè)置的種種“障礙”而自由馳騁。一部《蝸居》更是集中體現(xiàn)高房價下所產(chǎn)生的社會矛盾，“房奴”、“蝸居”等敏感詞匯頻頻見諸報端、網(wǎng)站，引發(fā)廣泛共鳴，甚至總理都回應“我也知道所謂?蝸居?的滋味”。

房地產(chǎn)的問題已經(jīng)遠非單純房地產(chǎn)行業(yè)問題，也遠非金融問題，房地產(chǎn)問題正在成為“維穩(wěn)”的社會問題，考驗著“轉(zhuǎn)型”中的中國。

在經(jīng)歷了種種挫折之后，最近政府出臺了強有力的經(jīng)濟甚至是行政措施，希望能夠控制住高漲不下的房價。但是，現(xiàn)在所采取的這些舉措是否能標本兼治？房價是否會像歷次調(diào)控一樣，回到老樣子，甚至迎來更激烈的反彈？政府如何重新規(guī)劃在房地產(chǎn)市場中的角色？民眾如何重新定義“居者有其屋”的幸福內(nèi)涵？開發(fā)商如何面對“暴風驟雨”般的雷霆調(diào)控？銀行如何防范風險？市場如何重新配置地產(chǎn)資源？

這是“一場靜悄悄的颶風”！

唯有“制度創(chuàng)新”，引導房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)的徹底轉(zhuǎn)型。博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇2010屆年會試圖拋磚引玉，與業(yè)界共同探討。

四、活動具體流程：

第一日

06：30~15：00 博鰲·21世紀高爾夫名人賽 11：00~ 02：00 迎賓簽到（酒店大堂）第二日

上午：主題演講、對話 07：00~08：00 早餐 08：00~08：30 簽到

08：30~08：35 活動開始、大會主席介紹主要來賓 08：35~08：50 主辦方領(lǐng)導致歡迎辭 08：50~09：00 相關(guān)政府領(lǐng)導致辭 09：00~09：20 主題演講一 09：20~09：40 主題演講二

09：40~10：00 “中國房地產(chǎn)行業(yè)低碳標準”階段成果發(fā)布 10：00~10：10 茶歇

10：10~11：10 中國地產(chǎn)對話一 11：10~12：10 中國地產(chǎn)對話二 12：10~14：00 午宴、午休 下午：對話

14：00~15：00 中國地產(chǎn)對話三 15：00~16：00 中國地產(chǎn)對話四 16：00~16：10 茶歇 16：10~17：10 中國地產(chǎn)對話五 17：10~18：10 中國地產(chǎn)對話六

晚上：歡迎晚宴、中國地產(chǎn)“金磚獎”頒獎典禮 19：30~19：35 開始、主持人開場白 19：35~19：40 21世紀報系總經(jīng)理致辭 19：40~21：00 21：15~23：00 第三日

上午：

07：00~08：30 08：00~09：00

1、主題論壇

09：00-10：30 09：00-10：30 10：35~10：45

2、主題論壇

10：45~12：15 12：15~14：00 下午：

14：00-15：30 15：30-17：00 17：30~19：00 晚宴+頒獎+節(jié)目表演

焰火酒會 早餐 簽到 綠色力量---低碳地產(chǎn)專場 城市綜合體專場 茶歇 房地產(chǎn)配套專場 午餐 旅游地產(chǎn)專場 地產(chǎn)金融專場 晚餐

第四日 歡送嘉賓

21世紀經(jīng)濟報道

博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇組委會 2010年3月

第五篇：2010博鰲房地產(chǎn)論壇議程fl

ANNUAL

CONFERENCE 2010

博鰲〃21世紀房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會

日 程 安 排

地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平

7月1日 日程安排

11：00~ 02：00 高爾夫參賽嘉賓迎賓簽到（地點：酒店大堂會議接待處）

7月2日 日程安排

06：30~ 15：00 博鰲〃21世紀高爾夫名人賽（地點：博鰲高爾夫球會）15：30~ 17：30

地產(chǎn)首腦閉門會議

11：00~ 02：00 迎賓簽到（地點：酒店大堂會議接待處）

18：00~22：00 自助晚餐（憑當日餐券用餐：亞細亞餐廳+怡景西餐廳）

7月3日 日程安排

06：30~ 08：00

早

餐（憑房卡用餐，地點：亞細亞餐廳+怡景西餐廳）08：00~ 08：30

簽

到（憑代表證入場，地點：亞洲論壇國際會議中心）09：00~ 09：05 大會主持宣布論壇開幕

大會主持：白長虹

南開大學繼續(xù)教育學院院長、商學院教授

09：05~09：15 主辦方領(lǐng)導開幕致辭（每人3分鐘）

致辭嘉賓一：楊興鋒

南方報業(yè)傳媒集團董事長、社長

致辭嘉賓二：沈

顥

21世紀報系總編輯、博鰲〃21世紀房地產(chǎn)論壇組委會主席 致辭嘉賓三：劉洲偉

21世紀報系常務(wù)副總編輯、21世紀經(jīng)濟報道主編

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第一部分：宏觀經(jīng)濟篇——通脹、流動性與樓市

中國經(jīng)濟在經(jīng)歷寒冬之后逐步回暖。但回暖了的中國經(jīng)濟也帶來了一連串復雜問題。今年兩會前夕國務(wù)院總理溫家寶接受媒體專訪時坦陳，“如果說過去的一年是進入新世紀以來經(jīng)濟最為困難的一年,那么今年將是中國經(jīng)濟最為復雜的一年。”躋身世界經(jīng)濟總量排名第三的中國經(jīng)濟面臨什么挑戰(zhàn)？中國經(jīng)濟為何要轉(zhuǎn)型？如何轉(zhuǎn)型？2009年世界經(jīng)濟中國單騎救主，然而功高至偉的中國積極財政政策和超越“適度寬松”的貨幣政策是否能退出？何時退出？在強烈通脹預期下如何管理通脹與通縮？而風口浪尖上的房地產(chǎn)在此輪經(jīng)濟周期中將扮演什么角色？房地產(chǎn)企業(yè)又將面臨哪些機會與挑戰(zhàn)？

09：15~09：55 主題演講

演講嘉賓一：聶梅生

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長

演講嘉賓二：夏

斌

央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長 演講嘉賓三：陳

淮

經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長 演講嘉賓四：賈

康

財政部財政科學研究所所長 演講嘉賓五：祁

斌

中國證監(jiān)會研究中心主任

09：55~10：05 權(quán)威研究報告發(fā)布：《中國房地產(chǎn)行業(yè)低碳標準》階段成果發(fā)布

發(fā)布嘉賓：

梁

猛

中國人民銀行金融研究所高級研究員

10：05~11：05 中國地產(chǎn)六方會談

（一）：論道2010年宏觀經(jīng)濟：通脹如虎與流動性之惑

對話主持：祁

斌

中國證監(jiān)會研究中心主任 嘉賓主持：劉曉光

首創(chuàng)集團總經(jīng)理

對話嘉賓：張建華

中國人民銀行研究局局長

洪

琦

中國民生銀行行長

聶梅生

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長

夏

斌

央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長 陳

淮

經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長 賈

康

財政部財政科學研究所所長

胡葆森

建業(yè)住宅集團（中國）有限公司董事長 龔方雄

摩根大通亞太區(qū)總裁

趙

曉

經(jīng)濟學家、北京科技大學教授

11：05~11：15 茶

歇

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第二部分：產(chǎn)業(yè)政策解讀篇——政府監(jiān)管與市場調(diào)節(jié)如何平衡

土地財政與地方政府的投融資平臺（地方政府的土地依賴癥、執(zhí)行力對沖與調(diào)控效力）分論題：（1）樓市調(diào)控的事前博弈與事后博弈

（2）調(diào)控目標與效果的矛盾關(guān)系（3）房地產(chǎn)公共政策的定位與平衡（4）保障性住房的定位、框架設(shè)計與執(zhí)行難點

進入21世紀的十年來，伴隨著城市化加速和收入差距的擴大，中國房地產(chǎn)宛如脫韁的野馬，每每輕易超越政府所設(shè)臵的種種“障礙”而自由馳騁。而房地產(chǎn)的問題已經(jīng)遠非單純房地產(chǎn)行業(yè)問題，也遠非金融問題，房地產(chǎn)問題正在成為“維穩(wěn)”的社會問題，考驗著“轉(zhuǎn)型”中的中國。此輪以4.17“國十條”出臺為標志的房地產(chǎn)調(diào)控的真實背景是什么？而此次調(diào)控要達到什么目的？如何實現(xiàn)房價控制和房地產(chǎn)發(fā)展之間的平衡？如何打破地方政府土地財政路徑依賴下的地價推動房價論？以政府為主導的保障性住房如何真正實現(xiàn)社會保障功能？

11：15~11：2

5權(quán)威研究報告發(fā)布：《中國房地產(chǎn)市場報告》發(fā)布

發(fā)布嘉賓：

（REICO工作室）

11：25~12：35 主題演講

演講嘉賓一：王

石

萬科集團董事局主席

演講嘉賓二：任志強

華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長 演講嘉賓三：馮

侖

萬通地產(chǎn)董事局主席 演講嘉賓四：潘石屹

SoHo中國董事局主席 演講嘉賓五：黃怒波

中坤集團董事長 演講嘉賓六：易小迪

陽光100集團董事長 演講嘉賓七：盧

鏗

海爾地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官

演講嘉賓八：董

藩

建設(shè)部專家委員會委員、北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任

12：40~13：30 午

餐（來賓憑當日午餐券用餐，地點：亞細亞餐廳+怡景西餐廳+中餐廳）

（VIP用餐地點：云亭）

13：30~14：30 中國地產(chǎn)六方會談

（二）：地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平

對話主持：董

藩

建設(shè)部專家委員會委員、北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任 嘉賓主持：任志強

華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長 對話嘉賓：李建勤

國土資源部監(jiān)察局局長

束克欣

原國土資源部土地利用司副司長 王

石

萬科集團董事局主席 馮

侖

萬通地產(chǎn)董事局主席 潘石屹

SoHo中國董事局主席 黃怒波

中坤集團董事長 易小迪

陽光100集團董事長

盧

鏗

海爾地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官 陳勁松

世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司董事長

?

第三部分：資本篇——流動性緊縮與金融風險防范

（高房價與城市競爭力）

世行報告中指出：當前的中國正經(jīng)歷兩個劇變，從指令性經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變和從農(nóng)村、農(nóng)業(yè)社會向城市、工業(yè)社會的轉(zhuǎn)變。后者的轉(zhuǎn)變被歸結(jié)為“城市化”。而“城市化”被認為是十多年來中國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的根本動力。房地產(chǎn)在城市化進程中扮演什么角色？高房價是否會提高城市競爭力？還是會消弱城市競爭力？

14：30~15：40 主題演講

演講嘉賓一：金巖石

國金證券首席經(jīng)濟學家、上海交大海外學院金融所所長 演講嘉賓二：鐘

偉

北京師范大學金融研究中心主任

演講嘉賓三：陶

冬

瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席分析師 演講嘉賓四：凌

克

金地集團董事長 演講嘉賓五：張寶全

金典集團董事長

演講嘉賓六：楊

鏗

四川藍光實業(yè)集團有限公司董事長 演講嘉賓七：梁上燕

星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事、副總裁

15：40~16：40 中國地產(chǎn)六方會談

（三）：高房價下如何保持城市競爭力

對話主持：鐘

偉

北京師范大學金融研究中心主任 嘉賓主持：梁上燕

星河灣地產(chǎn)控股有限公司副總裁 對話嘉賓：顧云昌

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長

金巖石

國金證券首席經(jīng)濟學家、上海交大海外學院金融所所長 陶

冬

瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席分析師 凌

克

金地集團董事長 張寶全

金典集團董事長 施永青

中原地產(chǎn)主席 范

偉

上海復地董事長 單偉豹

路勁地產(chǎn)主席

周忻

易居（中國）控股有限公司董事局主席

?

第四部分：企業(yè)篇——房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展與綠色低碳模式

哥本哈根氣候變化大會之后，“低碳”成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、除了“房價”之外最為熱門的議題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是典型的高耗能、高排放行業(yè)。經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個十字路口，開發(fā)商目前買地—賣房—快速周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)升值型增長模式已經(jīng)是如履薄冰、舉步維艱。房地產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)型？如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？綠色低碳模式是否能成為地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的救星？ 16：40~17：40 中國地產(chǎn)六方會談

（四）：低碳時代的地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級

對話主持：李曉東

建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長

嘉賓主持：戴彥德

國家發(fā)改委能源研究所副所長 對話嘉賓：楊

鏗

四川藍光實業(yè)集團有限公司董事長

田

明

朗詩集團董事長 薛

虎

合生創(chuàng)展集團執(zhí)行總裁 呂

勁

富力地產(chǎn)執(zhí)行董事

胡在新

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司銷售總經(jīng)理 ………

?

第五部分：美的〃招待晚宴 暨 2010中國地產(chǎn)金磚獎頒獎典禮

（地點：亞洲論壇國際會議中心）

19：30~21：30

美的〃招待晚宴（來賓憑當日晚餐券到亞洲論壇國際會議中心參加）

致辭嘉賓：丘克軍

南方報業(yè)傳媒集團副總編輯

20：00~20：30 中國房地產(chǎn)低碳社區(qū)推廣聯(lián)盟啟動儀式 20：30~21：30 2010中國地產(chǎn)金磚獎頒獎典禮

致辭嘉賓：陳東陽

21世紀報系總經(jīng)理、2010中國地產(chǎn)金磚獎評委會主席

?

第六部分：盛放之夜焰火酒會

22：00~ 23：30 焰火酒會（地點：博鰲島鰲頭廣場）

7月4日 日程安排

07：00~08：00 早

餐（憑房卡用餐，地點：亞細亞餐廳+怡景西餐廳）08：00~08：30 簽

到

?

主題論壇

08：30~10：30 主題論壇一：綠色力量---低碳地產(chǎn)主題論壇

主

持：梁

猛

中國人民銀行金融研究所高級研究員 嘉賓主持：張雪舟

精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長 演講嘉賓：戴彥德

國家發(fā)改委能源研究所副所長

束可欣

原國土資源部土地利用司副司長

華帝 對話嘉賓：戴彥德

國家發(fā)改委能源研究所副所長

聶梅生

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 束可欣

原國土資源部土地利用司副司長 華帝

田

明

朗詩集團董事長 艾默生 五星太陽能

：30~10：40 茶

歇08：30~10：30 主題論壇二：區(qū)域運營與城市價值主題論壇

主

持：吳傳鯤

21世紀經(jīng)濟報道地產(chǎn)事業(yè)部 嘉賓主持：

演講嘉賓：穆建瑋 東方偉業(yè)控股有限公司執(zhí)行總裁

文登市

對話嘉賓：鄒錫昌 昌盛集團董事局主席

穆建瑋 東方偉業(yè)控股有限公司執(zhí)行總裁

中銳控股

文登市

張麗萍 億城集團董事長、總裁

：40~12：10 主題論壇三：全產(chǎn)業(yè)鏈整合—中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化路徑

主

持： 嘉賓主持：

演講嘉賓：聶梅生 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長

凌

克 金地集團董事長

薛

虎 合生創(chuàng)展集團行政總裁、執(zhí)行董事 易小迪 陽光100集團總裁 楊曉輝 泰盈集團董事長 陳勁松 世聯(lián)地產(chǎn)董事長 圣象地板

10對話嘉賓：

12：20~14：00 午

餐 下午：

14：00-16：30

主題論壇四：中國新城發(fā)展趨勢主題論壇

主

持： 嘉賓主持：

演講嘉賓：束克欣

原國土資源部土地利用司副司長

聶梅生

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長

李

鐵

國務(wù)院體改辦中國小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心 主任

蘇

浩

天津市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長

金巖石

國金證券首席經(jīng)濟學家

鐘

偉

經(jīng)濟學家、金融專家、北京師范大學金融研究中心主任

趙

曉：經(jīng)濟學家，北京科技大學教授

方

方

摩根大通投資銀行中國部董事總經(jīng)理

王

慶：摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學家

劉曉光：首創(chuàng)集團總經(jīng)理、首創(chuàng)臵業(yè)股份有限公司董事長

孟

群：天津泰達集團總經(jīng)理

陶紅兵：思源經(jīng)紀總經(jīng)理

李

忠：華高萊斯總經(jīng)理

陳東陽

21世紀報系總經(jīng)理

天津靜?？h領(lǐng)導

天津濱海投資集團 代表

天津房地產(chǎn)開發(fā)集團代表

天津仁愛集團代表

對話嘉賓：

14：00-15：30

主題論壇五：中國城市綜合體主題論壇

主

持：吳傳鯤 21世紀經(jīng)濟報道地產(chǎn)事業(yè)部 嘉賓主持：

演講嘉賓：董柏玉

商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進中心主任

荀培路

中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長

林端生

東方偉業(yè)控股有限公司董事長

許健康

寶龍集團董事長

對話嘉賓：羅

雷

恒創(chuàng)通達投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理

重慶金科 中銳控股 丁祖昱

15：30-17：00

主題論壇六：地產(chǎn)金融主題論壇

主

持：趙祥龍 嘉賓主持： 演講嘉賓：

對話嘉賓：

14：00-17：00

聯(lián)合國綠色人居論壇 17：30~19：00

晚餐

7月5日安排

06：30~ 09：00 早

餐

會議結(jié)束，歡送嘉賓（組委會安排專用車輛將來賓送往?？诿捞m國際機場）8