第一篇：第二屆中國實戰(zhàn)營銷高峰論壇閉幕詞范文

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[范例二]

第二屆中國實戰(zhàn)營銷高峰論壇閉幕詞

各位營銷精英，企業(yè)界的朋友們，各位來賓：

大家好！首先代表這次營銷高峰論壇的主辦方《××報》，感謝諸位對此次盛會的熱情支持和積極參與。

第二屆中國實戰(zhàn)營銷高峰論壇旨在對營銷市場變化對話，把握營銷趨勢，相信通過這兩天的智力激蕩和碰撞，已經(jīng)給諸位留下了很深的印象，而且也為制定2004年的營銷策略帶來了思考。隨著專題演講的結(jié)束，第二屆中國實戰(zhàn)營銷高峰論壇已經(jīng)取得了圓滿的成功。

熱鬧非凡的市場舞臺，每年都會上演一出出主角不同但是同樣精彩的好戲，2003年我們經(jīng)歷了SARS的考驗和飛天圓夢，但是事實上競爭是市場經(jīng)濟中不同的主題，營銷的幾大要素，無論是資本力量還是價格競爭、渠道建設(shè)、產(chǎn)品定位、品牌整合。在激烈的市場競爭中都各顯神通。進入21世紀，加入WTO，向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，中國已經(jīng)成為全球最具活力和潛力的市場，無論是對中國企業(yè)還是跨國企業(yè)，其中對于市場機會的判斷和把握，對于競爭格局的分析和影響，對于整個的營銷變革的研究和實踐，都決定著他們的市場表現(xiàn)和市場地位。我們作為主流媒體《××報》在1999年的時候就已經(jīng)開設(shè)了行業(yè)周刊，對整個行業(yè)的動態(tài)和企業(yè)的運作加以關(guān)注和點評。經(jīng)濟板塊的權(quán)威性和影響力也得到了業(yè)內(nèi)人士的肯定，我們期待在2004年，越來越多的企業(yè)能夠用他們的魄力和智慧，在市場營銷中加以創(chuàng)新和變革。我們《××報》也愿意提供非常良好的宣傳平臺，與經(jīng)濟界和企業(yè)界的人士一起，推動整個營銷變革、營銷觀念和理念的變革，與更多的企業(yè)一起邁向成功。

謝謝大家！

第二篇：慈善高峰論壇閉幕詞

首屆中國（西安）慈善高峰論壇閉幕詞

我很榮幸為今天的論壇致閉幕詞。以上劉國林先生等四位演講嘉賓都是在國內(nèi)慈善公益界和文化研究領(lǐng)域有影響的學者。他們在自己的領(lǐng)域當中取得的成就有目共睹，我們的論壇能夠邀請到他們作為演講嘉賓，也是論壇的榮耀。所以我在這里提議，再一次用掌聲對他們的精彩演講表示感謝。謝謝你們！

中國（西安）慈善高峰論壇今年是首屆，以后我們將每年舉辦一屆，規(guī)模也將逐漸擴大，把中國（西安）慈善高峰論壇辦成國內(nèi)外著名品牌論壇，產(chǎn)生越來越大的社會影響。因此，明年的慈善高峰論壇我們將繼續(xù)邀請在國內(nèi)、國際上有影響的著名慈善公益專家作為演講嘉賓，邀請國內(nèi)外慈善公益組織、研究機構(gòu)、高等學校、草根機構(gòu)還有熱心慈善公益事業(yè)的各界人士，包括我們的慈善志愿者前來出席盛會。屆時，我們將通過各種途徑向社會發(fā)布有關(guān)慈善高峰論壇的具體信息。所有的同仁和朋友們將共襄盛舉。

今天上午我一直在聽四位演講嘉賓的演講。我忝列學術(shù)界幾十年，我知道在學術(shù)界，思想和觀點的彼此不同是常態(tài)，剛才四位演講的觀點，有一些我贊同，有一些我不贊同。在我們論壇即將結(jié)束的時候，我想談幾個小問題。

第一個是高調(diào)慈善的問題，典型代表是陳光標。我們可以思考這樣一個問題，陳光標在施惠于他人的同時或之后是否傷害到了其他人的利益或者感情？如果沒有，我們的態(tài)度應(yīng)該是寬容的。無論高調(diào)還是低調(diào)慈善，我們都表示熱烈歡迎。因為他們在做出極大的付出之后，獲得精神或心理上的滿足，這是完全可以理解的。

第二個是慈善成本的問題。徐山林老會長說要干干凈凈做慈善，劉維隆會長也一再強調(diào)要規(guī)范的做慈善，但是做慈善不是沒有成本的。就拿我們今天的會議來說，我們舉辦的慈善高峰論壇，比如場地租用就需要資金。所以在這里，我也會用這樣或其他的方式向社會說明慈善需要成本。慈善事業(yè)是純潔的，但是慈善事業(yè)的大環(huán)境是市場經(jīng)濟，因此那種做慈善活動一分錢都不能花的觀點是不合時宜的。

第三個是慈善的專業(yè)化問題。雖然我研究慈善和慈善文化的時間不長，但是在我看來，慈善人的胸懷是寬廣的，換句話說，在當代慈善事業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該專業(yè)化與非專業(yè)化相結(jié)合，職業(yè)化和非職業(yè)化相結(jié)合。不能因為自己不是專業(yè)人員而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受過專門訓練的人士才能做慈善的話，就不符合“全民慈善”的理念。

第四個是慈善與公益、慈善與扶貧、慈善與好人好事之間的界限問題，也就是慈善的狹義與廣義問題。我不太贊同剛才周秋光教授說的慈善與公益是孿生兄弟的說法。在我看來，它們是相互交叉的、部分重合的、又有各自領(lǐng)域的這樣一種關(guān)系狀態(tài)。無論是慈善、公益還是扶貧，它們的界限都比較模糊，我贊同的觀點是“大慈善”。狹義的“小慈善”是傳統(tǒng)慈善，“大慈善”包括對社會風氣的匡正與規(guī)范，大慈善必須在全面建成小康社會的偉大事業(yè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

第五個是官方背景與草根機構(gòu)的關(guān)系問題。在昨天的座談會中我就提出了這個問題。這二者在事實上是長期并存的。如果黨和政府如此關(guān)心慈善、推動慈善發(fā)展，那么我們慈善人又何樂而不為呢？全社會都來支持慈善，是慈善人的榮幸。關(guān)起門來做慈善，只準草根機構(gòu)做慈善，不是慈善人應(yīng)有的胸懷，我個人的觀點就是，無論任何人、任何機構(gòu)、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就來者不拒。

在學術(shù)界，學者們的討論有時候就是針鋒相對，有時候是和風細雨的。以上四位嘉賓的演講都非常精彩，我們臺下各位都是從事慈善或與慈善事業(yè)相關(guān)的工作者，大家完全可以有自己獨立的思考。剛才劉國林先生、周秋光教授、師曾志教授和李建森教授的演講可以引導我們對我們從事的慈善事業(yè)進行深入的思考。

我的閉幕詞就到這里，如果我剛才有講的不對的地方，歡迎大家討論和批評。最后我宣布：2013首屆中國（西安）慈善高峰論壇圓滿結(jié)束，祝愿各位嘉賓和各位同事身體健康、工作順利！祝愿我們的祖國公平正義、繁榮昌盛！祝愿我們的同胞吉祥如意、幸福安康！謝謝大家！

第三篇：慈善高峰論壇閉幕詞

首屆中國（西安）慈善高峰論壇閉幕詞

我很榮幸為今天的論壇致閉幕詞，慈善高峰論壇閉幕詞。以上劉國林先生等四位演講嘉賓都是在國內(nèi)慈善公益界和文化研究領(lǐng)域有影響的學者。他們在自己的領(lǐng)域當中取得的成就有目共睹，我們的論壇能夠邀請到他們作為演講嘉賓，也是論壇的榮耀。所以我在這里提議，再一次用掌聲對他們的精彩演講表示感謝。謝謝你們！

中國（西安）慈善高峰論壇今年是首屆，以后我們將每年舉辦一屆，規(guī)模也將逐漸擴大，把中國（西安）慈善高峰論壇辦成國內(nèi)外著名品牌論壇，產(chǎn)生越來越大的社會影響。因此，明年的慈善高峰論壇我們將繼續(xù)邀請在國內(nèi)、國際上有影響的著名慈善公益專家作為演講嘉賓，邀請國內(nèi)外慈善公益組織、研究機構(gòu)、高等學校、草根機構(gòu)還有熱心慈善公益事業(yè)的各界人士，包括我們的慈善志愿者前來出席盛會。屆時，我們將通過各種途徑向社會發(fā)布有關(guān)慈善高峰論壇的具體信息。所有的同仁和朋友們將共襄盛舉。

今天上午我一直在聽四位演講嘉賓的演講。我忝列學術(shù)界幾十年，我知道在學術(shù)界，思想和觀點的彼此不同是常態(tài)，剛才四位演講的觀點，有一些我贊同，有一些我不贊同。在我們論壇即將結(jié)束的時候，我想談幾個小問題。

第一個是高調(diào)慈善的問題，典型代表是陳光標。我們可以思考這樣一個問題，陳光標在施惠于他人的同時或之后是否傷害到了其他人的利益或者感情？如果沒有，我們的態(tài)度應(yīng)該是寬容的。無論高調(diào)還是低調(diào)慈善，我們都表示熱烈歡迎。因為他們在做出極大的付出之后，獲得精神或心理上的滿足，這是完全可以理解的。

第二個是慈善成本的問題。徐山林老會長說要干干凈凈做慈善，劉維隆會長也一再強調(diào)要規(guī)范的做慈善，但是做慈善不是沒有成本的。就拿我們今天的會議來說，我們舉辦的慈善高峰論壇，比如場地租用就需要資金。所以在這里，我也會用這樣或其他的方式向社會說明慈善需要成本。慈善事業(yè)是純潔的，但是慈善事業(yè)的大環(huán)境是市場經(jīng)濟，因此那種做慈善活動一分錢都不能花的觀點是不合時宜的，范文《慈善高峰論壇閉幕詞》。

第三個是慈善的專業(yè)化問題。雖然我研究慈善和慈善文化的時間不長，但是在我看來，慈善人的胸懷是寬廣的，換句話說，在當代慈善事業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該專業(yè)化與非專業(yè)化相結(jié)合，職業(yè)化和非職業(yè)化相結(jié)合。不能因為自己不是專業(yè)人員而不敢做或不能做慈善。如果只是那些受過專門訓練的人士才能做慈善的話，就不符合“全民慈善”的理念。

第四個是慈善與公益、慈善與扶貧、慈善與好人好事之間的界限問題，也就是慈善的狹義與廣義問題。我不太贊同剛才周秋光教授說的慈善與公益是孿生兄弟的說法。在我看來，它們是相互交叉的、部分重合的、又有各自領(lǐng)域的這樣一種關(guān)系狀態(tài)。無論是慈善、公益還是扶貧，它們的界限都比較模糊，我贊同的觀點是“大慈善”。狹義的“小慈善”是傳統(tǒng)慈善，“大慈善”包括對社會風氣的匡正與規(guī)范，大慈善必須在全面建成小康社會的偉大事業(yè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

第五個是官方背景與草根機構(gòu)的關(guān)系問題。在昨天的座談會中我就提出了這個問題。這二者在事實上是長期并存的。如果黨和政府如此關(guān)心慈善、推動慈善發(fā)展，那么我們慈善人又何樂而不為呢？全社會都來支持慈善，是慈善人的榮幸。關(guān)起門來做慈善，只準草根機構(gòu)做慈善，不是慈善人應(yīng)有的胸懷，我個人的觀點就是，無論任何人、任何機構(gòu)、任何人群，只要愿意做慈善，那么我就來者不拒。

在學術(shù)界，學者們的討論有時候就是針鋒相對，有時候是和風細雨的。以上四位嘉賓的演講都非常精彩，我們臺下各位都是從事慈善或與慈善事業(yè)相關(guān)的工作者，大家完全可以有自己獨立的思考。剛才劉國林先生、周秋光教授、師曾志教授和李建森教授的演講可以引導我們對我們從事的慈善事業(yè)進行深入的思考。

我的閉幕詞就到這里，如果我剛才有講的不對的地方，歡迎大家討論和批評。最后我宣布：2013首屆中國（西安）慈善高峰論壇圓滿結(jié)束，祝愿各位嘉賓和各位同事身體健康、工作順利！祝愿我們的祖國公平正義、繁榮昌盛！祝愿我們的同胞吉祥如意、幸福安康！謝謝大家！《慈善高峰論壇閉幕詞》

第四篇：201109第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇速記

時間：2011年9月17日 地點：深圳華僑城洲際酒店

中歐國際工商學院

2011第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展破局

上午實錄內(nèi)容：

主持人：各位來賓，各位朋友，早上好！歡迎大家參加2011第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇，在論壇正式開始之前，我懇請大家將手機關(guān)閉或擱置靜音狀態(tài)。今天我們談房地產(chǎn)或者說房地產(chǎn)業(yè)，我想這個產(chǎn)業(yè)是中國目前還沒有任何一個產(chǎn)業(yè)如此牽動著每一個國人的神經(jīng)，從中央到地方、從官員到百姓、從房地產(chǎn)專家到普通購房者，大家最關(guān)注的一個話題無疑肯定就是房價問題。大家每天都在討論或者在談的話題是中國房價到底會漲還是會跌或者說到底應(yīng)該漲還是應(yīng)該跌，我想今天房價問題不是我們討論的一個話題，因為房價問題應(yīng)該不是中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的唯一話題，我們還有更多更深層次的話題需要我們?nèi)ヌ剿?。這些話題也涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否健康持久發(fā)展的問題。

今天我們非常有幸請到政府的官員，產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的領(lǐng)袖以及很多知名學者共同探討這些話題，我想他們之間高端知名對話，一定會給我們帶來新的思想。本次論壇得到了世聯(lián)地產(chǎn)的特別支持，在此我代表中歐國際工商學院主辦方特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)，這是我們和世聯(lián)地產(chǎn)第二次攜手主辦這樣的房地產(chǎn)高峰論壇，此外我也要特別感謝北京奔馳公司對本次論壇的贊助。

除此之外，我們還有廣大的媒體他們也對本次論壇給予了一如既往的支持。在此我非常感謝各位的光臨，首先邀請本次論壇主辦方中歐國際工商學院副院長兼中方教務(wù)長張維炯教授致辭。大家歡迎！

張維炯：尊敬的宋春華副部長，尊敬的凌月明副市長，尊敬的鄔滿海副主席，各位來賓，各位朋友，大家早上好！首先我代表中歐國際工商學院管理委員會熱烈歡迎各位嘉賓前來參與我們中歐國際工商學院和世聯(lián)地產(chǎn)共同主辦的2011第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇。為今天論壇的召開，我在這兒要特別感謝世聯(lián)地產(chǎn)以2013-4-21

及北京奔馳對我們本次論壇的大力支持。

房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)系國計民生的行業(yè)，它和每一個人的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)又是一個充滿了挑戰(zhàn)和誘惑的行業(yè)，它的發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)行業(yè)當中的利益各方包括政府，包括開發(fā)商，包括消費者，還有中央政府和地方政府之間的目標各不相同，各種利益要取得平衡，那真是一種很難的藝術(shù)。

另一方面，房地產(chǎn)與金融市場緊密相聯(lián)。而金融市場又是一個全球化市場，這使得一個國家的房地產(chǎn)會受到來自世界金融市場的影響。當前的金融市場、當前的國際金融危機就使得我們整個房地產(chǎn)充滿變數(shù)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)還要受到與國民經(jīng)濟相關(guān)的各種因素的制約和社會因素影響，比如說房地產(chǎn)價格上漲會導致貧富差距拉大，這就會加劇社會的矛盾。還比如說，土地供應(yīng)、房產(chǎn)價格它的形成機制在一個過程當中可能有一些不完善的地方，這又涉及到法律，又涉及到我們社會發(fā)展等等問題。

這些問題都遠遠超過了房地產(chǎn)行業(yè)的本身。在這樣的大自由度空間里要做好房地產(chǎn)，要協(xié)調(diào)各方面利益，要取得發(fā)展就需要有遠見，要有智慧，要把握好大的經(jīng)濟發(fā)展方向，做好戰(zhàn)略決策。

我們本次房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇主題是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展破局對話。這個破局就意味著轉(zhuǎn)折，意味著拐點，意味著突破，我們國家在過去20多年當中，房地產(chǎn)業(yè)取得非常大的發(fā)展，改善了廣大人民的生活，在下一輪經(jīng)濟發(fā)展當中，我們房地產(chǎn)應(yīng)該如何發(fā)展、政策應(yīng)該如何制定、各方應(yīng)該如何參與，無論是強調(diào)民生的保障也好，還是頗受爭議的限購、限價，無論是傳統(tǒng)的地產(chǎn)還是房地產(chǎn)細分市場，在這個當中機會非常大，泡沫形成的可能性也非常大。在這樣一個基礎(chǔ)下，我們本次論壇在深圳這樣一個以創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)的新興城市召開，我們中歐國際工商學院和世聯(lián)地產(chǎn)共同攜手，邀請眾多國際房地產(chǎn)業(yè)的專家和學者，以東西方對話的形式為房地產(chǎn)業(yè)在中國的健康發(fā)展獻言建策。

中歐國際工商學院是由中國政府和歐盟政府在1994年共同創(chuàng)辦的一所國際化商學院，17年來在各級政府和各有關(guān)單位的大力支持下，我們的學院得到大力發(fā)展。被溫家寶總理譽為眾多優(yōu)秀管理人士的搖籃，我們中歐一直以管理思想傳播、管理人才輸出來帆布中國城市發(fā)展。我們每年舉辦多個國際圓桌論壇、會議，為各界精英提供開放坦誠溝通平臺，共同探討中國發(fā)展的最迫切問題。我們希望在座各位精英、領(lǐng)導、學者在我們今天這個平臺上暢所欲言，貢獻你們的真知灼見，提供寶貴啟示，會聚前瞻聲音。

2013-4-21

最后預(yù)祝我們本屆論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

主持人：非常感謝張院長精彩致辭。下面有請本次論壇聯(lián)合主辦方世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司總經(jīng)理周曉華先生致辭

周曉華：尊敬的宋春華副部長、凌月明副市長，鄔滿海副主席和佩德羅院長，各位來賓，各位朋友，歡迎來到深圳，歡迎參加中國房地產(chǎn)市場發(fā)展破局對話。深圳是中國改革開放的實驗室，許多具有歷史意義的創(chuàng)新和劃時代的變革都是從這里開始，深圳也是世聯(lián)誕生、成長和扎根的地方，以深圳為基地，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)在擁有11000名員工，通過34家分支機構(gòu)在全國200多個城市服務(wù)上千個客戶。為超過3000個房地產(chǎn)項目提供了全方位的解決方案。我們在這里敲響了上市的鐘聲，也在這里發(fā)出的銷售金額破千億的喜訊，今天我們與中歐國際工商學院一道邀請諸位齊聚深圳，一起就中國房地產(chǎn)發(fā)展破題這個話題誠懇暢談，我們感覺意義非凡，也恰到時機。去年在北京我們談的是房地產(chǎn)大破局，一年過去了，現(xiàn)在大家都身處這個大變局當中，我們已經(jīng)在這個政策調(diào)控過程中并肩走過了16個月，跟08年完全不一樣，現(xiàn)在我們還在路上，而且任重道遠，讓行業(yè)停下來思考，也給企業(yè)再出去的機會，同時也讓企業(yè)更理性、更成熟。天量保障房、商業(yè)地產(chǎn)熱和地產(chǎn)融資創(chuàng)新是當前最令人矚目的焦點，相信每家房地產(chǎn)企業(yè)都在思考這些外部環(huán)境的變化帶給自身的機遇和風險。陳總提出上半場結(jié)束，下半場開始，實際上從現(xiàn)在開始就是一個拐點。有些企業(yè)甚至已經(jīng)在這些領(lǐng)域進行了戰(zhàn)略部署，希望能有所作為，在未來競爭中取得先機。

我很高興各位來到這里，與在座知名學者、行業(yè)精英就這些話題探討，我們希望在坦誠對話中諸位能有所收獲，在企業(yè)短期對應(yīng)和長遠發(fā)展中找到新的思路。

從這里開始，不一樣的精彩，這是剛剛在深圳閉幕的世界大學生運動會口號，我想用在這里，從這里開始，不一樣的格局，不一樣的結(jié)果，衷心希望今天在深圳的對話，分享信息、撥云見日、洞察未來，在中國充滿不確定性的宏觀中依然得到發(fā)展，最后再次感謝各位的光臨，希望本次論壇讓大家不虛此行，謝謝！

主持人：非常感謝周總的致辭。對優(yōu)秀企業(yè)，像世聯(lián)這樣的優(yōu)秀企業(yè)，也許危機到來的時候，危永遠跟機伴隨在一起，對優(yōu)秀的企業(yè)可能時刻準備者，如果時刻2013-4-21

準備著，可能獲得的是不一樣的格局。下面我們第二次非常榮幸邀請原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長宋春華先生。提到宋部長，大家都十分了解。他在這個行業(yè)長期從事管理的工作，我們今天再次非常榮幸邀請到宋春華副部長給我們作精彩演說，下面我們以熱烈掌聲歡迎宋部長。

宋春華：很高興再次來到中歐國際工商學院，我今天這個發(fā)言也是按照主席的要求講一下關(guān)于保障房。

現(xiàn)在我們討論保障性住房建設(shè)，我覺得至少要講三句話。這三句話：第一，必須要做。第二，正在做。第三，要做好。所以我今天就圍繞這三句話講講個人的觀點。

解決低收入的住房問題，確實是一個世界性問題，各個國家都是一個非常艱巨的任務(wù)，就連住房達到60平米的美國，低收入住房問題仍然存在，2007年美國的住房和城市發(fā)展部第一次對全美無家可歸者做了一個調(diào)查，每天晚上大概有75.4萬人無家可歸，但是馬上就有人講遠遠不止這個數(shù)，有人說300萬，有人說200萬，香港經(jīng)濟很繁榮，但是也是一個居不易的城市。這種籠屋現(xiàn)在還沒有完全杜絕。所以當局和香港的民眾也是十分關(guān)注低收入住房問題。

中國住房制度改革以來，我們通過住房商品化，大部分家庭住房都得到明顯改善。我們從1978年人均6.7平方米城鎮(zhèn)，提高到目前的超過30平方米，官方的說法是超過30平方米，有的資料講我們?nèi)珖呀?jīng)達到31.6平方米。這個統(tǒng)計上的人均恰恰反映實際占有的不均，現(xiàn)在我們還有一些低收入家庭的住房得不到保障，一些中低收入家庭他們的住房也存在不同的困難，所以總之低收入住房問題是一個嚴峻的現(xiàn)實問題，國際組織高度重視低收入住房問題。1976年在加拿大溫哥華舉辦了世界第一屆人居大會，20年以后，1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會。這次大會，各國政府首腦、代表團團長考慮到20年來在低收入住房問題上的一些成功經(jīng)驗和做法，以及整個人居事業(yè)發(fā)展，所以這個會上，大會會長產(chǎn)生了兩個非常重要的文件。一個是人均議程，還有一個是伊斯坦布爾宣言。在這個大會上提出兩個同等全球性重要意義的目標：第一，人人享有適當?shù)淖》俊５诙?，城市化進程中住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。在人居議程里面我們看到對于低收入住房問題給予高度關(guān)注，我想我就不具體念了，大家看一下就行了。另外各國政府都承認有義務(wù)去改善人居問題。特別是談到從人權(quán)高度，各國政府都毫不例外地要在住房方面承擔某種形式的義務(wù)。

2013-4-21

所以我們有兩個簡單的結(jié)論：第一，人人享有適當住房，這是人權(quán)的一部分。第二，保障人人享有適當?shù)淖》?，這是政府的義務(wù)。

各個國家都有自己的辦法，比如巴西，政府提供給最低收入者的依附基礎(chǔ)，這個基礎(chǔ)是組裝的，人多就給你大一點的，人少就給你小一點的。當?shù)赜蟹浅Ａ畠r的黏土，低收入者把這個黏土變成磚，政府已經(jīng)給你基礎(chǔ)了，所以房子就出來了。這就是巴西低收入者住宅解決問題。

我們再看看越南，住在河內(nèi)城里大概每一戶30平方米，如果住在曼谷的郊區(qū)，就可以住50、60平方米。香港我們很關(guān)注，它的低收入住房問題解決的比較好，廉租住房已經(jīng)達到29%的覆蓋面，整個公營住房達到47%。所以香港在這方面有很多好的經(jīng)驗，從50年代開始這樣一個歷程值得我們很好地學習和借鑒。比如說像石硤尾這樣一個地區(qū)，這是一個很大片低收入住房區(qū)，我們看到右上方就是新改造的，左下方是一個H型的，最早的公屋，現(xiàn)在已經(jīng)作為歷史性建筑被保護起來。還做了當時居住情景的展示，就是當年的保障屋。這是衛(wèi)生間，這是廚房，廚房就是在陽臺上?，F(xiàn)在還是這個地區(qū)，經(jīng)過了改造，條件就大大改善，低收入的住房問題得到了比較大的改善。我們看跟普通住房沒有什么兩樣，只是他們的面積比較小。比如說像這樣一套室內(nèi)只有17.09平方米，很小的一套。兩到三個人也就是30平方米左右。這個更大一點，30多。但是我們看它的一些設(shè)施現(xiàn)在都還是很不錯的，比如水管都是銅管，我們大陸一些很高檔的住宅都沒有做到這一點。我們講適當?shù)淖》坎皇钦f頭上有一片屋頂就可以了，還有很多基礎(chǔ)配套。我想因為時間關(guān)系，我就不照著念了。

另外是不是適當，還要取決于具體的文化、社會、經(jīng)濟各方面因素，因為這涉及到保障標準的問題。所以我們還可以得出兩個結(jié)論，第一，適當?shù)淖≌仨毦C合性地滿足他們的基本住房要求，不僅僅是一個平方米，還有別的。另外實現(xiàn)這樣一個過程也是一個逐步推進的過程。不可能一蹴而就。這是我講的第一個問題。

第二個問題，就是我們正在做的，我們在加大力度，加快保障房建設(shè)。這方面大家也比較清楚了，我也不過多講了。因為我們國家法律就明確我們要逐步改善居民的居住條件，這是城市房地產(chǎn)管理法載明的。中央十七大政治報告中談到要健全廉租制度，加快解決中低收入家庭住房困難。我們在1998年國務(wù)院文件里面談到低收入家庭是租賃由政府和單位提供的廉租住房，那個時候提的是終收入家庭購買經(jīng)濟適用房（23號文件），23號文件對低收入住房問題已經(jīng)給予充分關(guān)2013-4-21

注。根據(jù)23號文件執(zhí)行的情況，后來中央、國務(wù)院又發(fā)了一個24號文件，這就是我們比較熟悉的。專門發(fā)了一個解決低收入家庭住房困難的若干意見，07年24號文件。這個文件是一個里程碑式的，把住房問題提到一個重要的民生問題，而且把解決低收入住房問題作為政府公共服務(wù)一項重要職責。而且在這個文件里面進一步擴大了廉租住房保障范圍，作為解決低收入住宅住房問題主要渠道是廉租住房，另外對廉租住房面積提出來控制在50平米以內(nèi)。對經(jīng)濟適用房做了很大的調(diào)整，23文件的還講中低收入購買經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在把經(jīng)濟適用房作為保障性的住房，明確它的供應(yīng)對象是低收入家庭，而不是中低收入家庭，另外對套型面積做了控制，就是60平方米左右。我們各地也在探索，一會兒我們的重慶要介紹這方面經(jīng)驗，大家都在探索解決的途徑，十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個五年計劃，十一五我們一共建成保障性住房1100萬套，新增租賃補貼是406萬戶，所以到“十一五”末，實物保障一共解決近2200萬戶，覆蓋率是9.8%如果加上租賃補貼418萬戶，目前保障覆蓋率大概11.7%。

“十二五”這個我們就比較熟悉了，我們正在做的，今年和明年計劃要建設(shè)2000萬套，每年1000萬套，十二五一共是3600萬套，十二五末估計保障覆蓋面能達到20%。這就是我們正在做的。實際上我們的保障房一直沒有停，這是天津的一個保障性住房，它的套型建筑面積也就是50平米左右。這也是天津的，條件更好一點，到了60多平米，它主要是為了安排拆遷戶。深圳大量是為了解決一些外來務(wù)工住房問題。這是其中的，相當于公屋，筒子樓，不是單元樓。每一戶就是30多平米，跟相當早期的公屋有點類似。這是另外一座，大概是35平米左右。所以保障房我們正在做，十二五估計有一個更大的突破。

下面講第三個部分，也是我今天講的重點。就是怎么把保障房做得更好？依靠制度創(chuàng)新和科技進步，把保障分建設(shè)得更好。我覺得現(xiàn)在我們還有很多困難，特別是對這3600萬套到底怎么做？比如說選擇什么樣的標準作為我們實現(xiàn)的目標?，F(xiàn)在我們看到的一個標準就是13平米，實際上這個文件主要是約束設(shè)計的標準，保障對象的標準到底是多少平方米？這是一個很重要的問題。這個稍微大一點，這個戶數(shù)一下子就上來了。這是很關(guān)鍵的問題。

第二個問題，有標準了，現(xiàn)在到底有多少家庭還沒有達到保障的標準，屬于“應(yīng)保盡?！钡?。這個數(shù)可能有若干個版本，但是我覺得不進行房屋普查，不會有很準確的數(shù)，但是這個數(shù)又很關(guān)鍵，不然3600萬套怎么定的？這很關(guān)鍵。

第三，我們近期的建設(shè)規(guī)模到底搞多大?，F(xiàn)在拋出了十二五3600萬套，今年2013-4-21

1000萬套，明年1000萬套，后年呢？沒有說。另外遠近期如何結(jié)合，我們今年1000萬套，我們看大家還很努力，但是困難不少。房地產(chǎn)有一個建設(shè)周期，你今年這1000萬套開了，明年是一個投資高峰，甚至要到后年才能完成，可是明年1000萬套又出來了，這個怎么結(jié)合?。窟@個要很好地研究。不能簡單地今年1000萬，明年1000萬，我覺得要做深入的研究。就是近期，十二五我們到底要搞多大。這幾年怎么分配，我覺得有一個很科學的這么一個匹配的問題。

第四，如何建立嚴格的進入、退出機制?，F(xiàn)在媒體經(jīng)常曝光一些所謂廉租住房、經(jīng)濟適用房分配中間的亂象，這說明利用保障房來尋租這種現(xiàn)象還是存在的。另外退出機制我們也沒有很好地建立起來。

第五，如何保證質(zhì)量，做到經(jīng)濟、適用、節(jié)能、節(jié)地，關(guān)于質(zhì)量問題我想總體上是沒有問題的，但是個別的還是出現(xiàn)了一些什么樓脆脆、樓歪歪這樣的情況。

第六，保障房的物業(yè)和維修如何經(jīng)營管理，這是入住后的問題，怎么保障保障房持續(xù)利用的問題。物業(yè)費到底怎么定，能不能收到。

第七，要更深入研究我們這個保障到底是“補磚頭”好還是“補人頭”好，這也是一個老話題。在一定時期以補磚頭這是無奈的，但是掌握一定的廉租住房后，應(yīng)該改變補貼方式，應(yīng)該轉(zhuǎn)向補人口，給你發(fā)補貼就完了?，F(xiàn)在還有一個問題，你建的廉租住房在西城，但是他有了機會，但是他的工作單位在東城，他去不去??？去住就帶來很多問題。還有一個，不同層級政府之間事權(quán)、責權(quán)如何劃分，中央有中央的責任，地方政府有地方的責任，這個不能搞混，不能互相代替。

下面就幾個主要問題談?wù)動^點。第一，確立保障責任，應(yīng)該明確責任就在政府，因為你是公共服務(wù)，公共資源掌握在你手里。這里面，中央和省級政府我認為主要是制定政策、設(shè)計制度、編制規(guī)劃、提出要求、監(jiān)督檢查。中央政府全國太大了，我們管不了那么細。而真正的具體實施、組織落實就是城市政府，包括鎮(zhèn)政府。這個要明確責任。

第二明確，明確保障對象。第一，雙困（住房、經(jīng)濟困難）戶。他們在短期內(nèi)走不出這個困境。第二，有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無力購房，這個也是需要保障的。第三，有一定支付能力，但是無力購買商品房，市場價受不了。政府怎么樣給予必要的扶持，讓他們能夠得到一些保障或者是初步的改善，我想大概就是這么三種。也不要搞得過于復雜。

對應(yīng)著三種保障的對象，我想我們應(yīng)該簡化我們的保障類型，對于雙困戶來講，那就是廉租住房，他以非常低的租金取得使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。對于支付能力2013-4-21

弱，根本無力購房的，可以租賃公共租賃房，這都是政府提供的。除了我們講租賃房和公共租賃房，這都是政府提供的租賃房，另外有一定支付能力，買不起市場化商品房的，我覺得可以設(shè)立政策性的安居住房，我不太主張經(jīng)濟適用房和限價房，我們可以借鑒歐洲的方式，合作建房，我給你政策、辦法，你們組織低收入的房子困難的用戶合作建房，這就體現(xiàn)在補人頭，而不是補磚頭，這些都是屬于實物保障。還有一個就補貼保障?？偟脑瓌t是要簡化。一類就是實物，一類就是補貼，實物一種是政府提供的，政府提供的一種廉租房，一種公共租賃房，政府還可以扶持的就是安居住房。當然補貼保障就是發(fā)錢了。

第四，動態(tài)準入機制問題。我的觀點必須進行全國，或者盡快進行全國的房屋普查，我們把房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理相結(jié)合，與個人信息系統(tǒng)相結(jié)合，以身份證號為主建立個人終身住房檔案，必須建立起來，不然的話，你這個管理缺口太多。會出現(xiàn)漏洞。

第五，關(guān)于保障標準，保障標準我想我們應(yīng)該以中國目前的核心家庭，三口之家作為基礎(chǔ)來設(shè)計我們的保障標準，關(guān)于廉租住房我想核心家庭就是40平方米，國務(wù)院也多次講，廉租住房以40平方米為主。小于三個人的30平米。大于三口人的可以稍微大一點，總的來講，不超過50平米，以40平米為主。公租房三口之家可以做到40、50、60。安居房可以適當放寬一點，因為他們獲得部分產(chǎn)權(quán)的，是購買，相對來講政府在這塊負擔不是那么重，他也有購房意愿，公辦民住，這個適當放寬一點，比如60、70、80，這個標準很重要。你無限擴大，政府也背不動，另外也有一個公平、效率關(guān)系問題。把保障房做得那么舒適，不現(xiàn)實，發(fā)達國家也做不到。

第六，精心規(guī)劃設(shè)計。我們面積這么小，又要做到比較舒適，就要有精密設(shè)計理念，搞好保障房設(shè)計，提高適應(yīng)性。理念就是在較小空間內(nèi)創(chuàng)造比較高的居住舒適度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這幾年針對保障房搞了若干次方案競賽，這是其中一個50平米的住房，這50平米包括公攤，這個開間5.4米，進深8米，不到48平米。加上公攤50平米，這樣的住宅可以做到兩室一廳，甚至三個居室，有一個廳。三代人可以在50平米套型里面基本解決它的居住功能問題。所以這些設(shè)計競賽有一些非常好的理念。另外一個模塊，不超過50平米，兩居室，同樣也可以做到三居室，很勉強的話，三代人也是可以解決的。這樣有一個非常好的組合，可以做到一梯四戶、一梯六戶、一梯八戶、一梯十四戶。適應(yīng)城市安居問題。

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第七，確保工程質(zhì)量。低收入住房對這樣一些工程的質(zhì)量，應(yīng)該格外小心、格外給予關(guān)注。使他們的基本品質(zhì)不受到損失，做到安全耐用、節(jié)能、環(huán)保，目的是減少他們的維護和運行費用，減輕他們的居住負擔。所以一定要改變一個觀念，好像廉租房是低標準、低質(zhì)量這種住房，我覺得這個不對，如果說低標準它僅僅是面積比較小，設(shè)備檔次不是那么高，但是它的工程質(zhì)量、抗震、節(jié)能都應(yīng)該和普通住宅都是不遜色。這方面我覺得在南京召開第四屆世界城市大會的時候，聯(lián)合國人居署署長安娜女士參觀南京江漢人家一個經(jīng)濟適用房，他開始以為是一個不錯的住宅區(qū)，最后告訴她是一個有保障性質(zhì)的住房，她很驚訝。這是戶型、這是住宅、這是商業(yè)、這是學校，配套都很不錯，這是球場、這是幼兒園。它的質(zhì)量品質(zhì)都是得到保障的。在維護節(jié)能技術(shù)方面都是達到國家要求標準，有中水回用，這是中水泵房。它有太陽能熱水技術(shù)，洗澡用太陽能熱水器。也包括一部分照明用光伏發(fā)電，特別是路燈系統(tǒng)，另外它采用了先進的、小型的變壓器。生活垃圾、廚余垃圾進行有機處理。這跟普通住宅沒有什么兩樣，環(huán)境是很不錯的。所以它的工程質(zhì)量不應(yīng)該是我們一個傳統(tǒng)的觀念，就是這個房子很差。

最后一個問題，全面配套問題。面積小，更小注重配套。就是說我們理念是小戶型，大配套，這樣才能保證廉租房有一個更適宜居住的環(huán)境，為低收入家庭創(chuàng)造方便的環(huán)境。這方面我們應(yīng)該學香港，我們看一個葵涌住宅區(qū)，面積不是很大，但是配套非常全，幼兒園、小學、中學、老人院，甚至還有婦女中心，我還沒有見到我們這里專門有婦女中心的，另外它的體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施都非常好。這是公屋，它的配套都很完善。家里面積雖然很小，但是居住在這個社區(qū)里面，配套比較齊全，生活質(zhì)量提高。它的垃圾用真空輸送的。這些做法都是值得我們學習和借鑒的。謝謝各位！

主持人：非常感謝第一位主題演講嘉賓，宋春華部長，他從保障房三個層面，要做、正在做、應(yīng)該做得更好這三個層面給我們提供了很多新的思路、見解。非常感謝。第二位主題演講嘉賓來自重慶，重慶副市長凌月明先生，重慶有很多方面正在成為全國的表率，尤其是公租房方面做得特別成功，我們邀請重慶副市長凌月明先生談?wù)勚貞c市公租房建設(shè)方面。

凌月明：首先非常感謝中歐跟世聯(lián)邀請我有這個機會來講一講重慶公租房建設(shè)管理的做法跟我們在這個過程當中的思考。非常感謝有這么一個機會。

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首先回顧一下，建國以來，大概前50年，我們住房制度基本上都是用政府供給的模式，受到當時經(jīng)濟影響，也受到當時觀念，先生產(chǎn)、后生活的概念，當時老百姓住房是比較惡劣的。統(tǒng)計是6.7平方米。到1994年國務(wù)院出臺住房制度改革文件后，98年停止實物分房，一下子整個住房供應(yīng)全部轉(zhuǎn)入到市場。當然應(yīng)運而生，培育了一個非常龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，今天在座很多老板都是借著這個東風成長起來的，你們是最大的受益者之一。老板們是賺錢了，房地產(chǎn)漲了這么多，實際上我們廣大業(yè)主大家都在分享這個蛋糕。想當年買房子，假如8000元，現(xiàn)在漲到3萬，2萬多的增值是分散在每位業(yè)主手上，大家只要買了房子，包括開發(fā)商，都是受益者。

我要想說一句話，我們實際上現(xiàn)實出現(xiàn)一個新的問題，就是完全靠市場這個手來調(diào)控，可能出現(xiàn)的問題大家都感到了。房價實際上是我們有幾個因素推動了房價快速增長。第一，中國城市化浪潮對住房的剛性需求。城市的原住民迫切改善住房條件，他有剛性需求。還有一個，我們住房的功能，從城市生活消費品附加了一個投資品功能，N多元素推動著房價上漲。由此產(chǎn)生的問題是，有些人，剛才說了31.6平方米，這是一個平均數(shù)，但是實際上掩蓋了社會各階層住房不平衡。也就是說完全靠市場這個手要想解決全體老百姓住房，是有困難。這個時候政府要出手。所以我想今天跟大家分享一下重慶市在這方面的考慮。

黨中央國務(wù)院非常關(guān)心低收入住房，從03年開始正式推出廉租房保障。但是這個保障面，各個省平均下來就是3%-5%，不解決大問題，雙困用戶解決了，做了一件好事，但是面不夠。去年開始國務(wù)院提出加快保障房建設(shè)，特別是十一五3600萬套，今年、明年各1000萬套，這是黨中央國務(wù)院從推動發(fā)展、解決老百姓住房問題長遠的共識。

真正買得起房子的走商品房了，收入很低的就是廉租房，中間出現(xiàn)一個夾心層，既買不起商品房，又夠不上商品房，這幫人怎么辦。重慶市有一個雙軌制思路，市場歸市場，保障歸保障。正常的房地產(chǎn)讓他沿著軌跡走，政府就把應(yīng)該保障的就保障下來。我們有三句話，低端有保障、中端有市場、高端有約束。重慶到現(xiàn)在沒有限購、也沒有限外，但是我們還是比較穩(wěn)定的?，F(xiàn)在房價跟去年12月份持平。如果考慮到CPI增長，實際上房價在微微下降。高端有約束，我們跟上海進行了改革試點，現(xiàn)在給出一個系統(tǒng)評價，還為時過早。但是我們愿意在這方面探索。市委市政府提出保障目標是30%。

我分三個方面報告一下，國家實際上保障房一共七大類，11個科目，我們進2013-4-21

行了是調(diào)整，我們把經(jīng)濟適用房、廉租房、雙限房都取消了，停了三年，全部采用公租房來覆蓋。廉租房照樣建，但是不再單獨建小區(qū)，是建在公租房小區(qū)里面，有7.8%是廉租房。同樣的房子，好品質(zhì)的房子，但是是交廉租房的租金，1元一平米，物業(yè)管理費1毛，差價怎么辦？政府來補。我們把廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房全部合在一塊了。至于城里面危舊房改造，還有農(nóng)村的，我們照樣按照要求進行。到去年年底我們保障了63萬戶，175萬人。

我們書記和市長非常重視這方面，提出三年建4000萬方，去年建了1300萬方，今年到上個月是946萬方，明年還有1350萬方。去年搖號，我們已經(jīng)通過三次要好有5.5萬老百姓拿到房子，2萬多人已經(jīng)搬進去，已經(jīng)正式入住，兩個小區(qū)已經(jīng)非常熱鬧。

第一，公租房，這是一個政府職責，就是政府來干。從我們成立一個公租房管理局開始，包括資金籌集、規(guī)劃、建設(shè)施工，一股腦全是政府承擔。今天我們有一個地產(chǎn)集團董事長也來了，他就是承擔了一半公租房建設(shè)?，F(xiàn)在我們執(zhí)行力是強的，這是第一個考慮。

第二個考慮，如果我讓別的老板進來做，說實話他就是抬高成本，說實話企業(yè)是逐利的，這是很正常。你讓他來做，他就是加利潤，3%也罷、5%也罷，所以我們是第一，政府來主導。第二，產(chǎn)權(quán)姓公。我們租給你，5年一個租期，5年后你想買，我賣給你，但是只能你自己住。不準出租，不準賣，你一定要賣，我們公租管理局回購，再進入公租房體系。這個防火墻非常重要。兩大功能，第一大功能，防止政府永遠蓋不完。賣了后進市場，一進市場永遠賣不完。其實大家知道經(jīng)濟適用房和雙限房都是地方財政在減免土地費、配套費上不斷補貼。如果一旦讓它上市，地方政府永遠補不完的窟窿。如果讓他去賣，就類似我們經(jīng)濟適用房，這里面有獲利空間的。為什么經(jīng)濟適用房，都在打破腦袋去搶，因為五年后可以賣。我們這里一條防火墻，你可以租、也可以買，但是就是不能上市。

第二個特點，建設(shè)規(guī)模。有人問重慶為什么建4000萬套，理由何在？剛才宋部長提到全國范圍保障的程度到什么程度。我們重慶主城區(qū)，國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊對重慶3萬戶家庭調(diào)查，低于2000元收入的人均住房低于13平米的占我們老百姓的24%，在這種情況下，重慶未來建1000萬大城市，大概就240萬，考慮到原來保障過的，我們未來還有180萬人要通過公租房形式予以保障，后來就提出4000萬方。這180萬分布在主城跟遠郊兩個方面，主城3600萬，遠郊400萬，因為遠郊不到一定程度，公租房沒有辦法運行。

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第三，什么人可以住公租房？我們曾經(jīng)也派人到香港、新加坡、紐約學習過。其實人家的經(jīng)驗最明顯一條，就是收入限制跟財產(chǎn)限制。我們最早也按照這個套路出臺了文件，后來發(fā)現(xiàn)操作不下去。根源在什么？就是中國的征信體系跟收入申報體系缺陷。沒法弄。甚至個別的在說，他要去買房，他可以說月薪2萬，給銀行出一個承諾，說可以保障按揭。當初說經(jīng)濟適用房的時候說收入就800元。我們只要你住房人均面積低于13平米，我就放你進來。中國有一個最大的消費觀念，再有錢，他第一件事先是置業(yè)。重慶所有的住房，只要你超過13平米，對不起。如果即使拿5000元、8000元收入，還蝸居在13平米，說明家庭有困難，家里要贍養(yǎng)病人、孩子要讀書等等。所以我們有一個條件，低于13平米。第二，畢業(yè)生。第三，進城務(wù)工及外地工作的無住房人員。這三類人前提就是無住房，只要符合我們就放進來。原住民43%，大中轉(zhuǎn)畢業(yè)生13.7%。這個收入表，我不對他數(shù)據(jù)真實性負責，我統(tǒng)計了一個數(shù)據(jù)，低于2000元的是91%，2000到3000元，6.7%，3000元以上的是1.7%，有人說3000那么高還拿，這里有我們政府對勞模人群的優(yōu)惠。

第四，科學規(guī)劃。我們一共在一環(huán)、二環(huán)周邊未來發(fā)展的21個聚集區(qū)都建設(shè)公租房。未來發(fā)展都在這個地方。而且這些地方選的點都在軌道交通附近，我們正在加速軌道建設(shè)。現(xiàn)在有的點沒有，但是都在我們規(guī)劃之內(nèi)的。規(guī)劃的另外一個問題，房子小，配套要好。我們不是像原來修廉租房，而是修小區(qū)、社區(qū)，所以這里配套齊全。第二，我們建設(shè)按商品房對待，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來52平米一套。

公租房要混建模式，不要孤零零搞出一個低收入社區(qū)，這樣以后容易引發(fā)社會管理問題。

第五，土地管理充足。很多地方都說建公租房，建保障房，土地沒有，我就說，我今天給大家介紹重慶的做法，重慶跟別的省市還不完全一樣，不一定具有可復制性，講出來大家參考而已。重慶有一個特點，我們所有未來建設(shè)30萬畝土地，都在我們市控制范圍內(nèi)。我們政府是壟斷了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)一級土地。我們拿出土地來說干就干。

第六，資金平衡。大家都關(guān)心這個錢怎么來，要花多少錢。我們修到現(xiàn)在，因為政府實際上是四個不收，土地出讓金不收、配套費不收、規(guī)費不收、建設(shè)企業(yè)不收建設(shè)利潤。一平米3000元含裝修。中央政府給我們160多億保障房補貼。我們?nèi)ツ旯夥空既珖偭?0%，今年占了全國總量10%，所以中央給予了我們很2013-4-21

大支持。第二，我們自己土地出讓的11.3%拿出來作為資本金運作。另外我們其他配套，剩下的70%社會融資。社會融資大概幾個方面，我們通過社?；稹⑼ㄟ^其他保險公司、央企來投入。大家說你借這么多錢，怎么辦？1200億，70%怎么還？我們現(xiàn)在租金是9元到11元/平米，能覆蓋現(xiàn)在的利息。第二，本金怎么辦，700億怎么還？我們建的時候10%-12%公攤面積，拿一部分建幼兒園、警務(wù)室等等，還有7%-8%作商業(yè)配套，這一部分是社會運作，直接賣給老板，你要來開店，就來買。我們還建了車庫，7、8萬買了車，這個車庫租金是市場租金，你住的房子是我們給你優(yōu)惠，這個租金是我們同地段房價的60%。同地段、同類房子租金6成，政府給你。這部分公建按市場賣，大概可以還1/3。還有未來5年，他們要買，我們給一個成本價，但是是多少還沒有說。

所以應(yīng)該講賣到1/3就可以了，1/3老百姓買走，本錢就回來了。本跟利就這個關(guān)系。

商學院一說就是談商業(yè)模式、盈利模式。當有一天把房款還掉，還有盈利不斷而來，實際上是有盈利的。這屆政府就為下一屆政府留下很大一筆資產(chǎn)。雖然你不能把窮人趕到街上去，但是你的帳面資產(chǎn)隨著時間推移在不斷增加。資金平衡四個不收。

第七，質(zhì)量保證。雖然是公租房，但是我們是嚴格按照商品房建設(shè)，包括質(zhì)量體系。

第八，管理完善。三分建，七分管，管是最難的。我們分兩條路走，一部分搞建設(shè)，一部分人搞制度管理。還有如何保持小區(qū)健康運營。準入剛才說是三種人，申請點初審，兩審兩公示。技術(shù)層面，當我凌月明要申請公租房填一個表，我底下人一敲凌月明，把我老婆、小孩名字弄出來，把這些名字再輸入房屋數(shù)據(jù)庫一查，一查就知道家里有沒有房子，加起來超過13平米，走人。這是一個系統(tǒng)比較強大的。第二，要有穩(wěn)定工作。如果農(nóng)民工卷一個鋪蓋也來弄一套房子，我就很慘了。我們跟社保、民政、工商有一個聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，就是你交了社保也行，在工商交了注冊登記也行，稅務(wù)登記也行，只要我們計算機查出來有一個單位有，原來我們是3個單，只要有一個單位交了稅，我就等同你有穩(wěn)定工作。所以這套系統(tǒng)既是為了準入門檻的把關(guān)，也是為了公租房管理的安全性。所以我們做了一個非常龐大的數(shù)據(jù)庫。社區(qū)管理，現(xiàn)在兩個小區(qū)已經(jīng)很熱鬧了，管委會、派出所、房屋機構(gòu)、住戶代表大家一起來管理。大家可能問物管怎么弄，我們是政府統(tǒng)一采購招標，政府出面招標。1.03元/平米，這也是按照市場化走的。大家很擔心2013-4-21

退出，其實我也很擔心，進去后出不來怎么辦？所以我們有幾條，第一，合同簽5年，到時候走人。如果你要，要提前三個月再申請。這個不是我們政府跟他簽，是以公司名義跟個人簽。房子產(chǎn)生又是20年以前公房的感覺。第二，承租人只要承租期間買了房，你要請出去。我們房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫很重要就在這個地方。第三，提供虛假材料，或者進去后轉(zhuǎn)租，空置，我們要請你出去。到目前為止，還沒有退過一個人，但是我們做了兩家人工作，有兩家人在那里擺兩張麻將桌，你變成盈利了，這不行。后來他們說不開了，整改。那也就算了。到目前為止還沒有清退過一個人，但是在門檻以外，有好幾百人被我們拒之門外的。

這個說好說，未來做很難，我很高興告訴大家，到目前為止，搬進去三個月，我們租金收繳率是99.5%。原來我也怕集體抗租。他們認為這是政府做的一件好事，因此沒有欠交。非常令我高興滿意。這是我們重慶公租房的八個特點。

做這個有什么意義？第一，符合要求，有利于解決夾心層，買不起商品房，又住不上廉租房的人。上次習近平來重慶說重慶搞公租房是一個善舉，是一個積極探索。第二，有利于助推我們工業(yè)化、城市化。重慶擔當綜合配套改革任務(wù)，我們跟戶籍制度改革結(jié)合起來，就非常方便。他進來后就可以有戶口，真正在城里面扎根，融為市民。第三，有利于內(nèi)需拉動。大概可以拉動3000億，100萬個就業(yè)崗位。更重要的是有一部分人不買房了，消費壓力降下來，即期消費激活起來。第四，有利于房地產(chǎn)調(diào)控。我剛才跟大家說了，我們重慶三句話，低端有保障，高端有約束，如果房地產(chǎn)稅需求是管理。就這一年到現(xiàn)在為止，我就5.5萬套房子進入實體了，增加了有效供給。13.7%的小年輕，我們也做了非正式調(diào)查，這些大中專生大概有一半人需要買房結(jié)婚，現(xiàn)在剛性需求得到延緩釋放。還有一個很重要的，房屋租金明顯被我們頂下來了。世聯(lián)地產(chǎn)他們應(yīng)該也感覺，從今年開始房租就上不去，為什么？你要實在不行，因為這個地方畢竟分流了很大一塊人。我想這是非常有好處的。作為房地產(chǎn)調(diào)控手段之一是起到了效果。簡要給大家介紹這么多，謝謝！

主持人：非常感謝凌市長分享了重慶在公租房建設(shè)方面的經(jīng)驗，重慶市在公租房建設(shè)方面有很多值得我們其他地區(qū)值得借鑒的經(jīng)驗。聽了他的演講后，我想還有一個作用，很多大學生、包括外來務(wù)工人員，因為重慶不需要跟戶籍掛鉤起來，很多大學生會去重慶發(fā)展。

下面我們進入今天論壇第一主題，保障房的保障。這一主題主持人是由清華2013-4-21

大學房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮教授主持。

王洪亮：大家早上好！我們這一節(jié)有四位嘉賓參與，主持人有兩個功能，第一，介紹嘉賓。第二，掌握時間。首先介紹各位嘉賓，第一位是凌月明市長。大家歡迎！第二位是有請前香港屋宇署署長鄔滿海先生。第三位有請國家發(fā)展和改革委員會投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳女士。第三位是遠洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤福。

王洪亮：剛才凌市長給我們談了重慶的經(jīng)驗，下面首先把視角放在香港這部分，剛才宋部長也提到了香港的經(jīng)驗。香港的鄔署長以前在這方面有很多成功管理經(jīng)驗。從我們角度來看，香港公屋制度運行非常良好，有很多值得我們借鑒的經(jīng)驗，比如土地、規(guī)劃、住房綜合部門的協(xié)調(diào)，法律上層次清楚、職責分明。公共財政這方面是香港公屋運行的不可缺少的條件，剛才凌市長報告的時候，我們很關(guān)心這一點，錢從哪里來。在租金政策、輪候政策、征信、監(jiān)督、民眾參與等等方面都有很多有益經(jīng)驗。尤其我們發(fā)現(xiàn)香港還有一個公屋資源濫用小組這樣的機構(gòu)，下面有請鄔先生給我們介紹一下香港的經(jīng)驗。提醒各位，嘉賓演講不超過10分鐘，屆時會有鈴聲提醒。

鄔滿海：謝謝王教授。有關(guān)香港在公屋方面的發(fā)展歷史是比較長，現(xiàn)在已經(jīng)超過65年了。其中當然不斷地改革、不斷地改善，從1973年在香港就是有關(guān)公屋方面的發(fā)展主要的機構(gòu)就是香港房屋委員會，是一個法定的機構(gòu)，就是說根據(jù)香港房屋條例成立的。它的權(quán)力跟它的責任就是根據(jù)房屋條例訂立的。它們的成員方面總的是有30位，里面有4位所謂的官守委員，官方方面的職員。其他的都是由行政長官去委任的，是社會上，包括一些專業(yè)的人士，社會的領(lǐng)袖、立法局的議員。所以就是說公屋方面的發(fā)展一定有一個比較好的法律基礎(chǔ)去厘定他們的權(quán)力、責任。另外他們的工作，執(zhí)行的機構(gòu)是房屋署，是一個政府機構(gòu)。香港有幾個獨立機構(gòu)監(jiān)管，有審計署、廉政公署，就是監(jiān)管房屋署、房屋委員會工作。

香港地少人多，在香港居住是一個最大的問題。這方面是需要政府部門配合。主要是規(guī)劃署、地政署要有一個密切聯(lián)系。房屋委員會透過政府房屋政策制定部門，做一個住房需求統(tǒng)計。這方面資料做得好一點，用這些資料厘定長遠房屋政策。在未來五年、十年，香港居住房方面應(yīng)該做什么的改善，這方面是包括了除2013-4-21

了公房之外，還有私房。私人開發(fā)商他們的功能是怎么樣，他們可以做的，都是定下一個中期跟長期的政策。

另外一個主要考慮的就是財務(wù)安排。財務(wù)安排這方面在初期是一個大的問題，主要投放就是從政府方面。我說的初期就是50、60、70年代的時候，土地方面基本上是免費供應(yīng)給房屋委員會，可是建筑的費用主要也是靠政府。到了1978年，80年代開始，房屋委員會也是開始了出售房子，透過居者有其屋計劃賣房子，這樣財政方面情況就比較好了。因為我們每一個屋村里面都有一個購物中心、商場，那些租金是以市場租金計算，所以那方面就會拿到一大部分的盈余。盈余就可以用來補貼在公房方面營運的規(guī)范。在租金方面除了管理費、維修費之后，有一個孔雀，主要是靠商場那些租金去補貼。另外是賣房子，政府也是很低的價錢批給房屋委員會，房屋委員會賣房子后也是得到很大的盈余，盈余用于建立新的公房。2005年房屋委員會將所有商場上市，就是透過所謂的一個房地產(chǎn)信托基金將商場上市。在那一方面也是得到很龐大的資金。現(xiàn)在房屋委員會財政方面基本上是非常健康，也可以用業(yè)界方面的資源去繼續(xù)興建、發(fā)展公房。可是在政策方面有幾個方面要談?wù)?，就是有關(guān)分配的政策，這是一個很重要的問題，我們一定要公開、公平，同時申請資格的規(guī)定一定要很清楚。在香港我們以家庭收入、家庭資產(chǎn)作為一個標準，超過某一個水平就沒有資格了。就是透過輪候方面去編配。其他的，如果受清拆影響，也是可以搬進公屋里，可是那是透過有關(guān)部門的推介。比如香港社會福利署。

租金的政策也是比較重要，我們是什么的租金呢？主要是根據(jù)住戶負擔能力的收入定下來。以前定租金平均不超過家庭收入的10%，然后每兩年做一個調(diào)整，就要看整體平均收入是上漲還是下調(diào)來作一個調(diào)整?？墒且驗榧彝プ≡谖覀兊姆孔佑行┦?0年、20年，有些是下一代也住在這里。如果家庭方面發(fā)生經(jīng)濟方面變化，我們也有一個租金援助政策。如果家庭方面出現(xiàn)了一些經(jīng)濟方面的改變，他們可以申請減免，也是可以到社會福利署申請全免租金?？墒侨绻麄兗彝ソ?jīng)濟改善、收入增加了，我們也有一個政策，要收額外的租金。如果超過某一個水平，我們就要加租金半倍、一倍甚至同等租金。如果超過最高水平了，他們就需要一年之內(nèi)遷出去。

物業(yè)管理方面也是重要的。剛才凌市長也說到這個問題，在香港，因為我們公屋住戶占我們總?cè)丝诓畈欢嗍?0%，是一個比較龐大的數(shù)字。所以物業(yè)的管理是很重要。物業(yè)管理的除了清潔、保安、維修方面，我們對租戶方面的管理是更2013-4-21

加的重要。租戶的管理跟一個居民的需求要做得比較好，比如說有些家庭他們的變化需要分戶、調(diào)遣、租金援助，這些我們要跟其他部門保持密切聯(lián)絡(luò)。比如社會福利署、醫(yī)院管理局、民政署等等部門都要保持密切聯(lián)絡(luò)。

另外對于那些居住方面有些不大有規(guī)矩的租戶，比如說他們制造很多的騷擾給鄰居，衛(wèi)生方面做得不好，香港是一個高層建筑，從高層砸物，我們怎么辦呢？我們就有一個扣分制，如果滿了一定的分數(shù)，他們就需要搬出去。所以這方面凌市長也可以考慮一下。

最后我想說一說跟居民方面的參與，有關(guān)的管理是很重要。我們鼓勵居民成立一個組織，參與保養(yǎng)商、清潔商他們表現(xiàn)怎么樣，這都有一個組織跟我們聯(lián)絡(luò)。我就說到這里，謝謝！

王洪亮：追問一句，鄔先生，香港在保障人群上主要參考收入這個標準？

鄔滿海：對，申請的資格方面主要考慮收入跟資產(chǎn)。很多年前我們用過另外一個條件，就是說他們現(xiàn)在居住的環(huán)境，就是凌市長剛才談的，后來覺得如果我們可以掌握收入跟資產(chǎn)資料比較準確一點，用這方面來定行政是比較簡單一點。

王洪亮：鄔先生全面談了香港的公屋制度，香港在政府職責方面有管理委員會和執(zhí)行機構(gòu)，在房地產(chǎn)保障方式上來講先是以租，后才是賣，跟大陸的發(fā)展方向正好相反，我們先是搞經(jīng)濟適用房，然后才轉(zhuǎn)向租賃。在租金標準上更靈活，是根據(jù)收入的變化，而不是說我們先定一個公租房、廉租房，然后按照這個標準去收，我們可以看看方方面面的不同。

下面我們把視角回到大陸，請劉琳女士從宏觀政策方面，簡單講的話，我們開始搞了保障性住房，但是在法律方面還沒有完全定義下來，從中央角度或者宏觀角度來講，我們保障的對象是誰？保障的方式是什么？以租為主還是以售為主？保障的標準是什么？宏觀方面請劉琳女士簡單談一下。

劉琳：謝謝王教授。各位來賓，上午好！給我提的問題是三個問題，我簡單介紹一下我們國家到現(xiàn)在為止它的政策的含義，首先講保障的對象，保障范圍首先就是要認清楚政府的責任到底是什么，大家都在講住房保障就是政府的責任，這個責任是什么呢？實際上就是講它要保證通過市場解決不了住房困難的人的居住2013-4-21 的安全的問題。在國家現(xiàn)在來看，07年國務(wù)院24號文強調(diào)的是低收入住房家庭困難者，到去年年底十二五規(guī)劃綱要明確指出兩部分群體，一部分是低收入住房困難者要由廉租住房來解決，第二部分，中低收入住房者住房問題由公租房來解決。住房保障對象有兩個標準，一個是收入標準，第二，住房困難標準。實際上有些地方還采取了第三個標準，資產(chǎn)標準。

先從收入來講，現(xiàn)在政府保障的是什么群體？是通過市場買不起基本住房的群體。我們政府都把它劃到住房保障的對象里面。在這里面再講買不起基本住房的群體，在有些城市是集中在中等偏下階層里面。但是在個別城市，他要上升到中等收入家庭里面。也就是說從收入平均水平來看，中低偏下的收入平均水平大概是平均收入的60%，中等收入偏下家庭占了40%城鎮(zhèn)家庭人口。在某些城市上升到60%。第二個標準，住房困難的標準。這方面中央并沒有給出一個基本標準，各個地方政府自己制定這個標準，原則就是根據(jù)財政能力，從住房困難做起，最初是人均8平米以下，后來人均10平米以下。有的高的到了人均16平米以下。剛才凌市長介紹重慶是人均13平米以下。

第二，保障的方式。我們在規(guī)劃綱要當中寫的非常簡單，就是廉租房、公租房。很顯然是以租為主，但是現(xiàn)在實際的保障房建設(shè)過程中，我們看到有多種形式，有經(jīng)濟適用房，兩限房，還有各種各樣棚戶區(qū)改造，我們建的大規(guī)模保障性住房有一個保障性住房安居功能概念，這是從08年金融危機延續(xù)下來的，當時中央政府決定完成成片棚戶區(qū)改造，這個納入保障房里面。對于低收入住房困難家庭，保障方式是廉租房、經(jīng)濟適用房，一個是產(chǎn)權(quán)，一個是租賃。對于終收入，一個是公租房，一個是兩限房。將來按照設(shè)計逐步以租為主。這是保障的方式。

第三，保障的標準。剛才宋部長也講過，講得非常好?，F(xiàn)在保障標準還是比較粗的，各地都是按照24號文規(guī)定的廉租房原則上不超過50平米，公租房不超過60平米。我們作為學者角度也再給政府建議更人性化一點，首先保障性住房要跟家庭的規(guī)模相聯(lián)系，跟家庭不同人口數(shù)相聯(lián)系來制定不同的面積的標準。然后我們所建議的是作為中央的層面上，應(yīng)該盡快制定和公布一個基本住房和標準?；咀》繕藴适沁@樣，我們在現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展水平下，依靠財政能力所能保障的最低的住房表彰，各個地方政府可以根據(jù)自己的財力適當上浮這個標準，但是中央財力保障的就是最低的住房表針，而這個基本住房標準也跟住房保障范圍住房困難家庭聯(lián)系。我的簡要回答就到這里。

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王洪亮：還要追問你一個問題，剛才你也談到將來會以租為主，現(xiàn)在討論的還有一個熱點問題，公積金如何用在保障房制度上，是不是也是一種保障的方式？

劉琳：公積金有它的發(fā)展歷史過程，公積金最初的成立是在成立住房制度改革的時候，是為了鼓勵大家通過市場解決自己的住房問題，通過積累家庭的支付能力來解決住房問題。在歷史發(fā)展過程中，其實公積金起到了在促進住房建設(shè)方面起到巨大作用。最初成立的時候是屬于住房基金比較缺乏的時候。之后我們開始進行住戶買房子階段，公積金，項目貸款，改成項目住戶貸款，進行政策性金融方式。到了2010年保障房大規(guī)模建設(shè)，公積金承擔角色就是為保障性住房提供貸款，他現(xiàn)在角色是提供保障性住房貸款，居住購房貸款。

王洪亮：下面我們歡迎陳潤福先生，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看如何參與保障房，如何盈利，遠洋地產(chǎn)有參與保障房建設(shè)的經(jīng)驗，我們想聽一聽從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，保障性住房建設(shè)和將來運營對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些機遇和挑戰(zhàn)？

陳潤福：謝謝主持人！大家上午好！感謝主辦方給我們這次機會，之所以中歐把我們遠洋地產(chǎn)叫來，是因為前一段時間我們項目在保障房建設(shè)曝光率比較高，領(lǐng)導先后視察了幾次。在媒體上有所反映。其實作為遠洋地產(chǎn)我們不是第一個參與保障房建設(shè)，也不是做得最多的一個公司，只不過我們項目正好趕上今年這個時段入住的比較多，做得比較順利，受到有關(guān)領(lǐng)導的肯定。

從我們公司參與保障房建設(shè)來講，做了大概這么三件事：第一，解決企業(yè)參與保障房建設(shè)問題。我想坦率地說，企業(yè)參與保障房建設(shè)如果進入正常的經(jīng)營范圍，一定要解決它的盈利性。企業(yè)是逐利的，企業(yè)如果做少部分不盈利項目是可以的，但是如果作為一個經(jīng)營范圍參與保障房建設(shè)，一定要解決經(jīng)營性盈利問題。我們怎么在現(xiàn)有項目解決盈利性問題？其實這些都有一些歷史性原因，我們參與北京最早入住的廉租房項目，兩個項目都不是純粹的保障房項目，都是捆綁式的。作為項目本身它有盈利性。怎么測算它的盈利性？正好是我們公司參與了這兩個項目的土地整理。做測算過程中，一定要把整理土地的費用、預(yù)期的市場商品房售價和雙限房、廉租房后來運營的體制機制弄明白，才能把盈利性給解決掉。一旦盈利性解決掉。后面的資金安排，項目的安排是沒有問題的。從另外一個角度來講，從企業(yè)管理，因為企業(yè)管理主要考核指標還是盈利性指標，如果一個項目2013-4-21 的盈利性指標不好的話，或者達不到平均值或者基本要求的話，對于從事這個項目的同事它的積極性也會受影響，就是從企業(yè)管理和企業(yè)運營角度一定要解決這個問題。正好我們有這個機會，通過跟政府有關(guān)部門做市場調(diào)研和測算，然后將保障房的種類、比例確定了一個比較合理的范圍，通過招投標后取得后續(xù)開發(fā)權(quán)后，我們就按照原來預(yù)想做了實施，所以運作起來很順當，我們不是最早開工的，但是我們是第一個交付的。你已經(jīng)先解決了一些問題后，一定要未雨綢繆，其實這個東西，可能前一部分工作轉(zhuǎn)移到政府，按凌市長重慶的做法，開發(fā)商就是建設(shè)者，按照政府要求去建就行了，前面幾項工作都是政府有關(guān)機構(gòu)去做。

第二件事我們?nèi)プ龅木褪钱a(chǎn)品。其實保障房針對的客戶群體不同，雙限房、公租房、廉租房其實他們要求不同，你真做起來，要了解客戶需求，有限的面積你保障他什么功能，什么是他最需要的。這是一定要做的。做這件事其實很困難。第一，咱們不知道應(yīng)該找誰去做。這個客戶群體到底在哪。因為你的所有數(shù)據(jù)應(yīng)該還是來自客戶群體，有需求才能做設(shè)計。這是比較難的事?？赡茏銎饋砗罄m(xù)，現(xiàn)在咱們包括咱們建設(shè)部剛才的老部長講了也在做保障房設(shè)計評比，做了很長時間。其實在產(chǎn)品方面要很長時間，不是做的就夠了。其實我們?nèi)司》棵娣e并不低，而是不均勻。所以你做了更低檔次的保障房，將來會不會成為無效資產(chǎn)，這也是一個考慮問題。你把它做成能夠提供更好生活功能的產(chǎn)品，這是用時也比較長。

第三，把不同保障房放在開發(fā)項目，項目本身盈利性解決了，但是帶來后期問題是物業(yè)管理。你后續(xù)物業(yè)管理解決不好的話，對后續(xù)這個項目運營還是影響非常重大。從開頭就要把它想好，像我們兩個項目，一個是15萬平米地上面積總量，有3萬平米廉租房，3萬平米要隸屬于這個社區(qū)，他怎么樣享受整體社區(qū)大配套情況下，能夠獲得更高品質(zhì)的服務(wù)，但是又不能增加廉租房交的物管費，這是難題。我們跟政府有關(guān)部門多次協(xié)商，解決這個問題的時間用時很長。既要企業(yè)想方設(shè)法去解決，也要政府去支持，才能把整個社區(qū)和諧做好。少交物業(yè)費了，你享受跟商品房同樣的物業(yè)服務(wù)，這個恐怕在以后也是行不通的。另外一個是41萬平米，有21萬平米保障房，20萬平米的商品房，這個可以用另外一個方式劃成兩個管理單元，一定要把后面物業(yè)管理做好設(shè)想。保障房建安投入比商品房建安投入其實要大，為什么要大？你一定用那些耐用的、好維修的，因為他后續(xù)物管的費用不見得能收上來。你得保障房屋使用功能能夠長期的，能夠提高居住人幸福指數(shù)。大概是這三方面做得工作比較多一些，就是占時比較長，投入比較大，2013-4-21

主要是這三方面。謝謝大家！

王洪亮：陳先生從企業(yè)的參與、產(chǎn)品、物管給我們交流了經(jīng)驗。下面進入主題討論環(huán)節(jié)。在主題討論之前，提醒大家一下，因為下面這個環(huán)節(jié)之后有一個觀眾提問環(huán)節(jié)，在我們進行主題討論的時候大家可以把對演講嘉賓的提問寫在紙條上，寫明具體什么問題，向哪位嘉賓提問，交給我們工作人員，工作人員會收集起來交給我們嘉賓具體回答。

我們現(xiàn)在討論，現(xiàn)在大家比較關(guān)注的一個問題，就是保障房準入和退出機制問題，剛才各位也有介紹?，F(xiàn)在我們出現(xiàn)很多事件，尤其是經(jīng)濟適用房，六連號、小區(qū)里開寶馬車現(xiàn)象，如何完善準入和退出機制，剛才凌市長也談了一些，現(xiàn)在就從凌市長開始談?wù)勀銈€人想法，然后我們再討論一下。

凌月明：我剛才在發(fā)言當中講過，實際上我們現(xiàn)在還是初級階段，市場經(jīng)濟體制不完備，缺少個人的財產(chǎn)授信，社會的征信系統(tǒng)缺乏，不得不走了當年香港前期走的路，我想這可能是一個最簡單行之有效的辦法。開玩笑說，教授是簡單問題復雜化，當領(lǐng)導是復雜問題簡單化，我怎么能夠平穩(wěn)地走。要說出現(xiàn)個別的問題，電臺、報紙炒作，把那個問題揭出來，我想也很正常。大千世界，什么怪象都有，但是我們要看到這樣的事情在我們整個保障房體系里面它的占比是極小的。不能一葉遮目，說整個我的保障房供應(yīng)體系門檻是混亂的。各地出現(xiàn)這樣那樣的問題，我們社會要以包容的心態(tài)，大家都是在試。我想我們采用的辦法，我們讓時間來檢驗。退出方面，我們我們定了那么幾條，到目前我還沒有把人趕出去。這里還有一個很簡單的問題，就是我們法院系統(tǒng)，正常的司法如果發(fā)生了打官司，他最后一套房子不能強制執(zhí)行。中國的事情還是鼓勵大家去以以寬容心態(tài)，有些問題，發(fā)現(xiàn)問題，針對一些問題一塊推動往前走。

王洪亮：鄔先生，你有什么看法？

鄔滿海：香港的情況剛才也介紹了。搬進去后，我們有一個規(guī)定，住滿了十年之后就要重新去審查，做一個收入跟資產(chǎn)審查，如果超過某一個標準，住戶就需要交額外的租金。如果再超過很高的標準的話，他們就有一年的時間就要搬出去了。這是一個退出方面的條件。同時以前我們還有一個居者有其屋計劃的時候，我們2013-4-21

也是鼓勵住在公屋家庭去購買房子。他們有一個優(yōu)先去購買房子，買了房子后，就要交回他們租的房子給房屋委員會再租給其他有需要的家庭。他們這些公房的租戶也可以在居者其有其屋的第二個市場去購買房子，買了之后，他們也是要交回他們的公房給房屋委員會，房屋委員會去編配。我們政策是鼓勵他們流通的，就是住在一個居屋方面有流通。剛才也說過在他們住的時候，家庭方面是不停地改變。比如入住的時候是5人的家庭，可是過了十年、二十年，孩子都大了，有些也結(jié)婚了，搬出去了。那怎么辦呢？就是面積方面的編配，我們是有需要他們搬到另外一個比較小的面積的單元，可是這也是有一個問題，應(yīng)該在同一個區(qū)、同一個屋村里面才可以要求他們搬，可是如果沒有這些小的單元，也是有一個困難，他們搬不出去住。另外有些家庭人數(shù)增加了怎么辦？我們就有一個機會政策要編配其他比較大的單元給他們。進去的政策比較簡單，因為我們是用收入、資產(chǎn)去定。另外如果是有些體恤的因素，那是另外從社會福利署推介去處理。

王洪亮：剛才講了兩個層面的問題，一個是事先準入的問題，還有一個事后監(jiān)督問題。從我們中國實踐來講，大家更關(guān)注怎么具體操作。因為我們沒有完善的個人財產(chǎn)信息系統(tǒng)。從您個人角度，目前這種方法通過單一的住房困難標準在操作性方面，香港是不是曾經(jīng)也有這樣的經(jīng)歷會帶來哪些問題？

鄔滿海：很多年以前，我們除了考慮他們的收入之外，也是考慮他們住的地方的情況怎么樣。在香港比較復雜一點，有些家庭因為他們希望早一點進入公房，他們特意搬到住的不是那么完善的地方去輪候，幾年后就有一個機會，積分高一些。后來我們想也不是很公平的因素，所以如果我們有一個完善的收入跟資產(chǎn)資料，我們就根據(jù)這個成為單一的規(guī)定去定下他們合不合格搬進公屋里面。如果有其他體恤因素的家庭，就是另外考慮，從社會福利方面去考慮。另外方面受到清拆、天災(zāi)的家庭，他們也是有優(yōu)先的時間可以搬到公房去，可是也要符合收入跟資產(chǎn)標準。

王洪亮：劉主任，就剛才準入的標準，剛才你講了中央定了是兩個標準，實際上還有第三個標準，在退出上我們方式還是少一點。實際操作是不是要他申報一下財產(chǎn)的變化，在這方面法律還不是很完全確立。另一方面，剛才鄔先生可能也沒有往這方面去引導?，F(xiàn)在有人說要不要單獨設(shè)立一個騙取保障房的罪名，可以入2013-4-21

刑的。事前監(jiān)督、事后監(jiān)督，刑法上威懾，整個進入退出的機制，你怎么看這個？

劉琳：我覺得準入和退出里面有一個很重要原因，剛才凌市長講了一點，制度性的缺陷。也就是說產(chǎn)權(quán)式保障相比租賃式保障，它的尋租空間要大，所以引起很多人都要進入市場里面。針對這種情況，有些地方產(chǎn)權(quán)式保障。我想長久來看，還是租賃為主更適合。這是準入和退出都存在的問題。至于后面的退出，我想第一個要建的，我看重慶已經(jīng)建了，就是建立一個完備的信息系統(tǒng)，能夠及時檢查申請人的收入、資產(chǎn)、住房情況變化。第二點，建立保障對象個人檔案制度，可能要把它的檔案建立清楚，整個過程要有記載、要能夠查詢，至于退出機制，剛才講的一點很有啟發(fā)，可以通過提高租金或者鼓勵他買房，如果以人頭條件為基礎(chǔ)，退出機制就好操作了，減少人頭補貼就可以了，我想這個可以慢慢完善。

凌月明：我補充一下，我在城市聯(lián)系房地產(chǎn)的建設(shè)，我也聯(lián)系金融部門，我給大家講一個數(shù)據(jù)，重慶2889萬常住人口里面，1790萬的人在銀行建立了信用關(guān)系，要么是信用卡，要么是存折或者借款、貸款。還有1000萬人游離在金融系統(tǒng)以外。這是第一個數(shù)據(jù)。即使這1800萬人有信用卡，我口袋里到底是多少，你搞不清楚我有多少錢。我可以把別的行當，什么工商、社保都拉進來，但是把銀行拿進來，他是一個殘缺的，沒有用。目前好像還不具備這方面條件。我想東部發(fā)達城市，北京、上海會更好一點。但是這個體系建立起來也是很長遠。

王洪亮：時間關(guān)系，我們轉(zhuǎn)入第二個話題討論，物業(yè)管理。陳總裁也講了物業(yè)管理方面的問題。保障性住房物業(yè)管理是很大問題，商品房物業(yè)管理也有很多問題。剛才您談到物業(yè)管理要預(yù)先做好方案，物業(yè)費方面。你認為特殊性、主要面臨問題怎么解決，你再詳細闡述一下。

陳潤福：還是說我們公司現(xiàn)在做保障房的例子。我們有一個41萬平米的項目，21萬平米保障房，20萬平米商品房，這個碰到問題，收費標準有限制。雙限房收費標準受政府制約。商品房定價要市場化一些，他是根據(jù)物業(yè)企業(yè)運營測算、提供的服務(wù)內(nèi)容。雙限房標準，你收不到這么多錢，現(xiàn)在測算完了，基本上是一半。那怎么辦？原來我們就想到物業(yè)費會支出不夠，按照普遍的收繳水平，你可能不夠維持后續(xù)的一些服務(wù)。那怎么辦呢？你要在配置上想一些辦法，在設(shè)計之初就2013-4-21

要考慮。有時候我公攤面積就小，有限面積都放在套內(nèi)。保養(yǎng)系數(shù)比較高。還要給將來從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，給一個留存經(jīng)營的空間。從這些方面考慮，實現(xiàn)物業(yè)管理能夠正常運營。大概我們做法就是這么多。

王洪亮：從香港方面，物業(yè)費或者物業(yè)管理負責的部門怎么選定，怎么來運營的？

鄔滿海：在香港，如果出租房跟產(chǎn)權(quán)房管理方面，基本的觀念也是有不同的。如果在香港兩個連起來，利益方面有有不同，主要是管理費這方面，出租房的租戶不需要交管理費的，管理費是在租金里面已經(jīng)包含了。所以他們對屋村管理的要求比一個居者有其屋方面的要求還要高。所以這方面是有一個矛盾。在香港如果是出租房，管理費用是房屋委員會負擔，房屋委員會作為業(yè)主，其他都是租戶，他們租金已經(jīng)包含管理費。如果居者有其屋，我們香港所有業(yè)主都需要簽訂一個協(xié)議，就是有關(guān)管理方面的責任、權(quán)利以及他們需要負責的管理費都定下來，那些是他們的主要責任?？墒窃谀沁呉灿幸恍﹩栴}，如果建筑方面質(zhì)素出了問題，最初的維修責任是誰，這些方面也是有一些爭論的，所以我們定買賣合約方面，最初收樓之后最初一年時間就是有一些保養(yǎng)期。另外我們也要求管理公司有所謂的保養(yǎng)基金是計算在內(nèi)，如果是再過十年、二十年，需要大型維修的時候就不用那些業(yè)主另外花錢了，就是用基金儲蓄起來的費用作為大型維修。

王洪亮：時間確實非常緊張了，不能再討論下去了。進入第三個環(huán)節(jié)，回答大家的問題。大家提出的問題將近有20個，10分鐘時候沒有辦法回答這么多問題，我們挑其中幾個問題。這里有一個問題，請問凌市長，保障房作為公共品，既然是公共品，就是應(yīng)該政府擁有，就應(yīng)該全部是廉租房、公租房，為什么還有其他這么多形式呢？

剛才我介紹的時候，國家有七大類，11小類，我們把它合并了。但是城市棚戶區(qū)改造是針對城市住房困難的，是國家單獨有政策，這三年拆了1200萬平方米。還有農(nóng)危房，這個還得做。但是在主城區(qū)保障問題上，我們考慮制度的缺陷是最大的問題，就是經(jīng)濟適用房。因為沒法界定它的收入，阿貓阿狗都要去搶，最后有些有錢人得到了。有人說這是一個管理問題，如果管理好了，就不會有這個問題。但是中國這么大要通過管理解決這個問題的行政成本極高，所以還是制度上反思2013-4-21

一下，一個問題在一個單位產(chǎn)生，是這個單位管理者的問題，全國面全有問題，肯定是制度設(shè)計有缺陷。因為房子有利益空間，有獲利空間，就會打破腦袋往里鉆，與此同時又毒害一批干部，三年重慶沒有批經(jīng)濟適用房、雙限房，要走就是公租房。根據(jù)我們經(jīng)濟實力，政府有責任進行保障，但是保障到什么程度，我們定了一條，就是讓老百姓有房住，而不保每個老百姓有住房。這是兩個不同概念。我們租給你超過13平方米就可以。剛才劉主任說了我們的發(fā)展方向，今年7月份在北京建設(shè)部專門搞了一個專題研討班，我很榮幸學習了，也聽了秦主任講課，我最后寫了一個建議，就是取消經(jīng)濟適用房、雙限房，全部合并進去。

王洪亮：下一個問題是問陳總的，未來中國房地產(chǎn)將逐步成為雙軌制，兩個市場形成將改變當前中國房地產(chǎn)市場格局，作為央企，遠洋地產(chǎn)，未來是大量參與還是被動等待安排，如果大量參與，如何平衡收益問題？

陳潤福：這個問題坦率講，沒有考慮清楚。參與保障房建設(shè)肯定是一個企業(yè)社會責任，現(xiàn)有情況下，要根據(jù)企業(yè)實力和我們發(fā)展速度，在我們營業(yè)額里和建設(shè)總規(guī)模里有一個適度比例，這個比例不可能太高。因為我們沒有考慮清楚盈利模式，就是單項目純粹保障房建設(shè)還沒有參與過，我們沒有這個經(jīng)驗，我們也在探索，參與各方都在摸索。比如大家討論用基金方式、什么操作平臺方式，我們也在探索，但是坦率講確實沒有一個成型想法。另外作為遠洋地產(chǎn)對待雙軌制，其實從現(xiàn)在算來，十一五是1500萬套，十二五計劃是3600萬套，加起來的話我們保障房覆蓋率大概21.4%，根據(jù)咱們城市化進度，到十二五期末的時候我們保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口居住的實際上是1.4。作為雙軌制也好、單軌制也好，都有不同市場空間，作為開發(fā)商來講我們主要專注我們項目，我們把我們準備提供的這批客戶的服務(wù)做精致、做全面，讓客戶有一個提升的感覺，這是我們生存空間就逐步擴大。謝謝！

王洪亮：最后一個問題問劉主任，保障房建設(shè)規(guī)模為何這么大？是社會財富分配不合理造成的嗎？也可以衍生一下政府為什么這么做？有沒有能力做這樣的工作？

劉琳：保障性住房，十二五期間要建3600萬套，這個數(shù)字來源的基礎(chǔ)有幾個方面，2013-4-21

一個是屬于我們在98年房改以來過度強調(diào)市場化，在十幾年過程中積累了一部分支付能力不足的家庭，就是有一個存量的數(shù)據(jù)。第二，我們國家正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，每年新增城鎮(zhèn)人口當中，有一定比例的中低收入家庭和人口，每年都是有一個增量要解決的。第三塊，在我們3600萬套任務(wù)里面有很大比例是來自棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造剛才講是08年金融危機制定的一個刺激經(jīng)濟的政策，準備用3-5年時間完成成片棚戶區(qū)改造，是一個階段性任務(wù)。所有這些量加在一起決策部門制定了一個3600萬計劃。

王洪亮：感謝各位嘉賓，我們這個單元就到此結(jié)束，謝謝！

主持人：各位來賓、各位朋友，請大家就座。我們開始第二主題的討論，主題：天量保障房的市場參與。今天的論壇很有意思，談房地產(chǎn)市場發(fā)展的破局對話，其中保障房占的份量特別重。直到現(xiàn)在我們的演講，我認為還沒有進入市場狀態(tài)。到我主持第二主題還是保障房的市場參與。當然下午兩個主題就進入商業(yè)地產(chǎn)和金融的問題。也看出我們會議組織方對保障房的重視程度恐怕跟今天社會、政府、企業(yè)關(guān)注度保持一致。首先介紹一下每位嘉賓的簡歷和請他們上臺。首先隆重請出的是大家都很熟悉，也近年來在國內(nèi)很多論壇多次露臉作演講的是中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士，她同時也是中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系副主任，享受國務(wù)院頒發(fā)特殊津貼專家，1988年開始從事住房政策研究、城市公用政策研究。會議之前，會議方給我發(fā)了一個資料，有介紹到近期秦主任一些主要觀點，但我這里沒有時間具體介紹了。今年8月1日在西安日報發(fā)表的叫做“住宅市場沒有萎縮，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)量力而行”。還有一個是今年7月29日，西安電視臺提供了一個資料，叫做“以開工保障房數(shù)量和需求相比不算多”，這兩個資料也許是會議主辦方提供的，不一定是秦主任親自提供的。這是一個對秦主任的介紹。

下面我們要隆重介紹和推出的是香港科技大學經(jīng)濟系教授經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授。他在研究領(lǐng)域包括經(jīng)濟增長、社會保障、家庭經(jīng)濟學、會議制度、香港經(jīng)濟以及中國經(jīng)濟等等，有很多著作。也很有意思，也是在準備材料的時候，組織方給我發(fā)了一些資料，其中我念一些雷教授近期的文章題目，去年7月10日在搜狐證券上有一篇文章“年輕人，根本不應(yīng)該買房子”。第二個文章題目恐怕更加夠刺激，雷教授去年7月10日在搜狐證券上有一篇采訪，題目叫做“北2013-4-21

京上海樓價還不夠高”，我不能肯定這些題目是不是符合雷教授的觀點，也許是編輯聳人聽聞做出來的東西，不一定很可靠。另外在09年3月18日在金融界網(wǎng)站上雷教授有一個觀點“中國靠開支推動高增長存在風險”。去年8月13日雷教授有一篇文章題目叫做“香港樓價高企的原因”。

下面一位是萬科集團執(zhí)行副總裁、中歐校友肖莉女士。上次在深圳房協(xié)召開的年會上，萬科集團也有一個介紹。肖莉女士畢業(yè)于武漢大學英國語言文學專業(yè)，2000年獲中歐工商管理碩士學位，先后任職中南工業(yè)大學、日本三菱深圳事務(wù)所、94年加入萬科，從總經(jīng)理辦公室副主任一直到出任副總裁。

第四位是旭輝集團股份有限公司董事長總裁、中歐校友林中先生。林董事長05年畢業(yè)于中歐國際工商學院CEO班，90-92年在廈門特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司，92年到2000年在廈門創(chuàng)業(yè)。

這四位嘉賓有兩位是學者，秦主任是政府一個智囊集團，她的經(jīng)歷也是學者身份。兩位是企業(yè)家，對我們這個討論是一個很好的組合。另外說一下規(guī)則，首先像上一位王教授主持一樣，我的任務(wù)就是介紹嘉賓。第二，掌握時間。對于我來說，我掌握時間比王教授更為艱巨。首先一開始就少了10分鐘。第二，我必須保證在12點20分準時結(jié)束。因為大家需要去吃飯，另外有些演講嘉賓必須趕飛機回北京。時間上這里所安排的時間，我想這樣，每個嘉賓的時間不一定有10分鐘，我建議7分鐘左右。主題討論那里我們大概20分鐘，最后提問，我們不需要大家寫字條了，就現(xiàn)場舉手，點到就講。希望大家講的時候不超過7分鐘。

第一個問題還是要問秦主任，按照今天講的市場參與，你認為我們是不是建立一個機制，這個機制能夠鼓勵開發(fā)商？為什么我用“鼓勵”這個詞呢？保障房是政府的職責，這一點應(yīng)該很明確?，F(xiàn)在有些地方的輿論是把它講成檢驗開發(fā)商的社會責任了。我覺得是不太正確。萬科在今年的社會責任報告有講到要積極參與保障房建設(shè)，但是他有一個前提，在不損害股東利益的情況下。我想萬科堅守一個原則，最大原則首先是股東利益，這一點不知道大家是否認同？秦主任，能不能跟大家分享一下怎么建立一個機制來鼓勵開發(fā)商參與保障房建設(shè)？

秦虹：謝謝主持人。企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，我們要分清楚參與什么樣的保障房建設(shè)。剛才前一階段的一個討論已經(jīng)把保障性住房幾大類講清楚了，大概分兩類，一類是產(chǎn)權(quán)式保障，經(jīng)濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造。第二，租賃式保障，公租房、廉租房。凡是產(chǎn)權(quán)式保障住房，企業(yè)都可以參與，沒有問題，只2013-4-21

不過利低一點。我們經(jīng)濟適用房是扣除所有成本以外，你可以得到凈利潤3%。企業(yè)如果運作好的話，很多企業(yè)在經(jīng)濟適用房和限價商品房運作過程中都是有盈利的，只是沒有辦法和商品房前幾年利潤相比。第二類保障性住房就是租賃式保障，就是所說的廉租房、公共租賃住房，這類保障性住房企業(yè)能不能參與呢？我想企業(yè)不是不能參與，是可以參與的。這種租賃式保障總的來講是屬于政府的公共物品，對公提供公共物品的責任在政府。無論企業(yè)怎么參與，政府承擔最終的責任人。企業(yè)怎么參與呢？可以代建，建了后移交政府，BT的這種方式。第二，企業(yè)也可以說投資、建設(shè)，長期持有經(jīng)營，這可不可以呢？按照目前制度是非常難的。因為投資、持有、長期經(jīng)營公租房、廉租房，目前租金設(shè)計水平根本不可能滿足基本的企業(yè)盈利要求。但是如果把制度設(shè)計好，也是可以參與。比如說政府能夠承諾，我把租金補貼到市場租金的水平，保證企業(yè)一個基本盈利，我想企業(yè)也是可以參與的。這就是涉及到參不參與的前提條件。政府能夠保障企業(yè)基本利潤情況下企業(yè)來參與。也就是說從更大范圍來講，公共物品的提供在全世界由企業(yè)來參與提供已經(jīng)是非常成熟的經(jīng)驗，我們叫做公私合作制，但是公私合作制過程中，政府是必須實行一個共贏，既讓企業(yè)來做，同時讓企業(yè)盈利。企業(yè)主要責任來提供廉租房、公租房，這個責任是沒有疑問的，但是具體建設(shè)方式是可以考慮的。產(chǎn)權(quán)式保障資金沒有太多問題，因為可以通過出售房子方式回籠資金。關(guān)鍵是廉租房、公租房，政府財政要出錢，政府財政也沒有錢怎么辦？我有一個建議，中央政府發(fā)保障性住房國債，來專門支持公租房建設(shè)。今年發(fā)了一個文件，地方融資平臺和企業(yè)發(fā)公租房債，讓企業(yè)發(fā)債，不如讓政府發(fā)，因為政府信用高。為什么中央政府發(fā)呢？不讓地方政府發(fā)呢？中央政府發(fā)，才能真正把中央政府意圖落實好。因為地方政府現(xiàn)在沒有錢。重慶很多地方都是這樣考慮的，我建公租房，但是五年后把它賣了，但是五年后賣了，還叫公租房嗎？那又不是產(chǎn)權(quán)式。你何必五年后賣了，現(xiàn)在賣了不一樣嗎？中央政府意圖是什么呢？李克強總理講要把保障房里面，公租房為主體的保障性住房主體，如果沒有穩(wěn)定資金渠道，這個體系就不能建立。永遠政府是建不完的。這是第二個。第一個好處是政府信用高，成本低。第二，可以更好履行中央政府意圖。第三，也可以把社會資金，民間資本非常豐富，能夠吸引到保障性住房提供上來，也緩解通貨膨脹的壓力。第四，我覺得租賃式保障就是政府的責任，這是逃不掉的。既然政府出政策，就應(yīng)該出，你有能力出就出，沒有能力出就發(fā)債。我們保障性住房、公租房，建好后，人員可以流動的。我們建到一定后，不需要再建了。但是發(fā)債可以一直發(fā)下去，2013-4-21

這樣解決一個長期建設(shè)資金的問題。我的觀點就是保障性住房還是應(yīng)該以租賃保障為主。第二，租賃式保障如果地方政府困難缺錢，我建議由中央政府發(fā)債解決資金問題。謝謝！

蔡穗聲：秦主任思路很明確，一個是可以分兩類，租賃的政府負責任，政府沒有錢，可以發(fā)債。政府沒有錢怎么辦呢？找企業(yè)搭建。這個做法好不好，另作討論。有問題我們一會兒再提。下面請雷教授。我提的問題跟香港有關(guān)、也跟國內(nèi)有關(guān)，我們知道香港的居屋做了有十來年，可能更長時間，后來停建了，這兩年香港對居屋要不要重建，有不同意見。這個居屋我認為跟中國的經(jīng)濟適用房比較相近，也是內(nèi)地很多人拿來說事兒的一個題材，雷教授，你對香港居屋該不該復建，又聯(lián)系到國內(nèi)的類似的經(jīng)濟適用房，從中得到什么經(jīng)驗教訓？

雷鼎鳴：我個人認為居屋不應(yīng)該復建，但是對更有效形式達到這個目標。過去幾年整個中國很多人認為有所謂國進民退的情況，中間引起蠻大的問題。假如我們看看中國的GDP，現(xiàn)在私人消費占GDP總量的35%。政府消費是13%，另外52%儲蓄起來，GDP的7.7%用于投資。在全世界都沒有這么低的個人消費。從整個角度來看，政府把一部分資源退回給人民是有道理。但是怎么把一部分資源退回給人民？用所謂保障房的方式我覺得是一種可行的辦法。保障房里面一定是包含政府的補貼，政府補貼等于把財富退回給人民。但是假如在這個過程中，是打擊了市場的發(fā)展，這也會引起另外一些問題，所以在這方面我覺得香港跟新加坡的經(jīng)驗值得參考一下，看看他們怎么樣去做，有些什么地方出現(xiàn)問題，有些什么地方解決的稍微好一些。

香港最大的問題其實是投資在房子總的資源不夠多，這不是一年兩年的問題，是過去幾十年的問題。香港總的土地1008平方公里，但是私人房子只是用了24平方公里，公屋加起來15、16平方公里，所以占整個香港土地比較低，但是香港人口已經(jīng)有700萬了。另外還有一點，過去幾年把錢放在建房子的比重蠻低的。跟新加坡相比，新加坡建筑房子過去幾十年加起來費用，用人均來算，比香港每年平均多50%、60%以上。所以新加坡加起來總共建起來的房子，總的面積大概是香港平均每個人能夠住的面積超過兩倍。因為總的面積比較大，所以新加坡房價比香港低很多，新加坡有包括80%房子是HDB，是政府搞出來的。它建好后，也可以租、也可以賣。他們它的租金跟買賣價錢是市場所決定。因為它的供應(yīng)量比2013-4-21

香港多很多，所以它的價錢也低很多。香港它的問題是在什么呢？居屋為什么我不贊同呢？最近香港政府中央政策組做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)年輕人其實不喜歡買居屋。在社會里面很多人去爭取居屋，主要是一些年紀大的。年輕人為什么不喜歡居屋？因為買賣受到很大限制，將來賣掉要補地價，等于你搬進某一個地方，差不多鎖定了，不能動了。有些人因為工作原因、讀書關(guān)系，要搬到別的地區(qū)去，他就很難了。所以同樣土地價值，他不能上升。房子最根本作用就是要使得人有地方住，但是我們還要明白，房子不光是住的，還是一種儲蓄的一種很重要的工具。尤其是內(nèi)地金融市場不那么發(fā)達，把財富儲蓄在房屋里面，是一個很重要的方案。所以我會覺得將來內(nèi)地假如要建這么多保障房，這個方向沒有錯，但是盡可能不要用，我們希望他們賺了錢，然后通過其他途徑。

蔡穗聲：雷教授是反對香港復建居屋。在國內(nèi)很多介紹香港建居屋的情況，但很少談香港曾經(jīng)停止過建居屋。原因在哪里，國內(nèi)很少人介紹，分析這個東西很有意思。下面就請肖莉女士，我想提一個題目給你，你考慮一下，當然也可以更開闊地談。萬科有一個產(chǎn)品不知道看到?jīng)]有，萬匯樓，在廣州、佛山交界之處，這個樓我就不做太多解釋了，它的建筑風格很獨特，客家樓的模式，很低租金的給一些低收入青年居住，它的建造模式，我覺得政府很值得向企業(yè)學習。萬匯樓經(jīng)營怎么持續(xù)下去呢？我所知道要用59年才能收回投資成本。那么怎么經(jīng)營下去呢？萬匯樓這種創(chuàng)新的東西，萬科有沒有信心延續(xù)下去呢？它有什么經(jīng)驗、教訓？第二個問題，作為公眾企業(yè)應(yīng)該參與建設(shè)保障房？

肖莉：萬科是2006年介入保障房建設(shè)，一方面我們參與城市里一些保障房建設(shè)。但同時我們在廣州，就是萬科現(xiàn)有商品住宅地塊上我們蓋了這個萬匯樓，就是剛才主持人提到的。這個樓顯然是萬科對于，我們當時把它作為一個為低收入的人提供比較宜居的、廉租的產(chǎn)品。從目前效果來看，我們是09年交付的，入住率是平均達到了92%，最高峰的時候達到百分之百，一共300套房子，每一套房子租金450元，基本上跟城中村租金價格差不多。如果從收益來說，因為它本身是一個商品房地塊，我們自己拿的錢，然后自己建起來，它需要59年才能收回成本，包括資金成本等等之類。我們在那里面沒有物業(yè)管理。我們從06年開始也一直參與到各個城市的保障房?；靖采w所有一線城市。我們發(fā)現(xiàn)整個做的過程中還有非常多的問題。剛才秦主任提到兩種模式，一種是屬于產(chǎn)權(quán)式的，一種是屬于租賃2013-4-21

式的，產(chǎn)權(quán)式的模式目前在整個比例中，占的比例是58%，顯然這樣一個高比例與國家地主倡導的公租房、廉租房的方向顯得不是那么匹配。產(chǎn)權(quán)式的當然會產(chǎn)生一些問題，本身在制度上，我覺得應(yīng)該是兩方面，一個是在資金和土地方面的難點。因為資金跟土地本身是政府要大量來開發(fā)土地，把土地用來做保障房。但是另一方面，大家也知道政府做土地開發(fā)是依賴財政的。就是叫做所謂土地財政。在土地財政過程中，我們可以看到一方面大量土地做了保障房，毫無疑問，商品房的量是要降下來。在這個中間就存在一個矛盾點。這是一個目前的狀況。第二個是制度性的，目前制度匹配并不是特別好。而且資金的矛盾，現(xiàn)在有一些單位集資建房，好像有這樣一個趨勢在發(fā)展。這種房子蓋的越多的話，它與保障房方向是不匹配的。保障房是要公平，但是單位建房、集資建房好像造成更加不公平的感覺。一些地方為了完成目標，用這種最簡單方式。從資金和土地存在一些問題，從制度來說，包括這種產(chǎn)權(quán)式房子，因為目前國家在收入、在審核這些機制方面，是欠缺的。所以這樣可能會導致騙保。就是說他不屬于標準的，他也去參與了。這也是一個可能會出現(xiàn)的狀況。所以應(yīng)該來說，從保障房來說，我們認為它會有很多問題我們需要去面對。

從企業(yè)角度來說，我們再看一下剛才說的幾種模式，一種是代建、一種是開發(fā)，還有第三種，一些地方出讓商品房土地的時候有配建的要求，比如10%是保障房。代建、配建是我們推薦的兩種方式，因為代建不存在資金問題，就是政府來出資，相當于開發(fā)商是一個項目經(jīng)理，我來收一定的管理費。配建，因為商品房這塊他能夠有充分盈利回報，他非常愿意做配建的商品房。但是從開發(fā)的角度有哪些問題呢？首先從開發(fā)角度來看，他會有一個，比如說工期的問題。第二，也可能存在我蓋起來了，然后現(xiàn)金不能很快回籠。第三，財務(wù)上有一定風險。這個風險比如說我以股權(quán)方式投入這個項目，達不到股東回報要求。如果債權(quán)方式投入這個項目，勢必資產(chǎn)負債表就會有大量負債增加。這個負債增加反過來會影響正常經(jīng)營的資信、借貸等等之類，在資產(chǎn)負債表會有額外一塊。

面臨很多這些問題，我覺得我們都需要去面對的。萬科來做保障房開發(fā)，從萬科角度來說我們在不損害股東利益前提下，我們更多地體現(xiàn)的是一個社會責任。這個是萬科的出發(fā)點。

蔡穗聲：肖總裁在7分鐘內(nèi)講的問題面很廣，也很深。首先談到了萬匯樓所體現(xiàn)出來的困惑，實際上制度上安排有問題。土地完全按商業(yè)地價出讓，沒有任何優(yōu)2013-4-21

惠可言，59年才收得起投資效益，對一個企業(yè)不大可推行。還說到集資房問題，集資房問題是帶根本方向的問題了。就不是一個簡單制度安排那么膚淺可以回答。下面我們請林中董事長總裁，我建議一個題目，你也可以討論更多。作為你們是一個快速發(fā)展的企業(yè)，十年之類有很多方面的成長的業(yè)績?，F(xiàn)在天量保障房，會不會壓縮商品房市場的空間呢？你從開發(fā)商角度怎么看天量保障房跟你快速成長的關(guān)系呢？

林中：我講兩個問題，第一，保障房在年初推動的時候，作為企業(yè)我們非常關(guān)心。我們研究了保障房大量上市后對房地產(chǎn)市場的影響。這個東西還存在太多不確定性。第二，各地政府實施保障房的形式多種多樣，所以我們一直在密切關(guān)注，我們希望保障房能起到應(yīng)有的作用，所以我們是很贊成保障房。我們一直認為把低端的要保障掉，中端要扶持，高端的靠市場。這次限購后，目前發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)的利息成本跟首付上升很多，所以中產(chǎn)階級是要靠扶持。

保障房目前存在的幾個問題。第一，保障房是一個大籮筐。什么東西都往里面裝，有廉租房、有經(jīng)濟適用房、有拆遷房、有雙限房，還有集資房等等。政府搞運動，為了達到中央下達的指標，把福利分房也放進去，這個對社會不公平。第二，對購買主體不公平。前一段碰到一個蠻有錢的朋友，他要去買經(jīng)濟適用房。他說我反正去申請，買得到就買到，買不到也沒有損失。為什么不立法呢？你在外面貪污50、100萬都要判幾十年，但是他用這種形式，是沒有任何處罰。

蔡穗聲：在香港向政府報了虛假材料是屬于刑事犯罪，你會留下案底。在中國可能就是罰幾千元。

林中：保障房開發(fā)存在很多不確定性，因為政府很多也不明白今后怎么管理。第五，它缺乏公平性。中國目前最缺乏公平性，讓很多階層不滿意。我們認為保障房要五個：要立法。要制度。要機制。要計劃。要標準。我講的標準就是建設(shè)標準，我們保障房有做到140平米的，這就不叫保障。保障就保障最低端需求，人均13，三口之家48平米，我要保障，就不可能給你這種高舒適度的房子。我們目前面臨的幾個困難，第一，開發(fā)保障房我們基本上是不盈利的。第二，面臨成本快速上升。政府一旦出讓，把收購價定死。但是這兩年人工成本、材料成本上升很快。鋼筋從4000元到5800元，人工成本上升30%。第三，收不到錢，我們經(jīng)常2013-4-21

被政府拖欠。第四，政府不收房。我們有一個項目，05年給政府做，06年交房，到今年政府還有170套房不收，但是稅務(wù)年年來查。說你這個房子不結(jié)轉(zhuǎn)，當時的價格是3600元，現(xiàn)在市場售價1.8萬，要我們補稅。第五，溝通成本太高。每一個事情都要找政府公關(guān)，這個讓我們很頭疼，天天要陪喝酒。第六，隱型的成本太高。比如保障房規(guī)定車位，其實買保障房的人買不起車，但是很多成本都投入到車位上。我們總結(jié)做保障房，要不積極、不主動，但是政府要我們做，不拒絕、要負責、不虧本。

蔡穗聲：林總講了很多真心話，很難得，恐怕你對媒體面前不敢這樣講。講幾個觀點非常好，不要把保障房當成一個筐，什么都往里面裝。第二，林總談的問題，作為開發(fā)商你要參與，但是你有什么制度保障我能夠參與進去得到利益保護。這一點我也感覺到制度安排上有很多欠缺。我們這個環(huán)節(jié)結(jié)束后。下一個環(huán)節(jié)，討論環(huán)節(jié)。兩個問題，第一，十二五規(guī)劃所講的3600萬套天量保障房規(guī)劃是不是大躍進？這個大躍進我們是一個貶義詞。第二，完成天量保障房的困難在哪里？每位嘉賓大概3分鐘時間左右。

秦虹：3600萬套，其中今年1000萬套新開發(fā)里面，有400萬套棚戶區(qū)改造，這個是2008年為了保增長確定的目標。三到五年要把棚戶區(qū)改造基本搞完。這個要不要做呢？特別需要做。我們列入棚戶區(qū)計劃里面，都是原有老的國有企業(yè)，這些國有企業(yè)計劃經(jīng)濟時代為國家做了大量貢獻，現(xiàn)在很多林業(yè)工人已經(jīng)不能砍伐森林了，但是他們長期住在低矮的棚戶區(qū)里面。正好要保增長，就想中央政府出錢，幫助這些困難的工業(yè)區(qū)、林區(qū)、礦區(qū)，來解決這些老職工住房困難問題。大概到明年才能夠搞完。1000萬套有40%是這部分計劃，剩下是600萬套，這600萬套也有一部分，大致是我們這些年來新增的住房困難戶，如果那個是補欠帳，這600萬套要解決這幾年新產(chǎn)生的住房困難家庭買不起房的問題。我覺得中央政府的用心是好的，關(guān)注民生，立意也是對的，關(guān)鍵是執(zhí)行操作方面能夠有健全配套制度，把好事做好，這個很關(guān)鍵，建、分、管、退，四個環(huán)節(jié)都要有完善制度安排，否則好事能否做好就值得考慮。

雷鼎鳴：3600萬套，這個目標是好，但是我覺得稍微快了一些。因為這樣的話，全球建筑的費用，建筑成本都會給推高。因為中國太大了，一搞的話，那個數(shù)字2013-4-21

很驚人的。另外以中國經(jīng)濟實力，他可以做得到。把房子賣出去的時候，我覺得價錢不應(yīng)該低于建筑成本。假如是補貼的話，等于是補貼土地，假如建筑費用都要低于這個，等于要用納稅人的錢，變得問題更大。我很快補充一下我剛才居屋的觀點，其實居屋可以有更好的方法，你還是會有補貼，使到低收入的人買得起，但是補貼主要是地價，地價基本上可以免掉，在香港差不多80%房價是低價。20%才是建筑費用，這些人買到后的確是賺了。買了后，使得他能夠住五年。以后允許他賣掉，他能夠賺錢，政府不應(yīng)該管的。在中國也差不多這個方法，跟新加坡的思維方式也是差不多的。

蔡穗聲：雷教授講了對3600萬套有保留態(tài)度。居屋問題確實還有很多討論余地。我們請肖總裁講一講。

肖莉：關(guān)于是不是天量保障房，我覺得我們討論這個話題沒有太大意義。一個是對歷史欠帳的彌補，另外一個，目前保障房比例只有8%，十二五期間要增加到20%，我們認為20%這個比例不是一個非常高的比例，只不過這個過程怎么去做，要花多少時間，重點是在這里有什么樣的制度和配套等等。我這里談一點，還是從我們?nèi)f匯樓啟發(fā)來談，因為現(xiàn)在從政府方向上，中央反復來談的希望增加廉租、公租房的比例，我們也參照國外經(jīng)驗來做的話，其實可以用一種叫做有限共有產(chǎn)權(quán)的方式，它是一個什么概念呢？比如政府跟開發(fā)商一起來聯(lián)合，政府來投入土地，包括建設(shè)等等之類的配套設(shè)備作為股權(quán)，開發(fā)商也來建設(shè)，把它建設(shè)起來，共同擁有這個產(chǎn)權(quán)。這個年限都是可以去探討，比如15年或者20年，這個房屋是可以來改變用途或者說讓居住的人，因為我們保障房核心目標還是讓居者有其屋。當然這個屋一定是說有基本的需求，比如萬科最近在探討做一個15平米的商品房，也是會有一些基本的保障。我們認為它的核心目的是居者有其屋，這樣的話，可以讓他先租，租了后，比如15、20年后可以把它買走，當然這個買走是由政府和開發(fā)商共同確定這個價格，當然也存在補地價。這樣之類的我們認為是可操作模式。因為保險資金它的集資成本是非常低的，包括社保等等之類的，如果他能很確定地說我15年后我會擁有這個產(chǎn)權(quán)，那他是愿意來投資的。也可以通過比方說把它證券化的方式也是可以做的。這也是我們在給建設(shè)部一個建議。當然這個中間有許多的，我們看的是非常長遠的，因為保障房一定是很長遠的方向。中國城市化進程應(yīng)該在20年就會結(jié)束，當這個結(jié)束的時候，實際上大量的小戶型，比如2013-4-21

說剛才說到保障房大量的30、40平米可能會產(chǎn)生過剩，那個時候我們可能面臨把這些重新拆掉重建的過程，所以一開始把這個產(chǎn)權(quán)確定了，未來我們可以根據(jù)當時市場需求，也可以改成酒店或者做別的用途，不管怎么說只要它能夠賺錢。這就是我們的解決的一個建議。

蔡穗聲：有限共有產(chǎn)權(quán)的概念，把政府、開發(fā)商、住戶、投資機構(gòu)都捆綁在一起。這也是一個很好的想法。我們請林總談?wù)劇?/p>

林中：我們很理解政府提出3600套，一個是壓力很大，第二，他們也想解決一些實際的問題。但是3600套天量保障房，我們最擔心的是他到底對市場有多少沖擊，因為現(xiàn)在保障房，我們?yōu)槭裁磿杏X到明顯沖擊，這是一個大樓花，我們不擔心廉租房、我們不擔心公租房，這是有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，也有利于社會和諧，我們不擔心動遷房，我們最擔心是經(jīng)濟適用房和福利分房，特別是在一些二三線城市，其實最有購買力的是公務(wù)員、事業(yè)單位、壟斷國企，一旦他們?nèi)ジ愀＠址?，那個城市開發(fā)量會萎縮的很厲害。這是我們擔心對市場的沖擊。

第二，我們擔心一個運動式搞保障房，這個是沒有持續(xù)性的。我們認為保障房是一個利國利民，它是需要有持續(xù)性。我們很想知道3600萬套組成結(jié)構(gòu)，比如1000萬是棚戶區(qū)改造，那還有呢？現(xiàn)在我們面臨十年欠帳，三年要還掉，這種壓力、這種財力都面臨很大問題。

第三，我們反對保障房有產(chǎn)權(quán)。買房子其實是買居住，但是最大的你是買一個金融資產(chǎn)。為什么不讓有房子住，不一定讓有房子產(chǎn)權(quán)。區(qū)分保障房和非保障房應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)來區(qū)分。

第四，我們呼吁對中產(chǎn)階級住房的保障要給予持續(xù)支持、扶持和關(guān)注，有公平性。所有全國人民買第一套房全部給你低息和低首付，鼓勵人人第一次置業(yè)，不通過保障房形式。而且每個人都有這個公平機會，目前中產(chǎn)階級非常難受，買經(jīng)濟適用房不夠資格，買商品房又差一點，住保障房又不甘心，因為這個鄰居也很重要。

蔡穗聲：林中觀點很明確，反對有產(chǎn)權(quán)的保障房。3600萬套之后怎么考慮？我記得香港是70年代開始做了幾個十年策略或者十年發(fā)展的政策考慮，我們是不是應(yīng)該十年、十年來考慮一些問題，當然十年不一定規(guī)劃的很具體，但是起碼大的思2013-4-21

路應(yīng)該明晰。我看現(xiàn)在時間大概還有9分鐘到結(jié)束時間。9分鐘我想大概也可以有2、3個問題。

問：我想提問一下肖總，萬科最近在北京最大的配建保障房地塊，萬科的報價是最高的，我想問一下既然保障房盈利模式都還沒有探討出來，為什么萬科會報這樣一個高價？公司在保障房建設(shè)方面是怎樣一個策略？謝謝！

肖莉：其實我前面已經(jīng)有談到，我們在建保障房的時候，我們認為代建和配建，代建不是一個盈利的模式，但是一定能夠保障你最基本的管理費用的收取。我們過去也有開發(fā)、也有代建，大概2%，還達不到3%的標準，配建是另外一種方式，這個就很難去測算到底是百分之幾，因為我們的方向是商品房，我們看好商品房市場，所以我們就接受了配建的條件。大概就是這樣，謝謝！

問：我請雷教授評估一下保障房對商品房沖擊到底有多大影響力？

雷鼎鳴：我不知道這個答案。因為現(xiàn)在很多事實都沒有公布。但是我始終認為建保障房不應(yīng)該追求中高檔的，要稍微中低檔的。香港90年代建居屋，我發(fā)現(xiàn)有一些問題，當時有一部分居屋，我覺得非常豪華，要保障的話就不應(yīng)該這么豪華，這樣會對市場引起比較大的沖擊。保障房它的目標就是保障，是一種社會資源分配的考慮。在這個考慮下，我們應(yīng)該想很多辦法去降低他對市場的沖擊，考慮方法應(yīng)該還是很多的，減少沖擊。

蔡穗聲：我作一些補充，我很贊同雷教授的觀點，90年代以來我?guī)н^不少香港人士來參觀什么解困房、安居房。他們對國內(nèi)解困房、安居房建造質(zhì)量都很贊賞，都說體現(xiàn)的社會主義優(yōu)越性，我看了很不是滋味。廣東GDP當時是香港的1/10都不到，我們太過注重把保障房作為面子工程向全世界夸耀。這個思路不對。我們應(yīng)該更多資源放在解決更多困難群眾居住困難問題上，我提出還是應(yīng)該簡單而不簡陋，面積要小。否則的話，這個東西又是走樣的。

問：這個問題想提給秦主任，關(guān)于剛才你講到兩種模式，一種是租賃的，另外一種是產(chǎn)權(quán)的，租賃的，你覺得可以發(fā)專項的國債來保障資金供給，這邊我想了解2013-4-21

因為他最終的償還還是要靠財政，剛才開發(fā)商得講到不盈利，而且要虧錢，償還量這么大，一直建這么多租賃式，這個會不會有問題？你具體說一下。

秦虹：公租房有一定租金回收的，租金定位在市場租金的50-70%。但是這個租金還是有些偏低，如果讓盈利企業(yè)來經(jīng)營，很難大規(guī)模做。

蔡穗聲：完全免地價情況下，可能勉勉強強。

秦虹：你還要看融資成本，你沒有長期融資成本，也是不可持續(xù)的。除非有一個長期資金安排。我說的國債就是作為長期建設(shè)資金安排。國債安排是滾動發(fā)起，但是我們保障房不可能永遠建下去，隨著我們整個房屋供應(yīng)量增加，市場存量房增加，再加上我們有很好退出機制的話，人是流動的，我一直認為保障保什么？就是兩類人，第一類人，托底性保障。就是沒有收入的。第二類保障是過渡性保障，大學生租房子租不到，我保你五年，五年后你積累了支付能力，你就可以出去。我們公租房建設(shè)量是有限的，我們發(fā)行可以永遠發(fā)行，實際上是借新還舊。也就是說隨著中國經(jīng)濟實力提高，中央總是要從財政支付這部分資金。相當于我們向未來借，也解決老百姓投資渠道問題。國債信用高，受到投資者歡迎。我覺得這個制度安排應(yīng)該不是特別難。還有一點我補充一點，并不是全部由中央政府來承擔公租房建設(shè)，是補助地方政府建設(shè)，發(fā)揮中央和地方兩級財政積極性。

蔡穗聲：剛好到39分鐘了，我們不能再等下一個問題了。我們必須保持準時結(jié)束。這里很感謝四位嘉賓的精彩演講，也回答了很多問題，很多問題還是可以討論的。我也感謝在座各位堅持到現(xiàn)在。

下午實錄內(nèi)容：

主持人：今天下午有兩位主題演講嘉賓，第一位是號稱地產(chǎn)界的思想家，號稱地產(chǎn)界的哲學家馮侖先生，馮侖先生由于一個突然的事情去了國外，所以他今天未能出席，但是他向大家表示抱歉的同時也特別準備了一段十分鐘的錄像，下面我們就播放馮侖特別為本次論壇錄播的10分鐘的錄像。因為他有特別的事情，他本來已經(jīng)是準備來的。我們來聽聽偉大的地產(chǎn)界的思想家到底為我們準備了什2013-4-21

么，說了什么，大家請看錄像。

馮侖：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)目前面臨著很大的機遇，的確也有很多的挑戰(zhàn)和未來的一些不確定性，我個人覺得目前商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展正處于一個轉(zhuǎn)型的初期，也就是大部分公司是從住宅當中轉(zhuǎn)型到商用地產(chǎn)。大部分采取的模式都是過渡性模式，所謂過渡性模式并不是像我們經(jīng)常講到的美國的經(jīng)典、成型的商用不動產(chǎn)的模式，我也把它叫做美國模式。所謂過渡模式有兩個特點，第一是用住宅思維來做的，把它做一些商鋪，或者是做一些購物中心，很快把它以銷售的概念來指導、來計算它的回報，包括現(xiàn)金流量和利潤，只不過是做了一個商場或者寫字樓而已，快速把它消掉。我去成都看寫字樓賣得很火，開發(fā)商告訴我又做了幾棟寫字樓，這些寫字樓都是散售掉的，這種思維和做住宅有類似，這是一種現(xiàn)象。

另外一種現(xiàn)象是形式上是做商用不動產(chǎn)，但是更多是以這個名義圈了更多的地來做住宅，把住宅銷售掉以后留下一部分配套的商業(yè)設(shè)施，這種東西是掛羊頭賣狗肉，名義上是做商用不動產(chǎn)，本意是做住宅，這些都是目前轉(zhuǎn)型當中的一個初級階段容易發(fā)生的問題。我們對照成熟市場上的故事，在香港歷史上，新鴻基和李嘉誠都發(fā)生過轉(zhuǎn)型，當他們的住宅業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，市場也承受到一定階段，也出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)型的壓力。在轉(zhuǎn)型當中，他們采取的方法也經(jīng)歷著一段搖晃、左右、徘徊和猶豫的時間。最典型的是新鴻基，新鴻基用了15年時間完成了一個轉(zhuǎn)型，也就是商用不動產(chǎn)的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。在前9年的時候一直都是用住宅輪轉(zhuǎn)的快銷支持社區(qū)性商業(yè)的發(fā)展，所謂社區(qū)性商業(yè)發(fā)展就是街鋪和社區(qū)之間的購物中心，而沒有進入到核心區(qū)的辦公樓、商場、酒店等一些產(chǎn)品形態(tài)。在這個過程中，前9年就不斷的猶豫，不斷的累計，中間停了兩年往回走，因為現(xiàn)金流的問題和市場的問題又出現(xiàn)了困難，最后五年時間徹底不做住宅，一直做商用不動產(chǎn)，這樣才轉(zhuǎn)過來。

李嘉誠一直在轉(zhuǎn)和非轉(zhuǎn)之間，到現(xiàn)在用了20年時間，長江商用不動產(chǎn)是30%的收入，銷售性物業(yè)是70%。這是一個發(fā)生過的故事。所以在亞洲地區(qū)，我們作為一個企業(yè)如果要轉(zhuǎn)到商用不動產(chǎn)，第一是一定要意識到這是一個長期過程，不是一天說能轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)的。我們能夠在完全市場競爭的條件下的新鴻基和李嘉誠做參照的話，他們都用了15到20年時間，所以今天中國所有的地產(chǎn)公司如果轉(zhuǎn)到2013-4-21

像新鴻基一樣商用和住宅一半一半，我認為至少也要準備七到十年時間，這都是很快的。第一點，在目前所有商用不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)型當中，大家處于一個初級階段，還有很多住宅的慣性思維都不奇怪，但是我們一定要有耐心，一定要做好長期的心理準備，同時要有7到10年的準備，這樣才能夠達成轉(zhuǎn)型的目標。

第二，我想講一下關(guān)于美國模式，美國模式和過渡模式最大的差異就是過渡性的模式核心的競爭力仍然在開發(fā)商，要快銷、快建、快銷，仍然在建筑規(guī)模、開工量和擁有的面積上，而美國的模式是導演加制片的模式，最主要的能力在經(jīng)營上，在每平米的回報率的經(jīng)濟基礎(chǔ)上安排合理的財務(wù)模型。所以如果說我們在過渡模式仍然是地主加公投的模式，美國模式就是導演加制片的模式，它的核心競爭力在于營運能。，不在于開發(fā)能力。簡單概括美國模式是中期持有、能力導向、資本權(quán)益核心、收入多樣化，中期持有就是持有物業(yè)的標準，在于你對租金回報和資本市場上要達成一個波峰在吻合的時候，大概7到10年，一個物業(yè)到建成，到撫養(yǎng)，最后培養(yǎng)成為一個租金回報非常好的企業(yè)，你可以征轉(zhuǎn)化賣掉，這是中期持有，7到10年，在經(jīng)濟周期當中是可以把握的。

第二是能力導向，究竟是營運能力來主導商用不動產(chǎn)，還是開發(fā)能力，在美國模式下是營運能力為核心，所有都在于每平米究竟怎么樣來規(guī)劃，怎么樣來選營運商，最后你的回報率是不是高于同行，高于同地區(qū)，這樣才能夠帶動你的財務(wù)安排。所以營運能力是美國模式最重要的，也就相當于導演加制片，導演講故事的能力是最重要的能力。

第三，資本權(quán)益為核心，仿佛像張藝謀算賬，張藝謀作品，但是電影一出來打的是張藝謀作品，版權(quán)不是張藝謀的，投資也不是張藝謀的，只是品牌和故事、市場是張藝謀的。在這種情況下，最終張藝謀的收入是算他的資本權(quán)益，張藝謀的權(quán)益回報是最高的。在美國模式下算來算去是權(quán)益的回報，而不是算你擁有多少不動產(chǎn)。也就是在這種前提下算的是權(quán)益回報、租金回報，而它的估值最后取決于租金回報。相當于在北京，國貿(mào)有100萬平米，租金回報率的估值在二三線城市是1000萬平米的物業(yè)都不如它的估值高，所以不在于擁有多少量，而是在于擁有多少投資型的物業(yè)，你的估值、租金回報率是不是高，這樣權(quán)益才高。所以在這個角度來看，美國市場上的商用不動產(chǎn)長期的回報率、資本權(quán)益的回報率IR都在26左右，這是比中國目前的市場回報高很多，就在于前面講的那三句話，2013-4-21

包括中期持有、能力導向和以資本權(quán)益為核心。

第四是收入多樣化，在這種安排下由于營運能力特別強，你的權(quán)益談判地位就很高，然后你的收入就可以爭取更多的其他收入形態(tài)，比如基金收入、財務(wù)安排在中間加了很多層財務(wù)，你理財?shù)臅r候有資產(chǎn)處置的收入、物業(yè)管理的收入、權(quán)益議價收入。在美國，一個經(jīng)典的商用不動產(chǎn)的開發(fā)商叫收費開發(fā)商，大概有4到5種收入，有本身股權(quán)的收入、議價的收入，還有資產(chǎn)管理的收入、資金管理的收入，物業(yè)管理的收入以及資產(chǎn)處置完以后的額外獎勵等等。在美國出現(xiàn)了一個經(jīng)典故事是華納中心，這個項目是一個非常復雜的綜合體，他只出了5%的股本金，最后分了45%的利益，這個過程就是非常典型的美國商用不動產(chǎn)的模式。

總之，在中國未來的發(fā)展當中，我們將隨著城市化的發(fā)展會逐步的需要越來越多的商用不動產(chǎn)，我們作為地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該懂得在過渡時期怎么用過渡模式，而最終怎么進入到一個專業(yè)的以營運為導向的一個真正的好的商用不動產(chǎn)的開發(fā)和管理的企業(yè)。這樣我們的企業(yè)才算完成了過渡，這就是我們認為當下的機遇，也就是現(xiàn)在城市化仍然給我們一些機會，商用不動產(chǎn)有快速增長的需求。所謂挑戰(zhàn)就是能不能最終轉(zhuǎn)型為一個像美國模式一樣非常成熟的商用不動產(chǎn)的企業(yè)。同時，另外一個渠道是時間，你能不能堅持7到10年以上完成這樣的轉(zhuǎn)型。

這次不能來開會很遺憾，希望以后跟大家有更多的機會進行專業(yè)方面的交流，謝謝！

主持人：雖然馮侖先生沒有來到現(xiàn)場，但是我想他剛才錄的一段錄像還是給我們在商業(yè)地產(chǎn)方面有很多見解的分享。大家可以看出來，這段錄像是他自己在辦公室錄的，所以我現(xiàn)在也明白他為什么成為思想家，你看他后面全是書。

今天下午的第二位演講是中歐國際工商學院訪問教授、哈佛商學院管理實踐學教授Nabil N.El-Hage先生，下面我們以熱烈掌聲歡迎Nabil N.El-Hage教授給我們做主題演講。

Nabil N.El-Hage：非常感謝，謝謝給我做的介紹，謝謝大家的光臨。同樣也非常感謝中歐國際工商學院為本次論壇做的努力，我想講一個很有意思也非常難講的課題，也就是中國房地產(chǎn)是否是一個泡沫。我會盡量的在有限的時間里面給大家2013-4-21

講講我的思路，一開始我們可以先來講講到底什么是泡沫，這樣才能搞清楚我們是不是在泡沫里。泡沫的定義是在某一個時間段里面，這個估值是處于不具有可持續(xù)性的高位，經(jīng)常是由于猖獗的投機所帶來的，而不是由一些經(jīng)濟的基本面來驅(qū)使。比如說像自由現(xiàn)金流，另外還有租金收入，不是受這些基本的經(jīng)濟動因而驅(qū)使的。泡沫有它的影響力，它可以導致資源的不當配置，當這個泡沫破滅，我們知道泡沫總是有破滅的時候，他們會造成廣泛的負面經(jīng)濟影響，泡沫到底是怎么形成的？大家可能對經(jīng)濟有很多的了解，我們簡單看一下泡沫的形成過程。

一開始，你就有一個可能不切實際的預(yù)測。舉一個簡單的例子，大家還記得互聯(lián)網(wǎng)泡沫，一開始金融分析師希望我們相信，這些互聯(lián)網(wǎng)公司的價值就要看網(wǎng)站的訪問量或者是點擊率，而不看這些網(wǎng)站能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流，只看點擊率和訪問量。人們對這些公司就變得很放心，就會做出一些投資。還會去口口相傳，或者是跟他的鄰居講，你看我今天早上才用10塊錢一股買了某某互聯(lián)網(wǎng)公司，下午的時候我就以15塊錢拋掉了。當然你告訴鄰居，鄰居也不甘落在你后面，所以他在第二天就以15塊買進，晚上以20塊賣出，又向他的鄰居出了，聽上去是笑話，但的確如此，在上世紀末本世紀初的時候就有群體放大的效應(yīng)。不可避免的，我們會看到一些負面的影響，比如說有一些分析師就會跳出來說，這個互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不對勁。又比如是某一家公司，人們買了他很多的股票，但是他卻突然破產(chǎn)了，大家還記得美國有一個公司叫安然，它就是這樣的例子，雖然它不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

又或者我們就會在報紙上看到有一些報道，記者提了一個棘手的問題，結(jié)果導致這個公司的老總勃然大怒。記者就會很敏感，他會嗅到不良的信息，如果公司經(jīng)營良好的話，為什么提到棘手的問題你就勃然大怒，這就是有不對勁的地方，這就是泡沫即將破滅的先兆。今天上午我們有很多的討論講到保障房，或者一般意義上的住宅，又或者下午的主題是講商業(yè)地產(chǎn)，所以如果講到房地產(chǎn)，實際上它是抑制性的資產(chǎn)，我們不只是在講商業(yè)地產(chǎn)的，所以要問兩個問題，是不是在中國房地產(chǎn)的價格是處于不具可持續(xù)性的高位呢？第一個是有哪些因素影響價格，第二是有哪些因素影響價格的可持續(xù)性，我們有很多數(shù)據(jù)，但是要小心，因為人們對這些數(shù)據(jù)會有自己不同的解讀。到底這些數(shù)據(jù)表示的是泡沫，還是有選擇性的數(shù)據(jù)分析。如果看這張圖可以看到兩點，一個是它的價位，在過去7年的2013-4-21

時間里面，從差不多70漲到了170，有的人就說我們是處于泡沫了。在藍顏色的城市有35個大中城市，紅顏色的是國家統(tǒng)計局的這70個大中城市。我們可以看到藍顏色和紅顏色的這兩條線走向是很不一樣，所以你要非常的小心，我們在爭論到底有沒有泡沫，你要針對指數(shù)性的數(shù)據(jù)進行分析，但是指數(shù)并不能反映一個真正的價值面。有可能是在一開始的時候該地產(chǎn)是被低估的，之后反映出來的是它的真正供應(yīng)價值，這也是有可能的，所以你怎么去解讀這些數(shù)據(jù)是要非常小心的。也不能只看表面的這些數(shù)據(jù)，還是要結(jié)合其他的一些深入的圖表或者是一些專家的評論。

看一下中國8個大中城市的房價與租金比。這個數(shù)據(jù)反映出很多方面，第一個杭州，雖然我不是專家，但是人家告訴我杭州是人間天堂，所以這也是有可能為什么房價與租金比在杭州是高居不下，因為杭州可能有其他的驅(qū)動因素。這個市場除了房價租金比以外，還有其他的一些驅(qū)動因素，所以有的人就會解讀成是杭州的房地產(chǎn)有泡沫。另外，我們看到在這4年的時間里面，這8個大中城市的趨勢線都是往上的，但是這個粗略的趨勢線上升的勢頭并沒有像典型的泡沫這么大，等一下會給大家看西方市場。大家可以看到這8個大中城市，房價與租金比的差距低是在17，高是在55、65，或者是在35。在這個城市當中，他們的房價與租金比是有一個差距浮動。在英文版上面可以看到有一個粗略的趨勢線，差不多這個房價與租金比在25到35左右。如果有人為一個房子付的價格是這個房子租金的35倍或者25倍，那么這個房價算是過高還是過低呢？這里面是一個分子和分母的問題，有可能分母低了，有可能是分子的房價太高。很多分析師看到這個數(shù)據(jù)，他會說這個是有泡沫。在這個圖上可以看到中國和其他世界地區(qū)相比，這里面有一條細細的淡藍色線是中國大陸。中國大陸的房價與租金比是從100漲到150，綠顏色的虛線是歐洲，粗藍顏色是歐美，我們看到歐美是先上升、后下降。但是我還是堅持這個觀點，哪怕你從指數(shù)上來看中國的房價租金比是一路攀高，但是我們還是要從別的角度來分析才能看出這是可持續(xù)性的高，還是不可持續(xù)性的高。

所以，我們還是要更多來分析一下到底是房價過高，還是租金過低導致的?？匆幌逻@個數(shù)據(jù)，這是從1990年到2009年的城市化進程，從3億城市人口增加到6億人口，這差不多是美國全國的人口，在中國變成了城市化。所以我覺得這2013-4-21

個人口的基數(shù)在中國是非常大，像歐洲、美國一般的分析師就很難消化這個數(shù)據(jù)。當然這么大的一個城市化的人口基數(shù)，會帶來許多的問題，會影響到房地產(chǎn)的市場。我們也能夠看到在這段時間里面，房價租金比在中國是上升的，從比例上來講，城市化率從20%多增長到45%左右。所以人口學上面發(fā)生這么大的一個轉(zhuǎn)變，也影響到了房價和租金比。

我們可以對比一下8個大城市，北京在10年當中的人口變化是53%，可能沒有一個歐美的國家或城市有這么高的人口變化率。另外是深圳，深圳是第二高，北京和深圳在過去的10年里面，人口增長率是非常高的，達到40%和50%。所以也不是說由于人口上面的變化，我們的房價就不具可持續(xù)性的高位。我們還是要繼續(xù)的去分析，看一下房價上漲是不是由真正的需求所驅(qū)動的。也有可能房價的上漲是經(jīng)濟自然的現(xiàn)象，所以我們在過去的這4年當中看到美國的住房市場的泡沫，可能它和中國的原因是不一樣的。我們可以看到如果人口是從農(nóng)村向城市移動的話，也有可能房價的上漲是由真實的需求所驅(qū)動的。先來退后一步問一個問題，是不是有人能看到并且指出泡沫的存在，你怎么去指出泡沫的存在呢？這里有一個很有意思的圖，可以解決個問題，也就是英國的房價，它的平均收益比在過去的50年里面，從1952年開始看，可以看到2002年這50年英國的房價平均收益比，英國人買房子，它的房價和收益比是在3.5、3.6左右，這對于中國來說有沒有參照意義呢？比如一年我有10萬塊錢買房子的話，我的平均收益是3.5萬，這是不是說這個房價的平均收益比是合理的呢？而且我們看到圍繞著平均值上下波動是非常的大，有上、有下，如果你是看英國的平均收益比-房價是3.5左右。50年平均是3.5，但是在2002—2004年英國的房價對平均收益比是達到6，6的比例離平均值有3個標準差，這個偏差是非常大的。在2004、2005、2006年，有一些人就像我一樣，他們在發(fā)表演講的時候說這種變化是不可持續(xù)的。但是人們買房子各有各的原因，有一些人買房子說，我賺了錢，我就想去倫敦買房子。但是你要想到的是這個數(shù)據(jù)并不是只有倫敦或者只有旁邊的這幾個小區(qū)，這是英國表現(xiàn)出來的現(xiàn)象，并不是有幾位皇位繼承人在買房子，我們還是要看到整體大的趨勢。所以我覺得這種房價平均收益比是不可持續(xù)的。再對比一下美國，差不多是同時期，同樣的也是在2001—2003年之后這段時間，出現(xiàn)了我所謂的泛式的必須，也就是整個在發(fā)生大的改變。美國的房價中值-家庭收入比比英國2013-4-21

稍微低一些，美國在3.4左右，但是也呈現(xiàn)出來和英國一樣的趨勢?，F(xiàn)在我們看到的是房價中值和租賃價值的乘數(shù)，美國的指數(shù)也是上上下下，平均是在19.1倍左右。高位是和平均中位值差2個標準差。我們可以看一下平均值是19，也就是剛才美國的房價中值對于租賃價值比。但是到了2007年，實際上是在2006年底的時候，美國的房價中值對租賃價值比是急劇的上升，到了33、34左右，離中位值差11個標準差。從概率上來講，這是極小概率的事件。從1.3個標準差上升到3個以上的標準差，我們顯然就發(fā)現(xiàn)這是泡沫。在那時候也有很多的金融專家在分析，這肯定是泡沫，問題是什么時候破滅。我們看到在最近幾年就破滅了。

下面看2000年出現(xiàn)的一些數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在所做的工具，當時西方政策的制定者避免采取一些過渡的調(diào)整，所以現(xiàn)在我們調(diào)整回的中值，避免矯枉過正。我們知道西方的很多經(jīng)濟政策是避免我們跌的更慘，但是在這里可以看到主要的問題是不僅僅是有很多財富被喪失了，而且它實際上是被一些錯誤的人喪失掉了，因為這些人是在房價最高點的時候買的房，也就是房價中值和租賃比是19倍、25倍、30倍，這些人都是比較小的投機商人，他們不知道手上的錢該怎么做，他們看到經(jīng)濟形勢一片大好就頭腦發(fā)昏了，盲目的放大效應(yīng)，他們瘋狂的借錢，遠遠超過自己償貸的能力，他們會當?shù)糇约旱募摇⒆约旱馁Y產(chǎn)和自己的財富。不只是回到中值就夠了，現(xiàn)在市場上的財富有大規(guī)模的重新分配，尤其是對那些原來根本承受不了風險的人來講，所以泡沫危機是有破壞性的?？匆幌轮袊那闆r會不會出現(xiàn)，其實我們看不到這樣的情況，我們可以看到這個圖上有兩個，一個是8個大中城市的房價收入比，這里有2個城市是值得關(guān)注的，可能你會有一些疑問。一個是北京，第二是深圳，大家可以在之前還記得城市化發(fā)展的兩個圖，講了兩個城市化發(fā)展的速度最快，一個是北京，第二個是深圳。

因此我們很容易看到，盡管一方面和西方國家相比，這個房價收入比的倍數(shù)是高了很多，很多分析家都講了，你怎么可以說房價收入比這么高？達到了7倍，但是在美國、歐洲這些平均值，長期來看只不過是3.5倍。但是另一方面，我們也必須看到有一些經(jīng)濟學家，尤其是世界國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學家，他們說深圳和北京可能會出現(xiàn)泡沫。不過我覺得這里價格的大幅調(diào)整是由基本面所催動的，而且我們也可以看到這個市場還是比較穩(wěn)定、比較規(guī)范的，待會兒我會2013-4-21

用其他的數(shù)據(jù)告訴大家為什么這個數(shù)據(jù)是相對穩(wěn)健的。之前從美國和歐洲的數(shù)據(jù)可以看出來，這個情況不是大家想象的這樣。還有房價和租金比也是一樣，這里還是有一條粗略的趨勢線，租金比例在越來越高，比西方國家平均值要高，在西方國家房價租金比從長期走勢來看大概是20倍，而中國是25倍到30倍。如果你看到這個就說中國進入泡沫了，這就太膚淺了。

在中國，如果你說真是一個泡沫的話，那么中國這個泡沫已經(jīng)持續(xù)5年了，現(xiàn)在泡沫還沒有破滅，就說明這不是一個泡沫。

最后一張關(guān)于數(shù)據(jù)的圖，我講一下個人的見解。盡管房價和租金比在中國來講是比較高的，但是從歷史角度來看，它不只是泡沫比例，這個紫色的線是中國。比如10的藍線是美國、美洲和歐洲，他們在有所下滑。所以我們可以說中國現(xiàn)在的房價租金比是處于高位的，但是這幾年它的整個增長趨勢還是保持比較穩(wěn)定的。下面我給大家提供更多的數(shù)據(jù)，看看中國的市場還是比較有序的市場，而不是一個泡沫的市場。最近我們發(fā)現(xiàn)有一些報告指出，房價已經(jīng)在慢慢的下降，大概降幅是5%左右。其實之前我也說過泡沫出現(xiàn)了之后，它實際上會破滅，你只下調(diào)調(diào)整5%的話，就證明了這不是一個泡沫。大概2010年的1月，政府也出來了一些措施來打擊投機，這也使得整個房產(chǎn)交易量增速大大減緩。這也讓我們房價的增長有所減緩。

大家看左邊這個圖是中國的9個大中城市住宅價格同比變化，4月份是降是4.86%，而它的整個住宅銷量降幅比較明顯。在房價方面，2010年增長了30%左右。這個泡沫就相當于大家之間相互賣，我賣給你，你賣給我的親戚，然后價格越來越高，我們覺得自己好像是有錢了，但我們賣的是同樣的房產(chǎn)，財富根本沒有增加，只是你覺得名義上有所增加而已。這個圖表和數(shù)據(jù)告訴我們，第二是沒有告訴我們什么？專家們是否贊成這個專電，有些人支持“泡沫說”，有些人反對“泡沫說”，我個人講一下給我們的啟示。西方的分析說是中國的數(shù)據(jù)不可靠，中國的數(shù)據(jù)有很多，但是非常不可靠，但是我覺得隨著中國的數(shù)據(jù)可以有提升的空間，問題不在于數(shù)據(jù)，而是在于數(shù)據(jù)分析的方式和了解更深層次的東西。

我們看一下平均的房價和平均收入，是不是說中國一般的工薪階層就用普遍的住宅呢？因為西方的住房擁有率太高了，所以你覺得平均的工薪階層有一套平均的住房，而中國的住房率非常的低，你看看房價和中層的工薪階層的收入來對2013-4-21

比的話，你就相當于把蘋果和橘子比，這就牛馬不相及。你要看這些房子是誰在買，誰在住。你必須要看這個數(shù)據(jù)能告訴你什么，而不是簡單通過這兩個數(shù)字得出一個結(jié)論，所以平均值或者分析人員可能會給我們帶來一些誤導性的理解。另外，有沒有其他的一些非“泡沫說”的解釋呢？因為我們看到這么高的房價收入比和房價租賃比。其中因為人口狀況帶來的需求大幅變動，還有剛才講的中國住房擁有率和中國工薪階層之間沒有這樣必然的聯(lián)系。有沒有達成一致呢？不可能的，他們意見不一，美國經(jīng)濟研究所是西方高規(guī)格的智囊團，他就相信是有泡沫的，而經(jīng)濟學院雜志也是一個被受稱贊的英國專業(yè)雜志，他說沒有泡沫。而貨幣基金組織想討好所有人，他說部分城市有，部分城市沒有。政府比較擔心，他們也意識到有一些市場過熱了，這就指中國的政府，所以中國政府采取了一些政策措施，希望能夠讓部分的市場降溫，我覺得這個做法還是非常明智的。

那些支持“泡沫說”的相關(guān)證據(jù)有哪些呢？他們說房價租金比和房價收入比在上升，這是很明確無誤的。但是我的問題是在于這個上升是不是非?？欤慷疫@個上升是不是不可持續(xù)性的？另外，高的房價租金比表示購買者預(yù)期會有大大的資本利得，比如付30倍以上的租金，你說我可以以35倍的租金賣出去。人們就會覺得這個房價還會不斷的上升，可能會有更多的資本利得，就會為了更多的資本利得而賣房，就會導致泡沫。他自己沒有這么多錢就會從家人身上借錢，而開發(fā)商捂盤惜售，這也不足為奇。還有一些反對“泡沫說”的相關(guān)證據(jù)，第一是中國的城市化進程很快，收入增長也很快，另外缺乏其他的投資渠道，比如中國的股市不像西方市場那么發(fā)達，這就以價格形成支撐作用。還有一些是當?shù)氐囊蛩貛砉┬璧氖Ш狻?/p>

下面請大家舉手示意一下，在座多少人相信有泡沫的請舉手。很少有人，有幾個，非常少。有多少人覺得我們沒有泡沫，有多少人覺得很難說的？差不多也是這么多人。所以很難說很確信的說到底有沒有，但我個人覺得這些數(shù)據(jù)不能支持，我不能武斷的說這些數(shù)據(jù)不支持，所以沒有泡沫。但是現(xiàn)在的情況確實會有這樣的可能，而且能夠和美國2007、2008年有一些相似的情況。我們到底應(yīng)該怎么關(guān)注這個問題呢？如果有泡沫的話會有廣泛的影響，尤其是一個全國性的泡沫危機帶來大量的破壞。就像我們講的小投資者、私人投資者就被套進去了，這給市場帶來很多不穩(wěn)定的因素。另外，市場會矯枉過正，往上、往下行都會矯枉2013-4-21

過正，比如過渡的調(diào)整導致物業(yè)的價格遠低于市場供應(yīng)價格也不行，經(jīng)濟活動可以在大規(guī)模的泡沫危機后陷入停頓，而事實也往往如此。這里不僅僅限于房地產(chǎn)業(yè)，還包括鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會遭到非常嚴重的影響，還有服務(wù)行業(yè)，這是中國經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動，如果他們受到影響會后果嚴重。

比如兩三個城市的泡沫，不會像全國性的泡沫一樣給其他城市帶來巨大的影響，也不會像系統(tǒng)性的泡沫一樣帶來非常嚴重的影響。另外，我們也看到中國銀行系統(tǒng)對于按揭貸款的風險暴露較低，而且個人的儲蓄率高很多，這可以減緩泡沫所帶來的負面影響。我講一下政策方面的不同選擇，包括西方和中國的相關(guān)政策。在西方政府，他們?nèi)绻鎸@樣的一個泡沫的話，他們有兩個方法來搞政策，一個是提高利率，第二是財政政策。利率是一個不是特別有效的工具，如果你把利率提高的話，那么整個經(jīng)濟包括房地產(chǎn)業(yè)都會受到影響。而財政政策如果來控制泡沫的話，它不是說控制泡沫，反而能夠帶來更大的泡沫，其中有一個很有說服力的例子是81、82年里根總統(tǒng)為了能夠?qū)⒚绹?jīng)濟將困境中挽救出來，他就提出了大規(guī)模的稅收激勵政策給房地產(chǎn)商，你更快的回收你的投資成本，這就帶來了很大的房地產(chǎn)的泡沫。10年之后，在1991、1992年就泡沫了，這也給社會帶來了很大的損失。所以政府干預(yù)措施不是永遠都有好效果。還有9.11恐怖襲擊之后，美國銀行在美聯(lián)儲的受益下提出了超低利率政策，這個超低利率政策維持了很長時間，這也造成了第二輪的房地產(chǎn)泡沫，所以政府的干預(yù)會帶來更多的問題，至少是在西方國家。

大家還記得格林斯潘，美聯(lián)儲美國銀行前行長說的一句話是非理性的繁榮，像在互聯(lián)網(wǎng)泡沫里面也說過這個泡沫，但是我們不知道怎么做。就像互聯(lián)網(wǎng)泡沫一樣，你知道有泡沫，但是你根本無法控制它，只能看它越來越大，最后破裂。很多人能夠預(yù)測到泡沫，但是政府卻無能為力，不能解決這個問題。比如83年的生物科技泡沫，98年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫，2004—2008年的房地產(chǎn)泡沫。為什么不能阻止泡沫危機呢？你確認有泡沫是很困難的，到底是一個泡沫還是正常的市場力量呢？你很難確定。另外，政策工具不夠有效，提高利率可以遏制泡沫，但是把房價限制也可以影響市場上的經(jīng)濟活動。還有一個重要的可能問題，它會影響到西方領(lǐng)導人的連任，因為有泡沫的話，就像你在晚會上提供很多的酒，喝得很開心，然后你說沒酒了，泡沫了，大家沒酒喝就很沮喪。我們要避免泡沫發(fā)生，2013-4-21

就相當于要冒一些風險，在危機出現(xiàn)之前就要先采取措施，而很多人可能不一定理解。

另外，看一下中國政府采取的措施是收緊放貸標準，禁止國企投資房地產(chǎn)，提高儲備金要求和倡低房價。我覺得這些數(shù)據(jù)不支持泡沫的論斷，有些市場是頁基本面所驅(qū)動的，如果這些需求增長放緩的話，市場不可能說預(yù)期價格會漲上去，而這和全國性的泡沫危機是不一樣的。如果向西方國家學習要小心，因為西方國家政府在對于資產(chǎn)泡沫方面的處置也有些不恰當?shù)牡胤?，他們有些做法有可能會讓泡沫愈演愈烈，中國的政策制定者一定要保持謹慎性，預(yù)防泡沫的形成。

我就講到這里，謝謝各位！

李振華：各位朋友，各位嘉賓，下午好！我們現(xiàn)在進行第三個議題的討論，今天下午的議題是房地產(chǎn)融資困局突破。在這個議題將分為三個階段：第一個階段是會提四個問題，請四位嘉賓來分享他的觀點。第二個階段，我們提一個共同的問題，請四位嘉賓分享他們的看法。最后，我們再花15分鐘到20分鐘時間，請臺下的各位觀眾和朋友做一個互動，請大家踴躍的提問題。

先做一下自我介紹，我是《21世紀經(jīng)濟報道》金融版、《環(huán)球企業(yè)家》的李振華。主辦方把今天下午的議題定為房地產(chǎn)融資困局突破，我是這么理解的。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中國的房地產(chǎn)企業(yè)，帶有非常強的金融屬性，大家都知道金融企業(yè)的核心能力之一就是負債，如何融資是一個生死存亡的問題。換一句俗話來講，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地、搞錢這兩件事是最重要的事，今天下午我們不討論拿地，有些也沒法在這個場合上討論，我們要討論的是搞錢、融資的問題。提起來房地產(chǎn)融資，我相信很多房地產(chǎn)企業(yè)都會愁眉不展，為什么是這樣呢？我們可以看到從2010年開始的兩輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，實際上將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入到一個困局。第一，大家看到銀監(jiān)會已經(jīng)掐住了個貸、開發(fā)貸；第二，我們看到證監(jiān)會已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的發(fā)債和發(fā)股的融資。銀監(jiān)會還干了另外一件事，規(guī)范銀行合作，或者讓房地產(chǎn)信托的融資一式一批，相當于把房地產(chǎn)信托融資的事也掐住了。今年8月份，國家外匯管理局又出了一個文，大家都知道叫停了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)保外貸，有四個主要的渠道都掐住了。在目前的形勢下，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何突破這種困局呢？第二，房地產(chǎn)行業(yè)如何思考政策博弈到今2013-4-21

天的后果的教訓和思考呢？第三，我們知道房地產(chǎn)行業(yè)的融資一貫是形勢大起大落，它的機制也是不可持續(xù)的，不是那么健康和健全的。我們?nèi)绾谓⑵饋硪粋€健康和健全的融資長效機制呢？這就是我們下午要討論的問題。今天下午請到四位嘉賓：

中歐國際工商學院金融學與會計學教授、副教務(wù)長兼在職金融MBA主任趙欣舸教授；

基強聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強先生；

世邦魏理仕中國區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官Chris Brooke先生；

中城聯(lián)盟投資基金董事總經(jīng)理路林先生。

我的第一個問題是在美國等成熟的經(jīng)濟體，房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)融資的主流形式之一，為什么會產(chǎn)生這樣的結(jié)果呢？中國引進房地產(chǎn)信托基金是否是建立房地產(chǎn)融資的一個健康和長效的機制和好辦法呢？我們來分享趙教授的觀點。

趙欣舸：謝謝主持人，也謝謝論壇給我這樣一個機會。我首先要坦白一點，我本人并不是研究房地產(chǎn)的，所以在各位房地產(chǎn)專家面前有點班門弄斧。我應(yīng)該算是研究投資學的，包括基金、投資者的行為和保護。有一個更重要的身份是我本人也是一個城市的白領(lǐng)和房奴，我從這兩個角度談?wù)勛约旱南敕?，希望起到拋磚引玉的作用。

現(xiàn)在房地產(chǎn)需要融資，需要別人提供資金，當然對于資金的提供者來講就是投資。我現(xiàn)在很困惑一點，目前中國房地產(chǎn)是不是被承認是一個資本類別、一個投資方向？是不是承認它有投資的屬性？今天上午關(guān)于談到保障房的時候，宋部長提到了十七大報告中有關(guān)的內(nèi)容，大家也許還記得十七大的報告中還有一句話是：創(chuàng)造條件，讓更多的群眾擁有財產(chǎn)性收入。這句話據(jù)我所知沒有收回過。群眾如果想增加或者擁有財產(chǎn)性收入，那么如何通過什么樣的財產(chǎn)獲得財產(chǎn)性收入？有人說你可以通過投資股市獲得財產(chǎn)性收入，我想說你嚴肅點，我們這里開會呢。當然有些人說你可以投資黃金，而且黃金的價格確實是在上漲，這確實是一個事實，我們不妨想一個場景，中國的每一個家庭，大家在角落里有一個小包袱，里面放幾十根金條，這聽起來比較詭異，不像是2011年看到的場景。大家2013-4-21

也許都聽到過一句話叫亂世藏金，為什么國際金價暴漲？因為在歐洲、美國面臨著嚴重的經(jīng)濟危機，在一定程度上可以說是一個亂世，但是我們的情況不一樣，至少每年的春晚都在不斷的提醒我們，我們現(xiàn)在是太平盛世，跟歐美是截然不同的。如果現(xiàn)在是太平盛世的話，我們應(yīng)該做什么？當然有一種說法是盛世收藏，這個可能太小眾了，真正說在盛世中比較大眾化的投資手段，盛世置產(chǎn)是更大眾一些。而且說句老實話，如果在過去幾年中，有一些群眾獲得了一定的財產(chǎn)性收入，確實是從房地產(chǎn)中帶來的，但是我們很熟悉一種投資方式，自己買一個房子，作為投資的角度來講有很多問題：第一，它有非常嚴重的非系統(tǒng)性風險，有個體風險，你可能買了一個房子就漏水，永遠修不好，還有一個是交易成本非常之高，我們不說顯性的成本，你想一下購買房子的中間過程，這個東西讓人非常頭疼。再有是流動性，流動性非常差，如果真有什么事情，你真的想很快的賣掉一個房子不是很容易的事情。

如果直接投資房地產(chǎn)，直接去買房子有這么多問題的話，有沒有一些更好的方式呢？現(xiàn)在在世界上成熟的市場中，應(yīng)該說有這個問題的答案是剛才主持人提到的所謂信托投資基金，很不幸的是這個詞里有一個英文詞直譯是信托，其實我們更多是理解為基金，比如國外最成熟的權(quán)益型的基金，說白了是這個基金會以組合的形式去投資房地產(chǎn)。剛才我們提到了直接投資房地產(chǎn)可能面臨著很多問題，現(xiàn)在想一想可不可以解決這些問題？第一是面臨很多的非系統(tǒng)性風險，因為它是以組合的方式投資，所以潛在的風險會被分散化，再一個是國外成熟中多數(shù)是上市交易，比如ETF，它的交易成本和流動性就像投資普通的證券市場的基金一樣，所以在流動性和交易成本方面都有很大的改觀。我個人認為REITS最大的貢獻不僅僅在于剛才提到的這幾個方面，這也涉及到投資房地產(chǎn)一個更大的問題，那就是它的門檻非常高。你至少現(xiàn)在即使是砸鍋賣鐵也要湊夠首付才能買一個房子，這是投資房地產(chǎn)最大的一個問題，因為這樣就直接導致了相當多的人被阻攔在了房地產(chǎn)市場以外。其實我們現(xiàn)在總有討論房價上升還是下降，對人民群眾利益的影響，但你恐怕要問一下是哪一部分人民，我覺得人民大概分成兩類，一類是已經(jīng)買了房，一類是還沒有買房，這兩類人民對房價未來走向的希望是截然不同的。如果你是無殼蝸牛的話，你當然希望房價跌，但如果你是砸鍋賣鐵，現(xiàn)在已經(jīng)負了首付，已經(jīng)榮幸的變成了房努，你的希望是截然不同的。而且所有2013-4-21

第五篇：第二屆藝術(shù)節(jié)閉幕詞

第二屆藝術(shù)節(jié)閉幕詞

同學們：

查巴奇民族學校第二屆藝術(shù)節(jié)在全體老師和同學們的共同努力下，已順利地結(jié)束了。在藝術(shù)節(jié)期間同學們能夠克服困難、發(fā)揚精神，拿出自己最好的成績來展現(xiàn)，這是民族學校精神風貌的體現(xiàn)，希望你們繼續(xù)努力，取得更好的成績，為民族學校爭光添彩。在這里對給予民族學校關(guān)心、支持的家長了表示衷心的感謝，感謝你們積極地參與到我們的活動中來，給我們帶來了希望、帶來了力量，我們再次地表示感謝。

我宣布：

查巴奇民族學校第二屆藝術(shù)節(jié)到此結(jié)束。

查巴奇民族學校

2006年5月31日

第二屆藝術(shù)節(jié)閉幕詞

（05——06）

查巴奇民族學校

2006年5月31日