第一篇：產(chǎn)權(quán)歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區(qū)內(nèi)的廠房、辦公樓、宿舍樓的產(chǎn)權(quán)均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第二篇：產(chǎn)權(quán)歸屬證明

產(chǎn)權(quán)歸屬證明

一個朋友在別人村子里買了某人土地使用權(quán)蓋了一間平房，目前沒有產(chǎn)權(quán)證，只是在村里那登記的還是那個人的名字，現(xiàn)在想擬一份合同，證明該房屋的所有權(quán)歸朋友自己，以后拆遷或轉(zhuǎn)讓權(quán)益都?xì)w己方。

無法起草這樣的合同。

因為你們現(xiàn)在的交易屬于違反土地法規(guī)的交易，這種交易寫成合同，由于本身就是違反法律，自然不能成立。

例如，打擂臺，寫生死文書，打死無論。由于打生死擂臺本身就是違反法律的，自然生死文書也是違法的，打死了人仍然會被追究責(zé)任的。

注冊公司時填寫住所產(chǎn)權(quán)歸屬證明里的面積是不是寫的小點(diǎn)好還是根據(jù)房產(chǎn)證上的實際面積這里的面積與公司注冊后的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有沒有關(guān)聯(lián)?

1.要按照房產(chǎn)證上面的實際面積填寫。因為提交資料的時候，需要房產(chǎn)證明的。

2.這里的面積與公司注冊后的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅沒有關(guān)聯(lián)的。稅收是按照公司的營業(yè)額來計算的。，《物權(quán)法》的法律范圍，是實施后尚未劃定的所有權(quán)，此前已經(jīng)分清的產(chǎn)權(quán)仍受保護(hù)，但需要有證據(jù)證明，否則仍屬無效權(quán)力。如果此前的購房合同對地上停車位沒有約定，產(chǎn)權(quán)也是歸業(yè)主。

購買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必需要考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個購房人在購房前必需要做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認(rèn)知，不但可以避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護(hù)。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。

第三篇：通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

?

一、小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的投資主體和通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

依據(jù)《電信條例》第四十六條（城市建設(shè)和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)置電信設(shè)施。建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道，應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算）。原信息產(chǎn)業(yè)部《關(guān)于加強(qiáng)對電信管道和駐地網(wǎng)建設(shè)管理等有關(guān)問題的通知》（信部規(guī)[2005]330號）規(guī)定（民用建筑的開發(fā)者和管理者應(yīng)當(dāng)將建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道等電信設(shè)施，納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算，并由建設(shè)項目出資人負(fù)責(zé)投資），愿信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)［2007］24號）規(guī)定（為保障消費(fèi)者的合法權(quán)益,滿足廣大電信用戶使用通信設(shè)施的需要,住宅小區(qū)及商住樓應(yīng)同步建設(shè)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)的通信管道和樓內(nèi)通信暗管,暗線,建設(shè)并預(yù)留用于安裝通信線路配線設(shè)備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應(yīng)住宅小區(qū)或商住樓的建設(shè)項目概算,并作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一移交），建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)上述通信設(shè)施（指電話和有線上網(wǎng)通信設(shè)施，以下簡稱通信設(shè)施）應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)并計入小區(qū)建設(shè)項目概算,成本則分?jǐn)偟綐I(yè)主繳納的配套費(fèi)中，等小區(qū)建設(shè)完畢應(yīng)作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一進(jìn)行移交。依據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商是小區(qū)通信設(shè)施的投資主體，即誰開發(fā)誰投資。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條（建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有），《物業(yè)管理條例》第二十七條(業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施屬公用設(shè)施,應(yīng)歸全體業(yè)主共有,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。業(yè)主繳納的配套費(fèi)中含有通信設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，即業(yè)主共同出資建設(shè)了小區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸全體業(yè)主這個小區(qū)內(nèi)的“集體”所有。同時，依據(jù)信部聯(lián)規(guī)［2007］24號文規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),項目管理者不得就接入和使用住宅小區(qū)和商住樓內(nèi)的通信管線等通信設(shè)施與電信運(yùn)營企業(yè)簽訂壟斷性協(xié)議,不得以任何方式限制其他電信運(yùn)營企業(yè)的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業(yè)務(wù)的權(quán)利），小區(qū)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)通信設(shè)施應(yīng)由開發(fā)商投資，等小區(qū)建成交付使用后，多家通信運(yùn)營商可以使用開發(fā)商預(yù)留的通信接入端囗平等進(jìn)駐，公平競爭，消費(fèi)者可以自愿選擇通信運(yùn)營商接受其服務(wù)。事實上，小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)通信設(shè)施并非開發(fā)商投資，大多由一家通信運(yùn)營商投資，并取得通信設(shè)施的所有權(quán)，形成獨(dú)家經(jīng)營的局面。

二、通信運(yùn)營商投資小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的原因

一個小區(qū)開發(fā)建設(shè)時，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設(shè)施建設(shè)都同步進(jìn)行。供水、電、暖、氣等公用企業(yè)基本上仍為獨(dú)家經(jīng)營，這些公用企業(yè)因為沒有競爭對手，在小區(qū)建設(shè)時不會在里面進(jìn)行投資。開發(fā)商只有按設(shè)計規(guī)劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設(shè)施。在通信市場中通信運(yùn)營商是多家的，在提供通信服務(wù)方面就會存在多家通信運(yùn)營商競爭的局面。一些通信運(yùn)營商為擴(kuò)大市場占有率而進(jìn)行“圈地”，用合同等形式和開發(fā)商約定在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家進(jìn)行通信設(shè)施投

資，并取得通信設(shè)施所有權(quán)。而開發(fā)商為了減少開發(fā)成本，更會樂意讓通信運(yùn)營商進(jìn)行投資。等小區(qū)建成并移交使用后，因通信設(shè)施所有權(quán)屬某通信運(yùn)營商所有，該通信運(yùn)營商不會讓其他的通信運(yùn)營商利用其建成的通信設(shè)施的端囗進(jìn)駐小區(qū)開展經(jīng)營，以其在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)來獲取最大利潤。其他的通信運(yùn)營商面對人家的“勢力范圍”只能是望而卻步，而消費(fèi)者更是無法選擇，只得接受一家通信運(yùn)營商提供的通信服務(wù)。

三、對通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為性質(zhì)的認(rèn)定和處罰依據(jù)

通信運(yùn)營商為爭取交易機(jī)會，以投資為手段，投資本不應(yīng)該屬于自己投資范圍的小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施，以達(dá)到在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家經(jīng)營通信業(yè)務(wù)之目的，其行為是否構(gòu)成商業(yè)賄賂？從商業(yè)賄賂行為構(gòu)成要件來看，商業(yè)賄賂的主體是參與市場交易活動的單位或其個人，通信運(yùn)營商和開發(fā)商都是取得營業(yè)執(zhí)照，參與市場交易的單位。主觀方面是為了通過收買達(dá)到銷售或購買商品的目的。通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)投資，目的就是進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營；客體方面表現(xiàn)為通信運(yùn)營商通過投資通信設(shè)施，取得小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利，排擠了其他通信運(yùn)營商，剝奪了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)，其行為背離了誠實信用原則和公認(rèn)的商業(yè)道德，損害了公平競爭的市場準(zhǔn)則，損害了其他經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，擾亂了市場競爭秩序?？陀^方面即具體行為表現(xiàn)為通信運(yùn)營商采用投資手段買通開發(fā)商。根據(jù)以上分析，通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為屬《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條第一款、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第二條和第四條所指違法行為，通信運(yùn)營商構(gòu)成商業(yè)賄賂行為，開發(fā)商則構(gòu)成收受商業(yè)賄賂行為。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十二條、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第九條規(guī)定進(jìn)行處罰。

四、調(diào)查取證中應(yīng)收集的基本證據(jù)

一是通信運(yùn)營商和開發(fā)商雙方簽訂的通信投資協(xié)議等合同?？勺C明通信運(yùn)營商在小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)進(jìn)行投資，以及投資通信設(shè)施的范圍，取得的獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利。其中，有些協(xié)議中使用類似“獨(dú)家”字眼，明確規(guī)定開發(fā)商只允許投資的通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營。有些為避開不公平競爭的嫌疑，不在條款中進(jìn)行類似的約定，但是協(xié)議中約定通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資并取得通信設(shè)施的所有權(quán)也表明了其“獨(dú)家”的性質(zhì)。檢查時如發(fā)現(xiàn)有些協(xié)議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時間已超過兩年，則看其雙方的協(xié)議中約定的“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)的時間。如果“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)約定的時間在查處的時間內(nèi)，則應(yīng)該認(rèn)定仍在追責(zé)的時效內(nèi)。因為雙方的行為仍為不公平競爭。

二是開發(fā)商開發(fā)小區(qū)成本明細(xì)賬。可證明開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時，未在通信設(shè)施中進(jìn)行投資。

三是通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信設(shè)施建設(shè)的技術(shù)文件，和施工單位（通信運(yùn)營商一般做為建設(shè)單位將工程發(fā)包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設(shè)施購入設(shè)備原材料財務(wù)證明，拔付施工單位工程款的財務(wù)證明，通信設(shè)施工程入固定

資產(chǎn)賬證明?？勺C明通信運(yùn)營商是是投資主體，以及投資的數(shù)額，已入固定資產(chǎn)賬可證明產(chǎn)權(quán)歸屬通信運(yùn)營商所有。

四是施工單位在小區(qū)內(nèi)從事通信設(shè)施建設(shè)的證據(jù)。主要為施工合同，進(jìn)行施工的技術(shù)性文件以及拔入工程款的憑證。可證明施工單位為通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工，且由通信運(yùn)營商將工程款拔給施工單位，而非由開發(fā)商拔付。

五是在小區(qū)通信業(yè)務(wù)開通時，可由投資的通信運(yùn)營商、開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行證明其他通信運(yùn)營商沒有進(jìn)駐小區(qū)經(jīng)營。必要時，也可以到當(dāng)?shù)貏e的通信運(yùn)營商取得沒有進(jìn)駐和無法進(jìn)駐的證明。同時，還要對各個涉案當(dāng)事人進(jìn)行詢問，對所有的證據(jù)進(jìn)行“串聯(lián)”互相印證以形成證據(jù)鏈。以上證據(jù)只為基本的，具體到個案，如果通信設(shè)施的投資主體是開發(fā)商，開發(fā)商再以租賃的形式，采取和通信運(yùn)營商簽訂收取租賃費(fèi)的“排他性”協(xié)議方式，或者通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行部分投資以控制小區(qū)內(nèi)的通信經(jīng)營權(quán)等要具體情況要具體分析，以便取得有關(guān)證據(jù)。

五、綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，維護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益

在現(xiàn)階段，小區(qū)建筑市場中涉及通信商業(yè)賄賂行為應(yīng)該比較普遍，該行為阻礙了通信市場機(jī)制的正常運(yùn)行，干擾了通信經(jīng)營者之間的公平競爭，阻礙了通信技術(shù)的進(jìn)步和通信服務(wù)質(zhì)量的提高，更為嚴(yán)重的是損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。應(yīng)采取以下方法綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，一是加大打擊力度，對商業(yè)賄賂行賄和受賄雙方都要進(jìn)行處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。同時應(yīng)將處理過程作為一個普法的好機(jī)會，教育雙方應(yīng)該依法經(jīng)營，堅持公認(rèn)的商業(yè)道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀(jì)委、監(jiān)察、建設(shè)、通信管理部門和通信運(yùn)營商共同參加的座談會，達(dá)成共識，杜絕此類行為的發(fā)生。三是促成通信運(yùn)營商之間簽訂協(xié)議，承諾在小區(qū)建設(shè)中不進(jìn)行投資，在已建成小內(nèi)平等進(jìn)駐、公平競爭，給消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。四是對由通信運(yùn)營商投資的通信設(shè)施，可以由開發(fā)商進(jìn)行購買、業(yè)主進(jìn)行訴訟或其他方式確認(rèn)業(yè)主對其所有權(quán)，對外平等租賃，各通信運(yùn)營商合法進(jìn)駐、公平競爭，確保消費(fèi)者自主選擇權(quán)和業(yè)主的合法收益權(quán)。

第四篇：物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬 時間：2007-6-18 16:48:40

請問，小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，可以發(fā)產(chǎn)權(quán)證嗎，如果能登記發(fā)證，所有權(quán)人是誰。如不能發(fā)證，如何體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)

答：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是相關(guān)部委對

物業(yè)管理用房如何辦理權(quán)屬登記未做出相關(guān)規(guī)定，所以我市暫未辦理，待新規(guī)定出臺后按新規(guī)定辦理。

物業(yè)用房不得少于50㎡

市府辦下發(fā)通知，住宅小區(qū)物業(yè)用房面積比例應(yīng)不少于管理區(qū)域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報]網(wǎng)

友評論：加載中...條

本報訊(記者 楊同峰)住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建

筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。昨日，中山市政府辦下發(fā)《關(guān)于

住宅小區(qū)建設(shè)配置物業(yè)服務(wù)用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業(yè)主委員

會辦公用房最低不少于10平方米。

物業(yè)用房所有權(quán)歸業(yè)主

按照《通知》，物業(yè)服務(wù)用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

《通知》明確了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)限：物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬

于業(yè)主，不得改作他用。此外，如何選址也有規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產(chǎn)證也不公攤

《通知》稱，發(fā)布前沒有配置物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)，市府支持、鼓勵建設(shè)單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業(yè)服務(wù)用房，由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代理業(yè)主到市房管部門辦理所有權(quán)初始登記。

《通知》還明確，市規(guī)劃部門在審批建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件時，明確項目物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃要求；在審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，在圖紙中明確物業(yè)服務(wù)用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規(guī)劃驗收；市建設(shè)行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規(guī)劃建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件要求驗收物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房只作登記，無需辦理房產(chǎn)證，也不作公攤。

現(xiàn)狀

中山多數(shù)物業(yè)房被物業(yè)公司占有

近幾年來，中山對物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已納入房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業(yè)主公攤，屬全體業(yè)主共有。

但在實際中，中山多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房，或為開發(fā)商提供，或為物業(yè)公司購買所得，或者面積納入業(yè)主公攤，多數(shù)沒有建立獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)用房。一些開發(fā)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時據(jù)為己

有。有的開發(fā)企業(yè)修建的物業(yè)服務(wù)用房供小區(qū)前期物業(yè)公司(多為開發(fā)商自身物業(yè)企業(yè))使用。一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就讓后期物業(yè)租用物業(yè)服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商。

第五篇：車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬總結(jié)

《物業(yè)管理法律法規(guī)》車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬總結(jié)

一、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬：

1、針對的問題： 隨著我國城市化進(jìn)程的日益加快，汽車逐漸成為城市居民出行的代步工具，車庫、車位所具有的使用價值和商業(yè)價值日益顯現(xiàn)，現(xiàn)實生活中因車庫、車位歸屬問題而引發(fā)的糾紛也愈演愈烈。

2、車庫車位：（1）規(guī)劃內(nèi)與規(guī)劃外車庫車位：車庫車位的開發(fā)建設(shè)應(yīng)工程建設(shè)部門審批，并取得工程規(guī)劃許可手續(xù)，對于取得工程規(guī)劃許可審批手續(xù)建設(shè)的車庫車位可稱之為規(guī)劃內(nèi)的車庫車位；反之則可稱之為規(guī)劃外的車庫車位。

（2）車庫車位的類型：

? 立體停車位：即住宅小區(qū)里獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位

? 住宅小區(qū)地面停車位：

? 樓房首層架空層停車位

? 樓房地下停車位

? 樓房屋頂平臺停車位 ? 人防工程改建停車位

3、產(chǎn)權(quán)歸屬總結(jié)：

1）規(guī)劃內(nèi)車庫車位的產(chǎn)權(quán)歸屬——?dú)w屬開發(fā)商所有

《物權(quán)法》第七十四條： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該條雖未明確規(guī)劃內(nèi)車庫車位產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商，但卻規(guī)定開發(fā)商可以通過出售、附贈或者出租等方式對車庫行使處分權(quán)。從立法本意上分析，該規(guī)定實質(zhì)已經(jīng)承認(rèn)開發(fā)商對規(guī)劃內(nèi)車庫車位的原始所有權(quán)?，F(xiàn)在已明確小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車庫車位的產(chǎn)權(quán)是歸屬開發(fā)商所有的，但由于車庫車位具有一定的附屬屬性，其是為滿足小區(qū)居民停車需要而建設(shè)的，因此開發(fā)商行使車庫車位的處分權(quán)時必須受到一定程度的限制。

該規(guī)定體現(xiàn)了法律對市場調(diào)節(jié)的干預(yù)，對于解決小區(qū)沒有車位車庫或者車位車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地具有重大意義

2）規(guī)劃外車庫車位的產(chǎn)權(quán)歸屬——?dú)w業(yè)主所有

《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

對于規(guī)劃外地上車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，首先明確的是因其占用的是業(yè)主共有的道路或是其他場地且未經(jīng)政府規(guī)劃審批，依照法律的規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為違法建筑，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商無償拆除并恢復(fù)原狀。

3）人防工程地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬——?dú)w國家所有

一種特殊的情況就是利用人防工程改造成的地下車庫，可稱之為人防工程地下車庫。依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》相關(guān)規(guī)定，地下人防工程為國家國防建設(shè)的重要組成部分，所有權(quán)歸國家所有，除國家之外的任何主體不能對地下人防工程主張所有權(quán)。

《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！蓖瑫r建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”?？梢姌I(yè)主所購房屋的公攤面積中不包括地下人防工程的面積，因此，人防工程的投資主體不是業(yè)主而是開發(fā)商。根據(jù)“誰投資，誰受益"的原則，在保證不降低人防工程防護(hù)能力前提下，開發(fā)商非戰(zhàn)時可以根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范對人防工程進(jìn)行改造，符合使用要求后作為地下車庫使用并獲取相應(yīng)的收益。

二、共有部分改建是按人頭投票還是按面積投票？如何決定才能最好的保戶業(yè)主的利益？

1、分析：

①我國《物權(quán)法》第七十六條： 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

②據(jù)此，《征求意見稿》還規(guī)定：所有建筑物共有部分進(jìn)行改建、重建的申請可以由全部或者部分業(yè)主提出，申請人應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)公證部門公證的專有部分占建筑物總面積2／3以上且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意的書面證明，以及由房管部門出具的對該共有部分享有共有權(quán)的全體業(yè)主名單及各業(yè)主專有部分建筑面積的書面材料，并按照城市規(guī)劃部門的要求進(jìn)行批前公示。

2、總結(jié)：

由相關(guān)法規(guī)可知，對于共有部分的改建不能片面的以人頭或面積單方面來投票決定，而是要綜和這兩者，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

并且要更好地保護(hù)業(yè)主的利益，還應(yīng)該在經(jīng)業(yè)主投票表決后，再由房管部門出具的對該共有部分享有共有權(quán)的全體業(yè)主名單及各業(yè)主專有部分建筑面積的書面材料，并按照城市規(guī)劃部門的要求進(jìn)行批前公示。只有在業(yè)主、相關(guān)部門、政府的協(xié)力合作監(jiān)督下，才能更好地保戶業(yè)主的利益。