第一篇：論民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬與管理

論民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬與管理

浙江東南外國語職業(yè)學(xué)校俞建明

隨著民辦學(xué)校的興起和發(fā)展，對于產(chǎn)權(quán)問題爭論不休，已經(jīng)成為影響并制約民辦學(xué)校健康發(fā)展的一個關(guān)鍵性因素，綜合各種對產(chǎn)權(quán)問題的不同觀點，我以為產(chǎn)生爭論的一個根本原因在于對產(chǎn)權(quán)概念及產(chǎn)權(quán)核心缺乏正確認(rèn)識。搞清楚對產(chǎn)權(quán)概念的界定，明確產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)和所有制的關(guān)系就顯得尤為迫切。

一、民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的分析

（一）對產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識

什么叫產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)一詞源于英語中的“Property Rights”，產(chǎn)權(quán)是指財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)權(quán)有關(guān)的權(quán)利，包括經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、采礦權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等,統(tǒng)稱為用益權(quán)。按照《民法通則》定義，財產(chǎn)所有權(quán)是指依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國最早出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)這一概念是在十三大政治報告中，十四屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》確立了“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”為特征的現(xiàn)代企業(yè)制度，在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)過程中，又進(jìn)一步明確社會力量舉辦的民辦學(xué)校屬于非企業(yè)法人單位，其投資、資產(chǎn)運作、產(chǎn)權(quán)歸屬等區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的學(xué)校，“非企業(yè)”實質(zhì)上是企業(yè)化運作，因此民辦學(xué)校的產(chǎn)權(quán)與企業(yè)有許多共同點。

從民辦學(xué)校的產(chǎn)權(quán)特點出發(fā)，對產(chǎn)權(quán)概念的界定和認(rèn)識，應(yīng)明確三個觀點：

1．民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)問題的研究必須以馬克思主義的產(chǎn)權(quán)理論為依據(jù)，遵循并反映學(xué)校的教學(xué)教育規(guī)律及其特點，學(xué)校畢竟是育人的場所，不能純粹按企業(yè)化操作，應(yīng)注重學(xué)校的育人功能和社會效益。

2．產(chǎn)權(quán)不能僅僅限定為財產(chǎn)所有權(quán)，還應(yīng)包括所有權(quán)在其實現(xiàn)過程中所派生的一系列財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。財產(chǎn)所有權(quán)的靈魂在于它的實現(xiàn)。

3．產(chǎn)權(quán)所反映的是責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的，以相對獨立的經(jīng)濟(jì)利益主體為基礎(chǔ)的特殊的權(quán)利關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的核心是所有權(quán)，即對財產(chǎn)的獨占權(quán)，具有排他性，產(chǎn)權(quán)所有者依法對自己的財產(chǎn)享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)并不僅僅指某項或某種財產(chǎn)權(quán)，而是指一個以所有權(quán)為核心的財產(chǎn)權(quán)利系統(tǒng)。

（二）產(chǎn)權(quán)不清一直是民辦學(xué)校舉辦者面對的一個重要問題

按現(xiàn)有規(guī)定，民辦學(xué)校的產(chǎn)權(quán)，在辦學(xué)時歸辦學(xué)者所有，但不得分配、轉(zhuǎn)讓擔(dān)?；虻盅海粚W(xué)校停止辦學(xué)時，清算后的剩余財產(chǎn)雖可返還或折價返還舉辦者，但其值最多只能相當(dāng)于舉辦者最初的投入值，其余由審批機(jī)關(guān)統(tǒng)籌安排，用以發(fā)展社會力量辦學(xué)事業(yè)。也就是說，辦學(xué)者的投入，只是在教育機(jī)構(gòu)被解散后才能返還，非但與學(xué)校運營過程中所獲得的滾動積累無緣，還得承擔(dān)貨幣貶值所帶來的損失。由此帶來的問題是：

1．民辦學(xué)校沒有可以抵押的物資，因而貸款困難。2．閑散資金更多地流向其它可以獲得高額利益的地方，人們對投資于教育信心不足。3．一些辦學(xué)者為規(guī)避投資風(fēng)險，想方設(shè)法在短期內(nèi)收回成本，使民辦學(xué)校成為“學(xué)店”之嫌。4．少數(shù)民辦學(xué)校的舉辦者鉆法律空子，使辦學(xué)資金不流入學(xué)校帳戶，引起社會的不滿。民辦學(xué)校籌措資金的渠道，歸納起來有11種之多，在眾多的籌資辦學(xué)渠道中，政府的資助是十分重要的，給民辦私立學(xué)校必要資助是世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展私立學(xué)校教育的重要措施。這種資助，一可以減輕民辦學(xué)校財政壓力，促使其把注意力集中到教學(xué)上來；二是降低民辦學(xué)校的收費，促進(jìn)教育機(jī)會均等；三是通過資助實現(xiàn)對民辦學(xué)校的必要管理。

（三）對教育產(chǎn)權(quán)歸屬問題，有三種代表性意見：

1．不論哪種所有制投入辦學(xué)，學(xué)校資產(chǎn)都是國家的。

2．除政府直接投入以外，其他的投入及收入應(yīng)是私有的。

3．要尊重事實，國家、集體、私人，誰投入，產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該算誰的，要如實分清，才叫產(chǎn)權(quán)清晰。第一種意見不科學(xué)，明顯帶有“左”的傾向和計劃經(jīng)濟(jì)的烙印，違背了投入產(chǎn)出原理。第二種意見也不確切，除政府投入以外，其他的投入不能一概論都是私有的，應(yīng)根據(jù)投入主體的不同，給予科學(xué)的劃分，諸如既有私有成分，也有集體的成分。我們贊成第三種觀點，誰投入，產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該算誰的。

根據(jù)以上分析，形成了民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬的四種代表性觀點：

1．舉辦者或公民個人出資形成的校產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸出資者所有。

2．社會各界的捐資、贊助以及學(xué)校自身運轉(zhuǎn)過程中增加的資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，任何個人或組織都不能隨意從學(xué)校調(diào)用這部分資產(chǎn)。

3．由企事業(yè)單位投入的資金或?qū)嵨镄纬傻男．a(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸投入的企事業(yè)單位所有。

4．由政府直接或間接投入的資金或?qū)嵨镄纬傻男．a(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，但若政府的投入采用無償資助的形式，或者學(xué)校在今后的一段時間內(nèi)償還了政府的投資，那么這部分校產(chǎn)仍歸學(xué)校所有。

以上四種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，既可以出現(xiàn)在不同的學(xué)校，也可以出現(xiàn)在同一所學(xué)校。但必須注意兩個問題：一是產(chǎn)權(quán)不是永恒的，除了依靠捐資和學(xué)校自身增值所形成的校產(chǎn)外，其余的資產(chǎn)都可以在不影響學(xué)校正常教育活動的前提下，由各辦學(xué)主體回收、轉(zhuǎn)讓或抵押。

二是在聯(lián)合辦學(xué)中，各產(chǎn)權(quán)主體必須以契約形式嚴(yán)格劃分彼此的責(zé)、權(quán)、利，如誰可以決定哪部分校產(chǎn)的抵押或轉(zhuǎn)讓，誰可以收回哪些校產(chǎn)。至于這些權(quán)責(zé)如何劃分，何時劃分，不同權(quán)項的具體限在哪里，則受制于多邊的現(xiàn)實和投資的主體。

二、投資辦學(xué)的特點及其管理原則

（一）投資辦學(xué)的特點

投資辦學(xué)是指公民個人、華僑、外商用自己的積蓄投入辦學(xué)或企業(yè)、事業(yè)單位用非政府撥款資金投入辦學(xué)。按照美國《企業(yè)管理百科全書》的界定，這種投資稱為“創(chuàng)業(yè)資本”即“venture Capital”，這種投資具有以下風(fēng)險。

1、這是一種沒有擔(dān)保的投資。

2、這是一種無法以傳統(tǒng)渠道獲得資金的投資。

3、這是一種高風(fēng)險與高收益并舉的投資。

4、這是一種流動性很小的中、長期投資。

5、這是一種資金與管理相結(jié)合的投資。

（二）投資管理的原則

對教育的投資就是對第三產(chǎn)業(yè)的投資，對產(chǎn)業(yè)的投資必須遵循并反映社會主義市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，這是確定投資辦學(xué)原則的根本前提。

1、多樣化（Variousness）原則

市場經(jīng)濟(jì)是多維立體的經(jīng)濟(jì)，作為市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物的民辦高校，其投資主體也必然突破計劃經(jīng)濟(jì)體制下政府包攬辦學(xué)的模式，而呈現(xiàn)出多元性特點。社會力量辦學(xué)也只有通過多層次、多渠道，廣泛募集社會資金，才能有強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。

2．盈利性（Profitability）原則

既然對教育的投資，特別是對民辦學(xué)校的投資是一種對產(chǎn)業(yè)的投資，那就應(yīng)該有產(chǎn)出，有產(chǎn)出的投入才是有效的投入，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的原理。政府提倡“辦學(xué)不能以盈利為目的”，但不以盈利為目的，不是不要盈利，學(xué)校盈利是對學(xué)校事業(yè)發(fā)展的有益補(bǔ)充。在民辦學(xué)校，我們既然承認(rèn)公民個人或社會組織投資辦學(xué)的合法性，那么我們也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)投資回報的合法性，并應(yīng)從稅制上加大改革力度，鼓勵投資者將其經(jīng)濟(jì)回報作二次投資。依法維護(hù)投資者的合法權(quán)益，允許私有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承。

3．安全性（Safety）原則

教育投資的安全性有三個前提，一是辦學(xué)合法性。二是辦學(xué)的周期性。要保證投資的合法回報，要保證邊際投資收益水平的提高，都需要一定的期限，即辦學(xué)周期性。三是有效管理。成功的辦學(xué)有兩個輪子，一個是必需的投資，另一個是有效的管理，兩者缺一不可。在滿足以上三個前提的基礎(chǔ)上，對教育的投資是最安全的投資，這是其它產(chǎn)業(yè)所無可比擬的。

4．流動性（Liquidity）原則

對教育的投資是一個動態(tài)過程，任何一個投資者都不可能一次性完成對某一個教育項目的投資，況且教育投資項目本身也有一個逐漸完善的過程。這就要求在投資管理中要科學(xué)地運用整分合原理，在總體目標(biāo)下，抓住主要矛盾，使有限的經(jīng)費發(fā)揮應(yīng)有的作用。特別是當(dāng)出現(xiàn)幾個投資者共同投資某個教育項目時，從立項投資開始，就注意明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。教育投資的動態(tài)性還表現(xiàn)在對投資款的科學(xué)、合理的使用及促進(jìn)教育投資款的有序流動。

三、產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感問題

（一）“滾動發(fā)展”的民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬？

“滾動發(fā)展”的民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸誰，這一直是產(chǎn)權(quán)歸屬的一個熱點問題。

“滾動發(fā)展”是沒有投資主體直接投入，而是通過收取贊助費、捐贈、學(xué)雜費、培養(yǎng)費補(bǔ)差和校辦企業(yè)積累投入辦學(xué)，像這類學(xué)校的產(chǎn)權(quán)應(yīng)是學(xué)校集體所有制；另一種情況是學(xué)校舉辦者個人不投資，而是通過向銀行借貸墊資辦學(xué)，然后用收取的學(xué)費、培養(yǎng)費或校辦企業(yè)收入償還貸款，這同樣屬于“滾動發(fā)展”，墊資與投資有質(zhì)的區(qū)別，所承擔(dān)風(fēng)險也不同，因此舉辦者不享有產(chǎn)權(quán)，學(xué)校的產(chǎn)權(quán)是以校長為首集體所有的。集體所有制的民辦高校應(yīng)建立教育工會，通過教育工會制定章程，規(guī)定辦學(xué)收益及學(xué)校產(chǎn)權(quán)的分配方案，盡管產(chǎn)權(quán)的主要部分屬于全體教職工所有，但還有部分應(yīng)歸政府所有。

（二）政府對民辦學(xué)校資產(chǎn)流向監(jiān)管的合理性

如果我們承認(rèn)教育是一個產(chǎn)業(yè)，那么民辦學(xué)校創(chuàng)業(yè)資金的運作需要通過融資手段，因此投資者不可能以個人形式出現(xiàn)，投資主體也并非投資者個體，而是投資者以私營企業(yè)為主體實施投資。民辦學(xué)校屬非企業(yè)性質(zhì)單位，不具備經(jīng)濟(jì)擔(dān)保和償還債務(wù)的能力，將民辦學(xué)校作為投資者的直接投入對象是不科學(xué)的，也是不現(xiàn)實的。辦民辦學(xué)校與辦其它事業(yè)不同，學(xué)校需要穩(wěn)定，而投資者又需要減少風(fēng)險，解決這一矛盾的理想方案應(yīng)是：投資者為辦學(xué)的投資僅作學(xué)校存續(xù)期間劃撥使用，其產(chǎn)權(quán)歸屬投資者所有，學(xué)校以其辦學(xué)收益回報投資者以作補(bǔ)償。

這里有一個重要前提，即政府對民辦學(xué)校資產(chǎn)流向的監(jiān)管。這是政府監(jiān)管民辦學(xué)校的最重要的方法，其核心不是學(xué)校的經(jīng)費如何使用，而是學(xué)校的產(chǎn)權(quán)是否明晰，收支是否清楚，以防學(xué)校不正當(dāng)盈利，以保持學(xué)校穩(wěn)定。

四、對人力資本產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識

人力資本和產(chǎn)權(quán)理論的有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生了人力資本產(chǎn)權(quán)，這是在研究民辦學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬和管理問題時必須面對的一個嶄新的課題。

民辦學(xué)校的發(fā)展，向?qū)W校舉辦者、也向社會提出了一個深刻的理論問題，即在民辦學(xué)校從教的教師是學(xué)校雇傭勞動者，還是學(xué)校辦學(xué)的主人？是為學(xué)校舉辦者創(chuàng)造或積累財富的工具，還是學(xué)校無形資產(chǎn)的含量所在？是學(xué)校舉辦者為教職工提供了就業(yè)機(jī)會，還是廣大教師以自身的勞動、智慧支撐著民辦學(xué)校？這事關(guān)教師的歸屬，事關(guān)對教師勞動價值的認(rèn)可，這既是理論問題，更是現(xiàn)實問題。

導(dǎo)致我國民辦學(xué)校發(fā)展過程中大起大落現(xiàn)象的原因：一是學(xué)校的舉辦者錯誤地估價了教職員工作為學(xué)校無形資本的特殊作用，置教師于雇傭者地位，挫傷了教師的積極性、創(chuàng)造性；二是教育行政主管部門在審批、考核、評估民辦學(xué)校時，只注重學(xué)校舉辦者增量資本的投入情況，而忽視了存量資本的盤活，就其實質(zhì)就是忽視了人力資本的作用。

在民辦學(xué)校，學(xué)校教師與學(xué)校舉辦者或董事長處于同樣重要的地位，他們都是投資者，缺一不可。資本學(xué)理論告訴我們，資本有兩種不同的投入與增長形式，增量資本是以增加自然資本的數(shù)量為主的增長方式；存量資本則是以增強(qiáng)社會資本的質(zhì)量為主的增長方式。這兩種資本的平衡增長，是資本總體質(zhì)量提高的條件，作為一個學(xué)校只有投入增量資本的同時，相應(yīng)地投入存量資本，才能使資本增值。教師是投入存量資本的主體，決定著學(xué)校資本的增值，同樣決定一個學(xué)校的生存、發(fā)展。對此，我們不可置疑。

第二篇：產(chǎn)權(quán)歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區(qū)內(nèi)的廠房、辦公樓、宿舍樓的產(chǎn)權(quán)均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第三篇：論住宅區(qū)配套公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

論住宅區(qū)配套公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 作者：湖北卓勝律師事務(wù)所熊學(xué)軍律師 發(fā)布時間：2009-3-9 [瀏覽次數(shù)：1610]

住宅區(qū)配套公共建筑（以下簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在商品房項目土地范圍內(nèi)與商品住房配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但每個項目配套公建的具體構(gòu)成因項目的不同會有所差異。配套公建的修建，為業(yè)主使用商品房提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個焦點。

隨著配套公建的修建，其產(chǎn)權(quán)歸屬問題也隨之產(chǎn)生。由于此問題關(guān)系到開發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，而我國尚未出臺具體調(diào)整此問題的立法，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定也比較零散、模糊，導(dǎo)致此問題適用法律疑難，開發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭議由此產(chǎn)生。本著在現(xiàn)行法律框架下準(zhǔn)確界定配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬之目的，筆者茲作如下探討：

一、判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的法律依據(jù)

圍繞著配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的法律依據(jù)，眾說紛紜，出現(xiàn)了如下幾種有代表性的觀點：

1、土地分?jǐn)傉?/p>

此觀點以業(yè)主在辦理所購房屋土地使用證時，商品房項目的土地面積是否已全部被業(yè)主分?jǐn)傋鳛榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，如已全部分?jǐn)?，則商品房項目的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主，根據(jù)我國法律關(guān)于“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，則土地上所有建筑物（包括配套公建）及其他附著物的產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主；如未全部分?jǐn)?，則土地面積未分?jǐn)偛糠值呐涮坠ǖ漠a(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。在全國引起廣泛關(guān)注的南京“星漢城市花園”地下停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬爭議一案，一審法院判決也部分持此觀點。

筆者認(rèn)為，此觀點不能成立，理由如下：（1）此觀點混淆了開發(fā)商與業(yè)主法律關(guān)系的性質(zhì)。開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的主要標(biāo)的物是某套商品房，并非該商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但根據(jù)我國法律關(guān)于房屋與占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定，故該商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，但我們不能說開發(fā)商與業(yè)主的法律關(guān)系是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。既然商品房項目的土地使用權(quán)及土地上房屋的初始權(quán)利在開發(fā)商，開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，則配套公建產(chǎn)權(quán)是否隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，取決于我國調(diào)整物權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法是否有具體規(guī)定，顯然不能以此觀點作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。（2）我國有些地方土地管理部門在給業(yè)主辦理土地使用證時，人為地將商品房項目土地面積進(jìn)行分割并全部分?jǐn)偨o業(yè)主的做法，由于缺乏法律依據(jù)，且有侵犯產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商的配套公建占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)之嫌，倍受爭議，此觀點以土地管理部門上述缺乏合法性的做法作為立論依據(jù)，不能成立。

2、成本攤?cè)胝?/p>

此觀點以配套公建修建費用是否已列入商品房銷售成本作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如列入，則配套公建產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；如未列入，則歸開發(fā)商。已向社會公示的《中華人民共和國物權(quán)法(征求意見

稿)》也持此觀點。南京“星漢城市花園”地下停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬爭議一案的一審法院判決也同時持此觀點。

筆者認(rèn)為，此種觀點不能成立，理由如下：我國商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié)價，開發(fā)商享有自主定價權(quán)，無需也未向政府物價主管部門申報商品房銷售成本具體構(gòu)成及銷售價格，無需也未向社會公示上述材料，配套公建的修建費用是否已列入商品房銷售成本，完全屬于開發(fā)商內(nèi)部的財務(wù)管理問題，甚至屬于開發(fā)商的商業(yè)秘密。以開發(fā)商內(nèi)部的財務(wù)管理問題來決定配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬，有悖于基本法理及法律基本規(guī)定，且根本不具備可操作性。根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，配套公建是由開發(fā)商修建的，并非由開發(fā)商代全體業(yè)主修建，配套公建產(chǎn)權(quán)是否隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，取決于我國調(diào)整物權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法是否有具體規(guī)定，不能以此觀點作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3、主從物論

此觀點認(rèn)為，根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，配套公建如屬于商品房的從物，則其產(chǎn)權(quán)隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，否則其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。

筆者認(rèn)為，此觀點建立在基本法理及我國現(xiàn)行有關(guān)物權(quán)的立法基礎(chǔ)之上，理應(yīng)成為判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬之正確標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第87規(guī)定，“有附屬物的財產(chǎn)，附屬物隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理”，此處的“有附屬物的財產(chǎn)”即主物，“附屬物”即從物。南京星漢城市花園地下停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬爭議一案一審法院判決也同時持此觀點。

正確適用此標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵，是準(zhǔn)確認(rèn)定哪些配套公建屬于商品房的從物。這就必須從從物的基本概念出發(fā)，不能以配套公建是與商品房配套修建的房屋為由，就理所當(dāng)然地認(rèn)為其是商品房的從物；也不能以配套公建是與商品房配套修建的房屋為由，就推定全體業(yè)主可無償使用，進(jìn)而停車位轉(zhuǎn)讓推定配套公建的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，因為我國現(xiàn)行立法并未規(guī)定業(yè)主一律可無償使用配套公建（當(dāng)然，國家及地方規(guī)定開發(fā)商必須配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的配套公建除外）。所謂“主物”與“從物”，是彼此相較而言的兩個概念，在需要多物共同使用的情況下，不需依賴他物就能獨立存在并發(fā)揮其效用的物為“主物”，需依賴他物方能存在并發(fā)揮其效用的物為“從物”。例如鎖屬于主物，銷匙則屬于從物。由主物與從物的基本概念出發(fā)，變電室、路燈配電室、燃?xì)庹{(diào)壓站、高壓水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運站等配套市政公用建筑，需依賴商品房方能存在并發(fā)揮其效用，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房的從物，但車庫、配套市政公用建筑之外的其他配套公建，原則上不屬于商品房的從物。

值得注意的是，全國有些地方制定的關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)，將某些配套公建的產(chǎn)權(quán)規(guī)定為全體業(yè)主所有，如某省《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“配套使用的地下室、底層架空層等附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有”。筆者認(rèn)為，地方性法規(guī)規(guī)定上述屬于民事基本制度的問題有違《立法法》；此外，地方性法規(guī)將配套使用的地下室規(guī)定為屬全體業(yè)主所有，有與現(xiàn)行立法相抵觸之嫌：（1）配套公建產(chǎn)權(quán)是否應(yīng)隨商品房產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》，只有全國人大及其常委會制定的法律及全國人大及其常委會授權(quán)國務(wù)院制定的行政法規(guī)方可作出規(guī)定，地方性法規(guī)無權(quán)就此問題作出規(guī)定。事實上，在我國有關(guān)物權(quán)的專門法律尚未出臺的情況下，2003年6月18日國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》盡管在第58條規(guī)定“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用

權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任”，但該條例并未對哪些物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主所有作出規(guī)定，遵循了《立法法》的規(guī)定。（2）從從物的基本概念出發(fā)，地下室很難被認(rèn)定為商品房的從物，其產(chǎn)權(quán)并不當(dāng)然隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移，上述地方性法規(guī)的規(guī)定有與現(xiàn)行立法相抵觸之嫌。

二、判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的基本方法

本著在現(xiàn)行法律框架下準(zhǔn)確界定配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的目的，筆者茲將判斷配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的基本方法闡述如下：

1、基于社會公共利益，國家及地方規(guī)定開發(fā)商必須配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，其產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

如配套中小學(xué)校，按國家及地方有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸政府；配套物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)居委會用房，按武漢市關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；配套防空地下室，由于國家尚未對其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確界定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但其平時的使用權(quán)歸建設(shè)單位。

2、國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。

國有土地出讓使用權(quán)出讓合同對于開發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力，如果出讓合同約定受讓人應(yīng)配套建設(shè)一定面積的行政管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸政府，則上述配套公建的產(chǎn)權(quán)歸政府。如果商品房買賣合同約定某些配套公建的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，或被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

3、屬于商品房從物的，其產(chǎn)權(quán)隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主。

4、其他情形下，配套公建的產(chǎn)權(quán)原則上歸開發(fā)商。

三、幾種典型配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬

1、會所

會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統(tǒng)一的定義，一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂休閑的場所。就建筑性質(zhì)而言，會所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。

商品房公用建筑面積分?jǐn)偸前礂澾M(jìn)行的，由于會所往往獨立修建，故會所一般不會被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?。判斷會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：（1）會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商必須配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，則該部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；（3）其他情形下，會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。

2、停車庫

地上停車庫及未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，如已被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，或商品房買賣合同約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，否則歸開發(fā)商。

與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，由于國家尚未對防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確界定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但開發(fā)商依法享有防空地下室平時的使用權(quán)。開發(fā)商經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫出租，但不能出售或以其他形式轉(zhuǎn)讓。

四、住宅區(qū)土地范圍內(nèi)具有經(jīng)濟(jì)價值的其他附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬

住宅區(qū)土地范圍內(nèi)具有經(jīng)濟(jì)價值的其他附著物，指住宅區(qū)土地范圍內(nèi)，不屬于房屋范疇，但又具有使用價值，可產(chǎn)生經(jīng)營收益的其他附著物，如地上停車場、游泳池等。此類地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬，關(guān)系到業(yè)主是否可以無償使用及經(jīng)營收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。

筆者認(rèn)為，根據(jù)我國法律關(guān)于主物與從物產(chǎn)權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，屬于土地及/或房屋的從物，本身無獨立的產(chǎn)權(quán)可言，其產(chǎn)權(quán)屬于其所附屬的土地使用權(quán)人及/或房屋產(chǎn)權(quán)人。

具體而言，地上停車場是住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權(quán)利人是全體業(yè)主（住宅區(qū)如有未售出之商品房及產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商的配套公建，則開發(fā)商也是業(yè)主之一），故地上停車場產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。游泳池如在會所范圍內(nèi)，則其屬于會所的從物，其產(chǎn)權(quán)歸會所產(chǎn)權(quán)人；如在會所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

（此文未經(jīng)熊學(xué)軍律師許可，不得轉(zhuǎn)載、刊登）

第四篇：通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

?

一、小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的投資主體和通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

依據(jù)《電信條例》第四十六條（城市建設(shè)和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)置電信設(shè)施。建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道，應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算）。原信息產(chǎn)業(yè)部《關(guān)于加強(qiáng)對電信管道和駐地網(wǎng)建設(shè)管理等有關(guān)問題的通知》（信部規(guī)[2005]330號）規(guī)定（民用建筑的開發(fā)者和管理者應(yīng)當(dāng)將建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道等電信設(shè)施，納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算，并由建設(shè)項目出資人負(fù)責(zé)投資），愿信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)［2007］24號）規(guī)定（為保障消費者的合法權(quán)益,滿足廣大電信用戶使用通信設(shè)施的需要,住宅小區(qū)及商住樓應(yīng)同步建設(shè)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)的通信管道和樓內(nèi)通信暗管,暗線,建設(shè)并預(yù)留用于安裝通信線路配線設(shè)備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應(yīng)住宅小區(qū)或商住樓的建設(shè)項目概算,并作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一移交），建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)上述通信設(shè)施（指電話和有線上網(wǎng)通信設(shè)施，以下簡稱通信設(shè)施）應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)并計入小區(qū)建設(shè)項目概算,成本則分?jǐn)偟綐I(yè)主繳納的配套費中，等小區(qū)建設(shè)完畢應(yīng)作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一進(jìn)行移交。依據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商是小區(qū)通信設(shè)施的投資主體，即誰開發(fā)誰投資。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條（建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有），《物業(yè)管理條例》第二十七條(業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施屬公用設(shè)施,應(yīng)歸全體業(yè)主共有,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。業(yè)主繳納的配套費中含有通信設(shè)施建設(shè)費用，即業(yè)主共同出資建設(shè)了小區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸全體業(yè)主這個小區(qū)內(nèi)的“集體”所有。同時，依據(jù)信部聯(lián)規(guī)［2007］24號文規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),項目管理者不得就接入和使用住宅小區(qū)和商住樓內(nèi)的通信管線等通信設(shè)施與電信運營企業(yè)簽訂壟斷性協(xié)議,不得以任何方式限制其他電信運營企業(yè)的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業(yè)務(wù)的權(quán)利），小區(qū)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)通信設(shè)施應(yīng)由開發(fā)商投資，等小區(qū)建成交付使用后，多家通信運營商可以使用開發(fā)商預(yù)留的通信接入端囗平等進(jìn)駐，公平競爭，消費者可以自愿選擇通信運營商接受其服務(wù)。事實上，小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)通信設(shè)施并非開發(fā)商投資，大多由一家通信運營商投資，并取得通信設(shè)施的所有權(quán)，形成獨家經(jīng)營的局面。

二、通信運營商投資小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的原因

一個小區(qū)開發(fā)建設(shè)時，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設(shè)施建設(shè)都同步進(jìn)行。供水、電、暖、氣等公用企業(yè)基本上仍為獨家經(jīng)營，這些公用企業(yè)因為沒有競爭對手，在小區(qū)建設(shè)時不會在里面進(jìn)行投資。開發(fā)商只有按設(shè)計規(guī)劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設(shè)施。在通信市場中通信運營商是多家的，在提供通信服務(wù)方面就會存在多家通信運營商競爭的局面。一些通信運營商為擴(kuò)大市場占有率而進(jìn)行“圈地”，用合同等形式和開發(fā)商約定在小區(qū)內(nèi)獨家進(jìn)行通信設(shè)施投

資，并取得通信設(shè)施所有權(quán)。而開發(fā)商為了減少開發(fā)成本，更會樂意讓通信運營商進(jìn)行投資。等小區(qū)建成并移交使用后，因通信設(shè)施所有權(quán)屬某通信運營商所有，該通信運營商不會讓其他的通信運營商利用其建成的通信設(shè)施的端囗進(jìn)駐小區(qū)開展經(jīng)營，以其在小區(qū)內(nèi)獨家通信經(jīng)營權(quán)來獲取最大利潤。其他的通信運營商面對人家的“勢力范圍”只能是望而卻步，而消費者更是無法選擇，只得接受一家通信運營商提供的通信服務(wù)。

三、對通信運營商和開發(fā)商行為性質(zhì)的認(rèn)定和處罰依據(jù)

通信運營商為爭取交易機(jī)會，以投資為手段，投資本不應(yīng)該屬于自己投資范圍的小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施，以達(dá)到在小區(qū)內(nèi)獨家經(jīng)營通信業(yè)務(wù)之目的，其行為是否構(gòu)成商業(yè)賄賂？從商業(yè)賄賂行為構(gòu)成要件來看，商業(yè)賄賂的主體是參與市場交易活動的單位或其個人，通信運營商和開發(fā)商都是取得營業(yè)執(zhí)照，參與市場交易的單位。主觀方面是為了通過收買達(dá)到銷售或購買商品的目的。通信運營商在小區(qū)內(nèi)投資，目的就是進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營；客體方面表現(xiàn)為通信運營商通過投資通信設(shè)施，取得小區(qū)內(nèi)獨家通信經(jīng)營權(quán)利，排擠了其他通信運營商，剝奪了消費者的自主選擇權(quán)，其行為背離了誠實信用原則和公認(rèn)的商業(yè)道德，損害了公平競爭的市場準(zhǔn)則，損害了其他經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，擾亂了市場競爭秩序?？陀^方面即具體行為表現(xiàn)為通信運營商采用投資手段買通開發(fā)商。根據(jù)以上分析，通信運營商和開發(fā)商行為屬《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條第一款、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第二條和第四條所指違法行為，通信運營商構(gòu)成商業(yè)賄賂行為，開發(fā)商則構(gòu)成收受商業(yè)賄賂行為。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十二條、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第九條規(guī)定進(jìn)行處罰。

四、調(diào)查取證中應(yīng)收集的基本證據(jù)

一是通信運營商和開發(fā)商雙方簽訂的通信投資協(xié)議等合同。可證明通信運營商在小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)進(jìn)行投資，以及投資通信設(shè)施的范圍，取得的獨家通信經(jīng)營權(quán)利。其中，有些協(xié)議中使用類似“獨家”字眼，明確規(guī)定開發(fā)商只允許投資的通信運營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營。有些為避開不公平競爭的嫌疑，不在條款中進(jìn)行類似的約定，但是協(xié)議中約定通信運營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資并取得通信設(shè)施的所有權(quán)也表明了其“獨家”的性質(zhì)。檢查時如發(fā)現(xiàn)有些協(xié)議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時間已超過兩年，則看其雙方的協(xié)議中約定的“獨家”經(jīng)營權(quán)的時間。如果“獨家”經(jīng)營權(quán)約定的時間在查處的時間內(nèi)，則應(yīng)該認(rèn)定仍在追責(zé)的時效內(nèi)。因為雙方的行為仍為不公平競爭。

二是開發(fā)商開發(fā)小區(qū)成本明細(xì)賬?？勺C明開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時，未在通信設(shè)施中進(jìn)行投資。

三是通信運營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信設(shè)施建設(shè)的技術(shù)文件，和施工單位（通信運營商一般做為建設(shè)單位將工程發(fā)包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設(shè)施購入設(shè)備原材料財務(wù)證明，拔付施工單位工程款的財務(wù)證明，通信設(shè)施工程入固定

資產(chǎn)賬證明?？勺C明通信運營商是是投資主體，以及投資的數(shù)額，已入固定資產(chǎn)賬可證明產(chǎn)權(quán)歸屬通信運營商所有。

四是施工單位在小區(qū)內(nèi)從事通信設(shè)施建設(shè)的證據(jù)。主要為施工合同，進(jìn)行施工的技術(shù)性文件以及拔入工程款的憑證?？勺C明施工單位為通信運營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工，且由通信運營商將工程款拔給施工單位，而非由開發(fā)商拔付。

五是在小區(qū)通信業(yè)務(wù)開通時，可由投資的通信運營商、開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行證明其他通信運營商沒有進(jìn)駐小區(qū)經(jīng)營。必要時，也可以到當(dāng)?shù)貏e的通信運營商取得沒有進(jìn)駐和無法進(jìn)駐的證明。同時，還要對各個涉案當(dāng)事人進(jìn)行詢問，對所有的證據(jù)進(jìn)行“串聯(lián)”互相印證以形成證據(jù)鏈。以上證據(jù)只為基本的，具體到個案，如果通信設(shè)施的投資主體是開發(fā)商，開發(fā)商再以租賃的形式，采取和通信運營商簽訂收取租賃費的“排他性”協(xié)議方式，或者通信運營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行部分投資以控制小區(qū)內(nèi)的通信經(jīng)營權(quán)等要具體情況要具體分析，以便取得有關(guān)證據(jù)。

五、綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，維護(hù)經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益

在現(xiàn)階段，小區(qū)建筑市場中涉及通信商業(yè)賄賂行為應(yīng)該比較普遍，該行為阻礙了通信市場機(jī)制的正常運行，干擾了通信經(jīng)營者之間的公平競爭，阻礙了通信技術(shù)的進(jìn)步和通信服務(wù)質(zhì)量的提高，更為嚴(yán)重的是損害了消費者的合法權(quán)益。應(yīng)采取以下方法綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，一是加大打擊力度，對商業(yè)賄賂行賄和受賄雙方都要進(jìn)行處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。同時應(yīng)將處理過程作為一個普法的好機(jī)會，教育雙方應(yīng)該依法經(jīng)營，堅持公認(rèn)的商業(yè)道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀(jì)委、監(jiān)察、建設(shè)、通信管理部門和通信運營商共同參加的座談會，達(dá)成共識，杜絕此類行為的發(fā)生。三是促成通信運營商之間簽訂協(xié)議，承諾在小區(qū)建設(shè)中不進(jìn)行投資，在已建成小內(nèi)平等進(jìn)駐、公平競爭，給消費者提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。四是對由通信運營商投資的通信設(shè)施，可以由開發(fā)商進(jìn)行購買、業(yè)主進(jìn)行訴訟或其他方式確認(rèn)業(yè)主對其所有權(quán)，對外平等租賃，各通信運營商合法進(jìn)駐、公平競爭，確保消費者自主選擇權(quán)和業(yè)主的合法收益權(quán)。

第五篇：物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬 時間：2007-6-18 16:48:40

請問，小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，可以發(fā)產(chǎn)權(quán)證嗎，如果能登記發(fā)證，所有權(quán)人是誰。如不能發(fā)證，如何體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)

答：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是相關(guān)部委對

物業(yè)管理用房如何辦理權(quán)屬登記未做出相關(guān)規(guī)定，所以我市暫未辦理，待新規(guī)定出臺后按新規(guī)定辦理。

物業(yè)用房不得少于50㎡

市府辦下發(fā)通知，住宅小區(qū)物業(yè)用房面積比例應(yīng)不少于管理區(qū)域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報]網(wǎng)

友評論：加載中...條

本報訊(記者 楊同峰)住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建

筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。昨日，中山市政府辦下發(fā)《關(guān)于

住宅小區(qū)建設(shè)配置物業(yè)服務(wù)用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業(yè)主委員

會辦公用房最低不少于10平方米。

物業(yè)用房所有權(quán)歸業(yè)主

按照《通知》，物業(yè)服務(wù)用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

《通知》明確了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)限：物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬

于業(yè)主，不得改作他用。此外，如何選址也有規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產(chǎn)證也不公攤

《通知》稱，發(fā)布前沒有配置物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)，市府支持、鼓勵建設(shè)單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業(yè)服務(wù)用房，由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代理業(yè)主到市房管部門辦理所有權(quán)初始登記。

《通知》還明確，市規(guī)劃部門在審批建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件時，明確項目物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃要求；在審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，在圖紙中明確物業(yè)服務(wù)用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規(guī)劃驗收；市建設(shè)行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規(guī)劃建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件要求驗收物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房只作登記，無需辦理房產(chǎn)證，也不作公攤。

現(xiàn)狀

中山多數(shù)物業(yè)房被物業(yè)公司占有

近幾年來，中山對物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已納入房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業(yè)主公攤，屬全體業(yè)主共有。

但在實際中，中山多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房，或為開發(fā)商提供，或為物業(yè)公司購買所得，或者面積納入業(yè)主公攤，多數(shù)沒有建立獨立的物業(yè)服務(wù)用房。一些開發(fā)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時據(jù)為己

有。有的開發(fā)企業(yè)修建的物業(yè)服務(wù)用房供小區(qū)前期物業(yè)公司(多為開發(fā)商自身物業(yè)企業(yè))使用。一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就讓后期物業(yè)租用物業(yè)服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商。