第一篇：人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬問題淺析

人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬問題淺析

發(fā)布時(shí)間：2010-11-12 14:40:48

摘 要：結(jié)合民用建筑修建的防空地下工程產(chǎn)權(quán)如何界定問題，一直存在很大的爭議。文章對(duì)此進(jìn)行了闡述，以期對(duì)大家有一定的借鑒意義！

關(guān)鍵詞：人防工程；產(chǎn)權(quán)歸屬；超義務(wù)

中圖分類號(hào)：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-4428（2010）10-99-0

2人防工程大致可分為依法義務(wù)修建的人防工程和超義務(wù)修建的人防工程。比如說，小區(qū)內(nèi)兩幢高層建筑應(yīng)當(dāng)修建 “滿堂紅”人防工程，但開發(fā)商不光在高樓下面修建了地下負(fù)一層、負(fù)二層兩層人防工程，還在兩幢樓之間的綠地之下也修建了人防工程，將高樓下的人防工程連成一體。若負(fù)二層防空地下室屬于依法義務(wù)修建的人防工程，則多修的負(fù)一層防空地下室和綠地下多建的人防工程就是超義務(wù)建設(shè)的人防工程；再如小區(qū)全部是多層建筑，按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)按總建筑面積的4％修建防空地下室，但開發(fā)商共修建了6％的人防工程，則超出的2％即為超義務(wù)建設(shè)的人防工程。

所以依法義務(wù)修建人防工程與超義務(wù)修建人防工程是完全不同的兩種行為，分別適用《人防法》第4條規(guī)定和第5條規(guī)定，依法義務(wù)建設(shè)的人防工程歸國家所有，超義務(wù)建設(shè)的人防工程其使用、受益權(quán)(用益物權(quán))歸投資者所有，但這里涉及到一個(gè)問題，即超義務(wù)建設(shè)的人防工程的所有權(quán)歸屬問題，能否就可以直接認(rèn)定歸投資者所有呢？結(jié)合民用建筑修建的防空地下室(尤其是商品房小區(qū))在政府進(jìn)行規(guī)劃審批時(shí)，都設(shè)定了專門的平時(shí)使用的規(guī)劃用途，如停車場(chǎng)、貯藏室、小區(qū)會(huì)所等等，往往正是因?yàn)槠綍r(shí)使用上存在較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，才成為多方爭議的焦點(diǎn)，成為目前產(chǎn)權(quán)糾紛的主要原因。

第一、對(duì)于義務(wù)內(nèi)修建的人防工程，其所有權(quán)歸國家所有，但其平時(shí)用途可能根據(jù)規(guī)劃用途用作小區(qū)停車場(chǎng)或其他，亦稱其平時(shí)用途在規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)設(shè)定好了，在一般情況下是由人防辦和規(guī)劃局審定通過的?！度朔婪ā穼?duì)此亦有明確規(guī)定：第20條“建設(shè)人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時(shí)使用效能的前提下，有利于平時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用”第26條“國家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能”。

根據(jù)規(guī)劃許可的有關(guān)內(nèi)容，人防工程因?yàn)槠綍r(shí)使用的規(guī)劃用途，其使用權(quán)已經(jīng)確定給了特定對(duì)象，或由小區(qū)業(yè)主作為公共的配套設(shè)施共同使用，或由某一特定使用人使用該人防工程為小區(qū)全體業(yè)主提供某項(xiàng)特定服務(wù)。根據(jù)《人防法》25條之規(guī)定，使用國有人防工程的應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《人防工程平時(shí)使用證》，簽訂《人防工程使用合同》并交納人防工程使用費(fèi)，同時(shí)還要做好人防工程的維護(hù)管理工作。由此可見，雖然小區(qū)內(nèi)配套的人防工程使用人取得了平時(shí)使用人防工程并因此享有經(jīng)營或收益的權(quán)利，但應(yīng)

當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定支付人防工程使用費(fèi)，同時(shí)根據(jù)《人防工程使用合同》的約定，由國家或授權(quán)某個(gè)單位承擔(dān)維護(hù)管理責(zé)任，或由人防工程使用人承擔(dān)維護(hù)管理責(zé)任，在保障防空效能的前提下為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活提供服務(wù)，并保持良好的使用狀態(tài)。

第二、對(duì)于超義務(wù)建設(shè)的人防工程，目前確定歸投資者所有的呼聲日益高漲，我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)踐中存在以下幾種情形：(1)投資者在辦理土地出讓手續(xù)時(shí)，就將超義務(wù)建設(shè)的人防工程的建筑面積計(jì)入用地規(guī)劃的容積率，并交納了土地出讓金或土地使用費(fèi)，這種情況下投資者取得地下空間使用權(quán)，并可以領(lǐng)取人防工程的產(chǎn)權(quán)證；(2)投資者取得土地使用權(quán)時(shí)，因人防工程的特殊屬性，國家明確同意將人防工程所占用的地下空間劃撥給投資者使用，這種情況下，投資者超義務(wù)所修建的人防工程，可參照投資公益設(shè)施的有關(guān)規(guī)定領(lǐng)取人防工程產(chǎn)權(quán)證；(3)投資者在簽訂《土地出讓合同》時(shí)并無明確約定，但規(guī)劃審批時(shí)投資者按《人防法》第5條之規(guī)定，除負(fù)擔(dān)了義務(wù)內(nèi)修建人防工程的費(fèi)用外，還積極投資建設(shè)超比例外的人防工程，由于沒有明確該部分人防工程的地下空間使用權(quán)，導(dǎo)致申領(lǐng)人防工程產(chǎn)權(quán)證時(shí)存在法律上的障礙。

筆者認(rèn)為，超義務(wù)建設(shè)的人防工程應(yīng)當(dāng)歸投資者所有。依據(jù)如下：首先，投資者在修建該項(xiàng)人防工程取得了用地許可，并符合城市建設(shè)規(guī)劃的要點(diǎn)，履行了各項(xiàng)審批手續(xù)，因此超義務(wù)建設(shè)的人防工程屬于合法建筑，并符合物權(quán)取得之基本理論；其次，根據(jù)《人防法》第5條之規(guī)定，投資者取得該人防工程的占有、使用，受益權(quán)，并享有受到一定限制的處分權(quán)，但此處分權(quán)受限制的內(nèi)容與其他取得產(chǎn)權(quán)的人防工程類似，同樣是基于法律的強(qiáng)制規(guī)定，除此以外，并無明顯差別。再次，根據(jù)《國防法》和《人防法》的規(guī)定，用于國防目的的人防工程建設(shè)用地可以由政府劃撥，即無償取得土地使用權(quán)。盡管投資者修建人防工程的目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益，但國家為了戰(zhàn)時(shí)防空的需要對(duì)此行為予以鼓勵(lì)并采取優(yōu)惠政策，該政策在人防工程的建設(shè)和平時(shí)開發(fā)利用上均有明顯體現(xiàn)，如減免各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、稅收以及用水用電價(jià)格等。其中，減免人防工程的建設(shè)用地(地下空間)使用費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)屬于國家鼓勵(lì)投資建設(shè)人防工程的具體政策。但該項(xiàng)規(guī)定目前只有法律的原則精神，具體內(nèi)容有待進(jìn)一步制定。更何況，修建地下人防工程的建筑成本本身就比地上建筑成本高兩到三倍，必須考慮到投資者的成本和收益的比例問題制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策。因此，超義務(wù)建設(shè)的人防工程應(yīng)當(dāng)歸投資者所有。

參考文獻(xiàn)：

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耿宗航,南京大學(xué)法學(xué)院。

第二篇：人防工程產(chǎn)權(quán)

人防工程的產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主

第五條 國家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。

國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

北京首例居民樓下防空地下室確權(quán)案一審判決認(rèn)為

業(yè)主不是投資者無所有權(quán)

判決書對(duì)爭論焦點(diǎn)“投資者”的解釋值得注意

法院說防空法的“投資者”該這樣理解：

即使修建該防空地下

室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時(shí)缺乏主觀能動(dòng)性，也就并非法律意義上的“投資”行為。從成本最終承擔(dān)的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區(qū)分主動(dòng)出資與被動(dòng)負(fù)擔(dān)在法律上的不同意義。如果簡單的將購房款等同于投資款，并依此確認(rèn)各購房人對(duì)人防工程享有所有權(quán)，顯然缺乏邏輯上的合理性。北京市首例居民樓地下人民防空工程確權(quán)案10月21日在北京市海淀區(qū)人民法院一審判決，法院“不予確認(rèn)”原告華清嘉園小區(qū)15號(hào)樓業(yè)主所舉證據(jù)，對(duì)他們提出的要法院確認(rèn)本樓地下室人防工程業(yè)主具有所有權(quán)的訴求“不予支持”，駁回原告的起訴。

和所有小區(qū)居民樓業(yè)主都有關(guān)聯(lián)意義的訴訟

原告王先生等9人訴稱，2000年10月至2001年3月期間，王先生等9原告以預(yù)購形式分別購買了位于北京市海淀區(qū)華清嘉園6號(hào)樓(現(xiàn)更名為甲15號(hào)樓)內(nèi)的商品房，于2002年6月交付使用。現(xiàn)9原告以購買房屋的房價(jià)款中包含了人防工程的造價(jià)，人防工程屬于公共服務(wù)設(shè)施、共用設(shè)施為由，認(rèn)為自己系人防工程投資人，應(yīng)被確認(rèn)為華清嘉園甲15號(hào)樓地下人防工程的所有權(quán)人；海淀區(qū)人防辦立即清退華清嘉園甲15號(hào)樓地下人防工程內(nèi)居住的閑雜人員；返還租金人民幣2萬元。被告海淀區(qū)人防辦辯稱，原告無證據(jù)證明是該樓下人防工程所有人，人防工程系戰(zhàn)略設(shè)施，屬國家所有，且原告購買房屋時(shí)簽訂的購房合同中約定的公攤面積并未包括人防工程。我方代國家對(duì)人防工程行使管理權(quán)，向使用人收取的是管理費(fèi)而非租金。原告主張的返還租金系給付之訴，與確權(quán)之訴應(yīng)分別處理，對(duì)于人防工程的管理方面的問題亦應(yīng)另行解決，因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

北京市人防辦的“回復(fù)”認(rèn)為小區(qū)的人防設(shè)施真正投資人是買房的業(yè)主法院經(jīng)審理查明，9原告與華潤置地(北京)物業(yè)管理公司(以下簡稱華潤北京公司)在商品房買賣合同的附件中，對(duì)于公共部位與公用房屋建筑面積進(jìn)行約定，其中分?jǐn)傇瓌t中不包括本案所爭議的地下二層防空地下室。在雙方權(quán)利義務(wù)條款中，亦未涉及該防空地下室的內(nèi)容。

2002年5月28日，華潤北京公司與海淀區(qū)人防辦簽訂《防空地下室移交書》，將華清嘉園6號(hào)樓的防空地下室移交給海淀區(qū)人防辦。

2003年1月2日，海淀區(qū)人防辦與華潤北京公司簽訂《使用人防工程責(zé)任書》，將包括甲15號(hào)樓人防工程(940平方米)在內(nèi)的小區(qū)內(nèi)的人防工程授權(quán)由華潤北京公司使用。

2004年11月19日，北京市人民防空辦公室(以下簡稱市人防辦)在給北京市人大代表高揚(yáng)的《關(guān)于人大代表對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》(以下簡稱《回復(fù)》)中有如下闡述：開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上他就不再是投資

主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人，因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)氤鲑u的房價(jià)之中而隨房屋賣出；國家不僅減讓土地出讓金，減免了有關(guān)稅費(fèi)，還給予了種種優(yōu)惠條件，因而實(shí)際上，國家也是有間接投入的，綜合這些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我們認(rèn)為，城市居民小區(qū)的防空地下室產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家，使用管理權(quán)應(yīng)歸人民防空主管部門；城市居住小區(qū)的人防工程真正投資人是購買商品房的業(yè)主們，但是按照規(guī)劃統(tǒng)一配建的居住小區(qū)的配套附屬設(shè)施不僅僅是人防工程，還有學(xué)校、托幼園所以及占有一定比例的地面物業(yè)管理用房等，均攤?cè)肓松唐贩烤C合開發(fā)成本，這些建筑物的產(chǎn)權(quán)是否也應(yīng)該歸屬業(yè)主們實(shí)行共有、共管呢？況且人防工程是國家的重要戰(zhàn)備設(shè)施，且有特殊屬性，其產(chǎn)權(quán)歸屬需要依據(jù)國家憲法和相關(guān)法律由國家立法予以確定。

目前我國無任何法律、法規(guī)對(duì)城市居民小區(qū)的防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。

原告一方面以“人民防空工程的收益歸投資者所有”的論斷為基礎(chǔ)，基于收益權(quán)是所有權(quán)的主要權(quán)能之一，從而推導(dǎo)出投資者即為所有權(quán)人的結(jié)論。另一方面以物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定為依據(jù)，基于人防工程為強(qiáng)制配建設(shè)施的性質(zhì)，主張其屬于共用設(shè)備設(shè)施，因此應(yīng)由業(yè)主享有所有權(quán)或使用權(quán)。

法院對(duì)案件爭論焦點(diǎn)———防空法上的“投資者”概念作解釋

對(duì)于上述兩方面的合理性，法院認(rèn)為：

一、北京市人防辦在《回復(fù)》中并未確認(rèn)防空地下室所有權(quán)的歸屬，其針對(duì)市人大代表的提問所作闡述應(yīng)屬理論探討，并不具有權(quán)威性及法律效力。

二、防空法上所指“投資”作為法律用語有其特殊含義，強(qiáng)調(diào)出資者系為達(dá)到一定目的而投入資金，其對(duì)投資行為應(yīng)具有主觀能動(dòng)性，即在實(shí)施投資的具體出資行為時(shí)，已對(duì)投資的內(nèi)容有相應(yīng)的認(rèn)知、對(duì)收益有相應(yīng)的預(yù)期、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有相應(yīng)的預(yù)見。本案中，各原告在確立商品房買賣合同關(guān)系時(shí)應(yīng)明知其所支付的購房款的對(duì)價(jià)

并不包括防空地下室，因此即使修建該防空地下室的成本確為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時(shí)缺乏主觀能動(dòng)性，也就并非法律意義上的“投資”行為。北京市人防辦在《回復(fù)》中是從成本最終承擔(dān)的角度分析，將購房者定義為“投資人”，并未區(qū)分主動(dòng)出資與被動(dòng)負(fù)擔(dān)在法律上的不同意義。如果簡單地將購房款等同于投資款，并依此確認(rèn)各購房人對(duì)人防工程享有所有權(quán)，顯然缺乏邏輯上的合理性。

三、收益權(quán)確為所有權(quán)的四大權(quán)能之一，但有收益權(quán)，不必然享有所有權(quán)，因此原告方主張其有收益權(quán)即有所有權(quán)的邏輯關(guān)系并不成立。

四、基于現(xiàn)狀，本案所爭議的防空地下室并不在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，因此物業(yè)管理?xiàng)l例的條文對(duì)本案并不適用。

基于上述理由，法院對(duì)原告方所主張權(quán)利的事實(shí)及法律依據(jù)不予確認(rèn)，并因此對(duì)原告方要求將華清嘉園甲15號(hào)樓地下二層防空地下室的所有權(quán)確認(rèn)歸原告方所有的訴訟請(qǐng)求不予支持。

原告方要求海淀區(qū)人防辦返還人民幣兩萬元并承擔(dān)清退華清嘉園甲15號(hào)樓地下人防工程內(nèi)居住人員的責(zé)任，該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的成立應(yīng)以確認(rèn)原告方享有所爭議的防空地下室的所有權(quán)為前提，鑒于前提尚未成立，該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，故法院對(duì)原告方該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求亦不予支持。

但地下人防工程作為強(qiáng)制配套設(shè)施，具有特定用途，任何人對(duì)不良使用人防工程、設(shè)施的現(xiàn)象均有提出異議的權(quán)利，可通過相關(guān)行政告申等途徑予以解決。原告方有關(guān)防空地下室被出租、居住使用人擾民、存在安全隱患等當(dāng)庭陳述應(yīng)引起海淀區(qū)人防辦的重視，法院亦將通過司法建議敦促相關(guān)部門加強(qiáng)管理。(秦芳芳 李郁)

第三篇：產(chǎn)權(quán)歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區(qū)內(nèi)的廠房、辦公樓、宿舍樓的產(chǎn)權(quán)均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第四篇：通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

?

一、小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的投資主體和通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

依據(jù)《電信條例》第四十六條（城市建設(shè)和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)置電信設(shè)施。建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的電信管道，應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件，并隨建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)施工與驗(yàn)收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項(xiàng)目概算）。原信息產(chǎn)業(yè)部《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)電信管道和駐地網(wǎng)建設(shè)管理等有關(guān)問題的通知》（信部規(guī)[2005]330號(hào)）規(guī)定（民用建筑的開發(fā)者和管理者應(yīng)當(dāng)將建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的電信管道等電信設(shè)施，納入建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件，并隨建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)施工與驗(yàn)收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項(xiàng)目概算，并由建設(shè)項(xiàng)目出資人負(fù)責(zé)投資），愿信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)［2007］24號(hào)）規(guī)定（為保障消費(fèi)者的合法權(quán)益,滿足廣大電信用戶使用通信設(shè)施的需要,住宅小區(qū)及商住樓應(yīng)同步建設(shè)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)的通信管道和樓內(nèi)通信暗管,暗線,建設(shè)并預(yù)留用于安裝通信線路配線設(shè)備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應(yīng)住宅小區(qū)或商住樓的建設(shè)項(xiàng)目概算,并作為項(xiàng)目配套設(shè)施統(tǒng)一移交），建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)上述通信設(shè)施（指電話和有線上網(wǎng)通信設(shè)施，以下簡稱通信設(shè)施）應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)并計(jì)入小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目概算,成本則分?jǐn)偟綐I(yè)主繳納的配套費(fèi)中，等小區(qū)建設(shè)完畢應(yīng)作為項(xiàng)目配套設(shè)施統(tǒng)一進(jìn)行移交。依據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商是小區(qū)通信設(shè)施的投資主體，即誰開發(fā)誰投資。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條（建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有），《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條(業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施屬公用設(shè)施,應(yīng)歸全體業(yè)主共有,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。業(yè)主繳納的配套費(fèi)中含有通信設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，即業(yè)主共同出資建設(shè)了小區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸全體業(yè)主這個(gè)小區(qū)內(nèi)的“集體”所有。同時(shí)，依據(jù)信部聯(lián)規(guī)［2007］24號(hào)文規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),項(xiàng)目管理者不得就接入和使用住宅小區(qū)和商住樓內(nèi)的通信管線等通信設(shè)施與電信運(yùn)營企業(yè)簽訂壟斷性協(xié)議,不得以任何方式限制其他電信運(yùn)營企業(yè)的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業(yè)務(wù)的權(quán)利），小區(qū)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)通信設(shè)施應(yīng)由開發(fā)商投資，等小區(qū)建成交付使用后，多家通信運(yùn)營商可以使用開發(fā)商預(yù)留的通信接入端囗平等進(jìn)駐，公平競(jìng)爭，消費(fèi)者可以自愿選擇通信運(yùn)營商接受其服務(wù)。事實(shí)上，小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)通信設(shè)施并非開發(fā)商投資，大多由一家通信運(yùn)營商投資，并取得通信設(shè)施的所有權(quán)，形成獨(dú)家經(jīng)營的局面。

二、通信運(yùn)營商投資小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的原因

一個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)時(shí)，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設(shè)施建設(shè)都同步進(jìn)行。供水、電、暖、氣等公用企業(yè)基本上仍為獨(dú)家經(jīng)營，這些公用企業(yè)因?yàn)闆]有競(jìng)爭對(duì)手，在小區(qū)建設(shè)時(shí)不會(huì)在里面進(jìn)行投資。開發(fā)商只有按設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設(shè)施。在通信市場(chǎng)中通信運(yùn)營商是多家的，在提供通信服務(wù)方面就會(huì)存在多家通信運(yùn)營商競(jìng)爭的局面。一些通信運(yùn)營商為擴(kuò)大市場(chǎng)占有率而進(jìn)行“圈地”，用合同等形式和開發(fā)商約定在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家進(jìn)行通信設(shè)施投

資，并取得通信設(shè)施所有權(quán)。而開發(fā)商為了減少開發(fā)成本，更會(huì)樂意讓通信運(yùn)營商進(jìn)行投資。等小區(qū)建成并移交使用后，因通信設(shè)施所有權(quán)屬某通信運(yùn)營商所有，該通信運(yùn)營商不會(huì)讓其他的通信運(yùn)營商利用其建成的通信設(shè)施的端囗進(jìn)駐小區(qū)開展經(jīng)營，以其在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)來獲取最大利潤。其他的通信運(yùn)營商面對(duì)人家的“勢(shì)力范圍”只能是望而卻步，而消費(fèi)者更是無法選擇，只得接受一家通信運(yùn)營商提供的通信服務(wù)。

三、對(duì)通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為性質(zhì)的認(rèn)定和處罰依據(jù)

通信運(yùn)營商為爭取交易機(jī)會(huì)，以投資為手段，投資本不應(yīng)該屬于自己投資范圍的小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施，以達(dá)到在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家經(jīng)營通信業(yè)務(wù)之目的，其行為是否構(gòu)成商業(yè)賄賂？從商業(yè)賄賂行為構(gòu)成要件來看，商業(yè)賄賂的主體是參與市場(chǎng)交易活動(dòng)的單位或其個(gè)人，通信運(yùn)營商和開發(fā)商都是取得營業(yè)執(zhí)照，參與市場(chǎng)交易的單位。主觀方面是為了通過收買達(dá)到銷售或購買商品的目的。通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)投資，目的就是進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營；客體方面表現(xiàn)為通信運(yùn)營商通過投資通信設(shè)施，取得小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利，排擠了其他通信運(yùn)營商，剝奪了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)，其行為背離了誠實(shí)信用原則和公認(rèn)的商業(yè)道德，損害了公平競(jìng)爭的市場(chǎng)準(zhǔn)則，損害了其他經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，擾亂了市場(chǎng)競(jìng)爭秩序?？陀^方面即具體行為表現(xiàn)為通信運(yùn)營商采用投資手段買通開發(fā)商。根據(jù)以上分析，通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為屬《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭法》第八條第一款、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第二條和第四條所指違法行為，通信運(yùn)營商構(gòu)成商業(yè)賄賂行為，開發(fā)商則構(gòu)成收受商業(yè)賄賂行為。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭法》第二十二條、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第九條規(guī)定進(jìn)行處罰。

四、調(diào)查取證中應(yīng)收集的基本證據(jù)

一是通信運(yùn)營商和開發(fā)商雙方簽訂的通信投資協(xié)議等合同?？勺C明通信運(yùn)營商在小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)進(jìn)行投資，以及投資通信設(shè)施的范圍，取得的獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利。其中，有些協(xié)議中使用類似“獨(dú)家”字眼，明確規(guī)定開發(fā)商只允許投資的通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營。有些為避開不公平競(jìng)爭的嫌疑，不在條款中進(jìn)行類似的約定，但是協(xié)議中約定通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資并取得通信設(shè)施的所有權(quán)也表明了其“獨(dú)家”的性質(zhì)。檢查時(shí)如發(fā)現(xiàn)有些協(xié)議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時(shí)間已超過兩年，則看其雙方的協(xié)議中約定的“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)的時(shí)間。如果“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)約定的時(shí)間在查處的時(shí)間內(nèi)，則應(yīng)該認(rèn)定仍在追責(zé)的時(shí)效內(nèi)。因?yàn)殡p方的行為仍為不公平競(jìng)爭。

二是開發(fā)商開發(fā)小區(qū)成本明細(xì)賬。可證明開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時(shí)，未在通信設(shè)施中進(jìn)行投資。

三是通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信設(shè)施建設(shè)的技術(shù)文件，和施工單位（通信運(yùn)營商一般做為建設(shè)單位將工程發(fā)包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設(shè)施購入設(shè)備原材料財(cái)務(wù)證明，拔付施工單位工程款的財(cái)務(wù)證明，通信設(shè)施工程入固定

資產(chǎn)賬證明?？勺C明通信運(yùn)營商是是投資主體，以及投資的數(shù)額，已入固定資產(chǎn)賬可證明產(chǎn)權(quán)歸屬通信運(yùn)營商所有。

四是施工單位在小區(qū)內(nèi)從事通信設(shè)施建設(shè)的證據(jù)。主要為施工合同，進(jìn)行施工的技術(shù)性文件以及拔入工程款的憑證?？勺C明施工單位為通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工，且由通信運(yùn)營商將工程款拔給施工單位，而非由開發(fā)商拔付。

五是在小區(qū)通信業(yè)務(wù)開通時(shí)，可由投資的通信運(yùn)營商、開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行證明其他通信運(yùn)營商沒有進(jìn)駐小區(qū)經(jīng)營。必要時(shí)，也可以到當(dāng)?shù)貏e的通信運(yùn)營商取得沒有進(jìn)駐和無法進(jìn)駐的證明。同時(shí)，還要對(duì)各個(gè)涉案當(dāng)事人進(jìn)行詢問，對(duì)所有的證據(jù)進(jìn)行“串聯(lián)”互相印證以形成證據(jù)鏈。以上證據(jù)只為基本的，具體到個(gè)案，如果通信設(shè)施的投資主體是開發(fā)商，開發(fā)商再以租賃的形式，采取和通信運(yùn)營商簽訂收取租賃費(fèi)的“排他性”協(xié)議方式，或者通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行部分投資以控制小區(qū)內(nèi)的通信經(jīng)營權(quán)等要具體情況要具體分析，以便取得有關(guān)證據(jù)。

五、綜合治理，確保通信市場(chǎng)公平競(jìng)爭秩序，維護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益

在現(xiàn)階段，小區(qū)建筑市場(chǎng)中涉及通信商業(yè)賄賂行為應(yīng)該比較普遍，該行為阻礙了通信市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行，干擾了通信經(jīng)營者之間的公平競(jìng)爭，阻礙了通信技術(shù)的進(jìn)步和通信服務(wù)質(zhì)量的提高，更為嚴(yán)重的是損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。應(yīng)采取以下方法綜合治理，確保通信市場(chǎng)公平競(jìng)爭秩序，一是加大打擊力度，對(duì)商業(yè)賄賂行賄和受賄雙方都要進(jìn)行處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。同時(shí)應(yīng)將處理過程作為一個(gè)普法的好機(jī)會(huì)，教育雙方應(yīng)該依法經(jīng)營，堅(jiān)持公認(rèn)的商業(yè)道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀(jì)委、監(jiān)察、建設(shè)、通信管理部門和通信運(yùn)營商共同參加的座談會(huì)，達(dá)成共識(shí)，杜絕此類行為的發(fā)生。三是促成通信運(yùn)營商之間簽訂協(xié)議，承諾在小區(qū)建設(shè)中不進(jìn)行投資，在已建成小內(nèi)平等進(jìn)駐、公平競(jìng)爭，給消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。四是對(duì)由通信運(yùn)營商投資的通信設(shè)施，可以由開發(fā)商進(jìn)行購買、業(yè)主進(jìn)行訴訟或其他方式確認(rèn)業(yè)主對(duì)其所有權(quán)，對(duì)外平等租賃，各通信運(yùn)營商合法進(jìn)駐、公平競(jìng)爭，確保消費(fèi)者自主選擇權(quán)和業(yè)主的合法收益權(quán)。

第五篇：物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬 時(shí)間：2007-6-18 16:48:40

請(qǐng)問，小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，可以發(fā)產(chǎn)權(quán)證嗎，如果能登記發(fā)證，所有權(quán)人是誰。如不能發(fā)證，如何體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)

答：國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是相關(guān)部委對(duì)

物業(yè)管理用房如何辦理權(quán)屬登記未做出相關(guān)規(guī)定，所以我市暫未辦理，待新規(guī)定出臺(tái)后按新規(guī)定辦理。

物業(yè)用房不得少于50㎡

市府辦下發(fā)通知，住宅小區(qū)物業(yè)用房面積比例應(yīng)不少于管理區(qū)域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報(bào)]網(wǎng)

友評(píng)論：加載中...條

本報(bào)訊(記者 楊同峰)住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建

筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。昨日，中山市政府辦下發(fā)《關(guān)于

住宅小區(qū)建設(shè)配置物業(yè)服務(wù)用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業(yè)主委員

會(huì)辦公用房最低不少于10平方米。

物業(yè)用房所有權(quán)歸業(yè)主

按照《通知》，物業(yè)服務(wù)用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

《通知》明確了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)限：物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬

于業(yè)主，不得改作他用。此外，如何選址也有規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產(chǎn)證也不公攤

《通知》稱，發(fā)布前沒有配置物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)，市府支持、鼓勵(lì)建設(shè)單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業(yè)服務(wù)用房，由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代理業(yè)主到市房管部門辦理所有權(quán)初始登記。

《通知》還明確，市規(guī)劃部門在審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)條件時(shí)，明確項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃要求；在審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，在圖紙中明確物業(yè)服務(wù)用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規(guī)劃驗(yàn)收；市建設(shè)行政主管部門在辦理竣工驗(yàn)收時(shí)，按照規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)條件要求驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房只作登記，無需辦理房產(chǎn)證，也不作公攤。

現(xiàn)狀

中山多數(shù)物業(yè)房被物業(yè)公司占有

近幾年來，中山對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已納入房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批的必備要件，其建筑面積不計(jì)入業(yè)主公攤，屬全體業(yè)主共有。

但在實(shí)際中，中山多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房，或?yàn)殚_發(fā)商提供，或?yàn)槲飿I(yè)公司購買所得，或者面積納入業(yè)主公攤，多數(shù)沒有建立獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)用房。一些開發(fā)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時(shí)據(jù)為己

有。有的開發(fā)企業(yè)修建的物業(yè)服務(wù)用房供小區(qū)前期物業(yè)公司(多為開發(fā)商自身物業(yè)企業(yè))使用。一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就讓后期物業(yè)租用物業(yè)服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商。