第一篇：資產(chǎn)評估復(fù)習題

名詞

1假設(shè)開發(fā)法：是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及正常開利潤后的剩余價值作為房地產(chǎn)的價格的一種評估方法。

2資產(chǎn)評估：即資產(chǎn)價值形態(tài)的評估。是指專門的機構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為和過程。

3替代原則：是市場法評估的重要理論基礎(chǔ)，作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價格。

4經(jīng)濟性貶值：是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。5清算價格：是指公司在清算時，每股股票所代表的真實價格，它是公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。

6低值易耗品：是指雖不構(gòu)成固定資產(chǎn)，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。7探礦權(quán)：是指礦產(chǎn)勘探開發(fā)經(jīng)營者為獲得進行礦產(chǎn)生產(chǎn)所需的礦產(chǎn)儲量資源而取得的在有利的含礦藏區(qū)域內(nèi)進行勘探活動的權(quán)力。

8企業(yè)整體資產(chǎn)評估：是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

簡答題

1、資產(chǎn)評估方法的選擇？

資產(chǎn)評估方法的選擇過程包括三個層面：一是分析各種資產(chǎn)評估基本方法所依據(jù)的資產(chǎn)評估思路的適應(yīng)性；二是選擇實現(xiàn)各種評估技術(shù)思路的具體評估技術(shù)方法；三是選擇運用各種具體評估技術(shù)方法所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。所以，選擇恰當?shù)脑u估技術(shù)思路和實現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體技術(shù)方法以及經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，共同構(gòu)成了恰當選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容。

2、資產(chǎn)評估報告要素？

政策評估報告一般包括以下要素：

1）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）及委托方以外的其他評估報告使用者；2）評估目的；3）評估對象和評估范圍；4）價值類型及其定義；5）評估基準日；6）評估依據(jù)；

7）評估方法；8）評估程序?qū)嵤┻^程的情況；9）評估假設(shè)；10）評估結(jié)論；11）特別事項說明；12）評估報告使用限制說明；13）評估報告日；14）評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章。

3、影響無形資產(chǎn)價值的因素？

1）產(chǎn)權(quán)因素：不同的權(quán)屬范圍，知識產(chǎn)權(quán)的價值不同。2）獲利能力因素：也就是一項無形資產(chǎn)預(yù)期所帶來的超額收益。3）技術(shù)因素：開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風險性越小，評估值就會越高。4）風險因素：風險越大，收益越高。5）無形資產(chǎn)的取得成本；6）機會成本；7）市場因素：a、市場供給狀況；b、同類無形資產(chǎn)的價格水平。

8）使用期限：如商標權(quán)法律保護年限為10年。9）其他因素；

4、三種評估方法的基本程序？

1）市場法的基本程序：a、搜集市場交易資料；b、從市場上選擇參照物；c、在參照物與評估對象之間進行比較，確定調(diào)整因素；d、對調(diào)整因素進行量比；e、以評估對象為標準進行差異調(diào)整；f、計算被評估資產(chǎn)價值。

2）收益法的基本程序：a、搜集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；b、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益額；c、確定折現(xiàn)率或資本化率；d、用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益額折算成現(xiàn)值；e、分析確定評估結(jié)果。

3）成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。該方法站在買家的角度，估測在現(xiàn)行市場條件下，重新購進與被評估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)需要支付的成本額，在此重置成本基礎(chǔ)上扣除被評估資產(chǎn)的各種消耗，即可得出被評估對象的評估價值。

第二篇：資產(chǎn)評估復(fù)習題

資產(chǎn)評估

復(fù)習題

（課程代碼

242238）

一、名詞解釋

1、資產(chǎn)評估：指專業(yè)評估機構(gòu)和人員根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正的準則，按照法定的標準和程序，運用科學方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行評定和估算。

2、公允市場價值：是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上的交易價格，它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地擁有全部相關(guān)信息，并且雙方都是理智的經(jīng)濟人的情況下自愿成交價格。

3、重置價值：是指在現(xiàn)時的市場條件和技術(shù)條件下，獲得與被評估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需消耗的成本。

4、固定資產(chǎn)：是指供長期使用，反復(fù)參加生產(chǎn)過程后仍保持其原實物形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、機器設(shè)備、運輸工具等。按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)具備兩個條件：（1）使用期限在一年以上；（2）單位價值在規(guī)定限額以上。

5、土地人格評估的收益現(xiàn)值法：又稱收益還原法，是指在求取待評土地人格時，通過預(yù)測土地未來所能產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率（資本化率）將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值勤之和，作為被估土地人格的方法。

6、無形資產(chǎn)：是指特定主體控制的，不具肱獨立實體，對生產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟利益的一切經(jīng)濟資源，是一個與有形資產(chǎn)相對應(yīng)的概念。

7、資產(chǎn)的內(nèi)在價值：是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，它是給定資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的數(shù)量、時間和風險的情況下，投資者愿意支付的價值。

8、成本法：從現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法，其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論。

9、資產(chǎn)的功能性損耗：是無形損耗的一種，是指由于技術(shù)進步，被評估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，因功能陳舊而引起的貶值。

10、經(jīng)濟性損耗：指由于資產(chǎn)的外部環(huán)境的變化，如：宏觀經(jīng)濟衰退、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策調(diào)整等，而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。

11、收益法：指依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測資產(chǎn)價值的方法，其理論基礎(chǔ)是效用價值理論。

12、市場法：通過比較被評估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對可參照交易資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

13、實體性損耗：又叫有形損耗，它是由于使用磨損和自然損耗所造成的。

14、設(shè)備成新率：反映評估對象現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置成本的比率，也可理解為設(shè)備現(xiàn)時狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率=1-實體性損耗率。

15、資產(chǎn)評估報告：資產(chǎn)評估機構(gòu)按照資產(chǎn)評估工作制度有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。

16、企業(yè)價值評估：又稱企業(yè)整體資產(chǎn)評估，是對企業(yè)法人單位或其它具有獨立獲利能力的經(jīng)濟實體的持續(xù)獲利能力的平地估算。

17、基準地價修正法：是指利用當?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照，將被評估土地的區(qū)域條件和個別條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，進行修正，從而求得待評估地塊公平市價的一種方法。

18、土地殘余法：是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，從而確定土地價值的方法。

二、問答題

1．市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？

要點：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。

（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。

（2）界定與維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。

（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進入市場的必要條件?？茖W規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。

（4）促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價值、商標和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。

（5）在促進對外開放的同時，維護國家權(quán)益。資產(chǎn)評估機構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。

（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的過程中，合理定價是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行的基礎(chǔ)。

2．簡述資產(chǎn)評估中確認評估對象的標準？

要點：資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準主要有：

（1）現(xiàn)實性?，F(xiàn)實性表明經(jīng)濟資源在評估時點已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動的結(jié)果，并且在評估時點仍然存在。

（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負債購建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已無實際資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。

（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟資源的控制權(quán)就必須付出代價。也正因為此，經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)。

（5）合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的經(jīng)濟資源具有合法性，受到法律保護，即非法經(jīng)濟資源不能被確認為資產(chǎn)。

3．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標準進行分類？

要點：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標準進行分類：

（1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（2）根據(jù)被評估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。

（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動產(chǎn)、動產(chǎn)和合法權(quán)利。

（4）根據(jù)被評估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)。

（5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。

（6）根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長期投資，流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。

4.簡述市場法評估機器設(shè)備的步驟。

要點：市場法評估的基本步驟

（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料。

要了解的基本資料有：設(shè)備的規(guī)格型號、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機附件以及設(shè)備的實體狀態(tài)，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個個別因素）

（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物。

在選擇市場參照物時，應(yīng)注意參照物的時間性、地域性、可比性。

①時間性要求：參照物的交易時間盡可能接近評估基準日；

②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區(qū)；

③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實體狀態(tài)方面比較接近。

（3）因素比較。

評估人員要對影響價值的因素（如：實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景

等）進行分析、比較，確定差異調(diào)整量。

（4）計算評估值。

在分析比較的基礎(chǔ)上，對參照物的市場交易價格進行修正，確定評估值。

5．機器設(shè)備評估時應(yīng)注意那些問題？

要點：機器設(shè)備評估時應(yīng)注意：

（1）在進行機器設(shè)備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。

（2）對于整體性機器設(shè)備的價值分析應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅時單臺設(shè)備的簡單相加。

（3）一部分機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機器設(shè)備的部分損失或完全失效。

（4）影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺對設(shè)備實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。

（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

6.簡述無形資產(chǎn)的價值特點與功能特性？

要點：無形資產(chǎn)的價值有其自身的特點：

（1）無形資產(chǎn)的成本是由個別生產(chǎn)者在個別勞動中所耗費的實際勞動時間來計量的，因此比有形資產(chǎn)的計量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當程度的不確定性或不準確性。

（2）無形資產(chǎn)的價值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價值較多地以生產(chǎn)費用為基礎(chǔ)。

無形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產(chǎn)可以作為共同財富，由不同的主體同時共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

7．鑒定無形資產(chǎn)的目的是什么？

要點：鑒定無形資產(chǎn)的目的在于：

（1）確認無形資產(chǎn)的存在。主要是驗證無形資產(chǎn)來源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否明確，經(jīng)濟行為是否合法、有效?？梢詮囊韵聨追矫孢M行：

①核實有關(guān)資料的真實性、可靠性和權(quán)威性。

②鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力。

③確定無形資產(chǎn)的歸屬是否為委托者所擁有。

（2）鑒別無形資產(chǎn)的種類。主要是確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式。

（3）確定無形資產(chǎn)有效期限。某項專利權(quán)，如超過法律保護期限，就不能作為專利權(quán)評估。

8．如果采用市場法評估無形資產(chǎn)，評估人員應(yīng)當注意哪些問題？

要點：在運用市場法評估無形資產(chǎn)時需注意以下事項：

（1）具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)。所謂具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)是指至少與被評估無形資產(chǎn)形式相似、功能相似、載體相似，以及交易條件相似。

（2）除收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息外，還需收集被評估無形資產(chǎn)的以往交易信息。收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)的以往交易信息是為縱向比較提供依據(jù)

（3）依據(jù)的價格信息具有代表性，并且是接近評估基準日的實際成交價。所謂具有代表性是指參照物的成交價應(yīng)是能反映正常市場交易的價格，并且能反映被評估無形資產(chǎn)的載體結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)特征。

（4）注意對被評估無形資產(chǎn)和參照物的差異作出調(diào)整。參照物與被評估無形資產(chǎn)之間會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此作出合理的調(diào)整。

9.簡述機器設(shè)備的評估特點。

要點：

（1）由于機器設(shè)備數(shù)量多、單價大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評估以單臺、單件為對象，以保證評估的真實性和準確性。

（2）以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。由于機器設(shè)備技術(shù)性強，因此評定機器設(shè)備實物和價值情況往往需通過技術(shù)檢測的手段來確定其損耗程度。

（3）必須把握機器設(shè)備的價值特點，包括對機器設(shè)備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認識和了解。

10.簡述機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。

要點：設(shè)備的重置成本在構(gòu)成上包括設(shè)備的直接費用和設(shè)備的間接費用。設(shè)備的直接費用由基礎(chǔ)費用和其他費用兩部分構(gòu)成?；A(chǔ)費用是指設(shè)備的購置價或建造價；其他費用是指設(shè)備運雜費，安裝調(diào)試費，必要的配套費以及進口設(shè)備的關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費等。設(shè)備的間接費用通常包括為購置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費用、總體設(shè)計制圖費用、資金成本以及人員培訓(xùn)費用等。

11、試述機器設(shè)備重置成本構(gòu)成。

要點：重置成本構(gòu)成：重置對象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。

（1）單臺機器設(shè)備

①不需安裝的：重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運雜費、資金成本、稅金等。

②需要安裝的：重置成本除①中各項外，還包括安裝費、基礎(chǔ)費。

（2）原地續(xù)用整體性機器設(shè)備的重置成本除②中內(nèi)容外，一般還包括一些間接費用，如：勘察設(shè)計費、管理費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費等。

機械工業(yè)企業(yè)其機器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：

（1）設(shè)備現(xiàn)行購置成本：指設(shè)備的購買價。

（2）設(shè)備運雜費：

A．國產(chǎn)設(shè)備運雜費一般是指從生產(chǎn)廠到工地所發(fā)生的采購、運輸、保管、裝卸以及其他有關(guān)費用；

B．進口設(shè)備國內(nèi)運雜費指從我國港口、機場、車站運到所在地所發(fā)生的港口費、裝卸、運輸、保管及國內(nèi)運輸保險等費用。

（3）設(shè)備基礎(chǔ)費：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機械費等全部費用。

（4）設(shè)備安裝費：為測定安裝工程質(zhì)量所進行的單機試運轉(zhuǎn)和聯(lián)動無負荷試運轉(zhuǎn)。

（5）建設(shè)單位管理費

（6）建設(shè)單位臨時設(shè)施費：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費。

（7）工程監(jiān)理費

（8）研究實驗費

（9）勘察設(shè)計費

（10）工程保險費

（11）聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費：指工程竣工驗收前，對整個工程進行的無負荷或有負荷聯(lián)合試運轉(zhuǎn)所需的費用。

（12）施工單位遷移費

（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）

（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本

（15）其他合理費用

12.應(yīng)用市場法評估房地產(chǎn)價格應(yīng)具備哪些條件？其適用對象是什么？

要點:應(yīng)用市場法的條件：①要有充分的市場交易資料。收集的資料越充分，應(yīng)用這一方法的道德結(jié)果越符合實際。要有充分的交易資料，就需要一個比較活躍的房地產(chǎn)市場。②交易實例與被評估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性。除必須考慮用同樣性質(zhì)的房地產(chǎn)作比較外，還必須注意唄評估對象與交易實例在地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)等方面的可比性，若果上述存在差異，則要求對差異進行定量分析、調(diào)整修正。③交易實例資料及其來源必須翔實可靠。必要時還應(yīng)對比較交易實例本身的有效性、可靠性做出驗證，排除不合理甚至無效的交易資料，以保證評估的準確性。

市場法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、商務(wù)樓商場、標準廠房等，而很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂等，則難以采用市場法評估。

13、企業(yè)價值評估與單項可確指資產(chǎn)價值匯總有何區(qū)別？（見教材263-264頁）

要點：（1）評估對象的內(nèi)涵不同。

（2）評估結(jié)果不同

（3）評估目的不同

14、簡述影響房地產(chǎn)價格的因素

要點：房地產(chǎn)價格的影響因素多且復(fù)雜，但按照它們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，這些因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。

一、一般因素是指影響房地產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價格的基本因素。一般因素主要包括（1）社會因素。（2）經(jīng)濟因素。（3）政策因素。

二、區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對房地產(chǎn)價格水平的影響因素。

三、個別因素是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。它包括土地個別因素和建筑物個別因素兩個方面。

15、簡述房地產(chǎn)評估剩余法的基本思路及適用范圍。

要點：剩余法又叫假設(shè)開發(fā)法，其基本技術(shù)思路是在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價格時，將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開放后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、稅金及正常開發(fā)利潤，以倒推算出的剩余價值作為待估房地產(chǎn)價格。正常的開發(fā)費用即為建造和銷售房屋所花費的必要費用，如前期工程費、建安工程費、設(shè)計費、管理費、銷售費、資金成本等。其公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-資金成本-開發(fā)商合理利潤-正常稅收

也可表述為：地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

剩余法主要適用于：待開發(fā)土地的價格評估；待坼遷改造土地的價值評估（這時的建筑費包括坼遷費）；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)

三、計算題

1、被評估設(shè)備購建于2005年，帳面原值100000元，2010年和2013年分別進行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為5000元和2000元，2015年對該設(shè)備進行評估，假設(shè)從2005年至2015年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。

答案：（1）調(diào)整計算現(xiàn)時成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計

270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.答案:(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12

=36000(元)

(2)年總費用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被評估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實現(xiàn)利潤中拿出20%用于擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元)

(2)股利增長比率=20%×15%=3%

（3）股票價格=9萬元/（12%-3%）=100萬元

4、某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57

600小時，實際累計利用時間50

400小時。經(jīng)專業(yè)人員估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。

答案：

資產(chǎn)的重置成本=4800000元

資產(chǎn)已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

資產(chǎn)實體有形損耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

資產(chǎn)的功能性貶值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

資產(chǎn)評估價值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、評估生產(chǎn)線，其年設(shè)計生產(chǎn)能力為10

000噸，評估時，由于受到政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)6

000噸，或每噸降價100元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。要求：計算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率及經(jīng)濟性貶值額（企業(yè)所得稅稅率為25%）。

答案：

（1）經(jīng)濟性貶值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）經(jīng)濟性貶值額=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。

要求：（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；

（2）確定該機組的成新率。

（3）確定設(shè)備的評估值。

答案：

（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能=30×（1－20%）=24（萬元）

（2）該機組的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）設(shè)備的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）

7、有一宗待開發(fā)建筑用地，面積為1

000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費用為3

500元/

m2，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費和專業(yè)費在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計為每日2元/

m2，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用+專業(yè)費用）之和的20%，試評估該宗地地價。

答案：

（1）年總收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年總費用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地產(chǎn)總價：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）測算建筑費及專業(yè)費：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地價×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地價＋1155000

（7）開發(fā)商利潤：（地價＋19250000）×20%=0.2×地價＋3850000

（8）地價=房地產(chǎn)總價－建筑費用－專業(yè)費用－利息－利潤

=36258750－19250000－0.1236

×地價－1155000－0.2×地價－3850000

地價=9069016（元）

8、評估人員對某一企業(yè)進行整體評估，通過對企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上；

（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業(yè)所在行業(yè)風險系數(shù)為1.5；

（3）該企業(yè)各單項資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。

要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。

（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？

答案：

（1）企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×（1＋10%）=220（萬元）

第3年：220×（1＋10%）=242（萬元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（萬元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（萬元）

（2）折現(xiàn)率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整體評估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（萬元）

或

前5年收益現(xiàn)值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（萬元）

第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（萬元）

評估值=817.79＋1113=1930.79（萬元）

（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企業(yè)的商譽處理。

9、某被評估企業(yè)，基本情況如下：

（1）該企業(yè)未來5年預(yù)期利潤總額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元、130萬元，從第6年開始，利潤總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一增長2%。

（2）該企業(yè)使用的所得稅稅率為25%。

（3）據(jù)查，評估基準日社會平均收益率為9%，無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率（b）為1.2。

（4）被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長期經(jīng)營下去。

試評估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價值。

答案：

企業(yè)所在行業(yè)風險報酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企業(yè)資本化率=4%＋6%=10%

企業(yè)凈資產(chǎn)價值：

=1098（萬元）

10、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用

拆遷補償、安置費用：50000÷667＝75元／平方米

其他費用：30000÷667＝45元／平方米

土地開發(fā)費用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150＝270元／平方米

（2）計算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔的利息費用為23.29元。

（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）計算利潤：270×10％＝27（元）

（4）計算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）計算待估土地公平市場價值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市場價值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

第三篇：資產(chǎn)評估復(fù)習題二

一、單項選擇題

1.評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的市場條件假設(shè)前提是（b）

A在用續(xù)用假設(shè) B 公開市場假設(shè) C清算假設(shè)D 會計主體假設(shè)

2.以產(chǎn)權(quán)變動為評估目的的有（b）

A資產(chǎn)抵押B企業(yè)兼并C財產(chǎn)納稅D財產(chǎn)擔保

3.資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型與資產(chǎn)（a）直接相關(guān)

A評估的特定目的 B評估方法C評估程序D評估基準日

4.采用市場法評估資產(chǎn)價值時，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是（c）

A全新資產(chǎn)B舊資產(chǎn)C與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)

D全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)

5.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（a）

A期望投資報酬率B 無風險報酬率C 超額收益率D風險報酬率

6.某資產(chǎn)年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評估值最有可能為（b）元

A85000B 72366C12631D12369

7.采用收益法評估資產(chǎn)時，各指標存在的關(guān)系是（a）

A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D 資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)

8.資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（b）

A時期價值B時點價值C時區(qū)價值D階段價值

9.資產(chǎn)評估交易假設(shè)設(shè)立的目的在于把被評估對象（B）

A與正在交易的情況相一致B準備交易的情況相一致

C與以后交易的情況相一致D人為置于“交易中”

10.資產(chǎn)評估假設(shè)最基本的作用之一是（d）

A表明資產(chǎn)評估的作用B表明評估結(jié)果成立的條件

C表明資產(chǎn)評估的性質(zhì)D表明資產(chǎn)評估的價值類型

11.從資產(chǎn)評估資產(chǎn)劃分的角度看，不可確指資產(chǎn)是指（c）。

A.沒有物質(zhì)實體的某種特權(quán)B.具有獲利能力的資產(chǎn)的綜合題

C.不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)D.能獨立存在的有形或無形資產(chǎn)

12.（b）是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。

A.公開市場假設(shè)B.交易假設(shè)C.清算假設(shè)D.在用續(xù)用假設(shè)

13.從性質(zhì)上講，資產(chǎn)的評估價值是注冊資產(chǎn)評估師對被評估資產(chǎn)在評估基準日的（c）估計值。

A.成交價格B.重建成本C.交換價值D.勞動價值

14.資產(chǎn)評估值的高低主要取決于（c）。

A.資產(chǎn)的歷史收益 B.資產(chǎn)的社會必要勞動時間C.資產(chǎn)的效用 D.資產(chǎn)的購置成本

15.資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)評估提供專業(yè)化估價意見，這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（a）作用。

A.咨詢作用B.管理作用C.監(jiān)督作用D.鑒證作用

16.特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)，在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值，這闡述的是資產(chǎn)評估的（d）。

A.在用價值B.投資價值C.殘余價值D.投資性資產(chǎn)價值

參考答案1-5：BBACA,6-10：BABBD,11-15：CBCCA16D

二、多項選擇題

1.資產(chǎn)評估的特點主要有（ACD）

A市場性B強制性C公正性D咨詢性 E 行政性

2.資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在（ACE）

A資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物B資產(chǎn)評估結(jié)論是市場上資產(chǎn)交易的價格

C資產(chǎn)評估的運作是評估人員模擬市場完成的 D被評估的資產(chǎn)最終要進入市場流通 E資產(chǎn)評估結(jié)果最終要能經(jīng)得起市場的檢驗

3.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則是（ABCD）

A貢獻原則B預(yù)期（收益）原則C替代原則 D供求原則E獨立性原則

4.資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的作用表現(xiàn)在（ABCD）

A對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型起制約作用 B是資產(chǎn)評估活動的起點和目標

C影響評估人員對資產(chǎn)價值類型的選擇 D是評估人員首先明確的一個基本事項 E是決定資產(chǎn)價值類型的唯一要素

5.資產(chǎn)評估基本假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用表現(xiàn)在（ACD）

A是資產(chǎn)評估順利進行的基礎(chǔ)和條件B對評估方法的選擇起制約作用

C影響評估結(jié)果的價值類型D是資產(chǎn)評估結(jié)果成立的前提條件

6．設(shè)備的有形損耗率相當于（AD）

A.設(shè)備實體損耗程度與全新狀態(tài)的比率 B.設(shè)備實體損耗額與全新狀態(tài)比率

C.設(shè)備實體損耗程度與重置成本的比率 D.設(shè)備實體損耗額與重置成本的比率

7．設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為（AC）

A.超額投資成本B.超額重置成本 C.超額運營成本D.超額更新成本

8．當無形資產(chǎn)（ABC）等情況出現(xiàn)時會造成無形資產(chǎn)貶值。

A.再生產(chǎn)費用下降B.傳播面逐漸擴大，社會普遍接受和掌握

C.新的、更為先進的替代型無形資產(chǎn)D.生產(chǎn)的產(chǎn)品成本下降

9．預(yù)計和確定無形資產(chǎn)的有效期限，通常采取的方法是（BCD）

A.選擇適當?shù)闹笜梭w系B.按照法定有效期限與收益年限孰短的原則確定

C.合同或企業(yè)申請書規(guī)定有受益年限的，按受益年限確定

10.屬于資產(chǎn)評估報告包括的內(nèi)容有（ABCD）。

A.評估目的B.評估對象和評估范圍C..評估基準日D.評估方法E.評估風險

11．以資產(chǎn)評估結(jié)果的適用性質(zhì)和使用范圍來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括（CD）

A．繼續(xù)使用價值B.市場變現(xiàn)價值C.市場價值D.非市場價值E.清算價值

12．應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件是（ABC）

A.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 B.必須具有參照物

C.可以搜集到被評估資產(chǎn)與參照物可比較的指標和技術(shù)參數(shù)

D.必須有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn) E.參照物與被評估資產(chǎn)的功能相同

13．收益法涉及的基本要素包括（BCE）

A.被評估資產(chǎn)的實際收益B.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益C.折現(xiàn)率或資本化率

D.被評估資產(chǎn)的總使用年限E.被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限

14．重置成本的估測方法有（ABE）

A.重置核算法B.價格指數(shù)法C.市價比較法D.收益折現(xiàn)法E.功能價值法

15．機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（BDE）

A.機器設(shè)備日常維修費用 B機器設(shè)備的購置費用C設(shè)備的大修費用

D設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用E.設(shè)備的調(diào)試費用

三，簡答

1.什么是收益法？收益法適用的前提條件是什么？

2.答：收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值，借以確定被評估

資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（P62）

3.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

4.（1）被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

5.（2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

6.（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。（P632、成本法的基本要素有哪些？

答：成本法的基本要素有：

①資產(chǎn)的重置成本

②資產(chǎn)的實體性貶值

③資產(chǎn)的功能性貶值

④資產(chǎn)的經(jīng)濟行貶值（P51）

3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系如何？

折現(xiàn)率和資本化率（本金化率）。折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是一樣的。習慣上人們把將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。至于折現(xiàn)率與資本化率在量上是否恒等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。折現(xiàn)率一般用與一系列有限時間內(nèi)收益流的變現(xiàn)，而資本化率則應(yīng)用于永續(xù)收益流的變現(xiàn)，既資本化是永續(xù)性的折現(xiàn)，折現(xiàn)是有限時間的資本化。（P65-66）

4采用市場法如何選擇參照物？

答：對參照物的要求關(guān)鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。另外就是參照物的數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇三個以上。（P40）

5.產(chǎn)評估包括哪些基本要素？

（1),評估主體,評估機構(gòu)以及評估人員;(2),評估客體,即被評資產(chǎn);(3),評估依據(jù),如所應(yīng)遵守的法律,法規(guī),經(jīng)濟行為文件,重大合同協(xié)議等;(4),評估目的;(5),評估原則,即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范;(6),評估程序;即資產(chǎn)評估的工作從開始靠結(jié)束的順序;(7),評估價值類型,即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定;(8),評估方法,即評估資產(chǎn)所采用的特定的技術(shù),是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑.6.擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素？

答：在評估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：

①資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)；

②資產(chǎn)評估方法必須與資產(chǎn)評估對象相適應(yīng)；

③資產(chǎn)評估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約；

④選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。

總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某鐘模式或某種順序進行選擇。（P69-70）

7.簡述無形資產(chǎn)的價值特點與功能特性？

無形資產(chǎn)的價值有其自身的特點：

（1）無形資產(chǎn)的成本是由個別生產(chǎn)者在個別勞動中所耗費的實際勞動時間來計量的，因此比有形資產(chǎn)的計量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當程度的不確定性或不準確性。

（2）無形資產(chǎn)的價值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價值較多地以生產(chǎn)費用為基礎(chǔ)。

無形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產(chǎn)可以作為共同財富，由不同的主體同時共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

第四篇：9556資產(chǎn)評估期末復(fù)習題

/本科13秋/9556資產(chǎn)評估復(fù)習題

1.已知被評估宗地面積為1000畝，其中1/2為菜地。根據(jù)調(diào)查分析，類似用途土地的安置補償費為6萬元/畝，耕地占用稅為8元/平方米，新菜地開發(fā)建設(shè)基金為1。2萬元/畝。又知該土地開發(fā)周期為1年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費120元/平方米，平整土地費100元/平方米，投資利潤率為20%，土地增值收益率為16%，土地還原率為6%。計算該土地使用權(quán)評估值。

（1畝=666。7平方米，土地使用權(quán)年限為40年，銀行貸款利率為5%）

}

答案:過程參考教材

計算土地使用權(quán)價格480。7元/平方米

非菜地土使用權(quán)價格454。6元/平方米

土地使用權(quán)總價3118萬元

40年土地使用權(quán)評估值46914億元。

}

2.已知被評估機器設(shè)備于2006年12月31日購入，購置價格為130萬元，生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100萬噸，設(shè)計使用年限為10年。該設(shè)備購入后一直未安裝使用，并保持在全新狀態(tài)。經(jīng)評估人員調(diào)查獲知，由于新型設(shè)備已經(jīng)出現(xiàn)，被評估設(shè)備在設(shè)計生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人3人，行業(yè)年人均工資福利費為14400元/年。在達到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下需增加能源消耗費用4萬元/年。同時，由于市場需求下降，每年生產(chǎn)80萬噸即可滿足市場需求。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報廢。據(jù)調(diào)查，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0。7，評估基準日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增5%，適用折現(xiàn)率為10%，所得稅率為25%，2009年12月31日評估。要求：計算被評估設(shè)備的經(jīng)濟性貶值。

（F/P，5%，3）=1。158（P/A，10%，10）=6。145

}

答案: 過程參考教材

機器設(shè)備的重置成本為1504912。5元

設(shè)備的實際利用率80%

年超額營運成本為56400元

功能性貶值為346553。6元

經(jīng)濟性貶值率為14。46%

經(jīng)濟性貶值額為167498。70元。

}

3.請簡述資產(chǎn)評估的目的答案:{

一般目的：是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的資產(chǎn)評估的基本目標。

資產(chǎn)評估的一般目的就是評定和估算被評估資產(chǎn)在評估基準日的公允價值。

主要做到：

1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)人的地位平等

2、資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人的利益受到保護

3、公允價值具有相對性

特定目的：是資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要實現(xiàn)的符合某種特定要求的結(jié)果。具體有兩種分類方式：

1、以資產(chǎn)業(yè)務(wù)分類，分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營等。

2、以產(chǎn)權(quán)變動分類，分以產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估和以非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。

}

4.簡述房地產(chǎn)評估的程序是什么？

答案:{

1)明確評估的基本事項

2)擬定評估工作方案

3)實地查勘搜集資料

4)選用評估方法評定估算

5)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告

}

5.請簡述資產(chǎn)評估假設(shè)的概念與包含的內(nèi)容？

答案:{

資產(chǎn)評估假設(shè)：滿足實現(xiàn)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提條件。

包括：交易假設(shè)：資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，反映了資產(chǎn)評估屬于事前行為的特征，也揭示了資產(chǎn)評估結(jié)果是為資產(chǎn)交易服務(wù)的本質(zhì)所在。

公開市場假設(shè)：是假定被評估資產(chǎn)在評估基準日后處于充分競爭的市場條件中。

持續(xù)使用假設(shè)：是假定被評估資產(chǎn)在評估基準日后仍具有使用價值或交換價值，并將繼續(xù)按現(xiàn)行用途使用或轉(zhuǎn)換用途使用。

清算假設(shè)：指被評估資產(chǎn)在評估基準日后處于或假定處于被迫出售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件

}

第五篇：資產(chǎn)評估復(fù)習題一

綜合分析題

1.某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計提折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截至評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：

（1）確定該資產(chǎn)的重置成本（2）確定該資產(chǎn)的實體性貶值

（3）確定該資產(chǎn)的功能性貶值（4）確定該資產(chǎn)的評估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）

（2）資產(chǎn)的已使用年限=20×（50400÷57600）×100%=17.5(年)

資產(chǎn)的有形損耗率=17.5÷(17.5+8)×100%=68.63%

資產(chǎn)的實體性貶值=4800000×68.63%=3294240（元）

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=107231(元)

(4)資產(chǎn)的評估值=4800000-3294240-107231=1398529（元）

2.對某企業(yè)一套從美國進口的設(shè)備進行評估，評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)在該設(shè)備從美國進口的離岸價為60萬美元，海運費率為6%，保險費率為4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率為10%，增值稅稅率為17%，銀行財務(wù)費率為0.5%，外貿(mào)手續(xù)費率為1.5%。國內(nèi)運雜費費率為1.5%，安裝費費率為0.8 %，基礎(chǔ)費費率為1.2%。評估基準日美元同人民幣的比價為1︰6.7。

要求：計算該進口設(shè)備重置成本.參考答案：

該進口設(shè)備重置成本計算如下：

國外運費=60×6%=3.6（萬美元）

保險費=（60+3.6）×4‰=0.25（萬美元）

到岸價（外匯計價）=60+3.6+0.25=63.85（萬美元）

到岸價（人民幣計價）=63.85×6.7=427.80（萬人民幣）

關(guān)稅=427.80×10%=42.78（萬人民幣）

增值稅=（427.80+42.78）×17%=80（萬人民幣）

銀行財務(wù)費=60×6.7×0.5%＝2.01（萬人民幣）

外貿(mào)手續(xù)費=427.80×1.5%＝9.42（萬人民幣）

國內(nèi)運雜費=427.80×2%＝6.42（萬人民幣）

安裝費=427.80×0.8%＝3.42（萬人民幣）

基礎(chǔ)費=427.80×1.2%＝5.13（萬人民幣）

進口設(shè)備重置成本=427.80+42.78+80+2.01+9.42+6.42+3.42+5.13

=576.98（萬元人民幣）

3.被評估企業(yè)以機器設(shè)備向B企業(yè)直接投資，投資額占B企業(yè)資本總額的20%。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿B企業(yè)將按機器設(shè)備折余價值20萬元返還投資方。評估時雙方聯(lián)營已有5年，前5年B企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其在B企業(yè)的投資份額分享收益，評估人員認定被評估企業(yè)未來5年的收益水平不會有較大的變化，折現(xiàn)率設(shè)定為10%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能是多少?

參考答案：

評估值=50×20%×（P/A，10%，5）+20×（P/F，10%，5）

=10×3.7908+20×0.6209=50.326(萬元)

4.甲企業(yè)將一項專刮使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25％，該專利法律保護期十年、已過四年，尚可保護六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400％，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5％，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10％。

要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考虛流轉(zhuǎn)稅因素）。

參考答案：

（1）確定利潤分成率：

①確定專利重置成本：80×（1＋25％）＝100（萬元）

②專利約當投資量：100×（1＋400％）＝500（萬元）

③乙企業(yè)資產(chǎn)約當投資量；4000×（1＋12.5％）＝4500（萬元）

④利潤分成率：500÷（4500＋500）×100％＝10％

確定評估值： ①確定每年利潤額：

第一年第二年：（500－400）×20＝2000

第三年第四年：（450－400）×20＝1000

第五年：（430－400）×20＝600

（2）確定分成額： 第一年第二年：2000×10％＝200（萬元）

第三年第四年：1000×10％＝100（萬元）第五年： 600×10％＝60（萬元）

（3）確定評估值：

評估值＝200×0.9091＋200×0.8264＋100×0.7513＋100×0.6830＋60×0.6209

＝181.82＋165.28＋75.13＋68.3＋37.254 ＝527.784（萬元）＝528（萬元）

5.待估資產(chǎn)在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬元，第10年末擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約120萬元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益法估測資產(chǎn)的價值。參考答案：

評估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×3.7908×0.6209+120×0.3855=197.427(萬元)

6.評估對象為某企業(yè)1998年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2001年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10%，專業(yè)人員勘察估算認為，該資產(chǎn)還能使用7年，又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員4人，每人的月工資水平為1000元，此外，由于市場競爭的加劇，該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成收益損失額每年為30萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）要求：

（1）確定該生產(chǎn)線的重置成本

（2）確定該生產(chǎn)線的實體性貶值

（3）確定該生產(chǎn)線的功能性貶值

（4）確定該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值

（5）確定該生產(chǎn)線的評估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=150×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）=199.65(萬元)

(2)資產(chǎn)的實體性貶值=199.65×3/(3+7)=59.895(萬元)

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=4×12×1000×(1-33%)×(P/A,10%,7)=48000×0.67×4.8684=15.6568(萬元)

(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=30×(1-33%)×(P/A,10%,7)=30×0.67×4.8684=97.8548(元)

(5)資產(chǎn)評估值=199.65-59.895-15.6568-97.8548=26.2434

7.某項技術(shù)為一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價格為250元/件，該產(chǎn)品價格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將采取擴大市場范圍的市場策略，預(yù)計該企業(yè)將會維持目前的市場占有，但價格將呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后1～3年維持現(xiàn)價；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評估該項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)的價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

參考答案：

由于該技術(shù)所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超出平均價格的收入視為超額利潤（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。計算過程如下：

第1～3年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=280-250=30（元）

第4～5年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=270-250=20（元）

第6～8年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=260-250=10（元）

評估值=[30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）1]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）2]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）4+

[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）5 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）6+

[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）7 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）8

=(402,000/1.1)+(402,000/1.21)+(402,000/1.331)+(268,000/1.4641)+(268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)

=1556083.35（元）

注：（復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)：折現(xiàn)率為10%，1-5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為：0.9091、0.8264、0.7531、0.6830、0.6209,10年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為：0.3835；5年的年金現(xiàn)值系數(shù)3.7908,6年的年金現(xiàn)值系數(shù)4.3533，8年的年金現(xiàn)值系數(shù)5.3349）.