第一篇：資產(chǎn)評估報告要求

題目：通過實地調(diào)查，運用所學(xué)資產(chǎn)評估知識，理論聯(lián)系實際，以一個真實具體的資產(chǎn)為評估對象編寫一個資產(chǎn)評估報告書

1.目的：通過學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估的課程，編寫一份完整的資產(chǎn)評估報告書，理論與實際相結(jié)合，將所學(xué)知識運用到實際工作中，提高學(xué)生運用知識和解決實際問題的能力。

2.內(nèi)容：資產(chǎn)評估報告基本要素一般包括緒言、委托方與資產(chǎn)占有方介紹、評估目的、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程（分析與計算）、評估結(jié)論等。除此之外，還應(yīng)有封面、目錄及其他需要說明的附件。

3.要求：

①編寫資產(chǎn)評估報告書時，要符合資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)的內(nèi)容，資產(chǎn)評估報告中所評價的資產(chǎn)項目不限（如：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等）；

②文中要有實際的案例資料（注明資料來源），分析計算過程，評估結(jié)論。

③資產(chǎn)評估報告書字?jǐn)?shù)不得少于3000字；

④編寫資產(chǎn)評估報告，一般組成人員限制在五人以內(nèi)，對編寫資產(chǎn)評估報告要有合理的人員分工，在實施計劃中要有具體人員的配制，互相協(xié)作，共同完成；人員分工情況應(yīng)有具體說明和記錄。

⑤選取的評估對象應(yīng)是真實的具體的，小組成員必須親自到現(xiàn)場調(diào)查，利用所學(xué)知識進(jìn)行綜合分析。并做好實地考察記錄，包括：時間、地點、人員、考察內(nèi)容、并照相留影作證；

⑥各小組的評估的資產(chǎn)對象不得完全相同；

4.評分標(biāo)準(zhǔn)：

①資產(chǎn)評估實作占平時成績的20%，以百分制計分；

②資產(chǎn)評估報告書的完整性占30分；

③評估過程（分析與計算）占30分；

④實地調(diào)查記錄詳細(xì)性、真實性占20分；

⑤提交材料的規(guī)范性、整潔性占20分。

5.其他說明：

①實地調(diào)查、分析計算、評估報告等相關(guān)工作必修在12月1日前完成。

②相關(guān)資料：可到各班qq群下載。

第二篇：資產(chǎn)評估報告

本人接受北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在評估基準(zhǔn)日2014年11月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。

現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方簡介

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實收資本：壹仟萬元整

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

營業(yè)執(zhí)照注冊號：***

發(fā)照機(jī)關(guān)：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評估基準(zhǔn)日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

二、評估目的

根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日2014年11月30 日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負(fù)債等。

(二)評估范圍

根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于2014年11月30 日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下：(2)非流動資產(chǎn)合計8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;

(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;

(4)流動負(fù)債合計7,565,368.60元，其中：其他應(yīng)付款7,565,368.60元;

(5)負(fù)債合計7,565,368.60元;

(6)所有者權(quán)益合計9,628,409.03元。

本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

四、價值類型及其定義

依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價值的估計數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目的評估基準(zhǔn)日為2014年11月30日。

為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評估基準(zhǔn)日。評估中所有取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估報告的使用者

本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。

七、評估原則

根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機(jī)構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);

(三)遵循科學(xué)性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點確定了科學(xué)的評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理;

(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價值;

(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價格的影響;

(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;

(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

八、評估依據(jù)

本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律法規(guī)依據(jù)

1、參照國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

4、財政部頒發(fā)的財評字[1999]91號“關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂);

7、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

(二)準(zhǔn)則依據(jù)

2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2003]18 號《中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見>的通知》;

3、財政部令第 33 號《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財會[2006]3 號《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1 號――存貨>等 38 項具體準(zhǔn)則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》;

5、《中華人民共和國土地管理法》;

7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表;

3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計報表、會計憑證及與評估有關(guān)的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。

(五)取價依據(jù)

1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;

3、本評估機(jī)構(gòu)掌握的其他價格資料;

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(2005)47號);

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔2006〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環(huán)會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;

2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價格信息資料;

3、其他資料。

九、評估方法

根據(jù)資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公認(rèn)的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實及查對，查閱了有關(guān)文件、資料，實施了我們認(rèn)為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評估方法進(jìn)行評估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債價值的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：

(一)流動資產(chǎn)的評估

流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準(zhǔn)日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進(jìn)行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務(wù)賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

評估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預(yù)付賬款

預(yù)付賬款的評估，評估人員首先了解預(yù)付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會計報表進(jìn)行核對，確認(rèn)該項業(yè)務(wù)的真實性。

對于預(yù)付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。

(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估

根據(jù)評估對象土地實際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采用成本逼近法進(jìn)行評估。

成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+土地稅費+利息+利潤+土地增值收益

(三)負(fù)債的評估

納入評估范圍的負(fù)債為流動負(fù)債，其中流動負(fù)債為其他應(yīng)付款;非流動負(fù)債為零。

對于負(fù)債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎(chǔ)上，對負(fù)債科目中金額較大的款項進(jìn)行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負(fù)債進(jìn)行核對。在核對各項負(fù)債賬賬、賬實一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評估準(zhǔn)備

2、根據(jù)本次評估目的和有利于減少事后調(diào)整事項的原則確定評估基準(zhǔn)日;

3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。

(二)現(xiàn)場清查核實

1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和評估對象情況介紹;

2、指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;

3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;

4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行清查核實。同時通過現(xiàn)場勘察，對重點資產(chǎn)狀況作了深入了解;

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;

6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;

7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。

(三)評定估算

1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負(fù)債的評估方法;

2、開展市場調(diào)研、詢價工作;

3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果;

2、分析評估結(jié)果，確認(rèn)有無重復(fù)和漏評，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善;

3、項目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報告書;

4、三級復(fù)核資產(chǎn)評估報告書及評估說明。

(五)提交報告

經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評估報告。

十一、評估假設(shè)

由于產(chǎn)權(quán)持有者各項資產(chǎn)和負(fù)債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：

(一)公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，假設(shè)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在2014年 11 月 30 日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營。

(三)產(chǎn)權(quán)主體變動假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提。

(四)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的電子產(chǎn)品制造行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動。

(五)無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。

本人根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時，本人將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評估結(jié)果的責(zé)任。

十二、評估結(jié)論

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元

賬面價值 調(diào)整后賬面值 評估價值 增減值 增值率%

十三、特別事項說明

(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

(二)本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，本人在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。

(三)由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評估相關(guān)的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎(chǔ);針對本項目，本人進(jìn)行了必要的、獨立的核實工作，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對其提供資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

(四)本人執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出評估師執(zhí)業(yè)范圍。評估過程中，本人已對產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗。本次評估主要是對委估資產(chǎn)在合法存在的前提下，對其價值進(jìn)行評估，而非對委估資產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的界定和確認(rèn)。

(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

(六)評估結(jié)論是本人給出的，受本人的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

(七)報告中的分析、意見和結(jié)論只在報告闡明的假設(shè)前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

(八)評估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評估。

(九)本報告含有若干附件，附件構(gòu)成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。

上述事項，提請報告使用者予以關(guān)注。

十四、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告的評估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設(shè)存在的條件下方能成立。

(二)本評估報告書及相應(yīng)的評估結(jié)論系對委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日市場價值的反映，只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

(三)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

(四)本評估報告僅供委托方為本次評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為使用和送交相關(guān)主管部門審查使用。本評估報告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

十五、評估報告提出日期

本評估報告形成評估結(jié)論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

2014年12月15日

第三篇：資產(chǎn)評估報告

一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為我國現(xiàn)階段的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價早已獨樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實務(wù)經(jīng)驗和理論學(xué)說，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會組織，制定了嚴(yán)格的行業(yè)管理制度和資格認(rèn)證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價制度。

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價制度也趨于完善。我國房地產(chǎn)估價業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個階段:

第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進(jìn)行，此時對于房地產(chǎn)估價業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價師，也沒有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。長期以來都是實行的房屋和土地分開來進(jìn)行管理，這樣使得平行機(jī)構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性自然大打折扣。而此時在估價實踐中所運用的估價方法也大多是照搬的國外現(xiàn)成的估價方法，并沒有完全從實際上去結(jié)合起來中國的國情進(jìn)行理論上和實踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說這個階段是一個無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會正式成立，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)估價事業(yè)已在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個新的臺階。自此之后，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價隊伍不斷壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大?；拘纬闪斯礁偁?、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場。

目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機(jī)構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個估價體系來說，更加偏向于英國，注重經(jīng)驗與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時，我們應(yīng)該更多的去結(jié)合中國的國情不斷的去完善現(xiàn)有的估價方法，并多方位、深層次的去提出新的估價方法。

中國房地產(chǎn)估價行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀(jì)80年代以來，中國進(jìn)行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產(chǎn)市場己初步形成，房地產(chǎn)估價業(yè)也隨之應(yīng)運而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國房地產(chǎn)估價的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和實踐的需要，而房地不可分的實質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場等既有特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致中國目前的房地產(chǎn)估價不僅有許多特點，而且估價對象較為復(fù)雜，估價所依賴的前提條件有時很不確定，從而估價難度較大。

就目前而言，國內(nèi)外運用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估

價方法，而其他的房地產(chǎn)估價方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應(yīng)用最為普遍的，但是，在實際的房地產(chǎn)估價過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實例，以及如何進(jìn)行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價結(jié)果都是難點所在，盡管目前有很多的學(xué)者及專家對此進(jìn)行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個層面之上，而在上述這三個方面進(jìn)行的定量分析研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實際運用的難點仍然是未來凈收益、資本化率、報酬率、運營費用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對于運營費用的組成，雖然國家在房地產(chǎn)估價規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實際運用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會是我國房地產(chǎn)估價要運用到的主要方法，因為我國的舊有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價格的正確與否關(guān)系到各個方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個難點問題，由于每個房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復(fù)雜多變，難以形成一個統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，目前完全是依靠估價師的通過實地查看之后憑借經(jīng)驗確定，主觀隨意性非常大，因此評估結(jié)果的準(zhǔn)確性大打折扣，尤其是對于那些經(jīng)驗比較缺乏的房地產(chǎn)估價人員，這方面更是影響甚大。

因此，對這三大方法的基本參數(shù)值進(jìn)行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學(xué)模型對這三種方法進(jìn)行改進(jìn)，是我們目前所面臨的實際問題，這對于優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法以及完善我國的房地產(chǎn)估價制度具有重要的現(xiàn)實意義。

二、市場比較法存在的問題

市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準(zhǔn)，所以市場比較法是一種說服力較強(qiáng)，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。

市場比較法在市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)被普遍使用。因為在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場，而且市場比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價格資料，很容易從經(jīng)紀(jì)人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，其基本條件就是需要有一個充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個別因素修正；⑧求出比準(zhǔn)價格。

傳統(tǒng)的市場比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實際應(yīng)用中仍然存在以下幾個方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格來確定待估房地產(chǎn)的價格，因此，市場比較法所確定的估價結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實際的估價過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實例中選擇滿足要求、符合客觀實際的案例，目前并沒一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，這個工作的完成完全依靠于估價師的經(jīng)驗，其中帶有很大的主觀能動

性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價格偏離市場價格。因此這是房地產(chǎn)估價中一個難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡單主觀化

因素修正是房地產(chǎn)估價中又一個難點所在，房地產(chǎn)成交價格是一個非常大的數(shù)值，對其價格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會和市場價格相差巨大，例如對于一套價格100萬的房子進(jìn)行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進(jìn)行修正時，并沒一個統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價師的主觀經(jīng)驗，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對于同一估價案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，不同的估價師可能有不同的的判斷，這樣就會導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會直接影響到評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

(3)最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單

對不同的可比案例進(jìn)行因素調(diào)整之后會得到不同的結(jié)果，而最終評估價格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實際的，因為選擇的這些可比實例，每一個都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個權(quán)重，但是，這個權(quán)重的選取，也沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，這也是市場比較法的一個缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運用客觀合理的方法確定市場法中的各個參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場比較法的估價模型，來降低估價過程中估價的主觀能動性，以得到一個更接近市場實際的價格。因此，為了彌補(bǔ)這些缺陷，在市場比較法中建立現(xiàn)實可行的房地產(chǎn)估價模型具有非?，F(xiàn)實的意義。

三、對市場比較法的建議

1．改進(jìn)未考慮市場未來下跌風(fēng)險的問題。一方面，在估價時應(yīng)盡量選取二手房交易案例，因為二手房價格比一手房價格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照二手房價格和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對交易價格進(jìn)行適當(dāng)減價修正，特別是在投機(jī)嚴(yán)重、房價上漲較快時。

2．改進(jìn)個別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進(jìn)行價格修正時，除了按《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個別因素進(jìn)行修正外，還應(yīng)進(jìn)行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會影響房地產(chǎn)價值）等修正因素，以使可交易實例的價格具有可比性。

3．改進(jìn)對價格重復(fù)修正的問題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價對象價格＝可比實例成交價格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項價格修正均是獨立進(jìn)行的，各項修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。

第四篇：資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告

一、資金來源、投資方式、投資金額、注冊資金（資本）

資金來源：資金由個人獨資 投資方式：以現(xiàn)金方式投入 投資總額：5萬元

二、擬設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的投資預(yù)算

前期投資：3萬

流動資金：2萬，后期購買醫(yī)療設(shè)備藥品及消耗

報告人：

年 月

日

第五篇：資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告范文

一、緒言

中資資產(chǎn)評估有限公司接受濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠委托，根據(jù)國家有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，為咸陽石油鋼管鋼繩廠經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債評估后，將其凈資產(chǎn)部分出售給濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設(shè)立有限責(zé)任公司之目的進(jìn)行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，并對委估資產(chǎn)和負(fù)債在2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

二、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

委 托 方：濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠

濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司簡介如下：

注冊地址及主要經(jīng)營場所地址：濟(jì)南市文化西路14號

法定代表人：王濤

注冊資本：10,400萬元

濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司（股票簡稱：石油濟(jì)柴；股票代碼0617）系經(jīng)國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會體改生（1996）115號文批準(zhǔn)，由濟(jì)柴廠作為獨家發(fā)起人，以募集方式設(shè)立的股份有限公司。該公司1996年9月經(jīng)中國證監(jiān)會發(fā)字（1996）226號文批準(zhǔn)向社會公開發(fā)行股票，并于1996年10月在深圳證券交易所上市交易。

該公司主要經(jīng)營柴油機(jī)、氣體發(fā)動機(jī)、柴油及氣體發(fā)電機(jī)組的制造、銷售、修理、機(jī)械加工；所需原料輔料，機(jī)械設(shè)備、儀器儀表的銷售；柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)組租賃、理化試驗。

截止2000年12月31日，該公司總股本10,400萬股，其中流通股為3,250萬股，總資產(chǎn)47,662.46萬元，凈資產(chǎn)17,796.93萬元，2000實現(xiàn)凈利潤520.43萬元，每股收益0.05元，凈資產(chǎn)收益率2.92％。該公司最大股東為濟(jì)南柴油機(jī)廠，其現(xiàn)持有石油濟(jì)柴7,150萬股，占總股本68.75％。

資產(chǎn)占有方：咸陽石油鋼管鋼繩廠

咸陽石油鋼管鋼繩廠簡介如下：

企業(yè)名稱：咸陽石油鋼管鋼繩廠

注冊地址：咸陽市東風(fēng)路35號。

法定代表人：曹家麟

注冊資本：壹億貳仟柒佰柒拾萬元

經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：咸陽石油鋼管鋼繩廠為全民所有制企業(yè)，是中國石油物資裝備（集團(tuán)）公司下屬全資子公司。

經(jīng)營范圍：主營：鋼管，鋼絲，鋼繩及制品，緊固件，閥門，鉚焊產(chǎn)品，機(jī)械設(shè)備及配件，以上產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)的出口，所需原料、技術(shù)的進(jìn)口，進(jìn)料加工和“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù)。兼營：汽車運輸，來料加工，機(jī)械加工，鋼材，房屋租賃。

簡要歷史：

50年代末，隨著大慶等油田的發(fā)現(xiàn)，油田建設(shè)所需物資供應(yīng)緊張，為了滿足油田開發(fā)的需要，使進(jìn)口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業(yè)部決定籌建一個鋼管加工廠，在這樣的情況下，該廠于1958年建成，原名為石油工業(yè)西北供應(yīng)辦事處咸陽轉(zhuǎn)運庫鋼管加工廠。1960年9月，直接隸屬于石油工業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)。成為獨立核算的部屬企業(yè)后，更名為石油工業(yè)部鋼管加工廠。1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠由天津遷至咸陽，與鋼管加工廠合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠。1971年工廠下放地方領(lǐng)導(dǎo)后，陜西省燃料化學(xué)工業(yè)局將工廠改名為陜西省咸陽石油鋼管鋼繩廠。1990年，工廠重新收歸原石油部領(lǐng)導(dǎo)。

經(jīng)過從日本、德國引進(jìn)和四次較大規(guī)模的技術(shù)改造，該廠建成了年生產(chǎn)能力2萬多噸的鋼絲繩生產(chǎn)線，可按不同標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)規(guī)格范圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個品種的鋼絲繩。

經(jīng)過四十年的建設(shè)，該廠發(fā)展成一個以生產(chǎn)石油鉆井鋼絲繩為主，同時生產(chǎn)石油機(jī)械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產(chǎn)品的國家大型一檔企業(yè)。去年有償解除勞動合同工作結(jié)束后，現(xiàn)有職工884人，其中，具有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員116名。

該廠所屬行業(yè)為國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。在經(jīng)過較大規(guī)模的技術(shù)改造后，該廠產(chǎn)品等級得以提升，產(chǎn)能擴(kuò)大，除了繼續(xù)為油田用戶提供其產(chǎn)品外，已進(jìn)入了煤炭、森工、港口和海洋等行業(yè)的重要用途的鋼絲繩市場。

三、評估目的

為咸陽石油鋼管鋼繩廠經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債評估后，將其部分凈資產(chǎn)出售給濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟(jì)南柴油機(jī)股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設(shè)立有限責(zé)任公司之目的進(jìn)行評估，對該凈資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為雙方的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。

四、評估范圍和對象

本次資產(chǎn)評估范圍為本次評估目的所涉及的咸陽石油鋼管鋼繩廠的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，以剝離后的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，凡列入該表內(nèi)并經(jīng)核實的資產(chǎn)均在本次評估范圍之內(nèi)。具體資產(chǎn)類型包括：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、流動負(fù)債、長期負(fù)債。

納入本次資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與委托評估及企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估立項申報時所申報的資產(chǎn)范圍一致。

根據(jù)經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)的改制方案原則和委托雙方的要求，土地資產(chǎn)不進(jìn)入本次評估范圍。新設(shè)公司擬采用租賃方式使用相關(guān)土地，有關(guān)手續(xù)委托雙方已按土地管理規(guī)定的程序進(jìn)行辦理。

五、評估基準(zhǔn)日

根據(jù)委托方改制工作的具體方案，本次評估基準(zhǔn)日定為：2001年8月31日。

本報告一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估原則

根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學(xué)、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經(jīng)濟(jì)行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評估。

七、評估依據(jù)

本次評估的主要依據(jù)有：

(一)評估行為依據(jù)

1、《關(guān)于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟(jì)柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設(shè)立咸陽石油鋼管鋼繩有限責(zé)任公司的申請報告》中國石油物資裝備(集團(tuán))總公司文件；

2、《關(guān)于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟(jì)柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設(shè)立有限責(zé)任公司的批復(fù)》中國石油天然氣集團(tuán)公司文件；

3、委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同》。