第一篇：物業(yè)工程部管理運(yùn)行分析報(bào)告

物業(yè)工程部管理運(yùn)行分析報(bào)告

一、部門(mén)主要工作

確保龍脈溫泉各區(qū)域和業(yè)主水電及工程設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行逐步的加強(qiáng)對(duì)設(shè)備定期檢修，對(duì)業(yè)主服務(wù)得到滿意。

二、工作目標(biāo)

1、質(zhì)量目標(biāo)

做好每一件事，設(shè)備完好率保證95%以上。

2、服務(wù)目標(biāo)

服務(wù)內(nèi)部及業(yè)主維修維護(hù)、水電正常供應(yīng)。

3、安全目標(biāo)

全年重大安全事故率為0

三、工作開(kāi)展情況

1、對(duì)水電設(shè)施、設(shè)備定期保養(yǎng)；

2、對(duì)業(yè)主服務(wù)熱情、周到；

3、對(duì)院內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備及時(shí)維修維護(hù)；

4、提高工程部服務(wù)質(zhì)量，減少返工率；

5、以全員監(jiān)督的方式進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

四、存在的不足

1、人員技術(shù)參差不齊，專業(yè)技術(shù)欠缺；

2、各工種專業(yè)技術(shù)待提高；

五、改進(jìn)的建議

1、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高員工服務(wù)心態(tài)；

2、加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

3、加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)交流。

提交部門(mén)：物業(yè)工程部

提交日期：2013年10月10日

第二篇：物業(yè)部管理體系運(yùn)行分析報(bào)告

物業(yè)部管理體系運(yùn)行分析報(bào)告

一、部門(mén)的主要工作：

1、正常的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)收?。?/p>

2、為院內(nèi)業(yè)主提供水、電、暖保障；

3、為院內(nèi)及各部門(mén)進(jìn)行安全巡視，防止財(cái)產(chǎn)流失；

4、院內(nèi)綠化人員對(duì)竹子、綠化帶、樹(shù)木進(jìn)行管理；

5、環(huán)衛(wèi)人員對(duì)道路、業(yè)主樓道、車場(chǎng)、辦公區(qū)域進(jìn)行清掃；

6、工程人員對(duì)院內(nèi)線路、道路進(jìn)行及時(shí)維修保障；

二、部門(mén)的工作目標(biāo)及完成情況

1、院內(nèi)綠環(huán)達(dá)到二級(jí)園林標(biāo)準(zhǔn)；

2、環(huán)衛(wèi)清潔度達(dá)到隨臟隨掃；

3、工程在確保水、電、暖保障的情況下，將各項(xiàng)維修工作做好；

4、保安對(duì)院內(nèi)巡視、門(mén)崗出入控制，預(yù)防財(cái)產(chǎn)流失，并保障全年重大事故為零；

5、辦公室做好對(duì)業(yè)主收費(fèi)、財(cái)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)等工作；

三、各項(xiàng)工作開(kāi)展情況

1、各崗位嚴(yán)格按照工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作；

2、組織人員進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)；

3、保安、綠化、環(huán)衛(wèi)、工程各崗位人員責(zé)任到人；

4、11年至今未出現(xiàn)一起安全事故；

5、由于物業(yè)部是后勤保障部門(mén)，全民外交開(kāi)展以來(lái)，各部門(mén)全民外交成功率較低，集體創(chuàng)

收效果不佳，需加強(qiáng)學(xué)習(xí)。

四、運(yùn)行不足及改善

1、物業(yè)收費(fèi)有個(gè)別釘子戶長(zhǎng)期不來(lái)，需溝通繼續(xù)進(jìn)行收費(fèi)工作；

2、全民外交需加強(qiáng)學(xué)習(xí)和聯(lián)系客人，提高創(chuàng)收。

物業(yè)部

2013年10月10日

第三篇：物業(yè)工程部運(yùn)行守則（范文模版）

寶翔集團(tuán)

寶科物業(yè)

安徽寶科物業(yè)工程部運(yùn)行守則

笫一章、工程部管理范圍

工程部負(fù)責(zé)的日常工作有：

1．對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。

2．對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。

3．對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。

4．對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。

5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問(wèn)。

6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

一、強(qiáng)電專業(yè)

1、負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。

2、負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí)，應(yīng)給予支持配合。

3、負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。

4、負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。

5、負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門(mén)的維修、保養(yǎng)。

7、負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

8、對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

9、為客戶提供有償服務(wù)。

二、空調(diào)、給排水專業(yè)

1、負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。

2、改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。

寶翔集團(tuán)

寶科物業(yè)

3、負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。

4、負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。

5、負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。

6、為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

三、綜合維修專業(yè)

1、負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門(mén)等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。

4、負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。

5、負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。

6、負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。

7、負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。

8、負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

四、弱電專業(yè)

1、負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。

2、負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。

寶翔集團(tuán)

寶科物業(yè)

2、各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。

3、各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。

4、主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書(shū)面報(bào)告工程部主管。

5、未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門(mén)、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門(mén)時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái)賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。

6、所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門(mén)窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度，清理好現(xiàn)場(chǎng)。

7、各機(jī)房門(mén)、設(shè)備門(mén)（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門(mén)之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。

8、所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門(mén)外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。

9、所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。

10、所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開(kāi)水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。

11、高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。

12、所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。

13、各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。

14、所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，

第四篇：物業(yè)工程部管理規(guī)范

物業(yè)工程部管理規(guī)范

2016-05-16 工程部的任務(wù)

1.1 為物業(yè)供應(yīng)能源----工程部必須管理好為物業(yè)日常經(jīng)營(yíng)提供能源的設(shè)備如供電,供熱,供冷,供汽,等負(fù)責(zé)控制和運(yùn)行這些設(shè)備,并保證物業(yè)的需要。

1.2 對(duì)物業(yè)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修----工程部負(fù)責(zé)物業(yè)的設(shè)備和設(shè)施及家具,用具等維修和保養(yǎng)。

1.3 對(duì)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行增建,更新和改造----為了發(fā)揮設(shè)備的綜合效益和避免物業(yè)的設(shè)備老化,并不斷提高和完善物業(yè)的形象,使物業(yè)永褒青春,提高競(jìng)爭(zhēng)力,應(yīng)對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施和物業(yè)裝修進(jìn)行增建,更新和改造。2 電工班的任務(wù)

2.1 負(fù)責(zé)物業(yè)電力系統(tǒng)的運(yùn)行和管理。

2.2 負(fù)責(zé)配電室配電柜及其附屬設(shè)施的保養(yǎng)及故障維修。2.3 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)所有電源的正常供應(yīng)。3 空調(diào)班的任務(wù)

3.1 負(fù)責(zé)物業(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理。

3.2 負(fù)責(zé)物業(yè)所有空調(diào)，通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)和檢修。3.3 負(fù)責(zé)物業(yè)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。3.4 負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備，電機(jī)及控制電器的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。4 維修班的任務(wù)

4.1 負(fù)責(zé)物業(yè)水暖設(shè)備，廚房設(shè)備，人力推車和五金構(gòu)件的檢修工作。4.2 負(fù)責(zé)物業(yè)裝修設(shè)施，家具，裝飾燈具及土建方面滲漏水的維修工作。4.3 負(fù)責(zé)物業(yè)動(dòng)力系統(tǒng)的完善改造，設(shè)備更新和小項(xiàng)增改工程施工。4.4 積極協(xié)助空調(diào)班，電工班，電梯班的重大故障檢修。二 工程部崗位規(guī)范 1 工程部經(jīng)理職責(zé)

1.1 負(fù)責(zé)制定業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，定期編制設(shè)備維修及更新的預(yù)算報(bào)表及審核請(qǐng)購(gòu)物資報(bào)告。

1.2 負(fù)責(zé)和實(shí)施物業(yè)各項(xiàng)動(dòng)力設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)計(jì)劃。1.3 負(fù)責(zé)物業(yè)各項(xiàng)土建工程建設(shè)規(guī)劃及組織施工。1.4 制定節(jié)能措施，降低物業(yè)能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。

1.5 負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的問(wèn)題和客人對(duì)工程維修工作的投訴。1.6 協(xié)調(diào)客房，餐飲等部門(mén)的日常維修及各項(xiàng)設(shè)備維修周期計(jì)劃的制定。1.7 合理安排部門(mén)員工工作，負(fù)責(zé)員工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)及業(yè)務(wù)考核。2 工程部主管崗位職責(zé)

2.1 協(xié)助工程部經(jīng)理開(kāi)展工作。貫徹執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，組織落實(shí)工程維修項(xiàng)目，督導(dǎo)檢查各班組人員按崗位規(guī)范和操作規(guī)程做好工程維修保養(yǎng)。2.2 檢查重點(diǎn)部位的重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)事故隱患立即采取措施，排除故障，保證物業(yè)正常營(yíng)業(yè)需要。

2.3 巡視檢查各班組員工遵守紀(jì)律，完成工作任務(wù)的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出改進(jìn)措施

2.4 督導(dǎo)檢查班組人員，作好設(shè)備運(yùn)行記錄，收集編制技術(shù)資料，技術(shù)檔案，為保證設(shè)備管理與運(yùn)行提供依據(jù)。2.5 完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。3 領(lǐng)班崗位職責(zé)

3.1 及時(shí)完成主管交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)，帶領(lǐng)全班人員堅(jiān)持執(zhí)行崗位職責(zé)，操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。

3.2 負(fù)責(zé)按部?jī)?nèi)計(jì)劃要求制定本班維修保養(yǎng)計(jì)劃，備品備件計(jì)劃，管好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備,使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。

3.3 負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)的各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程，發(fā)動(dòng)班組成員參與管理，組織學(xué)習(xí)和運(yùn)用各種現(xiàn)代化管理技術(shù)知識(shí)。

3.4 負(fù)責(zé)本班責(zé)任范圍內(nèi)的節(jié)能管理和技術(shù)狀態(tài)管理，按質(zhì)按時(shí)完成各種工作報(bào)表和記錄，為物業(yè)統(tǒng)計(jì)核算提供資料。3.5 負(fù)責(zé)本班員工的思想教育和業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。4 電工崗位職責(zé)

4.1 嚴(yán)格遵守物業(yè)《員工手冊(cè)》和各項(xiàng)規(guī)章制度。

4.2 努力學(xué)習(xí)技術(shù),熟練的掌握物業(yè)的線路走向及所轄設(shè)備的原理,技術(shù),性能和實(shí)際操作。

4.3 密切監(jiān)視配電柜的各種儀表顯示,正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。4.4 積極配合電路檢修工作,如斷電檢修,需具體檢修人員直接通知掛“嚴(yán)禁合閘”的指示牌,未經(jīng)檢修人員通知而隨意合閘造成的嚴(yán)重后果由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。4.5 發(fā)生事故時(shí),值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并報(bào)告部門(mén)經(jīng)理,事故未排除不進(jìn)行交接班,應(yīng)上下兩班協(xié)同工作,一般性設(shè)備故障應(yīng)交待清楚并做好記錄。

4.6 做好線路防火工作,嚴(yán)格檢查線路負(fù)荷,發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因,加以糾正。

4.7 認(rèn)真保管電子設(shè)備維修專用儀器,儀表,保障達(dá)到儀器的各種工作指標(biāo)。4.8 對(duì)電子設(shè)備維修中所需備件,包括備用零件,備用組件需妥善管理,定期測(cè)試,保證隨時(shí)應(yīng)急使用。

4.9 保證電子設(shè)備機(jī)房的工作環(huán)境達(dá)到設(shè)備的要求,做好防火,防潮,防靜電工作。5 修理工崗位職責(zé)

5.1 嚴(yán)格遵守物業(yè)制定的《員工手冊(cè)》，熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快速準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。5.2 每班的值勤人員負(fù)責(zé)常用耗材的清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足要及時(shí)補(bǔ)充。

5.3 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，正確使用手動(dòng)和電動(dòng)工具，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整修理。不能修復(fù)的必須報(bào)告部門(mén)經(jīng)理，對(duì)各類工具設(shè)備做到勤保養(yǎng)和妥善保管。5.4 樹(shù)立強(qiáng)烈的物業(yè)意識(shí)，文明維修，物業(yè)至上，工作時(shí)盡量不影響客人，公共場(chǎng)所施工必要時(shí)加設(shè)圍欄，在客房使用如沖擊電鉆等強(qiáng)噪音的工具，必須嚴(yán)格遵守時(shí)間規(guī)定，嚴(yán)格按計(jì)劃時(shí)間施工。自覺(jué)做好施工場(chǎng)地的收尾工作，以保證物業(yè)的環(huán)境優(yōu)美。

5.5 對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修及時(shí)登記，維修要迅速，及時(shí)，維修完立即返回班組待命，并認(rèn)真填寫(xiě)維修換件記錄單。

5.6 交班時(shí)發(fā)生應(yīng)急故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班。5.7 維修人員如違反制度，拖延時(shí)間，修理質(zhì)量低劣，影響營(yíng)業(yè)和造成設(shè)備損壞的要追究當(dāng)事者責(zé)任。

5.8 嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)備維修程序》的規(guī)定和《維修服務(wù)規(guī)范》。6 空調(diào)工崗位職責(zé)

6.1 定時(shí)對(duì)外界及空調(diào)區(qū)域的溫度，相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，并做好記錄。

6.2 每班值班人員必須做好所有運(yùn)行記錄，并簽名，除清楚記錄運(yùn)行參數(shù)外，還必須記錄清楚設(shè)備的開(kāi)停時(shí)間，停機(jī)修理原因和年恢復(fù)正常狀態(tài)的時(shí)間。6.3 必須記錄清楚設(shè)備的開(kāi)停時(shí)間，停機(jī)修理原因和恢復(fù)正常狀態(tài)的時(shí)間，3值班人員必須堅(jiān)守崗位，服從指揮，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，對(duì)值班長(zhǎng)安排的工作負(fù)責(zé)。6.4 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)。

6.5 嚴(yán)格遵守《員工守則》及各項(xiàng)規(guī)章制度，維修要迅速及時(shí)，維修完畢要迅速返回班組待命。

6.6 負(fù)責(zé)搞好空調(diào)機(jī)房及所屬機(jī)組的清潔衛(wèi)生工作。

6.7 認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)，性能及系統(tǒng)情況，做到判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷。

6.8 有事離開(kāi)崗位必須報(bào)告當(dāng)班負(fù)責(zé)人，征得同意才能離開(kāi)。7 鍋爐工崗位職責(zé)

7.1 嚴(yán)格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運(yùn)行。7.2 做好鍋爐及其附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和檢修工作。7.3 堅(jiān)守工作崗位，按照規(guī)定做好巡檢及各種記錄。7.4 負(fù)責(zé)鍋爐房及相關(guān)設(shè)備的清潔衛(wèi)生和節(jié)能措施。

7.5 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，不斷提高司爐水平，防止重大責(zé)任事故發(fā)生。7.6 積極完成上級(jí)交予的其它任務(wù)。三 工程部基礎(chǔ)管理制度 1 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度

1.1 設(shè)備技術(shù)檔案由工程部專人負(fù)責(zé)，物業(yè)所有設(shè)備均建立技術(shù)檔案，按設(shè)備種類，按時(shí)間順序存放。

1.2 設(shè)備建檔 物業(yè)所有設(shè)備均分類，分部門(mén)建立設(shè)備檔案，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，出廠合格證，檢驗(yàn)單，安裝質(zhì)量檢驗(yàn)單，試車記錄，維修保養(yǎng)記錄，改進(jìn)安裝記錄，運(yùn)行日志等。每種設(shè)備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時(shí)間歸檔編號(hào)以便查找。

1.3 設(shè)備圖表 設(shè)備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設(shè)備安裝工程施工圖，動(dòng)力設(shè)備與管道配管竣工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)分布圖，設(shè)備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號(hào)，歸檔管理，供設(shè)備維修管理人員查閱。

1.4 設(shè)備運(yùn)行日志 包括：配電室運(yùn)行日志，鍋爐運(yùn)行日志，空調(diào)制熱或制冷運(yùn)行日志，空調(diào)區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報(bào)表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理

5技術(shù)檔案借閱 工程部各種技術(shù)檔案建立后，借閱時(shí)需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。2 能源管理制度

物業(yè)的能耗主要是指燃油，電等的消耗量，其中大部分的耗費(fèi)為電能的耗費(fèi)，因此降低能耗首先是抓電能，其次是燃油，工程部經(jīng)理需直接領(lǐng)導(dǎo)安排各種節(jié)能措施。工程部應(yīng)進(jìn)行每月的能耗統(tǒng)計(jì)并把能耗繪成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的耗能比較，并采取以下電能節(jié)約措施：

2.1 對(duì)無(wú)功功率進(jìn)行補(bǔ)償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。2.2 對(duì)供電網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電流平衡調(diào)節(jié),低壓網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度應(yīng)小于20%。2.3 空調(diào)制冷系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度,開(kāi)停部分機(jī)組及控制冷卻水溫和水質(zhì),以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率,對(duì)于宴會(huì)廳等非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所可采取提前送風(fēng),營(yíng)業(yè)結(jié)束前半小時(shí)減少送風(fēng)量以節(jié)能。

2.4 照明節(jié)電要求光源,燈具的高效節(jié)能,還應(yīng)對(duì)照明場(chǎng)所進(jìn)行合理照度設(shè)計(jì)和控制。

2.5 對(duì)物業(yè)各部門(mén)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行節(jié)能知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)員工合理使用空調(diào)，照明燈具等以節(jié)約能源的節(jié)能意識(shí)。3 安全運(yùn)行管理制度 3.1 根據(jù)勞動(dòng)部門(mén)有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工等特殊工種人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)并考核，逐步做到持有操作證的才能上崗。

3.2 根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。3.3 加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的作業(yè)時(shí)值班負(fù)責(zé)人應(yīng)親自到場(chǎng)。3.4 對(duì)變配電，燃油爐，空調(diào)機(jī)組，電梯必須進(jìn)行檢查。

3.5 對(duì)中央空調(diào)，配電柜，燃油爐的壓力表，保險(xiǎn)閥等必須定期報(bào)送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。

3.6 重要機(jī)房如配電房，空調(diào)機(jī)房，電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。3.7 水箱，機(jī)房，配電柜均應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管。3.8 木工作業(yè)場(chǎng)地禁止吸煙，并要求每天清除木屑。3.9 應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救和消防知識(shí)的教育和考核。

3.10 建立事故處理制度。

3.11 對(duì)外協(xié)施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽定安全協(xié)議書(shū)。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。

3.12 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。4 工具管理制度

4.1 根據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個(gè)人保管使用。

4.2 機(jī)房值班工具應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。

4.3 各種電動(dòng)工具原則上由專人保管。4.4 電焊機(jī)等配套工具由使用者負(fù)責(zé)保管。4.5 凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。四 設(shè)備運(yùn)行管理制度 1 設(shè)備維修程序

1.1 設(shè)備需要維修，使用部門(mén)如實(shí)填報(bào)報(bào)修單，部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字后送工程部。1.2 急需維修時(shí)，使用部門(mén)也可直接電話通知工程部。

1.3 工程部接報(bào)修單或電話后應(yīng)在5分鐘內(nèi)及時(shí)派工，維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，憑報(bào)修單進(jìn)行維修。特殊情況可先維修，然后補(bǔ)報(bào)修單。1.4 修復(fù)后使用部門(mén)應(yīng)在報(bào)修單上簽字認(rèn)可。

1.5 無(wú)法修復(fù)時(shí)，維修工應(yīng)將無(wú)法修復(fù)的原因?qū)懺趫?bào)修單上，簽字并送工程部負(fù)責(zé)人手中

1.6 工程部負(fù)責(zé)人根據(jù)情況，屬零配件問(wèn)題的，可按程序填報(bào)申報(bào)表；屬技術(shù)原因無(wú)法修復(fù)的，在2-4小時(shí)內(nèi)報(bào)主管總經(jīng)理。

1.7 關(guān)于維修時(shí)現(xiàn)場(chǎng)維修應(yīng)注意的禮儀，按《維修服務(wù)規(guī)范》執(zhí)行。2 公共部位巡查檢修 對(duì)于幾個(gè)部門(mén)共同使用且較難界定由誰(shuí)負(fù)責(zé)的公共部位設(shè)施設(shè)備，工程部派人進(jìn)行巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)，重大故障由巡查員匯報(bào)當(dāng)班負(fù)責(zé)人后安排檢修。3 客房巡查檢修

可將客房易損項(xiàng)目制成表格，由工程部派人每周一次協(xié)助客房部巡查檢修，對(duì)較大故障或需要更換配件的日常維修項(xiàng)目仍由客房部填寫(xiě)報(bào)修單 4 大型成套設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修

設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修是保證設(shè)備運(yùn)行的主要手段，但在安排設(shè)備的檢修時(shí)應(yīng)注意到物業(yè)的設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)，盡量減少對(duì)客人的影響和帶來(lái)的不便。

根據(jù)檢修的要求可分為以下二級(jí)保養(yǎng)： 4.1 一級(jí)保養(yǎng)

4.1.1設(shè)備一級(jí)保養(yǎng)的目的

4.1.1.1 使操作者逐步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能 4.1.1.2 減少設(shè)備的磨損，延長(zhǎng)使用壽命

4.1.1.3 消除設(shè)備的事故隱患，排除一般故障，使設(shè)備處于正常技術(shù)狀況 4.1.1.4 使設(shè)備達(dá)到整潔，清潔，潤(rùn)滑，安全的要求 4.1.2一級(jí)保養(yǎng)的主要內(nèi)容

4.1.2.1 保養(yǎng)前要做好日常的保養(yǎng)內(nèi)容，進(jìn)行部分零件的拆卸清洗 4.1.2.1 2 對(duì)設(shè)備的部分配合間隙進(jìn)行調(diào)整 4.1.2.1 3除去設(shè)備表面的油污，污垢 4.1.2.1 4檢查調(diào)整潤(rùn)滑油路，保持暢通不漏

4.1.2.1 5清掃電器箱，電動(dòng)機(jī)，電器裝置，安全護(hù)罩等，使其整潔固定 4.1.2.1 6清洗附件冷卻裝置 4.2二級(jí)保養(yǎng)

4.2.1設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)的目的

4.2.1.1 使操作者進(jìn)一步熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能 4.2.1.2 延長(zhǎng)設(shè)備大修期和使用年限

4.2.1.3 使設(shè)備達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高及保持設(shè)備完好率 4.2.2二級(jí)保養(yǎng)的主要內(nèi)容

4.2.2.1 根據(jù)設(shè)備使用情況進(jìn)行部分解體檢查或清洗 4.2.2.2 對(duì)各傳動(dòng)箱，液壓箱，冷卻箱清洗換油 4.2.2.3 修復(fù)或更換易損件

4.2.2.4 檢查電器箱，修整線路，清潔電動(dòng)機(jī) 4.2.2.5 檢修，調(diào)整精度，校正水平5 機(jī)房管理 5.1 空調(diào)機(jī)房，配電房的操作人員須持勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的操作證 5.2 加強(qiáng)各機(jī)房的管理，建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程 5.3 操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄并執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度 五 交接班制度 各班組交接班人員必須嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度各班組接班人員到達(dá)崗位時(shí)，應(yīng)做好以下接班工作： 2.1 查看上一班記錄，聽(tīng)取上一班值班人員對(duì)運(yùn)行情況的介紹 2.2 檢查儀表，清點(diǎn)公用工具，并在交接班本上簽字 2.3 檢查設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況 3 下列情況不得交接班： 3.1 上一班運(yùn)行情況未交待清楚 3.2 上一班未認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況記錄 3.3 接班人數(shù)未達(dá)到需要人數(shù)的最低限度

3.4 當(dāng)班班長(zhǎng)未到或未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意指定合適的代班人時(shí) 3.5 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神態(tài)不清而未找到頂班人時(shí) 3.6 設(shè)備故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)而急需人員搶修時(shí) 六 維修服務(wù)規(guī)范 接聽(tīng)報(bào)修電話或報(bào)修單時(shí)應(yīng)禮貌用語(yǔ)，并仔細(xì)聽(tīng)取和記錄維修地點(diǎn)及內(nèi)容等情況 維修人員應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；如客房已經(jīng)出租，應(yīng)由客房服務(wù)員陪同，在征得客人同意或不打擾客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和服務(wù)員共同檢查驗(yàn)收簽字，并向客人致歉 如遇社設(shè)備損壞較嚴(yán)重，應(yīng)向客人解釋，并告知服務(wù)員，由服務(wù)員征得客人同意后為客人換一新房。如客人掛出“請(qǐng)勿打擾”的警告牌，而在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)無(wú)法維修時(shí)應(yīng)在交接班記錄本上注明,并叮囑服務(wù)員當(dāng)客人同意維修后及時(shí)通知再次維修。未出租的客房如需停電停水維修或一時(shí)無(wú)法修復(fù)應(yīng)立即通知服務(wù)員暫停此房出租 餐飲部的包房或大廳需要維修時(shí)，原則上避開(kāi)早中晚營(yíng)業(yè)高峰，在無(wú)人用餐的情況下進(jìn)行維修，特殊情況應(yīng)征得客人同意后迅速搶修，修復(fù)后立即通知服務(wù)人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7 認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)制定的其它相關(guān)規(guī)范。七 工程部獎(jiǎng)懲條例 1 獎(jiǎng)勵(lì)條例

1.1 對(duì)物業(yè)改革提出合理化建議，被采納實(shí)施并取得顯著成效者，酌情獎(jiǎng)勵(lì)20-30分。1.2 對(duì)物業(yè)設(shè)備增新改造有突出貢獻(xiàn)者獎(jiǎng)10-30分。

1.3 發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時(shí)采取措施，防止重大事故發(fā)生者獎(jiǎng)30分以上。1.4 努力鉆研業(yè)務(wù)，進(jìn)步顯著，為物業(yè)或部門(mén)爭(zhēng)得榮譽(yù)者獎(jiǎng)20-50分。1.5 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，積極主動(dòng)，多次受到物業(yè)和部門(mén)的表?yè)P(yáng)者酌情獎(jiǎng)勵(lì)10分以上。

1.6 其它事項(xiàng)按《員工守則》及物業(yè)有關(guān)規(guī)定處理。2處罰條例

2.1 不準(zhǔn)遲到早退，違者按物業(yè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.2 維修不及時(shí)或故意拖延時(shí)間者，利用維修機(jī)會(huì)在客房看電視，吸煙，影響客房衛(wèi)生的發(fā)現(xiàn)一次扣5分。

2.3 因缺少配件或其它原因不能及時(shí)完成維修時(shí)。不按規(guī)定及時(shí)向當(dāng)班負(fù)責(zé)人及部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)，未在交接班本上做好記錄的，一次扣10分

2.4 維修工作需要可以乘坐電梯或走客用通道，無(wú)故使用客用設(shè)施的發(fā)現(xiàn)一次扣10分。

2.5 無(wú)維修任務(wù)時(shí)不得離崗，串崗，外出維修應(yīng)向當(dāng)班負(fù)責(zé)人報(bào)告去向，違者扣5分。

2.6 所有機(jī)房如發(fā)現(xiàn)未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)的外來(lái)人員進(jìn)入，一次扣當(dāng)值人員5分。2.7 因維修質(zhì)量低劣或態(tài)度惡劣受到客人或其它部門(mén)投訴者，需做出書(shū)面檢討并扣除當(dāng)事人30分。

2.8 違反操作規(guī)程，對(duì)物業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的視情節(jié)輕重予以扣20分以上至除名處理。

2.9 對(duì)未嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，未填寫(xiě)交接班記錄或記錄不清，未認(rèn)真記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，未對(duì)當(dāng)值機(jī)房或設(shè)備做好清潔衛(wèi)生的一次扣10分。

2.10 當(dāng)班人員麻痹大意造成事故或?qū)κ鹿孰[瞞不報(bào)，對(duì)物業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的視情節(jié)輕重予以扣20分以上至除名處理。

2.11 其它事項(xiàng)按《員工守則》及物業(yè)有關(guān)規(guī)定處理。

第五篇：工程部綜合管理分析報(bào)告

工程部綜合管理分析報(bào)告

根據(jù)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，公司當(dāng)前發(fā)展與前景，配置工程售后服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱工程部）。經(jīng)過(guò)工程部在幾項(xiàng)項(xiàng)目施工中現(xiàn)存在較大短板與管理漏洞，為迎合公司發(fā)展需要徹底整改。

工程部承擔(dān)任務(wù)過(guò)于繁重、工程量大、專業(yè)性強(qiáng)、人才短缺，跨行業(yè)比較大。擔(dān)負(fù)設(shè)計(jì)。預(yù)算報(bào)價(jià)、工程施工、電氣控制（專業(yè)型人才）、售后服務(wù)，甚至內(nèi)部維修等職責(zé)。內(nèi)部工作毫無(wú)頭緒，以致錯(cuò)誤頻出，過(guò)于被動(dòng)，亂干一氣，責(zé)任劃分不清，為杜絕隱患，現(xiàn)將短處調(diào)整思路分項(xiàng)整理。

一、設(shè)計(jì)：6月份新進(jìn)兩名畢業(yè)生暫時(shí)緩解積壓方案與設(shè)計(jì)的壓力?，F(xiàn)有設(shè)計(jì)人員四名，目前設(shè)計(jì)思路還需加強(qiáng)，設(shè)計(jì)方案不夠細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、全面。根據(jù)現(xiàn)狀，調(diào)整劉濤為技術(shù)設(shè)計(jì)主要負(fù)責(zé)人，要求后續(xù)設(shè)計(jì)更加細(xì)化、分項(xiàng)、列表（圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明、工藝要求、主附設(shè)備、原理圖、管道預(yù)埋、基礎(chǔ)要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等）更加合理化、專業(yè)化。現(xiàn)工程設(shè)計(jì)中，國(guó)家新規(guī)范變動(dòng)，需要加強(qiáng)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，還需要一些專業(yè)書(shū)籍資料以及新版圖冊(cè)、標(biāo)準(zhǔn)等資料書(shū)籍，要補(bǔ)充書(shū)籍名錄（附申請(qǐng)表）。

二、預(yù)算：預(yù)算員至今空缺，預(yù)算員為專項(xiàng)行業(yè)，使用專業(yè)軟件（需購(gòu)買(mǎi)），套用各地取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，異地取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，做出不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。之前工程規(guī)模較小，沒(méi)有招投標(biāo)工程，此工作設(shè)計(jì)人員一起代勞。現(xiàn)如今招投標(biāo)工程比較多，預(yù)算需嚴(yán)謹(jǐn)，需符合國(guó)家各地法律法規(guī)與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，望慎重考量。

三、施工：施工板塊較為復(fù)雜，現(xiàn)今模式為公司采購(gòu)，施工中要派現(xiàn)場(chǎng)管理員、采購(gòu)員跟進(jìn)，矛盾點(diǎn)于此。公司駐地周邊還可以，較遠(yuǎn)地區(qū)不適用。此施工方式無(wú)形當(dāng)中增加公司內(nèi)耗，浪費(fèi)人力。個(gè)人調(diào)整思路如下，首先完善設(shè)計(jì)，拿出完整圖紙，預(yù)算全部材料清單（扣除機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤(pán)管等硬性材料，提供所有圖紙清單至安裝公司承包，工程施工中組織工作人員檢查，完工后派小組檢查驗(yàn)收（根據(jù)圖紙，設(shè)備表，工藝要求等）后，提交甲方驗(yàn)收。前期施工方根據(jù)材料清單要求，提交樣品與三證，我方根據(jù)清單要求對(duì)樣品進(jìn)行檢查。中途變更附加等，必須由書(shū)面工作函形式往來(lái)確認(rèn)。這樣既節(jié)約內(nèi)耗，又能增加人員調(diào)度，甚至一人可管理多個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)。以上兩種方式視工程情況而定。

四、電氣控制：前期沒(méi)有意識(shí)到此崗位重要性，主要是之前工程過(guò)于簡(jiǎn)便化，屬遺漏崗位，需要補(bǔ)缺。今后承接項(xiàng)目，不僅有冷暖系統(tǒng)，更會(huì)有熱水循環(huán)系統(tǒng)，生活用水系統(tǒng)。根據(jù)合作公司提供機(jī)型，電控裝置要外置設(shè)備，這就需要電控人員根據(jù)要求設(shè)計(jì)、組裝電控系統(tǒng)。如配置不合適可能會(huì)造成機(jī)組不運(yùn)行，工作不穩(wěn)定，高溫保護(hù)，反燒主板等狀況。所以電控也是必要建崗，售后維護(hù)也要派出跟進(jìn)。

五、售后服務(wù)：這是難點(diǎn)，以貴州戒毒所項(xiàng)目為例，現(xiàn)已委托代理商（未簽約）負(fù)責(zé)，可以當(dāng)做合作伙伴。公司駐地周邊范圍全靠自主完成，需要人手就要調(diào)用設(shè)計(jì)人員，長(zhǎng)此以往也不是辦法，最好是建立銷售，售后服務(wù)網(wǎng)，公司提供技術(shù)支持或是委托地區(qū)本地外協(xié)售后服務(wù)。以上是現(xiàn)今崗位人員分配，人員分配及面臨難點(diǎn)，請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)酌情考慮，具體安排實(shí)施。

申明：各位同仁，在部門(mén)工作溝通當(dāng)中遇到障礙達(dá)不到預(yù)期效果的，請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明要求，以解決問(wèn)題為目的，及時(shí)溝通，共同探討。確實(shí)解決不了的問(wèn)題請(qǐng)上級(jí)定奪。工程部所屬人員不是全能型，更不是萬(wàn)能的人，請(qǐng)見(jiàn)諒。

一式三份報(bào)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、自留一份存檔。

吳永增

2016.7.15