第一篇：9556資產(chǎn)評估期末復(fù)習(xí)題

/本科13秋/9556資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題

1.已知被評估宗地面積為1000畝，其中1/2為菜地。根據(jù)調(diào)查分析，類似用途土地的安置補償費為6萬元/畝，耕地占用稅為8元/平方米，新菜地開發(fā)建設(shè)基金為1。2萬元/畝。又知該土地開發(fā)周期為1年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費120元/平方米，平整土地費100元/平方米，投資利潤率為20%，土地增值收益率為16%，土地還原率為6%。計算該土地使用權(quán)評估值。

（1畝=666。7平方米，土地使用權(quán)年限為40年，銀行貸款利率為5%）

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答案:過程參考教材

計算土地使用權(quán)價格480。7元/平方米

非菜地土使用權(quán)價格454。6元/平方米

土地使用權(quán)總價3118萬元

40年土地使用權(quán)評估值46914億元。

}

2.已知被評估機器設(shè)備于2006年12月31日購入，購置價格為130萬元，生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100萬噸，設(shè)計使用年限為10年。該設(shè)備購入后一直未安裝使用，并保持在全新狀態(tài)。經(jīng)評估人員調(diào)查獲知，由于新型設(shè)備已經(jīng)出現(xiàn)，被評估設(shè)備在設(shè)計生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人3人，行業(yè)年人均工資福利費為14400元/年。在達到設(shè)計生產(chǎn)能力的條件下需增加能源消耗費用4萬元/年。同時，由于市場需求下降，每年生產(chǎn)80萬噸即可滿足市場需求。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報廢。據(jù)調(diào)查，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0。7，評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增5%，適用折現(xiàn)率為10%，所得稅率為25%，2009年12月31日評估。要求：計算被評估設(shè)備的經(jīng)濟性貶值。

（F/P，5%，3）=1。158（P/A，10%，10）=6。145

}

答案: 過程參考教材

機器設(shè)備的重置成本為1504912。5元

設(shè)備的實際利用率80%

年超額營運成本為56400元

功能性貶值為346553。6元

經(jīng)濟性貶值率為14。46%

經(jīng)濟性貶值額為167498。70元。

}

3.請簡述資產(chǎn)評估的目的答案:{

一般目的：是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)。

資產(chǎn)評估的一般目的就是評定和估算被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值。

主要做到：

1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)人的地位平等

2、資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的利益受到保護

3、公允價值具有相對性

特定目的：是資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要實現(xiàn)的符合某種特定要求的結(jié)果。具體有兩種分類方式：

1、以資產(chǎn)業(yè)務(wù)分類，分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營等。

2、以產(chǎn)權(quán)變動分類，分以產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估和以非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。

}

4.簡述房地產(chǎn)評估的程序是什么？

答案:{

1)明確評估的基本事項

2)擬定評估工作方案

3)實地查勘搜集資料

4)選用評估方法評定估算

5)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告

}

5.請簡述資產(chǎn)評估假設(shè)的概念與包含的內(nèi)容？

答案:{

資產(chǎn)評估假設(shè)：滿足實現(xiàn)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提條件。

包括：交易假設(shè)：資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，反映了資產(chǎn)評估屬于事前行為的特征，也揭示了資產(chǎn)評估結(jié)果是為資產(chǎn)交易服務(wù)的本質(zhì)所在。

公開市場假設(shè)：是假定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后處于充分競爭的市場條件中。

持續(xù)使用假設(shè)：是假定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后仍具有使用價值或交換價值，并將繼續(xù)按現(xiàn)行用途使用或轉(zhuǎn)換用途使用。

清算假設(shè)：指被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后處于或假定處于被迫出售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件

}

第二篇：資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題

資產(chǎn)評估

復(fù)習(xí)題

（課程代碼

242238）

一、名詞解釋

1、資產(chǎn)評估：指專業(yè)評估機構(gòu)和人員根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進行評定和估算。

2、公允市場價值：是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上的交易價格，它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地?fù)碛腥肯嚓P(guān)信息，并且雙方都是理智的經(jīng)濟人的情況下自愿成交價格。

3、重置價值：是指在現(xiàn)時的市場條件和技術(shù)條件下，獲得與被評估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需消耗的成本。

4、固定資產(chǎn)：是指供長期使用，反復(fù)參加生產(chǎn)過程后仍保持其原實物形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、機器設(shè)備、運輸工具等。按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)具備兩個條件：（1）使用期限在一年以上；（2）單位價值在規(guī)定限額以上。

5、土地人格評估的收益現(xiàn)值法：又稱收益還原法，是指在求取待評土地人格時，通過預(yù)測土地未來所能產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率（資本化率）將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值勤之和，作為被估土地人格的方法。

6、無形資產(chǎn)：是指特定主體控制的，不具肱獨立實體，對生產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟利益的一切經(jīng)濟資源，是一個與有形資產(chǎn)相對應(yīng)的概念。

7、資產(chǎn)的內(nèi)在價值：是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，它是給定資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的數(shù)量、時間和風(fēng)險的情況下，投資者愿意支付的價值。

8、成本法：從現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法，其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論。

9、資產(chǎn)的功能性損耗：是無形損耗的一種，是指由于技術(shù)進步，被評估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進的資產(chǎn)相比，因功能陳舊而引起的貶值。

10、經(jīng)濟性損耗：指由于資產(chǎn)的外部環(huán)境的變化，如：宏觀經(jīng)濟衰退、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策調(diào)整等，而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。

11、收益法：指依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測資產(chǎn)價值的方法，其理論基礎(chǔ)是效用價值理論。

12、市場法：通過比較被評估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對可參照交易資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

13、實體性損耗：又叫有形損耗，它是由于使用磨損和自然損耗所造成的。

14、設(shè)備成新率：反映評估對象現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置成本的比率，也可理解為設(shè)備現(xiàn)時狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率=1-實體性損耗率。

15、資產(chǎn)評估報告：資產(chǎn)評估機構(gòu)按照資產(chǎn)評估工作制度有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。

16、企業(yè)價值評估：又稱企業(yè)整體資產(chǎn)評估，是對企業(yè)法人單位或其它具有獨立獲利能力的經(jīng)濟實體的持續(xù)獲利能力的平地估算。

17、基準(zhǔn)地價修正法：是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照，將被評估土地的區(qū)域條件和個別條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，進行修正，從而求得待評估地塊公平市價的一種方法。

18、土地殘余法：是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，從而確定土地價值的方法。

二、問答題

1．市場經(jīng)濟中，資產(chǎn)評估的功能有哪些？

要點：資產(chǎn)評估功能是指資產(chǎn)評估這一特定經(jīng)濟行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評估具有以下功能。

（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。

（2）界定與維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價值量的作用，從而可以維護各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。

（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進入市場的必要條件。科學(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評估中，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。

（4）促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長而急劇擴大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財政收入虛假。這時進行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價值、商標(biāo)和商譽的價值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。

（5）在促進對外開放的同時，維護國家權(quán)益。資產(chǎn)評估機構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。

（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的過程中，合理定價是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評估是防止國有資產(chǎn)流失和促進國有企業(yè)改革順利進行的基礎(chǔ)。

2．簡述資產(chǎn)評估中確認(rèn)評估對象的標(biāo)準(zhǔn)？

要點：資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

（1）現(xiàn)實性?，F(xiàn)實性表明經(jīng)濟資源在評估時點已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動的結(jié)果，并且在評估時點仍然存在。

（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個人對經(jīng)濟資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負(fù)債購建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已無實際資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。

（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟資源的控制權(quán)就必須付出代價。也正因為此，經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)。

（5）合法性。指企事業(yè)單位或個人控制的經(jīng)濟資源具有合法性，受到法律保護，即非法經(jīng)濟資源不能被確認(rèn)為資產(chǎn)。

3．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進行分類？

要點：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進行分類：

（1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（2）根據(jù)被評估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。

（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動產(chǎn)、動產(chǎn)和合法權(quán)利。

（4）根據(jù)被評估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)。

（5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。

（6）根據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長期投資，流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。

4.簡述市場法評估機器設(shè)備的步驟。

要點：市場法評估的基本步驟

（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料。

要了解的基本資料有：設(shè)備的規(guī)格型號、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機附件以及設(shè)備的實體狀態(tài)，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個個別因素）

（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物。

在選擇市場參照物時，應(yīng)注意參照物的時間性、地域性、可比性。

①時間性要求：參照物的交易時間盡可能接近評估基準(zhǔn)日；

②地域性要求：參照物盡可能與評估對象在同一地區(qū)；

③可比性要求：參照物盡可能與評估對象在實體狀態(tài)方面比較接近。

（3）因素比較。

評估人員要對影響價值的因素（如：實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景

等）進行分析、比較，確定差異調(diào)整量。

（4）計算評估值。

在分析比較的基礎(chǔ)上，對參照物的市場交易價格進行修正，確定評估值。

5．機器設(shè)備評估時應(yīng)注意那些問題？

要點：機器設(shè)備評估時應(yīng)注意：

（1）在進行機器設(shè)備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法。

（2）對于整體性機器設(shè)備的價值分析應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅時單臺設(shè)備的簡單相加。

（3）一部分機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機器設(shè)備的部分損失或完全失效。

（4）影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺對設(shè)備實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。

（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

6.簡述無形資產(chǎn)的價值特點與功能特性？

要點：無形資產(chǎn)的價值有其自身的特點：

（1）無形資產(chǎn)的成本是由個別生產(chǎn)者在個別勞動中所耗費的實際勞動時間來計量的，因此比有形資產(chǎn)的計量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當(dāng)程度的不確定性或不準(zhǔn)確性。

（2）無形資產(chǎn)的價值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價值較多地以生產(chǎn)費用為基礎(chǔ)。

無形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產(chǎn)可以作為共同財富，由不同的主體同時共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

7．鑒定無形資產(chǎn)的目的是什么？

要點：鑒定無形資產(chǎn)的目的在于：

（1）確認(rèn)無形資產(chǎn)的存在。主要是驗證無形資產(chǎn)來源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否明確，經(jīng)濟行為是否合法、有效?？梢詮囊韵聨追矫孢M行：

①核實有關(guān)資料的真實性、可靠性和權(quán)威性。

②鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力。

③確定無形資產(chǎn)的歸屬是否為委托者所擁有。

（2）鑒別無形資產(chǎn)的種類。主要是確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式。

（3）確定無形資產(chǎn)有效期限。某項專利權(quán)，如超過法律保護期限，就不能作為專利權(quán)評估。

8．如果采用市場法評估無形資產(chǎn)，評估人員應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

要點：在運用市場法評估無形資產(chǎn)時需注意以下事項：

（1）具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)。所謂具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)是指至少與被評估無形資產(chǎn)形式相似、功能相似、載體相似，以及交易條件相似。

（2）除收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息外，還需收集被評估無形資產(chǎn)的以往交易信息。收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)的以往交易信息是為縱向比較提供依據(jù)

（3）依據(jù)的價格信息具有代表性，并且是接近評估基準(zhǔn)日的實際成交價。所謂具有代表性是指參照物的成交價應(yīng)是能反映正常市場交易的價格，并且能反映被評估無形資產(chǎn)的載體結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)特征。

（4）注意對被評估無形資產(chǎn)和參照物的差異作出調(diào)整。參照物與被評估無形資產(chǎn)之間會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此作出合理的調(diào)整。

9.簡述機器設(shè)備的評估特點。

要點：

（1）由于機器設(shè)備數(shù)量多、單價大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評估以單臺、單件為對象，以保證評估的真實性和準(zhǔn)確性。

（2）以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。由于機器設(shè)備技術(shù)性強，因此評定機器設(shè)備實物和價值情況往往需通過技術(shù)檢測的手段來確定其損耗程度。

（3）必須把握機器設(shè)備的價值特點，包括對機器設(shè)備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識和了解。

10.簡述機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。

要點：設(shè)備的重置成本在構(gòu)成上包括設(shè)備的直接費用和設(shè)備的間接費用。設(shè)備的直接費用由基礎(chǔ)費用和其他費用兩部分構(gòu)成?；A(chǔ)費用是指設(shè)備的購置價或建造價；其他費用是指設(shè)備運雜費，安裝調(diào)試費，必要的配套費以及進口設(shè)備的關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費等。設(shè)備的間接費用通常包括為購置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費用、總體設(shè)計制圖費用、資金成本以及人員培訓(xùn)費用等。

11、試述機器設(shè)備重置成本構(gòu)成。

要點：重置成本構(gòu)成：重置對象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。

（1）單臺機器設(shè)備

①不需安裝的：重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運雜費、資金成本、稅金等。

②需要安裝的：重置成本除①中各項外，還包括安裝費、基礎(chǔ)費。

（2）原地續(xù)用整體性機器設(shè)備的重置成本除②中內(nèi)容外，一般還包括一些間接費用，如：勘察設(shè)計費、管理費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費等。

機械工業(yè)企業(yè)其機器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：

（1）設(shè)備現(xiàn)行購置成本：指設(shè)備的購買價。

（2）設(shè)備運雜費：

A．國產(chǎn)設(shè)備運雜費一般是指從生產(chǎn)廠到工地所發(fā)生的采購、運輸、保管、裝卸以及其他有關(guān)費用；

B．進口設(shè)備國內(nèi)運雜費指從我國港口、機場、車站運到所在地所發(fā)生的港口費、裝卸、運輸、保管及國內(nèi)運輸保險等費用。

（3）設(shè)備基礎(chǔ)費：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機械費等全部費用。

（4）設(shè)備安裝費：為測定安裝工程質(zhì)量所進行的單機試運轉(zhuǎn)和聯(lián)動無負(fù)荷試運轉(zhuǎn)。

（5）建設(shè)單位管理費

（6）建設(shè)單位臨時設(shè)施費：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費。

（7）工程監(jiān)理費

（8）研究實驗費

（9）勘察設(shè)計費

（10）工程保險費

（11）聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費：指工程竣工驗收前，對整個工程進行的無負(fù)荷或有負(fù)荷聯(lián)合試運轉(zhuǎn)所需的費用。

（12）施工單位遷移費

（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）

（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本

（15）其他合理費用

12.應(yīng)用市場法評估房地產(chǎn)價格應(yīng)具備哪些條件？其適用對象是什么？

要點:應(yīng)用市場法的條件：①要有充分的市場交易資料。收集的資料越充分，應(yīng)用這一方法的道德結(jié)果越符合實際。要有充分的交易資料，就需要一個比較活躍的房地產(chǎn)市場。②交易實例與被評估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性。除必須考慮用同樣性質(zhì)的房地產(chǎn)作比較外，還必須注意唄評估對象與交易實例在地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)等方面的可比性，若果上述存在差異，則要求對差異進行定量分析、調(diào)整修正。③交易實例資料及其來源必須翔實可靠。必要時還應(yīng)對比較交易實例本身的有效性、可靠性做出驗證，排除不合理甚至無效的交易資料，以保證評估的準(zhǔn)確性。

市場法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、商務(wù)樓商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，而很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂等，則難以采用市場法評估。

13、企業(yè)價值評估與單項可確指資產(chǎn)價值匯總有何區(qū)別？（見教材263-264頁）

要點：（1）評估對象的內(nèi)涵不同。

（2）評估結(jié)果不同

（3）評估目的不同

14、簡述影響房地產(chǎn)價格的因素

要點：房地產(chǎn)價格的影響因素多且復(fù)雜，但按照它們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，這些因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。

一、一般因素是指影響房地產(chǎn)價格的一般、普遍、共同的因素。它通常會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價格的基本因素。一般因素主要包括（1）社會因素。（2）經(jīng)濟因素。（3）政策因素。

二、區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對房地產(chǎn)價格水平的影響因素。

三、個別因素是指房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。它包括土地個別因素和建筑物個別因素兩個方面。

15、簡述房地產(chǎn)評估剩余法的基本思路及適用范圍。

要點：剩余法又叫假設(shè)開發(fā)法，其基本技術(shù)思路是在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價格時，將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開放后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、稅金及正常開發(fā)利潤，以倒推算出的剩余價值作為待估房地產(chǎn)價格。正常的開發(fā)費用即為建造和銷售房屋所花費的必要費用，如前期工程費、建安工程費、設(shè)計費、管理費、銷售費、資金成本等。其公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-資金成本-開發(fā)商合理利潤-正常稅收

也可表述為：地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

剩余法主要適用于：待開發(fā)土地的價格評估；待坼遷改造土地的價值評估（這時的建筑費包括坼遷費）；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)

三、計算題

1、被評估設(shè)備購建于2005年，帳面原值100000元，2010年和2013年分別進行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，2015年對該設(shè)備進行評估，假設(shè)從2005年至2015年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測其成新率。

答案：（1）調(diào)整計算現(xiàn)時成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計

270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費為7600元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,試用殘余法估測建筑物的價值.答案:(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12

=36000(元)

(2)年總費用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被評估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價格的10%左右，并且明年仍將維持這個水平。評估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實現(xiàn)利潤中拿出20%用于擴大再生產(chǎn)，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元)

(2)股利增長比率=20%×15%=3%

（3）股票價格=9萬元/（12%-3%）=100萬元

4、某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57

600小時，實際累計利用時間50

400小時。經(jīng)專業(yè)人員估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。

答案：

資產(chǎn)的重置成本=4800000元

資產(chǎn)已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

資產(chǎn)實體有形損耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

資產(chǎn)的功能性貶值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

資產(chǎn)評估價值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、評估生產(chǎn)線，其年設(shè)計生產(chǎn)能力為10

000噸，評估時，由于受到政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)6

000噸，或每噸降價100元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。要求：計算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率及經(jīng)濟性貶值額（企業(yè)所得稅稅率為25%）。

答案：

（1）經(jīng)濟性貶值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）經(jīng)濟性貶值額=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。

要求：（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；

（2）確定該機組的成新率。

（3）確定設(shè)備的評估值。

答案：

（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能=30×（1－20%）=24（萬元）

（2）該機組的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）設(shè)備的評估值=24×61.54%=14.77（萬元）

7、有一宗待開發(fā)建筑用地，面積為1

000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費用為3

500元/

m2，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費和專業(yè)費在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計為每日2元/

m2，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用+專業(yè)費用）之和的20%，試評估該宗地地價。

答案：

（1）年總收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年總費用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地產(chǎn)總價：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）測算建筑費及專業(yè)費：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地價×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地價＋1155000

（7）開發(fā)商利潤：（地價＋19250000）×20%=0.2×地價＋3850000

（8）地價=房地產(chǎn)總價－建筑費用－專業(yè)費用－利息－利潤

=36258750－19250000－0.1236

×地價－1155000－0.2×地價－3850000

地價=9069016（元）

8、評估人員對某一企業(yè)進行整體評估，通過對企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

（1）預(yù)計該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長10%，自第6年企業(yè)將進入穩(wěn)定發(fā)展時期，收益額將保持在300萬元的水平上；

（2）社會平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù)為1.5；

（3）該企業(yè)各單項資產(chǎn)經(jīng)評估后的價值之和為1600萬元。

要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評估值。

（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額如何處理？

答案：

（1）企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×（1＋10%）=220（萬元）

第3年：220×（1＋10%）=242（萬元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（萬元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（萬元）

（2）折現(xiàn)率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整體評估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（萬元）

或

前5年收益現(xiàn)值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（萬元）

第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（萬元）

評估值=817.79＋1113=1930.79（萬元）

（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企業(yè)的商譽處理。

9、某被評估企業(yè)，基本情況如下：

（1）該企業(yè)未來5年預(yù)期利潤總額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元、130萬元，從第6年開始，利潤總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一增長2%。

（2）該企業(yè)使用的所得稅稅率為25%。

（3）據(jù)查，評估基準(zhǔn)日社會平均收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率（b）為1.2。

（4）被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長期經(jīng)營下去。

試評估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價值。

答案：

企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險報酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企業(yè)資本化率=4%＋6%=10%

企業(yè)凈資產(chǎn)價值：

=1098（萬元）

10、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用

拆遷補償、安置費用：50000÷667＝75元／平方米

其他費用：30000÷667＝45元／平方米

土地開發(fā)費用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150＝270元／平方米

（2）計算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔(dān)的利息費用為23.29元。

（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）計算利潤：270×10％＝27（元）

（4）計算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）計算待估土地公平市場價值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市場價值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

第三篇：資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題二

一、單項選擇題

1.評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的市場條件假設(shè)前提是（b）

A在用續(xù)用假設(shè) B 公開市場假設(shè) C清算假設(shè)D 會計主體假設(shè)

2.以產(chǎn)權(quán)變動為評估目的的有（b）

A資產(chǎn)抵押B企業(yè)兼并C財產(chǎn)納稅D財產(chǎn)擔(dān)保

3.資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型與資產(chǎn)（a）直接相關(guān)

A評估的特定目的 B評估方法C評估程序D評估基準(zhǔn)日

4.采用市場法評估資產(chǎn)價值時，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是（c）

A全新資產(chǎn)B舊資產(chǎn)C與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)

D全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)

5.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（a）

A期望投資報酬率B 無風(fēng)險報酬率C 超額收益率D風(fēng)險報酬率

6.某資產(chǎn)年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評估值最有可能為（b）元

A85000B 72366C12631D12369

7.采用收益法評估資產(chǎn)時，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（a）

A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D 資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)

8.資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（b）

A時期價值B時點價值C時區(qū)價值D階段價值

9.資產(chǎn)評估交易假設(shè)設(shè)立的目的在于把被評估對象（B）

A與正在交易的情況相一致B準(zhǔn)備交易的情況相一致

C與以后交易的情況相一致D人為置于“交易中”

10.資產(chǎn)評估假設(shè)最基本的作用之一是（d）

A表明資產(chǎn)評估的作用B表明評估結(jié)果成立的條件

C表明資產(chǎn)評估的性質(zhì)D表明資產(chǎn)評估的價值類型

11.從資產(chǎn)評估資產(chǎn)劃分的角度看，不可確指資產(chǎn)是指（c）。

A.沒有物質(zhì)實體的某種特權(quán)B.具有獲利能力的資產(chǎn)的綜合題

C.不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)D.能獨立存在的有形或無形資產(chǎn)

12.（b）是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。

A.公開市場假設(shè)B.交易假設(shè)C.清算假設(shè)D.在用續(xù)用假設(shè)

13.從性質(zhì)上講，資產(chǎn)的評估價值是注冊資產(chǎn)評估師對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的（c）估計值。

A.成交價格B.重建成本C.交換價值D.勞動價值

14.資產(chǎn)評估值的高低主要取決于（c）。

A.資產(chǎn)的歷史收益 B.資產(chǎn)的社會必要勞動時間C.資產(chǎn)的效用 D.資產(chǎn)的購置成本

15.資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)評估提供專業(yè)化估價意見，這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（a）作用。

A.咨詢作用B.管理作用C.監(jiān)督作用D.鑒證作用

16.特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)，在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值，這闡述的是資產(chǎn)評估的（d）。

A.在用價值B.投資價值C.殘余價值D.投資性資產(chǎn)價值

參考答案1-5：BBACA,6-10：BABBD,11-15：CBCCA16D

二、多項選擇題

1.資產(chǎn)評估的特點主要有（ACD）

A市場性B強制性C公正性D咨詢性 E 行政性

2.資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在（ACE）

A資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物B資產(chǎn)評估結(jié)論是市場上資產(chǎn)交易的價格

C資產(chǎn)評估的運作是評估人員模擬市場完成的 D被評估的資產(chǎn)最終要進入市場流通 E資產(chǎn)評估結(jié)果最終要能經(jīng)得起市場的檢驗

3.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則是（ABCD）

A貢獻原則B預(yù)期（收益）原則C替代原則 D供求原則E獨立性原則

4.資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的作用表現(xiàn)在（ABCD）

A對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型起制約作用 B是資產(chǎn)評估活動的起點和目標(biāo)

C影響評估人員對資產(chǎn)價值類型的選擇 D是評估人員首先明確的一個基本事項 E是決定資產(chǎn)價值類型的唯一要素

5.資產(chǎn)評估基本假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用表現(xiàn)在（ACD）

A是資產(chǎn)評估順利進行的基礎(chǔ)和條件B對評估方法的選擇起制約作用

C影響評估結(jié)果的價值類型D是資產(chǎn)評估結(jié)果成立的前提條件

6．設(shè)備的有形損耗率相當(dāng)于（AD）

A.設(shè)備實體損耗程度與全新狀態(tài)的比率 B.設(shè)備實體損耗額與全新狀態(tài)比率

C.設(shè)備實體損耗程度與重置成本的比率 D.設(shè)備實體損耗額與重置成本的比率

7．設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為（AC）

A.超額投資成本B.超額重置成本 C.超額運營成本D.超額更新成本

8．當(dāng)無形資產(chǎn)（ABC）等情況出現(xiàn)時會造成無形資產(chǎn)貶值。

A.再生產(chǎn)費用下降B.傳播面逐漸擴大，社會普遍接受和掌握

C.新的、更為先進的替代型無形資產(chǎn)D.生產(chǎn)的產(chǎn)品成本下降

9．預(yù)計和確定無形資產(chǎn)的有效期限，通常采取的方法是（BCD）

A.選擇適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)體系B.按照法定有效期限與收益年限孰短的原則確定

C.合同或企業(yè)申請書規(guī)定有受益年限的，按受益年限確定

10.屬于資產(chǎn)評估報告包括的內(nèi)容有（ABCD）。

A.評估目的B.評估對象和評估范圍C..評估基準(zhǔn)日D.評估方法E.評估風(fēng)險

11．以資產(chǎn)評估結(jié)果的適用性質(zhì)和使用范圍來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型，具體包括（CD）

A．繼續(xù)使用價值B.市場變現(xiàn)價值C.市場價值D.非市場價值E.清算價值

12．應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件是（ABC）

A.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 B.必須具有參照物

C.可以搜集到被評估資產(chǎn)與參照物可比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)

D.必須有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn) E.參照物與被評估資產(chǎn)的功能相同

13．收益法涉及的基本要素包括（BCE）

A.被評估資產(chǎn)的實際收益B.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益C.折現(xiàn)率或資本化率

D.被評估資產(chǎn)的總使用年限E.被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限

14．重置成本的估測方法有（ABE）

A.重置核算法B.價格指數(shù)法C.市價比較法D.收益折現(xiàn)法E.功能價值法

15．機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括（BDE）

A.機器設(shè)備日常維修費用 B機器設(shè)備的購置費用C設(shè)備的大修費用

D設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用E.設(shè)備的調(diào)試費用

三，簡答

1.什么是收益法？收益法適用的前提條件是什么？

2.答：收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值，借以確定被評估

資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（P62）

3.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

4.（1）被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

5.（2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

6.（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。（P632、成本法的基本要素有哪些？

答：成本法的基本要素有：

①資產(chǎn)的重置成本

②資產(chǎn)的實體性貶值

③資產(chǎn)的功能性貶值

④資產(chǎn)的經(jīng)濟行貶值（P51）

3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系如何？

折現(xiàn)率和資本化率（本金化率）。折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是一樣的。習(xí)慣上人們把將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。至于折現(xiàn)率與資本化率在量上是否恒等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同。折現(xiàn)率一般用與一系列有限時間內(nèi)收益流的變現(xiàn)，而資本化率則應(yīng)用于永續(xù)收益流的變現(xiàn)，既資本化是永續(xù)性的折現(xiàn)，折現(xiàn)是有限時間的資本化。（P65-66）

4采用市場法如何選擇參照物？

答：對參照物的要求關(guān)鍵是一個可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。另外就是參照物的數(shù)量問題。不論參照物與評估對象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇三個以上。（P40）

5.產(chǎn)評估包括哪些基本要素？

（1),評估主體,評估機構(gòu)以及評估人員;(2),評估客體,即被評資產(chǎn);(3),評估依據(jù),如所應(yīng)遵守的法律,法規(guī),經(jīng)濟行為文件,重大合同協(xié)議等;(4),評估目的;(5),評估原則,即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范;(6),評估程序;即資產(chǎn)評估的工作從開始靠結(jié)束的順序;(7),評估價值類型,即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定;(8),評估方法,即評估資產(chǎn)所采用的特定的技術(shù),是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑.6.擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素？

答：在評估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：

①資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)；

②資產(chǎn)評估方法必須與資產(chǎn)評估對象相適應(yīng)；

③資產(chǎn)評估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約；

④選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。

總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某鐘模式或某種順序進行選擇。（P69-70）

7.簡述無形資產(chǎn)的價值特點與功能特性？

無形資產(chǎn)的價值有其自身的特點：

（1）無形資產(chǎn)的成本是由個別生產(chǎn)者在個別勞動中所耗費的實際勞動時間來計量的，因此比有形資產(chǎn)的計量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當(dāng)程度的不確定性或不準(zhǔn)確性。

（2）無形資產(chǎn)的價值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價值較多地以生產(chǎn)費用為基礎(chǔ)。

無形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產(chǎn)可以作為共同財富，由不同的主體同時共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

第四篇：資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題

名詞

1假設(shè)開發(fā)法：是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及正常開利潤后的剩余價值作為房地產(chǎn)的價格的一種評估方法。

2資產(chǎn)評估：即資產(chǎn)價值形態(tài)的評估。是指專門的機構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方法，以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為和過程。

3替代原則：是市場法評估的重要理論基礎(chǔ)，作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價格。

4經(jīng)濟性貶值：是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。5清算價格：是指公司在清算時，每股股票所代表的真實價格，它是公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。

6低值易耗品：是指雖不構(gòu)成固定資產(chǎn)，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。7探礦權(quán)：是指礦產(chǎn)勘探開發(fā)經(jīng)營者為獲得進行礦產(chǎn)生產(chǎn)所需的礦產(chǎn)儲量資源而取得的在有利的含礦藏區(qū)域內(nèi)進行勘探活動的權(quán)力。

8企業(yè)整體資產(chǎn)評估：是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

簡答題

1、資產(chǎn)評估方法的選擇？

資產(chǎn)評估方法的選擇過程包括三個層面：一是分析各種資產(chǎn)評估基本方法所依據(jù)的資產(chǎn)評估思路的適應(yīng)性；二是選擇實現(xiàn)各種評估技術(shù)思路的具體評估技術(shù)方法；三是選擇運用各種具體評估技術(shù)方法所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。所以，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估技術(shù)思路和實現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體技術(shù)方法以及經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法的內(nèi)容。

2、資產(chǎn)評估報告要素？

政策評估報告一般包括以下要素：

1）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）及委托方以外的其他評估報告使用者；2）評估目的；3）評估對象和評估范圍；4）價值類型及其定義；5）評估基準(zhǔn)日；6）評估依據(jù)；

7）評估方法；8）評估程序?qū)嵤┻^程的情況；9）評估假設(shè)；10）評估結(jié)論；11）特別事項說明；12）評估報告使用限制說明；13）評估報告日；14）評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章。

3、影響無形資產(chǎn)價值的因素？

1）產(chǎn)權(quán)因素：不同的權(quán)屬范圍，知識產(chǎn)權(quán)的價值不同。2）獲利能力因素：也就是一項無形資產(chǎn)預(yù)期所帶來的超額收益。3）技術(shù)因素：開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風(fēng)險性越小，評估值就會越高。4）風(fēng)險因素：風(fēng)險越大，收益越高。5）無形資產(chǎn)的取得成本；6）機會成本；7）市場因素：a、市場供給狀況；b、同類無形資產(chǎn)的價格水平。

8）使用期限：如商標(biāo)權(quán)法律保護年限為10年。9）其他因素；

4、三種評估方法的基本程序？

1）市場法的基本程序：a、搜集市場交易資料；b、從市場上選擇參照物；c、在參照物與評估對象之間進行比較，確定調(diào)整因素；d、對調(diào)整因素進行量比；e、以評估對象為標(biāo)準(zhǔn)進行差異調(diào)整；f、計算被評估資產(chǎn)價值。

2）收益法的基本程序：a、搜集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；b、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益額；c、確定折現(xiàn)率或資本化率；d、用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益額折算成現(xiàn)值；e、分析確定評估結(jié)果。

3）成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。該方法站在買家的角度，估測在現(xiàn)行市場條件下，重新購進與被評估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)需要支付的成本額，在此重置成本基礎(chǔ)上扣除被評估資產(chǎn)的各種消耗，即可得出被評估對象的評估價值。

第五篇：資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題一

綜合分析題

1.某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計提折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：

（1）確定該資產(chǎn)的重置成本（2）確定該資產(chǎn)的實體性貶值

（3）確定該資產(chǎn)的功能性貶值（4）確定該資產(chǎn)的評估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）

（2）資產(chǎn)的已使用年限=20×（50400÷57600）×100%=17.5(年)

資產(chǎn)的有形損耗率=17.5÷(17.5+8)×100%=68.63%

資產(chǎn)的實體性貶值=4800000×68.63%=3294240（元）

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=107231(元)

(4)資產(chǎn)的評估值=4800000-3294240-107231=1398529（元）

2.對某企業(yè)一套從美國進口的設(shè)備進行評估，評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)在該設(shè)備從美國進口的離岸價為60萬美元，海運費率為6%，保險費率為4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率為10%，增值稅稅率為17%，銀行財務(wù)費率為0.5%，外貿(mào)手續(xù)費率為1.5%。國內(nèi)運雜費費率為1.5%，安裝費費率為0.8 %，基礎(chǔ)費費率為1.2%。評估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價為1︰6.7。

要求：計算該進口設(shè)備重置成本.參考答案：

該進口設(shè)備重置成本計算如下：

國外運費=60×6%=3.6（萬美元）

保險費=（60+3.6）×4‰=0.25（萬美元）

到岸價（外匯計價）=60+3.6+0.25=63.85（萬美元）

到岸價（人民幣計價）=63.85×6.7=427.80（萬人民幣）

關(guān)稅=427.80×10%=42.78（萬人民幣）

增值稅=（427.80+42.78）×17%=80（萬人民幣）

銀行財務(wù)費=60×6.7×0.5%＝2.01（萬人民幣）

外貿(mào)手續(xù)費=427.80×1.5%＝9.42（萬人民幣）

國內(nèi)運雜費=427.80×2%＝6.42（萬人民幣）

安裝費=427.80×0.8%＝3.42（萬人民幣）

基礎(chǔ)費=427.80×1.2%＝5.13（萬人民幣）

進口設(shè)備重置成本=427.80+42.78+80+2.01+9.42+6.42+3.42+5.13

=576.98（萬元人民幣）

3.被評估企業(yè)以機器設(shè)備向B企業(yè)直接投資，投資額占B企業(yè)資本總額的20%。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿B企業(yè)將按機器設(shè)備折余價值20萬元返還投資方。評估時雙方聯(lián)營已有5年，前5年B企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其在B企業(yè)的投資份額分享收益，評估人員認(rèn)定被評估企業(yè)未來5年的收益水平不會有較大的變化，折現(xiàn)率設(shè)定為10%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能是多少?

參考答案：

評估值=50×20%×（P/A，10%，5）+20×（P/F，10%，5）

=10×3.7908+20×0.6209=50.326(萬元)

4.甲企業(yè)將一項專刮使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25％，該專利法律保護期十年、已過四年，尚可保護六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400％，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5％，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10％。

要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考虛流轉(zhuǎn)稅因素）。

參考答案：

（1）確定利潤分成率：

①確定專利重置成本：80×（1＋25％）＝100（萬元）

②專利約當(dāng)投資量：100×（1＋400％）＝500（萬元）

③乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量；4000×（1＋12.5％）＝4500（萬元）

④利潤分成率：500÷（4500＋500）×100％＝10％

確定評估值： ①確定每年利潤額：

第一年第二年：（500－400）×20＝2000

第三年第四年：（450－400）×20＝1000

第五年：（430－400）×20＝600

（2）確定分成額： 第一年第二年：2000×10％＝200（萬元）

第三年第四年：1000×10％＝100（萬元）第五年： 600×10％＝60（萬元）

（3）確定評估值：

評估值＝200×0.9091＋200×0.8264＋100×0.7513＋100×0.6830＋60×0.6209

＝181.82＋165.28＋75.13＋68.3＋37.254 ＝527.784（萬元）＝528（萬元）

5.待估資產(chǎn)在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在27萬元，第10年末擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價約120萬元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益法估測資產(chǎn)的價值。參考答案：

評估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×3.7908×0.6209+120×0.3855=197.427(萬元)

6.評估對象為某企業(yè)1998年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2001年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10%，專業(yè)人員勘察估算認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用7年，又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員4人，每人的月工資水平為1000元，此外，由于市場競爭的加劇，該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成收益損失額每年為30萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）要求：

（1）確定該生產(chǎn)線的重置成本

（2）確定該生產(chǎn)線的實體性貶值

（3）確定該生產(chǎn)線的功能性貶值

（4）確定該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值

（5）確定該生產(chǎn)線的評估值

參考答案：

（1）資產(chǎn)的重置成本=150×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）=199.65(萬元)

(2)資產(chǎn)的實體性貶值=199.65×3/(3+7)=59.895(萬元)

(3)資產(chǎn)的功能性貶值=4×12×1000×(1-33%)×(P/A,10%,7)=48000×0.67×4.8684=15.6568(萬元)

(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=30×(1-33%)×(P/A,10%,7)=30×0.67×4.8684=97.8548(元)

(5)資產(chǎn)評估值=199.65-59.895-15.6568-97.8548=26.2434

7.某項技術(shù)為一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價格為250元/件，該產(chǎn)品價格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將采取擴大市場范圍的市場策略，預(yù)計該企業(yè)將會維持目前的市場占有，但價格將呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后1～3年維持現(xiàn)價；4～5年降為270元/件；6～8年降為260元/件，估計成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評估該項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)的價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

參考答案：

由于該技術(shù)所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超出平均價格的收入視為超額利潤（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。計算過程如下：

第1～3年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=280-250=30（元）

第4～5年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=270-250=20（元）

第6～8年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=260-250=10（元）

評估值=[30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）1]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）2]+ [30×20,000×（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）4+

[20×20,000×（1-33%）]/（1+10%）5 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）6+

[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）7 +[10×20,000×（1-33%）]/（1+10%）8

=(402,000/1.1)+(402,000/1.21)+(402,000/1.331)+(268,000/1.4641)+(268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)

=1556083.35（元）

注：（復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)：折現(xiàn)率為10%，1-5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為：0.9091、0.8264、0.7531、0.6830、0.6209,10年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為：0.3835；5年的年金現(xiàn)值系數(shù)3.7908,6年的年金現(xiàn)值系數(shù)4.3533，8年的年金現(xiàn)值系數(shù)5.3349）.