第一篇：王莉與溫州時代集團(tuán)大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書

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浙江省高級人民法院 民 事 裁 定 書

（2015）浙民申字第2189號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王莉。委托代理人：謝琰、楊國航。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：溫州時代集團(tuán)大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：季愛萍。委托代理人：葉連友、楊介壽。

再審申請人王莉因與被申請人溫州時代集團(tuán)大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱溫州時代公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服溫州市中級人民法院（2015）浙溫民終字第369號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

王莉申請?jiān)賹彿Q：

一、有三份新證據(jù)足以推翻原判決。

1、溫州市市場監(jiān)督管理局于2015年6月5日作出了溫市監(jiān)處字（2015）9號行政處罰決定書，該決定書明確認(rèn)定了溫州時代公司在銷售涉案商品房樓盤時存在發(fā)布虛假廣告的違法事實(shí)。但一審法院判決中直接否定了溫州時代公司存在虛假廣告宣傳的行為，二審判決也認(rèn)為王莉在一、二審中提供的證據(jù)均不能證明溫州時代公司因涉案樓盤存在虛假宣傳被工商行政管理部門處罰的事實(shí)?，F(xiàn)這份遲來的處罰決定書足以證明溫州時代公司虛假宣傳欺騙購房者的行為，也可以證明原一、二審判決對溫州時代公司虛假宣傳事實(shí)的認(rèn)定存在錯誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

2、王莉在二審期間另案起訴溫州市鹿城區(qū)人民防空辦公室行政許可一案中，發(fā)現(xiàn)溫州時代公司通過弄虛作假的手段獲取涉案樓盤人防工程易地建設(shè)許可。溫州時代公司在未提供任何法律規(guī)定要求的專業(yè)部門鑒定不能修建防空地下室的詳細(xì)說明證明的情況下，違法取得易地建設(shè)許可，損害購房者的合法權(quán)利。

3、在二審終結(jié)后，涉案樓盤的主體結(jié)構(gòu)基本完成，廣告中宣傳的園林綠化及配套設(shè)施均與實(shí)際情況有較大差距。該客觀事實(shí)作為新證據(jù)應(yīng)當(dāng)在再審中予以認(rèn)定和處理。

二、原一、二審認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。

1、原審法院認(rèn)為涉案《商品房買賣合同》中包含房屋平面圖這一附件，認(rèn)為王莉應(yīng)當(dāng)知曉該平面圖與溫州時代公司宣傳的效果圖之間的差異，明顯缺乏證據(jù)證明。本案的商品房系預(yù)售性質(zhì)，王莉在與溫州時代公司簽訂合同時商品房尚未建造，王莉?qū)ψ约核徺I的商品房及樓盤配套設(shè)施將來完工交付時的實(shí)際狀況的直觀體驗(yàn)完全來自于溫州時代公司向王莉所做的關(guān)于該樓盤的廣告宣傳，購房者無法分辨文字化的《商品房買賣合同》及專業(yè)化的平面圖與溫州時代公司宣傳的效果圖之間的差異。同理，溫州時代公司有關(guān)“贈送面積”的宣傳是赤裸裸的欺詐，所謂“全贈送面積”實(shí)際上是不存在的違法面積，并非是溫州時代公司講的只是不計(jì)入合同約定面積，且不收取價(jià)款的面積，顯然溫州時代公司明知不合法仍然欺騙購房者的行為就是欺詐，且該“全贈送面積”的虛假宣傳對所售商品房的定價(jià)及王莉的購房意愿均產(chǎn)生了絕對重大影響。該虛假廣告宣傳的事實(shí)也已經(jīng)被溫市監(jiān)處字（2015）9號行政處罰決定書所證實(shí)。

2、原審法院認(rèn)為“園林”與“綠化率”不是同一概念，暫且拋開到底以35%和66.6%哪個數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，溫州時代公司在其沙盤模型及樓書廣告中均將原本是安置房或者將建設(shè)安置房的區(qū)域標(biāo)示為園林綠地，并讓人誤以為是涉案樓盤內(nèi)的園林綠地。溫州時代公司隱瞞安置房位置，將之虛構(gòu)為綠地的虛假廣告宣傳已經(jīng)被溫市監(jiān)處字（2015）9行政處罰決定書所證實(shí)?？梢?，溫州時代公司對涉案樓盤的園林綠化布置情況進(jìn)行了虛假宣傳，欺詐購房者。

3、原審法院認(rèn)為王莉?qū)π^(qū)不是封閉式的和小區(qū)與西邊小區(qū)通道相通、綠地廣場共享都明知的，溫州時代公司不存在欺詐，王莉認(rèn)為法院斷章取義。首先，涉案

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樓盤在廣告宣傳中大量使用“豪宅”、“國際范”、“高端社區(qū)”、“名貴”、“頂級富豪”、“王者氣度”、“罕見”、“超大”、“庭院”、“極致安全私密”、“私密廣場”、“豪奢”、“尊貴”、“奢藏”、“傲居”等極端用語，再配合沙盤模型和平面效果圖，以及現(xiàn)場溫州時代公司銷售人員的講解，所有的一切都是在向購房者表達(dá)：這是一個全封閉的小區(qū)。其次，雖然溫州時代公司在補(bǔ)充協(xié)議中寫到了“商品房與西邊相連小區(qū)綠地廣場共享、通道相通”，但是溫州時代公司實(shí)際上是隱瞞了大部分直接影響房屋價(jià)格因素的真相。事實(shí)上，早在2012年該樓盤規(guī)劃內(nèi)容中就確定了綠地、廣場、公共設(shè)施要與18、19號地塊其他小區(qū)居民共用（18、19號地塊總面積130畝，而涉案樓盤面積只有27畝），顯然溫州時代公司將“整個18、19號地塊其他小區(qū)”虛假陳述為“西邊相連小區(qū)”，并且隱瞞了“公共設(shè)施要與18、19號地塊其他小區(qū)居民共用”這一重要信息。從上述情況可以證明，溫州時代公司隱瞞的真相都是對商品房價(jià)格因素及王莉購房意愿具有重大影響的事實(shí)，其欺詐的意圖明顯。據(jù)上，王莉依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一、二、四、六項(xiàng)之規(guī)定申請?jiān)賹彙?/p>

溫州時代公司提交書面意見稱：

一、王莉提交的所謂三份新證據(jù)的理由不成立。

1、溫市監(jiān)處字（2015）9號行政處罰決定書不足以推翻原判決。溫州時代公司已經(jīng)就該行政處罰提起行政訴訟。該行政處罰決定書中認(rèn)定的“發(fā)布虛假廣告”與“欺詐”的情況在法律上系具有區(qū)別的概念，欺詐的構(gòu)成不僅要求內(nèi)容虛假，還必須符合行為人主觀上有欺詐故意、相對方不知情等條件。本案原一、二審判決的主要理由為王莉?qū)ο嚓P(guān)情況是明知的。雖然原一、二審認(rèn)為王莉缺乏行政處罰的相應(yīng)依據(jù)，但其判決系基于獨(dú)立的司法審查形成，其理由是認(rèn)為根據(jù)相關(guān)宣傳內(nèi)容及王莉的知情情況，本案不構(gòu)成欺詐，并不完全以行政處罰不存在為前提。

2、人防易地建設(shè)許可不足以推翻原判決。涉案樓盤人防易地建設(shè)的事實(shí)，系王莉在原審二審?fù)徑Y(jié)束前已知曉的事實(shí)，人防易地建設(shè)材料亦系王莉在二審?fù)徑Y(jié)束前已有條件舉證的證據(jù)，且該些材料王莉在二審判決前已實(shí)際取得，故不屬于再審時的“新證據(jù)”。何況涉案地塊是否有人防不屬于起訴狀中提出的爭議內(nèi)容，本身不屬于一、二審審查的范圍。故該爭議的事實(shí)如何，不影響一、二審判決的正確性、合法性。該爭議屬獨(dú)立于原案之外的爭議，不屬再審審查范圍?！渡唐贩抠I賣合同》及附件中有關(guān)人防權(quán)屬的約定帶有兜底性、保障性，并不表示該項(xiàng)內(nèi)容必須發(fā)生。正如法律規(guī)定車位車庫可由開發(fā)商和業(yè)主約定歸屬，但不表明所有樓盤都有相應(yīng)的車位、車庫。

3、王莉關(guān)于現(xiàn)場施工情況與廣告宣傳存在差異的理由不能推翻原判決。關(guān)于宣傳資料是否屬于合同內(nèi)容、以及合同內(nèi)容是否與最終交付的房屋相符的問題，屬于合同履行爭議及合同履行爭議中對合同的范圍應(yīng)如何解釋的問題。王莉關(guān)于現(xiàn)場施工情況不符合廣告宣傳，實(shí)質(zhì)上是認(rèn)為合同履行不符合預(yù)期，其性質(zhì)為履行之爭，不屬于撤銷權(quán)之訴的審查范圍。

二、本案的事實(shí)問題。

1、原審認(rèn)為《商品房買賣合同》包含平面圖與證據(jù)反映的情況一致。所謂欺詐是指事實(shí)描述的虛假而非法律判斷的不準(zhǔn)確?！叭浰汀被颉鞍胭浰汀敝饕潜砻骷夹g(shù)上具拓展性、以及在技術(shù)拓展的情況下不再另行收取款項(xiàng)的意思，事實(shí)上也沒有收費(fèi)，故不存在事實(shí)上的虛假性。至于“飄窗”、“陽臺”等是否本身計(jì)入測繪面積、是否構(gòu)成法律上的“贈送”均只是法律性質(zhì)認(rèn)識的分歧或表述上的問題，并不影響核心事實(shí)“不再另行收費(fèi)”的真實(shí)性。

2、“園林”與“綠化率”在字面上就有顯著區(qū)別，普通人能夠進(jìn)行區(qū)分，王莉主張綠化率為66.6%無依據(jù)。同時也應(yīng)當(dāng)考慮，參與設(shè)計(jì)、制作樓書的人員都是房地產(chǎn)專業(yè)人士，其主觀上認(rèn)為園林和綠化率是有顯著區(qū)別的，故即使該等表述事實(shí)上造成不同的理解，至少溫州時代公司的主觀狀態(tài)是非故意的，因此也不能據(jù)此認(rèn)為構(gòu)成欺詐。至于周邊安置房在宣傳資料上應(yīng)如何標(biāo)識問題，因法律規(guī)定并不明確，原審認(rèn)定未標(biāo)識不屬于虛假宣傳或欺詐，并無不妥。

3、關(guān)于涉案樓盤不是封閉式小區(qū)及小區(qū)與西邊相鄰小區(qū)通道相通、綠地廣場共享是明知的，已反映在雙方簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議書》第一條、《商品房買賣合同》附件八第九條中，且在相關(guān)的規(guī)劃中已有說明。王莉認(rèn)為屬“封閉式小區(qū)”無事實(shí)依據(jù)。雙方簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議書》第一條、《商品房買賣合同》附件八《補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容》第九條均寫明“商品房與西邊相連小區(qū)綠地廣場共享、通道相同等”。王莉在本案中對規(guī)劃總平圖中已明示“安置房”情況、涉案樓盤周邊的安置房不屬于本項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍的事實(shí)并無異議（該事實(shí)參見溫州時代公司一審證據(jù)4-6《建設(shè)工程規(guī)劃許可

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證》及其附圖、《溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書》及附圖、《建筑工程規(guī)劃行政許可公告（布）登記表》），故王莉?qū)τ诒卷?xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容知道或應(yīng)當(dāng)知道，而對于已經(jīng)政府審批的內(nèi)容無須溫州時代公司另外提示。王莉主張溫州時代公司在廣告宣傳中的相關(guān)用語表明小區(qū)為“封閉式小區(qū)”，與事實(shí)不符。

三、因王莉拒不履行雙方訂立的《商品房買賣合同》及其附件，溫州時代公司已經(jīng)依約定解除與王莉訂立的前述合同及附件，故王莉與本案不再具有利害關(guān)系。溫州時代公司提交反駁證據(jù)11份以支持上述主張。綜上，請求駁回王莉的再審申請。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款之規(guī)定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院撤銷合同。王莉主張的事實(shí)是否符合前述規(guī)定的法律要件事實(shí)是適用該條的前提。王莉申訴認(rèn)為溫州時代公司欺詐的事實(shí)，主要涉及三處：

1、關(guān)于溫州時代公司廣告資料宣傳“全贈送面積”、“半贈送面積”的問題。經(jīng)核實(shí)，樓盤宣傳冊上注明“本戶型結(jié)構(gòu)以商品房買賣合同及政府批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，標(biāo)注的面積僅供參考，最終以政府部門實(shí)測面積為證”，《商品房買賣合同》中無“全贈送面積”、“半贈送面積”的約定，但王莉在簽訂《商品房買賣合同》同時又簽署了申請書，委托溫州奧朗建設(shè)有限公司對結(jié)構(gòu)空井部位進(jìn)行改造搭建，可見王莉?qū)Υ斯?jié)事實(shí)在簽訂合同之時是知曉的，溫州時代公司已盡到了告知義務(wù)。王莉的主張與到案證據(jù)不符。

2、關(guān)于樓盤宣傳冊上注明“2／3的土地留給園林”以及安置房建設(shè)用地部分用綠色植物標(biāo)示問題。本院認(rèn)為，王莉簽訂購房合同的目的按通常理解是為了在所購房屋內(nèi)居住，合同并未特別約定王莉購買涉案房屋的目的為享受2／3的土地留給園林的房屋。因此，樓盤宣傳冊上注明“2／3的土地留給園林”不是王莉據(jù)以簽訂購房合同的因素。涉案樓盤西側(cè)在沙盤模型上顯示為綠地，但該處B6、B7兩幢安置房在涉案樓盤開盤之前已建成，王莉提出誤以為此處為綠化帶，理由不合情理。即便行政部門對溫州時代公司的虛假廣告作出處罰，該項(xiàng)內(nèi)容的虛假尚達(dá)不到王莉據(jù)以要求撤銷合同的程度。

3、關(guān)于涉案樓盤是否是“封閉式小區(qū)”問題。王莉提供的證據(jù)無法證明溫州時代公司承諾涉案樓盤系“封閉式小區(qū)”，相反，樓盤宣傳冊上注明“半圍合的建筑布局”，雙方簽訂的《商品房預(yù)定補(bǔ)充協(xié)議書》》第一條、《商品房買賣合同》附件八《補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容》第九條均寫明“商品房與西邊相連小區(qū)綠地廣場共享、通道相同等”。

至于王莉提出的溫州時代公司通過弄虛作假的手段獲取涉案樓盤人防工程易地建設(shè)許可問題，王莉未在一、二審中提出，不屬于再審審查的范圍。

綜上，王莉提出的再審事由以及提交的證據(jù)均不能推翻原審認(rèn)定的事實(shí)和理由，其申請?jiān)賹彶环稀吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百條第一、二、四、六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下： 駁回王莉的再審申請。

審 判 長

蘇 虹 審 判 員

董國慶 代理審判員

陳艷艷 二〇一五年十月二十一日 書 記 員

王 妍

文章來源:http://

第二篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠，經(jīng)理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。

委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號，中村公司有權(quán)要求吳宏、溫程群每日按未支付房價(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補(bǔ)充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補(bǔ)充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項(xiàng)應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；

（六）、（七）項(xiàng)應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說明、裝修注意事項(xiàng)和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項(xiàng)應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項(xiàng)的每日萬分之一計(jì)算；逾期違約金計(jì)算期間為自本合同及本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實(shí)際付款日止；實(shí)際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應(yīng)付款項(xiàng)及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項(xiàng)全額支付給中村公司的當(dāng)日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)改為每日總房價(jià)款的0.01%，最高賠付額不超過總房價(jià)款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計(jì)賠實(shí)際損失，由中村公司按不超過總房價(jià)款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨(dú)到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計(jì)至中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項(xiàng)設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計(jì)算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計(jì)算也是毫無事實(shí)和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表中載明工程竣工驗(yàn)收備案文件目錄有電梯驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收意見、民防驗(yàn)收意見、環(huán)保驗(yàn)收意見、規(guī)劃驗(yàn)收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實(shí)履行。

根據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計(jì)至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房價(jià)款的0.01%計(jì)算，最高賠付額不超過總房價(jià)款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示?，F(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價(jià)款的萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計(jì)算到中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據(jù)的合法性和真實(shí)性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎?，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實(shí)性。

二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實(shí)可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實(shí)吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問題與中村公司之間有爭議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳

第三篇：湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院

民事判決書

(2013)州民一終字第197號

上訴人（原審被告）湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人陳緒前，該公司董事長。

委托代理人黃中琬。

委托代理人李龍。

被上訴人（原審原告）顏艷輝。

委托代理人李鵬飛，湖南董藝律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會。

負(fù)責(zé)人丁紹文，該工會主席。

委托代理人唐毅。

原支持起訴機(jī)關(guān)湖南省吉首市人民檢察院。

上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱乾程房地產(chǎn)公司）因與被上訴人顏艷輝、中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會（以下簡稱建行工會）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人乾程房地產(chǎn)公司的委托代理人黃中琬、李龍，被上訴人曾尚農(nóng)的委托代理人李鵬飛，被上訴人州建行工會的負(fù)責(zé)人丁紹文及委托代理人唐毅到庭參加訴訟。經(jīng)本院依法傳喚，上訴人乾程房地產(chǎn)公司的法定代表人陳緒前及被上訴人顏艷輝沒有到庭參加訴訟。原支持起訴機(jī)關(guān)湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原判認(rèn)定：2007年1月17日，第三人州建行工會與被告乾城房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂《州建行職工集團(tuán)訂購住宅合同》（以下簡稱《團(tuán)購合同》）。該合同約定：由州建行工會（80-100戶職工）以集團(tuán)訂購的形式購買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的吉首市乾州新區(qū)水廠路“九龍山莊”項(xiàng)目80至100套住宅，住宅單價(jià)為1500元／㎡，每戶建筑面積240-280㎡，建筑占地面積100㎡以內(nèi)，建筑層數(shù)三層以內(nèi)（含三層）；乾程房地產(chǎn)公司為每戶辦理土地分割證及房產(chǎn)證，費(fèi)用按規(guī)定承擔(dān)；參與團(tuán)購者在乾程房地產(chǎn)公司辦理好土地使用權(quán)總證后，每戶向該公司交納首付款10萬元，首付款交納后兩天內(nèi)該公司與購房戶另簽定訂購合同，超過兩天后不再與州建行職工用戶按1500元／㎡銷售。隨后，州建行工會電腦打印制作了團(tuán)購“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊，名冊中顯示參與團(tuán)購的人數(shù)為77人。

2008年12月28日，乾程房地產(chǎn)公司因建房資金短缺，與州建行工會的代表簽訂《借款協(xié)議》。該協(xié)議約定：乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會參與團(tuán)購的購房戶借款，戶均5萬元；該公司給予出借資金的購房戶每月200元的購房優(yōu)惠款，優(yōu)惠款在購房款中抵減，優(yōu)惠時間算至乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會參與團(tuán)購的購房戶交付房屋鑰匙日止，本次所借的5萬元轉(zhuǎn)為購房戶的首付款，多退少補(bǔ)；乾程房地產(chǎn)公司在2009年8月26日前全部交房，若沒有按時交房，則視為違約，承擔(dān)總購房款的30%的違約金，違約金可折抵購房款；乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任后，與州建行工會重新約定交房日期，但不得超過2009年10月26日，如果再次違約，雙倍賠償州建行工會購房戶定金，原售房價(jià)格不變，乾程房地產(chǎn)公司不得將房屋出售給其他購房者。

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州建行工會與乾程房地產(chǎn)公司簽訂上述《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》后，顏艷輝按《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》約定向乾程房地產(chǎn)公司交付了購房首付款10萬元及出借款5萬元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：顏艷輝購買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于吉首市乾州新區(qū)水廠路南側(cè)“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號房，面積為332.77平方米，單價(jià)為1500元／㎡，總價(jià)款為499155元，首付總價(jià)款的30%，其余按揭貸款支付（顏艷輝于2009年1月21日按揭貸款支付349000元）；交房時間為2009年8月26日前，違約責(zé)任按《借款協(xié)議》約定執(zhí)行；房屋交付方式為乾程房地產(chǎn)公司將驗(yàn)收合格的商品房以書面通知方式告知顏艷輝辦理交房手續(xù)。

2009年5月18日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因春季以來雨水特別多，致使該行職工團(tuán)購的住宅施工進(jìn)度遭受嚴(yán)重影響，不能如期交房，要求將交房日期順延陰雨天氣及法定節(jié)假日。州建行工會負(fù)責(zé)人陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“情況屬實(shí)”。同年11月10日，乾程房地產(chǎn)公司又向州建行工會發(fā)出第二份《工作聯(lián)系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設(shè)施的安全完整問題，交房日期要順延至2010年5月底。陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“根據(jù)工地實(shí)際情況同意交房時間延期”。2010年3月18日，乾程房地產(chǎn)公司第三次向州建行工會發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因小區(qū)道路及配套環(huán)境不完善，物業(yè)管理沒有到位等原因，交房時間要往后順延。陳建國次日在聯(lián)系函上簽注“同意在物業(yè)管理到位，確保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會發(fā)出《關(guān)于州建行職工因團(tuán)購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，要求包括顏艷輝在內(nèi)的購房戶就所購買的房屋每平方米加價(jià)100元。同年11月15日，州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，要求乾程房地產(chǎn)公司按照協(xié)議履行義務(wù)，不同意提價(jià)收房，并要求該公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

因與乾程房地產(chǎn)公司多次協(xié)商無果，原告顏艷輝向吉首市人民法院起訴稱：被告乾程房地產(chǎn)公司的違約行為，侵犯了原告的合法權(quán)益。請求判令：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告一次性給付原告購房優(yōu)惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金；（4）被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。

在本院將該案發(fā)回重審后，顏艷輝將其訴訟請求重新確定為：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金149746.5元；（3）被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。

原判認(rèn)為：本案爭議的焦點(diǎn)有以下三點(diǎn)：

一、關(guān)于《團(tuán)購合同》及《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》主體、性質(zhì)的問題。該三份合同簽訂的主體不同，《團(tuán)購合同》及《借款協(xié)議》簽訂的主體系州建行工會和乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司，而《商品房買賣合同》簽訂的主體卻是乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司和本案購房戶。根據(jù)合同相對性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關(guān)聯(lián)性，但因合同主體不同，權(quán)利與義務(wù)指向也不同，故不屬于主合同與次合同關(guān)系。被告乾程房地產(chǎn)公司的辯解意見不能成立。合同的性質(zhì)不同，《團(tuán)購合同》是一份團(tuán)購意向性質(zhì)的合同，而《商品房買賣合同》則是一份正式、獨(dú)立性質(zhì)的買賣合同，購房戶與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的意向團(tuán)購合同關(guān)系即行終止，權(quán)利與義務(wù)隨之消滅，商品房買賣的權(quán)利與義務(wù)由新的合同主體約定、履行、承擔(dān)，故州建行工會不再具有本案《商品房買賣合同》的當(dāng)事人主體資格。

二、第三人州建行工會簽署同意延期交房的意見，對原告顏艷輝是否具有法律約束力的問題。被告乾程房地產(chǎn)公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會同意的觀點(diǎn)不能成立，理由如下：其一，州建行工會不是《商品房買賣合同》適格的相對方，也沒有得到購房戶的委托授權(quán)，無權(quán)簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認(rèn)，其無效代理行為對顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo

具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價(jià)等事宜屬于雙方當(dāng)事人協(xié)商的范疇，需經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，協(xié)議才能發(fā)生效力。

三、關(guān)于原、被告是否存在違約并承擔(dān)違約責(zé)任的問題。2009年8月18日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告顏艷輝在與被告乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》之前，按照《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》要求，交付了購房首付款10萬元及抵作購房款的出借款5萬元，并按揭貸款付清了購房余款，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》約定的全部義務(wù)。被告乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過程中，違反該合同關(guān)于交房期限的約定，長期拖延交房，至今沒有給原告顏艷輝下達(dá)交房書面通知，導(dǎo)致顏艷輝不能入住使用所購商品房，故被告乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，按總購房款的30%向原告支付違約金。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；

二、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)向原告顏艷輝支付違約金人民幣149746.5元。案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，共計(jì)4564元，由被告乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

宣判后，被告乾程房地產(chǎn)公司不服原判，向本院提起上訴稱：

一、原審判決認(rèn)定的事實(shí)有失偏頗，顯失公平。

1、不管是《團(tuán)購合同》還是《借款協(xié)議》，均由州建行工會與上訴人所簽訂，并都在《商品房買賣合同》之前簽訂。而一審判決只認(rèn)可州建行工會在本案中有利于購房戶行為，有失偏頗。

2、州建行工會的代表人陳建國的行為具有完全的法律效力。雖然2010年改選后，陳建國不再兼任州建行工會主席，但建行職工團(tuán)購房住房建設(shè)工作經(jīng)辦班子和人員未變，建行職工團(tuán)購住房建設(shè)工作仍由陳建國與上訴人進(jìn)行接洽和協(xié)商。陳建國代表州建行工會在三份《工作聯(lián)系函》的簽字，對于購房戶都具有約束力。原審判決卻完全否認(rèn)了陳建國在三份《工作聯(lián)系函》簽署意見的效力，卻又認(rèn)可了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，并據(jù)此作出了有利于購房戶而不利于上訴人的判決，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工會向上訴人發(fā)了《致湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，這是以州建行工會的名義所簽發(fā)，代表了所有購房戶。原審判決同樣認(rèn)可了這個行為，而又一味強(qiáng)調(diào)《商品房買賣合同》的相對性，作出不利于上訴人的判決。

二、《商品房買賣合同》關(guān)于交付期限的約定。上訴人因與州建行工會就圖紙、戶型、面積等一直進(jìn)行磋商，直至規(guī)劃部門批準(zhǔn)，耗費(fèi)了大量時間，2008年、2009年又遇到非法集資風(fēng)暴，勢必導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢等客觀原因不能如期交房，不是故意拖延交房時間。上訴人不存在違約。

三、原審判決適用法律錯誤。原審法院對全案事實(shí)只作有利于原告的取舍。全案沒有一份證據(jù)證明州建行工會同原告顏艷輝是代理與被代理關(guān)系，既沒有代理合同，也沒有授權(quán)委托書。州建行工會同上訴人簽訂《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》時，也沒有說明是代理關(guān)系，該工會也沒有認(rèn)同是代理行為。原審法院適用《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款判決錯誤。

四、顏艷輝不是州建行職工，她與州建行工會欺騙了上訴人，本案《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。并且《團(tuán)購合同》約定違約責(zé)任是總價(jià)款的8%，顏艷輝的《商品房買賣合同》約定的違約金為總房款的30%。在兩個合同約定的違約責(zé)任不一致的情況下，原審法院就高不就低，不公。請求依法改判上訴人不存在違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。

被上訴人顏艷輝答辯稱，一、原審認(rèn)定事實(shí)清楚。上訴人存在違約行為。上訴人在一審中提供的與建行工會的三份延期交房聯(lián)系函一直沒有原件，依法不能予以采信。

二、上訴人與不是建行工作人員的被上訴人顏艷輝單獨(dú)簽訂了《商品房買賣合同》，說明上訴人已經(jīng)同意被上訴人購買該房屋。請求駁回上訴人的上訴請求。

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被上訴人州建行工會口頭答辯稱：

一、上訴人發(fā)給州建行工會的三份《工作聯(lián)系函》雖然沒有提交原件，但發(fā)函是事實(shí)。

二、本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看。

三、上訴人違約事實(shí)存在，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但購房戶不要擴(kuò)大自己的訴訟范圍，要求賠償金應(yīng)當(dāng)，但不要過高。

本院經(jīng)審理查明：

1、被上訴人顏艷輝不是州建行工作人員。2008年11月1日，州建行工作人員謝昌發(fā)將其參加州建行工會團(tuán)購的資格及已經(jīng)繳納的10萬元首付款，共計(jì)作價(jià)18萬元，轉(zhuǎn)讓給顏艷輝，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。州建行工會對此予以認(rèn)可。顏艷輝后來根據(jù)《借款協(xié)議》約定，自己以購房戶名義借款給乾程房地產(chǎn)公司5萬元。

2、被上訴人顏艷輝購買A區(qū)一單元15號房，《商品房買賣合同》約定的交房時間為2009年8月26日前。乾程房地產(chǎn)公司于2011年9月20日才將約定交付的房屋申請政府有關(guān)部門驗(yàn)收，2012年3月15日才驗(yàn)收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地產(chǎn)公司取消其《關(guān)于州建行職工因團(tuán)購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，不再要求房價(jià)調(diào)差。

4、參與州建行工會組織團(tuán)購的70多戶購房戶均向吉首市人民法院提起訴訟，要求乾程房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。后經(jīng)州建行領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)，該行絕大部分職工撤訴。乾程房地產(chǎn)公司對撤訴的購房戶已經(jīng)交房。

5、乾程房地產(chǎn)公司至今沒有直接書面通知顏艷輝，要求向其交房。

6、在原審法院重審?fù)徶?，審判長問第三人到底是受哪個的委托與被告簽訂《團(tuán)購合同》。州建行工會代理人回答：“建行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，口頭分工喊我們工會管這個團(tuán)購的事情，最后是由建行員工成立小組進(jìn)行的，最后這個事是受員工委托。”顏艷輝的代理人補(bǔ)充：“是委托他做團(tuán)購前期組織工作。建行機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)是不參與這些事情的。”

以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述及相關(guān)書證佐證，足以認(rèn)定。

對原判認(rèn)定的其它案件事實(shí)，因有相關(guān)證據(jù)佐證，當(dāng)事人沒有明確異議，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是：

一、州建行工會在本案住宅團(tuán)購行為中的法律地位。

二、陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。

三、本案《商品房買賣合同》的法律效力。

四、本案《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間的法律關(guān)系。

五、乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。

一、關(guān)于州建行工會在本案住宅團(tuán)購行為中的法律地位。在《團(tuán)購合同》中，州建行工會作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機(jī)關(guān)工會（80—100戶職工）”。在《借款協(xié)議》中，首先寫到“乙方（指乾程房地產(chǎn)公司）為了履行合同講究信用，項(xiàng)目按期完工交付甲方（指州建行工會）業(yè)主，特向甲方購房業(yè)主借資要求。現(xiàn)就借資事宜，經(jīng)甲、乙雙方及業(yè)主充分友好協(xié)商······”。州建行工會雖然以自己名義簽署《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，但其不是為自己購買住宅，也不是自己借款給乾程房地產(chǎn)公司，乾程房地產(chǎn)公司對此十分清楚。州建行工會本身的重要職責(zé)是為州建行的干部職工謀取更多福利。州建行工會的訴訟代理人在原審法院重審?fù)徶?，已?jīng)明確說明該工會是受參與團(tuán)購的州建行干部職工的委托。顏艷輝的訴訟代理人稱購房戶是委托州建行工會做團(tuán)購住宅的前期組織工作。州建行工會及顏艷輝的訴訟代理人的說法，符合本地單位組織所屬干部職工團(tuán)購房屋的通常規(guī)范做法?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡谒陌倭闳龡l第一款規(guī)定：“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外?！币虼?，不能因?yàn)橹萁ㄐ泄宰约好x與乾程房地產(chǎn)公司簽署了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，就否認(rèn)其只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委 法律俠客在線lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工會此時處于由《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條直接規(guī)范的、以代理人自己名義進(jìn)行法律行為的間接代理人的地位，而非通常所見的、以被代理人名義進(jìn)行法律行為的直接代理人的地位。在顏艷輝直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，雖然可以認(rèn)為州建行工會仍然處于包括顏艷輝在內(nèi)的參與本案團(tuán)購的購房戶的委托代理人的法律地位，但其權(quán)限應(yīng)僅限于代表購房戶督促乾程房地產(chǎn)公司全面履行合同，且不得作為委托代理人擅自提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到委托人顏艷輝的明確授權(quán)。

二、關(guān)于陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。州建行工會只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委托代理人的法律地位。陳建國無論是前期作為州建行工會的負(fù)責(zé)人，還是后期作為州建行工會團(tuán)購工作小組的實(shí)際負(fù)責(zé)人，其在組織團(tuán)購工作中的權(quán)限，均不能超過州建行工會作為委托代理人的權(quán)限。特別是在購房戶已經(jīng)直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會及陳建國更應(yīng)該審慎履行委托代理人職責(zé)，不得提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)。對交房期限的變更，屬于對《商品房買賣合同》關(guān)鍵事項(xiàng)的重大修改，依法必須經(jīng)過《商品房買賣合同》的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。陳建國在沒有得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)情況下，三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無權(quán)代理行為。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，該無權(quán)代理行為對購房戶不發(fā)生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，州建行工會是在得到購房戶明確授權(quán)或者認(rèn)可的情況下發(fā)出的，是典型的有權(quán)代理行為，當(dāng)然對購房戶發(fā)生法律效力。何況，《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的內(nèi)容是不同意乾程房地產(chǎn)公司部分變更《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的請求，要求該公司嚴(yán)格遵守《商品房買賣合同》的約定！乾程房地產(chǎn)公司企圖以州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的行為有效，來推斷陳建國三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見也具有法律效力，因前提明顯不同，因而理由明顯不能成立，本院不予支持。

三、關(guān)于本案《商品房買賣合同》法律效力。州建行工會以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，發(fā)生在本案團(tuán)購住宅的前期組織階段。對《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》合法有效，各方當(dāng)事人均無異議。通過州建行工會向乾程房地產(chǎn)公司提供購房戶名單以及購房戶以自己名義借款給乾程房地產(chǎn)公司的方式，作為間接代理人的州建行工會已經(jīng)向乾程房地產(chǎn)公司告知了作為購房戶的委托人的姓名?！秷F(tuán)購合同》只原則性要求購房戶州建行工會認(rèn)可的“80—100戶職工”，并沒有明確限定購房戶必須始終是州建行的干部職工。本案起初參與團(tuán)購的謝昌發(fā)是州建行的干部職工。對謝昌發(fā)將其參加州建行工會團(tuán)購的資格及已經(jīng)繳納的10萬元首付款作價(jià)轉(zhuǎn)讓給顏艷輝并簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的行為，州建行工會實(shí)際上是認(rèn)可的。顏艷輝后來按照《借款協(xié)議》約定，以自己名義借款5萬元給乾程房地產(chǎn)公司，該公司予以接受，說明乾程房地產(chǎn)公司已經(jīng)認(rèn)可謝昌發(fā)的轉(zhuǎn)讓債權(quán)的行為。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購房戶顏艷輝取得了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應(yīng)合同權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)履行相應(yīng)合同義務(wù)。顏艷輝以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同》是顏艷輝及乾程房地產(chǎn)公司的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而合法有效。上訴人以被欺騙為由主張本案《商品房買賣合同》無效，理由不能成立。

四、關(guān)于本案《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關(guān)系。購房戶以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購合同》和《借款協(xié) 法律俠客在線lawbingo

議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！秷F(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》并不因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》的簽訂而當(dāng)然失效。因此，《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》約定的相關(guān)內(nèi)容被《商品房買賣合同》吸收的，應(yīng)以《商品房買賣合同》的直接約定為準(zhǔn)；《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)作為《商品房買賣合同》附件，仍然對購房戶及乾程房地產(chǎn)公司均有法律約束力；《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補(bǔ)充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司的上訴理由完全割裂《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機(jī)聯(lián)系，實(shí)際上是企圖否認(rèn)《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預(yù)售行為中的關(guān)鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會述稱本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來看的理由，能夠成立。

五、關(guān)于乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國三次擅自在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房意見的行為對顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認(rèn)可的《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，已經(jīng)明確要求乾程房地產(chǎn)公司嚴(yán)格履行其與各購房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，乾程房地產(chǎn)公司沒有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構(gòu)成違約。乾程房地產(chǎn)公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。顏艷輝依據(jù)具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，有充分的法律和合同依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，程序合法，判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任正確。但是，考慮到乾程房地產(chǎn)公司先后向州建行工會發(fā)過三次《工作聯(lián)系函》，請求同意延期交房，均得到該工會負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可，在逾期后顏艷輝也未及時向乾程房地產(chǎn)公司主張如期交房，乾程房地產(chǎn)公司當(dāng)時誤認(rèn)為其申請延期交房已經(jīng)得到購房戶的認(rèn)可；又考慮到本案系團(tuán)購商品房，乾程房地產(chǎn)公司可獲得的利潤相對普通商品房買賣較小，依據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人乾程房地產(chǎn)公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價(jià)款10%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款

（二）項(xiàng)的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第一項(xiàng)，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；

二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第二項(xiàng)為：上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)向被上訴人顏艷輝支付違約金人民幣49915.5元。

義務(wù)人未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內(nèi)向湖南省吉首市人民法院申請執(zhí)行。

一審案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，二審案件受理費(fèi)3295元，共計(jì)7859 法律俠客在線lawbingo

元，由上訴人乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長

彭志友 審 判 員

彭 俊 審 判 員

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員

朱麗艷

第四篇：鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【案 由】 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號】(2006)民一終字第34號

【審結(jié)日期】 2006.06.02

鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

中華人民共和國最高人民法院民事裁定書

(2006)民一終字第34號

上訴人(原審被告)：鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住×××。

法定代表人：許禮評，該公司董事長。

委托代理人：林濤，福建知圓律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：彭雄渾(PENG STEPHEN)，1945年×月×日出生，香港居民，住×××。

委托代理人：王萍，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

委托代理人：王英，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

上訴人鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人彭雄渾(PENC STEPHEN)及原審被告鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)商品房預(yù)售合同糾紛一案，福建省高級人民法院作出(2005)閩民初字第38號民事裁定，駁回鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本案提出的管轄權(quán)異議。鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對該裁定不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查。現(xiàn)已審查終結(jié)。

經(jīng)審查，鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審提交答辯狀期間以其不是該案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，請求駁回原告的起訴。

一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定起訴必須符合的條件是：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由?？梢姡捅桓娑?，只要明確，該項(xiàng)條件就具備。本案原告彭雄渾起訴的兩個被告均是明確的，且具備訴訟主體資格。因此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄”、第二十二條第三款“同一訴訟的幾個被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個以上人民法院轄區(qū)的，各該人民法院都有管轄權(quán)”的規(guī)定，一審法院對本案有管轄權(quán)。由于鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于“其及鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)均不是適格被告”的主張，與本案管轄權(quán)的確定無關(guān)，其以此為由對一審法院受理本案提出管轄權(quán)異議，一審法院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十八條、第一百四十條第一款第(二)項(xiàng)、第二款之規(guī)定，裁定駁回鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本案提出的管轄權(quán)異議。

鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對一審裁定不服，仍以其不是適格被告、一審法院適用法律錯誤為由，向本院提起上訴。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人有權(quán)提出管轄權(quán)異議。但根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，管轄權(quán)異議是指是否屬于人民法院主管或管轄的案件。本案鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其不是本案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，不屬于民事訴訟法規(guī)定的管轄權(quán)異議的情形。鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否是本案的適格被告，應(yīng)經(jīng)人民法院的實(shí)體審理確定。一審法院以管轄權(quán)異議作出裁定，適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷。

由于一審裁定僅針對鴻潤錦源(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的管轄權(quán)異議作出的，不涉及鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)的訴訟權(quán)利，故本裁定無需列明鴻潤集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)在本上訴案中的訴訟地位。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條、最高人民法院《關(guān)于適用 ＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第188條第(2)、(3)項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：撤銷福建省高級人民法院(2005)閩民初字第38號民事裁定。

審 判 長韓 玫

審 判 員李明義

代理審判員宋春雨

二00六年六月二日

書 記 員宋 歌

第五篇：北京金建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與付瑞商品房預(yù)售合同糾紛案例分析[推薦]

房屋變更設(shè)計(jì)成為設(shè)備層業(yè)主拒收房開發(fā)商擔(dān)責(zé)逾期交房

彭宇明律師評析付某訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案；

案情：

付某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約，購買海淀區(qū)復(fù)興路甲36號百朗園1810號房屋。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未將房屋交付給付某；且該房屋因建筑設(shè)計(jì)變更為設(shè)備層，房屋內(nèi)分布有管道。

爭議焦點(diǎn)：

1、房屋的交付？

2、該房屋變更為設(shè)備層的責(zé)任承擔(dān)？

裁判要點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按期交付房屋違約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，即“交鑰匙”。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有在約定的期間內(nèi)向付某交鑰匙屬于違約行為。商品房預(yù)售契約約定房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的日期之前向買受人發(fā)出一份《交付使用通知書》。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司欲交付的房屋不符合合同的約定，買受人有權(quán)拒收房屋，在買受人拒收房屋期間，視為房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房。法院對房地產(chǎn)開發(fā)公司之“買受人沒有在約定的期間取得鑰匙系買受人自身原因造成”說法沒有采信。

2、房屋處于該樓管道層客觀存在，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有證據(jù)證明其已向買受人告知該事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

裁判依據(jù)：

1、《中華人民共和國合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

2、《商品房銷售管理辦法》第二十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

3、《商品房銷售管理辦法》第三十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人?！?/p>

4、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

5、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

引用案例：北京市第一中級人民法院（2004）一中民終字第07442號民事判決書；