第一篇：前期介入管理辦法

XX物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理前期介入管理規(guī)定

第一章總則

第一條 消除前期隱患，為顧客后續(xù)的開(kāi)發(fā)減少損失提供決策依據(jù)，同時(shí)為本公司后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。

第二條 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開(kāi)發(fā)商提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、營(yíng)銷配合等一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。

第三條 物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)，并按公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。

第四條 對(duì)XX開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，本公司各部門(mén)均有責(zé)任主動(dòng)參與項(xiàng)目前期介入工作并有責(zé)任為物業(yè)前期介入工作提供必要條件。

第五條 本規(guī)定適用于顧客有明確管理意向要求到項(xiàng)目交付的前期介入工作。

第二章職責(zé)與分工

第六條 物業(yè)前期部負(fù)責(zé)：

一、顧客有明確管理意向要求到項(xiàng)目交付的前期介入工作和營(yíng)銷配合指導(dǎo)工作。

二、牽頭成立物業(yè)前期介入小組，并指導(dǎo)和監(jiān)督前期介入小組工作。第七條 物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)前期介入的具體操作。

第八條 物業(yè)前期介入小組成員安排：物業(yè)前期部（組長(zhǎng)），項(xiàng)目派駐負(fù)責(zé)人（副組長(zhǎng)），工程技術(shù)部，及其他專業(yè)人員等。

第三章前期介入工作組織原則

第九條 為保證前期介入工作的密切配合，項(xiàng)目所在公司在上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段，應(yīng)將開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)公司各部門(mén)（物業(yè)管理公司總經(jīng)理室、物業(yè)前期介入小組），以便公司各部門(mén)做出相應(yīng)的前期介入工作安排。

第十條 前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)人應(yīng)在地產(chǎn)公司提出管理意向后十五天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商落實(shí)前期介入的工作范圍、地點(diǎn)、時(shí)間、接口等具體內(nèi)容。并提交“前期介入工作計(jì)劃”，明確各階段的介入工作內(nèi)容、項(xiàng)目派駐負(fù)責(zé)人、工作要求和議決等，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報(bào)集團(tuán)備案。

第十一條 物業(yè)前期介入小組在各階段的前期介入工作必須形成書(shū)面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專業(yè)意見(jiàn)和建議。

第十二條 物業(yè)前期介入小組組長(zhǎng)應(yīng)在每月底組織會(huì)議對(duì)工作做全面布置，并檢查各項(xiàng)工作的完成情況。

第十三條 物業(yè)前期介入小組副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門(mén)、業(yè)務(wù)單位進(jìn)行良好的溝通，了解所在地的有關(guān)情況。

第十四條 其余派駐項(xiàng)目的物業(yè)前期介入小組成員要對(duì)項(xiàng)目日常情況進(jìn)行巡查與溝通，形成“物業(yè)前期工作聯(lián)系函”報(bào)給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司，抄送物業(yè)前期部與總經(jīng)理室。

第十五條 派駐項(xiàng)目的物業(yè)前期介入小組成員要對(duì)“物業(yè)前期工作聯(lián)系函”中的內(nèi)容進(jìn)行跟蹤，并將跟蹤情況匯報(bào)給前期部。對(duì)于項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司不能解決或者不予解決問(wèn)題，物業(yè)前期介入小組副組長(zhǎng)要及時(shí)上報(bào)前期部協(xié)調(diào)解決。

第十六條 物業(yè)前期部每月至少安排一次對(duì)前期項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工作：

一、進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)派駐人員工作情況進(jìn)行了解并填寫(xiě)“前期部現(xiàn)場(chǎng)記錄表”。

(一)工程現(xiàn)場(chǎng)查看：施工現(xiàn)場(chǎng)查看、重大施工節(jié)點(diǎn)的記錄、不合格項(xiàng)目的分析等；

(二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查看：客服服務(wù)中心、員工宿舍等工作、生活區(qū)域的巡查，日常工作表單、記錄、培訓(xùn)、考核等服務(wù)工作的品質(zhì)督導(dǎo)，公司層面的員工培訓(xùn)、考核的實(shí)施，相關(guān)信息資料收集、工作進(jìn)程記錄的檢查。

二、與上級(jí)公司主管領(lǐng)導(dǎo)、工作人員的溝通：聽(tīng)取上級(jí)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)方的意見(jiàn)、建議和工作安排等信息，匯報(bào)物業(yè)服務(wù)方的設(shè)想、建議、工作安排等；并填寫(xiě)“前期溝通信息記錄表”。

三、盡可能的去拜訪項(xiàng)目所在地政府相關(guān)部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)人員，做好日常關(guān)系維護(hù)。

第十七條 物業(yè)前期介入小組在月末對(duì)本月的前期介入工作作出小結(jié)和分析形成“月度物業(yè)前期介入報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目施工單位所屬公司確認(rèn)，并抄報(bào)物業(yè)公司工程中心。

第十八條 “月度物業(yè)前期介入報(bào)告”形成后，由前期小組項(xiàng)目派駐負(fù)責(zé)人跟蹤“月度物業(yè)前期介入報(bào)告”中的各項(xiàng)問(wèn)題。前期部對(duì)于整改情況的跟蹤進(jìn)行監(jiān)督。并在下月“月度物業(yè)前期介入報(bào)告”中體現(xiàn)上月報(bào)告中的整改情況。

第四章項(xiàng)目立項(xiàng)介入

第十九條 項(xiàng)目立項(xiàng)介入是指在項(xiàng)目拿地之后對(duì)于集團(tuán)和置業(yè)公司的項(xiàng)目定位，產(chǎn)品定位提出物業(yè)服務(wù)角度的建議。

第二十條 在項(xiàng)目“前期介入工作計(jì)劃”提交后，由副組長(zhǎng)收集項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)具體情況并編制“XX市物業(yè)情況概況”：

一、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范；

二、對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂械湫托詷潜P(pán)進(jìn)行學(xué)習(xí)和調(diào)查，了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)的價(jià)格、人力資源成本等物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本信息；

三、了解當(dāng)?shù)厝松詈惋L(fēng)俗習(xí)慣；

四、了解周邊樓盤(pán)類型構(gòu)成。

第二十一條 參與集團(tuán)和置業(yè)公司項(xiàng)目定位會(huì)議并以物業(yè)管理專業(yè)角度提出項(xiàng)目定位方面的意見(jiàn)。

第二十二條 根據(jù)定位會(huì)議的決議，物業(yè)前期介入小組編制“XX項(xiàng)目物業(yè)管理思路”，經(jīng)工程中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核后由總經(jīng)理審批，作為物業(yè)公司《項(xiàng)目定版報(bào)告》的組成部分提報(bào)集團(tuán)。

第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的介入

第二十三條 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)前期介入副組長(zhǎng)應(yīng)安排參與置業(yè)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)討論會(huì)議，結(jié)合定版報(bào)告，根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，提出相應(yīng)意見(jiàn)并將會(huì)議決議匯報(bào)物業(yè)前期部。

第二十四條 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期介入包括以下內(nèi)容：

一、將已經(jīng)交付使用其他項(xiàng)目中出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題整理匯總、分析；

二、通過(guò)調(diào)研當(dāng)?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類似樓盤(pán)，收集并分析這些樓盤(pán)在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通?。?/p>

三、從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議；

四、整體布局是否有利于日后開(kāi)展物業(yè)管理工作；

五、小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。

六、分期開(kāi)發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開(kāi)發(fā)、未開(kāi)發(fā)區(qū)域，考慮前期開(kāi)發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場(chǎng)等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。

七、公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配；

八、綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性；

九、配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布；

十、物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；

十一、戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理；

第二十五條 對(duì)于副組長(zhǎng)未能與地產(chǎn)公司會(huì)議中解決的設(shè)計(jì)問(wèn)題，物業(yè)前期部應(yīng)牽頭組織品質(zhì)管理中心、項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司、前期介入小組召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議。并將會(huì)議決議抄報(bào)總經(jīng)理室。

第七章項(xiàng)目施工的介入

第二十六條 項(xiàng)目施工階段的介入分圖紙階段介入和施工實(shí)施階段介入。第二十七條 在項(xiàng)目進(jìn)入施工階段之后，副組長(zhǎng)應(yīng)每周參與地產(chǎn)項(xiàng)目工程部的工程例會(huì)，隨時(shí)了解施工進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)情況。

第二十八條 施工圖設(shè)計(jì)階段，前期介入工作由物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，也可通過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問(wèn)題，如出現(xiàn)外墻及窗戶滲漏水、公共設(shè)施、環(huán)境景觀設(shè)置不合理等，在前期介入報(bào)告中列入反饋給品質(zhì)管理中心，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。

第二十九條 施工圖設(shè)計(jì)階段工作主要內(nèi)容包括但不限于：

一、土建

（一）屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇；

（二）門(mén)、窗的材質(zhì)；

（三）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

（四）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求；

（五）煙道、排氣道的位置；

（六）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

二、配套

（一）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

（二）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響；

（三）各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；

（四）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；

（五）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

（六）設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計(jì)是否合理。第三十條 施工實(shí)施階段的介入包括但不限于：

一、土建階段性了解和巡視；

二、土建與系統(tǒng)施工的配合；

三、隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；

四、設(shè)計(jì)變更記錄的收集；

五、水電及設(shè)施設(shè)備介入工作包括但不限于：

(一)熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對(duì)施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問(wèn)題，及時(shí)提出整改建議。

(二)掌握設(shè)計(jì)思路，掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計(jì)圖。掌握各專業(yè)施工方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通訊地址。

(三)提出整改合理化建議，根據(jù)以往的工程前期介入和已交付項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場(chǎng)地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見(jiàn)，對(duì)于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問(wèn)題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問(wèn)題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議。

(四)設(shè)備房前期介入內(nèi)容包括但不限于： a)獨(dú)立用房，面積適用；

b)有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施； c)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏； d)配有專用滅火器1-2個(gè)位置；

e)預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間（設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間），通過(guò)通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過(guò)高或過(guò)低對(duì)設(shè)備造成損壞；

f)有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；

g)窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬； h)位置合理，減少管道交叉和總長(zhǎng)度；

i)對(duì)設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??； j)主要標(biāo)識(shí)、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。

（五）特殊設(shè)備房介入內(nèi)容包括但不限于： a)電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置；

b)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動(dòng)設(shè)備和系統(tǒng)的裝置； c)配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊；

d)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測(cè)位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系； e)二次供水儲(chǔ)水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

f)水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0℃時(shí)，必須采用供暖措施；

g)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時(shí)值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備。

六、設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試的介入工作包括但不限于：

(一)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，通過(guò)詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、人防通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。

(二)通過(guò)詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。

(三)在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。

(四)在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算，并就這些問(wèn)題提出改進(jìn)意見(jiàn)或建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程部改進(jìn)。

七、公共區(qū)域：(一)綠化區(qū)域：

a)植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用較低；

b)綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)（萌生植物的搭配及種植）； c)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車（可與清潔用水綜合考慮）；

d)綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)； e)在井、狗等標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道（鵝卵石）。(二)停車場(chǎng)： a)停車場(chǎng)系統(tǒng)及配件的長(zhǎng)期可持續(xù)改進(jìn)性（車用IC卡等）； b)車位線、導(dǎo)向線（牌）、車位檔桿清晰、牢固； c)地面平整，無(wú)明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；

d)人員的專業(yè)培訓(xùn)及證件申辦（價(jià)目及時(shí)管理制度標(biāo)上墻）； e)配有專用的消防滅火器材；

f)地下車場(chǎng)需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)； g)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)； h)地溝蓋板做防震（防噪）處理；

i)排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。(三)道路（小區(qū)）含周邊維護(hù) a)布局合理，方便住戶日常使用； b)形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；

c)主要干道寬度能滿足消防、救護(hù)車輛使用； d)路面磚、路砑石等材料備留（便于日后維修）； e)走水順暢；

f)有殘疾人通道（不用下車直至門(mén)棟）； g)保證任何一點(diǎn)都不同，兩條道路可到達(dá)；

h)井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過(guò)人噪音； i)消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進(jìn)出需求。(四)天臺(tái)

a)同高相鄰天臺(tái)盡可能相通；

b)空間充裕，滿足人員消防疏散要求；

c)周邊有防護(hù)措施及“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)（高空拋物）； d)天面走水順暢，下水口處有過(guò)濾網(wǎng)； e)天面防火門(mén)的檢修方便；

f)對(duì)于供私家使用的公共平臺(tái)有專用的出入口供檢修、清潔使用； g)可設(shè)專供晾曬衣物的支持（保證不影響天面人員疏散要求）。(五)架空層的布置與利用

a)地面一層或地下負(fù)一層，以員工宿舍、停車場(chǎng)等為主；

b)樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時(shí)，以倉(cāng)庫(kù)設(shè)置為主； c)架空層與其他公共區(qū)域進(jìn)行分割封閉管理； d)整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。(六)樓梯間 a)安裝感應(yīng)節(jié)能燈； b)扶手安全、牢固； c)地面磁片完整，便于消防；

d)消防器材配套齊全，標(biāo)識(shí)清楚（疏散示意圖）； e)墻面平整無(wú)破損。

(七)大堂（含電梯、地下前室）a)墻、地面平整、顏色均勻； b)配有信報(bào)箱、牛奶箱、宣傳欄； c)有公共滅火器材；

d)公共電話、緊急電話標(biāo)識(shí)牌；

e)通風(fēng)順暢，采光良好（可加燈），所有照明燈用感應(yīng)燈或定時(shí)開(kāi)關(guān)； f)定位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調(diào)；

g)來(lái)訪人員與住戶直接溝通便捷（可不用對(duì)講）； h)大堂選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。(八)溝渠井（污水井、化糞池）

a)管道布置合理，避免交叉，維護(hù)外觀整齊，排放量能夠滿足實(shí)際要求； b)溝渠底部有必要坡度，便于走水； c)預(yù)留檢修口，檢修口必須設(shè)在公共區(qū)域；

d)位置恰當(dāng)，檢修中對(duì)小區(qū)人流、車流的影響降至最低；

e)溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時(shí)便于開(kāi)啟、清潔、檢修； f)采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；

g)采光井底部設(shè)置照明并用護(hù)欄封閉，減少可能的治安盲點(diǎn)，同時(shí)留門(mén)便于清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備檢修；

h)所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設(shè)有必要的檢查口；

i)除工程特殊要求的管道，其他均應(yīng)盡可能設(shè)置墻內(nèi)，確保小區(qū)外觀整齊； j)雨水管、行水管產(chǎn)生的噪音應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行消除、避免對(duì)住戶正常生活產(chǎn)生影響；

k)井、管上采取必要的安全措施防止攀爬； l)所有管線上均貼上標(biāo)簽進(jìn)行明示；

m)所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面； n)驗(yàn)收前進(jìn)行全面試水、并進(jìn)行疏通清理。

八、垃圾中轉(zhuǎn)站：

(一)不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；(二)垃圾清運(yùn)車輛能夠順利達(dá)到及時(shí)清運(yùn)；(三)留有專用清水源；

(四)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；(五)房屋本身有通風(fēng)窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；(六)地面有地漏，坡度合理，走水順暢（地面貼瓷磚）；(七)有必要的照明及采光。

九、體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量：(一)有明確安全提示標(biāo)識(shí)；(二)有明確的使用管理規(guī)定

(三)設(shè)施質(zhì)量過(guò)關(guān)，布局合理，定位與小區(qū)定位協(xié)調(diào)；(四)地面防護(hù)層在設(shè)備滿足安全保護(hù)同時(shí)，能夠便于清潔；(五)娛樂(lè)室聲音以不影響住戶正常休息為準(zhǔn)。

十、景觀設(shè)施施工監(jiān)管：

(一)與小區(qū)整體格調(diào)、定位搭配一致；(二)水景、燈光應(yīng)考慮長(zhǎng)期使用的節(jié)能問(wèn)題；(三)配有休閑設(shè)施，便于住戶休閑使用（桌椅等）；(四)考慮背景音樂(lè)、水景噪音對(duì)住戶日常生活的影響；(五)景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；(六)水景防水的監(jiān)管；

(七)采取必要的安全措施和提示。

第八章接管驗(yàn)收和交付

第三十一條 前期介入中的接管驗(yàn)收和交付工作安裝《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)定》和《項(xiàng)目交付工作規(guī)范》執(zhí)行。

第九章附則

第三十二條 相關(guān)文件：

一、《項(xiàng)目定版報(bào)告》

二、《擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)報(bào)告》

三、《售樓展示區(qū)運(yùn)作手冊(cè)》

四、《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)定》

五、《項(xiàng)目交付工作規(guī)范》 第三十三條 相關(guān)記錄：

一、前期介入工作計(jì)劃（見(jiàn)附表）

二、物業(yè)前期工作聯(lián)系函（見(jiàn)附表）

三、前期部現(xiàn)場(chǎng)記錄（見(jiàn)附表）

四、溝通信息記錄表（見(jiàn)附表）

五、月度物業(yè)前期介入報(bào)告（見(jiàn)附表）

六、XX市物業(yè)情況概況（無(wú)固定格式）

七、XX項(xiàng)目物業(yè)管理思路（無(wú)固定格式）

第三十四條 本規(guī)定自頒發(fā)之日起開(kāi)始施行。并由公司物業(yè)前期部負(fù)責(zé)修訂、解釋。

第二篇：前期介入報(bào)告

****前期介入報(bào)告

前言：****物業(yè)公司和地產(chǎn)公司屬于同一個(gè)集體公司，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用。

*****項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：2.50元/㎡/月，商業(yè)：8.00元/㎡/月，根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的原則，應(yīng)提供5級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為了達(dá)到或超出業(yè)戶的期望值，*****物業(yè)根據(jù)*****項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)前期介入做成報(bào)告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）監(jiān)控中心靠近大堂的非承重墻現(xiàn)未施工，為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和節(jié)約人力成本，此處擬將非承重墻更改為推拉玻璃門(mén)和窗戶。以減少不必要的費(fèi)用支出（現(xiàn)很多開(kāi)發(fā)商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。

保安宿舍（包括衛(wèi)生間、洗澡間、晾衣間）及物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房擬在地下室，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部、工程部和物業(yè)確定位置并給予基礎(chǔ)方面的解決落實(shí)。

高層樓宇應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現(xiàn)設(shè)計(jì)有接水管，但無(wú)洗手池和排水）

道閘系統(tǒng)：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進(jìn)場(chǎng)安裝須請(qǐng)物業(yè)參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。

樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚

小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開(kāi)支）

垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。并設(shè)置有水源和排水，便于清洗。

單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護(hù)欄（以減少和杜絕高空拋物現(xiàn)象）

各單元門(mén)、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口。（以免日后發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)和規(guī)格。

涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度符合要求。

所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用（維修保證金）、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)地址及單位聯(lián)系電話，工程部應(yīng)建立供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的檔案目錄

（１９）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）采購(gòu)和安裝須有物業(yè)參與，延長(zhǎng)使用壽命提出物業(yè)的建議，目的是節(jié)約維護(hù)成本，從前期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。并對(duì)所有設(shè)施設(shè)備使用壽命進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并要求廠家做出質(zhì)保承諾對(duì)質(zhì)保期的確定，除了國(guó)家規(guī)定外，盡量延長(zhǎng)質(zhì)保時(shí)間，也是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗(yàn)，這些供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

（２０）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防沒(méi)合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯交配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供供貨安裝單位一并解決。

（２１）工程部需配合物業(yè)工程技術(shù)人員一起，做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

（２２）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

以上是****前期介入報(bào)告，物業(yè)提出的相關(guān)意見(jiàn)和建議，請(qǐng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)部、工程部對(duì)相關(guān)問(wèn)題給予重視、解決、協(xié)調(diào)。并對(duì)意見(jiàn)建議逐一反饋。

第三篇：前期介入心得體會(huì)

為此，公司設(shè)置了自己前期介入工作的重點(diǎn)和規(guī)范：房地產(chǎn)立項(xiàng)的介入——房地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃——房地產(chǎn)設(shè)計(jì)——房地產(chǎn)圖紙審核——房地產(chǎn)施工建設(shè)階段的介入(房屋主體質(zhì)量)——房地產(chǎn)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試介入——房地產(chǎn)接管驗(yàn)收階段的介入7個(gè)方面。

1、房地產(chǎn)立項(xiàng)階段的介入工作。重點(diǎn)是在拿地立項(xiàng)階段，從物業(yè)管理和業(yè)主的角度，考慮目標(biāo)地塊的交通、商業(yè)價(jià)值，從升值空間、周邊配套設(shè)施的完善程度等方面提出物業(yè)管理公司的建議和意見(jiàn)，供開(kāi)發(fā)商參考。

2、房地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃階段的介入工作。重點(diǎn)是科學(xué)合理地提出規(guī)劃的重要內(nèi)容節(jié)點(diǎn)，比如應(yīng)該考慮公辦學(xué)校和私立學(xué)校、社區(qū)衛(wèi)生間、物業(yè)管理用房等公建主體建筑的位置、面積大小、交通便利性、位置等。

3、房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)階段。例如衛(wèi)生間不能距離物業(yè)管理用房較遠(yuǎn);一樓的商業(yè)鋪面的房門(mén)必須達(dá)到相應(yīng)的高度，否則會(huì)為后期使用帶來(lái)不便。

4、房地產(chǎn)圖紙的審核階段。物業(yè)管理公司站在小區(qū)周邊配套設(shè)施和生活便利性、物業(yè)使用綜合功能等方面，提出自己的見(jiàn)解。

5、房地產(chǎn)施工階段的介入工作。房地產(chǎn)的施工階段包含的內(nèi)容眾多，比如施工質(zhì)量、材料的選取、施工工藝的合理性、監(jiān)理公司的監(jiān)管是否到位等問(wèn)題。

6、房屋公共設(shè)備設(shè)施的安裝和調(diào)試階段。很多物業(yè)管理公司為了規(guī)避管理中的風(fēng)險(xiǎn)，往往對(duì)設(shè)備安裝和調(diào)試階段不聞不問(wèn)，主要是害怕承擔(dān)責(zé)任。但是，如果主動(dòng)迎上去，主動(dòng)尋找問(wèn)題，主動(dòng)參與各種設(shè)備的安裝和調(diào)試，查看相關(guān)合同條款，就能為以后的物業(yè)管理工作贏得主動(dòng)。

7、房地產(chǎn)接管驗(yàn)收階段的工作。除了參與各種設(shè)備設(shè)施的安裝和調(diào)試之外，物業(yè)管理公司的前期介入工作重點(diǎn)應(yīng)該放在主體工程合格與否，主體建筑質(zhì)量的施工是否存在瑕疵，成品保護(hù)階段各種問(wèn)題的匯聚等方面。

前期介入工作需要掌握的重點(diǎn)和界限

雖然怡和物業(yè)的前期介入工作開(kāi)展了一年多，并得到了開(kāi)發(fā)商的肯定，但是，要如何處理好自身和開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方、施工方之間的關(guān)系，還是需要繼續(xù)思考的問(wèn)題。而且，雖然在《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中，物業(yè)的前期介入工作得到了法律的明確界定和定位，但比較模糊，而且開(kāi)發(fā)商對(duì)此的認(rèn)識(shí)也有所欠缺，導(dǎo)致目前物管的介入工作還是存在一定的難度。通過(guò)這一年來(lái)的介入，筆者認(rèn)為可以總結(jié)如下：

1、注意法律的界定和尺度。如果在前期介入，特別是筆者在上述重點(diǎn)介入工作要點(diǎn)上，找不到明確的法律依據(jù)，很難與開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理公司形成良性共識(shí)。

2、注意掌握介入的尺度。公司在對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行介入時(shí)，遇到問(wèn)題后找到施工方和監(jiān)理方，監(jiān)理方認(rèn)為物管方“越俎代庖”。因此，物業(yè)管理公司需要對(duì)雙方的職責(zé)有明確的認(rèn)識(shí)，把握好介入的尺度。

3、以代表業(yè)主和物業(yè)使用人作為工作的核心。雖然物業(yè)管理公司掌握了介入工作中的產(chǎn)品缺陷和設(shè)計(jì)遺憾，但是產(chǎn)品的最終使用者和產(chǎn)權(quán)人是業(yè)主和物業(yè)使用人，只有得到他們的認(rèn)可才是工作的最終目標(biāo)。

4、夯實(shí)基礎(chǔ)，提高專業(yè)程度。物業(yè)管理公司的前期介入工作，除了選擇具有五年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)者參加之外，土建、水電、弱電、智能化工程師的加入，也會(huì)為前期介入工作的開(kāi)展加強(qiáng)專業(yè)力量。

當(dāng)然，我們也高興地看到，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)公司，已經(jīng)非常重視前期介入的產(chǎn)品質(zhì)量和綜合使用功能。只有參與物業(yè)開(kāi)發(fā)和使用的各方一起重視前期介入工作，方可打造百年基業(yè)，讓廣大業(yè)主在今后漫長(zhǎng)的使用過(guò)程中減少對(duì)產(chǎn)品缺陷的抱怨，舒心地工作生活和學(xué)習(xí)。

第四篇：前期介入方案

前期介入方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

一、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和依據(jù)。

（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見(jiàn)。

（3）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（4）建筑設(shè)計(jì)和選材。

（5）環(huán)境整體設(shè)計(jì)。

（6）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。

（7）綠化設(shè)計(jì)。

（8）其它公建配套設(shè)施配置。

（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。

（10）消防設(shè)施配置。

（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。

（12）弱電系統(tǒng)其它配置。

（13）各類設(shè)備配置、選型。

（14）隱蔽工程施工。

二、接管驗(yàn)收管理方案

為確保項(xiàng)目的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況。

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

（3）與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

（4）與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。

（5）與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)交接。

（6）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙。

（7）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

（8）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備。

（9）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程。

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)。

（5）實(shí)事求是地開(kāi)展接管驗(yàn)收工作。

（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

三、業(yè)主入住管理方案

在辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理內(nèi)容：

（1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

（3）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。

（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。

2、管理措施：

（1）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。

（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案。

（3）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。

（4）熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。

四、秩序維護(hù)管理方案

在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。

門(mén)崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）；

b.維護(hù)出入口的交通秩序；

c.對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)小區(qū)；

e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)；

f.遇有外來(lái)人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。

g.為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；

c.對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；

d.物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查；

e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和協(xié)助公安部門(mén)處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反小區(qū)管理制度的行為。

2、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會(huì)操。

（3）加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。

五、消防管理方案

結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識(shí)；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；

做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作； 定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。

（2）清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

（3）地下車庫(kù)：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；

（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。租戶已領(lǐng)房：

房屋交付時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。空置房：

空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡快處理，或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

a.電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；

b.小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

c.公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

d.水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；

e.電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

f.消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； g.供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；

h.消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

i.電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

j.業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；

（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

（4）進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

（2）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；

（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。

九、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；

（2）業(yè)主檔案；

（3）工作檔案；

（4）財(cái)務(wù)檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門(mén)別類，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門(mén)的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門(mén)對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門(mén)參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水

■ 地下室墻面有無(wú)滲水

■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門(mén)、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門(mén)和門(mén)框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用

電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開(kāi)發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開(kāi)展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開(kāi)展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開(kāi)荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整