第一篇：物業(yè)前期介入總結(jié)

3.1期工程遺留問題總結(jié)和建議

3.1期現(xiàn)已完工，但仍然存在部分遺留問題，需予以整理，并對問題持續(xù)跟進(jìn)、關(guān)注、處理和部分問題提前準(zhǔn)備好解決方案，現(xiàn)總結(jié)如下：

一、按專業(yè)分類的遺留問題及需注意的問題

1、管道方面

1.1因位于3#樓屋面的消防水箱室內(nèi)地面無地漏、未做防水，（設(shè)計無，因水箱內(nèi)有浮球控制電磁閥控制進(jìn)水），故只有浮球控制一道控制措施，啟動消防系統(tǒng)后及時定期巡查，檢查控制系統(tǒng)，若該系統(tǒng)故障，消防水外溢，損失很大。

1.2戶內(nèi)生活陽臺給水管未做保溫（設(shè)計問題），入冬前戶內(nèi)給水管進(jìn)行排水并將不用水住戶的閥門關(guān)好，以免因凍壞造成已裝修戶的損失。

1.3 戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的排水管施工方部分未裝存水彎，業(yè)主裝修時，建議加裝存水彎，避免發(fā)生返臭現(xiàn)象。

1.4 陽臺地漏安裝因規(guī)范要求高于地面2cm，但雨天若陽臺發(fā)生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺的更易發(fā)生積水）。（3期未銷售房屋較多，隨著時間推移，陽臺防水效果會越來越差。）

1.5環(huán)內(nèi)室外排污管下沉，施工方正在進(jìn)行維修，我方需持續(xù)跟進(jìn)并同地產(chǎn)方對維修結(jié)果進(jìn)行檢查。

1.6環(huán)內(nèi)從樓內(nèi)去排污井的污水管需進(jìn)行檢查，因?yàn)榕盼壑鞴芟鲁恋牟糠止艿勒谶M(jìn)行維修，但該段管道也在下沉范圍內(nèi)，但未做維修，我方需進(jìn)行詳細(xì)檢查。

1.7化糞池的排氣孔問題，高度偏低；pvc管易損壞；在人行道上，不明白的行人容易將煙頭扔進(jìn)排氣孔從而導(dǎo)致事故（化糞池內(nèi)有沼氣）。

1.8園區(qū)排污管與雨水管與市政管網(wǎng)未連通，需持續(xù)跟蹤推進(jìn)。

1.9園區(qū)所有井蓋需重新檢查，部分井蓋偏低，井沿破損。設(shè)計井蓋與地坪標(biāo)高一樣，望聯(lián)系地產(chǎn)全部統(tǒng)一維護(hù)至井蓋高于地坪2cm。

1.10暖氣管在頂層的供回管間的旁通少部分未做，詳細(xì)檢查讓施工方補(bǔ)做。

1.11綠化取水點(diǎn)取水盒內(nèi)鵝卵石未放滿，感官不好同時，取水器易磕碰損壞。

1.12西門及環(huán)路沿雨水篦子承重力較差，容易損壞，需要進(jìn)行整改。

2、強(qiáng)弱電方面

2.1環(huán)內(nèi)樓宇部分戶內(nèi)電線未穿管敷設(shè)，我方需持續(xù)跟進(jìn)檢查，后期若業(yè)主裝修發(fā)現(xiàn)，極易發(fā)生糾紛。

2.2設(shè)備間水泵房控制箱下電纜在電纜溝內(nèi)，無支架，且溝內(nèi)有水，部分電纜在水中，該處需整改。

2.3發(fā)電機(jī)房從發(fā)電機(jī)出來的銅排未熱縮處理，部分銅排外漏，保護(hù)遮板晃動，銅排與母線連接的支架偏少，母線不牢固，存在安全隱患（設(shè)計應(yīng)采用電纜與橋架作為發(fā)電機(jī)與配電柜的連接，較為安全和施工方便，成本也較低。）

2.4 15#、20#號樓原樓道施工時采用翹板開關(guān)，現(xiàn)需要進(jìn)行更換為聲光控開關(guān)。

2.5電梯五方通話需要持續(xù)跟進(jìn)，測試，現(xiàn)通話聲音過小，需聯(lián)系維保盡快解決。

2、土建方面

2.1 1、2、3號樓平層通道門打開后易磕碰消防箱，導(dǎo)致消防箱玻璃破損，現(xiàn)雖然安裝了擋門塊，但該擋門塊在與門磕碰幾次后極易松動脫落，（業(yè)主做不到隨手關(guān)門；現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有擋門塊脫落，導(dǎo)致玻璃破損）然后因樓層高風(fēng)大導(dǎo)致玻璃損壞。

2.2 因1、2、3號樓平層通道只有護(hù)欄，（設(shè)計問題）存在不安全隱患，（高空風(fēng)大及小孩無人看護(hù)的情況下攀爬）該處粘貼警示標(biāo)識告知業(yè)主。

2.3空調(diào)機(jī)位處無地漏，裝修后易因該處積水導(dǎo)致的墻面膩?zhàn)用娣党薄⑵鸢?/p>

2.4各棟樓3、10層線條處坡度部分不達(dá)標(biāo)，易導(dǎo)致裝修后的墻面受潮、起包。

2.5車庫、人防的墻面和沉降縫滲水情況需持續(xù)跟進(jìn)并檢查。（之前已經(jīng)全面檢查并報至地產(chǎn)方）

2.6電梯平層召喚鍵旁邊空鼓，部分已經(jīng)破損。

2.7電梯口門套采用的面磚包門頭，現(xiàn)脫落、松動的較多，需出方案予以整改。（設(shè)計時應(yīng)采取不銹鋼包門頭）

2.8車庫及人防庫的滲水情況，需要持續(xù)跟進(jìn)并進(jìn)行維修。（之前已經(jīng)全部檢查并做記錄，同時將問題發(fā)至地產(chǎn)方。）

二、裝修管理需注意的問題（方案提前確定，現(xiàn)場核實(shí)，避免后期因我方方案變更引起業(yè)主反感和業(yè)主損失）

1、裝修板車?yán)牧蠒r電梯門口滑軌鋪模板再進(jìn)入電梯內(nèi)，避免滑軌磕碰變形。

2、戶內(nèi)窗戶無窗紗，提前根據(jù)窗戶開啟方向制定好安裝方案。

3、有商鋪樓宇陽臺、窗戶的防盜網(wǎng)的安裝方案確定

4、商鋪空調(diào)主機(jī)位置的確定和安放要求

5、商鋪卷簾門的統(tǒng)一安裝方案確定

6、商鋪內(nèi)的消防噴淋設(shè)施的處理方案，若業(yè)主提出拆改（或業(yè)主私自拆改）怎么處理。7、1、2、3、號樓的一層商鋪設(shè)計有排煙道，業(yè)主若想開餐飲，我方如何解釋和勸導(dǎo)。

8、門面房上店牌及廣告的統(tǒng)一管理

9、地面人行道磚較薄，承重力較差，加強(qiáng)裝修管理及后期商鋪門口的車輛管理。

10、園區(qū)道沿破損較多，加強(qiáng)車輛及板車?yán)浌芾?，鋪模板再上道沿，以免道沿?fù)p壞。

三、3.1期需要增加的或改動的設(shè)備設(shè)施的建議及其他一些建議。

1、節(jié)能改造及其他需改造項(xiàng)目

1.1園區(qū)方形燈柱為500w，耗電量較大，進(jìn)行合理改造。

1.2車庫照明進(jìn)行合理改造，正在進(jìn)行。

1.3人防照明進(jìn)行合理改造或管理

1.4“錦繡天下”4個大字的廣告牌燈源電源取自機(jī)房內(nèi)電梯電源需要改造，同時對亮燈時間增加時控控制。

1.5電梯機(jī)房風(fēng)機(jī)在夏季需要使用，但晚上12點(diǎn)后在電梯很少使用時是否可以進(jìn)行時控控制，可以進(jìn)行研究后決定。

1.6 1、2、3號樓的通道間照明采用翹板開關(guān)，需改造。

1.7 大廳燈為翹板開關(guān)，需改造。

1.8樓外消防栓未做保溫，入冬前及時做好保溫。

2、安全問題

2.1園區(qū)圍墻需加裝防爬刺，圍墻護(hù)欄易攀爬。

2.2游樂設(shè)施附近需設(shè)有安全標(biāo)識，定期做好清潔（雨后需做）及緊固螺栓，消除安全隱患，該設(shè)備設(shè)施為業(yè)主最常用設(shè)施，所以做好，有助于提高業(yè)主滿意度。

3、其他

3.1電梯井道及設(shè)備井內(nèi)照明燈具的及時關(guān)閉（翹班開關(guān)控制，隱蔽空間，不易被觀察）

3.2消防通道綠化草坪下因有灰石墊層，故保水性較差，土壤厚度淺，注意及時澆水和施肥。

3.3非機(jī)動車位需予以考慮（一期有，而三期無，業(yè)主會有比較后的爭議和不滿）

以上為3期現(xiàn)存在的主要及重點(diǎn)遺留問題及我的一點(diǎn)建議和意見，3期的前期介入工作，自我評價較為良好的完成了領(lǐng)導(dǎo)交給我任務(wù)，但仍然有些不足及需改進(jìn)的方面，同時客觀存在較大的工作難度和限制因素。

不足與需要改進(jìn)的是：

1、未徹底完全的吃透圖紙，記憶圖紙。

2、某些專業(yè)知識，主要是土建方面知識有所欠缺。

3、需要增加與地產(chǎn)方的協(xié)商溝通，便于及時發(fā)現(xiàn)及時處理。

客觀存在的工作難度與限制因素:

1、前期介入前2月就必須得到全部圖紙，提前熟悉圖紙。

2、因?yàn)榍捌诮槿雽I(yè)過多，需要的知識又是很廣，幾乎工程所以專業(yè)全部包括，所以難度較大。

3、前期介入人員職位必須達(dá)到一定職位，方有與地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方平等對話權(quán)利，要不易被輕視及不重視。

最后，以上內(nèi)容為3.1期總結(jié)及一些建議，請領(lǐng)導(dǎo)查閱。

2015年7月28日

第二篇：物業(yè)工程部前期介入

物業(yè)工程部前期介入重點(diǎn)工作

前期介入階段的工作，要注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術(shù)的支持工作

物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場計劃：

在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。

2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況：

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃； 隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計劃及工作側(cè)重點(diǎn)。（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：

（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項(xiàng)目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會議等的實(shí)際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：

（1）改進(jìn)設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料;收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳； 隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。

物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作

第三篇：物業(yè)前期介入培訓(xùn)

徐州市濱湖花園物業(yè)管理有限公司

物業(yè)前期介入培訓(xùn)資料

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓(xùn)的內(nèi)容是：物業(yè)管理的前期介入。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。下面我把物業(yè)前期介入應(yīng)注意的事項(xiàng)結(jié)合錦繡濱湖小區(qū)三期實(shí)際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業(yè)前期介入的必要性

物業(yè)公司為什么要前期介入，主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：1.前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理。

二、物業(yè)前期介入的內(nèi)容

在物業(yè)管理前期介入階段,物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面：

（一）察看工程建設(shè)現(xiàn)場

物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記

錄。

4.參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按 整改計劃督促整改。

（二）設(shè)計管理模式、擬定管理制度

物業(yè)前期介入應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、環(huán)境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設(shè)臵物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度,編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃,并實(shí)施計劃。

3.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

三、錦繡濱湖三期物業(yè)前期介入

根據(jù)錦繡濱湖小區(qū)一、二期物業(yè)前期介入的經(jīng)驗(yàn)，管理處采取首問責(zé)任制，工作分配到個人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現(xiàn)場查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準(zhǔn)備。在前期介入中，與開發(fā)公司工程部配合查驗(yàn)房屋，對不合格項(xiàng)目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進(jìn)行復(fù)查（注：驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)：室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好，管道是否做過保壓試驗(yàn)，入戶門有無破損、凹痕、掉漆，窗扇有無加斜及漏氣現(xiàn)象；室外項(xiàng)目主要驗(yàn)收主管網(wǎng)是否通暢，有無跑冒滴漏現(xiàn)象，每戶均通過通球試驗(yàn)確保管道無堵塞；參與三期消防及供暖設(shè)施設(shè)備管道注水保壓驗(yàn)收，對冷水井、污水井及暖氣井分類標(biāo)記，制作方位明細(xì)表，便于日后維保；通過現(xiàn)場查看排除安全隱患，減少工程遺留問題。后期制作三期業(yè)主上房、裝修明細(xì)表，輸入樂天系統(tǒng)，便

于集中上房收費(fèi)；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點(diǎn)設(shè)立；逐步接收三期設(shè)施設(shè)備，定崗定員，熟悉設(shè)備運(yùn)行；水、電表號的抄錄辦理水、電過戶，落實(shí)水、電、氣開通時間；小區(qū)通郵及有線電視、網(wǎng)絡(luò)開通時間等，在前期介入期間還會遇到各種各樣的問題，在此我就不做贅述了。

通過上述介紹，我想大家對物業(yè)前期介入的內(nèi)容及注意事項(xiàng)已經(jīng)有所了解，前期介入是管理與服務(wù)小區(qū)的第一站，站好這一站至關(guān)重要，希望本次培訓(xùn)能給大家在以后的工作中帶來幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓(xùn)到此結(jié)束！

第四篇：前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)介入方案

開發(fā)商和設(shè)計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長期的實(shí)際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

工作內(nèi)容：

一、土建工程問題：

1、建議設(shè)計單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。

2、建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。

5、陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。

二、電氣設(shè)備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機(jī)無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。

3、建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。

三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環(huán)境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息

五、物業(yè)管理用房

要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。

物 業(yè) 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司

2010年月日

第五篇：物業(yè)前期介入方案

物業(yè)管理前期介入方案

一、前期介入工作：

1、結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開發(fā)商提出合理化建議：

（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。

（2）熟悉所涉及項(xiàng)目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。

（3）注重項(xiàng)目的個體特征。

（4）確保建議的切實(shí)可行。

2、檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施安裝及運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（1）設(shè)備安裝。

（2）附屬設(shè)施施工。

（3）隱蔽管網(wǎng)。

（4）智能化安防系統(tǒng)。

（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。

（6）景觀。

（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。

3、根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計劃：

（1）開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略。

（2）項(xiàng)目的設(shè)計理念。

（3）建筑特色。

（4）地理環(huán)境。

（5）業(yè)主群體的共性。

（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。

（7）物業(yè)的品牌目標(biāo)。

4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案：

（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。

（2）物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則。

（3）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。

5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標(biāo)識系統(tǒng)提供意見：

（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢號、房號等。

（4）火警疏散指示圖、消防設(shè)施標(biāo)識等。

（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。

（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。

（7）注意事項(xiàng)、按鈕提示等。

（8）導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標(biāo)識。

（9）綠化標(biāo)語牌、花木名稱牌、小品牌等。

（10）員工服務(wù)牌、價目牌、工作流程與制度牌等。

6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：

（1）業(yè)主公約。

（2）業(yè)主需知。

（3）物業(yè)使用指南。

（4）公共設(shè)施使用規(guī)定。

（5）衛(wèi)生通則。

（6）文明公約。

（7）消防守則等。

7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：

（1）禮儀門衛(wèi)。

（2）導(dǎo)引體系。

（3）保潔服務(wù)。

（4）泊位與泊車服務(wù)。

（5）物業(yè)服務(wù)咨詢。

（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務(wù)特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務(wù)模式、理念、方法等。

（7）辦氛圍控制。

（8）環(huán)境美化等。

8、相關(guān)人員物業(yè)管理知識培訓(xùn)：

（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①物業(yè)管理常識----物業(yè)管理基礎(chǔ)知識。

②項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

③項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)。

④物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。

⑤物業(yè)管理風(fēng)險規(guī)避。

⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。

（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識與技能培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①服務(wù)知識-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。②物業(yè)管理服務(wù)知識與技能-----物業(yè)基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。

③物業(yè)管理基本法律知識----物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。

④房屋及其相關(guān)知識---物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)專業(yè)知識、環(huán)境維護(hù)、物業(yè)智能化專業(yè)知識等。

⑤安全消防知識----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。⑥項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

⑦項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾，入住與裝修相關(guān)規(guī)定，以眾制度等。

⑧物業(yè)管理風(fēng)險規(guī)避。

⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。

9、在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現(xiàn)場咨詢服務(wù)：

（1）回復(fù)顧客的物業(yè)管理服務(wù)咨詢意見。

（2）收集顧客意見，解除顧客疑慮。

（3）配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費(fèi)意向。

（4）配合解決銷售過程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關(guān)的問題等。

10、配合開發(fā)商開展相關(guān)活動：

（1）項(xiàng)目推介活動。

（2）各類座談活動（沙龍）。

（3）裝潢知識講座、裝潢展示。

（4）鄰里聯(lián)誼活動等。

（5）根據(jù)開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項(xiàng)目開盤儀式。

11、樣板房管理：

（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。

（2）保障樣板房的日常參觀活動正常進(jìn)行。

（3）保證樣板房內(nèi)物品的安全、完整。

（4）確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。

12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關(guān)部門進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主、用戶反饋信息。

（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。

（3）工程建設(shè)信息。

（4）開發(fā)商信息。

（5）物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。

（6）其他信息。

（7）對已經(jīng)簽定購房合同的業(yè)主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。

13、參與相關(guān)竣工驗(yàn)收，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接物業(yè)：

依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。

14、其他約定的事宜。

二、前期介入人員配備：