第一篇：施工組織方案舊墻改造范本

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外墻涂飾工程

施工組織設計

工程名稱： 工程地址： 涂飾面積：

編制： 日期：

施工組織設計目錄

1、編制依據、2、施工概況、3、工程特點、4、施工前準備、5、施工步驟、(1)瓷磚層檢驗及處理(2)膩子層施工(3)PU 涂料噴涂施工

6、施工條件、7、工程質量驗收、8、質量保證措施、9、安全保證措施、10、關于進場的安全注意事項、11、相關管理制度、2 施工組織設計

1、編制依據： ：

本工程組織設計編制的依據為： ⑴、該項目設計規(guī)范要求。⑵、本工程現(xiàn)場的實際情況。⑶、現(xiàn)行國家有關規(guī)定、標準及當?shù)氐南嚓P規(guī)定。⑷、我公司的技術裝備能力及專業(yè)外墻涂飾施工經驗。

2、施工概況：

爵士酒店公寓外墻裝飾采用 膩子層及分格縫切割工序有效工期為 完工為中間驗收階段。涂飾，計劃安排施工人員 天，涂料層噴涂有效工期為 人，天，3、工程特點：、(1)本工程因住戶均已入住，有很多外掛式空調以及周圍綠化帶等原因，對于 膩子層改造和面漆噴涂帶來了很大的作業(yè)難度。(2)建設單位對工程進度要求緊迫，對工程質量要求嚴格，所以無論在施工組 織和施工管理、施工技術和施工方法、施工設備、消防安全、成品保護、文明施工、平面流水和立體交叉作業(yè)等方面應做周密細致的部署，配合業(yè)主具體要求，制訂各 項切實可行符合實際的措施，確保工程施工進度和施工質量。

4、施工前準備：

⑴、成立施工項目管理部。⑵、聽取業(yè)主和設計院進行技術交底和方案研討，與業(yè)主現(xiàn)場管理辦理交接手續(xù)。⑶、查看水通、電通、物料運輸?shù)惹闆r并加以落實，向業(yè)主工程管理領取工地管理 各項規(guī)章制度。⑷、施工人員的辦公點和住宿的安排，及施工工具和材料堆放倉庫的落實。3

5、施工步驟：

⑴、根據工程的進度及現(xiàn)場條件，采用分段分層流水交叉作業(yè)的方法安排施工。第一階段：瓷磚表面檢查、驗收和基面找平處理； 第二階段：聚氨酯金屬仿幕墻工藝膩子層吊籃施工： 第三階段：聚氨酯金屬仿幕墻工藝涂料層噴涂用吊籃施工。⑵、施工部位安排順序： 公寓 月 日前完工，整體 月下旬驗收完工。

⑶、嚴格按照施工順序由上至下沿用以下施工步驟： 第一步：會同業(yè)主施工管理對瓷磚層進行驗收； 第二步：瓷磚層的清潔與清理； 第三步： 批瓷磚粘接專用膩子進行填縫及基面找平處理，確保陰陽角順直方正，無缺棱掉角現(xiàn)象；大面積平整，無麻面，裂縫； 第四步：批第一道外墻彈性膩子，鋪掛抗堿防裂玻纖網； 第五步：批第二道膩子、分割分格縫、第三道專用膩子，找平、拋光，確?；?面平整度、垂直度、允許偏差值、水分、酸堿度達到聚氨酯金屬仿幕 墻施工工藝的要求； 第六步：完成成品保護工作，然后噴涂底漆、中涂、面涂及分格縫著色，完成 涂料施工交驗； 第八步：做好清潔、收尾和撤場工作（1）瓷磚）瓷磚層檢驗及處理 瓷磚層應沒有空鼓、開裂等質量通病，由上至下對基層的粉塵、浮砂、油垢進行清 理、清潔，用專用測濕儀檢測基面的含水率。檢查對空鼓的處理工作，對修補空鼓的水 泥沙漿進行 1 周左右的養(yǎng)護。（2）膩子層施工）材料選用申請專利的總督仿幕墻瓷磚面改造專用膩子，一、滲透找平粗膩子層（瓷磚面粘接專用）： 1．材料：VN-9900（能耐）2．配置比例：膩子粉：固化劑：水以 10：1：2.5 進行拌合，然后用電動攪拌器攪 拌均勻。3．施工工序： 4 A、第一遍滲透找平膩子（瓷磚面粘接專用）： 瓷磚縫填平，批嵌找平。要求均勻、平整、無裂縫、無明顯批痕。目的 是對瓷磚基面進行粘接、找平，做到表面潔凈，接搓平整，陽角方正。B、第二遍滲透找平膩子及鋪掛玻纖網： 第一遍滿批并掛網后，用刮尺對每一塊由下至上刮平，稍待干燥后，一 般 3-4 小時（晴天），仔細砂磨，除去刮痕印。C、第二遍滿批后，開始按設計圖用膠紙貼出分格縫，分格縫寬度為 1.8cm。先用墨線彈出每條分格縫的位置，然后用膠紙進行分割，再用平底膩子 進行修補并用半圓形造型工具把分格縫做成半圓形凹槽，達到順直平滑，直 線度≤2mm/5m，該工序隨腳手架作業(yè)。后用刮尺對切割后的每一塊由左至右和從上到下分別刮平。以上打磨使 用 80#砂紙或砂輪片施工。第三遍滿批后，用批刀收平，稍待干燥后，一般 3-4 小時（晴天），用 120#以上砂紙仔細砂磨，除去批刀印和接痕。灑水養(yǎng)護 4 次，每次養(yǎng)護間隔 4 小時?；嫫秸取?mm/2m，表面無明顯批刮印痕，用指甲摳無掉粉現(xiàn) 象，可進入下道工序。

二、找平細膩子層： a)材料：VN－9901（能耐）b)配置比例： 按膩子粉：固化劑：水以 15：1：2.5 進行拌合，然后用電動攪拌器攪拌均勻。c)施工工序： 滿批后，用批刀收平，稍待干燥后，一般 3-4 小時（晴天），用 240# 以上砂紙仔細砂磨，除去批刀印和接痕。灑水養(yǎng)護 4 次，每次養(yǎng)護間隔 4 小時。平整度≤1mm/2m，表面平滑，無任何批括印痕。干燥至少 48 小時，可進入下道工序。

三、噴涂底涂： ◇ 材料：VB－1311 ◇ 施工配比：6：1：2－3?！?施工方法：噴涂，膩層表面形成可見涂膜，無漏噴、流掛等現(xiàn)象?！?施工完成，至少干燥 24 小時（晴天），用 400#砂紙砂磨，砂磨必須認真徹底，但不可磨穿涂。砂磨后，必須用抹布除塵，可進入下道工序。

四、環(huán)氧拋光找平膩子： 1．材料：VN－9902 2．配置比例：按主劑：固化劑以 10：1 比例進行拌合，然后用電動攪拌器攪拌均勻?！?施工工序：滿批后，用批刀收平。干燥后，用 360#以上砂紙砂磨；砂磨后，5 用抹布除塵。平整度≤0.5mm/2m，表面光滑，無任何批括印痕。可進思索 入下道工序。（3）PU 涂料噴涂施工）此工序用吊籃施工，可租用上海市勞動局檢測所或小天鵝的吊籃，同時對施工范圍 內的成品（門窗、陽臺、其它成品設施）進行保護。

A、噴涂中涂： ◇ 材料：VN －9855 ◇ 施工配比：10：1：4－5；調配后的涂料需用 200 目紗網過濾，放置過程中須不 斷攪拌，以免沉淀?！?施工方法：噴涂二遍，干燥 12 小時以后，用 600#以上的砂紙砂磨，砂磨必須認 真徹底，但不可磨穿中涂。砂磨后，必須用抹布除塵。◇著色均勻，無透底發(fā)花；表面光滑，無粉塵，可進入下道工序。

B、噴涂面涂： ◇ 材料：VP-8711M ◇ 施工配比：漆：固：稀＝10：1：8；調配后的涂料需用 200 目紗網過濾，放置 過程中須不斷攪拌，以免沉淀?！?施工方法：噴涂?！?閃光分布均勻，無流掛，發(fā)花現(xiàn)象；手感光滑，顏色整體一致。干燥 24 小時后，可進入下道工序。C、分格縫描涂： ◇ 施工方法、刷涂。用美紋紙膠帶沿縫兩邊貼好保護，刷涂兩遍分格著色涂料。稍待干燥后，撕去美紋紙?！缶€條筆直，縫邊整齊，無缺口，縫面平滑。

6、施工條件 ⑴、施工溫度在 5-40℃之間。溫度過低，作為化學反應必須的水分無法起到活化作 用，膩子強度、硬度無法達到；過高，表面水分容易揮發(fā)，便體系缺乏反應所必須的水 分，易粉化。⑵、應在環(huán)境及相對濕度小于 75%的條件下施工，切勿在以下條件下施工：雨、雪、霧、霜、大風，或相對濕度 85%以上。⑶、保證良好通風，配戴防護用具，避免吸入漆霧，沾染皮膚、眼睛。如有漆料濺 入眼睛，請立即用清水沖洗并及時就醫(yī)。6

7、工程質量驗收

一：感觀質量要求： 1．光澤、光滑度：光澤均勻一致，光滑 檢驗方法：觀察、手摸。2．流掛、皺皮：不允許。檢驗方法：觀察。3．黑影、發(fā)花：不允許。檢驗方法：觀察。4．批刮印痕、砂痕：不允許。檢驗方法：觀察、手摸。5．分格縫線條：平直度小于 2mm/5m 檢驗方法：5m 線和鋼尺測量。6．顏色：均勻、與封樣一致。檢驗方法：抽檢比對。二：膩子層質量要求： 1．膩子層堅實性能：粘結強度：標準狀態(tài)≥0.6MPa 2．膩子層平整度：（1）找平膩子層平整度：≤2mm/2m（2）拋光膩子層平整度：≤1mm/2m 檢驗方法：對比觀察，2m 靠尺檢查。

8、質量保證措施、⑴、成立現(xiàn)場項目管理部，選派優(yōu)秀的管理人員和技術人員監(jiān)督管理施工，將責任 落實到項目組的每個人，實行獎罰分明。⑵、組織技術員、質量檢驗員、施工隊等人員認真學習、掌握 PU 涂料及配套產品 性能、特點及使用方法，熟悉施工工藝與技術要求，并做詳細的書面記錄，嚴格按照施 工工藝操作。⑶、每道工序施工必須作好技術交底工作，將技術要求、操作要領、質量要求貫徹 到每位操作人員，使大家做到心中有數(shù)、正確施工。⑷、合同確定后，派專人就基層質量、進度和安全要求或甲方的特殊要求進行溝通，重點打好基底關，基底一定要經過相關單位分段驗收，并書面簽證移交后方可進行涂料 施工，確保鋁板效果聚氨酯外墻裝飾正常施工時的質量與工期。7 ⑸、建立進場材料的驗收制度，所有材料進場均須驗收，主要材料必須有合格證，若發(fā)現(xiàn)問題應及時退貨。如有不同批號的產品，則盡量做到同一棟樓或同一面采用同一 批號材料。⑹、為保證涂飾質量，主要工具如檢測濕度的測濕儀、檢查平整度的建筑檢測儀、打料槍、空壓機、噴槍等設備配套齊全，并配備專門機電人員負責維修保養(yǎng)，培訓工人 養(yǎng)成清洗、保養(yǎng)設備的良好習慣。⑺、現(xiàn)場管理人員應經常巡回檢查各項工作面的質量情況，質量檢驗員必須檢查每 個分格的平整度，檢查陰陽角、分格縫的每一個細節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題要立即解決。⑻、實行施工牌制度，操作班組長、操作者對施工日期、施工部位等日記用表格予 以記錄，對常出現(xiàn)質量問題的操作要進行處罰，對干得好的要進行獎勵。⑼、嚴格執(zhí)行“三檢”的制度（自檢、互檢、總檢），對每一道工序進行檢查驗收，不合格的堅決返工；上道工序驗收合格后方可進入下道工序。工序驗收程序：施工隊自 檢（每道工序完成）——項目部驗收（每天檢查所有施工部位）——上海富臣質檢抽驗（每周一、二次檢查，對問題提出整改意見），所有驗收均需填寫總督建筑涂料工程部 制訂的統(tǒng)一表格。最后再請甲方或監(jiān)理方進行隱蔽驗收，合格后進入下一道工序。⑽、每周定期或不定期最少召開一次質量總結會，對出現(xiàn)或可能出現(xiàn)的問題及時進 行研究討論，及早解決。對質量突出的應及時獎勵，對該處罰的及時處罰，情節(jié)嚴重的 即刻勒令退場，由總督工程部另行即時替補。⑾、各項資料（施工日記、基底交接記錄、工序驗收記錄、往來文件、合格證及檢 測報告、技術交底、安全交底等）應全面整理、存檔，便于以后維修、保養(yǎng)、考證。

9、安全保證措施

施工現(xiàn)場設項目部，指派專業(yè)技術人員進行施工技術指導、監(jiān)督，負責現(xiàn)場施工安 全、技術、質量等管理和協(xié)調各方的關系。履行項目部的職責。做好施工中各項技術數(shù) 據、資料的收集和歸檔建立安全文明施工制度；建立安全施工責任制和監(jiān)督機制。⑴、高空作業(yè)安全規(guī)范： A、吊籃：是由平衡系統(tǒng)、吊臂、懸吊系統(tǒng)、操作籃組成的高空作業(yè)設備。固定在 建筑物上部，用鋼絲繩通過懸掛機構，沿立面豎直懸掛懸吊平臺，可進行上下 運行作業(yè)。B、操作籃：懸吊于空中，四周裝有護攔，用于搭載作業(yè)人員及材料，工具的籃體。C、額定載荷：吊籃根據型號不同，有不同額定載荷。不能任意加載及超過額定載 荷。D、懸吊平臺上下運動必須平穩(wěn)傳動。8 E、工作繩：單獨懸掛，用于承載懸吊平臺的繩索。F、安全鋼絲繩：當工作繩斷裂時，能防止懸吊平臺墜落繩索。G、安全鎖：當懸吊平臺工作中，發(fā)生意外時，能自動鎖住安全鋼絲繩停止運行。H、安全帶：高空作業(yè)工作工人預防墜落傷亡的防護用品。零下 10 度~攝氏 40 度，空氣濕度相對不超過 80％。工作人員工作處，I、環(huán)境溫度： 風速小于 10.8M／S（相當于陣風 6 級），無大霧、暴雨、大雪等惡劣氣候，距離 高壓線大于 10M。⑵、安全要求： A、作業(yè)應配戴安全帽，使用安全帶。B、酒后，過度疲勞，情緒異常者不得上懸掛平臺工作。C、不允許單獨一人進行作業(yè)。D、不允許作業(yè)人員從懸吊平臺跨入另一懸吊平臺。E、懸掛作業(yè)區(qū)域下應設警戒線，并在醒目處設置“禁止入內”標志牌。F、懸吊平臺停留下某一位置作業(yè)時，應適當固定，以防晃動。G、作業(yè)完畢后，設吊籃應停放在最底層位置，并固定。H、電氣控制箱應由一人操作，發(fā)現(xiàn)異常應立即切斷電源。I、作業(yè)時，應妥善保管施工工具，防止高空墜落，并禁止向外扔作業(yè)垃圾。⑶、安全檢查： A、懸吊平臺，每天使用前后對下列零部件（限位裝置，制動裝置）進行安全性能 檢查： a、安全鎖： b、升降裝置 c、鋼絲繩防松裝置 d、電氣安全裝置 e、緊固件有否松動 f、焊接有否裂紋 g、運動部件有否卡阻現(xiàn)象 h、減速箱及傳動裝置有否足夠的油量 B、每天作業(yè)開始前，應按檢查要求檢查，并做好記錄和處理。⑷、維修保養(yǎng)： A、作業(yè)時，吊籃發(fā)生故障或異常，應立即停止并由專職人員進行檢修。B、在日常檢查中，發(fā)現(xiàn)問題應及時維修。9 C、每天工作結束后，應做好懸吊平臺，鋼絲繩的清潔工作。D、應按要求，對摩擦部件進行定期的加油。E、每臺懸掛平臺的檢查、使用、保養(yǎng)、必須記錄，歸檔保存。10、10、關于進場的安全注意事項

新進場，在作業(yè)所內作業(yè)，必須遵守以下各項規(guī)定： ⑴、進場施工人員及管理人員必須佩戴進場工作證。⑵、必須帶好安全帽、安全帶。⑶、進場必須穿工作服，不準在作業(yè)時，穿涼鞋、皮鞋和光上身作業(yè)。⑷、不準在上班時間內喝酒、飲食。⑸、不許在工地現(xiàn)場大、小便，必須上工地的廁所。⑹、吸煙在指定場所進行。⑺、工程廢料、垃圾由各施工單位處理干凈。⑻、不準隨意搬動工地內的器具，破壞作業(yè)場所內的機器物品。⑼、禁止在工地內燒火做飯或燃燒明火。⑽、作業(yè)人員要相互合作，不準出現(xiàn)打架、賭博現(xiàn)象。⑾、確保工人不超負荷作業(yè)，夏天做好防暑降溫措施，施工確保工人人身安全。

11、相關管理制度、⑴、日常管理制度 A、每晚開碰頭會，交接、協(xié)調施工等各類事情；每日開工前由項目經理負責安排 當天施工任務。B、每日做好各項施工記錄，包括用工、用料、覆蓋率、質量情況、大面積返工任 務，與土建方配合情況，發(fā)現(xiàn)偏差和異常情況處理方案與落實情況，公司重要 文件的傳達與落實情況，與建設單位、監(jiān)理等往來函件記錄、匯報。C、所有施工人員經考核合格后方可上崗，并與效益、質量和進度掛鉤。D、工地各崗位人員配備必要的通訊聯(lián)絡工具，保持每項指令的及時傳達。E、由工程部負責督導本項目的各項施工管理方案、計劃的實施，主持項目組織的 工作，協(xié)調公司技術部、后勤部，以保證工程項目的正常運作。F、設立現(xiàn)場辦公室。10 G、項目經理負責處理日常工作，與建設單位、土建方保持必要的工作聯(lián)系。H、質檢員對各個施工部位、各工序進行全面檢查，如有質量問題，立即針對問題 進行整改，直至達到質量要求，同時督促施工人員嚴格按照施工工藝進行操作。I、安全人員負責在現(xiàn)場施工安全，及時排除隱患。J、施工主管負責執(zhí)行項目的施工計劃和其他管理工作。

⑵、現(xiàn)場管理制度 A、進入工地施工時，首先應維護本公司的施工形象，通過嚴格管理體現(xiàn)深圳市展 辰達嚴格、認真、務實的工作態(tài)度，保持各施工程序有條不紊、現(xiàn)場整潔的風 范。B、項目部辦公場地布置合理、規(guī)范、干凈，各種資料陳列有序。C、施工隊住宿環(huán)境干凈，床鋪整齊，生活用品擺放合理。D、工程所有材料堆放整齊，易于存取，防火防潮。庫房應干凈無塵，各種材料包 裝標簽保持完整。E、所有施工器具應干凈整潔地放置，由專人負責看管，尤其是噴槍，做到隨用隨 洗，統(tǒng)一管理。F、施工現(xiàn)場應根據具體民政部搭高遮蔭棚、遮雨和噴油防塵棚。

⑶、成品管理制度 A、所有進場施工人員必須樹立成品保護觀念。B、外墻、窗戶、欄桿及洞口均要求采取切實的保護措施。外墻欄桿、窗戶較多，須投入充足的人力、物力加以保護。C、進出室內不得踩踏窗框，不得在室內墻面、地面隨便滾涂。D、對涂裝成品、半成品應隨時注意保護，分色時不得交叉污染。E、任何人發(fā)現(xiàn)破壞成品者，應及時報告上級，并可獲相應獎勵。⑷、雨天管理制度、雨內（墻面全干前）不 A、施工時，應隨時了解當?shù)貧庀笄闆r，雨前（4h 以內）能操作，以防止雨水的沖刷，造成質量缺陷；噴涂過程及涂料表面干前不能有 11 大風，以免造成涂料污染、顏色發(fā)花等病態(tài)。B、與業(yè)主、土建方及時聯(lián)系，以保證及時提供工作面。C、根據工程進度及天氣狀況，如有需要可隨時增加技術工人進場。D、根據具體情況靈活安排施工計劃，進行膩子施工、噴油施工等工作的協(xié)調安排。下雨天時，應積極做準備工作，如總結工作、組織施工人員進行業(yè)務、安全、文明施工等方面的培訓。

⑸、文明保證措施 A、要使企業(yè)保持良好形象，提高工人施工作戰(zhàn)的素質，保證現(xiàn)場文明施工。樹立以“以人為本”的思想，以安全、環(huán)境、愛民為主要內容。B、要求全體施工人員與建設單位搞好協(xié)作關系，盡量做到施工不擾民，為企業(yè)樹 立良好信譽。C、施工區(qū)域內各種建筑材料堆放整齊，掛牌標識，各工程項目每天作業(yè)完成后要 做到落地清，剩余材料要回收分類堆放整齊。D、合理安排作業(yè)環(huán)節(jié)，盡量控制現(xiàn)場噪音。E、禁止現(xiàn)場禁燃燒有毒、有害和惡臭氣味物質，場區(qū)內廁所、食堂、辦公室、宿 舍每天設專人打掃、沖洗。F、施工人員進出必須配戴工作牌，工作牌上必須注明身份、崗位、職務、工種。G、切實加強施工場防火管理工作，設倉庫保管，防火工具配備齊全，消防防火制 度健全，配備足夠的滅火器材、現(xiàn)場人員操作要熟練。H、教育職工處理好公共關系，職工講文明，作業(yè)規(guī)范化，作業(yè)用吊欄、吊板上不 得堆放超量的建筑材料，減少施工噪音，文明運輸，樹立良好的企業(yè)形象。I、做好施工人員的教育工作，與其他專業(yè)施工互相協(xié)調與配合，不得鬧事。12 1

第二篇：舊屋面防水改造施工方案

舊屋面防水改造施工方案

一：工程概況

舊屋面由于各種原因，防水層老化，出現(xiàn)防水功能失敗，造成房屋滲漏，影響日常生活和房屋使用，基本出現(xiàn)水滲透到保溫層，長期積水，不分晴天雨天都存在漏水現(xiàn)象發(fā)生。給防水改造治理帶來一定的麻煩，造成直接性的經濟損失。房屋出現(xiàn)這樣的情況，應該及時治理，維護建筑使用功能，更好的發(fā)揮使用效果。

二：防水治理，合理設計，合理選料，認真施工。

屋面防水設計在工程中占有很重要的地位,它是保證工程結構不受雨水侵蝕的一個主要環(huán)節(jié).防水效果的好壞,直接影響到建筑物的使用壽命,因此,在設計中必須嚴格認真地選擇合適的屋面防水做法，早期設計的屋面大多數(shù)是平屋面,平屋面有存水時間長的問題,由于防水卷材質量的問題,施工質量操做不到位不達標,屋面防水層在溫差變化和大氣對卷材的老化過程中,造成防水卷材變形開裂,而使屋面產生滲漏,影響屋面使用.屋面防水工程只要嚴格控制設計,施工,材料,管理維修環(huán)節(jié),精心設計,精心施工,我們相信,屋面防水工程質量一定會達到滿足使用的要求。提高屋面防水的治理，應遵守綜合治理為原則，規(guī)范使用達標防水材料，合理設計防水工程需求，明確防水施工職責，增大整體工程管理力度，貫徹“防排結合，以防為主；剛柔結合，以柔適變；多道設防，復合防水”的系統(tǒng)沒計思想，其中多道設防和復合防水是治理核心。所謂多道設防有兩層含意，一是指各種不同防水材料能獨自構成防水層，二是指不同材性及形態(tài)的幾種防水材料復合使用，即可以采用剛性防水、卷材、涂膜三種不同材料復合構成三道防線；為了提高防水整體性能，在不同部位也可以采用復合防水作法，如在節(jié)點部位和表面復雜、不平整的基層上采用涂膜防水、密封材料嵌縫，而平整的大面積防水則采用卷材鋪貼。因此在多道設防中，實際上包含了復合防水的作法。但這里應注意通常采用同種卷材鋪貼幾層或同種涂料涂復幾遍，這只能稱疊層，而不能稱為多道設防。疊層可以增加防水層的厚度，并可彌補前層施工中出現(xiàn)的缺陷，有利于防水工程的質量提高。多道防水因使用的防水材料其性質不同，材質形態(tài)也不同，如一道加防水劑的剛性防水層和一道柔性卷材防水層復合使用，則能取長補短，更有利于抵抗自然侵蝕，質量保證程度也更可靠，更比老作法優(yōu)越。

三：防水治理改造工程選料

根據工程設計，本工程的方案是：“防排結合，以防為主；剛柔結合，以柔適變；多道設防，復合防水”第一道基層防水選用JS聚合物防水涂料加貼聚乙稀丙綸防水卷材，在卷材上面在圖刷一層JS聚合物防水涂料，一布兩涂做法，把兩種防水材料相結合更好的防水功能效果，保溫層把傳統(tǒng)的珍珠巖保溫板更換成聚乙稀擠塑泡膜保溫板材，改變傳統(tǒng)的保溫層排除吸水因素，有利于防水工程改造，更好的發(fā)揮保溫效果，保溫層砂漿截面可以選用剛性防水材料做剛性砂漿屋面防水保護，具有雙重效果節(jié)約改造經濟成本，改變傳統(tǒng)的防水效果和經濟環(huán)重問題。選用優(yōu)質的剛性防水材料可以達到使用長久，經濟節(jié)約，避免傳統(tǒng)的卷材防水不

耐老化現(xiàn)象出現(xiàn)，防水意義重大。

四：施工工藝

將原屋面防水保溫層拆除，清除雜物，至基層干凈，在不平之處和損壞部位進行砂漿修補，至基層符合防水施工要求，在平面與立面接頭部分應按要求做出坡度或圓角，在基層符合防水施工下進行JS聚合物防水涂料加20%107膠水，適量加一些水泥攪拌，涂刷防水層加帖聚乙稀丙綸防水卷材，屋面卷材施工完后在進行下一道JS聚合物防水涂料涂刷，確定防水層施工完整后，進行鋪帖聚乙稀擠塑泡膜保溫板材，在聚乙稀擠塑泡膜保溫板材之間欲留一公分縫隙，根據工程需要，需要遇留伸塑縫處，板材之間遇留三-五公分縫隙，然后進行混合防水砂漿剛性防水施工，為了預防防水層開列，在防水砂漿剛性防水施工中增加一層網格布做加筋處理，根據屋面大小需要進行屋面分割，遇留伸塑縫設置，以防止屋面變形開列，影響整體工程效果，需要遇留伸塑縫處應做特殊處理，里面可以灌注

柔性材料填充，面層加帖防水卷材施工，防水施工完畢，驗收檢查。

第三篇：舊墻翻新外墻涂料施工方案

舊墻翻新外墻涂料施工方案

施工準備

1、材料方面

（1）涂料：底層為外墻封閉底漆、面漆為、外墻水泥漆（2）顏色：湖藍、國豐灰、國豐紅

２、主要機具

一般應備有高凳、腳手板、半截大桶、小油桶、銅絲籮、橡皮刮板、膩子托板、小鐵鍬、膩子槽、砂紙、笤帚、刷子、排筆、擦布、棉絲等。

３、作業(yè)條件

（1）墻面應基本干燥，基層含水率不得大于10％。

操作工藝

1.基層處理：因該工程是舊圍墻翻新，基層質量較差，增加用工量及工藝，采用人工鏟除原有脫落的涂料，保證基層光潔，然后用水管噴槍清洗。

２

、工藝流程：

基層處理→鏟墻皮→滾基膜→施涂第一遍底層涂料→施涂第二遍面涂料→施涂第三遍面涂料。

３.基層處理：首先將墻面等基層上起皮、松動及鼓包等清除鑿平，將殘留在基層表面上灰塵、污垢、濺沫和砂漿流痕等雜物清除掃凈。

４.滾涂基膜保證墻面表層結實，并將浮塵等掃凈。

5施涂第一遍涂料：刷墻面時應先上后下。先將墻面清掃干凈。在涂一層基膜

。6

.施涂第二遍涂料：操作要求同第一遍，使用前要充分攪拌，如不很稠，不宜加水或盡量少加水，以防露底。

7.施涂第三遍涂料：操作要求同第二遍乳液薄涂料。由于舊墻面涂料吸收較快，應連續(xù)迅速操作，涂刷時從一頭開始，逐漸涂刷向另一頭，要注意上下順刷互相銜接，后一滾緊接前一滾，避免出現(xiàn)干燥后再處理接頭。

質量標準

（一）主控項目

1、水性涂料涂飾工程所用涂料的品種、型號和性能應符合設計要求。

2、水性涂料涂飾工程的顏色、圖案應符合設計要求。

3、水性涂料涂飾工程應涂飾均勻、粘結牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。

第四篇：寧波式涂舊墻翻新項目施工方案

關于寧波式涂舊墻翻新項目的施工方案

2014年6月23號對寧波式涂位于鎮(zhèn)海市一處舊墻翻新項目進行了現(xiàn)場勘察，以下為現(xiàn)場墻面的實際狀況和施工建議，具體如下：

一、現(xiàn)場勘察：

1.現(xiàn)場基層有兩種，一種為白色平涂墻面，一種為新建水泥砂漿墻面。

2.一處墻面為煤場圍墻，墻面大面積被黑色煤灰污染覆蓋，龜裂現(xiàn)象普遍，結構性裂縫和大于2mm的裂縫較多。

3.另外一處墻面較多區(qū)域起皮、剝落、粉化、龜裂，墻面含水率過高，局部在50%以上，結構性裂縫和大于2mm的裂縫較多。

二、原因分析：

1.墻面污染嚴重。因靠近煤場導致墻面被煤灰污染嚴重，涂料施工后時間過長，涂料自身的耐沾污性較差。

2.墻面起皮、剝落、粉化。因墻面含水率過高，且靠近江邊空氣過于潮濕，導致涂料起皮剝落。涂料自身耐紫外線能力較差，在長時間陽光照射下導致粉化嚴重。

3.開裂現(xiàn)象嚴重。批刮水泥抹灰時使用的砂漿中水泥含量過低、水分過多，導致強度不夠，同時抹灰層沒有進行足夠的養(yǎng)護，使其中的水分過早散發(fā)，水泥的固化過程被終止，沒有形成足夠的強度。使用劣質膩子因強度較低，吸水膨脹，用在外墻極容易造成雞爪裂紋。

4.涂料本身的延伸率較差，沒有彈性。

三、基層處理：

1.新建水泥墻面：砂漿、混凝土等基層施工完成后必須經過合理的養(yǎng)護時間，讓其“吐堿”，充分干燥。底層表面應干燥、堅實、牢固，不應有起砂、裂縫、疏松等缺陷，一般夏季不少于14天，冬季不少于28天。2.舊涂層墻面：

2.1 清洗墻面，把所有墻面用高壓水槍進行徹底清洗墻面外來污染物如煤灰、油污、銹斑、起粉等。如清洗仍然無法徹底去除污染物，可以采用鋼絲刷打磨，然后用清水徹底沖洗墻面。

2.2 墻面空鼓、起皮、剝落地方全部鏟除，然后用膩子修補。空鼓開裂的地方應進行進一步檢查，如大面積空鼓，先鏟除，然后用水泥砂漿進行修補。

2.3 結構性裂縫和裂縫大于2毫米的應用切割機切開V槽，用填縫膩子進行填補，然后在膩子層上貼上網格布或無紡布，防止裂縫再次開裂。

2.4 鑒于墻面開裂比較嚴重，應選用彈性或柔性膩子為佳。

四、基層檢測：

1． 待所有膩子批刮完成后應再次對基層進行檢測，基層的質量要求符合（建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范）2． 基層的平整度達到要求。3． 基層表面不得有殘留污染物。4． 基層的含水率應小于10%，PH值小于10。

-1-Jotun Coatings(ZhangJiaGang)Co,Ltd.佐敦涂料（張家港）有限公司

五、整改建議：

鑒于外墻狀況及周邊環(huán)境情況，我司推薦使用以下配套體系：

佐敦07水性抗堿底漆+M-02彈性中涂+E-08彈性外墻漆。

本產品施工簡便，具有優(yōu)越的耐候性，兩倍的紫外線保護，抗老化，優(yōu)越的抗開裂性能，有效遮蓋新舊墻面的裂紋。優(yōu)越的自潔功能及耐粘污性能。

六、施工建議：

1.待膩子完全干透后，對墻面用砂紙進行打磨平整。

2． 清除基層打磨的灰塵，然后墻面整體涂刷佐敦07底漆抗堿一遍，涂刷底漆時應均勻，無漏刷。

3.待底漆干燥后，涂刷一遍佐敦M-02彈性中涂，涂刷時應均勻一致，無漏刷。4．待中涂干透后，涂刷第一遍佐敦E-08彈性平涂紫外交聯(lián)型面漆，涂刷時應均勻一致，無漏刷。

5．涂刷第二遍佐敦E-08彈性平涂紫外交聯(lián)型面漆，涂刷時均勻，無漏刷，無流掛，無色差。

6．所有涂料的施工應完全按照背陽就陰的原則進行。以保證涂料上墻后有充分的反應成膜的時間。

七、施工環(huán)境要求：

1.施工溫度在5℃-35℃，相對濕度應不高于85%，底材溫度應高于露點溫度3℃以上。溫度和濕度應在底材附近測量。

2.下雨天嚴禁施工。雨歇后對基底進行濕度、堿度的測試，并對環(huán)境的溫度及濕度進行測試，在滿足施工條件后才允許施工。

八、自我驗收：

對施工過程中每一道工序應進行自我驗收，對不符合要求的部分應進行及時修整。

九、油漆的儲存

油漆的儲存要注意以下幾點：

1.儲存環(huán)境要陰涼、干燥

2.儲存現(xiàn)場要保持通風，不能出現(xiàn)冰凍

3.油漆包裝要密封，并放置于室內，避免日曬和雨淋

4.如果油漆的儲存超過其儲存期，則應該進行常規(guī)指標檢測后再決定能否繼續(xù) 使用。

-2-Jotun Coatings(ZhangJiaGang)Co,Ltd.佐敦涂料（張家港）有限公司

第五篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發(fā)有效土地供不應求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡?，F(xiàn)在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。

5、實現(xiàn)多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區(qū)設施承載力的需要；（2）根據城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產性服務業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產性服務業(yè)。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產業(yè)結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導產業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產業(yè)，實現(xiàn)了產業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設計標準墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現(xiàn)了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產業(yè)升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現(xiàn),而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到?！斑@時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷椖块_發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發(fā)展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）