第一篇：招拍掛與協(xié)議出讓的區(qū)別與聯(lián)系

招拍掛與協(xié)議出讓的區(qū)別與聯(lián)系

問：什么是協(xié)議出讓，其與招標(biāo)拍賣掛牌出讓有何區(qū)別？協(xié)議出讓究竟適用什么范圍？應(yīng)該遵循什么程序進(jìn)行？

答：協(xié)議出讓方式，是法定的國有土地使用權(quán)出讓方式之一，也曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！彼^協(xié)議出讓，一般認(rèn)為，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協(xié)議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協(xié)議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭。可以說，以協(xié)議方式為主的土地市場，仍是不夠發(fā)達(dá)、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象。針對協(xié)議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，對于進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，保證政府供應(yīng)土地使用權(quán)的公開、公平、公正，優(yōu)化土地資源配置，遏制腐敗現(xiàn)象，必將發(fā)揮重要作用。

協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協(xié)議與招標(biāo)拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標(biāo)拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費用之和，有基準(zhǔn)地價的，不得低于基準(zhǔn)地價的70%。而11號令第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

應(yīng)當(dāng)講，協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標(biāo)拍賣掛牌方式）。21號令第9條規(guī)定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協(xié)議出讓隨時可以向招標(biāo)拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”，二者是統(tǒng)一的。隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠(yuǎn)來看，協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點，同時也最大限度地避免了協(xié)議方式供地的不足。

關(guān)于協(xié)議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協(xié)議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。

第二篇：協(xié)議出讓土地與招拍掛的區(qū)別

協(xié)議出讓方式，是法定的國有土地使用權(quán)出讓方式之一，也曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！彼^協(xié)議出讓，一般認(rèn)為，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。我國實行土地使用制度改革以來，土地作為一種特殊商品，逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用，而協(xié)議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協(xié)議方式具有政府對地價較易控制、靈活性大的特點，但沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利于公平競爭?？梢哉f，以協(xié)議方式為主的土地市場，仍是不夠發(fā)達(dá)、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場，容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象。針對協(xié)議出讓中的種種問題，2003年6月11日，國土資源部以21號部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，對于進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，保證政府供應(yīng)土地使用權(quán)的公開、公平、公正，優(yōu)化土地資源配置，遏制腐敗現(xiàn)象，必將發(fā)揮重要作用。協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協(xié)議與招標(biāo)拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，主要有以下三點：

一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。

二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標(biāo)拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費用之和，有基準(zhǔn)地價的，不得低于基準(zhǔn)地價的70%.而11號令第10條規(guī)定，確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。應(yīng)當(dāng)講，協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓，互相配合，互為補充，共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式（從理論上講，國有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標(biāo)拍賣掛牌方式）。21號令第9條規(guī)定： 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，協(xié)議出讓隨時可以向招標(biāo)拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”，二者是統(tǒng)一的。隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多的采取主動供地的方式，從長遠(yuǎn)來看，協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)會逐漸消亡。實際上，目前的掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點，同時也最大限度地避免了協(xié)議方式供地的不足。關(guān)于協(xié)議出讓的程序，概括起來講主要包括7個環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協(xié)議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。

第三篇：招拍掛出讓國有土地使用權(quán)所需材料

招拍掛出讓國有土地使用權(quán)所需材料

一、掛牌前應(yīng)提供下列材料：

1、申請書。

2、法人單位有效證明文件（營業(yè)執(zhí)照，組織機構(gòu)代碼證）原件1份，復(fù)印件1份。

3、法定代表人身份證明，委托代理人身份證明，法人和委托人的身份證原件1份，復(fù)印件1份。

4、競買保證金交納憑證。

5、招拍掛文件規(guī)定需要提交的其他文件。

二、掛牌成交后應(yīng)提供下列材料：

1、建設(shè)項目用地申請書。

2、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件（發(fā)展改革局的批件）原件1份。

3、土地權(quán)屬證明材料（土地證）原件1份，復(fù)印件1份。

4、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、環(huán)保部門意見（環(huán)評報告）原件1份。

7、人防部門意見原件1份。

8、勘測定界圖，建設(shè)項目總平面布置圖，規(guī)劃紅線圖原件1份。

9、建設(shè)單位資質(zhì)證書、資金證明原件1份。

注：

1、報送的原件及復(fù)印件統(tǒng)一使用A4紙，格式要規(guī)范。

2、身份證、企業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證等原件與復(fù)印件核對無誤后退回。

通過招拍掛方式取得《土地成交確認(rèn)書》，需提供如下材料：

1、競買申請書；

2、法定代表人身份證明書；

3、法定代表人身份證復(fù)印件；

4、授權(quán)委托書；

5、受托人身份證復(fù)印件；

6、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

7、競買保證金單據(jù)。

理國有土地使用權(quán)證所需材料及收費標(biāo)準(zhǔn)

1、申請(或土地登記申請書)

2、土地登記審批表

3、征用土地批準(zhǔn)材料和紅線圖

4、地籍圖或地形圖(委托常州市土地勘察中心測繪，收費按國家規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)收取)

5、出讓金收據(jù)、契稅(國有土地使用權(quán)出讓合同總額的4%)和土地出讓業(yè)務(wù)管理費交付憑證(國有土地使用權(quán)出讓合同總額的2%)(復(fù)印件)

6、法人資格證明(或個人身份證明)MA

7、需提供的其他證明材料(包括國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件)

受理地點：常州市行政審批中心一樓

承諾時限：20個工作日

服務(wù)收費：土地登記費(企業(yè)1000平方米以下110元，每超過500平方米內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元);土地用途變更費(2元/平方米)

第四篇：綏陽縣土地招拍掛出讓程序

綏陽縣國有土地使用權(quán)招、拍、掛

出讓程序

一、征詢規(guī)劃意見。向規(guī)劃部門征詢擬出讓地塊規(guī)劃紅線及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

二、報批方案。向縣政府報批國有土地使用權(quán)招、拍、掛出讓方案，經(jīng)政府批準(zhǔn)后實施。

三、確定土地出讓底價。委托土地評估機構(gòu)對擬出讓地塊進(jìn)行地價評估，由土地交易中心擬訂土地出讓底價經(jīng)局辦公會和縣國有土地處置領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定出讓底價。

四、公告。交易中心通過報刊、信息網(wǎng)絡(luò)等媒介發(fā)布公告。

五、報名。競買人到土地交易中心領(lǐng)取有關(guān)招、拍、掛文件資料，提交競買申請書和保證金，取得競買資格確。

六、報價。競買人在公告規(guī)定的掛牌報價期限填單報價，土地交易中心即時公布最高有效報價。

七、確定競得人。報價截止時間到時，土地交易中心根據(jù)報價情況按規(guī)則確定競得人。

八、簽訂確認(rèn)書。競得人當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》。

九、簽訂土地出讓合同。競得人在確認(rèn)書規(guī)定的期限內(nèi)與縣國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，按規(guī)定支付出讓金及有關(guān)費用。

十、土地登記。競得人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

第五篇：國有土地使用權(quán)出讓招拍掛程序

國有土地使用權(quán)出讓招拍掛程序

一、發(fā)布土地出讓公告。

二、參加竟買人報名，索取有關(guān)地塊文件，并按規(guī)定提交有關(guān)資格身份證明等文件。

三、按照招拍掛文件要求對競買人資格進(jìn)行審查，符合要求的交付保證金，保證金為競買底價的30%，發(fā)給競買資格確認(rèn)書。

四、公開出讓。在出讓文件規(guī)定的時間、地點由主持人通過以下程序主持進(jìn)行：

(一)主持人介紹出讓土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項。

(二)主持人宣布報價。

(三)競買人按規(guī)定的方式和要求應(yīng)價。

(四)主持人連續(xù)二次宣布最后應(yīng)價而沒再應(yīng)價的，如果最后應(yīng)價達(dá)到了出讓底價，主持人在第三次報出最后應(yīng)價后確定，即表示成交，如果最后應(yīng)價未達(dá)到出讓底價的，主持人應(yīng)宣布收回出讓標(biāo)的，停止出讓。

(五)主持人宣布最后應(yīng)價者為買受人。

(六)主管部門或土地交易中心當(dāng)場與買受人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。

五、發(fā)布成交公示，公示時間為10天。

六、買受人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)付清成交費與交易費。