第一篇：說說開發(fā)商遺留物業(yè)管理問題的處理和預(yù)防（模版）

說說開發(fā)商遺留物業(yè)管理問題的處理和預(yù)防

2013-10-15 物業(yè)管理資訊

我國的開發(fā)商，為加快城市化步伐作出了很大的貢獻(xiàn)，絕大部分的開發(fā)商身上，流淌著充滿道德的血液。同時，或由于各種法律法規(guī)相應(yīng)滯后，跟不上經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的步伐，造成了在前幾年城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的監(jiān)督和指導(dǎo)上的缺位，如在規(guī)劃中沒有配備足夠的汽車停車位、日照間距不足等；或由于防止工程肢解發(fā)包的法規(guī)細(xì)則不夠齊全，使許多資質(zhì)低劣的、甚至沒有資質(zhì)的施工隊魚龍混雜，在前幾年，通過各種不正常的轉(zhuǎn)包分包手段得到了建筑施工業(yè)務(wù)，尤其是附屬工程，從而出現(xiàn)了在混凝土中用毛竹絲代替鋼筋這樣的笑話，還出現(xiàn)了許多“樓倒倒”、“樓脆脆”、“樓裂裂”的怪現(xiàn)象。這些現(xiàn)象，給政府、社會和業(yè)主留下了嚴(yán)重的后遺癥。隨著改革開放工作的不斷深入發(fā)展，開發(fā)商、施工企業(yè)質(zhì)量意識的迅速提高，象上述這種結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題和規(guī)劃嚴(yán)重失誤的事情已經(jīng)越來越少聽到了。但是，這是不是說明開發(fā)商在住宅小區(qū)的建設(shè)中就很少留下各種后遺癥了呢？回答是否定的。

這是因為，隨著人民群眾對生活質(zhì)量要求的日益提高和社會經(jīng)濟(jì)文化生活水平的快速提升，原本不成為問題的事現(xiàn)在也成了問題，原本不引人注目的事現(xiàn)在也成了大家共同關(guān)注的熱點和焦點，如汽車停車位配置不足，造成停車難；綠化景觀設(shè)施不配套，水景往往成為死水一潭，喬木細(xì)小、矮小，與效果圖不符；智能化監(jiān)控設(shè)施簡陋分辨率低，晚上看不清車輛牌號，沒有嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn)；場地地基技術(shù)處理被嚴(yán)重忽略，造成路面下沉、積水；裝飾裝修分項工程質(zhì)量缺陷，如墻面不平整；以及銷售中的不切實際的過度承諾，等等這些常見病、通病的產(chǎn)生，往往給物業(yè)管理工作帶來許多困惑。

本人從業(yè)主入伙、房子交付，到以后很長一段時間的物業(yè)管理實際操作中，深深地感覺到，開發(fā)商遺留問題始終是一條阻礙業(yè)主滿意度得以提高的一條鴻溝，始終在起著一種破壞業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間感情的腐蝕劑作用。因為，開發(fā)商遺留的問題往往是功能性的，如規(guī)劃不盡人意，尤其是與當(dāng)初售房時銷售部門所作的承諾不符時，如原先沒有配電房的地方放了個變壓器，不但有礙觀瞻，而且不分白天黑夜發(fā)出煩人的噪音。開發(fā)商遺留的問題大部分又具有硬件性的，如房屋周邊地基下沉，不但使門庭、臺階產(chǎn)生嚴(yán)重高差，而且引起管線扭曲、拉斷、壓癟、堵塞，對業(yè)主的生活產(chǎn)生了許多不便。而物業(yè)服務(wù)公司既無法憑借自己的經(jīng)濟(jì)實力來解決這些后遺癥，也無法通過自己的努力和加強(qiáng)服務(wù)來改變、改善這些缺陷。對于大部分業(yè)主，他們不知道開發(fā)商是解決這些問題的主要責(zé)任人。因為，我省大部份住宅小區(qū)中，很大一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，和開發(fā)商有著各種各樣不同程度的經(jīng)濟(jì)上的血緣關(guān)系。在許多業(yè)主的心中，開發(fā)商和物業(yè)公司是穿一條褲子的，開發(fā)商的所有問題，都應(yīng)該由物業(yè)公司來無償解決。解決這個法律層面上的誤解，使廣大業(yè)主充分感覺到物業(yè)服務(wù)公司是他們解決這些問題的聯(lián)系橋梁和紐帶，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識到他們和開發(fā)商的關(guān)系好比是甜蜜一陣子的“情人”關(guān)系，而他們和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系則是要長期和睦相處的“夫妻關(guān)系”，是每個物業(yè)工作者的一個迫在眉睫的急需研究解決的問題。

總之，妥然處理好開發(fā)商遺留的問題，以及有效防止這些問題的產(chǎn)生，值得每一個物業(yè)管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下幾點看法，以饗讀者。本文主要是從物業(yè)管理工作的角度，和讀者共同探討第二部分問題以及如何防止和減少產(chǎn)生這些問題的一些設(shè)想。

首先，讓我們對開發(fā)商遺留的問題進(jìn)行分類。一類是由設(shè)計疏忽或技術(shù)條件有限造成的，如地基處理不當(dāng)；設(shè)計人員不很了解海島地區(qū)的氣象條件，選用的門窗規(guī)格系列偏低，窗格的面積偏大，造成窗挺的強(qiáng)度較弱，在海島地區(qū)顯得抗風(fēng)能力不足；選用的電梯質(zhì)量品牌低劣，噪聲大，故障頻繁；另一類是過度套用政策法規(guī)的低限，打政策的擦邊球，鉆政策的孔子，如物業(yè)管理用房只求滿足7‰的比例，而配置的位置選在極偏僻的地方，這樣的管理用房對業(yè)主的使用帶來很大的不方便；有些甚至只考慮盡量多的獲取營業(yè)用房，將消控室放在小區(qū)外圍的冷角處，既加大了管理成本，又對小區(qū)的安全埋下了隱患；又如綠化率，只滿足綠化比例，對選用的綠化土不做化驗，明知泥土的質(zhì)量不符標(biāo)準(zhǔn)，也不進(jìn)行土壤的營養(yǎng)改良，使種植土類同于沙子、山砂，且土的厚度不足，使植物的根系長期發(fā)育不良；選用的樹木胸徑、蓬莖嚴(yán)重偏小于設(shè)計圖紙，造成小區(qū)的綠化長年因先天不足而不死不活；有個別開發(fā)商甚至絞盡腦汁回避政策限制，如某小區(qū)在建設(shè)時停車位嚴(yán)重不足，為應(yīng)付驗收，先將原打算作為停車位的地方在交付時，臨時改做消防登高回車面，應(yīng)付驗收；交付后又不得不改做停車用地，但在停車時消防部門又要來干預(yù)，使業(yè)主的停車難問題長期不能解決。

同時，根據(jù)不同情況，開發(fā)商遺留的問題還可分為善意和惡意的兩種。善意留下的問題，如地基下沉，是因為目前的地基沉降的控制技術(shù)尚不夠完善，沒有一種廉價的技術(shù)，控制地面沉降要花相當(dāng)高的成本，不符合住宅小區(qū)的成本實際支付能力；又如根據(jù)房價預(yù)測后進(jìn)行的初步設(shè)計時采納的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)可行性分析后表明，只能采取采用一般標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修。由這些因素造成的后遺癥應(yīng)該說是善意的。但也不乏一些惡意留下的一些后遺癥，如因為施工人員的職業(yè)道德低下，造成施工質(zhì)量低劣，墻面不平、不垂直，門窗發(fā)泡填充材料在一些施工難度大的節(jié)點密封工作不仔細(xì)，造成漏水，重要管線基層不設(shè)置抗沉降不均的設(shè)施和材料，使用的電線、管線材料標(biāo)識、標(biāo)牌不齊全等等，在交付使用很短一段時間內(nèi)就漏洞百出。這些并不需要投入很多資金只要提高工作責(zé)任性就可以作到的事，而因為管理不到位，或者是為了壓低造價迫使施工單位采用低級工人，低級材料的行為可以說是惡意性質(zhì)的質(zhì)量問題。

再對開發(fā)商遺留下來的問題的原因進(jìn)行分析，又可以分析為，有些問題是社會性的，如建筑工程發(fā)包中的隱性工程肢解問題，材料供應(yīng)商提供的假冒偽劣產(chǎn)品魚龍混雜，致使房屋質(zhì)量經(jīng)不起時間考驗的問題。如何對待這些問題，也有各種不同的態(tài)度。有些開發(fā)商態(tài)度積極，一發(fā)現(xiàn)問題，馬上尋找原因，采取積極有效的措施，加以糾正。有些卻消極對待，采取觀望態(tài)度。甚至有個別開發(fā)商將存在的問題隱瞞下來，放各種煙霧彈來坑蒙拐騙消費者的，社會上確實也存在極端事例。尤其在物業(yè)公司是開發(fā)商自己的子公司、“分公司”時，開發(fā)商和物業(yè)公司之間只不過是兩張營業(yè)執(zhí)照的不同，連法人代表也是同一個，物業(yè)公司的盈虧只是賬面上的事，所有費用都是由作為開發(fā)商的實際父公司包攬支撐的，象這種物業(yè)公司管理的小區(qū)，物業(yè)公司的屁股往往坐在開發(fā)商一邊。在業(yè)主看來，開發(fā)商所遺留的問題的處理責(zé)任就自然而然地全部落到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的頭上了。而最使人感到不安的是，這種感覺造成了一種錯覺，以至于在很多小區(qū)，房屋的質(zhì)量問題普遍成為了拒交物業(yè)費的理由，成為嚴(yán)重妨礙小區(qū)物業(yè)管理要維護(hù)好共用設(shè)施的同時，還要建設(shè)和諧、文明小區(qū)的宗旨的實現(xiàn)。

作者認(rèn)為，開發(fā)商遺留問題是造成業(yè)主拖欠物業(yè)費的主要誘因和借口，為宣傳、分清不同主體承擔(dān)不同責(zé)任要花費大量的人力物力，在物業(yè)管理的整個過程中，如何及時、合理、徹底解決處理好開發(fā)商遺留的問題，進(jìn)而在新一輪的商品房開發(fā)建設(shè)中，積極向有關(guān)部門呼吁，預(yù)防這些問題的再度出現(xiàn)，同樣是擺在我們物業(yè)管理者刻不容緩的任務(wù)。

綜合各方面的資料可以看出，目前，在各級政府的重視和監(jiān)督下，隨著開發(fā)商社會責(zé)任意識的不斷增加，自身管理水平的提高，隨著房價的提高，增加了提高房屋質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)承受能力和經(jīng)濟(jì)消化能力，商品房的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)很少出現(xiàn)瑕疵，業(yè)主對結(jié)構(gòu)方面的投訴幾乎沒有了，引發(fā)與業(yè)主的糾紛主要存在于墻面粉刷及門窗裝飾裝修上，以及房屋周邊地基下沉，管線滲漏，綠化檔次低這幾方面，在投訴質(zhì)量問題的同時，同時投訴開發(fā)商和施工企業(yè)互相推委，不能及時維修解決。

再則，開發(fā)商留下的問題還有許多源于他們所雇傭的銷售公司的不切實際的承諾，如有些新區(qū)，承諾汽車庫可以安裝衛(wèi)生設(shè)施，可以住人，可以當(dāng)倉庫，筆者認(rèn)為，要解決開發(fā)商遺留的問題，應(yīng)該從以下幾件事做起：

第一、從規(guī)劃抓起，在規(guī)劃設(shè)計階段就要派物業(yè)專家參加評審會。使樓盤在設(shè)計時得以優(yōu)生，才能在物業(yè)管理時得以優(yōu)育。

綜觀許多樓盤的初步設(shè)計方案，洋洋幾百頁的一本圖冊，幾乎全部是效果圖，交通分析圖，建筑圖。在講到消控、智能化、太陽能、門禁系統(tǒng)等等時，往往只有一句話，“見某某專篇”，但這些專篇還沒有落實設(shè)計單位呢，規(guī)劃評審會實際上成為了建筑評審會。筆者認(rèn)為，這些專篇應(yīng)該在規(guī)劃評審前全部同步設(shè)計到位，供相應(yīng)專家評審，才能有效保證規(guī)劃的全面性和整體性。在規(guī)劃方案中應(yīng)該明確物業(yè)管理用房的具體位置和裝修標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該對太陽能熱水器留上管道井。尤其值得一提的是圖紙上經(jīng)常標(biāo)有“自行車棚”的字樣，而且通道尺寸也按自行車的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，與現(xiàn)在普遍使用電動自行車的實際需求尺寸嚴(yán)重不符，出現(xiàn)了汽車停車難和電動車進(jìn)庫難的雙重難。同時，參加評審的專家中，物業(yè)管理方面的專家應(yīng)該占有一定的比例，扭轉(zhuǎn)在規(guī)劃評審中的重建筑、結(jié)構(gòu)，輕物業(yè)管理設(shè)計的局面。而這些專家的確定可以在舟山市房協(xié)的物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)專家?guī)熘谐槿　?/p>

第二、大力提倡小區(qū)物業(yè)管理公開招投標(biāo)，減少開發(fā)商自己籌建的物業(yè)公司管理，管理自己開發(fā)的小區(qū)，以便能嚴(yán)格按接管驗收手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交付之前，應(yīng)派出各種專業(yè)人員、精兵強(qiáng)將，對物業(yè)的質(zhì)量問題易發(fā)部位進(jìn)行地攤式的檢測和試驗。因為，在準(zhǔn)售證發(fā)放之前，可以緊緊依靠政府主管部門的力量迫使開發(fā)商整改，不但要對電梯的正常運行要測試，而且對平層、駐停、停電改用應(yīng)急電源等更要測試，燃油管路不能使用塑料管，應(yīng)該使用紫銅管。其次，應(yīng)急發(fā)電機(jī)的燃油、潤滑油應(yīng)全部加滿，消防水箱的水應(yīng)全部加滿，應(yīng)作為實際操作和演練，應(yīng)在夜間檢測承接夜間使用的照明、景觀照明。對路燈桿子應(yīng)該檢查它的抗風(fēng)能力。應(yīng)該在填埋種植土?xí)r注意土的質(zhì)量和厚度，即時向主管部門匯報。開發(fā)商在房子銷售形勢好時，對諸如交通標(biāo)志線、宣傳表識牌的制作容易疏忽，也要特別強(qiáng)調(diào)，督促建立。

第三、做好分戶驗收的工作，購房戶中不乏有識之士和專業(yè)人士，能在分戶驗收中讓盡量多的業(yè)主親自參加，將大大提高驗收的效率和驗收的覆蓋率，使絕大部分的感官缺陷得以及時發(fā)現(xiàn)，并能有效地促進(jìn)開發(fā)商及時整改。

第四、要求開發(fā)商留駐維修工作代表。如岱山某小區(qū)因住房的瑕疵較多，住戶在交鑰匙的一段時間里與開發(fā)商的糾紛和矛盾愈演愈烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在旁邊只能干著急，很難插上手。后來物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商共同研究對策，開發(fā)商專門派駐一名懂技術(shù)，能動手，會宣傳的維修代表，代表開發(fā)商直接通知施工單位及時派員維修，減少了施工單位中各分包單位的互相推諉，加上他在必要時自己能親自動手或自行組織力量維修，加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合、解釋、勸說，使質(zhì)量問題和其他遺留問題得到有條不紊的解決，及時緩解了各種矛盾，促進(jìn)了小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。

第五、對一些交付使用時間較長的小區(qū)，通過幾年的使用才能逐步暴露出來的一些問題，物業(yè)企業(yè)可以分門別類進(jìn)行綜合分析，在房屋質(zhì)量的變化已經(jīng)比較穩(wěn)定的情況下，可以由開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂一攬子包干協(xié)議，支付給服務(wù)企業(yè)一定的資金，由物業(yè)企業(yè)直接組織人員維修，可以大大加快對業(yè)主投訴的響應(yīng)速度。對一些因為地基不均勻沉降引起的管線斷裂、路面積水、窨井傾斜、圍墻傾斜斷裂等問題則應(yīng)在年度內(nèi)，依靠業(yè)主委員會的力量，通過主管部門的協(xié)調(diào)，由開發(fā)商出資維修。

第六，為防止開發(fā)商及所雇傭的銷售公司，為促進(jìn)房屋的銷售，在簽定房屋銷售合同時，擴(kuò)大承諾，如汽車庫可住人、可裝衛(wèi)生間、可出租當(dāng)倉庫等，應(yīng)在銷售合同的補(bǔ)充條款中明確約定，不允許這些行為的發(fā)生。

第七，如果以上的問題提出后，開發(fā)商不肯積極地予以解決，那只有按照質(zhì)量保修金使用辦法，向主觀部門申請動用開發(fā)商交納的質(zhì)量保修金，由物業(yè)管理企業(yè)自己組織維修了。

總之，由開發(fā)商遺留的問題的情況有各種各樣，上面提到的僅僅是一部分，還有很多事項不可能一一列舉，解決這些問題的根本辦法是在規(guī)劃設(shè)計時候的把關(guān)上，這樣可以達(dá)到事半功倍的效果。譬如設(shè)計的圖紙中往往存在許多容易引發(fā)違章裝修的建筑節(jié)點，如果在規(guī)劃和初步設(shè)計時加以注意和糾正，對今后的物業(yè)管理將減少許多的工作量。其次就是在以后的管理中及時發(fā)現(xiàn)問題，借助政府部門的力量，妥然處理好開發(fā)商和業(yè)主的矛盾，使物業(yè)管理企業(yè)的精力能集中到提高服務(wù)品位上來。

第二篇：開發(fā)商物業(yè)管理方案

湖南天峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

湖南天峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)房政發(fā)[2003]047號《關(guān)于商品房預(yù)售管理實施物業(yè)管理方案確認(rèn)的通知》文件精神，結(jié)合天峰名苑項目具體情況，制定如下物業(yè)管理方案：

物業(yè)管理方案

第一章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 前期物業(yè)管理公司確定

一 我司通過嚴(yán)格的市場調(diào)查，結(jié)合項目的具體情況，以議標(biāo)的形式，選聘湖南建安物業(yè)管理公司作為天峰名苑的前期物業(yè)管理單位。湖南建安物業(yè)管理有限公司是具有獨立法人資格的專業(yè)化物業(yè)管理單位，獲長沙市物業(yè)管理三級資質(zhì)證書。（湖南建安物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照見附件一，資質(zhì)證書見附件二）

二 我司已與湖南建安物業(yè)管理有限公司簽定《前期物業(yè)管理委托合同》，在《前期物業(yè)管理委托合同》的第四章中明確雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。（《前期物業(yè)管理委托合同》見附件三）

三 湖南建安物業(yè)管理有限公司根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的第五章中約定的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，向長沙市物價局申報物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，并已執(zhí)有由物價部門核發(fā)的《服務(wù)價格登記證》。（《服務(wù)價格登記證》見附件四）

四 我司在房屋銷售中，于樓書中公布物業(yè)管理單位為湖南建安物業(yè)管理有限公司，建安物業(yè)已按湘價服[2004]178

號文件第二十五條要求將物業(yè)管理單位、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)于銷售場地公布。

第二節(jié) 公共配套設(shè)施

一 我司在項目建設(shè)中，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計的要求，完善各種配套設(shè)施，目前已確定物業(yè)管理用房196㎡，架空層車庫69個，地下車位42個，架空層開放空間403.3㎡。

二 在天峰名苑的設(shè)計中，容積率為1.4，并有精心規(guī)劃的綠化長廊及景色秀美的中心花園，與周邊生態(tài)環(huán)境互為呼應(yīng)，為住戶營造舒適健康的生活。

三 天峰名苑一號棟建筑性質(zhì)為商業(yè)，引進(jìn)百貨超市、美食休閑等項目，為天峰名苑住戶提供完善的生活配套服務(wù)。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

一 在銷售過程中，即開展業(yè)主委員會的準(zhǔn)備工作，收集業(yè)主的檔案信息，初步篩選出有意向的業(yè)主。

二 房屋交付使用后，按照法定程序和要求，進(jìn)行業(yè)主委員會的籌備工作，對業(yè)主的身份、產(chǎn)權(quán)面積予以統(tǒng)計及確認(rèn)，積極協(xié)助成立籌備組。

三 在第一次業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會正式成立以后，協(xié)助業(yè)主委員會將相關(guān)材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第四節(jié) 物業(yè)質(zhì)保責(zé)任

一 在房屋正式交付使用時，提供《房屋使用說明書》和《房屋質(zhì)量保證書》，在《質(zhì)量保證書》中按中華人民共和國國務(wù)院令第279號第六章第四十條要求的保修期限標(biāo)準(zhǔn)對建設(shè)工程進(jìn)行保修，明確物業(yè)質(zhì)保責(zé)任，并對出現(xiàn)的質(zhì)量問

題及時處理。

第二章 物業(yè)管理用房

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，按照房屋總建筑面積的3‰至5%提供物業(yè)管理用房，本項目一期物業(yè)管理用房暫定于5號棟的103室及203室，總面積為174㎡，二期全面交付使用后，正式物業(yè)管理用房位于項目西側(cè)，7號棟與8號棟之間。總面積為196.48㎡。正式物業(yè)管理用房交付使用后，5號棟103室、203室即不作為物業(yè)管理用房。

第三章 物業(yè)管理資料移交

按照接管驗收規(guī)程的要求，在建筑整體竣工驗收后，我司將與湖南建安物業(yè)管理有限公司進(jìn)行接管驗收，同時移交相關(guān)資料，包括：

一 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；

二 竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、共用設(shè)施竣工圖；

三 主要材料的質(zhì)量保證書、鑒定合格書，設(shè)施設(shè)備、主要配件的檢驗合格證、安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料及使用說明書；

四 工程合同及開竣工報告，工程預(yù)決算，隱蔽工程驗收證明；

五 物業(yè)質(zhì)量保證書、使用說明書；

六 物業(yè)管理所必須的其他資料。

第四章 物業(yè)維修基金歸集

一 我司在銷售房屋過程中，由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)，指派專人進(jìn)行維修基金的代收工作；

二 按長政發(fā)[2002]48號文件規(guī)定，多層住宅維修基金按購房款的2%，高層住宅維修基金按購房款的3%繳交，單獨設(shè)立帳戶，確保資金安全。

三 保證在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記（棟證）時，足額繳交物業(yè)維修基金。

我公司承諾將嚴(yán)格按以上方案實施。

湖南天峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二○○五年十一月

第三篇：客人遺留物品處理

客人遺失物品處理程序

為加強(qiáng)賓館遺失物品的管理，方便顧客，弘揚“拾金不昧”的美德，賓館特成立失物招領(lǐng)中心。

一、賓館成立“客人遺失物品招領(lǐng)中心”，中心設(shè)置在前廳部，由前廳指定專人（GRO）負(fù)責(zé)客人遺失物品的收集、登記、保管、認(rèn)領(lǐng)、上繳等工作。賓館各部門拾到遺失的物品和領(lǐng)取遺失物品的客人均到前廳存放和領(lǐng)取。

二、凡拾獲的遺失物品，按下列程序辦理：

1、如在賓館內(nèi)拾到的遺失物品（包括房間遺留物品），均送交賓館前廳失物招領(lǐng)中心，由失物招領(lǐng)中心收集并公開招領(lǐng)。

2、賓館前廳指定專人（GRO）當(dāng)面與拾獲人一起清點遺失物品，并在失物招領(lǐng)記錄表上詳細(xì)記錄物品的名稱、數(shù)量和特征，以及拾獲的時間、地點等，由拾獲人簽名，并發(fā)給拾獲人收據(jù)。

3、失物招領(lǐng)中心將在賓館騰訊通、微信群和廣告欄處公告招領(lǐng)，同時安全部積極配合查找，設(shè)法與失主取得聯(lián)系，并送還失主；

4、物品分類：

(1)一般物品：（指食品、飲料等100元以下的物品,保存期限為3—7天）；保存期過后無人認(rèn)領(lǐng)由失物招領(lǐng)中心報賓館處理；

(2)貴重物品：（指現(xiàn)金，首飾，手機(jī)，以及估價在100元以上的物品保存期限為為3個月）超過保存期限3個月無人認(rèn)領(lǐng)的物品，由失物招領(lǐng)中心報賓館處理；

(3)特殊物品：（是指國家法律明文規(guī)定的違禁物品，）由安全部經(jīng)理檢查逐級匯報后，報告公安機(jī)關(guān)處理。

三、失物招領(lǐng)中心查詢、認(rèn)領(lǐng)：

1、在賓館遺失物品的，可到賓館失物招領(lǐng)中心查詢；

2、如失物已查獲，應(yīng)核對物品的名稱、數(shù)量和特征。核對屬實的，即可辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。認(rèn)領(lǐng)失物時，須憑本人身份證、或其他有效證件。

3、失物須由本人認(rèn)領(lǐng)，認(rèn)領(lǐng)時，在失物招領(lǐng)記錄表上簽名，并注明有效證件號、聯(lián)系電話和認(rèn)領(lǐng)日期。若失主委托他人領(lǐng)取，被委托人需攜帶本人的身份證，失主的身份證原件或復(fù)印件，及委托書，經(jīng)核實確認(rèn)后，返還失物給被委托人。

四、失物招領(lǐng)中心定期進(jìn)行統(tǒng)計，對拾金不昧或處理拾遺失財物有顯著成績的個人，通知到賓館人力資源部，并建議予以表彰。

五、冒領(lǐng)、挪用、侵吞、損毀失物的，一經(jīng)查出，除返還原物或賠償經(jīng)濟(jì)損失外，失物招領(lǐng)中心將通知酒店相關(guān)部門進(jìn)行處罰。

六、失物招領(lǐng)中心將加強(qiáng)對失物的管理，建立健全管理制度，接受相關(guān)部門的檢查和監(jiān)督。

XXXX賓館 2014年11月12日

第四篇：開發(fā)商面試問題匯總

1.自我介紹，及自己的特點

2.你認(rèn)為自己在這個崗位上的競爭優(yōu)勢是什么？

3.你認(rèn)為一名置業(yè)顧問需要什么樣的素質(zhì)？

4.你如何看待房地產(chǎn)這個行業(yè)及現(xiàn)狀？

5.談一談接待客戶的流程，接待客戶的要點？

6.簡述對本公司的認(rèn)識？

7.對云星是否了解，了解哪些盤？說說這些盤的特點。

8.如果遇到投訴你該怎樣解決？

9.對五象新區(qū)的了解，對周邊樓盤的了解

10.工作經(jīng)驗，之前在哪里做，團(tuán)隊第幾，業(yè)績怎樣？

11.以前工作的銷售過程中遇到什么難題，怎么解決的12.如果遇到冷冰冰不愛搭理/固執(zhí)己見的客戶，你該怎樣去引導(dǎo)他，提起他的興趣？

第五篇：如何預(yù)防和處理初中生打架問題

如何預(yù)防和處理初中生打架問題

學(xué)生打架是違反校規(guī)校紀(jì)的，是明令禁止的。由于初中生身心特點，正處于懵懂期，認(rèn)知能力有限，身心發(fā)展未成熟，發(fā)生打架甚至打群架現(xiàn)象會時有發(fā)生。如何預(yù)防學(xué)生打架和處理學(xué)生打架現(xiàn)象，整理、歸結(jié)如下：

一、預(yù)防學(xué)生打架

1、建立良好的校風(fēng) 有良好的校風(fēng)，就會無形影響學(xué)生的身心發(fā)展。對嚴(yán)重違紀(jì)的學(xué)生、或者是小團(tuán)伙，公開嚴(yán)肅處理，以儆效尤。

2、建立良好的班風(fēng) 有良好的班風(fēng)，會最直接影響學(xué)生的身心發(fā)展。對違紀(jì)的學(xué)生按照班規(guī)進(jìn)行處理，違者必究，不能姑息。

3、加強(qiáng)安全教育 每天5分鐘的安全教育工作，堅持不懈。每周定期的安全檢查。

4、加強(qiáng)法制教育 學(xué)校、學(xué)部、班級加大法制教育宣傳力度，與安全教育結(jié)合起來。

5、加強(qiáng)思想教育 任何事以和為貴，創(chuàng)造和諧班級、和諧校園、文明班級、文明校園，我們?nèi)巳擞胸?zé)。個別調(diào)皮的學(xué)生，多溝通交流，進(jìn)行感情投資，預(yù)防情緒化。

初一學(xué)生避免尋找“保護(hù)傘”，初二學(xué)生避免形成“小幫派”；初三學(xué)生避免當(dāng)做“大哥大”。低年級學(xué)生避免找自己的高年級親戚“幫忙”，高年級學(xué)生避免找低年級的“弱者”勒索。

6、加強(qiáng)文明教育 不說臟話、過激的話。很多打架現(xiàn)象是由出言不遜引發(fā)的，俗話說“禍從口出”。不在人多的地方擁擠，不從樓上丟垃圾、吐口水、丟粉筆頭。不在球場上故意使壞、不搶場子。不在運動區(qū)搶位子。妨礙別人要說“對不起”。別人不理解自己，多解釋，甚至找老師解決。

這里有五個強(qiáng)調(diào)：

第一，強(qiáng)調(diào)克服僥幸心理。為什么有的學(xué)生明明知道打架斗毆是要倒霉的卻偏偏又去打架？其中一個原因就是存在著僥幸心理：“或許老師不會發(fā)覺”，“或許不會受處理”，于是頭腦膨脹，忘乎所以。為什么因打架受到嚴(yán)厲處分的多數(shù)學(xué)生不再重犯？其中一個原因就是有過“切膚之痛”，克服了僥幸心理，較多地考慮了行為后果。因此要經(jīng)常教育學(xué)生克服僥幸心理，“要使人不知，除非己不為?！庇械膶W(xué)校出現(xiàn)了學(xué)生打架現(xiàn)象，不敢管，和稀泥，只會助長學(xué)生的霸氣和僥幸心理，造成惡性循環(huán)。校長和班主任的工作職責(zé)之一就是爭取上級領(lǐng)導(dǎo)的撐腰、爭得學(xué)生家長的理解和支持，大膽、嚴(yán)肅的處理學(xué)生違紀(jì)違規(guī)事件。教師出色的教育教學(xué)工作和平時對學(xué)生細(xì)致入微的關(guān)懷和愛，是贏得學(xué)生家長敬佩、感動和大力支持的關(guān)鍵。第二，強(qiáng)調(diào)避免刺激言行。常見刺激性語言有：喊對方“這小子”、“你甭神”、“你找揍啊”甚至一些罵街語言等。常見刺激性動作有：指對方鼻子，拍對方腦袋，抓對方手腕等。往往因一句話、一個動作刺激，引發(fā)打架斗毆。班主任必須專門對學(xué)生做這方面的教育。第三，強(qiáng)調(diào)冷靜。經(jīng)常教育學(xué)生遇到矛盾時要保持頭腦冷靜，不能憑一時沖動。一旦發(fā)生爭吵，并有激發(fā)趨勢，不要急于辨明是非，先脫離接觸，待心平氣和以后再解決問題。第四，強(qiáng)調(diào)忍讓。教育學(xué)生在發(fā)生爭吵時要相互忍讓，不要因小事爭高低、論輸贏，更不要針鋒相對，以牙還牙；若是一方輕微的動起手腳，做到“打不還手”，盡快脫離接觸，避免事態(tài)擴(kuò)大。第五，強(qiáng)調(diào)友誼。讓學(xué)生明白，在一起同窗共讀是一種緣分，同學(xué)之間的友誼是非常純真深厚的，現(xiàn)在你可能體會不深，但畢業(yè)后你會越來感受越深，你會因上學(xué)時不團(tuán)結(jié)同學(xué)而慚愧后悔。中學(xué)生打群架多數(shù)是與外班學(xué)

生，打架時往往是本班幫本班，本年級幫本年級，本校幫本校，其主要原因就是江湖義氣，小團(tuán)體主義作祟。要經(jīng)常教育學(xué)生區(qū)分友誼和江湖義氣的界限。要講友誼，反對江湖義氣。

7、需要多方配合 問題學(xué)生要取得家長的理解和支持，要由學(xué)部政教處備案，難度特別大的要有學(xué)校主管德育的領(lǐng)導(dǎo)備案。

8、分區(qū)分時分人 學(xué)生發(fā)生打架地段主要在假山、新老球場、運動區(qū)、教室、宿舍，打架多發(fā)時段是早餐上課前、晚餐后、晚自習(xí)后。一要加強(qiáng)崗點值日、樓層值日、教官值日；二要在事故多發(fā)時段由政教處加強(qiáng)巡視。

二、如處理學(xué)生打架問題

1、及時制止，讓學(xué)生冷靜下來

當(dāng)學(xué)生發(fā)生打架事件時若你正好在現(xiàn)場，要及時喝止動武者，如認(rèn)識動武學(xué)生，可直呼其姓名及喝其停手。要讓學(xué)生冷靜，老師先保持冷靜，不要被情緒牽動。然后嚴(yán)厲地要求兩方學(xué)生分開。這時候?qū)W生處于情緒異常激動的狀態(tài)，表現(xiàn)為面紅耳赤，大口大口地喘氣。如果教師此時采用嚴(yán)厲批評的方式來教育學(xué)生的話，無疑于給這些學(xué)生火上澆油。因此，作為班主任，不妨讓學(xué)生在此時單獨冷靜冷靜，讓他們坐坐“冷板凳”。過一段時間，等打架的同學(xué)的情緒穩(wěn)定下來之后，教師再來處理也為時不晚。

2、及時跟進(jìn)，了解事件的原委

在處理打架事件之前，我們必須先了解學(xué)生為何打架，才能及時的對癥下藥。一般說來，以下兩種類型容易誘發(fā)打架事件：一是嬉戲作弄型：青少年常模仿怪異行為、惡作劇、無知、好玩或表現(xiàn)與眾不同心理，而發(fā)生破壞公物、欺負(fù)同學(xué)等動作。攻擊行為較輕微，但發(fā)生的幾率最大。二是主動報復(fù)型：因雙方互相有過節(jié)而懷恨在心，或仍心存不滿、不平，認(rèn)為需討回公道才得以扳回面子，消除憤怒，故采取以牙還牙或另有圖謀傷害之舉動，這種情最為可怕：所以等學(xué)生的情緒安全下來之后，就要著手調(diào)查打架事件的原委。此時學(xué)生已冷靜了，可以較平和地說出整個事情的經(jīng)過了。但是，盡管如此，學(xué)生在解釋自己打架的原因時，往往會推卸自己的責(zé)任，千方百計所說事實不一致，不再找目睹整個事件的同學(xué)來了解事實的真相，得出較一致的說法，以此為我處理打架事件作好公下的準(zhǔn)備。

3、疏導(dǎo)情緒，重建互信

在了解了整個事情經(jīng)過后，分別針對雙方所犯的錯誤及認(rèn)錯態(tài)度，力求讓學(xué)生真正意識到自己打架的不良后果。因此該批評時就批評，絕不心軟。當(dāng)然，教師要善于批評教育架的學(xué)生，更要直面指出并批評糾正學(xué)生的缺點錯誤。同時，我想教師應(yīng)尊重學(xué)生，和顏悅色地指出學(xué)生錯誤。班主任應(yīng)對學(xué)生“動之以情，曉之以理，”對照《中學(xué)生日常行為規(guī)范》，分析學(xué)生的錯誤，讓學(xué)生真正認(rèn)識到自己違反了校紀(jì)校規(guī)以及打架事件的嚴(yán)重性和惡劣性，并提醒學(xué)生以此為戒，不要再犯。

4、分清責(zé)任，適當(dāng)懲戒

在了解了整個事情經(jīng)過后，班主任交由政教處共同處理學(xué)生過錯行為。處理結(jié)果分成兩大部份，首先是處理打架事件，不管打架的原因為什么，雙方為對方花錢治傷，并給予一定的補(bǔ)償；其次處理打架事件的引起原因，錯的一方對自己做的事情負(fù)責(zé)任！由學(xué)部做出相應(yīng)處罰。

5、進(jìn)行團(tuán)體輔導(dǎo)，澄清班級觀念

打架事件造成的影響是惡劣的，如不給其它學(xué)生以警示，或許這一壞習(xí)慣會在班中蔓延開來，這極不利于良好的班風(fēng)的形成。因此，班主任必須及時以此為例，利用晨會課或者班會課對全班學(xué)生進(jìn)行深刻的思想教育，引導(dǎo)全班學(xué)生分析打架事件的嚴(yán)重性和危害性，告誡學(xué)生們吸取教訓(xùn)，遇事冷靜對待，適當(dāng)克制自己的沖動情感，有話好說。

當(dāng)然，管理帶有一定的藝術(shù)色彩，面對不同年齡段、不同性格的學(xué)生需要班主任因人、因時、因地、以至因事，予以靈活處理才能讓孩子們對自己敬而畏之，逐步建立一個良好的班集體！

對于性質(zhì)比較惡劣打架事件，班主任對于這樣的學(xué)生一定要“狠”，不能害怕暴露班級問題。另外要加強(qiáng)與家長的溝通掌握其基本表現(xiàn)情況。另外要長期關(guān)注，不能害怕“問題"學(xué)生，畏懼家長，處理問題瞻前顧后優(yōu)柔寡斷，這樣往往會錯失良機(jī)，不能徹底解決問題。在處理問題時最好還能借助學(xué)校的力量形成合力，給學(xué)生形成高壓態(tài)勢讓其有所畏懼。事后也不忘窮“追猛打，不依不饒”讓學(xué)生害怕再犯錯誤。