第一篇：物業(yè)管理糾紛的處理

物業(yè)管理糾紛的處理

摘 要：本文針對我國物業(yè)管理糾紛存在的問題和矛盾，分析我國物業(yè)管理現(xiàn)實狀況。在迄今為止還沒有形成成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位的前提下，分析了物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因，對物業(yè)管理糾紛進行全面透析，以尋求解決對策，從根本上減少和消除物業(yè)管理過程中的各種糾紛，使業(yè)主和開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系步入良性發(fā)展，促進湖省物業(yè)管理市場的完善和快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 處理

近年來，隨著物業(yè)管理業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模和夜蓋面也迅速擴增，而在不斷加速法制化建設(shè)進程的大環(huán)境下，廣大業(yè)主的權(quán)利意識也漸漸覺醒，物業(yè)管理糾紛有不斷增長的趨勢，已引起社會各方的廣泛關(guān)注。

物業(yè)管理糾紛除少數(shù)是行政管理糾紛之外，大多數(shù)都屬于合同糾紛和財產(chǎn)權(quán)益糾紛。比如:拖欠物業(yè)管理費糾紛、維修基金糾紛、車輛保管糾紛以及租賃糾紛等等。這類糾紛嚴(yán)重影響了物管企業(yè)和業(yè)主的良好合作關(guān)系。

一、物業(yè)管理糾紛的類型

我國規(guī)范物業(yè)管理的法律不僅有私法上的《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等主要法律規(guī)范，還有公法上的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》以及眾多關(guān)于城市房屋和住宅小區(qū)的行政規(guī)章。在近幾年內(nèi)，尤以自2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下簡稱“司法解釋”)最具指導(dǎo)意義。該司法解釋結(jié)合了目前物業(yè)管理的實際情況，對增強法律規(guī)定的針對性，為審判提供明確、統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)川以及實現(xiàn)物業(yè)方而的公平正義有著積極的作用。

物業(yè)管理糾紛的類型有許多劃分方法，本文將其分為前期物業(yè)管理中的糾紛、物業(yè)管理過程中的糾紛和物業(yè)的使用與維護中的糾紛。

1.前期物業(yè)管理中的糾紛。根據(jù)“司法解釋”，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。然而，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系并非只是簡單的委托法律關(guān)系，事實上物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常受制于建設(shè)單位，致使在建設(shè)單位有問題的物業(yè)交付使用并損害到業(yè)主的合法權(quán)益后，將建設(shè)單位與業(yè)主的糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。此外，新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了爭取既得利益與可實現(xiàn)利益而不愿退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域和移交相關(guān)事項，使新企業(yè)無法正常工作，導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

2.物業(yè)管理過程中的糾紛。最突出的是物業(yè)管理收費方而的糾紛;一方而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在著亂收費、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)等問題，另一方而，業(yè)主自身也抱有少交費而享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)的僥幸心理。同時，物業(yè)日常安全管理、業(yè)主裝修工程等也是糾紛較常發(fā)生的領(lǐng)域。

3.物業(yè)的使用與維護中的糾紛。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變房屋及配套設(shè)施的外觀、結(jié)構(gòu)、用途，甚至損毀房屋及配套設(shè)施，或者擅自挪用維修資金從而與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛。

二、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

物業(yè)管理在我國起步較晚，相應(yīng)的法律法規(guī)也不夠健全，近些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理在我國城市經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展的過程中顯得越來越重要也越來越普遍，而人們對物業(yè)管理這樣一種新生事物認(rèn)識還不夠全面，從而使得物業(yè)管理的糾紛越來越多。歸納起來，主要有以下四個方面的原因。

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)時留下隱患。在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。許多物業(yè)糾紛是由于建筑工程質(zhì)量問題、開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，以及無法兌現(xiàn)當(dāng)初售樓時對購房人的承諾，并采取賣了房子就走人的錯誤做法，于是業(yè)主與開發(fā)商的矛盾便轉(zhuǎn)嫁成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。業(yè)主往往因為房子質(zhì)量或其他在購房中產(chǎn)生的問題而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用，從而引起糾紛。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位。由于我國物業(yè)管理起步較晚，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平較低，專業(yè)物業(yè)管理人員較少、素質(zhì)較低，造成物業(yè)管理的服務(wù)不到位。然而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的提高以及城市化進程的加快，使得人們對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，于是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求渴望與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀之間便產(chǎn)生各種糾紛。

（三）物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全，行政管理工作不到位。物業(yè)管理在20世紀(jì)80年代已經(jīng)開始在我國迅速發(fā)展起來，但是直到1993年開始才相繼出臺了一些地方性法規(guī)來調(diào)整物業(yè)管理，2003年才頒布實施《物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理的各種法律法規(guī)相對滯后于物業(yè)管理的實際發(fā)展。而物業(yè)管理的各行政主管部門也較多，往往存在多頭管理的局面，導(dǎo)致政出多門，相互推諉責(zé)任，從而使行政管理工作做不到位，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

（四）業(yè)主對物業(yè)消費認(rèn)識不足，缺乏專業(yè)知識和相關(guān)法律知識。一方面由于受傳統(tǒng)福利分房制度的影響，一些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)有一種抵觸情緒；另一方面，由于一些業(yè)主過分強調(diào)自己的權(quán)利，而忽略了本身也是義務(wù)的主體，總是希望盡可能地少繳納服務(wù)費而得到更高質(zhì)量、更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。有此就導(dǎo)致了業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量糾紛的產(chǎn)生；其次，業(yè)主缺乏法律知識，在簽訂各種服務(wù)合同時不能明確自己的權(quán)利義務(wù)，也會導(dǎo)致在履行合同時產(chǎn)生糾紛。個別業(yè)主的民主法制觀念淡薄，不但不履行自己的義務(wù)，甚至故意侵犯其他人的合法權(quán)益，這樣必然會導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

（五）有些糾紛當(dāng)事人確有困難，這主要體現(xiàn)在收取物業(yè)服務(wù)費的糾紛上，有些業(yè)主確實是因為經(jīng)濟緊張，但物業(yè)公司收不來物業(yè)費就不能正常開展工作，這樣就容易使雙方爭執(zhí)不下，產(chǎn)生糾紛。

總而言之，造成物業(yè)管理糾紛的原因是多種多樣、紛繁復(fù)雜的。但是，就具體的某一個糾紛案例而言，主要的原因可能只會有一兩個。因此，在處理物業(yè)管理的糾紛時，應(yīng)當(dāng)實事求是地針對具體原因找出妥當(dāng)合理的解決辦法，從而保證業(yè)主的穩(wěn)定和行業(yè)的發(fā)展。

三、物業(yè)管理糾紛解決方式

1.協(xié)商

協(xié)商通常是所有糾紛發(fā)生后第一步采取的方式。物管糾紛的發(fā)生，大多數(shù)是由于物管企業(yè)和業(yè)主之間缺乏溝通了解而造成的，在這種情況下，雙方坐下來充分的協(xié)商，解釋相關(guān)的規(guī)定，了解和通報各自的情況，共同協(xié)商一些解決和處理辦法。在和諧的氛圍里，可以讓雙方減少和避免因信息不對流而造成的很多誤會和偏見，一些較小的糾紛往往能夠得到解決。

2.調(diào)解

在雙方協(xié)商不成的情況下，當(dāng)事人往往會選擇向有關(guān)部門反映，要求調(diào)解。如物業(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)職能部門，甚至是物業(yè)所在社區(qū)、派出所，這些部門可以以第三者的身份，以行業(yè)管理者的身份等，主持該糾紛的調(diào)解工作，對糾紛的處理提出適當(dāng)?shù)囊庖姡⒈M量讓雙方達成一致意見。

3.仲裁

物管糾紛有其特殊性，而仲裁解決的特點恰恰適合了這一特殊豁要。仲裁的特點是:一是自愿性。一項糾紛產(chǎn)生后，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生，仲裁適用何種程序規(guī)則和哪個實體法，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商確定，所以仲裁能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治。在物管糾紛中，雙方特別是業(yè)主方，較容易產(chǎn)生很大的對立情緒，有了自愿性的特點，可以讓雙方自主選擇，充分自治，對平息對立情緒以及糾紛的后序處理打下較好的基礎(chǔ)。

二是專業(yè)性。由于仲裁對象多為合同糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛，常常涉及復(fù)雜的法律、經(jīng)濟貿(mào)易和技術(shù)性問題.所以，各仲裁委員會都擁有分專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業(yè)的專家，這樣就能保證仲裁的專業(yè)權(quán)威性。物業(yè)管理糾紛涉及很多

房地產(chǎn)及物業(yè)管理的專門問題，專業(yè)的仲裁員可以保證這些專業(yè)問題的權(quán)威性，也能達到讓雙方當(dāng)事人心服口服的效果。

三是靈活性。仲裁在程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，很多環(huán)節(jié)在協(xié)商的基礎(chǔ)上可被簡化，仲裁文書在格式和內(nèi)容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規(guī)定也較法院寬松。

四是保密性。仲裁實行不公開審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務(wù)，為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密。這對于物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。一個物業(yè)管理糾紛上升為經(jīng)濟類案件，在最終未作出裁決的情況下都可能對物業(yè)管理企業(yè)的聲譽造成不良的影響。保密性保證了雙方當(dāng)事人的安全。

五是快捷性。仲裁實行一裁終局，有利于當(dāng)事人之間的糾紛迅速解決。

六是經(jīng)濟性。具體表現(xiàn)在時間的節(jié)省導(dǎo)致費用節(jié)省;仲裁收費相對較低;由仲裁引起的商業(yè)損失較少。

七是獨立性。法律規(guī)定，仲裁機構(gòu)獨立于行政機關(guān)，仲裁機構(gòu)之間也無隸屬關(guān)系，仲裁獨立進行，不受任何機關(guān)、社會團體和個人干涉，仲裁庭在審理案件時，也不受仲裁機構(gòu)干涉。

4.訴訟

訴訟解決物業(yè)管理糾紛，是大家最為熟悉的法律解決方式，在這里，筆者也不再贅述。只是必須注意，訴訟和仲裁是互不兼容的兩種解決方式，選擇了訴訟，就排除了仲裁，選擇了仲裁，就排除了訴訟。

以上，試述了解決物業(yè)管理糾紛的四種基本形式，其中，協(xié)商當(dāng)然是最經(jīng)濟的方法，但雙方當(dāng)事人協(xié)商不成時，糾紛還是得不到解決。調(diào)解既經(jīng)濟又簡單，能和平地平息糾紛，調(diào)解結(jié)果不具有法律效力，且任何一方不接受調(diào)解時，調(diào)解人無權(quán)做出裁決。訴訟可以權(quán)威地解決糾紛，但訴訟程序較為復(fù)雜，有時公開審理又不能保守商業(yè)秘密。仲裁則兼具了經(jīng)濟、自主自治、權(quán)威、簡便、不公開等特點，在經(jīng)濟活動中日益受到青睞。

四、結(jié)語

綜上所述，針對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，加強對公共性物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的改進，改善服務(wù)態(tài)度，提高企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)，依照法律、物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的法律、法規(guī)，明確自身及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，知曉解決物業(yè)管理糾紛的途徑及責(zé)任承擔(dān)方式，遵守法律的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，以正當(dāng)合法的方式維護自身權(quán)益。與此同時，國家及有關(guān)職能部門需要加大普法宣傳力度，提高公民的知法程度，并指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立分工明確的組織機構(gòu)，完善物業(yè)管理模式，健全物業(yè)管理機制，采取多層次、多角度的措施，以緩解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，并對產(chǎn)生的糾紛進行及時有效恰當(dāng)?shù)慕鉀Q。參考文獻：

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第二篇：淺議物業(yè)管理糾紛的處理

隨著城市建設(shè)和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進行立法和規(guī)范，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不具體，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的相互關(guān)系以及物業(yè)管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進行管理服務(wù)的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業(yè)管理行為是一種服務(wù)活動。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會及業(yè)主提供的包括財產(chǎn)維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務(wù)行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務(wù)管理活動，不是行政機關(guān)對行政管理相對人實施行政管理。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會并實行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)主體——業(yè)主，雖然對是否接受物業(yè)管理服務(wù)不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務(wù)。如《江蘇省物業(yè)管理條例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同?！?/p>

3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)活動。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施?！薄渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地?！薄吨楹Ｊ凶≌^(qū)物業(yè)管理條例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地?！彪m然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對“物業(yè)”的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務(wù)，而不是“人居管理”。物業(yè)管理行為雖然屬于民事法律關(guān)系范疇，但作為一種新型民事法律關(guān)系，物業(yè)管理 合同與一般服務(wù)合同有明顯區(qū)別：

1、合同對方的過渡性。新建物業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是建設(shè)單位，即物業(yè)管理合同的前期相對方是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是業(yè)主或者業(yè)主委員會，即物業(yè)管理合同的相對方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會。

2、管理服務(wù)的強制性。一般服務(wù)行為的產(chǎn)生是被服務(wù)對象選擇的結(jié)果，即被服務(wù)對象選擇是否接受某種服務(wù)，同時也可以選擇由誰來提供服務(wù)。而物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)對象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務(wù)，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制規(guī)定，故對是否需要實行物業(yè)管理卻不能選擇。

3、服務(wù)內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理服務(wù)是一種人居服務(wù)，涉及到財產(chǎn)、環(huán)境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務(wù)內(nèi)容的廣泛是一般服務(wù)合同所不能及的。物業(yè)管理服務(wù)按WHO（國際保健機構(gòu)）設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：（1）火警防范，如加強消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；（2）清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；（3）公共設(shè)施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。

4、服務(wù)對象的抽象性。物業(yè)管理服務(wù)的對象不是單個具體的業(yè)主，而是服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)合同通常是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，業(yè)主大會的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會的決定，只要不與法律、法規(guī)、規(guī)范性文件相抵觸，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。

二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會及個別業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決定并對其負責(zé)的，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。建設(shè)部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會，后于1998年建設(shè)部、財政部在《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中改稱為業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會是合同雙方平等的當(dāng)事人，之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及與業(yè)主委員會的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)的工作制度，為全體業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)，收取合理的管理服務(wù)費用，并受業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，負責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同，審定物業(yè)管理企業(yè)的工作計劃和物業(yè)管理重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，督促業(yè)主遵守和履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及有關(guān)規(guī)定。在物業(yè)管理企業(yè)違約的情況下，代表全體業(yè)主對其提起民事訴訟。物業(yè)管理企業(yè)與單個業(yè)主和全體業(yè)主是個別與一般的關(guān)系，業(yè)主委員會履行物業(yè)管理服務(wù)合同依賴于每個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)合同約定的遵守和履行，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)于全體業(yè)主

通常是通過服務(wù)一個個單個業(yè)主來體現(xiàn)的，同時，物業(yè)管理企業(yè)工作的順利開展也離不開每個業(yè)主的配合和支持。此外，根據(jù)各地方法規(guī)和建設(shè)部規(guī)范性文件的規(guī)定，在全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益等受到個別業(yè)主的不法侵犯時，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)以自己的名義，代為全體業(yè)主對個別業(yè)主向人民法院提起民事訴訟。侵犯全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益的行為主要是指：

1、占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

2、違章私搭亂建；

3、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；

4、侵占綠地、毀壞綠化；

5、在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

6、利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

7、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；

8、其他法律法規(guī)和業(yè)主公約禁止的行為。同時，個別業(yè)主的合法利益受到物業(yè)管理企業(yè)的不法侵害時，業(yè)主可以自己名義向人民法院提起民事訴訟。

三、物業(yè)管理服務(wù)糾紛的類型及其處理根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理服務(wù)的特點來分析，其發(fā)生糾紛主要分為兩大類型，即因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛和因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛②。

（一）因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的處理因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛、因服務(wù)費用產(chǎn)生的糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。

1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時維護修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時維護管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時等等。

2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的糾紛。如，沒有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場地、車位、倉庫，沒有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場所等。

3、物業(yè)管理合同服務(wù)費用糾紛。是指因服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務(wù)費而引起的糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費，擅自擴大收費范圍或提高收費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費等。

4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為；或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的糾紛。如，合同期滿后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同、業(yè)主不履行物業(yè)管理合同或違約長期拖欠物業(yè)管理費用不接受管理物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理企和業(yè)主，在目前尚有爭議。筆者認(rèn)為應(yīng)該是物業(yè)管理合同相對的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是自治組織，依法成立，雖然沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費，只有民事行為能力，不具備完全民事權(quán)利能力，不能獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，但建設(shè)部《管理辦法》第六條規(guī)定，業(yè)主委員會由住宅小區(qū)業(yè)主選舉的代表組成，代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益?！吨腥A人民共和國事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）第五十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進行訴訟。”可見，業(yè)主委員會依法可以作為訴訟主體，其在訴訟中主體地位是全體業(yè)主的訴訟代表人。有一種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)屬于《民訴法》第四十九規(guī)定的“其他組織”，能以自己名義參加訴訟③。對此，筆者以為不妥。因為業(yè)主委員會是一個執(zhí)行機構(gòu)，其民事行為能力和民事權(quán)利能力取決于業(yè)主的授權(quán)，而“其他組織”行使民事行為能力和民事權(quán)利能力則無需他人授權(quán)。此外，“其他組織”具有自身的民事權(quán)利義務(wù)，對自己的行為有承擔(dān)一定民事責(zé)任的能力，而業(yè)主委員會其組織沒有自身的民事權(quán)利義務(wù)，沒有財產(chǎn)和經(jīng)費，亦無自身的民事責(zé)任可言。業(yè)主委員會作為業(yè)主的訴訟代表人，可以代表全體業(yè)主參加訴訟并行使訴訟權(quán)利，在通常情況下，代表人的行為其代表的對全體業(yè)主發(fā)生法律效力，但根據(jù)《民訴法》第五十四條的規(guī)定，“代表人變更、放棄訴訟請求或者承認(rèn)對方當(dāng)事人的訴訟請求，進行和解，必須經(jīng)過被代表的當(dāng)事人同意?！币虼?，在因物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、費用發(fā)生糾紛中，業(yè)主委員會如違反規(guī)定不起訴或怠于訴訟時，與糾紛有利害關(guān)系的業(yè)主為維護自己的合法權(quán)益，有權(quán)以自己名義直接對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。另外，在因業(yè)主拖欠服務(wù)費的糾紛中，訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和具體業(yè)主（或使用人），而不是業(yè)主委員會?！豆芾磙k法》第十四條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不按規(guī)定交費，物業(yè)管理公司責(zé)令賠償損失。同時，《管理辦法》第十五條又規(guī)定，物業(yè)管理公司擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴。《江蘇省物業(yè)管理條例》、《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主、使用人未按約定交納服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交并加收滯納金?！稄V東省物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主和使用人不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理公司可以依法向人民法院起訴。其他城市的物業(yè)管理條例也有類似的規(guī)定。處理此類糾紛的主要適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國合同法》，法規(guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例以及雙方當(dāng)事人對《物業(yè)管理服務(wù)合同》的合法約定等等。

（二）因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛處理因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。

1、損壞公共財物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)等。

2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。

3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)而引起的糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點等。

4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問題發(fā)生的糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽臺的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽能熱水器等。因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛的訴訟主體是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，此類糾紛主要是由于一方當(dāng)事人的侵權(quán)行為而引起，承擔(dān)是侵權(quán)的民事責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由侵害人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失?！督K省物業(yè)管理條例》就直接規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟?！豆芾磙k法》也明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備、，危及房屋安全的；私搭亂建、亂停放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。物業(yè)管理公司私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途等，產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)投訴。處理此類糾紛的主要適用的依據(jù)：法律有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國消費者權(quán)益?！罚ㄒ?guī)有各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方法規(guī)，規(guī)范性文件有建設(shè)部的《管理辦法》和各較大的市制定的條例等等。上述兩類物業(yè)管理服務(wù)糾紛常常會發(fā)生競合，由于屬于不同的訴因，在訴訟中的當(dāng)事人舉證責(zé)任內(nèi)容、證明對象、管轄以及適用法律等都有所不同，是按合同之訴還是按侵權(quán)之訴依法應(yīng)由當(dāng)事人選擇。但當(dāng)事人一旦選擇以其中一種訴因提起訴訟，則不能再以另一種訴因提直訴訟④

第三篇：淺議物業(yè)管理糾紛的處理

隨著城市建設(shè)和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進行立法和規(guī)范，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不具體，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的相互關(guān)系以及物業(yè)管理糾紛的處理作

粗淺探討。

一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進行管理服務(wù)的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業(yè)管理行為是一種服務(wù)活動。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會及業(yè)主提供的包括財產(chǎn)維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務(wù)行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務(wù)管理活動，不是行政機關(guān)對行政管理相對人實施行政管理。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會并實行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)主體——業(yè)主，雖然對是否接受物業(yè)管理服務(wù)不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務(wù)。如《江蘇省物業(yè)管理條例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同?！?/p>

3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)活動。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施?！薄渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地?！薄吨楹Ｊ凶≌^(qū)物業(yè)管理條例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地?！彪m然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對“物業(yè)”的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務(wù)，而不是“人居管理”。物業(yè)管理行為雖然屬于民事法律關(guān)系范疇，但作為一種新型民事法律關(guān)系，物業(yè)管理合同與一般服務(wù)合同有明顯區(qū)別：

1、合同對方的過渡性。新建物業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是建設(shè)單位，即物業(yè)管理合同的前期相對方是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是業(yè)主或者業(yè)主委員會，即物業(yè)管理合同的相對方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會。

2、管理服務(wù)的強制性。一般服務(wù)行為的產(chǎn)生是被服務(wù)對象選擇的結(jié)果，即被服務(wù)對象選擇是否接受某種服務(wù)，同時也可以選擇由誰來提供服務(wù)。而物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)對象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務(wù)，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制規(guī)定，故對是否需要實行物業(yè)管理卻不能選擇。

3、服務(wù)內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理服務(wù)是一種人居服務(wù)，涉及到財產(chǎn)、環(huán)境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務(wù)內(nèi)容的廣泛是一般服務(wù)合同所不能及的。物業(yè)管理服務(wù)按WHO（國際保健機構(gòu)）設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：（1）火警防范，如加強消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；（2）清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；（3）公共設(shè)施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。

4、服務(wù)對象的抽象性。物業(yè)管理服務(wù)的對象不是單個具體的業(yè)主，而是服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)合同通常是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，業(yè)主大會的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會的決定，只要不與法律、法規(guī)、規(guī)范性文件相抵觸，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。

二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會及個別業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決定并對其負責(zé)的，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。建設(shè)部在1994年《管理辦法》中稱管理委員會，后于1998年建設(shè)部、財政部在《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

第四篇：BOSS物業(yè)管理糾紛處理分析

物業(yè)管理糾紛處理分析

單位：深圳市恒基物業(yè)管理有限公司海南分公司

姓名：侯冬曉

摘要：物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。但尚未形成一套制度化和規(guī)范化的管理方式，加上有的物業(yè)公司由原來的房管所轉(zhuǎn)制而來,對物業(yè)管理的職責(zé)不清,而新成立的物業(yè)公司素質(zhì)又參差不齊,所以在物業(yè)的管理中出現(xiàn)了各種問題。特別是近幾年物業(yè)管理中出現(xiàn)最多的問題是物業(yè)管理糾紛,且呈上升趨勢,成為物業(yè)管理中的突出矛盾。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

糾紛

糾紛類型

對策

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業(yè)費糾紛轉(zhuǎn)而向服務(wù)質(zhì)量、亂收費、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展，如何減少該類糾紛的發(fā)生，已成為當(dāng)前與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們討論的熱門話題。而由于目前我國的《民法通則》、合同法等法律中尚無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，法院便只能根據(jù)這些法律的基本原則，并參照有關(guān)部門和地方性規(guī)章來處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類糾紛帶來了一定的難度。

一、物業(yè)管理糾紛類型與特點。

按照不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異為標(biāo)準(zhǔn)來劃分，我們可以將物業(yè)

管理糾紛分為四種類型：①民事糾紛，是指在物業(yè)管理過程中，民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會組織相互間基于財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系而發(fā)生的糾紛。如物業(yè)服務(wù)合同糾紛（違約糾紛）、侵權(quán)行為糾紛、不動產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛、無因管理糾紛等。民事糾紛的特點：糾紛主體雙方的地位平等，不存在上下級、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系；糾紛的內(nèi)容涉及到的是平等主體間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系；民事糾紛適用調(diào)解法。②經(jīng)濟糾紛，是指存在經(jīng)濟組織隸屬關(guān)系地位不平等的個人與其所在經(jīng)濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依合同結(jié)成經(jīng)濟協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟組織之間，基于經(jīng)濟利益關(guān)系和組織管理職責(zé)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。廣義的民事糾紛包括經(jīng)濟糾紛，其狹義僅指不存在社會活動組織隸屬關(guān)系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。經(jīng)濟糾紛的特點：糾紛的主體之間存在經(jīng)濟組織隸屬關(guān)系或以合同形成的協(xié)作性隸屬關(guān)系；糾紛的內(nèi)容涉及主體之間的職責(zé)關(guān)系以及與這種隸屬關(guān)系相關(guān)的各自經(jīng)濟利益的優(yōu)先實現(xiàn)順序和保障方面。如物業(yè)公司與業(yè)主之間就電梯、屋頂、外墻等共有部位、共有設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，以及共有用房、共有場地的出租和停車收費歸屬產(chǎn)生的爭議糾紛。③刑事糾紛，是指物業(yè)管理主體的行為觸犯形式法規(guī)而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，使當(dāng)事人之間的矛盾沖突尖銳化、劇烈化、擴大化，從而演變成刑事糾紛；還有些刑事糾紛是由于第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的犯罪行為所引起；因業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的犯罪行為所引起的糾紛。

如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生沖突，造成人員傷亡的后果，形成刑事糾紛，要按照刑事訴訟的程序進行審理。刑事糾紛的特點：糾紛的處理要依據(jù)刑事訴訟程序進行解決；只有司法機關(guān)才有權(quán)處理刑事訴訟；刑事糾紛往往都是附帶民事訟訴。④行政糾紛，是指物業(yè)管理行政主管部門因具體行政行為與物業(yè)管理行政相對方發(fā)生的糾紛。如對物業(yè)管理項目招投標(biāo)過程中違法行為、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競爭行為和侵害消費者合法權(quán)益行為的行政查處引起的糾紛，對業(yè)主委員會組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會公章的行政行為引起的糾紛等。行政糾紛的特點：糾紛主體的地位不平等，主體之間是行政隸屬關(guān)系，一方是物業(yè)管理的行政主管機關(guān)，一方是物業(yè)管理行政相對人；糾紛的內(nèi)容涉及因撤銷或認(rèn)可某種行政行為或其他財產(chǎn)權(quán)利；糾紛審理過程中不能適用調(diào)解程序。

如果按照糾紛的具體形式為標(biāo)準(zhǔn)來劃分，可以把物業(yè)管理糾紛劃分為管理權(quán)糾紛、合同糾紛、物業(yè)管理具體服務(wù)糾紛，以及物業(yè)管理收費糾紛等幾類。

物業(yè)管理糾紛是伴隨著物業(yè)管理這一行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，根據(jù)其特點，我們不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，隨著我國的住房制度的改革深化以及小業(yè)主的增多，物業(yè)管理中所產(chǎn)生的矛盾也在增多。我國住房制度改革的深化，使我國住宅私有化比例逐步增加。原來住房為國家或單位所有，房屋管理者也是國家或是單位自己，所以就不會產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。退一步來講，即使有一些糾紛，也很難得到社會上的注意。而住房私有比例的增加

必然帶來小業(yè)主的業(yè)權(quán)的多元化和規(guī)?；?，而小業(yè)主對業(yè)權(quán)的反映與主張，在一定的情況下勢必會引起物業(yè)管理的糾紛。

其次，物業(yè)管理糾紛的類型由少到多，由簡單到復(fù)雜。據(jù)海南省?？谑凶钚陆y(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時的物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)于物業(yè)管理費的糾紛，逐步發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的個類型糾紛。其中包括：業(yè)主或使用人物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣等行為的侵權(quán)賠償糾紛；業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)中所造成財產(chǎn)損失的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會選聘或解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛等等。由于物業(yè)管理糾紛案多屬近幾年來出現(xiàn)的新型案例，在審判實踐中依據(jù)的法律法規(guī)欠缺且不健全，訴訟的成本也比較高，這就給如何正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

最后，物業(yè)管理糾紛還具有易發(fā)性和涉眾性。什么是物業(yè)管理糾紛的易發(fā)性，物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，大多時候都直接面對消費者。因此，物業(yè)管理的從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度、素養(yǎng)、知識水平、心理及情緒變化等，都直接關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)能否順利進行。與此同時，由于各方考慮問題的不同角度、所具有的專業(yè)水準(zhǔn)不同以及目前客觀存在的一些評價缺陷等，很容易導(dǎo)致在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易的過程中，供求雙方發(fā)生對服務(wù)質(zhì)量的好壞的爭執(zhí)，這就是物業(yè)管理糾紛的易發(fā)性。另外，物業(yè)管理服務(wù)主要是公眾性服務(wù)，質(zhì)量的好與壞直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域大多數(shù)業(yè)主與使用人的利益，因此，一旦發(fā)生物業(yè)管理問題，往往就會引起業(yè)主們的集體爭執(zhí)或是業(yè)主委員會的集

體訴訟，這就是物業(yè)管理糾紛的涉眾性。

二、物業(yè)管理產(chǎn)生的原因分析。

由于物業(yè)服務(wù)本身具有比較復(fù)雜的內(nèi)容，加上涉及到觀念、體制、市場、法制和監(jiān)管等，使得在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展中出現(xiàn)了不少問題，造成了當(dāng)前物業(yè)管理糾紛大量產(chǎn)生，有些甚至成為了阻礙行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。這些問題具體表現(xiàn)為：

（一）物業(yè)管理行業(yè)的因素 1.服務(wù)不規(guī)范、不到位

有的物業(yè)管理企業(yè)收費與服務(wù)不相符。收費至上，忽視了對業(yè)主的服務(wù)，多收費少服務(wù)，少收費不服務(wù)的情況時有發(fā)生。如在裝飾裝修管理方面，有的物業(yè)管理企業(yè)往往以自己沒有執(zhí)法權(quán)為由，對違法裝修的人員不聞不問，任違法裝修人員自由進出小區(qū)、樓棟等，以致?lián)p害房屋承重結(jié)構(gòu)、廚廁滲漏、影響外立面等，因而損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，其他業(yè)主則要求物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)，因此產(chǎn)生糾紛。2.有的企業(yè)缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時、不到位，如有的小區(qū)發(fā)生電梯多次或長時間困人情況，使業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾糾紛。

3.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支不透明。例如重慶市的物業(yè)管理收費大多采取包干制的形式，物管企業(yè)在物業(yè)日常維護上收支很少或兒乎不公示，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。

4.物業(yè)管理服務(wù)方的交接因素。

被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間辦理物業(yè)管理交接時頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應(yīng)，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。

（二）開發(fā)商遺留問題

1.開發(fā)商擅自更改規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。

業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。其中的原因既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求增加建筑。

2.房屋建筑、綠化和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。主要有廚廁、飄窗滲漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不暢、地面鋪裝損壞嚴(yán)重、綠化植物稀疏、壞死、配套項目缺少或者現(xiàn)狀不如人意(如休閑會所變成一兩間小房屋)、電梯、發(fā)電機、二次供水設(shè)施等質(zhì)量差。

3.建筑權(quán)屬不清。

公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。4.銷售面積增加或縮水等。

業(yè)主在與開發(fā)商簽訂的售房合同中，本應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定給購房人明確在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，或合同未作約定的按照面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)或以外的規(guī)定執(zhí)行。但購房人往往不明就里，以為都按照3%的規(guī)定執(zhí)行。實際上開發(fā)商通常在3%條款前約定按實際面積予以結(jié)算，造成業(yè)主面積增加或縮水，引發(fā)糾紛。

5.開發(fā)商拒不移交甚至占用代收的維修資金。或開發(fā)商自用部分未交納維修資金。由于重慶市物業(yè)維修資金按購房款總額的2一3%收取，開發(fā)商以自用部分不存在購房款為由拒絕交納。

（三）業(yè)主缺乏自律且業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作不規(guī)范 1.業(yè)主缺乏自律管理意識

業(yè)主公約的約束力弱：有些業(yè)主借故拖欠物業(yè)管理費、應(yīng)公攤的水電費，拒絕交納或補建物業(yè)專項維修資金，不遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、擅自改變房屋性質(zhì)、侵占共用部位、影響相鄰業(yè)主生活等違法裝修行為時有發(fā)生。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會自治管理不規(guī)范

相當(dāng)多的物業(yè)管理區(qū)域沒有建立或難于建立業(yè)主大會，民主決策的作用得不到充分發(fā)揮；業(yè)主委員會越權(quán)，擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擅自決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)各收益的管理、使用、分配問題；少數(shù)業(yè)主委員會成員為達到個人目的而亂作為，熱衷于挑起物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾，甚至引發(fā)業(yè)主間糾紛。

（四）其它社會問題

1.物業(yè)管理合同內(nèi)容含糊。2.特殊群體繳納物管費難。

3.供水、供電、供氣部門行業(yè)壟斷行為，使相關(guān)材料價格、施工費用等偏高，在開發(fā)商向業(yè)主收取水、電、氣安裝費方面容易引發(fā)糾紛。4.相關(guān)部門協(xié)調(diào)性差

從具體職責(zé)看，房管部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)管理法規(guī)、政策的起草擬定，但苦于編制少，事務(wù)集中，疲于應(yīng)付糾紛。而物業(yè)管理涉及的規(guī)劃、建委、消防等各部門常認(rèn)為物業(yè)管理屬房管部門負責(zé)，事不關(guān)己，特別是對同一違法行為違反多個法規(guī)的情況，互相推誘，接到投訴處理不及時。而真正與小區(qū)居民日常接觸的、糾紛發(fā)生地的部分居委會由于對相關(guān)法律法規(guī)不熟悉，習(xí)慣于從經(jīng)驗出發(fā)，時有合情不合法的情況，又引發(fā)新的糾紛出現(xiàn)，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。5.法律法規(guī)不完善。

6.社會對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識理解不夠。

通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。

政府方面：首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善；其次，由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識；第三，對物業(yè)管理的宏觀管理

目標(biāo)不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強制實行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī)定；第四，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。

企業(yè)方面：首先，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨立經(jīng)營運作；其次，發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險意識不強，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。

社會方面：首先，由于大多數(shù)消費者剛從計劃經(jīng)濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”；第二，業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)；第三，社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報道的社會責(zé)任；第四，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

三、物業(yè)管理糾紛處理的理論依據(jù)。

物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時應(yīng)當(dāng)適用的有關(guān)法律規(guī)范、政策規(guī)范和自治規(guī)范。國家自2002年5月起相繼出臺了《住

宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國物權(quán)法》等一系列和物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)。其中《中華人民共和國物權(quán)法》在處理物權(quán)產(chǎn)權(quán)及范圍區(qū)分引起的糾紛、占有與使用糾紛、共用部分的處分決策及權(quán)益平衡、共用部分的維修費用的分?jǐn)偧m紛上都有很明確的法律依據(jù)。如，在處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的共用部分的維修費用的分?jǐn)偧m紛時，在《物權(quán)法》草案第八十二條、第八十三條分別規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布?！薄敖ㄖ锕灿胁糠旨捌涓綄僭O(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分所占比例確定?！边@在一般情況下很好理解與解決，也沒有太大糾紛。但是，建筑物共用部分一般又區(qū)分為全體共用與部分共用，全體共用是指由全體業(yè)主共用而無法區(qū)分的，如綠化園林、停車場、會所、道路、廣場、管理用房等，部分共用指由于結(jié)構(gòu)上的原因只能由部分業(yè)主使用的，如大型社區(qū)單個樓宇的電梯、天面、基礎(chǔ)、樓梯、樓板、外墻、上下水主管道等。共有部分的修繕大家一般沒有異議，糾紛較多的集中于對于共用部分維修與物業(yè)管理日常維修概念的混淆上。如一單位房改房中，某樓棟天面年久龜裂造成三個家庭天花滲水。由于維修方案只直接影響三個人家正常生活，維修費用有比較大，大多數(shù)不受影響的業(yè)主都采取能用且用的態(tài)度，維修方案遲遲不能得到多數(shù)業(yè)主通過。受損業(yè)主遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒交管理費，還認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費中包含共用物業(yè)維修

費用，物業(yè)公司不應(yīng)該將責(zé)任推到業(yè)主身上。對于這類維修糾紛，物業(yè)管理企業(yè)本不應(yīng)該成為矛盾的焦點。物業(yè)維修、更新、改造費用處理是業(yè)主之間的利益糾葛。物業(yè)管理企業(yè)可以提供維修方案擬訂建議服務(wù)，資質(zhì)許可的話，也可以承擔(dān)大中修維修工程。但是決定維修費用處置是業(yè)主自己的事。維修方案無法通過，受損業(yè)主應(yīng)該找司法仲裁機構(gòu)敦促業(yè)主委員會的不作為行為。事實上，在物業(yè)維修糾紛中，大多是由于很多業(yè)主總將專有物業(yè)維修與共用物業(yè)維修混淆，將物業(yè)服務(wù)費與共用物業(yè)維修費混淆。對此，物業(yè)管理企業(yè)需要做好相關(guān)法規(guī)宣傳與解釋工作。

自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團體自治規(guī)范。業(yè)主團體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主委員會制定的本委員會議事規(guī)則、工作紀(jì)律、職業(yè)道德、違反業(yè)主公約糾紛調(diào)處規(guī)則等規(guī)約)。自治規(guī)范屬于合同或協(xié)議當(dāng)事人、業(yè)主團體為自己制定的自律性特別法，其所約定的合同、協(xié)議公約、規(guī)約中的條款，只要不與有關(guān)的強行法相 沖突，就可以作為調(diào)查處理糾紛的有法效的依據(jù)。

如業(yè)主公約。業(yè)主公約是指由行政劃定或認(rèn)可的特定地域范圍內(nèi)全體業(yè)主合法舉行業(yè)主會議，以書 面形式制定或修改補充的，經(jīng)超過50%以上業(yè)主簽字蓋章承諾即告成立并合法生效的，對本 業(yè)主團體自治管理轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主及其物業(yè)的受讓人、使用人、管理人具有自治組織紀(jì)律約 束力的，有關(guān)共用共管(即復(fù)有的)物業(yè)使用、維護、管理公共事務(wù)和其他團體自治事務(wù)方面權(quán)利義務(wù)、違紀(jì)責(zé)任的行為守

則。業(yè)主公約，是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范，相當(dāng)于本業(yè)主團 體的“憲法”，在整個業(yè)主團體自治制度中占有特別重要的地位，是業(yè)主團體及其委員會正常合法運作的依據(jù)和保證。

業(yè)主公約的約定這個特征與合同相同，因而具有合同性。但業(yè)主公約又不同于《合同法 》中所規(guī)范的合同，它是以團體民主方式約定的業(yè)主自我約束規(guī)則，具有民主性和自律性，這不同于一般合同只是以自己為一方，他人為另一方的合意約定。業(yè)主公約的合同性、民主 性和自律性，反映了業(yè)主們表意行為、民主行為和組織行為的內(nèi)容，體現(xiàn)了業(yè)主集體的共同意志和共同利益要求，也使得對違反業(yè)主公約行為人的處理，除能依法追究其違約責(zé)任外，還可以通過民主決議方式同意執(zhí)行組織紀(jì)律，對其作出紀(jì)律處分即違約行為招致的不利性報應(yīng)。

中國現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主公約的重要性認(rèn)識不夠，對業(yè)主公約的內(nèi)容及條款尚未理 清。例如，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對業(yè)主公約只字未提：《上海市居住物業(yè)管理條例》第15條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第22條都只是一筆帶過；《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住 宅區(qū)物業(yè)管理條例》雖將業(yè)主公約專列一章(第四章)，并在第35條規(guī)定了業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括十個方面內(nèi)容，但仍顯空洞抽象，有些可作為業(yè)主公約具體內(nèi)容的條款卻規(guī)定在第五章“住 宅區(qū)的使用及維護”中的第38條和第44條。當(dāng)然，既然是業(yè)主公約，對其包含的內(nèi)容，法規(guī)不宜作十分具體的規(guī)定，即使是行政主管部門統(tǒng)一制訂的示范文本，業(yè)主會議也有權(quán)根據(jù)本 團體自治管理轄區(qū)的實際情況進行

修改補充。遺憾的是，行政主管部門制訂的業(yè)主公約示范文本中和各業(yè)主團體已制定的業(yè)主公約中，不僅內(nèi)容欠詳細周全，而且都缺少業(yè)主團體作為 一個法人組織應(yīng)當(dāng)明確的組織紀(jì)律硬措施即紀(jì)律性的報應(yīng)規(guī)范，這使得業(yè)主公約的約束力和強制力基礎(chǔ)流于虛無。

為擺正業(yè)主公約的法律地位，使業(yè)主公約真正發(fā)揮業(yè)主團體自治的“憲法”功能，促進 業(yè)主們尊重和維護自治權(quán)，更好地依法行使民主自治權(quán)利，明確賦予業(yè)主團體組織紀(jì)律規(guī)定具有法律效力，更有效地保護業(yè)主們的公共利益，震懾違背業(yè)主公約的行為人，體現(xiàn)中國特 色，在完善有關(guān)立法時至少應(yīng)在法規(guī)中明確三項不應(yīng)缺少的條款：(1)合法生效的業(yè)主公約是業(yè)主團體自治管理的基本規(guī)章，具有法律承認(rèn)的約束力，制訂其他自治規(guī)約的內(nèi)容不得與其相抵觸。(2)業(yè)主公約規(guī)定的違約紀(jì)律制裁措施，可以包括：由業(yè)主委員會決定給予口頭訓(xùn)誡、警告、公告批評，處20元以上200元以下罰款；必要時業(yè)主委員會可以召開自治教育會或自 治聽證會，對拒不到會接受教育或不出席聽證會者的違約行為人，業(yè)主委員會可以申請當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)助，由民警依法強制其到會；對于違約情節(jié)和后果特別嚴(yán)重，引起業(yè)主集體強烈公 憤的，經(jīng)業(yè)主會議討論決定，可以暫停該違約人的成員權(quán)行使資格，也可以勒令該違約人在合理期限內(nèi)搬遷離開本業(yè)主團體自治管理轄區(qū)范圍，吊銷其在本業(yè)主團體內(nèi)的成員權(quán)資格。對無正當(dāng)理由拒不搬遷離開者，業(yè)主委員會可以申請人民法院依法審理判決確認(rèn)業(yè)主會議作出的勒令決議合法有效，并在判決生效后依法執(zhí)行強制搬遷。

(3)業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)在申明本公約的性質(zhì)、根本任務(wù)和訂立參與者的前提下，具體載明下列內(nèi)容：

1、業(yè)主個體自治權(quán)利(即基于物業(yè)單元獨有權(quán)所享有的權(quán)利義務(wù))。例如，業(yè)主對其名下物業(yè)單元獨自享有占有、使用、收益、經(jīng)管、處分權(quán)利；業(yè)主有權(quán)將其名下所擁有的業(yè)權(quán)份 數(shù)連同上述權(quán)利及連帶利益自由依法出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用，其他業(yè)主或業(yè)主委員會不得干涉。

2、業(yè)主個體對共用部分的使用權(quán)利。

3、業(yè)主個體對共有共管(即復(fù)有)物業(yè)的權(quán)利行使應(yīng)承受的限制或應(yīng)負的禁為義務(wù)。

4、業(yè)主個體對共有共管物業(yè)應(yīng)負的作為義務(wù)。

5、業(yè)主個體享有的業(yè)主團體自治管理成員權(quán)。

6、業(yè)主個體應(yīng)承擔(dān)的組織義務(wù)。

7、業(yè)主團體的組織體系。

8、業(yè)主會議與業(yè)主委員會、業(yè)主小組權(quán)利義務(wù)相互關(guān)系制度。

9、業(yè)主會議召集、召開和決定形成制度。

10、業(yè)主團體的共有共管物業(yè)及其收益經(jīng)營管理基本制度。

11、業(yè)主團體的資產(chǎn)財務(wù)管理制度。

12、業(yè)主團體的共有共管物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的分?jǐn)傇瓌t和辦法。

13、物業(yè)維護和管理費用交納制度。

14、業(yè)主團體公益活動的組織制度和所需活動經(jīng)費籌集制度。

15、業(yè)主及其物業(yè)使用人、管理人在業(yè)主團體自治管理轄區(qū)內(nèi)活動應(yīng)遵守的行為準(zhǔn) 則和行為秩序。

16、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立方式和委托合同履行督管制度。

17、違反業(yè)主公約的違約責(zé)任追究方式和組織紀(jì)律制裁性約束規(guī)范。

18、業(yè)主公約效力及生效時間。

19、其他有關(guān)事項。

20、附件包括的住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)和業(yè)主們共有共管權(quán)維系的公共場 所及公用設(shè)施狀況。

四、物業(yè)管理糾紛處理的基本對策。

如何正確的處理在物業(yè)管理中產(chǎn)生的矛盾糾紛，個人認(rèn)為應(yīng)做到以下幾個方面：

1.進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為,保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益,是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此,有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。在物業(yè)管理法律規(guī)范中,確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制,明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則,使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

2.規(guī)范物業(yè)管理,加強資質(zhì)管理。政府應(yīng)明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能,界定物業(yè)管理的責(zé)權(quán)利的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。同時,作為主管部門應(yīng)切實履行好管理職責(zé),加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào);加大對物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度,促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競爭。推行招投標(biāo)制,用經(jīng)濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。國家應(yīng)有組織的啟動物業(yè)管理培訓(xùn)工程,確保所有物業(yè)管理人員持證上崗;并進行職業(yè)道德教育,提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),從整體上提升物業(yè)的管理水平。同時房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對物業(yè)公司進行嚴(yán)格的資質(zhì)管理,實施注冊和許可證制度,扶持市場化、社會化的專業(yè)性物業(yè)管理公司,引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路,降低運營成本,創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè),并在政策和資金方面支持物業(yè)行業(yè)。

3.建立及完善業(yè)主委員會制度,積極發(fā)揮其作用。明確業(yè)主委員會成立的條件、程序及主管部門,并界定其責(zé)任、權(quán)利與義務(wù),充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理關(guān)系中的職能和作用。業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司,將會對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果,促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平,另一方面,業(yè)主委員會對業(yè)主交納管理費、遵守業(yè)主公約、秩序和公德方面及內(nèi)部成員具有強制約束力。

4.物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)管理的架構(gòu),進一步理順和重新構(gòu)建物業(yè)管理體制。加強企業(yè)自身的管理力度,明確管理目標(biāo),要加強對員工的技能培訓(xùn)和職業(yè)道德的培養(yǎng),提高員工的素質(zhì),進而提升公司的管理水平。以此增加物業(yè)管理的自身造血功能,擴展服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)管理企業(yè)必須實行經(jīng)濟核算,尋求合理利潤,保持自身資產(chǎn)的增值與擴大再生產(chǎn)。要以所管物業(yè)為依托,開展多種經(jīng)營和有償服務(wù),增加收入。相成物業(yè)公司在所管物業(yè)的基礎(chǔ)上,開展為業(yè)主送牛奶,接送小孩

上學(xué)等特殊服務(wù),以增加公司收入。

物業(yè)管理企業(yè)在正確定位的同時,主動采取換位思考的方式,真正做到“以人為本”,為業(yè)主提供質(zhì)價相符、周到細致的服務(wù)。以此贏得業(yè)主的信賴。同時物業(yè)企業(yè)要有維權(quán)意識,不應(yīng)怕影響企業(yè)形象及業(yè)主以解約相威脅而放棄自己應(yīng)有權(quán)益。充分行使在合同中明確規(guī)定的權(quán)力。

5.國家應(yīng)以法律法規(guī)的形式界定和明確共用設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán),歸誰所有,并對哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有;哪些屬于部分業(yè)主共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,權(quán)證的發(fā)放、保管、使用、收益,維修基金的籌集、分?jǐn)?。于開發(fā)商已出售的地下停車庫、建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬等根據(jù)具體情況做出明確的規(guī)定。

五、結(jié)束語

相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè),從無到有,從少到多。雖然我們的改革經(jīng)歷了20多年,但是對于物業(yè)管理的工作我們要做的還有很多,隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在管理中出現(xiàn)的問題只采用行政手段是無法解決的,采用行政手段和市場化的兩種手段來解決,應(yīng)當(dāng)會迎刃而解。

參考文獻：

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學(xué)出版社，2002.[3]王經(jīng)緯.物業(yè)服務(wù)收費辨析[J].沈陽物業(yè)，2006.1.[4]譚善勇，周勇，王江梅等.現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù).北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2007.

第五篇：淺析物業(yè)管理糾紛及其處理方法

蕪湖信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

淺析物業(yè)管理糾紛及其處理方法

中 文 摘 要

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但是，作為一個新興的行業(yè)，其在發(fā)展過程中遇到了很多困難，其中物業(yè)管理權(quán)、管理費、管理責(zé)任的問題尤為突出。本文將對以上物業(yè)糾紛的原因進行分析，并就政府和企業(yè)層面提出推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；糾紛；對策

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前言

隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起、改革開放的深化、生活水平的提高，物業(yè)管理在我國產(chǎn)生、并逐漸發(fā)展是個必然過程。作為一種高度集中的企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的管理模式，在發(fā)展過程中其職能不斷深化，內(nèi)容越來越豐富，手段越來越先進。然而，在實踐中物業(yè)管理糾紛問題始終制約著物業(yè)管理企業(yè)界及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何解決物業(yè)管理糾紛問題，真正做到既能保護物業(yè)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，也能促進物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，已經(jīng)成為一個亟待解決的重要問題。可以說，物業(yè)行業(yè)前途光明但是道路曲折。

一、相關(guān)概念

（一）物業(yè)的內(nèi)涵。“物業(yè)”一詞源于港澳臺地區(qū)及東南亞國家，是由英語“Estate”或“Property”翻譯而來的，含義是“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物”，是一個廣義的范疇。而現(xiàn)實中，我們所說的物業(yè)是一種狹義的范疇。狹義的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

（二）物業(yè)管理的含義。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。

（三）物業(yè)服務(wù)收費。物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費分為三部分：公共性服務(wù)收費、公共代辦性服務(wù)收費和特約性服務(wù)收費。

1、公共性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主或使用人提供的最基本的管理與服務(wù)，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設(shè)備設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安消防管理、小區(qū)內(nèi)道路車輛管理等，其費用構(gòu)成包括物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費、公用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、稅金和利潤等9項因素；

2、公眾代辦性服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進行服務(wù)所收取的費用；

3、特約服務(wù)費是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)業(yè)主或使用人需要這種服務(wù)時，接受其委托而提供服務(wù)所收取的費用。主要包括交通工具保管和應(yīng)業(yè)主要求所提供的搬家、運送液化氣瓶、煤炭等勞務(wù)費用；個人家電、辦公設(shè)備、戶內(nèi)水電管線設(shè)備、儀表的維修、報刊信函收遞分發(fā)等費用。

二、物業(yè)服務(wù)收費原則。

根據(jù)2004年1月1日下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理收費原則為“合理公開，收費與服務(wù)水平相適應(yīng)”。

三、物業(yè)管理糾紛的類型

物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出類型由于出現(xiàn)的原因各種各樣,其形式是多種多樣,總的來說可以歸結(jié)為以下幾類。

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有以下一些原因:

（一）有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度的不完善

由于我國目前尚無完善的物業(yè)管理方面的法律規(guī)范,行政規(guī)章也不盡完善,存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。物業(yè)管理法律法規(guī)的不健全,致使缺乏對物業(yè)管理的有效制約機制,造成管理上困難。一方面,缺少對物業(yè)管理單位的約束和監(jiān)督,服務(wù)層次不到位;另一方面,物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障,管理很難收到很好成效。由于對雙方都很難有明確的約束,所以在管理的過程中很容易出現(xiàn)糾紛。另外,物業(yè)使用人對于物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的認(rèn)識一知半解,甚至是一無所知,這種狀況容易導(dǎo)致不必要的物業(yè)管理糾紛。

（二）業(yè)主素質(zhì)參差不齊,業(yè)主委員會作用不大

部分業(yè)主不顧禁令違章裝修、搭建,或稍不如意則拒交管理費用,公德意識與法律意識有待進一步提高。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應(yīng)當(dāng)忠實于業(yè)主,維護業(yè)主的利益,不能做有損于業(yè)主利益之事。然而,業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有職責(zé),對物業(yè)公司顯屬違約的行為制止不力,對業(yè)主維修基金使用的監(jiān)管也流于形式,也是物業(yè)糾紛多發(fā)的一個重要誘因。

（三）物業(yè)管理企業(yè)的自身原因

物業(yè)管理企業(yè)自身管理制度不規(guī)范,或者規(guī)范執(zhí)行不力,甚至有些物業(yè)管理人員執(zhí)行公務(wù)過程中出現(xiàn)一些違法犯罪事件,這一些都造成了物業(yè)管理企業(yè)管理中的難題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該為業(yè)主提供與物業(yè)管理服務(wù)合同相一致甚至更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),但一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會的同意擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),由此造成糾紛。不少物業(yè)管理企業(yè)過分著重管理者的角色,不清楚或不能準(zhǔn)確定位其在承擔(dān)管理者角色的同時還是一個服務(wù)者。由于物業(yè)管理企業(yè)角色定位的不準(zhǔn),很容易在物業(yè)管理中造成糾紛。

（四）共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題及維修費用的承擔(dān)問題

比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有;哪些屬于部分業(yè)主共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,如果屬于全體業(yè)主,權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用,收益應(yīng)如何處理,維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理,對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定,目前尚沒有明確規(guī)定。

五、解決物業(yè)管理糾紛的對策

（一）進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為,保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益,是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此,有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。在物業(yè)管理法律規(guī)范中,確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制,明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則,使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

（二）物業(yè)公司應(yīng)質(zhì)、價相符。如果屬于建管一家的情形，物業(yè)管理的早期介

蕪湖信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。因此，可以推行綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣等均不能使用。這樣不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且也是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。

（六）規(guī)范物業(yè)管理,加強資質(zhì)管理。政府應(yīng)明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能,界定物業(yè)管理的責(zé)任與權(quán)利的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。同時,作為主管部門應(yīng)切實履行好管理職責(zé),加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度,形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào);加大對物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度,促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競爭。推行招投標(biāo)制,用經(jīng)濟規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。國家應(yīng)有組織的啟動物業(yè)管理培訓(xùn)工程,確保所有物業(yè)管理人員持證上崗;并進行職業(yè)道德教育,提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),從整體上提升物業(yè)的管理水平。同時房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對物業(yè)公司進行嚴(yán)格的資質(zhì)管理,實施注冊和許可證制度,扶持市場化、社會化的專業(yè)性物業(yè)管理公司,引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路,降低運營成本,創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè),并在政策和資金方面支持物業(yè)行業(yè)。

（七）建立及完善業(yè)主委員會制度,積極發(fā)揮其作用。明確業(yè)主委員會成立的條件、程序及主管部門,并界定其責(zé)任、權(quán)利與義務(wù),充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理關(guān)系中的職能和作用。業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司,將會對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量行有直接的監(jiān)督效果,促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平,另一方面,業(yè)主委員會對業(yè)主交納管理費、遵守業(yè)主公約、秩序和公德方面及內(nèi)部成員具有強制約束力。

（八）物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)管理的架構(gòu),進一步理順和重新構(gòu)建物業(yè)管理體制。加強企業(yè)自身的管理力度,明確管理目標(biāo),要加強對員工的技能培訓(xùn)和職業(yè)道德的培養(yǎng),提高員工的素質(zhì),進而提升公司的管理水平。以此增強物業(yè)管理的自身造血功能,擴展服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)管理企業(yè)必須實行經(jīng)濟核算,尋求合理利潤,保持自身資產(chǎn)的增值與擴大再生產(chǎn)。要以所管物業(yè)為依托,開展多種經(jīng)營和有償服務(wù),增加收入。相成物業(yè)公司在所管物業(yè)的基礎(chǔ)上,開展為業(yè)主送牛奶,接送小孩上學(xué)等特殊服務(wù),以增加公司收入。

物業(yè)管理企業(yè)在正確定位的同時,主動采取換位思考的方式,真正做到“以人為本”,為業(yè)主提供質(zhì)價相符、周到細致的服務(wù)。以此贏得業(yè)主的信賴。同時物業(yè)企業(yè)要有維權(quán)意識,不應(yīng)怕影響企業(yè)形象及業(yè)主以解約相威脅而放棄自己應(yīng)有權(quán)益。充分行使在合同中明確規(guī)定的權(quán)力。

（九）國家應(yīng)以法律法規(guī)的形式界定和明確共用設(shè)施和共用部位的產(chǎn)權(quán)。歸誰所有,并對哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共有;哪些屬于部分業(yè)主共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬,應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商,權(quán)證的發(fā)放、保管、使用、收益,維修基金的籌集、分?jǐn)?。對于開發(fā)商已出售的地下停車庫、建設(shè)的地面多

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