第一篇：拆遷補償單價如何評估

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拆遷補償單價如何評估

【備受關(guān)注的南京拆遷新政公示昨天進(jìn)入第七天。一個星期來，市民們通過各種途徑參與到這場惠及千家萬戶的大討論之中。在充分肯定新辦法的同時，一些大家普遍關(guān)心的問題也開始“浮出水面”，成為公眾矚目的焦點。昨天，記者就這些關(guān)注度較高的問題專訪了拆遷新辦法起草小組負(fù)責(zé)人、南京工業(yè)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長聶琦波。】

區(qū)位補償單價會否沖擊房市

問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補償指導(dǎo)單價”會拉升房價，對此您怎么看?

聶院長：指導(dǎo)單價可能會對房價有一定的影響，但公示之后的實際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價的房子價格會有一個較快較大的漲幅，但由于這個單價是采用該地區(qū)磚混

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二等二手房的均價算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價公示后對整個房市的沖擊不大。

比如河西地區(qū)，原來按地級算是五級、六級，現(xiàn)在一下升格到二級區(qū)位，拆遷補償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時，該地區(qū)目前的二手房房價已經(jīng)達(dá)到并超過這個數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。

另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房價并沒有大的波動，這個信號提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價提高之名行房價上漲之實的趨勢，對此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長：實際上，今年以來，從中央到地方，各級政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價。比如，央行的121號文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。

南京人明顯感覺到房價在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時間，南京房價猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價上漲的趨勢開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價是要過市場檢驗這一關(guān)的，并不是抓住一個理由，就能把價格炒上去的。

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補償上不封頂評估只高不低

問：如果按照新拆遷法而增加的補償款還不足以填補房價上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?

聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實行“等價有償、市場保價”原則?！恫疬w區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“最低價”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補償總額應(yīng)該不低于以平均價格在同一地段購買相同面積房屋的總價。

市場化評估的好處很明顯：何時動遷，何時評估，拆遷戶補償由當(dāng)時的市場來確定。很多市民埋怨補償指導(dǎo)單價“太低”，這是把指導(dǎo)單價與203號令中的補償單價進(jìn)行簡單對比的結(jié)果。實際上，拆遷補償指導(dǎo)單價是根據(jù)每個區(qū)位級別中各個分區(qū)的二手房成交均價而制定的，它是一個“保底不封頂”的最低保障線。在實際拆遷補償時，房地產(chǎn)市場評估單價一般都會高于指導(dǎo)單價。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)單價》是“較為妥當(dāng)”的，您認(rèn)為呢?聶院長：拆遷是一項周期性很長的工作，短的要三四個月，長的要七八個月。

對一個周期為8個月的工程來說，如果每個季度或半年修正一次指導(dǎo)單價，那么一個項目拆完至少會有兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)，這無疑會加

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大拆遷的矛盾。

其實，指導(dǎo)單價僅僅是在市場評估低于這個標(biāo)準(zhǔn)時方起作用，加上城市的房屋拆遷大多都是以年度計劃的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指導(dǎo)單價的頻率是符合實際的。

當(dāng)然，這是從“操作的公平性上”來說的，增加公布頻次還有一個“技術(shù)的公平性”問題，因為現(xiàn)在南京還沒有建立完備的二手房信息數(shù)據(jù)庫，而對于用二手房均價作參考的指導(dǎo)單價而言，這個數(shù)據(jù)庫的重要性不言而喻。

在得出公示的指導(dǎo)單價之前，專家組已在全市27分區(qū)的1000多個數(shù)據(jù)采集點進(jìn)行了長時間的調(diào)研和分析。今后將繼續(xù)對這些“點”予以跟蹤，為下一次公布數(shù)據(jù)提供依據(jù)。

問：按照國家的相關(guān)拆遷法規(guī)，拆遷戶可以選擇貨幣化補償或?qū)嵨锇仓?，但南京的拆遷新政卻更多強調(diào)“貨幣補償”這一種方式，為什么?

聶院長：對于這一點，我想在今后對拆遷補償?shù)倪M(jìn)一步完善中，政府會考慮到這個問題。我在這里無法告訴你更多內(nèi)容。

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三大有力措施保證評估公正

問：按照新拆遷法，拆遷房屋最終能補償多少，是由評估機構(gòu)說了算，那么，如何確保掌有“生殺大權(quán)”的評估的公平、公正性?

聶院長：在制定拆遷新辦法的過程中，專家組已經(jīng)充分考慮到了這個問題。在新辦法正式實施后，將主要通過三個方面來保證市場評估的公平與公正。

其一，對參與房屋拆遷市場的評估機構(gòu)設(shè)立門檻。新辦法第四十五條規(guī)定，具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)才能進(jìn)行拆遷評估。

這些評估機構(gòu)可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評估機構(gòu)名錄中查詢到，被拆遷人有權(quán)選擇評估機構(gòu)。

其二，評估機構(gòu)必須遵循《房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》(目前這一技術(shù)規(guī)范尚未對社會公布)?！都夹g(shù)規(guī)范》對各類評估系數(shù)都進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定。

對一個拆遷項目，評估機構(gòu)首先要選定一個樣板房屋。它的確定要以符合《技術(shù)規(guī)范》10個條件的4個交易案例為藍(lán)本，根據(jù)不同

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情況，對被拆遷房屋的推算、調(diào)整系數(shù)、誤差范圍等在《技術(shù)規(guī)范》中都有明確規(guī)定。

最后，房屋拆遷管理部門還將設(shè)立拆遷評估技術(shù)委員會，對評估機構(gòu)的行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。被拆遷人如果對評估結(jié)果持有異議，可申請復(fù)評、裁決。

對一個已取得資質(zhì)的評估機構(gòu)，如果評估機構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者提高評估價格的，評估結(jié)果無效，并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評估錯誤率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，將失去從業(yè)資格，不能再進(jìn)行市場評估。

區(qū)位級別劃分怎樣正確理解

問：有市民對區(qū)位級別的劃分不太理解，請問：區(qū)位級別是不是可以變化的?

聶院長：這次的新拆遷辦法引入了“市場評估”這個重要的概念，區(qū)位級別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個級別，看上去是級別低的一方吃了虧，但在市場作用的調(diào)節(jié)下，緊靠級別高的一方在評估時價格肯定會上升。

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第二篇：拆遷補償評估

近年來，由于評估機構(gòu)出具的加油站拆遷補償評估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評估價364萬元，第二次評估價22萬元，兩次評估價相差342萬元。評估結(jié)論存在爭議，固然有評估技術(shù)的原因，但主要是因為相關(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償?shù)姆秶?/p>

一般的營業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償，難免會產(chǎn)生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩σ虺鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補償內(nèi)容（房地產(chǎn)價值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構(gòu)確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業(yè)價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產(chǎn)價值的評估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規(guī)定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業(yè)務(wù)的時候，首先要明確拆遷補償?shù)姆秶?。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價值（2）評估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進(jìn)行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應(yīng)補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進(jìn)行披露，強調(diào)評估范圍及該范圍僅是拆遷補償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業(yè)價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評估方法得出各項資產(chǎn)的價值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對加油站企業(yè)價值進(jìn)行評估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補償評估思路 根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評估，就是要客觀地確定被評估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價時點的時間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計算剩余經(jīng)營年限。

（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟要素及發(fā)展前景，收集被評估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對被評估加油站收益預(yù)測進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性?！獱I業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評估人員應(yīng)根據(jù)被評估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進(jìn)行對比分析，對該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值?！杀举M用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。成本費用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項成本費用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年營業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費用的預(yù)測值?！渌麡I(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評估加油站提供的歷年會計報表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項按零值計算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時，相關(guān)終值的計算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的特許經(jīng)營加盟費的攤余價值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點的房屋建筑物價值進(jìn)行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤口徑對應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評估人員應(yīng)考慮多個因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報酬率=無風(fēng)險收益率+行業(yè)風(fēng)險收益率+企業(yè)特定風(fēng)險收益率。其中，無風(fēng)險收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計資料。企業(yè)特定風(fēng)險主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個方面，外部風(fēng)險來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險主要來自經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險一般很小，財務(wù)風(fēng)險的判斷要結(jié)合被評估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計算企業(yè)價值

將以上步驟計算的各項參數(shù)代入公式P= + 中，計算P值。

（五）確定評估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價值確定拆遷補償金額時要考慮兩個問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項內(nèi)容。因此，在評估時庫存成品油（包括在加油機、管線及儲油罐內(nèi)的）的價值要從企業(yè)價值評估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價用收益法計算的企業(yè)價值中所含土地價值是全地價（即出讓價），如果被評估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價值中扣除企業(yè)價值計算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評估結(jié)論：

拆遷補償金額=加油站企業(yè)價值-庫存成品油價值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評估報告

拆遷評估報告是對全部拆遷評估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項：（1）評估對象和評估范圍、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評估分析、判斷和結(jié)論的評估假設(shè)和限定條件，并就其對評估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明；（3）披露相關(guān)財務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項。

第三篇：房屋拆遷補償價如何評估

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房屋拆遷補償價如何評估

新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。

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沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準(zhǔn)價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準(zhǔn)價格上，拆遷補償基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。

從而使這基準(zhǔn)價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其

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次，表現(xiàn)在補償價的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細(xì)則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)

目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非常混亂階段。

我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價方法

在基準(zhǔn)價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。

2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢群體

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國家稅務(wù)局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發(fā)《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發(fā)《集體企業(yè)總機構(gòu)提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調(diào)整省局機關(guān)各單位掛鉤和聯(lián)系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業(yè)向境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得收入征收營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關(guān)問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發(fā)《福建?。保梗梗改陣惞ぷ饕c》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠(yuǎn)集團對所屬公司提取1997總機構(gòu)管理費問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對排污費和污染源治理貸款基金免征營業(yè)稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發(fā)我國對外簽訂稅收協(xié)定學(xué)生和實習(xí)人員條款相關(guān)法規(guī)2018最

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? 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)自營出口貨物實行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進(jìn)一步做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關(guān)進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)的生產(chǎn)企業(yè)出口貨物實行免抵退稅后1997年中

央

財

政

與

地

方

財

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會保障基金審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無錫市新版營業(yè)稅普通發(fā)票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調(diào)整1998年信息聯(lián)系點的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場收取的勞務(wù)收入征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強涉稅行政事業(yè)性收費項目發(fā)票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國聯(lián)通公司實行匯總繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實國務(wù)院調(diào)整進(jìn)口設(shè)備稅收政策有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發(fā)《進(jìn)一步推進(jìn)和深化涉外稅收征管改革的補充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實施＜注冊稅務(wù)師資格制度暫行規(guī)定＞有關(guān)問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅源監(jiān)控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報企業(yè)所得稅專項檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國計生協(xié)接受國際計生聯(lián)無償援助物資進(jìn)口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個人從事醫(yī)療服務(wù)活動征收個人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發(fā)《企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國電子進(jìn)出口安徽公司上交1997總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國家稅

務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)

《

財

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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? 吉林省契稅實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業(yè)所得稅檢查處罰起始日期的批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯(lián)通尋呼有限公司所屬企業(yè)總機構(gòu)管理費扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國航空油料總公司繳納企業(yè)所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務(wù)信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強匯總納稅企業(yè)所得稅管理的幾點意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學(xué)校財務(wù)收支審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農(nóng)

村

集

體

經(jīng)

濟

審

計

規(guī)

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

? 核定中國物資再生利用總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅

前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

http://s.yingle.com/y/fg/1040882.html

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? 國有生產(chǎn)企業(yè)出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務(wù)處理問題批復(fù)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

? 省證券公司要求所屬地市營業(yè)部年終決算匯表統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的復(fù)函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

? 北京市地方稅務(wù)局委托農(nóng)業(yè)銀行北京市分行儲蓄機構(gòu)代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請接收普通高校畢業(yè)生的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財政部對政協(xié)八屆全國委員會第五次會議第2569號提案的答復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國有企業(yè)上交主管部門管理費稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務(wù)工程局第四工程公司上繳總機構(gòu)管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運輸業(yè)納稅地點的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業(yè)實行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發(fā)〈國務(wù)院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發(fā)《企業(yè)所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國新型建筑材料公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前

扣

除

標(biāo)

準(zhǔn)的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

? 電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù) http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊系統(tǒng)所屬企業(yè)征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

? 《中國監(jiān)察》《長安》《檢察日報》享受宣傳文化出版物增值稅先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

? 廢止《上海市契稅暫行條例施行細(xì)則》等１２件規(guī)章的決定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

? 印發(fā)《福建省國家稅務(wù)局普通發(fā)票定點印刷企業(yè)管理規(guī)定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

? 企事業(yè)單位出售存量房產(chǎn)均應(yīng)征收土地增值稅的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭內(nèi)部審計機構(gòu)審計項目計劃管理的相關(guān)法規(guī)2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發(fā)《對外經(jīng)濟合作企業(yè)會計報表注冊會計師審計暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于實現(xiàn)稅務(wù)檢查四化目標(biāo)的階段性工作計劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國燃料總公司所屬企業(yè)1997總機構(gòu)管理費稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局匯總納稅企業(yè)所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

? 煤炭企業(yè)資產(chǎn)保值增值審計實施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產(chǎn)置換搬遷后的海運

http://s.yingle.com/y/fg/1040845.html

? 金融保險企業(yè)計稅工資的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040844.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發(fā)《資源稅幾個應(yīng)稅產(chǎn)品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家計委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

? 上海市稅務(wù)稽查工作規(guī)程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

? 貴州省屠宰稅征收辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040839.html

? 鐵道部所屬單位恢復(fù)征收印花稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

? 俄羅斯赤塔航空公司有關(guān)稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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? 郵政通信企業(yè)繳納企業(yè)所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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第四篇：城市房屋拆遷裝修評估的補償

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城市房屋拆遷裝修評估的補償

一、國務(wù)院305號令有關(guān)裝修評估補償?shù)囊?guī)定

《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院305號令)第24條的立法釋義明確了：

1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;

2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;

3、如果要對裝修進(jìn)行補償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。

從上述解釋可以看到：

1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的;

2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。

各地在制定評估細(xì)則時，在確定房屋成新時以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計算時均應(yīng)將裝修因素對成交價格的影響剔除。

當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為

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交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。

二、裝修理性與利益

我們認(rèn)為裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益并實施裝修行為的。同時，裝修人是趨向于自己的使用、依據(jù)自己的審美偏好去裝修的。這偏好規(guī)定了裝修利益的專用性和個人性。

裝修利益是指裝修人就其改良房屋的使用利益。該利益以房屋中的改良部分為對象。裝修利益損失指裝修人就其改良房屋的使用利益因基礎(chǔ)法律關(guān)系終止而當(dāng)然產(chǎn)生的損失。它涉及三項要素：裝修利益，以返還占有為時間基準(zhǔn)的該利益存量、該利益存量因返還占有而當(dāng)然產(chǎn)生的滅失或者減少。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第86條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人，造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)

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賠償責(zé)任”。

三、拆遷出租房屋的裝修評估

在實施對出租房屋拆遷時，對于房屋承租(使用)人與房屋所有人在房屋租賃協(xié)議中事先約定了合同發(fā)生終止時裝修如何補償?shù)?，?yīng)按照約定條款予以補償。當(dāng)然，對于明知該房要拆遷，訂立虛假合同圖謀非法獲利的應(yīng)堅決不予補償。

在房屋租賃合同中經(jīng)常有租賃到期時裝修無償返還房主的約定，此時，如果拆遷估價時點尚在租賃期間，應(yīng)計算按照裝修工程的現(xiàn)時造價結(jié)合成新以及該裝修原造價扣除使用時間的剩余價值兩種結(jié)果，視不同情形而定。

如房主甲與房客乙簽定房屋租賃協(xié)議，約定乙對房屋進(jìn)行裝修，租賃期為五年，租賃期滿，裝修殘值全部無償交給甲。乙裝修投入100萬元(假定不存在高估冒算，屬于理性裝修)，現(xiàn)使用到第五年初，政府公布拆遷通告對該房屋實施拆遷。經(jīng)估價師現(xiàn)場勘察測量，按照拆遷時的裝修定額及材料市場價格計算，全新狀態(tài)的造價為150萬元(假定物價上漲)，現(xiàn)狀成新率為30%。在拆遷評估時，宜按照45萬元補償給房屋所有人。而其中的20萬元應(yīng)由所有人支付給承租人。當(dāng)然拆遷行為只能與房屋所有人發(fā)生拆遷關(guān)系。所有人與承租人之間

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屬于租賃合同關(guān)系。

如果上述案例中，拆遷時物價下跌，按照全新狀態(tài)的造價為60萬元，其他情況不變。此時，承租人尚須收回裝修投資20萬元，而現(xiàn)時價值僅18萬元。拆遷評估價應(yīng)按照20萬元予以補償。因為由于拆遷行為造成甲的合同違約使得乙無法在合同期限內(nèi)實現(xiàn)收回投資。

四、連同裝修發(fā)生轉(zhuǎn)讓交易后的房屋拆遷評估

目前，對于商品住宅銷售時已達(dá)到精裝修標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)人沒有再進(jìn)行二次裝修，以及重新裝修好的二手房發(fā)生轉(zhuǎn)讓后的房屋等，該類房屋的產(chǎn)權(quán)人已按照市場價支付了房款及裝修款，在實施拆遷時如何處理。在房屋買賣中，裝修往往只是修正因素之一，對于舊房買賣，裝修基本上是不考慮的，因為買方認(rèn)為其設(shè)計、用材不符合其要求、偏好。而對于新房，可能裝修在房價的部分比其成本價格要高。我們認(rèn)為應(yīng)按照就高原則予以補償。因為被拆遷人的行為屬于理性的購買及裝修行為，其購買時并不知道該房要拆遷，而且作為買房人必然要與出售方討價還價以達(dá)到價格最低。

合理的評估出裝修利益是確定裝修補償價格的依據(jù)。計算房屋考

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慮裝修因素下的市場評估價格與不考慮裝修因素下的市場評估價格之差額。計算裝修的工程造價并考慮成新狀況下的價格。比較上述結(jié)果，孰高取高作為拆遷時對裝修的補償。

五、裝修估價時計算的注意事項

1、價格時點

由于建筑裝飾材料價格變化較快，應(yīng)注意采用兩個時點，即裝修作業(yè)當(dāng)時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時應(yīng)按照裝修當(dāng)時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應(yīng)按現(xiàn)時價值作為補償。

2、價格構(gòu)成在計算裝修造價時，除了按照工程預(yù)算定額或單項單價計算施工造價外，還應(yīng)計算工程的間接費用如：設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費用、建設(shè)單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分

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之十到十五。

3、成新率的確定

成新的確定應(yīng)考慮實際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。

4、裝修質(zhì)量對價值的影響

在評估時應(yīng)考慮總造價的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。

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第五篇：四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

法規(guī)標(biāo)題四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

頒布日期2003-6-17 頒布單位四川省人民政府

四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法

四川省人民政府令 第１７３號

《四川省城市房屋拆遷補償評估管理辦法》已經(jīng)２００３年５月２６日四川省人民政府第９次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自２００３年８月１日起施行。省長：張中偉>

ＯＯ三年六月十七日

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷補償評估行為，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合四川省實際，制定本辦法。第二條在四川省城市規(guī)劃區(qū)國有土地上拆遷房屋（以下簡稱城市房屋拆遷），其補償評估活動應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。拆遷當(dāng)事人對被拆遷房屋補償金額和安置房屋價格達(dá)成協(xié)議的，可以不進(jìn)行評估。

第三條省建設(shè)行政主管部門對全省城市房屋拆遷補償評估工作實施監(jiān)督管理。市（州）、縣級人民政府負(fù)責(zé)管理城市房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補償評估工作實施監(jiān)督管理。

第四條城市房屋拆遷補償評估，由取得房地產(chǎn)價格評估資格的機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）進(jìn)行；設(shè)區(qū)城市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市房屋拆遷補償評估，由取得三級以上房地產(chǎn)價格評估資格等級的估價機構(gòu)進(jìn)行。取得二級以上房地產(chǎn)價格評估資格等級的估價機構(gòu)可以在全省范圍內(nèi)從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務(wù)。

第五條城市房屋拆遷補償評估，分為分類評估和分戶評估。成片拆遷和集中安置的，一般應(yīng)先進(jìn)行分類評估。

分類評估是指估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋和安置房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等類型及環(huán)境、設(shè)施配套等因素進(jìn)行的每層房屋的房地產(chǎn)市場平均價格的評估。

分戶評估是指估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進(jìn)行的評估。第六條實行分類評估的，按以下規(guī)定進(jìn)行：

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)在縣以上報紙、電視上以公告方式邀請估價機構(gòu)報名申請參與項目評估，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其報名申請同時抄報房屋拆遷管理部門。拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷動員會上如實介紹全部報名的估價機構(gòu)的情況，并在房屋拆遷管理部門的監(jiān)督下當(dāng)場以抽簽方式確定估價機構(gòu)；拆遷規(guī)模較小或者拆遷戶數(shù)較少的，拆遷人也可與被拆遷人共同協(xié)商確定估價機構(gòu)，協(xié)商不成的，當(dāng)場以抽簽方式確定估價機構(gòu)。

報名參與該項評估業(yè)務(wù)的估價機構(gòu)只有一戶或者無估價機構(gòu)報名參與該項評估業(yè)務(wù)時，由房屋拆遷管理部門指定兩戶以上估價機構(gòu)參加抽簽，當(dāng)場以抽簽方式確定估價機構(gòu)。估價機構(gòu)確定后，拆遷人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂評估委托合同，并按照國家有關(guān)規(guī)定支付評估費用。

第七條拆遷規(guī)模較小、零星安置或者有特殊情形的，可以直接實行分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協(xié)商確定或者抽簽確定估價機構(gòu)。由拆遷人與估價機構(gòu)簽訂委托評估合同，并承擔(dān)評估費用。

拆遷人與被拆遷人根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補償安置協(xié)議的，可以要求分戶評估。由拆遷人與被拆遷人共同協(xié)商確定或者抽簽確定估價機構(gòu)。由要求方與估價機構(gòu)簽訂委托評估合同，并承擔(dān)評估費用。

第八條抽簽或者協(xié)商確定估價機構(gòu)必須堅持公開、公正原則。嚴(yán)禁拆遷人、房屋拆遷管理部門、估價機構(gòu)采取串通、暗箱操作等不正當(dāng)方式確定估價機構(gòu)。第九條估價機構(gòu)或者估價人員是拆遷當(dāng)事人，或者與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。拆遷當(dāng)事人提出的回避申請符合回避要求的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)要求回避。第十條估價機構(gòu)接受委托后應(yīng)當(dāng)自行完成評估業(yè)務(wù)，不得將受委托的評估業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓或者再委托。

第十一條房屋拆遷許可證頒發(fā)后，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在３０日內(nèi)確定估價機構(gòu)。城市房屋拆遷（含期房安置）補償?shù)脑u估時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；拆遷規(guī)模大，分期分段實施超過１２個月的，以每期（段）房屋拆遷動員會召開之日為評估時點。第十二條估價機構(gòu)進(jìn)場評估前，應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人公布評估工作安排。拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支持、配合估價機構(gòu)開展評估工作。

第十三條估價機構(gòu)及其估價人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，客觀、公正地進(jìn)行評估。評估應(yīng)當(dāng)從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上進(jìn)行，并對其評估結(jié)果加權(quán)平均；不能選用兩種以上評估方法的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明理由。能采用市場比較法的，選用的評估方法中必須有市場比較法。

估價機構(gòu)及其估價人員不得故意降低或者提高評估價格，不得與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，不得編造虛假的評估結(jié)果，不得違反國家有關(guān)規(guī)定提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費項目。

第十四條估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同約定的時間內(nèi)完成評估工作，并將評估結(jié)果報告交付委托人；同時，將分類評估結(jié)果報告，在拆遷地向拆遷當(dāng)事人張榜公布并抄送房屋拆遷管理部門；拆遷當(dāng)事人要求查閱評估結(jié)果報告的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供便利，不得拒絕。估價機構(gòu)對評估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。任何單位和個人不得非法干涉估價機構(gòu)的評估行為及評估結(jié)果。

第十五條有條件實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋補償價格和安置該被拆遷人房屋價格應(yīng)當(dāng)由同一估價機構(gòu)進(jìn)行評估；被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第十六條實行分類評估的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以評估結(jié)果為基準(zhǔn)，結(jié)合被拆遷房屋裝修等因素商議確定被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格。實行分戶評估的，拆遷當(dāng)事人對分戶評估結(jié)果均無異議時，分戶評估結(jié)果即為被拆遷房屋補償金額或者零星安置房屋價格。

第十七條拆遷當(dāng)事人根據(jù)評估結(jié)果對被拆遷房屋補償金額或者安置房屋價格達(dá)不成協(xié)議的，可以書面向房屋拆遷管理部門申請裁決；房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，向房屋拆遷管理部門的同級人民政府申請裁決。裁決機關(guān)收到裁決申請后，應(yīng)當(dāng)在３０日內(nèi)作出書面裁決。裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)對估價機構(gòu)的評估方法、評估程序等是否符合國家規(guī)定、規(guī)范和本辦法規(guī)定進(jìn)行審查；對不符合國家規(guī)定、規(guī)范和本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令原估價機構(gòu)重新評估或者指定估價機構(gòu)另行評估，其費用由原估價機構(gòu)承擔(dān)。裁決機關(guān)可以聘請專家協(xié)助審查。作出裁決前也適用調(diào)解的原則。拆遷當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起３個月內(nèi)向人民法院起訴。第十八條違反本辦法第四條規(guī)定，非法從事城市房屋拆遷補償評估活動的，其評估結(jié)果無效，由縣級以上房屋拆遷管理部門處以３萬元罰款。給拆遷當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。

第十九條估價機構(gòu)違反本辦法有關(guān)規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上房屋拆遷管理部門予以警告，可并處１萬以上３萬元以下罰款，給拆遷當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償： 

（一）將受委托的評估業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓或者再委托的；(二)不執(zhí)行國家房地產(chǎn)估價規(guī)范的；

（三）擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費項目的。估價機構(gòu)違反本辦法有關(guān)規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上房屋拆遷管理部門處３萬元罰款，由授予房地產(chǎn)評估資格的機關(guān)取消其評估資格，將估價機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人記入行業(yè)檔案，５年內(nèi)禁止其再從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴(yán)重的，永久禁止其再從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，給拆遷當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償：



（一）故意降低或者提高評估價格的；(二)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人合法權(quán)益的；

（三）編造虛假評估結(jié)果的。估價人員違反本辦法有關(guān)規(guī)定，有上述規(guī)定情形之一的，依照國家建設(shè)行政主管部門有關(guān)城市房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理的規(guī)定處罰，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十條本辦法第十九條規(guī)定的行政處罰的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市、州人民政府確定后在該市、州行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行。

第二十一條城市房屋拆遷管理部門及其他行政機關(guān)工作人員違反本辦法有關(guān)規(guī)定，或者玩忽職守、徇私舞弊、非法干涉城市房屋拆遷補償評估行為或者評估結(jié)果的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十二條在四川省城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上拆遷房屋，其補償評估活動參照本辦法執(zhí)行。

第二十三條本辦法自２００３年８月１日起施行。

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四川省人民政府