第一篇：湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

湖南省湘西土家族苗族自治州中級(jí)人民法院

民事判決書

(2013)州民一終字第197號(hào)

上訴人（原審被告）湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人陳緒前，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人黃中琬。

委托代理人李龍。

被上訴人（原審原告）顏艷輝。

委托代理人李鵬飛，湖南董藝律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會(huì)工作委員會(huì)。

負(fù)責(zé)人丁紹文，該工會(huì)主席。

委托代理人唐毅。

原支持起訴機(jī)關(guān)湖南省吉首市人民檢察院。

上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱乾程房地產(chǎn)公司）因與被上訴人顏艷輝、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會(huì)工作委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱建行工會(huì)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人乾程房地產(chǎn)公司的委托代理人黃中琬、李龍，被上訴人曾尚農(nóng)的委托代理人李鵬飛，被上訴人州建行工會(huì)的負(fù)責(zé)人丁紹文及委托代理人唐毅到庭參加訴訟。經(jīng)本院依法傳喚，上訴人乾程房地產(chǎn)公司的法定代表人陳緒前及被上訴人顏艷輝沒(méi)有到庭參加訴訟。原支持起訴機(jī)關(guān)湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原判認(rèn)定：2007年1月17日，第三人州建行工會(huì)與被告乾城房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂《州建行職工集團(tuán)訂購(gòu)住宅合同》（以下簡(jiǎn)稱《團(tuán)購(gòu)合同》）。該合同約定：由州建行工會(huì)（80-100戶職工）以集團(tuán)訂購(gòu)的形式購(gòu)買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的吉首市乾州新區(qū)水廠路“九龍山莊”項(xiàng)目80至100套住宅，住宅單價(jià)為1500元／㎡，每戶建筑面積240-280㎡，建筑占地面積100㎡以內(nèi)，建筑層數(shù)三層以內(nèi)（含三層）；乾程房地產(chǎn)公司為每戶辦理土地分割證及房產(chǎn)證，費(fèi)用按規(guī)定承擔(dān)；參與團(tuán)購(gòu)者在乾程房地產(chǎn)公司辦理好土地使用權(quán)總證后，每戶向該公司交納首付款10萬(wàn)元，首付款交納后兩天內(nèi)該公司與購(gòu)房戶另簽定訂購(gòu)合同，超過(guò)兩天后不再與州建行職工用戶按1500元／㎡銷售。隨后，州建行工會(huì)電腦打印制作了團(tuán)購(gòu)“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊(cè)，名冊(cè)中顯示參與團(tuán)購(gòu)的人數(shù)為77人。

2008年12月28日，乾程房地產(chǎn)公司因建房資金短缺，與州建行工會(huì)的代表簽訂《借款協(xié)議》。該協(xié)議約定：乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會(huì)參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房戶借款，戶均5萬(wàn)元；該公司給予出借資金的購(gòu)房戶每月200元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠款，優(yōu)惠款在購(gòu)房款中抵減，優(yōu)惠時(shí)間算至乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會(huì)參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房戶交付房屋鑰匙日止，本次所借的5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房戶的首付款，多退少補(bǔ)；乾程房地產(chǎn)公司在2009年8月26日前全部交房，若沒(méi)有按時(shí)交房，則視為違約，承擔(dān)總購(gòu)房款的30%的違約金，違約金可折抵購(gòu)房款；乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任后，與州建行工會(huì)重新約定交房日期，但不得超過(guò)2009年10月26日，如果再次違約，雙倍賠償州建行工會(huì)購(gòu)房戶定金，原售房?jī)r(jià)格不變，乾程房地產(chǎn)公司不得將房屋出售給其他購(gòu)房者。

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州建行工會(huì)與乾程房地產(chǎn)公司簽訂上述《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》后，顏艷輝按《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》約定向乾程房地產(chǎn)公司交付了購(gòu)房首付款10萬(wàn)元及出借款5萬(wàn)元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：顏艷輝購(gòu)買乾程房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于吉首市乾州新區(qū)水廠路南側(cè)“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號(hào)房，面積為332.77平方米，單價(jià)為1500元／㎡，總價(jià)款為499155元，首付總價(jià)款的30%，其余按揭貸款支付（顏艷輝于2009年1月21日按揭貸款支付349000元）；交房時(shí)間為2009年8月26日前，違約責(zé)任按《借款協(xié)議》約定執(zhí)行；房屋交付方式為乾程房地產(chǎn)公司將驗(yàn)收合格的商品房以書面通知方式告知顏艷輝辦理交房手續(xù)。

2009年5月18日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會(huì)發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因春季以來(lái)雨水特別多，致使該行職工團(tuán)購(gòu)的住宅施工進(jìn)度遭受嚴(yán)重影響，不能如期交房，要求將交房日期順延陰雨天氣及法定節(jié)假日。州建行工會(huì)負(fù)責(zé)人陳建國(guó)次日在聯(lián)系函上簽注“情況屬實(shí)”。同年11月10日，乾程房地產(chǎn)公司又向州建行工會(huì)發(fā)出第二份《工作聯(lián)系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設(shè)施的安全完整問(wèn)題，交房日期要順延至2010年5月底。陳建國(guó)次日在聯(lián)系函上簽注“根據(jù)工地實(shí)際情況同意交房時(shí)間延期”。2010年3月18日，乾程房地產(chǎn)公司第三次向州建行工會(huì)發(fā)出《工作聯(lián)系函》，表示因小區(qū)道路及配套環(huán)境不完善，物業(yè)管理沒(méi)有到位等原因，交房時(shí)間要往后順延。陳建國(guó)次日在聯(lián)系函上簽注“同意在物業(yè)管理到位，確保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會(huì)發(fā)出《關(guān)于州建行職工因團(tuán)購(gòu)乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，要求包括顏艷輝在內(nèi)的購(gòu)房戶就所購(gòu)買的房屋每平方米加價(jià)100元。同年11月15日，州建行工會(huì)發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，要求乾程房地產(chǎn)公司按照協(xié)議履行義務(wù)，不同意提價(jià)收房，并要求該公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

因與乾程房地產(chǎn)公司多次協(xié)商無(wú)果，原告顏艷輝向吉首市人民法院起訴稱：被告乾程房地產(chǎn)公司的違約行為，侵犯了原告的合法權(quán)益。請(qǐng)求判令：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告一次性給付原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金；（4）被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。

在本院將該案發(fā)回重審后，顏艷輝將其訴訟請(qǐng)求重新確定為：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金149746.5元；（3）被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。

原判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有以下三點(diǎn)：

一、關(guān)于《團(tuán)購(gòu)合同》及《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》主體、性質(zhì)的問(wèn)題。該三份合同簽訂的主體不同，《團(tuán)購(gòu)合同》及《借款協(xié)議》簽訂的主體系州建行工會(huì)和乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司，而《商品房買賣合同》簽訂的主體卻是乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司和本案購(gòu)房戶。根據(jù)合同相對(duì)性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關(guān)聯(lián)性，但因合同主體不同，權(quán)利與義務(wù)指向也不同，故不屬于主合同與次合同關(guān)系。被告乾程房地產(chǎn)公司的辯解意見不能成立。合同的性質(zhì)不同，《團(tuán)購(gòu)合同》是一份團(tuán)購(gòu)意向性質(zhì)的合同，而《商品房買賣合同》則是一份正式、獨(dú)立性質(zhì)的買賣合同，購(gòu)房戶與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會(huì)與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的意向團(tuán)購(gòu)合同關(guān)系即行終止，權(quán)利與義務(wù)隨之消滅，商品房買賣的權(quán)利與義務(wù)由新的合同主體約定、履行、承擔(dān)，故州建行工會(huì)不再具有本案《商品房買賣合同》的當(dāng)事人主體資格。

二、第三人州建行工會(huì)簽署同意延期交房的意見，對(duì)原告顏艷輝是否具有法律約束力的問(wèn)題。被告乾程房地產(chǎn)公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會(huì)同意的觀點(diǎn)不能成立，理由如下：其一，州建行工會(huì)不是《商品房買賣合同》適格的相對(duì)方，也沒(méi)有得到購(gòu)房戶的委托授權(quán)，無(wú)權(quán)簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認(rèn)，其無(wú)效代理行為對(duì)顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo

具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價(jià)等事宜屬于雙方當(dāng)事人協(xié)商的范疇，需經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，協(xié)議才能發(fā)生效力。

三、關(guān)于原、被告是否存在違約并承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。2009年8月18日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告顏艷輝在與被告乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》之前，按照《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》要求，交付了購(gòu)房首付款10萬(wàn)元及抵作購(gòu)房款的出借款5萬(wàn)元，并按揭貸款付清了購(gòu)房余款，已經(jīng)履行了《商品房買賣合同》約定的全部義務(wù)。被告乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過(guò)程中，違反該合同關(guān)于交房期限的約定，長(zhǎng)期拖延交房，至今沒(méi)有給原告顏艷輝下達(dá)交房書面通知，導(dǎo)致顏艷輝不能入住使用所購(gòu)商品房，故被告乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，按總購(gòu)房款的30%向原告支付違約金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號(hào)商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；

二、被告乾程房地產(chǎn)公司在本判決生效后五日內(nèi)向原告顏艷輝支付違約金人民幣149746.5元。案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，共計(jì)4564元，由被告乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

宣判后，被告乾程房地產(chǎn)公司不服原判，向本院提起上訴稱：

一、原審判決認(rèn)定的事實(shí)有失偏頗，顯失公平。

1、不管是《團(tuán)購(gòu)合同》還是《借款協(xié)議》，均由州建行工會(huì)與上訴人所簽訂，并都在《商品房買賣合同》之前簽訂。而一審判決只認(rèn)可州建行工會(huì)在本案中有利于購(gòu)房戶行為，有失偏頗。

2、州建行工會(huì)的代表人陳建國(guó)的行為具有完全的法律效力。雖然2010年改選后，陳建國(guó)不再兼任州建行工會(huì)主席，但建行職工團(tuán)購(gòu)房住房建設(shè)工作經(jīng)辦班子和人員未變，建行職工團(tuán)購(gòu)住房建設(shè)工作仍由陳建國(guó)與上訴人進(jìn)行接洽和協(xié)商。陳建國(guó)代表州建行工會(huì)在三份《工作聯(lián)系函》的簽字，對(duì)于購(gòu)房戶都具有約束力。原審判決卻完全否認(rèn)了陳建國(guó)在三份《工作聯(lián)系函》簽署意見的效力，卻又認(rèn)可了《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》，并據(jù)此作出了有利于購(gòu)房戶而不利于上訴人的判決，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工會(huì)向上訴人發(fā)了《致湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，這是以州建行工會(huì)的名義所簽發(fā)，代表了所有購(gòu)房戶。原審判決同樣認(rèn)可了這個(gè)行為，而又一味強(qiáng)調(diào)《商品房買賣合同》的相對(duì)性，作出不利于上訴人的判決。

二、《商品房買賣合同》關(guān)于交付期限的約定。上訴人因與州建行工會(huì)就圖紙、戶型、面積等一直進(jìn)行磋商，直至規(guī)劃部門批準(zhǔn)，耗費(fèi)了大量時(shí)間，2008年、2009年又遇到非法集資風(fēng)暴，勢(shì)必導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢等客觀原因不能如期交房，不是故意拖延交房時(shí)間。上訴人不存在違約。

三、原審判決適用法律錯(cuò)誤。原審法院對(duì)全案事實(shí)只作有利于原告的取舍。全案沒(méi)有一份證據(jù)證明州建行工會(huì)同原告顏艷輝是代理與被代理關(guān)系，既沒(méi)有代理合同，也沒(méi)有授權(quán)委托書。州建行工會(huì)同上訴人簽訂《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》時(shí)，也沒(méi)有說(shuō)明是代理關(guān)系，該工會(huì)也沒(méi)有認(rèn)同是代理行為。原審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款判決錯(cuò)誤。

四、顏艷輝不是州建行職工，她與州建行工會(huì)欺騙了上訴人，本案《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。并且《團(tuán)購(gòu)合同》約定違約責(zé)任是總價(jià)款的8%，顏艷輝的《商品房買賣合同》約定的違約金為總房款的30%。在兩個(gè)合同約定的違約責(zé)任不一致的情況下，原審法院就高不就低，不公。請(qǐng)求依法改判上訴人不存在違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。

被上訴人顏艷輝答辯稱，一、原審認(rèn)定事實(shí)清楚。上訴人存在違約行為。上訴人在一審中提供的與建行工會(huì)的三份延期交房聯(lián)系函一直沒(méi)有原件，依法不能予以采信。

二、上訴人與不是建行工作人員的被上訴人顏艷輝單獨(dú)簽訂了《商品房買賣合同》，說(shuō)明上訴人已經(jīng)同意被上訴人購(gòu)買該房屋。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

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被上訴人州建行工會(huì)口頭答辯稱：

一、上訴人發(fā)給州建行工會(huì)的三份《工作聯(lián)系函》雖然沒(méi)有提交原件，但發(fā)函是事實(shí)。

二、本案訴訟要看購(gòu)房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來(lái)看。

三、上訴人違約事實(shí)存在，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但購(gòu)房戶不要擴(kuò)大自己的訴訟范圍，要求賠償金應(yīng)當(dāng)，但不要過(guò)高。

本院經(jīng)審理查明：

1、被上訴人顏艷輝不是州建行工作人員。2008年11月1日，州建行工作人員謝昌發(fā)將其參加州建行工會(huì)團(tuán)購(gòu)的資格及已經(jīng)繳納的10萬(wàn)元首付款，共計(jì)作價(jià)18萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓給顏艷輝，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。州建行工會(huì)對(duì)此予以認(rèn)可。顏艷輝后來(lái)根據(jù)《借款協(xié)議》約定，自己以購(gòu)房戶名義借款給乾程房地產(chǎn)公司5萬(wàn)元。

2、被上訴人顏艷輝購(gòu)買A區(qū)一單元15號(hào)房，《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間為2009年8月26日前。乾程房地產(chǎn)公司于2011年9月20日才將約定交付的房屋申請(qǐng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收，2012年3月15日才驗(yàn)收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地產(chǎn)公司取消其《關(guān)于州建行職工因團(tuán)購(gòu)乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，不再要求房?jī)r(jià)調(diào)差。

4、參與州建行工會(huì)組織團(tuán)購(gòu)的70多戶購(gòu)房戶均向吉首市人民法院提起訴訟，要求乾程房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。后經(jīng)州建行領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)，該行絕大部分職工撤訴。乾程房地產(chǎn)公司對(duì)撤訴的購(gòu)房戶已經(jīng)交房。

5、乾程房地產(chǎn)公司至今沒(méi)有直接書面通知顏艷輝，要求向其交房。

6、在原審法院重審?fù)徶校瑢徟虚L(zhǎng)問(wèn)第三人到底是受哪個(gè)的委托與被告簽訂《團(tuán)購(gòu)合同》。州建行工會(huì)代理人回答：“建行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，口頭分工喊我們工會(huì)管這個(gè)團(tuán)購(gòu)的事情，最后是由建行員工成立小組進(jìn)行的，最后這個(gè)事是受員工委托?！鳖伷G輝的代理人補(bǔ)充：“是委托他做團(tuán)購(gòu)前期組織工作。建行機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)是不參與這些事情的?！?/p>

以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述及相關(guān)書證佐證，足以認(rèn)定。

對(duì)原判認(rèn)定的其它案件事實(shí)，因有相關(guān)證據(jù)佐證，當(dāng)事人沒(méi)有明確異議，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

一、州建行工會(huì)在本案住宅團(tuán)購(gòu)行為中的法律地位。

二、陳建國(guó)三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。

三、本案《商品房買賣合同》的法律效力。

四、本案《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間的法律關(guān)系。

五、乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。

一、關(guān)于州建行工會(huì)在本案住宅團(tuán)購(gòu)行為中的法律地位。在《團(tuán)購(gòu)合同》中，州建行工會(huì)作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機(jī)關(guān)工會(huì)（80—100戶職工）”。在《借款協(xié)議》中，首先寫到“乙方（指乾程房地產(chǎn)公司）為了履行合同講究信用，項(xiàng)目按期完工交付甲方（指州建行工會(huì)）業(yè)主，特向甲方購(gòu)房業(yè)主借資要求?，F(xiàn)就借資事宜，經(jīng)甲、乙雙方及業(yè)主充分友好協(xié)商······”。州建行工會(huì)雖然以自己名義簽署《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》，但其不是為自己購(gòu)買住宅，也不是自己借款給乾程房地產(chǎn)公司，乾程房地產(chǎn)公司對(duì)此十分清楚。州建行工會(huì)本身的重要職責(zé)是為州建行的干部職工謀取更多福利。州建行工會(huì)的訴訟代理人在原審法院重審?fù)徶?，已?jīng)明確說(shuō)明該工會(huì)是受參與團(tuán)購(gòu)的州建行干部職工的委托。顏艷輝的訴訟代理人稱購(gòu)房戶是委托州建行工會(huì)做團(tuán)購(gòu)住宅的前期組織工作。州建行工會(huì)及顏艷輝的訴訟代理人的說(shuō)法，符合本地單位組織所屬干部職工團(tuán)購(gòu)房屋的通常規(guī)范做法?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡谒陌倭闳龡l第一款規(guī)定：“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外?！币虼?，不能因?yàn)橹萁ㄐ泄?huì)以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽署了《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》，就否認(rèn)其只處于參與本案團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房戶的委 法律俠客在線lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工會(huì)此時(shí)處于由《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條、第四百零三條直接規(guī)范的、以代理人自己名義進(jìn)行法律行為的間接代理人的地位，而非通常所見的、以被代理人名義進(jìn)行法律行為的直接代理人的地位。在顏艷輝直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，雖然可以認(rèn)為州建行工會(huì)仍然處于包括顏艷輝在內(nèi)的參與本案團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房戶的委托代理人的法律地位，但其權(quán)限應(yīng)僅限于代表購(gòu)房戶督促乾程房地產(chǎn)公司全面履行合同，且不得作為委托代理人擅自提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到委托人顏艷輝的明確授權(quán)。

二、關(guān)于陳建國(guó)三次在《工作聯(lián)系函》上簽署意見的法律效力。州建行工會(huì)只處于參與本案團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房戶的委托代理人的法律地位。陳建國(guó)無(wú)論是前期作為州建行工會(huì)的負(fù)責(zé)人，還是后期作為州建行工會(huì)團(tuán)購(gòu)工作小組的實(shí)際負(fù)責(zé)人，其在組織團(tuán)購(gòu)工作中的權(quán)限，均不能超過(guò)州建行工會(huì)作為委托代理人的權(quán)限。特別是在購(gòu)房戶已經(jīng)直接與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會(huì)及陳建國(guó)更應(yīng)該審慎履行委托代理人職責(zé)，不得提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到作為委托人的購(gòu)房戶的明確授權(quán)。對(duì)交房期限的變更，屬于對(duì)《商品房買賣合同》關(guān)鍵事項(xiàng)的重大修改，依法必須經(jīng)過(guò)《商品房買賣合同》的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。陳建國(guó)在沒(méi)有得到作為委托人的購(gòu)房戶的明確授權(quán)情況下，三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無(wú)權(quán)代理行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定，該無(wú)權(quán)代理行為對(duì)購(gòu)房戶不發(fā)生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，州建行工會(huì)是在得到購(gòu)房戶明確授權(quán)或者認(rèn)可的情況下發(fā)出的，是典型的有權(quán)代理行為，當(dāng)然對(duì)購(gòu)房戶發(fā)生法律效力。何況，《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的內(nèi)容是不同意乾程房地產(chǎn)公司部分變更《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的請(qǐng)求，要求該公司嚴(yán)格遵守《商品房買賣合同》的約定！乾程房地產(chǎn)公司企圖以州建行工會(huì)發(fā)出《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》的行為有效，來(lái)推斷陳建國(guó)三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見也具有法律效力，因前提明顯不同，因而理由明顯不能成立，本院不予支持。

三、關(guān)于本案《商品房買賣合同》法律效力。州建行工會(huì)以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》，發(fā)生在本案團(tuán)購(gòu)住宅的前期組織階段。對(duì)《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》合法有效，各方當(dāng)事人均無(wú)異議。通過(guò)州建行工會(huì)向乾程房地產(chǎn)公司提供購(gòu)房戶名單以及購(gòu)房戶以自己名義借款給乾程房地產(chǎn)公司的方式，作為間接代理人的州建行工會(huì)已經(jīng)向乾程房地產(chǎn)公司告知了作為購(gòu)房戶的委托人的姓名。《團(tuán)購(gòu)合同》只原則性要求購(gòu)房戶州建行工會(huì)認(rèn)可的“80—100戶職工”，并沒(méi)有明確限定購(gòu)房戶必須始終是州建行的干部職工。本案起初參與團(tuán)購(gòu)的謝昌發(fā)是州建行的干部職工。對(duì)謝昌發(fā)將其參加州建行工會(huì)團(tuán)購(gòu)的資格及已經(jīng)繳納的10萬(wàn)元首付款作價(jià)轉(zhuǎn)讓給顏艷輝并簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的行為，州建行工會(huì)實(shí)際上是認(rèn)可的。顏艷輝后來(lái)按照《借款協(xié)議》約定，以自己名義借款5萬(wàn)元給乾程房地產(chǎn)公司，該公司予以接受，說(shuō)明乾程房地產(chǎn)公司已經(jīng)認(rèn)可謝昌發(fā)的轉(zhuǎn)讓債權(quán)的行為。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購(gòu)房戶顏艷輝取得了《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應(yīng)合同權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)履行相應(yīng)合同義務(wù)。顏艷輝以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)。《商品房買賣合同》是顏艷輝及乾程房地產(chǎn)公司的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而合法有效。上訴人以被欺騙為由主張本案《商品房買賣合同》無(wú)效，理由不能成立。

四、關(guān)于本案《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關(guān)系。購(gòu)房戶以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實(shí)《團(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié) 法律俠客在線lawbingo

議》相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步直接明確了雙方的權(quán)利義務(wù)?！秷F(tuán)購(gòu)合同》和《借款協(xié)議》并不因?yàn)椤渡唐贩抠I賣合同》的簽訂而當(dāng)然失效。因此，《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》約定的相關(guān)內(nèi)容被《商品房買賣合同》吸收的，應(yīng)以《商品房買賣合同》的直接約定為準(zhǔn)；《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》中沒(méi)有被《商品房買賣合同》吸收但也沒(méi)有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)作為《商品房買賣合同》附件，仍然對(duì)購(gòu)房戶及乾程房地產(chǎn)公司均有法律約束力；《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒(méi)有被《商品房買賣合同》吸收但也沒(méi)有被其明確否定或者修改的《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補(bǔ)充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司的上訴理由完全割裂《團(tuán)購(gòu)合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機(jī)聯(lián)系，實(shí)際上是企圖否認(rèn)《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預(yù)售行為中的關(guān)鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會(huì)述稱本案訴訟要看購(gòu)房的前因后果，三份合同要關(guān)聯(lián)來(lái)看的理由，能夠成立。

五、關(guān)于乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國(guó)三次擅自在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房意見的行為對(duì)顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認(rèn)可的《致湖南乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司的函》，已經(jīng)明確要求乾程房地產(chǎn)公司嚴(yán)格履行其與各購(gòu)房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，乾程房地產(chǎn)公司沒(méi)有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)36號(hào)房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構(gòu)成違約。乾程房地產(chǎn)公司沒(méi)有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。顏艷輝依據(jù)具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，有充分的法律和合同依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，程序合法，判令乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任正確。但是，考慮到乾程房地產(chǎn)公司先后向州建行工會(huì)發(fā)過(guò)三次《工作聯(lián)系函》，請(qǐng)求同意延期交房，均得到該工會(huì)負(fù)責(zé)人的簽字認(rèn)可，在逾期后顏艷輝也未及時(shí)向乾程房地產(chǎn)公司主張如期交房，乾程房地產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)誤認(rèn)為其申請(qǐng)延期交房已經(jīng)得到購(gòu)房戶的認(rèn)可；又考慮到本案系團(tuán)購(gòu)商品房，乾程房地產(chǎn)公司可獲得的利潤(rùn)相對(duì)普通商品房買賣較小，依據(jù)公平原則，應(yīng)由上訴人乾程房地產(chǎn)公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價(jià)款10%的標(biāo)準(zhǔn)酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十九條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款

（二）項(xiàng)的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號(hào)商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；

二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)向被上訴人顏艷輝支付違約金人民幣49915.5元。

義務(wù)人未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內(nèi)向湖南省吉首市人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

一審案件受理費(fèi)3295元，案件保全費(fèi)1269元，二審案件受理費(fèi)3295元，共計(jì)7859 法律俠客在線lawbingo

元，由上訴人乾程房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

彭志友 審 判 員

彭 俊 審 判 員

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員

朱麗艷

第二篇：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號(hào)

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠(chéng)，經(jīng)理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務(wù)所律師。

委托代理人：嚴(yán)瑾，廣東百越律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預(yù)售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C6幢6層601號(hào)房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號(hào)（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責(zé)任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預(yù)售款監(jiān)控賬號(hào)，中村公司有權(quán)要求吳宏、溫程群每日按未支付房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責(zé)任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補(bǔ)充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時(shí)的有關(guān)資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接時(shí)，中村公司應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群提供有關(guān)該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件、（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》、（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說(shuō)明書》、（八）《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補(bǔ)充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項(xiàng)應(yīng)出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復(fù)印件；

（六）、（七）項(xiàng)應(yīng)載明水電等設(shè)施配置說(shuō)明、有關(guān)設(shè)備安裝預(yù)留位置說(shuō)明、裝修注意事項(xiàng)和建筑節(jié)能等有關(guān)內(nèi)容，中村公司應(yīng)提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項(xiàng)應(yīng)交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內(nèi)容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據(jù)吳宏、溫程群應(yīng)付款項(xiàng)的每日萬(wàn)分之一計(jì)算；逾期違約金計(jì)算期間為自本合同及本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實(shí)際付款日止；實(shí)際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應(yīng)付款項(xiàng)及其利息和其他有關(guān)的應(yīng)付款項(xiàng)全額支付給中村公司的當(dāng)日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內(nèi)容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購(gòu)商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內(nèi)容變更為：

1、無(wú)論逾期是否超過(guò)180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)改為每日總房?jī)r(jià)款的0.01%，最高賠付額不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的5%；

2、逾期超過(guò)180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計(jì)賠實(shí)際損失，由中村公司按不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內(nèi)容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨(dú)到中村公司公司查閱相關(guān)原件，或到相關(guān)政府部門或官方網(wǎng)站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購(gòu)房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬(wàn)分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年5月31日起計(jì)至中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購(gòu)房人，阻撓中村公司的建設(shè)施工。經(jīng)行政部門多次協(xié)調(diào)，吳宏、溫程群仍糾集其他的購(gòu)房人，惡意阻撓中村公司對(duì)樓房的各項(xiàng)設(shè)施完善與建設(shè)，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導(dǎo)致合同已無(wú)法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計(jì)算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計(jì)算也是毫無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，該表中載明工程竣工驗(yàn)收備案文件目錄有電梯驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收意見、民防驗(yàn)收意見、環(huán)保驗(yàn)收意見、規(guī)劃驗(yàn)收意見、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書）》、《通郵申請(qǐng)表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認(rèn)為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定切實(shí)履行。

根據(jù)合同和補(bǔ)充協(xié)議約定，中村公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月30日前，將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，吳宏、溫程群同意《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不作為所購(gòu)商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權(quán)利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時(shí)的有關(guān)資料為中村公司現(xiàn)場(chǎng)公示建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》復(fù)印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標(biāo)準(zhǔn)，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計(jì)至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房?jī)r(jià)款的0.01%計(jì)算，最高賠付額不超過(guò)總房?jī)r(jià)款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。現(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對(duì)吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請(qǐng)求。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購(gòu)買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設(shè)計(jì)第C1幢601號(hào)房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無(wú)法履行，合同精神無(wú)法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請(qǐng)求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請(qǐng)求；

2、吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對(duì)吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計(jì)算到中村公司實(shí)際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無(wú)法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒(méi)有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長(zhǎng)交樓的時(shí)間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過(guò)總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個(gè)情況作出處理。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對(duì)此證據(jù)的合法性和真實(shí)性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎校瑓呛?、溫程群申?qǐng)證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實(shí)性。

二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營(yíng)。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營(yíng)，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實(shí)可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時(shí)間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對(duì)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時(shí)，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實(shí)吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題與中村公司之間有爭(zhēng)議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對(duì)原審判決并未提起上訴，故本院對(duì)其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請(qǐng)，亦與本案處理結(jié)果無(wú)關(guān)，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請(qǐng)求理?yè)?jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

吳國(guó)慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳

第三篇：天立房地產(chǎn)公司與張杰商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張杰

商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

(2011)南市民一終字第1870號(hào) 上訴人（原審被告）廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人李壯，總經(jīng)理。委托代理人黃國(guó)權(quán)。

被上訴人（原審原告）張杰。

上訴人廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天立房地產(chǎn)公司）因與被上訴人張杰商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服南寧市青秀區(qū)人民法院（2010）青民一初字第2582號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年8月1日受理后，依法組成合議庭，并于2011年9月1日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人天立房地產(chǎn)公司的委托代理人黃國(guó)權(quán)，被上訴人張杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：2007年7月1日張杰（買受人）與天立房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定由張杰購(gòu)買天立房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于南寧市廂竹大道7號(hào)天立東方大廈第B棟20層2014號(hào)商品房，總價(jià)款為221468元。第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年7月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付張杰使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實(shí)延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；

2、如買受人不按期付款或不按出賣人要求提供有關(guān)材料的。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人同意繼續(xù)履行合同的，自合同約定的交付期限第二日起至實(shí)際交付之日止，按已付房款的每日萬(wàn)分之二支付違約金。第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在本合同約定交房時(shí)間（即2008年7月31日）560日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，張杰依約向天立房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款。但天立房地產(chǎn)公司至今未能將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付張杰使用，也未將辦理權(quán)屬

登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。為此，張杰向該院提起訴訟，請(qǐng)求：

一、天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期交房違約金31669.92元（時(shí)間暫計(jì)至2010年7月15日，以后另計(jì)至實(shí)際交房之日止）；

二、天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期報(bào)送材料備案導(dǎo)致張杰無(wú)法按期取得房產(chǎn)證的違約金2214.68元。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：張杰、天立房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，主體適格，內(nèi)容未悖法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，為有效合同，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付張杰使用，但至今天立房地產(chǎn)公司未能交房給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，予以支持。即向張杰支付逾期交房違約金（計(jì)算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬(wàn)分之二計(jì)付至實(shí)際交房之日止）。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實(shí)延期交房的問(wèn)題。我市中高考、“兩會(huì)一節(jié)”期間要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實(shí)，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。天立房地產(chǎn)公司主張2007年7月1日至2008年7月31日期間暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共計(jì)45天，屬不可抗力，認(rèn)為開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)根據(jù)氣候規(guī)律對(duì)當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r進(jìn)行了解并在確定交房時(shí)限時(shí)予以考慮，除極端異常造成的災(zāi)害性降雨外，一般的連續(xù)降雨不屬于不可抗力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”天立房地產(chǎn)公司并沒(méi)有舉證證明損失的多少，無(wú)法證明違約金是否過(guò)高，故天立房地產(chǎn)公司請(qǐng)求減少違約金不予支持。此外，天立房地產(chǎn)公司至今未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，構(gòu)成違約，張杰要求天立房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，予以支持。即天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金221468元×1%=2214.68元。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī) 2

定，判決如下：

一、天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期交房違約金（計(jì)算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬(wàn)分之二計(jì)付至實(shí)際交房之日止）；

二、天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金2214.68元。案件受理費(fèi)647元，由天立房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

上訴人天立房地產(chǎn)公司上訴稱：一審法院曲解法律概念導(dǎo)致判決錯(cuò)誤，二審法院應(yīng)予糾正。一審法院認(rèn)為暴雨大雨中雨共計(jì)45天并不屬于不可抗力，故上訴人可順延的抗辯理由不予采納；上訴人的施工地點(diǎn)200米范圍內(nèi)并無(wú)考點(diǎn)，故中考高考可以順延五天的抗辯理由不予采納。上訴人認(rèn)為，上訴人關(guān)于天氣的抗辯理由依法構(gòu)成不可抗力，理應(yīng)成為工期順延的理由；同時(shí)，根據(jù)南府字(2008)2號(hào)文，高考中考期間是暫停產(chǎn)生環(huán)境噪聲影響的施工作業(yè)的，因此，亦應(yīng)合法順延工期。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決的第一項(xiàng)，改判上訴人應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金，違約金時(shí)間從2008年10月1日起至實(shí)際交房止。

被上訴人張杰答辯稱：

1、上訴人在2010年12月28日向被上訴人交付了房屋。因此，逾期交房違約金應(yīng)從2008年8月1日起計(jì)算，計(jì)算到交房之日止（即2010年12月28日）。

2、上訴人主張南寧市中高考、天氣等因素造成的工期順延天數(shù)應(yīng)予扣除，被上訴人認(rèn)為上述因素是可以預(yù)見的，均不構(gòu)成不可抗力，工期順延天數(shù)不應(yīng)予以扣除。請(qǐng)求二審法院維持一審判決。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：上訴人天立房地產(chǎn)公司逾期交房的違約金應(yīng)該如何計(jì)算？ 當(dāng)事人除依據(jù)在一審提交的證據(jù)陳述訴辯主張外，未提交新證據(jù)。且雙方對(duì)一審查明的事實(shí)均沒(méi)有異議，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院另查明：上訴人天立房地產(chǎn)公司于2008年12月28日向被上訴人張杰交付了南寧市廂竹大道7號(hào)天立東方大廈第B棟20層2014號(hào)商品房，雙方均認(rèn)可天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付的逾期交房違約金計(jì)算至2010年12月28日止。

本院認(rèn)為：天立房地產(chǎn)公司與張杰簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付張杰使用，但天立房地產(chǎn)公司遲至2010年12月28日才將天立東方大廈第B棟20層2014號(hào)商品房交付給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，本院予以支持。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實(shí)延期交房的問(wèn)題。由于近年來(lái)，我市中高考期間政府部門要求在一定范圍內(nèi)停止建筑施工已成為眾所周知的事實(shí)，訂立合同時(shí)該要求已經(jīng)存在，不應(yīng)列入不可抗力的范圍，故對(duì)天立房地產(chǎn)公司主張中高考期間停工并應(yīng)順延工期的主張，本院不予支持。一審對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以維持。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司主張施工期間發(fā)生暴雨、大雨以及中雨，影響施工，屬不可抗力的問(wèn)題。由于降雨是一定氣候條件下常見的天氣現(xiàn)象，天立房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在訂立商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)該根據(jù)氣候規(guī)律對(duì)當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r有所了解并在確定交房期限時(shí)予以考慮，因此，除氣候極端異常造成的災(zāi)害性降雨外，一般的連續(xù)性降雨不應(yīng)列入不可抗力的范圍。故一審認(rèn)定施工期間的降雨不屬于不可抗力正確，本院予以維持。天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期交房違約金（計(jì)算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬(wàn)分之二計(jì)付至2010年12月28日止）。另，因雙方當(dāng)事人對(duì)一審判決天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金2214.68元均無(wú)異議，故應(yīng)予以維持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人天立房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)647元（上訴人天立房地產(chǎn)公司已預(yù)交），由上訴人天立房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)按一審判決的執(zhí)行。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

付 浩

代理審判員

王文強(qiáng)

代理審判員

袁慧環(huán)

二○一一年十月十九日

書 記 員

李 彬

第四篇：香港輝展有限公司與天津市輕工實(shí)業(yè)總公司合資合同糾紛上訴案

香港輝展有限公司與天津市輕工實(shí)業(yè)總公司合資合同糾紛上訴案

上傳時(shí)間:2007-11-6

原審上訴人（一審被告）：香港輝展有限公司，住所地天津市南開區(qū)津淄公路楓林園內(nèi)。法定代表人：張光明，董事長(zhǎng)。

委托代理人：劉欣，北京海斯律師事務(wù)所律師。

委托代理人：稅軍，北京海斯律師事務(wù)所律師。原審被上訴人（一審原告）：天津市輕工實(shí)業(yè)總公司，住所地天津市河北區(qū)建國(guó)道70號(hào)。

法定代表人：寧書立，董事長(zhǎng)。

委托代理人：陳路線，該公司干部。

香港輝展有限公司（下稱輝展公司）為與天津市輕工實(shí)業(yè)總公司（下稱輕工公司）合資合同糾紛一案，不服天津市第二中級(jí)人民法院（1997）二中民一初字第34號(hào)民事判決和天津市高級(jí)人民法院（1998）高民終字第75號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院以?999）民監(jiān)字第720號(hào)民事裁定對(duì)本案進(jìn)行提審并依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。經(jīng)審理查明：1994年1月19日，天津市電冰箱工業(yè)公司（下稱電冰箱公司）與輝展公司簽訂協(xié)議書，約定：雙方合資組建“新星光國(guó)際大廈（天津）有限公司”，投資總額2800萬(wàn)美元，擬在電冰箱公司可耐酒家所在地建造一座總建筑面積30800平方米的超高層大廈即“新星光國(guó)際大廈”（后更名為金界大廈）；電冰箱公司以50年的土地使用權(quán)出資，占出資比例的26%，輝展公司以現(xiàn)匯出資，占出資比例的74%；雙方以投資比例分配利潤(rùn)，電冰箱公司應(yīng)得8008平方米，其除留用大廈第二層1500平方米外，其余6508平方米以每平方米7000元轉(zhuǎn)讓給輝展公司，轉(zhuǎn)讓金共計(jì)4555.6萬(wàn)元，扣除電冰箱公司應(yīng)付的前期費(fèi)用，輝展公司實(shí)際應(yīng)付給電冰箱公司2900萬(wàn)元。雙方約定資金給付方式為：協(xié)議生效后一周內(nèi)，輝展公司給付電冰箱公司100萬(wàn)元；辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)及合資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照一周內(nèi)由輝展公司向電冰箱公司再預(yù)付400萬(wàn)元；其余的2400萬(wàn)元在本協(xié)議生效后兩年半內(nèi)由輝展公司給付電冰箱公司。雙方還商定，可耐酒家地塊土地出讓金，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，水、電、煤氣、通訊等配套費(fèi)用及其他前期費(fèi)用，電冰箱公司應(yīng)承擔(dān)1673.53萬(wàn)元，鑒于電冰箱公司資金困難，暫由輝展公司墊付，并從電冰箱公司轉(zhuǎn)讓給輝展公司房產(chǎn)的4555.6萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓金中扣除，其余費(fèi)用均由輝展公司承擔(dān)。

1994年6月16日，電冰箱公司與輝展公司簽訂《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同》，約定：成立天津三樂(lè)企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱三樂(lè)公司），注冊(cè)資本230美元，輝展公司出資200萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的87%，電冰箱公司出資30萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的13%。另約定，一方轉(zhuǎn)讓出資，須經(jīng)另一方同意，一方轉(zhuǎn)讓時(shí)，另一方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；注冊(cè)資本的轉(zhuǎn)讓應(yīng)由董事會(huì)一致通過(guò)，并報(bào)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)等。

1994年6月18日，電冰箱公司與輝展公司簽訂前述協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，約定：雙方將合資建立的“新星光國(guó)際大廈（天津）有限公司”更改為三樂(lè)公司；電冰箱公司于94年6月底前辦理完可耐酒家地塊土地出讓手續(xù)，由合資公司三樂(lè)公司獲得土地使用權(quán)；雙方并對(duì)輝展公司付清2900萬(wàn)元和交付新建大廈二層后的資產(chǎn)、利潤(rùn)分配作了約定。

協(xié)議簽訂后，輝展公司注冊(cè)資金200萬(wàn)美元和電冰箱公司注冊(cè)資金30萬(wàn)美元均已到位，1

輝展公司給付電冰箱公司人民幣800萬(wàn)元，先期墊付土地出讓金人民幣2843750元。1994年6月28日，三樂(lè)公司取得該宗地塊的國(guó)有土地使用證。金界大廈工程，由天津三建建筑工程有限公司（下稱三建公司）承建，三建公司建至地下二層地上二層后于1998年6月因無(wú)力繼續(xù)墊資而停工。

另查明：1996年3月28日，天津市第二輕工業(yè)局（下稱二輕局）作出津二輕規(guī)〈計(jì)〉字（96）136號(hào)批復(fù)，將電冰箱公司在三樂(lè)公司及所屬項(xiàng)目“金界大廈”中的中方全部股權(quán)調(diào)整給下屬輕工公司。

還查明：1996年10月7日電冰箱公司申請(qǐng)破產(chǎn)，同年11月1日天津市高級(jí)人民法院以（1996）高經(jīng)破裁字第10-1號(hào)民事裁定，宣告電冰箱公司破產(chǎn)。

1997年5月20日，輕工公司以輝展公司出資不到位，電冰箱公司股權(quán)已調(diào)整給輕工公司為由訴至天津市第二中級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令輝展公司返還土地使用權(quán)或繼續(xù)履行合同義務(wù)。

天津市第二中級(jí)人民法院一審認(rèn)為：二輕局在天津市高級(jí)人民法院受理電冰箱公司破產(chǎn)申請(qǐng)的六個(gè)月之前將三樂(lè)公司及所屬項(xiàng)目“金界大廈”的中方股權(quán)調(diào)整給輕工公司的行為是正常的職能行為，故原電冰箱公司的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由輕工公司享有。鑒于大廈尚未竣工，對(duì)輕工公司要求交付1500平方米房屋的請(qǐng)求不予支持。遂判決：

一、電冰箱公司與輝展公司簽訂合資建設(shè)“金界大廈”協(xié)議有效，由輕工公司與輝展公司繼續(xù)履行；

二、本判決生效后一個(gè)月內(nèi)輝展公司給付輕工公司人民幣2100萬(wàn)元，逾期按日萬(wàn)分之五支付滯納金；

三、駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)115010元，其他費(fèi)用17252元，由輝展公司負(fù)擔(dān)。輝展公司不服一審判決，向天津市高級(jí)人民法院提起上訴。

天津市高級(jí)人民法院二審認(rèn)為：電冰箱公司與輝展公司所簽訂的協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議是雙方合作建房性質(zhì)的協(xié)議。二輕局作為電冰箱公司的上級(jí)主管部門，將電冰箱公司在金界大廈中的權(quán)利義務(wù)調(diào)整給輕工公司屬國(guó)有資產(chǎn)管理部門以行政手段劃撥國(guó)有資產(chǎn)。鑒于電冰箱公司因宣告破產(chǎn)主體已滅失無(wú)法恢復(fù)，電冰箱公司在協(xié)議中享有的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)由輕工公司享有。由于金界大廈項(xiàng)目的所有權(quán)已經(jīng)變化，繼續(xù)履行協(xié)議的基礎(chǔ)不存在，故對(duì)一審判決繼續(xù)履行協(xié)議的內(nèi)容作變更。據(jù)此判決：

一、維持天津市第二中級(jí)人民法院（1997）二中民一初字第34號(hào)民事判決第三項(xiàng)。

二、變更天津市中級(jí)人民法院（1997）二中民一初字第34號(hào)民事判決第二項(xiàng)為本判決生效后10日內(nèi)輝展公司給付輕工公司人民幣2100萬(wàn)元，逾期按中國(guó)人民銀行同期貸款利息的一倍支付債務(wù)利息。

三、變更天津市第二中級(jí)人民法院（1997）二中民一初字第34號(hào)民事判決第一項(xiàng)為終止輝展公司與原電冰箱公司簽訂的合資建設(shè)“金界大廈”協(xié)議，由輝展公司一次性支付輕工公司享有的“金界大廈”第二層1500平方米的房屋價(jià)款，以每平方米7000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即10500000元，于本判決生效后10日內(nèi)給付，逾期按中國(guó)人民銀行同期貸款利息的一倍支付債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)115010元，其他費(fèi)用17252元；二審案件受理費(fèi)115010元，由輝展公司負(fù)擔(dān)。

輝展公司不服二審判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：

1、二輕局以行政手段調(diào)整合資企業(yè)股權(quán)的行為不具有法律效力，輕工公司不具有原告的主體資格，不能作為權(quán)利人提出主張；申請(qǐng)人與輕工公司之間沒(méi)有法律關(guān)系，輕工公司不應(yīng)將其列為被告。原審將不存在法律關(guān)系的兩個(gè)民事主體列為當(dāng)事人，適用法律錯(cuò)誤。

2、原審遺漏重要當(dāng)事人合資公司，案件程序違反

法律規(guī)定。

3、申請(qǐng)人與電冰箱公司簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，因電冰箱公司宣告破產(chǎn)已消亡，應(yīng)予終止。

4、原審認(rèn)定涉案地塊及地上建筑轉(zhuǎn)讓給案外人與事實(shí)不符。

5、原審判令申請(qǐng)人將未完工程尚不存在的利潤(rùn)給付對(duì)方，令其不能接受。綜上，請(qǐng)求最高人民法院駁回輕工公司的起訴。

輕工公司答辯稱：

一、二審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律正確，應(yīng)予維持。二輕局根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》，有權(quán)調(diào)整二輕局管轄內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)。輕工公司依據(jù)二輕局津二輕規(guī)〈計(jì)〉字（96）136號(hào)文件獲得合法股東資格，享有股東的一切權(quán)利和義務(wù)，是本案當(dāng)然的當(dāng)事人。這種股權(quán)調(diào)整不是有償轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)沒(méi)變?nèi)詫賴?guó)有資產(chǎn)，因此不違反合資合同第十二條的約定，也不適用我國(guó)《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》。本案是合資企業(yè)投資人雙方之間的訴訟，合資企業(yè)的兩個(gè)股東，即本案訴訟當(dāng)事人雙方，申請(qǐng)人與本案有直接的法律關(guān)系，理應(yīng)成為當(dāng)事人。鑒于申請(qǐng)人應(yīng)投入的資金嚴(yán)重不到位，多次違約，造成金界大廈自簽約至今七年多尚未建成，給輕工公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，請(qǐng)求最高人民法院依法維持原判，駁回申訴，以維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不得流失。本院認(rèn)為：原電冰箱公司與輝展公司簽訂的協(xié)議書、《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)認(rèn)定有效。本案系合營(yíng)雙方在履行協(xié)議中，電冰箱公司的股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，引起股東變更的法律后果而產(chǎn)生的糾紛。認(rèn)定電冰箱公司股權(quán)轉(zhuǎn)移是否具有法律效力，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》，不適用國(guó)有資產(chǎn)管理局印發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第四條第四款規(guī)定，合營(yíng)者的注冊(cè)資本如果轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)合營(yíng)各方同意?！吨腥A人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第二十四第規(guī)定，合營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本的增加、轉(zhuǎn)讓或以其他方式處置，應(yīng)由董事會(huì)會(huì)議通過(guò)，并報(bào)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，向原登記管理機(jī)構(gòu)辦理變更登記手續(xù)。二輕局依據(jù)自己的津二輕規(guī)〈計(jì)〉字（96）136號(hào)文件，以行政手段調(diào)整合資企業(yè)中方電冰箱公司股權(quán)給二輕局所屬的輕工公司，因?qū)蠣I(yíng)企業(yè)各方之間產(chǎn)生股東變更的法律后果，未遵循合營(yíng)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)移的法律程序和法律規(guī)定，未經(jīng)合營(yíng)外方輝展公司同意和董事會(huì)決定，未經(jīng)原審批機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)并辦理變更登記手續(xù)，違反了《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》的上述規(guī)定，同時(shí)也違反了雙方所簽合資合同的相關(guān)約定，故不發(fā)生電冰箱公司股權(quán)變動(dòng)的法律效力。電冰箱公司的上級(jí)行政主管部門二輕局單方作出的股東變更決定沒(méi)有法律效力。輕工公司沒(méi)有依據(jù)法律規(guī)定取得電冰箱公司在合資企業(yè)及所屬項(xiàng)目中的權(quán)利，無(wú)權(quán)作為原告就合資企業(yè)事項(xiàng)中的糾紛提起訴訟，輝展公司請(qǐng)求駁回輕工公司起訴的理由成立，本院予以支持。輕工公司所述抗辯理由不能成立，本院不予支持。原一、二審認(rèn)定輕工公司有權(quán)繼受電冰箱公司的權(quán)益，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。二審法院判決終止履行協(xié)議后，又將未完工程尚未取得的利潤(rùn)判決給輕工公司，亦屬不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第四條第四款、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第二十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條、一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷天津市第二中級(jí)人民法院（1997）二中民一初字第34號(hào)民事判決和天津市高級(jí)人民法院（1998）高民終字第75號(hào)民事判決。

二、駁回天津市輕工實(shí)業(yè)總公司的起訴。

一審案件受理費(fèi)115010元，其他費(fèi)用17252元，由天津市輕工實(shí)業(yè)總公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)115010元，由天津市輕工實(shí)業(yè)總公司負(fù)擔(dān)。

本裁定為終審裁定。

審判長(zhǎng) 毛端稚審判員 何抒代理審判員 賈靜二○○二年一月十七日書記員 王云飛

第五篇：陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案.txt遇事瀟灑一點(diǎn)，看世糊涂一點(diǎn)。相親是經(jīng)銷，戀愛(ài)叫直銷，拋繡球招親則為圍標(biāo)。沒(méi)有準(zhǔn)備請(qǐng)不要開始，沒(méi)有能力請(qǐng)不要承諾。愛(ài)情這東西，沒(méi)得到可能是缺憾，不表白就會(huì)有遺憾，可是如果自不量力，就只能抱憾了。廣州市律師協(xié)會(huì)__北大法寶_法律檢索系統(tǒng)法寶之窗 [關(guān)閉]

【法規(guī)標(biāo)題】中華人民共和國(guó)民事訴訟法(2007修正)【發(fā)布部門】全國(guó)人大常委會(huì) 【發(fā)文字號(hào)】主席令第75號(hào)

【批準(zhǔn)部門】 【批準(zhǔn)日期】

【發(fā)布日期】2007.10.28 【實(shí)施日期】1991.04.09 【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】法律

【法規(guī)類別】民事訴訟法 【唯一標(biāo)志】98761

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【案 由】民商經(jīng)濟(jì)-> 債權(quán)糾紛-> 合同糾紛-> 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛-> 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號(hào)】(2009)成民終字第1905號(hào)【審理法官】宿波、彭燦、宋巍

【文書性質(zhì)】判決書【審結(jié)日期】2009.05.05

【審理法院】四川省成都市中級(jí)人民法院【審理程序】終審

【代理律師】楊為、劉俊【代理律所】四川君合律師事務(wù)所、四川泰和泰律師事務(wù)所

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陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

四川省成都市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2009)成民終字第1905號(hào)

上訴人（原審原告）陳鴻志。

委托代理人楊為，四川君合律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱保利公司)。

法定代表人宋廣菊，董事長(zhǎng)。

委托代理人劉俊，四川泰和泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人段磊，四川泰和泰律師事務(wù)所工作人員。

上訴人陳鴻志因與被上訴人保利公司商品房預(yù)售合同定金糾紛一案，不服成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人陳鴻志及其委托代理人楊為，被上訴人保利公司委托代理人段磊均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2008年9月28日，陳鴻志在參加成都市2008年房地產(chǎn)秋季交易會(huì)過(guò)程中，看中了由保利公司開發(fā)建設(shè)的位于成都市蜀龍路南段1980號(hào)的“保利?公園198”樓盤，并于當(dāng)日向保利公司支付了項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”20 000元，保利公司出具收據(jù)一份(編號(hào)0001821)。2008年10月4日，陳鴻志挑選房屋后，與保利公司簽訂了《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》(認(rèn)購(gòu)書編號(hào)000081，定金收據(jù)號(hào)0001821)，約定陳鴻志挑選的房屋編號(hào)為5號(hào)樓1單元802號(hào)，建筑面積89.32平方米，定價(jià)401 793元。該認(rèn)購(gòu)書第四條第(1)項(xiàng)約定：“乙方(指陳鴻志)在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，須于2008年10月20日前到保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司簽約收款中心交納第一期房款及簽署《商品房買賣合同》，逾期未辦理視為中途違約，乙方不得向甲方(指保利公司)索還定金，甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售??”；第四條第(8)項(xiàng)約定：“乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)已閱讀甲方提供的《商品房買賣合同》及其附件和《按揭須知》，并認(rèn)可其所述內(nèi)容”。當(dāng)日，保利公司在收取陳鴻志認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”的收據(jù)右上方加蓋了“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章。認(rèn)購(gòu)書簽訂后，因陳鴻志經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，陳鴻志未在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。陳鴻志遂要求保利公司退還其認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”20 000元，遭到保利公司拒絕。陳鴻志遂向原審法院提起訴訟。

原審法院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。該認(rèn)購(gòu)書第四條第(1)項(xiàng)明確約定陳鴻志應(yīng)在2008年10月20日前與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，逾期視為中途違約，陳鴻志不得向保利公司索還定金，且保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，也明確了認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為定金，不予退還字樣，因此，陳鴻志向保利公司交納的“誠(chéng)意金”20 000元，其性質(zhì)已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，其目的在于確保雙方當(dāng)事人能夠最終訂立正式的《商品房買賣合同》。本案中，由于陳鴻志的原因?qū)е码p方未簽訂正式的《商品房買賣合同》，該責(zé)任應(yīng)由陳鴻志自行承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定，保利公司不應(yīng)退還陳鴻志交納的“誠(chéng)意金”20 000元。故原審法院對(duì)陳鴻志要求保利公司退還“誠(chéng)意金”20 000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：駁回陳鴻志的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由陳鴻志負(fù)擔(dān)。

一審判決后，陳鴻志不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求：

一、依法撤銷一審判決；

二、改判由被上訴人保利公司向上訴人陳鴻志退還“誠(chéng)意金”20 000元；3．由被上訴人保利公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：

一、一審判決對(duì)“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為立約定金的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決以保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，明確了“誠(chéng)意金已轉(zhuǎn)為定金，不予退還”為由，認(rèn)定上訴人交納的“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，屬認(rèn)定錯(cuò)誤。

1、雙方于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》第一條“付款辦法”中“定金”一欄被叉掉，充分證明雙方對(duì)于“定金”及交付事宜沒(méi)有約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”的強(qiáng)制性規(guī)定，定金合同必須采用書面形式。一審判決在沒(méi)有雙方書面約定的前提下，認(rèn)定“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為定金明顯違法。

2、被上訴人在開具給上訴人的“誠(chéng)意金”《收據(jù)》右上角蓋上“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的圖章的行為，未經(jīng)上訴人同意，只是保利公司的單方意思表示，一審判決據(jù)此認(rèn)定“誠(chéng)意金”轉(zhuǎn)為立約定金，顯然是以被上訴人一方意志為轉(zhuǎn)移。

二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是“誠(chéng)意金”是否轉(zhuǎn)為定金，一審判決未適用《擔(dān)保法》第90條錯(cuò)誤。本案應(yīng)當(dāng)首先適用《擔(dān)保法》，一審判決在《擔(dān)保法》有明確規(guī)定的情況下，直接適用《合同法》第115條的規(guī)定錯(cuò)誤。由于上訴人所繳納的款項(xiàng)依法未轉(zhuǎn)為定金，其性質(zhì)依然是“誠(chéng)意金”，故本案應(yīng)當(dāng)適用《四川省消費(fèi)者保護(hù)條例》第三十四條“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房屋買受人訂立商品房買賣合同前，以“誠(chéng)信金”、“排號(hào)費(fèi)”、“預(yù)購(gòu)訂金”等形式向買受人收取的費(fèi)用，收取后買受人改變購(gòu)買意愿的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)全額退還”的規(guī)定。

被上訴人保利公司辯稱，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

本院二審經(jīng)審理查明的事實(shí)除與原審法院查明的事實(shí)一致外，本院二審另查明：2008年10月4日，陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》第一條“付款辦法”中“定金＿萬(wàn)元”欄被劃掉。對(duì)此，上訴人陳鴻志在二審時(shí)陳述是因保利公司在其“誠(chéng)意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章后即提出異議，故雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)將該定金欄劃掉。保利公司陳述陳鴻志當(dāng)時(shí)并未提異議，并因認(rèn)可了保利公司的蓋章行為，所以保利公司在認(rèn)購(gòu)書上將定金欄劃掉。

本院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。本案二審爭(zhēng)議的爭(zhēng)點(diǎn)是：陳鴻志交納的20 000元“誠(chéng)意金”是否轉(zhuǎn)為立約定金，保利公司是否應(yīng)當(dāng)退還該20 000元。本案中，陳鴻志與保利公司于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書》第一條“付款辦法”中“定金＿萬(wàn)元”欄被劃掉，對(duì)劃掉該定金條款的原因雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞。保利公司在陳鴻志交納的“誠(chéng)意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章，保利公司無(wú)證據(jù)證明陳鴻志認(rèn)可該蓋章行為。結(jié)合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”的規(guī)定，本院認(rèn)為陳鴻志與保利公司雙方并未就定金事宜達(dá)成一致意思表示，故本案中關(guān)于定金的條款并未成立。保利公司與陳鴻志訂立正式商品房買賣合同前，以“誠(chéng)意金”形式向陳鴻志收取的費(fèi)用，收取后陳鴻志改變購(gòu)買意愿的，保利公司應(yīng)當(dāng)全額退還該20 000元。綜上，上訴人陳鴻志的上訴理由成立，本院對(duì)其上訴主張予以支持。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號(hào)民事判決；

二、保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司退還陳鴻志“誠(chéng)意金”20 000元。

上列有給付義務(wù)的款項(xiàng)限自本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案一審案件受理費(fèi)150元，二審案件受理費(fèi)300元（均由陳鴻志預(yù)交），由保利公司負(fù)擔(dān)，保利公司應(yīng)在履行上述義務(wù)時(shí)一并向陳鴻志支付。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

宿 波

代理審判員

彭 燦

代理審判員

宋 巍

二OO九年五月五日

書 記 員

戚 琳

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