第一篇：第九章 房地產(chǎn)融資與擔保

第九章

房地產(chǎn)融資與擔保（11200）

第一節(jié)

房地產(chǎn)與融資與擔保概述

1.簡述房地產(chǎn)融資的概念？

答：房地產(chǎn)融資及房地產(chǎn)資金的融通，是指借助貨幣流通，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、流通和消費等環(huán)節(jié)進行貨幣資金的調劑及其他一些相關的金融服務。

2.簡述房地產(chǎn)融資的種類？ 答：房地產(chǎn)融資可分為兩大類：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)融資。

房地產(chǎn)開發(fā)融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設資金的各種行為的總稱；

房地產(chǎn)開發(fā)融資包括以下三種：（1）股權融資；（2）債權融資；（3）合作開發(fā)。

（二）房地產(chǎn)消費融資。

房地產(chǎn)消費融資主要是個人住房貸款，是指貸款人發(fā)放的用于購買自用普通住房貸款。

我國的住房抵押貸款主要分為以下三種：（1）住房公積金貸款；（2）商業(yè)銀行貸款；

（3）包含住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。3.簡述房地產(chǎn)融資擔保的概念？

答：房地產(chǎn)融資擔保是指在房地產(chǎn)開發(fā)融資或消費融資活動中，對融出資金的債權人提供的人的擔?；蛭锏膿＃ūＷC、質押、抵押等常見的擔保方式。

4.簡述房地產(chǎn)融資擔保的種類？

答：按不同的標準可以對房地產(chǎn)融資進行不同的分類：

（一）按擔保方式不同可分為：（1）人的擔保（保證）；（2）物的擔保（質押和抵押）。

（二）在抵押中，按債務人與抵押物的關系可分為：（1）債務人以自己的物設定的抵押擔保；（2）債務人以他人的無設定的抵押擔保。

（三）以抵押物是否建造完成，可以分為：（1）以建造完成的物提供的抵押擔保；（2）以正在建造中的物提供的抵押擔保。

第二節(jié)

房地產(chǎn)抵押

1.簡述房地產(chǎn)抵押的概念？

答：抵押權是指債權人對債務人或者第三人不轉移占有而供擔保的財產(chǎn)，在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，就該財產(chǎn)的價值優(yōu)先清償受擔保的債權的權利。抵押權可以在房屋和土地用益物權上設立。

房地產(chǎn)抵押是指房地產(chǎn)權利人為擔保自己或第三人債務的履行，將其房地產(chǎn)權利抵押給債權人供作債權擔保的一種行為。其中房地產(chǎn)權利人為抵押人，接受房地產(chǎn)權利人為抵押人，接受房地產(chǎn)權利抵押擔保的債權人為抵押權人。

2.簡述房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)按揭的區(qū)別和聯(lián)系？

答：房地產(chǎn)按揭是購房人以所購房地產(chǎn)作抵押物，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資金。

與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，房地產(chǎn)按揭具有下面的特點：（1）房地產(chǎn)按揭實質上包括房屋買賣合同、購房貸款合同和抵押合同三層法律關系。

（2）僅從抵押法律關系而言，一般房地產(chǎn)抵押既可擔保抵押人自己的債務，也可擔保第三人的債務，而且該債務可以是各種類型的債務；房地產(chǎn)按揭擔保的只能是抵押人為購買作為抵押物的房地產(chǎn)而借貸發(fā)生的債務。

3.簡述可以設定抵押和不得設定抵押的房地產(chǎn)的范圍？ 答：可以抵押的房地產(chǎn)主要包括：（1）房屋及其他土地附著物。（2）建設用地使用權。（3）土地承包經(jīng)營權。不得設定抵押的房地產(chǎn)包括：（1）土地所有權。

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。

（4）所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn)。（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)。

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。4.簡述對預購商品房抵押和在建工程抵押標的的正確理解？ 答：（1）預購商品房貸款抵押的是指是建成交付的商品房抵押的預約。

預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

（2）在建工程抵押的標的物應該是正在建設中的不斷增長變化的建設工程。

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

在建工程抵押的標的物應當是處于不斷增長變化的尚未完成的建筑產(chǎn)品，是一個動態(tài)的存在。5.簡述房地產(chǎn)抵押中房屋和土地的關系？ 答：（1）房地一并抵押的原則。

《物權法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”。更重要的是，該條規(guī)定“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”。

（2）建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)的原則。

建設用地使用權實現(xiàn)抵押時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

6.簡述房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容：（1）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；（2）主債權的種類、數(shù)額；

（3）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（4）抵押房地產(chǎn)的價值；

（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

（6）債務人履行債務的期限；（7）抵押權滅失的條件；（8）違約責任；（9）爭議解決方式；

（10）抵押合同訂立的時間與地點；（11）雙方約定的其他事項。7.簡述房地產(chǎn)抵押登記及其效力？

答：房地產(chǎn)抵押登記是指將抵押房地產(chǎn)商的抵押權狀態(tài)登記于不動產(chǎn)登記薄。抵押權自登記時設立。

在重復抵押，即一個屋上設立多個抵押權的情況下，抵押登記還決定抵押權的順序。

《物權法》規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債券比例清償；

（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。8.房地產(chǎn)抵押權當事人的權利和義務？ 答：

（一）抵押物的占有和管理

抵押人在設定抵押權后仍繼續(xù)對該房地產(chǎn)具有占有、使用、收益的權利，抵押人雖繼續(xù)占有抵押物，但卻對抵押物有保管的義務。

（二）抵押物的保險

抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

（三）抵押物的出租和出讓

房地產(chǎn)抵押設立后，抵押人依然享有對該房地產(chǎn)出租的權利?！段餀喾ā芬?guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。也就是說，在房地產(chǎn)先抵押后租賃的情況下，抵押權實現(xiàn)時該房地產(chǎn)上的租賃權自然終止，抵押物的受讓人不承受原有的租賃權；而先租賃后抵押的情況下，實現(xiàn)抵押權時，受讓人應當承受原有租賃權的負擔。

抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償或者轉存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?？梢?，只有經(jīng)過抵押權人同意，抵押人才能出讓作為抵押物的房地產(chǎn)。

（四）抵押權的實現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)是指債務人不履行債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人依照法律程序直接處分抵押的房地產(chǎn)，已抵押的房地產(chǎn)變價并從中優(yōu)先受償其債權的法律現(xiàn)象。

（1）房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件 房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的條件是： ①債務人不履行到期債務；

②發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產(chǎn)：

①債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；

②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

③抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

④抵押人違反本辦法的有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的； ⑤抵押合同約定的其他情形。（2）房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式

房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式一般為折價、拍賣、變賣等。（3）房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的清償順序

抵押房地產(chǎn)處分所得價款的分配原則和分配順序是： ①支付處分抵押房地產(chǎn)的費用； ②扣除抵押房地產(chǎn)應交稅費；

③償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金； ④賠償因債務人違反合同而對抵押人造成的傷害； ⑤所剩余部分退還抵押人。第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)融資

1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念和總類？

答：房地產(chǎn)開發(fā)融資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設資金的各種行為的總稱。

房地產(chǎn)開發(fā)融資可分為以下幾種：（1）股權融資。①上市。

②設立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，通過項目公司增資或股權轉讓進行融資。

（2）債權融資。①直接融資。

直接融資就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券已獲得資金的方式。②間接融資。

間接融資即房地產(chǎn)貸款，是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

③合作開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)。2.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的概念？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地上使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目，是房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容或要完成的工程內(nèi)容。許多房地產(chǎn)開發(fā)項目都設立項目公司，以項目本身信用為基礎進行融資。

3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的方式？ 答：

（一）項目公司股權式融資。

項目公司股權式融資將投資者的資產(chǎn)與項目資產(chǎn)獨立開來，彼此沒有追索權。

項目公司股權式融資主要有兩種方式：

（1）由項目的投資者設立一家專門為一個特定項目而成立的公司，由該公司和其它投資者組成投資機構進行項目融資。

（2）由項目的投資者共同出資設立一個項目公司，該項目公司對項目資產(chǎn)擁有所有權，并負責項目的建設、經(jīng)營和融資。由于追索權被限定在該項目公司內(nèi)部，因此債權人沒有對投資者的追索權。

（二）項目公司銀行貸款融資。

項目公司向銀行貸款，往往以項目公司本身的現(xiàn)金流和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。

銀行貸款融資主要有兩種形式：（1）無追索權的項目融資

無追索的項目融資也成為純粹的項目融資。貸款的還本付息完全依靠項目的經(jīng)營效益，貸款銀行為保障自身的利益，以該項目擁有的資產(chǎn)做擔保。如果該項目未能建成或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或收益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

（2）有限追索權的融資 與無追索權貸款的還款來源單純依靠項目的經(jīng)營收益和取得物權擔保不同，有追索權項目的融資中貸款銀行還要求有項目實體以外的第三人提供擔保。貸款銀行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。

（三）項目公司股權轉讓

房地產(chǎn)項目公司在運營一段時間后，可以通過股權轉讓來吸引新的投資者，從而為項目開發(fā)注入新的資金。

4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義和種類？

答：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款分為以下兩種類型：（1）一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款 一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括： ①住房開發(fā)貸款； ②商業(yè)用房開發(fā)貸款； ③其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。（2）保障性住房開發(fā)建設貸款 保障性住房開發(fā)建設貸款主要包括： ①經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款； ②廉租住房建設貸款； ③公共租賃住房建設貸款。5.簡述一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款？ 答：

（一）貸款條件

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件可以從借款人、開發(fā)項目和貸款擔保三個方面理解。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人必須符合下列條件：

（1）經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，且辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)；

（2）取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

（3）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權明晰，經(jīng)營管理制度健全；資信良好，具有按期還本付息的能力，企業(yè)信用等級符合貸款要求；

（4）取得人民銀行頒發(fā)的貸款證，在貸款銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶或一般存款賬戶，并在貸款銀行辦理結算業(yè)務。

申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目必須符合下列條件：（1）取得有權部門批準的項目立項批復；

（2）項目可行性研究報告規(guī)范，取得有權部門的批復；（3）項目開發(fā)取得合法、有效批件；

（4）項目建設用地為出讓性質的，應根據(jù)該項目國有土地出讓合同約定，繳其全部土地出讓金，并取得項目《國有土地使用證》（出讓性質）、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。

（5）項目建設用地為劃撥性質的，應取得該項目《國有土地使用證》（劃撥性質）、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》；

（6）對已開始銷（預）售的項目，還需要提供合法、有效的《銷（預）售許可證》；

（7）項目符合當?shù)厥袌鲂枨?、有良好的?jīng)濟和社會效益；（8）項目資本金不低于申請貸款項目總投資的35%，全部到位并先于貸款投入項目開發(fā)。

（二）流程（1）申請；（2）審查；（3）簽訂；

（4）提款條件滿足后，貸款銀行放款。

（三）擔保和保險

用于抵（質）押的財產(chǎn)，需要估價的，必須經(jīng)過銀行認可的資產(chǎn)評估部門進行估價貸款金額不得超過抵（質）押物品價值的70%；以土地使用權抵押的，抵押期限應以土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。

借款人需在借款合同簽訂前按銀行指定的保險種類到保險公司辦理保險。

6.簡述經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款？

答：經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的專項用于經(jīng)濟適用房項目開發(fā)建設的貸款。經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款的條件為：

（1）借款人已取得貸款證并在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

（2）借款人產(chǎn)權清晰，法人治理結構健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務狀況良好，核心管理人員素質較高；

（3）借款人實收資本不低于人民幣1000萬元，信用良好，具有按期償還本息的能力；

（4）建設項目已列入當?shù)亟?jīng)濟適用房年度建設投資計劃和土地供應計劃，能夠進行實質性開發(fā)建設；

（5）借款人已取得建設項目所需的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》；

（6）建設項目資金不低于項目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項目建設；

（7）建設項目規(guī)劃設計符合國家相關規(guī)定；（8）貸款人規(guī)定的其他條件。7.簡述廉租住房建設貸款？

答：廉租住房建設貸款是指用于支持廉租住房新建、改建的貸款。申請廉租住房建設貸款應具備的條件，主要包括：

（1）廉租住房項目應以納入政府年度廉租住房建設計劃，并按規(guī)定取得政府有關部門的批準文件；

（2）已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議；（3）在貸款銀行開立專用存款賬戶；（4）提供貸款人認可的有效擔保；

（5）新建廉租住房項目以取得所需的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》、改建廉租住房以取得有關部門頒發(fā)的許可文件。

（6）新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例，改建廉租住房項目資本不低于項目總投資30%的比例；

（7）借款人信用狀況良好，無不良記錄；（8）貸款人規(guī)定的其他條件。8.簡述公共租賃住房建設貸款？

答：

（一）公共租賃住房開發(fā)建設貸款的借款人

實踐中，一些地區(qū)政府設立專門的公司建設公共租賃住房，一些地區(qū)由政府直接投資建設公共租賃住房，還有一些地區(qū)試點由政府以外的其他機構投資建設公共租賃住房。

（二）政府投資建設的公共租賃住房項目資本金要求、利率和期限

政府投資建設的公共租賃住房項目須符合國家關于最低資本金比例的政策規(guī)定，貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。項目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。鼓勵銀行業(yè)金融機構以銀團貸款形式發(fā)放貸款。

第四節(jié)

房地產(chǎn)消費融資

1.簡述個人住房貸款概念？

答：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

個人住房貸款是擔保貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款人本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。實踐中大多數(shù)借款人以其所購房屋向銀行提供抵押擔保。

2.簡述個人住房貸款的特點？ 答：個人住房貸款有以下幾個特點：（1）風險性。

發(fā)放住房貸款，貸款人一般要冒好幾種風險：利率風險、購買力風險、市場風險、信用風險、流動風險、抵押風險等。

（2）流動性。

住房抵押貸款屬于一次房貸，分期償還，償還期限從10年到30年不等，使銀行每月都回本收息，貸款資金形成“銀行→住房開發(fā)商→銀行”的流動。

（3）效益性。

首先，銀行通過每月回本收息實現(xiàn)自身資金的保值增值，提高經(jīng)濟效益；

其次，居民通過貸款資金提高消費能力，改善了居住條件，創(chuàng)造了精神效益，若其購房是為了投資，則可從今后買房售房的時間差異導致的價格差額中獲得經(jīng)濟效益。

此外，住房貸款還帶動了金融存款業(yè)務、保險業(yè)務量等等的擴大，為社會創(chuàng)造了新的經(jīng)濟效益。

3.簡述個人住房抵押貸款的類型？ 答：個人住房抵押貸款的主要類型有：（1）商品房住宅貸款。

個人住房貸款中的商品住宅貸款是指貸款銀行向購房人發(fā)放的、用于購買商品住宅、購房人以所購住房作為抵押物，開發(fā)商提供階段性保證擔保的貸款。

（2）存量房貸款。

存量房是指已取得完全產(chǎn)權、可以進入房地產(chǎn)三級市場流通交易的住房。個人住房存量房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于其購買存量房的貸款。

（3）個人商業(yè)用房貸款。

是指經(jīng)辦行向借款人發(fā)放的用于其購買自有商業(yè)用房的貸款。申請貸款的商業(yè)用房應為竣工驗收合格的現(xiàn)房。

（4）個人自建房貸款。

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于借款人建設自有房屋的貸款，其建設用地必須是在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)市（縣）城區(qū)或重點鎮(zhèn)范圍內(nèi)，通過有償出讓方式獲得，并已取得合法的有關建設批件。

（5）個人住房轉按貸款。

是指在個人住房貸款還款期內(nèi)，因借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新的購房人發(fā)放的、用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。

（6）個人住房加按貸款。

是指對未達到最高貸款成數(shù)或最長貸款期限的借款人增加貸款金額或延長貸款期限的貸款。

4.簡述直貸式個人住房抵押貸款的概念？

答：“直貸式”個人住房抵押貸款，是指商品房購房人不通過開發(fā)商制定的銀行辦理住房按揭貸款，而是自己尋找銀行辦理相關手續(xù)。

5.簡述個人住房抵押貸款保險的概念？

答：所謂個人住房貸款保險，是指申請人在申請住房抵押貸款時，根據(jù)合同的約定購買相應的保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故所造成的財產(chǎn)損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能償還貸款本息時負責替借款人償還貸款本息的行為。

上述保險的保險期限一般于抵押登記之日起至還清本息止，保險金額不低于貸款本息總額，保險第一受益人為貸款人，且一般情況下適應貸款人的要求而投保。

6.簡述住房抵押貸款保險的種類？

答：與住房抵押貸款有關的保險基本上可分為三種：（1）財產(chǎn)保險。

是指為防止由于意外災禍造成較重房屋損失或其有關利益作為保險對象的保險。

（2）信用保險。

是指借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房產(chǎn)不致被收回或拍賣。與借款人本金余額相稱，保額逐年遞減。

（3）保證保險。

是指由保險公司對購房者提供違約保證，當借款人不能還清本息時由保險公司負責償還，或當房地產(chǎn)作為抵押物貸款時，由保險公司抵押物進行保險。

7.簡述中國目前抵押貸款的保險現(xiàn)狀？ 答：（1）無統(tǒng)一模式。基本上有三種模式：

第一，個人購房貸款定期人壽保險。第二，綜合保險模式。

既有抵押物的財產(chǎn)保險，又有抵押人的生命保險，同時還有借款人保證保險。

第三，抵押物的財產(chǎn)保險模式。（2）強制性、捆綁性。

保險業(yè)務的強制性體現(xiàn)在三個方面： 第一，是否投保，借款人沒有選擇權。第二，向誰投保，沒有選擇。

第三，抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。（3）信用保險和保證保險相結合。8.簡述住房公積金貸款的概念？

答：住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。

住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內(nèi)作出準予貸款或者不準予貸款的決定，并通知申請人；準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保。

住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房、以支持基本住房需求。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

9.簡述住房公積金貸款的特征？

答：（1）住房公積金貸款屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和職工個人共同繳存的公積金。貸款風險由公積金管理中心承擔。

（2）住房公積金的貸款對象僅為住房公積金的繳存主體，單筆最高額度為40萬元，信用等級高的個人可以上浮。公積金的貸款期限為30年，且不受年齡限制。與銀行商業(yè)貸款相比，住房公積金的貸款利率更加優(yōu)惠。

10.簡述組合貸款的概念？

答：組合貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于其購買同一個人自住住房的借款組合。當申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需費用時，購房者即申請公積金貸款，同時又向商業(yè)銀行申請一般個人住房貸款，兩部分貸款一起構成組合貸款。

第五節(jié)

置業(yè)擔保

1.簡述置業(yè)擔保的概念？

答：住房置業(yè)擔保，是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

2.簡述我國住房置業(yè)擔保的特征？ 答：（1）我國住房置業(yè)擔保具有壟斷性。一個城市原則上只設一個擔保公司。

（2）政府對住房置業(yè)擔保進行了嚴格的規(guī)制。首先，住房置業(yè)擔保公司由建設行政部門主管； 其次，置業(yè)擔保公司的設立必須經(jīng)審核批準；

再次，置業(yè)擔保公司的業(yè)務活動必須遵循醫(yī)德的規(guī)則。（3）住房置業(yè)擔保公司具有較充分的專業(yè)優(yōu)勢。

擔保公司在住房信貸和房地產(chǎn)市場上都具有“專業(yè)優(yōu)勢”。主要表現(xiàn)在人才、技術、信息、服務等方面。

3.簡述置業(yè)擔保公司的設立？ 答：置業(yè)擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保、收取服務費用、具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。

設立擔保公司應當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構；（2）有固定的服務場所；

（3）有不少于1000萬元人民幣的實有資本；（4）有一定數(shù)量的周轉住房；

（5）有適應工作需要的專業(yè)管理人員；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；

（7）復合《公司法》和相關法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。4.簡述置業(yè)擔保中的保證和抵押反擔保？ 答：

（一）保證

住房置業(yè)擔保當事人應當簽訂書面保證合同。保證合同一般應當包括以下內(nèi)容：

（1）被擔保的主債權種類、數(shù)額；（2）債務人履行債務的期限；（3）保證的方式；（4）保證的范圍；（5）保證的期限；（6）其他約定事項。

（二）抵押反擔保

借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，擔保公司有權要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保。

房屋抵押應當訂立書面合同。抵押合同一般包括以下內(nèi)容：（1）抵押當事人的姓名、名稱、住所；（2）債權的種類、數(shù)額、履行債務的期限；（3）房屋的權屬和其他基本情況；（4）抵押擔保的范圍；

（5）擔保公司清算時，抵押權的處置；（6）其他約定事項。

第六節(jié)

房地產(chǎn)信托融資與REITS

1.簡述房地產(chǎn)信托融資的模式？

答：在運營模式上，房地產(chǎn)信托融資中，信托公司主要采取貸款信托、股權信托或財產(chǎn)權信托的方式運用信托資金。

（1）貸款信托。

貸款信托就是以貸款方式運用信托資金，及信托公司接受委托人的委托，通過發(fā)行信托計劃取得信托資金，按信托計劃中指定的對象、用途、期限、利率與金額等向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款，將信托資金以貸款形式借給房地產(chǎn)開發(fā)商使用并收取利息，再以利息收入向委托人支付信托受益。

（2）股權投資信托。在股權投資信托中，信托公司通過將信托資金以股權投資方式加以運用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直接或委托第三方經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占有的股權比例或房地產(chǎn)項目所有權情況，獲得經(jīng)營所得，通過分紅實現(xiàn)信托收益。

（3）財產(chǎn)權信托

在財產(chǎn)信托中，房地產(chǎn)開發(fā)商將其擁有的物業(yè)轉移給信托公司，信托公司將物業(yè)的預期收益權轉讓給投資者，信托公司將其處置信托財產(chǎn)的所得支付給投資者從而實現(xiàn)其信托受益。

2.簡述REITs的概念？

答：房地產(chǎn)投資信托（簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資人資金，由專門投資機構進行投資、經(jīng)營和管理，并將投資收益按比例分配給投資人的一種信托基金制度。

3.簡述房地產(chǎn)信托融資與REITs的區(qū)別？

答：（1）REITs是指為證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，主要通過持有并運營不動產(chǎn)來獲得收益，REITs的投資者通過持有REITs份額而間接投資不動產(chǎn)，是真正意義上的投資行為；國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托主要以集合資金信托計劃的方式發(fā)行，資金運用上雖然包括信托貸款，持有企業(yè)股份、購買資金收益權憑證等投資方式，但實踐中大多是作了債權融資安排，收益主要為貸款利息。

（2）REITs既可以直接持有運營不動產(chǎn)。REITs對直接持有運營的不動產(chǎn)享有法律上的權屬。房地產(chǎn)信托融資不轉移信托財產(chǎn)的權屬。

（3）REITs的發(fā)行方式包括公募、私募，參與主體廣泛，包括各種中小投資者；而集合資金信托計劃只能通過私募方式發(fā)行，對自然人成為投資者設置有收入、人數(shù)、投資數(shù)額等方面的限制。

（4）REITs通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，從事多樣化的投資，已實現(xiàn)投資風險分散化。房地產(chǎn)信托資金投向基本由房地產(chǎn)開發(fā)商主導，投資以單一項目為主，不具組合效果。

（5）中國的房地產(chǎn)信托計劃融資產(chǎn)品周期較短，一般為1～3年；而國際上發(fā)行的大部分的REITs產(chǎn)品周期在8～10年，也有無固定期限的。

（6）REITs的投資份額具有較高的流動性和變現(xiàn)性，投資者可以在資本市場交易、柜臺轉讓或者要求管理公司贖回；而房地產(chǎn)信托中的集合資金信托計劃往往以私募方式發(fā)行，只能由信托公司提供收益權轉讓服務，流動性較差。

（7）在稅收待遇上，我國法律尚未給予信托特殊的稅收待遇。房地產(chǎn)信托在投資、運營、收益分配等環(huán)節(jié)都需根據(jù)規(guī)定納稅。REITs則往往被賦予特殊的稅收地位。只要REITs將一定比例的收益都在納稅年度內(nèi)分配給投資者，就不在REITs層面繳納所得稅。

第九章

房地產(chǎn)融資與擔保

第一節(jié)

房地產(chǎn)與融資與擔保概述

1.簡述房地產(chǎn)融資的概念？ 2.簡述房地產(chǎn)融資的種類？

3.簡述房地產(chǎn)融資擔保的概念？ 4.簡述房地產(chǎn)融資擔保的種類？ 第二節(jié)

房地產(chǎn)抵押

1.簡述房地產(chǎn)抵押的概念？ 2.簡述房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)按揭的區(qū)別和聯(lián)系？

3.簡述可以設定抵押和不得設定抵押的房地產(chǎn)的范圍？ 4.簡述對預購商品房抵押和在建工程抵押標的的正確理解？ 5.簡述房地產(chǎn)抵押中房屋和土地的關系？ 6.簡述房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容？ 7.簡述房地產(chǎn)抵押登記及其效力？

8.房地產(chǎn)抵押權當事人的權利和義務？ 第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)融資

1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)融資的概念和總類？ 2.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的概念？ 3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的方式？ 4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義和種類？ 5.簡述一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款？ 6.簡述經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款？ 7.簡述廉租住房建設貸款？

8.簡述公共租賃住房建設貸款？ 第四節(jié)

房地產(chǎn)消費融資

1.簡述個人住房貸款概念？ 2.簡述個人住房貸款的特點？

3.簡述個人住房抵押貸款的類型？

4.簡述直貸式個人住房抵押貸款的概念？ 5.簡述個人住房抵押貸款保險的概念？ 6.簡述住房抵押貸款保險的種類？

7.簡述中國目前抵押貸款的保險現(xiàn)狀？ 8.簡述住房公積金貸款的概念？ 9.簡述住房公積金貸款的特征？ 10.簡述組合貸款的概念？ 第五節(jié)

置業(yè)擔保

1.簡述置業(yè)擔保的概念？

2.簡述我國住房置業(yè)擔保的特征？ 3.簡述置業(yè)擔保公司的設立？

4.簡述置業(yè)擔保中的保證和抵押反擔保？ 第六節(jié)

房地產(chǎn)信托融資與REITS 1.簡述房地產(chǎn)信托融資的模式？ 2.簡述REITs的概念？

3.簡述房地產(chǎn)信托融資與REITs的區(qū)別？

第二篇：擔保融資

擔保融資

一、擔保融資概念

根據(jù)國家鼓勵社會資金參與民間投融資的政策和法規(guī)，搭建了合法、規(guī)范的社會資金交易平臺，對社會投融資提供中介、擔保及信用管理服務。需求資金的中小企業(yè)、個體工商戶可以以自有土地、房產(chǎn)、車輛、商鋪經(jīng)營權或其他資產(chǎn)做抵（質）押，快速便捷的獲取急需資金。民間借貸是一種直接融資渠道，手續(xù)簡單、辦理速度快，是公民與公民、法人及其他組織之間借貸。民間借貸合同中顯示的利率不得超過銀行同類貸款利率的四倍。

二、擔保融資優(yōu)勢

合法規(guī)范手續(xù)簡捷辦理快速

三、擔保融資業(yè)務介紹

1、中小企業(yè)貸款

受理條件：在河南省登記注冊的有限責任公司，公司成立兩年以上（盈利）

借款額度：10萬—500萬元

借款期限：一年以內(nèi)

借款用途：企業(yè)周轉資金

提供材料：

?營業(yè)執(zhí)照副本（本經(jīng)年檢過的復印件一份）

?組織機構代碼證副本（本經(jīng)年檢過的復印件一份）

?稅務登記證副本（有效期內(nèi)的復印件一份）

?法定代表人身份證（有效期內(nèi)的復印件一份）

?公司章程、驗資報告（變更連續(xù)）、貸款卡復印件及密碼

?授信申請和貸款申請（公司的基本情況、生產(chǎn)經(jīng)營情況、貸款金額、貸款期限、貸款用途、還款來源、還款方式）

?銀行開戶許可證（復印件一份）

?公司股東及配偶身份證復印件、結婚證復印件（復印戶主及本人）。

?前三及近一期財務報表。

?近半年期的銀行對賬單（單位賬戶及個人銀行卡明細）

?公司行業(yè)情況（歷史，現(xiàn)狀，前景，同行業(yè)相比）、經(jīng)營狀況（管理情況，收入、產(chǎn)出、銷售等）及風險分析（價格風險，經(jīng)營風險，政策風險）、公司組織結構及人員結構情況

?法定代表人、實際控制人、總經(jīng)理、財務主管簡歷及聯(lián)系方式

?公司前三年上、下游客戶及相關合同

?公司經(jīng)營場所租賃合同或自有房產(chǎn)復印件

?主要財務科目明細，應收款、應付款前三年及賬齡分析

?特殊行業(yè)持有的有權部門頒發(fā)的生產(chǎn)、經(jīng)營等許可證明、資質證書

?擔保單位需提供相同資料，如土地、房產(chǎn)抵押需提供土地證、房產(chǎn)證復印件 ?反擔保措施

以上資料復印件全部加蓋公章、身份證復印件需經(jīng)本人簽字及摁指印

費用：貸款利率：12％—13.06％（年息）

擔保費率：貸款額的3%—5%（一次性）

評審費：貸款額的2％（一次性）

辦理期限：資料齊全3—15個工作日

2、房產(chǎn)抵押擔保貸款

申請條件：18—60周歲，有可抵押房產(chǎn)，有完全民事行為能力的自然人

申請額度：5萬元以上

貸款期限：1—12個月

費用：貸款利率：12％—13.06％（年息）

擔保費率：貸款額的3%—5%（一次性）

提供材料：

貸款人：（（本人身份證、收入證明或其他有效還款來源證明、所要求的其他材料））抵押人：（（本人及配偶身份證、戶口本、婚姻狀況證明（如結婚需提供結婚證；如離婚需離婚證、單身證明、離婚協(xié)議；如單身需單身證明）、房屋所有權證、第二套住房證明））辦理流程：

提出申請→資信調查→預交費用→評估→簽訂合同（辦理公證）→抵押→發(fā)放貸款

3、二手房按揭貸款

房齡要求：1995年以后

貸款期限：1—20年

貸款利率：4.56‰—5.07‰

提供材料：買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、婚姻狀況證明、買方收入證明、首付款證明、過戶前后的房產(chǎn)證復印件、有效的買賣契約、契稅、契證、交易稅原件、賣方同意出售證明。辦理期限：資料齊全后3—15個工作日

貸款流程：貸款咨詢→借款人提交資料→銀行受理、調查、審批→簽定借款合同→辦理抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款

4、車輛抵（質）押貸款

車輛要求：購車五年以內(nèi)鄭州市非營運車輛

貸款期限：一年以內(nèi)

貸款成數(shù)：車輛評估值的50%

提供材料：借款人夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證、收入證明、行車證、購車全套手續(xù)、車輛手續(xù)（機動車登記證、行車證、保險、保單<三責、盜搶、車損、自燃>、購置附加稅、購車發(fā)票、排污費發(fā)票、合格證等）

辦理期限：資料齊全，一個工作日

1）身份證明

借款申請人身份證明的主要作用是確定借款申請人的身份，證明借款申請人的借款資格，如是否具有完全民事行為能力、是否是中華人民共和國公民、權屬證明是否一致等。包括居民身份證、戶口簿、軍官證、警官證、文職干部證或其他有效身份證件。其中，軍官證、警官證和文職干部證僅限正在服役的人民解放軍、人民武裝警察使用。若遇借款申請人因遺失或其他原因無法提供上述任何一種身份證時，只要當?shù)毓矙C關或軍隊政治部門出具有效證件，則可將證明作為身份證材料。證明上必須附加照片，在照片粘貼處加蓋騎縫章。

2）戶籍證明

戶籍證明是證明身份和居住情況的輔助資料。個人貸款業(yè)務要求借款人具有本地常住戶口或本地有效居住身份，有固定住所，核心是要核實借款人的有效身份和當?shù)亻L期居住。戶籍證明包括戶口本或有權部門出具的戶籍證明文件。

3）婚姻證明

婚姻證明主要作用是通過對抵押人（借款申請人）婚姻狀況的了解，明晰婚姻財產(chǎn)和明確家庭還款能力。對于已婚并有結婚證的，提供結婚證原件和復印件，并出具配偶同意家庭財產(chǎn)抵質押聲明;對于已婚但結婚證遺失和其他原因無法提供時，要求抵押人（借款申請人）提供戶口簿并與夫妻雙方出具的聲明或其他證明一同使用；對于未婚或離異等單身的，提供有權部門開具的婚姻狀況聲明。

七、貸前調查

1）貸前調查包括對申請材料真實性、完整性、合法性的調查，對借款申請人資信的調查，對保證人、抵押物或質押權利憑證的調查，貸前調查一般應控制在3個工作日內(nèi)。

2）經(jīng)辦人應通知審核借款申請人提供的資料，采取與借款申請人面談、電話查詢、實地考察等多種方式進行貸前調查。經(jīng)辦人在貸前調查時必須與借款申請人見面，通過與借款申請人當面交談，了解借款人家庭、工作、收入情況等。

3）對申請材料真實性、完整性、合法性進行調查

1、對借款人身份的調查。經(jīng)辦人須驗證借款申請人提交的身份證原件和復印件是否一致，身份證件與借款人是否一致，是否經(jīng)有權部門簽發(fā)，是否在有效期內(nèi)。

對于借款申請人委托他人辦理個人消費額度貸款申請手續(xù)的，還須審核經(jīng)公證的委托書以及代理人的身份證件。

2、對戶口及居所的調查。審查《貸款申請表》所填住址與居所地址是否一致。

3、借款人還款能力和信譽的調查。核實借款人提供的收入材料的真實性，判斷其是否具備按期還本付息的能力，還款金額來源是否穩(wěn)定，調查借款人原有銀行債務是否能按期償還，有無銀行不良紀錄；對借款人已婚并以其家庭收入為還款來源的，應要求其提供配偶的收入證明等相關材料。

4、對擔保情況的調查。核實抵押物（質押權利）的真實性，是否符合我行的規(guī)定，是否已設定抵押（或質押），抵押物評估報告書是否為原件，是否是我行認可的評估機構出具的評估報告，權屬人已婚的應核實其配偶同意抵押（質）押的書面證明是否真實，評估價值作為確定貸款額度的重要依據(jù)。

4）對借款申請人資信進行調查

1、調查借款申請人的主體資格。經(jīng)辦人須核實借款申請人是否為年滿十八周歲，具有完全民事行為能力的中國公民。

2、調查借款申請人的資信情況。經(jīng)辦人可通過行內(nèi)系統(tǒng)或中國人民銀行信息系統(tǒng)等多種渠道調查了解借款申請人信用記錄是否良好、是否有還貸意愿、品行是否端正等。

5）對抵押物進行調查

1、調查抵押物的合法性。包括調查抵押物是否屬于《擔保法》規(guī)定且我行認可的抵押財產(chǎn)范圍。

2、調查抵押人對抵押物占有的合法性。包括調查借款申請人提供的抵押物是否為抵押人所擁有，財產(chǎn)共有人是否同意抵押，抵押物所有權是否完整；了解抵押物已設定抵押權屬情況；判斷抵押物權屬情況是否符合設定抵押的條件。

3、調查抵押物狀況。包括調查抵押物是否真實存在，外觀及結構是否完好，交易價格是否合理。要檢查其是否經(jīng)銀行認可的評估機構對其抵押物價值進行了評估。

八、業(yè)務操作中的注意事項

1）客戶溝通

1、努力的表現(xiàn)和不停的辯解 不要講“我以為”，例，服務過程出現(xiàn)錯誤。

2、接電話或與人交談時避免這樣的回答?！安辉凇保安恢馈保斑@不歸我管”等。

2）有關合同文本的填寫

1、合同文本要統(tǒng)一使用有關合同文本；不得因單筆業(yè)務對合同文本條款進行修改。對單筆貸款由特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定。

2、合同填寫必須做到標準、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，避免涂改。

3、需要填寫空白欄且空白欄后有備選項的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準備填寫內(nèi)容的，應加蓋“此欄空白”字樣的印章；對有多個空白欄如“其他約定事項”等，對不填的合未選的空白欄，應加蓋“以下空白”字樣的印章。

4、貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式等有關條款要與貸款最終審批意見一致。

5、一套合同要避免多人填制。

6、要認真核實有關合同文本中除銀行以外的其他簽約方簽字、蓋章的合法有效

性；合同其他方為自然人的，包括借款人、共同借款人、抵（質）押人、抵押物共有人等，必須在信貸業(yè)務經(jīng)辦人員面前核驗身份證明之后當面簽字，如果委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字的經(jīng)公證的合法有效的授權書；擔保方為法人的，擔保方簽字人應為法定代表人或其授權代理人，授權代理人必須提供有效的書面授權文件，信貸業(yè)務經(jīng)辦人員應核實簽字人的身份，防止他人假冒。

7、合同文本填制后，交其他有關人員進行審核。審核的主要內(nèi)容包括：文本書寫是否規(guī)范；主要條款是否齊全、準確；問題表達是否清晰；主從合同及附件是否齊全；合同簽約各方的簽字、蓋章是否完整。

第三篇：融資擔保申請書

附件一：

委托擔保申請書

卓資縣融通融資擔保有限公司：

我公司擬向資金借款萬元人民幣，借款期限為年，借款利率執(zhí)行項借款提供融資擔保。

特此申請

另附委托擔保申請書附件材料。

*********有限公司（章）

法人代表：（簽字）

年月日

第四篇：融資擔保公司

融資擔保公司

融資擔保公司，指的是在融資業(yè)務辦理過程中，像投資人擔保的公司，向銀行借錢（融資）一般都要求有擔保：政府擔保貸款、企業(yè)信用擔保貸款、自然人擔保貸款。

(1)物的擔保（融資擔保過程中有任何問題，可以聯(lián)系漢唐咨詢。）主要表現(xiàn)為對項目資產(chǎn)的抵押和控制上，包括對項目的不動產(chǎn)(如土地、建筑物等)和有形動產(chǎn)(如機器設備、成品、半成品、原材料等)的抵押,對無形動產(chǎn)(如合約權利、公司銀行賬戶、專利權等)設置擔保物權等幾個方面，如債務人不履行其義務，債權人可以行使其對擔保物的權力來滿足自己的債權。物的擔保有以下兩種形式：

抵押(Mortgage)。為提供擔保而把資產(chǎn)的所有權移轉于債權人(抵押權人)，但是附有一項明示或默示的條件，即該項資產(chǎn)的所有權應在債務人履行其義務后重新移轉于債務人。

擔保。這種形式不需要資產(chǎn)和權益占有的移轉或者所有權的移轉，而是債權人或債務人之間的一項協(xié)議。

(2)人的擔保

是以法律協(xié)議形式做出承諾，擔保人向債權人承擔了一定的義務。義務可以是一種第二位的法律承諾，即在被擔保人(主債務人)不履行其對債權人(擔保受益人)所承擔義務的情況下(違約時)，必須承擔起被擔保人的合約義務。

項目投資者作為擔保人。項目投資者通過建立一個專門的項目公司來經(jīng)營項目和安排融資。

第五篇：融資擔?；境ＷR

1、擔保的基本概念?

民商法上的擔保概念有廣義與狹義之分。廣義上，擔保是指一切能保障債權人債權實現(xiàn)的法律措施，主要表現(xiàn)為：物權擔保、保證擔保、定金擔保、違約金擔保及債的保全制度等。狹義上，民商法上的擔保僅指物權擔保制度、保證擔保制度和定金擔保制度，債的保全制度是被排除在外的。

依據(jù)我國《擔保法》，擔保適用的主要范圍為：民商活動中所涉及的合同，現(xiàn)實民商活動中在借款、買賣、貨物運輸、加工承攬等活動設定擔保的最為常見，它們是擔保適用的主要范圍。債權人可以而不是必須設定擔保，須設定擔保的應當依照《擔保法》規(guī)定。對于海商法、航空法等法律對擔保有特別規(guī)定的，應當依照其特別規(guī)定設定。、什么是本擔保與反擔保?

這是以擔保設定的目的不同為標準所作的分類。本擔保是指以保障主債權的實現(xiàn)為目的設定的擔保。反擔保是相對于本擔保而言的，它是指在本擔保設定后，為了保障擔保人在承擔擔保責任后，其對被擔保人的追償權得以實現(xiàn)而設定的擔保。

中華人民共和國擔保法第四條規(guī)定：第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法擔保的規(guī)定。

擔保法規(guī)定了五種擔保方式，即：保證、抵押、質押、留置和定金擔保方式。根據(jù)擔保法的規(guī)定，中小企業(yè)擬提供的反擔保方式有：保證、抵押、質押反擔保和保證金等。本公司根據(jù)項目的風險程度、擔保金額的大小等實際情況確定并取得其中一種或幾種反擔保方式。、什么是流動資金貸款和流動資金貸款擔保?

貸款(中小企業(yè)融資)擔保包括流動資金貸款擔保、開立銀行承兌匯票擔保等。流動資金貸款是為解決企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中流動資金不足而發(fā)放的貸款。這種貸款的特點是貸款期限短(一年以內(nèi))、周轉性較強，中小企業(yè)融資成本較低，是客戶使用最為頻繁的貸款。為流動資金貸款進行的擔保稱為流動資金貸款擔保。申請流動資金貸款擔保的企業(yè)需向我公司申請擔保，同時需在銀行申請流動資金貸款。

開立銀行承兌匯票是指銀行為客戶開出的匯票簽章承諾、保證到期一定付款的業(yè)務，銀行一般要求客戶提供一定的保證金外，同時要求擔保。本公司可為客戶提供保證擔保。、什么是個人貸款擔保業(yè)務?有何作用?

包括個人消費貸款擔保、個人信用貸款擔保、個人創(chuàng)業(yè)貸款擔保、房產(chǎn)抵押貸款擔保等。| 推出個人貸款擔保業(yè)務，對于提升個人信用、提高貸款效率與成數(shù)，降低中小企業(yè)融資成本，節(jié)約貸款費用等方面，具有很大的促進作用。、個人貸款擔保業(yè)務的受理條件?

具有合法有效的身份證明，年滿20周歲的國內(nèi)公民;有正當職業(yè)、穩(wěn)定收入和充足還款來源，能按期償還本息;同意以個人名下的商品房等資產(chǎn)作抵押;有正當合法的中小企業(yè)融資用途;無不良信用記錄、什么是抵押人?抵押權人?抵押物?

債務人或者第三人為抵押人;債權人為抵押權人;提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。7、什么是抵押?

抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。、辦理抵押物登記，應當向登記部門提供那些文件或者其復印件?

(一)主合同和抵押合同;(二)抵押物的所有權或者使用權證書。、什么是動產(chǎn)?不動產(chǎn)?

不動產(chǎn)是指土地及房屋、林木等地上定著物。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。

10、抵押合同主要包含哪些內(nèi)容?

被擔保的主債權種類、數(shù)額;債務人履行債務的期限;抵押物的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;抵押擔保的范圍;當事人認為需要約定的其他事項。

抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。

11、哪些財產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記手續(xù)?有哪些登記部門?

(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;(四)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門;(五)以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門

12、哪些財產(chǎn)可以抵押?

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;(六)依法可以抵押的其他財產(chǎn);抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

13、哪些財產(chǎn)不可抵押?

(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外;(三)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(六)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

14、反擔保抵押的抵押率一般如何確定?

用不動產(chǎn)抵押，抵押率(按凈值計算)不高于70%;樓宇按揭抵押，抵押率(按樓價計算)不高于70%;用可轉讓動產(chǎn)抵押(按凈值計算)不高于50%;股權、債券、營運車牌質押，質押率(分別按投資額、債券面值、購入價計算)不高于70%.15、什么是質押?質押的種類有哪些?

質押包括動產(chǎn)質押與權利質押。動產(chǎn)質押，是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權人占有，將該動產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產(chǎn)為質物。

權利質押是指將(一)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單;(二)依法可以轉讓的股份、股票;(三)依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產(chǎn)權;(四)依法可以質押的其他權利出質給債權人。

16、質押合同主要包含哪些內(nèi)容?

被擔保的主債權種類、數(shù)額;債務人履行債務的期限;質物的名稱、數(shù)量、質量、狀況;質押擔保的范圍;質物移交的時間;當事人認為需要約定的其他事項。質押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。

17、采用保證反擔保措施時，反擔保企業(yè)應具備哪些基本條件?

必須具備《擔保法》規(guī)定的擔保資格;企業(yè)有效凈資產(chǎn)扣除三分之一已對外擔保余額不低于反擔保金額的二倍;資產(chǎn)負債率不超過70%;連續(xù)兩年盈利;企業(yè)在承保期必須參加財產(chǎn)保險。

☆房產(chǎn)抵押反擔保

房產(chǎn)抵押反擔保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產(chǎn)證、有完全處分權的房產(chǎn)抵押給擔保公司以取得貸款的一種反擔保方式。房產(chǎn)抵押應依法在房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)?！钔恋厮袡嗟盅悍磽Ｍ恋厥褂脵喾磽Ｊ侵附杩钊嘶虻谌艘云淙〉孟鄳獧嗬C書的土地使用權依法抵押給擔保公司以取得貸款的一種反擔保方式。土地所有權抵押應依法在土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。

☆自然人保證反擔保

自然人保證反擔保是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的一種反擔保方式。自然人保證分為一般保證及連帶責任保證，用于反擔保的自然人保證限于連帶責任保證。作為反擔保的保證人應是具有清償債務能力的完全民事行為能力的自然人且主要為借款人的主要股東、法定代表人、主要經(jīng)營者或其他與借款人有密切關系的個人?！钤O備抵押反擔保設備抵押反擔保是指借款人或第三人以其合法所有的設備依法抵押給擔保公司以取得貸款的一種反擔保方式。抵押設備必須權屬清晰，有較高價值，易變現(xiàn)，購進的發(fā)票等票據(jù)齊全且與設備型號相符。一般設備抵押應依法在工商行政管理局辦理抵押登記。海關監(jiān)管設備應經(jīng)海關批準后抵押給特定的抵押權人并辦理相應的抵押登記

☆股權質押反擔保

股權質押反擔保是指借款人以企業(yè)的股權依法質押給擔保公司以取得貸款的一種反擔保方式。