第一篇：樓盤分析

樓 盤 實 例 院（系）專業(yè) 年級 指導(dǎo)老師作者

概 況 報 告

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一、華富世家項目概況

總體概況：

華富世家位于安東新區(qū)核心位置東臨永明路，西接中華路，北靠文明大道。小區(qū)周圍有多個大型公交站點16路、36路、7路、17路等多條公交路線通達(dá)全城，京珠高速、107國道瞬間可達(dá)，構(gòu)成立體交通，進(jìn)退從容。政府招商引資重點項目，占地340余畝，總投資40億人民幣，海納五星級酒店（未完工）、6A級寫字樓（未完工）、50-70㎡百變LOFT、高端智能化住宅，SHOPPINGMALL五重業(yè)態(tài)。

周邊配套：

項目周邊配套完善。在教育方面，項目周邊有外國語中學(xué)等一批重點學(xué)校；在生活方面，項目周邊分布有水果批發(fā)市場、蔬菜市場、超市、藥房、建材市場等基本生活配套設(shè)施，除此以外，項目還在德隆街和明福街上設(shè)置有兩層臨街商鋪，完全可以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。項目周邊有中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等一批銀行網(wǎng)點。在醫(yī)療方面，離項目最近的醫(yī)院有安陽市第六人民醫(yī)院車程僅需五分鐘，同時，二十分鐘車程直達(dá)醫(yī)療設(shè)備一流的安陽市第一人民醫(yī)院、安陽市地區(qū)醫(yī)院等。在國家級文字博物館、易園、市政府、市民休閑廣場、圖書博物館體育會展中心中軸線之上，與多家行政事業(yè)單位為鄰。

車位數(shù)：地下車位 采暖方式：集中供暖 周邊商業(yè)： 周邊分布有水果批發(fā)市場、蔬菜市場、超市、藥房、建材市場等基本生活配套設(shè)施，除此以外，項目還在德隆街和明福街上設(shè)置有兩層臨街商鋪，完全可以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。

周邊醫(yī)院：安陽市第六人民醫(yī)院 周邊學(xué)校：外國語中學(xué)。

開發(fā)商：安陽新華富置業(yè)有限公司 物業(yè)顧問：金地物業(yè)

項目地址：安陽市中華路與文明大道交匯處東南 產(chǎn)權(quán)年限：70年 產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房 容積率：3.5 綠化率:40%

二、投資戶型

華富世家一共有10種戶型，分別是：兩室兩廳一廚一衛(wèi)113㎡，四室兩廳一廚兩衛(wèi)178㎡，一室一廳一廚一衛(wèi)54㎡，六室兩廳兩衛(wèi)242㎡，三室兩廳兩衛(wèi)130㎡/150㎡，兩室兩廳兩衛(wèi)153㎡，兩室兩廳一衛(wèi)雙陽臺110㎡，三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺159㎡。

過去兩年間房地產(chǎn)價格的飆升令人眩目，大量的熱錢在財富效應(yīng)的驅(qū)使下紛紛涌入房地產(chǎn)，但是今天房產(chǎn)投資已經(jīng)告別“遍地黃金”的年代，合理選擇房產(chǎn)投資品種，才能繼續(xù)獲得較高的投資回報，本文將就此進(jìn)行探討。

投資低檔民宅？土豆不能永遠(yuǎn)賣高價！

房地產(chǎn)投資有個怪現(xiàn)象，就是性價比低的民宅反而升值快。比如，在北京兩年前如果4000元/米在比較偏遠(yuǎn)的地段購買普通民宅，目前的二手房成交價已經(jīng)達(dá)到9000到10000之間，投資回報100%以上；反過來，在兩年前購買中檔公寓花費大約8000元/米，而今天的二手房的成交價不超過12000元，投資回報不足50%。顯然在過去幾年投資民宅可以獲得高回報。

內(nèi)在價值低的民宅價格飆升主要得益于“吉芬”效應(yīng)。1845年愛爾蘭爆發(fā)饑荒，沒有營養(yǎng)也不好吃的土豆價格暴漲，而老百姓反而購買更多的土豆而不是其他價格上漲很少的奶酪和牛肉，這就是“吉芬”效應(yīng)。原因是土豆是老百姓的主食，比較容易填飽肚子，土豆價格上漲讓老百姓更沒有錢了，不得不放棄吃奶酪等稍貴的食品來購買更多的土豆，而這又令土豆繼續(xù)上漲到無法理解地步。過去兩年低檔民宅價格的上漲正是由于“吉芬”效應(yīng)，低檔民宅和土豆一樣雖然沒有太大投資價值，但都是老百姓生活的必需品，房地產(chǎn)價格的上漲讓本來可以購買中高檔住房的居民不得更改購房計劃，轉(zhuǎn)而購買性價比低的住宅，這是民宅過去漲幅醒目的根本原因。

“土豆”不能永遠(yuǎn)賣高價，這是常識，民宅從長期來看沒有太大投資價值。第一、低檔民宅的地段、建筑設(shè)計、人文環(huán)境都令高端自用客戶不會買入，因此無法長期維持高價；第二、政策導(dǎo)向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府為城市低收入者提供保障住房是大趨勢，這種政策導(dǎo)向隨著時間的推移會明顯影響低檔民宅價格。所以未來5年隨著市場供應(yīng)量增加，居民住房升級和投資客逐漸拋售低檔民宅，民宅的價格上漲必將大幅放慢。

投資中高檔公寓？捕捉地產(chǎn)未來熱點！

《圣經(jīng)》“馬太福音”第25章中說：“凡有的，還要加給他，叫他多余；沒有的，連他所有的，也要奪過來?！痹绞怯绣X的人越有錢，這就是所謂的“馬太效應(yīng)”。馬太效應(yīng)產(chǎn)生的原因之一就是有錢人可以投資于普通大眾暫時買不起但以后有需要的產(chǎn)品或領(lǐng)域，這種提前“卡位”的優(yōu)勢讓有錢人可以提前布置資產(chǎn)，守株待兔坐等資產(chǎn)未來升值。

過去幾年全國掀起了轟轟烈烈的購房運(yùn)動，在“居者有其屋”的想法支配下，人們不計代價的購房，這種全民性需求的爆發(fā)是過去房地產(chǎn)尤其民宅價格飛升的原因。而隨著居民收入的提高，大量中高端群體居住升級的需要會推高中高檔公寓的價格，這可能是未來5年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

目前，北京地區(qū)中高檔公寓一、二手房價格都已經(jīng)超過1萬元，偏高的單價和高總價都讓中高檔公寓成交不活躍，但相比低檔民宅理想的中高檔公寓無論一、二手房屋性價比都更高，投資潛力更大。在北京這樣的城市有大量的中高端群體在過去全民的購房熱潮中，或倉促或盲目的購買了小戶型或低檔住宅這樣不適合自己的房屋，隨著居民對房地產(chǎn)價值的認(rèn)識逐漸理性，以及居民收入的提高，未來中高檔公寓必將再次成為市場追捧的熱點。

高檔住宅長期風(fēng)險低，投資把握核心策略！

一些剛接觸房地產(chǎn)投資的人認(rèn)為中高檔住宅總價高、維護(hù)成本高不如購買小戶型或低檔住宅好出手。這樣的想法就像買股票不買長期看好藍(lán)籌股，反而買價格便宜的垃圾股一樣沒有道理。

我認(rèn)為從投資角度看，中高檔住宅長期風(fēng)險反而要?。菏紫龋^度炒作普通民宅有違國家政策導(dǎo)向，未來不確定政策因素非常多，而高檔住宅的投資屬于富人間的博弈，政府干預(yù)可能??；其次，從國外的經(jīng)驗來看，日本也曾因日元升值而出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格飆升的局面，當(dāng)泡沫破滅的時候普通住宅下跌幅度超過一倍的比比皆是，但高檔住宅的下跌幅度要明顯小。尤其是2006年以來日本的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回升，但是“淘盡黃沙始見金”，價格迅速上漲50%的都是“一等地”的住宅，而很多普通住宅價格上漲幅度則較小?？梢娨蚤L期戰(zhàn)略眼光看，高檔房屋投資的長期風(fēng)險要比低檔房投資小得多。

房地產(chǎn)投資需要考慮的前三個問題是“地段、地段、還是地段”，高檔住宅投資更是如此。以中長期投資房地產(chǎn)的角度來說最常見的投資誤區(qū)有兩個，一是認(rèn)為城市中心區(qū)就是最好的地段，實際并非如此，隨著城市的發(fā)展中心區(qū)也會發(fā)生移 動，導(dǎo)致中心區(qū)變成“老城”；二是投資風(fēng)景怡人的郊區(qū)，但實際情況是受到生活配套和日益擁堵的城市交通影響影響，日本等很多發(fā)達(dá)國家的富人最終選擇回城，回城首選的住宅恰恰是中高檔公寓。

個人認(rèn)為，通常隨著國民經(jīng)濟(jì)同步增值的地段是核心商務(wù)區(qū)和核心教育區(qū)(比如北京海淀的高校聚集區(qū))，而核心商務(wù)區(qū)和教育區(qū)一旦形成幾乎沒有遷移的可能。投資中檔住宅可多關(guān)注這兩個區(qū)域。

根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)形勢的變化和房價的走勢投資大戶型是現(xiàn)今最好的選擇，所以作為房地產(chǎn)投資商兩廳一廚兩衛(wèi)178概是100萬左右。

178㎡的空間家。優(yōu)點：1.南北3．廚房有明窗

很適合現(xiàn)在的三口之通透 2．衛(wèi)生間為明間 4．主臥帶有陽臺并且我中意的戶型是：四室㎡，按照現(xiàn)在的市價大朝南5．景觀好6．房型設(shè)計規(guī)整 7．有兩個衛(wèi)生間 8.擁有兩個陽臺

缺點：1.靠山墻 2．生活成本高 3．衛(wèi)生間有一個是暗間 4．客廳不朝陽

三、對比的優(yōu)缺點（華富世家和亞龍灣東湖）

優(yōu)點：

1、華富世家的地理位置要比亞龍灣東湖的位置好，華富世家位于安東新區(qū)，城市南北中軸線上。由于市政府已遷到東區(qū)，那安陽的市中心也必然會從老城轉(zhuǎn)移到東區(qū)過來，而華富世家里市政府也比較近，所以，以市政府為圓心，周圍的發(fā)展也會比其他地方快?，F(xiàn)在華富世家也已經(jīng)比亞龍灣東湖繁華許多，旁邊有義務(wù)國際商貿(mào)城可以供大家購物，易園、安陽市圖書館、安陽市體育會展中心也是在這周圍，可以學(xué)習(xí)、休閑兩不誤。并且華富世家的前方也會建一個萬達(dá)廣場，樣子購物就更加方便了。雖然說亞龍灣東湖臨近高鐵站，發(fā)展也會相對較快，但是，就目前來說，亞龍灣東湖的周圍條件不如華富世家的成熟。

2、華富世家對于小區(qū)的定位為普通住宅，有坪數(shù)小的，也有坪數(shù)大的。對于消費群體較為廣泛。而亞龍灣東湖主打的是別墅和花園洋房，這樣子就限制了消費群體，消費群體會比較局限。并且亞龍灣的別墅區(qū)屬于聯(lián)排別墅不是獨棟別墅，這樣購房者考慮的因素就會增多。

3、華富世家的定價對于安陽市來說是屬于中上等的，接近安陽市的平均房價，較為合理。而亞龍灣東湖定位雖然是高檔小區(qū)，但是和同檔次的小區(qū)相比亞龍灣東湖的房價偏貴。缺點：

1、華富世家現(xiàn)在推出的是三期的房子，但是這個小區(qū)從開始建到現(xiàn)在已經(jīng)差不多十年了，還在建房當(dāng)中，并且還有一棟很醒目的爛尾樓是準(zhǔn)備建一個五星級酒店“安陽國際酒店”，目前已經(jīng)停在那里，沒有動工。小區(qū)的不成熟，有爛尾樓，這是華富世家的致命傷。

2、就目前的規(guī)劃來看，華富世家小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境沒有亞龍灣東湖的好，華富世家屬于一般普通的綠化，而亞龍灣東湖是集水岸庭院大宅、多層瞰景洋房、華美達(dá)五星級酒店、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等為一體的低密水岸住區(qū)。社區(qū)水系，小型的高爾夫球場，會所等等，這些都是亞龍灣東湖吸引消費者的優(yōu)勢。華富世家在小區(qū)環(huán)境上沒有亞龍灣東湖做得好。

四、總結(jié)

現(xiàn)在利用目標(biāo)市場營銷來總結(jié)華富世家。目標(biāo)市場營銷又稱STP三部曲，這里S指Segmenting market,即市場細(xì)分；T指Targeting market，即選擇目標(biāo)市場；P指Positioning，亦即定位。正因為如此，營銷大師菲利普·科特勒認(rèn)為是當(dāng)代戰(zhàn)略營銷的核心，可以被定義為STP。

按照樓房的類別將華富世家細(xì)分為高層，對于那些對樓房要求較高的和追求生活品質(zhì)的購房者來說，高層是較為吸引他們的。華富世家進(jìn)入目標(biāo)市場模式是復(fù)合產(chǎn)品模式，華富世家的戶型面積從50平方米到360平方米，涵蓋了一室一廳、二室二廳，三室二廳、四室兩廳、六室兩廳等多種規(guī)格。華富世家通過這樣的開發(fā)建設(shè)來滿足不同的目標(biāo)市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華享受型住宅需求群體）的需求。對于華富世家的定位，運(yùn)用波士頓矩陣來進(jìn)行定位，我認(rèn)為它屬于金牛產(chǎn)品，金牛產(chǎn)品是指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期，企業(yè)不必大量投資來擴(kuò)展市場規(guī)模，同時作為市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，該產(chǎn)品享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和高邊際利潤的優(yōu)勢，因而給企業(yè)帶來大量現(xiàn)金流。其財務(wù)特點是銷售量大，產(chǎn)品利潤率高、負(fù)債比率低，可以為企業(yè)提供資金。如今，華富世家已經(jīng)投入到第三期的建設(shè)當(dāng)中，也就無需再大量的進(jìn)行投資，只是保持現(xiàn)有的市場份額，所以我認(rèn)為華富世家的定位是金牛產(chǎn)品。

綜上所述，是本組對華富世家樓盤所做的實例分析報告，其中詳細(xì)闡述了此樓盤的優(yōu)缺點和我們對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識以及理解。

第二篇：物業(yè)問題樓盤風(fēng)險分析

老舊問題樓盤風(fēng)險分析

近年來，全國各地接連出現(xiàn)一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出在管項目，和一些中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)被業(yè)主“炒魷魚”被動出局的現(xiàn)象。據(jù)了解，這些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出的大都是已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費標(biāo)準(zhǔn)過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在服務(wù)費收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)。近兩年人工和材料成本大幅度增加，而管理費標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長，一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營這些老舊問題樓盤難以為繼，選擇退出以減少虧損。

老舊問題樓盤是“香餑餑”還是 “燙手山芋”

多年來，由于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)盲目的市場拓展戰(zhàn)略，一大批老舊問題樓盤被沉淀在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)手中。但隨著企業(yè)的管理與服務(wù)能力被攤薄，致使管理與服務(wù)水平降低，再加上管理成本的持續(xù)攀升，物價的持續(xù)上漲，業(yè)主期望的日益提高，遺留問題的日益暴露與嚴(yán)重，導(dǎo)致項目經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)下滑，同時也對企業(yè)品牌構(gòu)成了潛在或現(xiàn)實的威脅，大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄低端物業(yè)市場已成行業(yè)的發(fā)展趨勢。同時，隨著物權(quán)法的實施，業(yè)主維權(quán)運(yùn)動在全國風(fēng)起云涌，一大批老舊問題樓盤的管理權(quán)被業(yè)主打破壟斷而無奈地進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場。在這種行業(yè)形勢下，民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為行業(yè)中的第二方陣，由于大多還沒有形成一定的管理規(guī)模，市場份額占有率較少，為了擺脫多年來國有企業(yè)占主導(dǎo)地位形成的市場格局的堅冰和壁壘，要想迅速擴(kuò)大物業(yè)拓展面積占有市場份額，通過在激烈的市場競爭中接管老舊問題樓盤就成為必然。顯然，老舊問題樓盤已成為民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“香餑餑”。

據(jù)統(tǒng)計，萬廈居業(yè)、中航物業(yè)、招商物業(yè)、福田物業(yè)等品牌物業(yè)服務(wù)“巨頭”，每家的物業(yè)服務(wù)顧問面積均在1000萬平方米左右。近年來，隨著中國房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的物業(yè)服務(wù)高端、中端與低端的市場層次逐步顯現(xiàn)，市場已開始細(xì)分。目前，行業(yè)較為知名的大型品牌物業(yè)服務(wù)公司大多都將目標(biāo)鎖定在了寫字樓、公寓等高端物業(yè)項目上。從規(guī)模面積來看，大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)這些年來的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)規(guī)模，對這些企業(yè)來講，目前最重要的是提高企業(yè)的盈利能力，提升品牌形象，老舊問題樓盤將嚴(yán)重制約這種戰(zhàn)略調(diào)整。目前在物業(yè)服務(wù)市場的招投標(biāo)中，我們可以發(fā)現(xiàn)大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的幾乎都是非常成熟、品質(zhì)較高的別墅、公寓等高檔物業(yè)小區(qū)，對于老舊問題樓盤大多是遠(yuǎn)避之而惟恐不及。顯然，老舊問題樓盤已遠(yuǎn)離大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)視線，過去盲目拓展的低端老舊問題樓盤，已成為大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“燙手山芋”。

老舊問題樓盤經(jīng)濟(jì)效益低、經(jīng)營風(fēng)險高、管理難度大

從經(jīng)濟(jì)效益來看，老舊問題樓盤的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和收費率均明顯低于新樓盤及行業(yè)平均水平，其中經(jīng)過業(yè)主多次更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊問題樓盤的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率更低，物業(yè)服務(wù)費比新樓盤及行業(yè)平均水平低約25%到50%，且收費率平均僅在60%到80%左右。特別是不少老舊問題樓盤的電梯幾年都不維修保養(yǎng)一次，帶病運(yùn)行，要解決這些遺留問題，沒有幾十萬元下不來，而一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)一年利潤也就幾十萬元，所以誰也不愿意去填那個窟窿。然而，就在收費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低和維修保養(yǎng)及設(shè)施設(shè)備需要更新?lián)Q代的情況下，業(yè)主的期望與要求大多越來越高，維權(quán)意識越來越強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間越來越小。

從經(jīng)營風(fēng)險來看，綜觀更換物業(yè)服務(wù)公司的老舊問題樓盤，基本上都存在這樣那樣的問題，要么是原來的物業(yè)服務(wù)公司管理服務(wù)不到位，要么是歷史積累的問題解決不了，要么是物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低，所以民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須充分估計到這些樓盤的經(jīng)營管理難度，看清要接管物業(yè)歷史遺留問題是否可以化解。譬如，許多老舊問題樓盤像老人一樣疾病纏身，卻沒有養(yǎng)老錢（維修基金的積累）。接管過來讓業(yè)主一下子拿那么多錢出來是很困難的，但問題又不能那么放著。這樣使物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退維谷，處理的好則罷，處理不好就是一大敗筆。特別是有不少老舊問題樓盤，是民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了市場占有率通過低價惡性競爭得來，一味降低價格致使項目經(jīng)營始終在成本附近徘徊，抗風(fēng)險能力明顯不足，稍有風(fēng)吹草動，都可能導(dǎo)致虧損甚至破產(chǎn)。

從管理難度來看，凡是更換物業(yè)服務(wù)公司的，基本上都存在這樣那樣的問題，業(yè)主要求高，維權(quán)意識強(qiáng)，歷史遺留問題多年積累并難以一時化解或徹底解決。從房屋建設(shè)質(zhì)量及配套設(shè)施設(shè)備等情況來看，這些小區(qū)由于建設(shè)時間相對久遠(yuǎn)，普遍存在房屋老化、設(shè)備陳舊、配套不齊、設(shè)計不優(yōu)、綠化面積小、停車位不足、供水供電設(shè)備和消防設(shè)備有隱患等問題。譬如，針對老舊問題樓盤設(shè)備大多比較陳舊，面臨大修和更新改造的問題，當(dāng)需要大筆資金投入時，往往會發(fā)現(xiàn)這些老舊問題樓盤沒有專項物業(yè)維修基金。還譬如，老舊問題樓盤的收費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，而這些年來物業(yè)服務(wù)成本包括勞動力成本卻不斷追高，業(yè)主要求很高很多甚至很刁，企業(yè)的經(jīng)營管理面臨巨大的挑戰(zhàn)。

民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊問題樓盤的風(fēng)險化解途徑 綜上所述，針對老舊問題樓盤的風(fēng)險狀況，筆者以為，民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管服務(wù)老舊問題樓盤的過程中，有以下幾條途徑可以最大程度減輕和化解風(fēng)險。

1、要在接管老舊問題樓盤時，對房屋整體質(zhì)量及破損程度，電梯質(zhì)量及配置老舊，電梯設(shè)置合理與否，消防設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及完善程度，供水供電設(shè)施設(shè)備質(zhì)量等問題，做地毯式、全方位、不留任何死角的檢查評估。為了增加檢查評估的權(quán)威性，擬進(jìn)入或中標(biāo)的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請相關(guān)質(zhì)量技術(shù)主管部門、行業(yè)權(quán)威專家，檢查評估的結(jié)果需業(yè)主委員會、退出物業(yè)服務(wù)公司及擬進(jìn)入或中標(biāo)的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方確認(rèn)，以分清新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。

2、對老舊問題樓盤檢查評估的結(jié)果要進(jìn)一步做好分析總結(jié)，爭取第一時間制定切實可行的整改方案并盡快實施。因為，一般來說一些物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)較低的小區(qū)基本上都有這樣那樣的問題，特別是消防設(shè)施、電梯設(shè)備、高層樓宇的供水供電設(shè)備等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以輕心。譬如，對接管一些業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司矛盾積怨較深的樓盤，由于業(yè)主的物業(yè)費交繳率過低，為了追求利潤，原物業(yè)服務(wù)公司可能在硬件維護(hù)上省錢，導(dǎo)致老舊問題樓盤隱患叢生。

3、要摸清老舊問題樓盤的專項維修改造基金和本體維修基金的歸集使用情況，盡量乘勢利用業(yè)主、政府主管部門等各方的力量，向開發(fā)商及原物業(yè)服務(wù)公司追繳“兩金”，以利于社區(qū)未來的永續(xù)經(jīng)營。對于確實無法短期內(nèi)歸集“兩金”的社區(qū)，要爭取業(yè)主委員會、街道辦、政府主管部門協(xié)調(diào)建立老舊小區(qū)緊急救助基金，以用于緊急

避險及過渡期的資金保障。

4、要正確引導(dǎo)業(yè)主期望。對于一些物業(yè)服務(wù)公司主動退出的老舊問題樓盤，一般大都是低收入群體較集中的老舊住宅區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益不理想的小區(qū)，特別是很多老舊問題樓盤在更換物業(yè)服務(wù)公司后，物業(yè)服務(wù)費也大幅降低，因此，接管老舊問題樓盤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著眼于建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費方案，堅持按照合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主樹立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)消費意識。

5、對老舊問題樓盤的經(jīng)營，一方面要挖潛節(jié)流創(chuàng)新經(jīng)營，改善項目生存狀態(tài)，盡量做小企業(yè)的內(nèi)部成本。譬如，通過專業(yè)化分包模式，在嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、電梯維保等專項服務(wù)分包給相應(yīng)的社會專業(yè)公司，這樣既可以減少操作層的員工人數(shù)，降低勞動力成本，也可以避免直接雇傭員工帶來勞資糾紛和用工難問題；一方面要積極爭取政府相關(guān)部門的支持，除在重大改造項目上申請適當(dāng)?shù)呢斦a(bǔ)貼，還可以爭取向政府稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免物業(yè)服務(wù)稅費等。

此外，接管老舊問題樓盤后，要第一時間制定社區(qū)綜合整治方案并盡快實施，整治內(nèi)容包括拆除居住小區(qū)內(nèi)違章建筑和逾期臨時建筑，打通消防通道，實現(xiàn)市政管線的暢通；對供電供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)或更新?lián)Q代；對小區(qū)損毀道路進(jìn)行修補(bǔ)；規(guī)范停車管理秩序；對小區(qū)內(nèi)綠化補(bǔ)建、修葺；完善小區(qū)公共照明；建立長效管理機(jī)制。

如何來理解物業(yè)接管驗收的重要性？-摘自 上海物業(yè)網(wǎng)-和諧論壇接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部頒布的 《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且，供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn),同時，還接收相關(guān)的物業(yè)資料。接管驗收后，由物業(yè)管理公司依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)的責(zé)任。

對新建物業(yè)而言，接管驗收往往處于物業(yè)管理公司對物業(yè)正式開始實施前期物業(yè)管理的前夕；對非新建物業(yè)而言，接管驗收往往是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商或者前任物業(yè)管理公司移交的物業(yè)及其資料。物業(yè)的接管驗收，實際都是一種責(zé)任轉(zhuǎn)移的形式，不僅法律意義重大，而且直接關(guān)系到對物業(yè)建設(shè)與開發(fā)質(zhì)量的確認(rèn)，和今后物業(yè)管理工作能否正常開展。因此，要搞好前期物業(yè)管理，確保物業(yè)使用的百年大計和業(yè)主的根本利益，就必須嚴(yán)格物業(yè)的接管驗收。然而，現(xiàn)實的問題是要真正做到嚴(yán)格物業(yè)的竣工驗收并不容易。開發(fā)商為了追求效益的最大化，趕工期、偷工減料、施工不講規(guī)范、安裝敷衍了事、竣工驗收采取“公關(guān)策略”等問題，在不同程度上普遍存在。

開發(fā)商為了加快資金流動，早日收回投資，獲取豐厚的利潤，會忽略對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)質(zhì)量的投入，在竣工驗收與接管驗收時，往往會采取表面走形式，私下內(nèi)部處理（建立物業(yè)管理子公司，自建自管）和對外風(fēng)險轉(zhuǎn)移（發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)管理公司）的策略，使得物業(yè)竣工驗收形同虛設(shè)。

自建自管的物業(yè)管理公司由于上下級關(guān)系和利益驅(qū)動，不得不服從開發(fā)商的利益而損害業(yè)主的利益乃至自身的利益，在參加接管驗收時，不能真正地把好驗收關(guān)。而走市場化道路，想得到物業(yè)項目的物業(yè)管理公司,由于求項目心切，往往不敢得罪開發(fā)商，能忍則忍，能過就過，因而，在參與接管驗收時，很少能夠按照驗收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)號脈，做到嚴(yán)格程序，質(zhì)量第一。

物業(yè)公司是企業(yè),不是福利單位,更不是慈善家,他與開發(fā)商的不平等的交易虧空,最終必將由業(yè)主買單,而其物業(yè)接管驗收的失職或失誤,他們往往推得一干二凈,理由無外乎這樣.關(guān)于房產(chǎn)質(zhì)量應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé),我們與開發(fā)商是各自獨立的民事主體,打官司你找物業(yè)是找錯人了,我們體諒物業(yè)公司接項目的困難,往往是屈辱的與開發(fā)商簽下不平等條約,但是作為物業(yè)公司你在物業(yè)竣工驗收你不盡責(zé)任,是不是也應(yīng)該對業(yè)主承擔(dān)過失責(zé)任.王雪飛:物業(yè)管理中主要純粹風(fēng)險分析與管理

【主持人】現(xiàn)在我們介紹一個比較新的題目給大家，物業(yè)管理中主要純粹風(fēng)險的分析與管理，談到物業(yè)管理的風(fēng)險，各個從事不同物業(yè)管理專業(yè)部門有不同的感覺，一線經(jīng)理最多反應(yīng)的就是收費收不上來的風(fēng)險。但是王雪飛工程師的部門讓我們從風(fēng)險分析的角度讓我們對物業(yè)管理的工作有更深入的分析。他參與了包括中國工商銀行、中國聯(lián)通、上海大眾、包鋼眾多大型企業(yè)和項目的風(fēng)險評估工作，特別值得一體的是，在她眾多的客戶中，還有一個很重要的客戶，北京銀達(dá)物業(yè)。

現(xiàn)在有請王雪飛工程師演講！【王雪飛】各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家上午好！我來自北京江泰保險經(jīng)濟(jì)有限公司，非常感謝清華房地產(chǎn)研究所和北京銀達(dá)物業(yè)給我們提供一個很好的交流的平臺，看到主題發(fā)言人都是各個領(lǐng)域的專家、前輩，感覺很受壓力，再也很受鼓舞。物業(yè)管理在國內(nèi)十幾年的發(fā)展時間，差不多也是上個世紀(jì)末八、九十年代引入國內(nèi)的，兩個學(xué)科的交叉領(lǐng)域是一個全新的空間，我們是國內(nèi)第一家保險經(jīng)濟(jì)公司，當(dāng)然這個風(fēng)險管理研究所也是第一家，在眾多項目的基礎(chǔ)上，我們對風(fēng)險管理做了一個分析和總結(jié)。在這個基礎(chǔ)上，期望對咱們物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提供一個理念和視角上的支持。

【王雪飛】主要分成以下幾個部分來進(jìn)行，大概介紹一下物業(yè)管理的風(fēng)險和風(fēng)險管理，物業(yè)管理中純粹風(fēng)險的分析，還有一個是火災(zāi)因為是建筑面臨主要的風(fēng)險，對它的原因做了一個統(tǒng)計分析。再有風(fēng)險管理方法在物業(yè)管理中的應(yīng)用。我們知道風(fēng)險是普遍存在于人類的社會生活中，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性，比如說環(huán)境很多的因素難以預(yù)測，導(dǎo)致實際狀況與行為主體預(yù)期之間會有一定的差異，由此產(chǎn)生的一種損失就叫風(fēng)險。風(fēng)險的分類根據(jù)性質(zhì)，我們把風(fēng)險分為純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險，所謂的純粹風(fēng)險主要是指既有損失機(jī)會，又有獲利可能的風(fēng)險，比如說自然災(zāi)害他的發(fā)生會導(dǎo)致?lián)p失的發(fā)生，投機(jī)風(fēng)險是既有損失機(jī)會，也有獲利可能的風(fēng)險。

【王雪飛】風(fēng)險管理分為財產(chǎn)風(fēng)險，人身和信用風(fēng)險，另外是根據(jù)風(fēng)險產(chǎn)生的環(huán)境，風(fēng)險產(chǎn)生的原因，以及風(fēng)險是否可以被保險公司來承保。風(fēng)險管理起源于美國一個新興的學(xué)科，研究風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律和控制技術(shù)一門新興的管理學(xué)科，他的管理流程主要是通過這個風(fēng)險的識別、衡量，以及風(fēng)險的評估，然后在選擇風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，選擇適合行為主體的風(fēng)險管理的技術(shù)，循環(huán)使用的評價來循環(huán)進(jìn)行的。物業(yè)管理風(fēng)險的定義，在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在他的合同約定特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的人員、財產(chǎn)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律和合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控的因素，不確定的因素導(dǎo)致的財產(chǎn)損失，人身的傷害等等的損失，物業(yè)管理企業(yè)是要承擔(dān)風(fēng)險的?？傮w上來說，稱為物業(yè)管理的風(fēng)險。

【王雪飛】他產(chǎn)生的損失主要在以下幾個方面，第一是業(yè)主委托管理和物業(yè)管理自有的財產(chǎn)損失，再有就是業(yè)主人員、本公司員工及第三者的人身傷害，還有就是業(yè)主項目經(jīng)營的利潤。還有包括其他的財務(wù)費用的支出，包括法律責(zé)任等等。物業(yè)管理的風(fēng)險有一定的風(fēng)險特征，首先設(shè)計的因素比較多，管理對象比較寬，層次不一，包括物業(yè)管理水平之間也存在一定的差異性。再有一個是暴露時間比較長，再有一個是責(zé)任風(fēng)險比較突出，受社會政策和法律環(huán)境影響比較大。另外對于風(fēng)險防范和應(yīng)急處理要求比較高。物業(yè)管理和風(fēng)險管理，就是將風(fēng)險管理流程中的一些方法，一些依據(jù)應(yīng)用到物業(yè)管理當(dāng)中，因為風(fēng)險管理涉及的領(lǐng)域非常寬，我們的角度主要是從純粹風(fēng)險的角度對風(fēng)險進(jìn)行了分析，主要是對物業(yè)管理企業(yè)可能造成損失的這種風(fēng)險的分析。這個分析主要也是從兩個角度，第一個是從眾多項目面臨的事故風(fēng)險這個角度進(jìn)行分類，這個其實怎么說呢，一方面可以讓咱們的物業(yè)管理企業(yè)客觀的認(rèn)識項目存在的風(fēng)險，提高這種風(fēng)險防范，防災(zāi)防損這一塊兒提供幫助。再有一個，也能更好的防范物業(yè)管理公司的責(zé)任風(fēng)險。

【王雪飛】第一大類的風(fēng)險就是自然災(zāi)害的風(fēng)險，根據(jù)自然災(zāi)害的成因主要分為氣象災(zāi)害、洪水災(zāi)害、地震災(zāi)害、海洋災(zāi)害，跟所在區(qū)域的自然條件關(guān)系比較密切。另外一個就是火災(zāi)風(fēng)險，是比較突出的一個風(fēng)險，首先它是高層建筑人員和財產(chǎn)比較集中，另外火災(zāi)一旦發(fā)生，施救、煙霧對人的傷害都比較大，造成財產(chǎn)的損失和人身的傷害后果比較嚴(yán)重。再有一個，火災(zāi)的成因是比較多，在建筑項目里面，比如說吸煙、雷擊、明火、管理不善等等都會引發(fā)火災(zāi)，因此火災(zāi)風(fēng)險是物業(yè)管理企業(yè)重點防范最主要的風(fēng)險。另外一個是爆炸風(fēng)險，主要源于兩個方面，一個是天然氣等易燃易爆氣體的使用，再有一個就是壓力容器，像鍋爐。漏電風(fēng)險影響主要是兩個方面，一個是供電中斷造成服務(wù)覆蓋區(qū)正常的生產(chǎn)、經(jīng)營受到影響，再有一個供電中斷以后，會導(dǎo)致這種消防設(shè)施、應(yīng)急的疏散等等一些安全發(fā)生風(fēng)險。再就是水管爆裂，高層建筑里面也是比較常見，下面有兩個以往發(fā)生事故的案例。另外一個是設(shè)備毀損，在高層建筑里面專用設(shè)備很多，設(shè)備毀損的風(fēng)險，一方面會造成直接的財產(chǎn)損失，另外一方面可能對項目正常運(yùn)行也會造成干擾。第七個風(fēng)險就是一個盜竊風(fēng)險，這是比較普遍的一種風(fēng)險，這是從物業(yè)管理項目自身面臨的風(fēng)險的角度做的分析。

【王雪飛】下面對于物業(yè)管理企業(yè)面臨的主要責(zé)任風(fēng)險做一個分析。根據(jù)風(fēng)險承受，風(fēng)險損失的對象不同，分為三個，一個是管理責(zé)任風(fēng)險，這個主要是業(yè)主，另外是第三者損失，還有一個就是雇主責(zé)任風(fēng)險。這是下面在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的一些可能導(dǎo)致責(zé)任風(fēng)險，就不再闡述了。除了主要的責(zé)任風(fēng)險之外，物業(yè)管理企業(yè)還有其他金融風(fēng)險，包括辦公用具和車輛等自有財產(chǎn)損失風(fēng)險，現(xiàn)金風(fēng)險，還有就是雇員忠誠風(fēng)險。

【王雪飛】由于火災(zāi)是物業(yè)項目里面面臨最主要的風(fēng)險，我們做了一個統(tǒng)計的分析，以下就是火災(zāi)的原因和火災(zāi)報警的類型，進(jìn)行的統(tǒng)一分析，還有一個火災(zāi)發(fā)生時間的分析。另外呢，分別對機(jī)械、設(shè)備和電器火災(zāi)做了一個報警和發(fā)生時間的統(tǒng)計。得出以下的結(jié)論，人為過錯是建筑物起火的主要原因，建筑物火災(zāi)發(fā)生時間以上午和晚間居多，機(jī)械設(shè)備火災(zāi)多發(fā)生于物業(yè)至凌晨6點這段時間，此間在崗工作人員相對減少。

【王雪飛】最后一章站在風(fēng)險管理方法的角度，對于風(fēng)險管理方法在管理物業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用做了一個比較。首先保險是風(fēng)險轉(zhuǎn)移最主要的方式，通過這種繳納數(shù)額較少的保費把企業(yè)承擔(dān)大損失的風(fēng)險由保險公司承擔(dān)，在風(fēng)險發(fā)生的時候，可以及時從保險公司獲得賠款，資金方面的支持，盡快的組織搶險，恢復(fù)生產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，有60—70％的風(fēng)險都是可以通過保險轉(zhuǎn)移的，以物業(yè)管理企業(yè)來講，它的眾多自有的或者是受托管理的建筑財產(chǎn)、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸工具都可以投保，另外管理責(zé)任風(fēng)險、雇主責(zé)任風(fēng)險以及第三者責(zé)任風(fēng)險都可以通過保險進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

【王雪飛】另外是合同轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理企業(yè)可以通過與他方訂立合同，當(dāng)發(fā)生損失時，由接受方負(fù)責(zé)承擔(dān)損失。玻璃外墻清晰的工作包給專業(yè)公司的時候，都可以在合同里面通過約定把這個責(zé)任轉(zhuǎn)移出去。第三種方法，就是損失控制，他按照措施的性質(zhì)分為工程法控制和行為法控制，工程法是以風(fēng)險單位的物質(zhì)性質(zhì)為控制的著眼點，行為法控制是以人們的行為為控制的著眼點。按照損失控制的目的，可以分為損失的預(yù)防和損失的抑制，這種預(yù)防主要側(cè)重于施工發(fā)生之前，采取一系列的措施，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。還有一種方法就是風(fēng)險分散，就是通過這種風(fēng)險單位的增加，把風(fēng)險在多個個體之間進(jìn)行一個分擔(dān)，相當(dāng)于不要把雞蛋都放在一個籃子里面的道理是一樣的，但是這必須在管理項目達(dá)到一定數(shù)量的基礎(chǔ)上才能發(fā)揮作用。這個物業(yè)管理企業(yè)在注重風(fēng)險分散的同時，也要看到地面以下的現(xiàn)象，管理項目太多，管理難度增大，管理的資源有限，也可能會造成企業(yè)的管理風(fēng)險能力增加。

【王雪飛】另外一個就是風(fēng)險自留，就是把風(fēng)險自己承擔(dān)了，但是這個承擔(dān)并不是消極的承擔(dān)，也要通過一些事先的財務(wù)預(yù)算等等，這種方法進(jìn)行自我風(fēng)險的控制和規(guī)避。還有一種方法就是風(fēng)險避免，對于風(fēng)險項目自身感覺難度比較大的，可能損失可能性比較大的項目，我不接受這種項目，本質(zhì)上就杜絕了這種風(fēng)險的產(chǎn)生。但是因為放棄項目的同時，也意味著放棄收益了，所以在使用這種方式的時候，要綜合的考察。最后就是物業(yè)風(fēng)險管理的實施，有效的風(fēng)險管理是風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理、實施與監(jiān)控等幾個環(huán)節(jié)連續(xù)進(jìn)行、反復(fù)循環(huán)、不斷改進(jìn)的過程。謝謝大家！【提問】剛才他提到管理過程中造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損失的這一條，這個觀點我想是錯的，合同法里面明確規(guī)定，作為人身和財產(chǎn)損失在合同法中以免責(zé)的條款規(guī)定是無效的，所以這種責(zé)任要轉(zhuǎn)嫁是不行的。O 【王雪飛】那意思看來保險是風(fēng)險轉(zhuǎn)移最佳的方式，但是合同轉(zhuǎn)移應(yīng)該說在風(fēng)險管理里面是作為一種，也是一個工具之一，這個可能受到具體的法律環(huán)境和社會環(huán)境的影響比較大，具體的操控環(huán)節(jié)中有細(xì)節(jié)的問題，根據(jù)具體的項目可能會有一定的區(qū)別。

【提問】企業(yè)管理項目由于不可抗力導(dǎo)致的發(fā)生的損失可以理賠，具體到理賠的話，有什么要求。【王雪飛】目前市面上有四個險種承擔(dān)，財產(chǎn)基本險，財產(chǎn)綜合險財產(chǎn)一切險，財產(chǎn)生活險，最主要的區(qū)別就在于對于風(fēng)險損失相當(dāng)于是一個承擔(dān)的范圍不一樣，財產(chǎn)基本險承擔(dān)火災(zāi)、爆炸幾個基本原因造成的風(fēng)險損失的后果予以賠付。綜合險保障的范圍更為全面一些，暴雨、煤電自然災(zāi)害，財產(chǎn)一切險是采用一種除外責(zé)任的風(fēng)險，是完全予以賠付的，所以你說的不可抗力主要是自然災(zāi)害造成的損失，在財產(chǎn)綜合險，財產(chǎn)一切險里面是能得到賠償?shù)摹?/p>

第三篇：一手樓盤行業(yè)分析報告

一手樓盤行業(yè)分析報告

一.基本狀況行業(yè)

1.行業(yè)基數(shù)，規(guī)模，容量

200個新樓盤

2.行業(yè)龍頭，老二

萬科（今年銷售超過1000億）、龍湖、中海、寶麗、海信、華潤、海爾、綠城

3.行業(yè)售賣產(chǎn)品的fabe

F商品房、住宅 A滿足剛需型和投資B升值空間大E房價上升

4.行業(yè)動態(tài)

二三線城市國家限購，以濱海城市為主，據(jù)國家信息報告，明年漲幅5%

5.行業(yè)是否有淡旺季有，金九銀十。3、4、8、9、10

6.相關(guān)聯(lián)的行業(yè)二手房、建筑公司、物業(yè)公司、廣告公司、裝修、建材、電器

7.利潤率，客戶的成本的占有利潤率平均50%，基本在20%~90%之間

8.行業(yè)的競爭激勵程度地段決定價格

9.是否有行業(yè)聚集地沒有

10.行業(yè)遇到的瓶頸（作為銷售談判的切入點）

政府政策、金融環(huán)境、剛需型需求還是主要群體

房地產(chǎn)行業(yè)的中介市場良莠不齊

二． 客戶的情況

1.同行案例，同行之間的關(guān)系

2.Kp，負(fù)責(zé)人的姓名

3.客戶的服務(wù)范圍樓盤周圍居民、本市居民、本省居民

4.針對客戶的群體剛需者、投資者

5.公司管理層的組織機(jī)構(gòu)老板、總經(jīng)理、市場部、銷售經(jīng)理

6.合作的付款，審批流程

7.公司的發(fā)展前景

2014年房地產(chǎn)市場仍會是平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢

8.是否有品牌性

大集團(tuán)會著重打造自己的品牌。

9．從業(yè)人員的情況（文化程度的高低互聯(lián)網(wǎng)意識，是否經(jīng)常上網(wǎng)、對網(wǎng)絡(luò)營銷概念清晰，對網(wǎng)絡(luò)營銷周期是否有清楚的認(rèn)識

三． 市場情況

1.銷售模式

現(xiàn)房、期房

2.銷售渠道(直銷，分銷，代銷)

自產(chǎn)自銷、委托代理

3.經(jīng)濟(jì)特點政策，行業(yè)特定的日子，淡季、旺季

財政支持 價格調(diào)控

四．宣傳情況

1.投放廣告的選擇，廣告投放的回報率，競品，費用，占比

報紙媒體占比64%戶外廣告18.77%網(wǎng)絡(luò)廣告占比9.47% 雜志廣告7.77%

2.廣告投放的機(jī)會和預(yù)算

第四篇：五個唐山典型樓盤高層建筑藝術(shù)風(fēng)格分析

唐山典型樓盤高層建筑藝術(shù)風(fēng)格分析

簡歐建筑風(fēng)格 樓盤名稱：和泓陽光

和泓陽光是和泓集團(tuán)在唐山市傾心打造的第一個居住小區(qū)，占地約百畝，項目板式建筑結(jié)構(gòu)，建筑外立面簡歐風(fēng)格。簡歐風(fēng)格其實是經(jīng)過改良的古典歐式主義風(fēng)格。歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊(yùn)，開放創(chuàng)新的設(shè)計思想及其尊貴的姿容，一直以來頗受眾人喜愛與追求。簡歐風(fēng)格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細(xì)琢，鑲花刻 金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大 致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的 文化底蘊(yùn)，同時又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條。

現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 樓盤名稱：天昱金元

天昱金元項目地處國防道與學(xué)院路交匯處東南側(cè)，項目是由天昱房地產(chǎn)在路南區(qū)傾力打造的一個商住綜合項目。

風(fēng)格特征。在20世紀(jì)20~30年代，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格特征：平屋頂、對稱的布局、光潔的白墻面、簡單的檐部處理、大小不一的玻璃窗、少用或完全不用裝飾線腳等等。

推陳出新。強(qiáng)調(diào)建筑要隨時代而發(fā)展，應(yīng)同工業(yè)化社會相適應(yīng)，強(qiáng)調(diào)建筑的實用功能和經(jīng)濟(jì)問題，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，堅決擺脫過時的建筑式樣的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格，主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。造型和線條。以簡潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。立面和建材。通過高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國際流行的色調(diào)和非對稱性的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風(fēng)格，凝練硬朗，營造挺拔的社區(qū)形象。布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕，簡單輕松，舒適自然。強(qiáng)調(diào)時代感是它最大的特點。

后現(xiàn)代建筑風(fēng)格 項目名稱:渤海新世界

唐山市路南區(qū)新華西道88號

美國建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個特征：采用裝飾：具有象征性或隱喻性：與現(xiàn)有環(huán)境融合。

后現(xiàn)代主義特別有一種現(xiàn)代主義純理性的逆反心理，后現(xiàn)代風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑及室內(nèi)設(shè)計應(yīng)具有歷史的延續(xù)性，但又不拘泥于傳統(tǒng)的邏輯思維方式，探索創(chuàng)新造型手法，講究人情味，常在室內(nèi)設(shè)置夸張、變形、柱式和斷裂的拱券，或把古典構(gòu)件的抽象形式以新的手法組合一起，即采用非傳統(tǒng)的混合、疊加、錯位、裂變等手法和象征、隱喻等手段，以期創(chuàng)造一種融感性與理性、集傳統(tǒng)與現(xiàn)代、糅大眾和行家于一體的即“亦此亦彼”的建筑和室內(nèi)環(huán)境。新古典主義建筑風(fēng)格 項目名稱：啟新1889

啟新1889項目位于原啟新水泥廠，該項目東鄰環(huán)城水系游覽觀光碼頭，西北臨大城山主題文化公園，周邊集中了教堂、大城山、陡河、工業(yè)步道等重要城市文化、景觀和空間要素，項目包括濱水和半山兩處商業(yè)風(fēng)情街，并將其與啟新1889獨特的文化商業(yè)有機(jī)整合，成為唐山市東部主城區(qū)最高端的山水人文大盤。

整個社區(qū)規(guī)劃設(shè)計主要采用現(xiàn)代手法詮釋歐式古典風(fēng)格，設(shè)計古典優(yōu)雅，既體現(xiàn)純正歐式建筑文化的內(nèi)涵，又融合了啟新近兩個世紀(jì)的文化精華。新古典主義的精美建筑，加上歐式宮廷園林景觀，著力打造唐山新地標(biāo)。新古典主義建筑風(fēng)格是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不仿古，更不復(fù)古，而是追求神似。比照羅馬建筑的經(jīng)典元素，新古典主義在檐口、柵花、線條等方面可以說都是世界建筑精華的集大成者，在建筑比例上嚴(yán)格符合了人體的黃金比例。新古典主義提倡建筑要復(fù)興古希臘和古羅馬的建筑藝術(shù)裝飾，在格式上與古典主義風(fēng)格相仿，追求構(gòu)圖規(guī)整和經(jīng)典而傳統(tǒng)的建筑符號。下層通常用重石塊或畫出仿古砌的線條，顯得穩(wěn)重而雄偉。當(dāng)前的新古典主義建筑作品超越了“歐陸風(fēng)”的生硬與“現(xiàn)代簡約”的粗糙，設(shè)計更趨精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。

新古典主義風(fēng)格建筑 樓盤名稱：巴黎河谷

巴黎河谷項目位于唐山高新技術(shù)開發(fā)

區(qū)核心區(qū)域，位置為公交北郊樞紐站東側(cè)，是唐山高新區(qū)北擴(kuò)的核心區(qū)域。該項目體量巨大，產(chǎn)品形式極為豐富，是唐山市第一個真正意義上的城市綜合體項目。

新古典主義派的設(shè)計特征：

一、講究

風(fēng)格，在造型設(shè)計時不是仿古，也不是復(fù)古，而是追求神似。

二、用現(xiàn)代材料和加工技術(shù)追求傳統(tǒng)樣式的大的輪廓特點。

三、對歷史樣式用簡化的手法。

四、注重裝飾效果，用室內(nèi)陳設(shè)藝術(shù)品。來增強(qiáng)歷史文脈特色，往往會去照搬古代設(shè)施、家具及陳設(shè)藝術(shù)品來烘托室內(nèi)壞境氣氛。

五、白色、金色、黃色、暗紅色是歐式風(fēng)格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使顏色看起來明亮。

Art Deco建筑風(fēng)格 樓盤名稱：湖畔酈舍

Art Deco風(fēng)格表現(xiàn)在以下方面：⊕縱三段的立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對稱，營造一種古典秩序感。⊕采用階梯狀層層跌落的造型處理。錯落有致的坡屋頂、屋檐的淺色描邊使得建筑更加精神和雅致。⊕建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)。⊕景觀大量運(yùn)用水系，以噴泉、雕塑、鮮花、名貴樹種、石材等為元素，項目整體抬高6米，營造皇家宮庭式臺地園林。

唐山典型樓盤

高層建筑藝術(shù)風(fēng)格分析

班級：09建筑學(xué) 姓名：張福春

第五篇：五個唐山典型樓盤高層建筑藝術(shù)風(fēng)格分析

五個唐山典型樓盤高層建筑藝術(shù)風(fēng)格分析

一

歐式建筑風(fēng)格

歐式建筑風(fēng)格是一個統(tǒng)稱.歐式風(fēng)格強(qiáng)調(diào)以華麗的裝飾、濃烈的色彩、精美的造型達(dá)到雍容華貴的裝飾效果。類型有哥特式建筑，巴洛克建筑,法國古典主義建筑,古羅馬建筑,古典復(fù)興建筑,羅曼建筑,文藝復(fù)興,浪漫主義,折衷主義.噴泉、羅馬柱、雕塑、尖塔、八角房這些都是歐式建筑的典型標(biāo)志。

樓盤名稱：和泓陽光

和泓陽光是和泓集團(tuán)在唐山市傾心打造的第一個居住小區(qū)，占地約百畝，規(guī)劃總建筑面積為26萬平方米；項目東至衛(wèi)國路，西至規(guī)劃支路，南至南新西道，北至礦院住宅樓。

和泓陽光項目為唐山市第一家政府市場化運(yùn)作的城市危改項目，項目地理位置優(yōu)越，處于唐山市核心商務(wù)區(qū)，遙望大南湖景觀，屬于大樓商圈，交通便利，市政配套設(shè)施完善。教育資源豐富，小區(qū)內(nèi)自建幼兒園，現(xiàn)有路南實驗小學(xué)和九中為唐山市重點學(xué)校；

項目板式建筑結(jié)構(gòu)，建筑外立面簡歐風(fēng)格，簡約優(yōu)雅，小區(qū)內(nèi)部人車分流，舒適便捷，盡享歐典陽光都市生活。

二

現(xiàn)代建筑風(fēng)格

現(xiàn)代建筑風(fēng)格的代表人物提倡新的建筑美學(xué)原則，其中包括表現(xiàn)手法和建筑手段的統(tǒng)一；建筑形體和內(nèi)部功能的配合；建筑形象和邏輯性；靈活均衡的非對稱構(gòu)圖；間接地處理手法和純凈的體形；在建筑藝術(shù)中吸取視覺藝術(shù)的最新成果。

樓盤名稱：天昊金元

天昱金元項目地處國防道與學(xué)院路交匯處東南側(cè)，項目是由天昱房地產(chǎn)在路南區(qū)傾力打造的一個商住綜合項目，其目的是要打造成路南區(qū)第一的品質(zhì)大宅作為一個地標(biāo)性建筑的出現(xiàn)。項目對建筑規(guī)劃的要求不僅要達(dá)到體現(xiàn)時代感的唐山標(biāo)志性建筑，還必須滿足先進(jìn)適用、系統(tǒng)、整體最優(yōu)的原則。作為一個較大規(guī)模商住區(qū)及配套公共設(shè)施，天昱金元從一開始就具有了多重的意味。

三

后現(xiàn)代建筑風(fēng)格

后現(xiàn)代建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑及室內(nèi)裝潢既具有歷史延續(xù)性又不拘泥于傳統(tǒng)的思維方式，講究人情味并使用非傳統(tǒng)的色彩，設(shè)計手法多元化，利用多種不同的材質(zhì)組合空間，光亮的，暗淡的，華麗的，古樸的，平滑的，粗糙的相互穿插對比。

樓盤名稱：啟新1889

啟新1889項目位于原啟新水泥廠，總建筑面積80萬平方米，占地454畝，是我市啟動的最大的“退二進(jìn)三”項目。該項目東鄰環(huán)城水系游覽觀光碼頭，西北臨大城山主題文化公園，周邊集中了教堂、大城山、陡河、工業(yè)步道等重要城市文化、景觀和空間要素，項目包括濱水和半山兩處商業(yè)風(fēng)情街，并將其與啟新1889獨特的文化商業(yè)有機(jī)整合，成為我市東部主城區(qū)最高端的山水人文大盤。

整個社區(qū)規(guī)劃設(shè)計主要采用現(xiàn)代手法詮釋歐式古典風(fēng)格，設(shè)計古典優(yōu)雅，既體現(xiàn)純正歐式建筑文化的內(nèi)涵，又融合了啟新近兩個世紀(jì)的文化精華。新古典主義的精美建筑，加上歐式宮廷園林景觀，著力打造唐山新地標(biāo)，我們所啟用的設(shè)計公司是吉畢碧恩建筑設(shè)計咨詢（北京）有限公司。作為中國近代工業(yè)文化核心區(qū)的城市定位，整體規(guī)劃以中國水泥博物館及周邊保護(hù)建筑為核心，向外輻射文化產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅及公寓，強(qiáng)調(diào)居住功能的完善，力求把項目打造成一個集住宅、商業(yè)、辦公、醫(yī)療、教育為一體的綜合性社區(qū)。

四

復(fù)古風(fēng)格建筑

中國古代建筑的內(nèi)涵是十分豐富的，諸如建筑形式、平面布局、用材、結(jié)構(gòu)、油飾、彩畫等；春曉閩南傳統(tǒng)古建隊有雄厚的技術(shù)力量,豐富的設(shè)計施工經(jīng)驗, 高素質(zhì)的管理人員，專業(yè)的瓦作、木作、油漆彩畫、石作、雕刻等多個古建工種，他們以卓越、精湛的建筑展現(xiàn)傳統(tǒng)民族特色，在造精品的同時不斷追求建筑藝術(shù)的至高境界。

樓盤名稱：巴黎河谷

巴黎河谷項目位于唐山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，該項目為新城子村平改項目，位置為公交北郊樞紐站東側(cè)，西至建設(shè)北路，北至創(chuàng)新大道，南至慶北道，總占地約1200畝，總建筑面積200萬平方米，是唐山高新區(qū)北擴(kuò)的核心區(qū)域，緊鄰唐山高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會新址。該項目體量巨大，產(chǎn)品形式極為豐富，戶型面積從50-800平米不等，涵蓋高層、小高層、高檔公寓，花園洋房、別墅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、五星級酒店等全范圍產(chǎn)品，是唐山市第一個真正意義上的城市綜合體項目。

五

古典園林建筑風(fēng)格

中國園林所屬性質(zhì)、地域的不同，決定了建筑風(fēng)格、空間細(xì)分形式和色彩的不同。但就園林總體而言，中國園林建筑與歐洲古典園林以建筑為中心、不惜使自然建筑化不同，它在園林中居于次要地位，往往表現(xiàn)出建筑自然化的特點。從局部講，建筑又往往成為景域構(gòu)圖的中心，這與英國，日本的風(fēng)景式園林異趣。

樓盤名稱：湖畔酈舍

湖畔酈舍項目向北距南湖公園1.4公里，距唐山市新政府4.5公里，借著1300公頃風(fēng)景秀麗的南湖公園和百萬平米精心規(guī)劃的社區(qū)，未來這里將成為南湖岸邊一顆璀璨的明珠，唐山高尚生活空間的代表。

湖畔酈舍從“人本關(guān)懷”的規(guī)劃設(shè)計出發(fā)，本著“追求完美，打造都市品質(zhì)生活”的理念，規(guī)劃中處處體現(xiàn)人與自然和建筑的共存與融合，以建設(shè)生態(tài)居住空間為目標(biāo)，設(shè)計注重現(xiàn)實性與超前性，科學(xué)性與可操作性的統(tǒng)一，力求營造一個高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、布局合理、設(shè)施完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、個性鮮明的花園式生活居住空間。

湖畔酈舍在原版蘇州園林拙政園的基礎(chǔ)上傳承創(chuàng)新，在有限的空間內(nèi)用人工的手法細(xì)致地模仿子讓，濃縮再現(xiàn)出無限的自然山水之美。置身其中，移步換景，人類在與自然的對話中，完成了心靈的美學(xué)升華。7000平米水系，11座園林，自然巧妙地結(jié)合，既有小橋流水之神韻，又不是北方的大氣，真正做到了大氣婉約，成就北方生態(tài)文明，千年荊南風(fēng)雅有繼。