第一篇：從拿地到開盤(6個月)的設(shè)計計劃

從拿地到開盤(6個月)的設(shè)計計劃

(2011-09-07 13:57:33)轉(zhuǎn)載

標簽： 分類：綜合群精華 房產(chǎn)

主講嘉賓: 安徽-樂人 某大型地產(chǎn)公司設(shè)計總

友情速記: 地產(chǎn)群旗下:綜合Ⅱ群(165647956)群主:黑貓.前言：

這次討論主要是在項目前期拿地到開盤這一階段的設(shè)計計劃工作,以及在設(shè)計工作的過程中需要注意的一些問題.大家都很清楚,在這樣一個階段設(shè)計部門是龍頭,設(shè)計的計劃和設(shè)計的成果直接或者間接的影響了開發(fā)計劃的實施,今天我就拿一個以前做過的實際案例,從拿地到開盤6個月的速度,來和大家一起討論一下前期的設(shè)計工作在計劃和計劃的實施上所能利用的技巧和所應(yīng)避免的彎路.這次討論不涉及產(chǎn)品的品質(zhì)和過程的把握等與細節(jié)有關(guān)的一些問題,當然如果大家有興趣的話也可能對一兩個問題進行展開.同時也感謝各位的參與,我舉的例子僅僅為個人的一些經(jīng)驗和心得,準備的也很倉促,我只能按照我想到的一些事情來說,有不足的也請各位幫忙補充!注:計劃表已經(jīng)上傳到本群的共享,名為:設(shè)計計劃.doc 正文： 嘉賓:安徽-樂人

你們看到的那個設(shè)計計劃,是實際項目和實際操作的真實性的計劃,已經(jīng)執(zhí)行

首先拿到這樣的項目,也是有前提的,在土地成本過高,集團現(xiàn)金流有壓力或者是市場競爭需要的時候,我們會這么去做,但是那么快的進度,是需要有前提的: 1.集團重點項目,集所有資金和技術(shù)力量.2.所有配合的設(shè)計單位均熟悉,有相當?shù)呐浜辖?jīng)驗.3.所有公司部門全力配合.4.并且要有充分的準備 一.準備工作: 當天拿地,當天策劃,設(shè)計與甲方開會研究,確定產(chǎn)品標準,戶型方向及比例.分析政府文件,分析地塊條件.聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結(jié)構(gòu)1名.在開發(fā)計劃的基礎(chǔ)上,制定詳細的節(jié)點計劃,并在公司層面討論,獲得批準.拿到地,就應(yīng)該緊張起來,剛接到集團通知,當晚就開了討論會,一般產(chǎn)品定位我們比較建議策劃公司拿主要意見,所以,建議有長期的策劃顧問,并且該顧問熟悉當?shù)厥袌?一出口能報出數(shù)據(jù),或者策劃公司前期做有功課.二.條件分析工作: 前期的條件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是當?shù)夭块T的規(guī)劃設(shè)計管理文件,建設(shè)工程相關(guān)文件,以及特有的規(guī)范要求.壟斷部門的一些規(guī)定能拿到那就最好了!一般地方政府會有規(guī)劃設(shè)計管理文件,在這個文件里,集中了規(guī)范性需要注意的要點,一般在間距,退讓,面積計算,日照計算都會有所提及,另一方面,會有一些政府支持性的政策,這些政策一定要吃透,要算總賬.案例分析: 案例一.下面說一個政府支持性的例子:安徽省合肥市規(guī)劃文件要求,規(guī)劃設(shè)計中,在原有退讓基礎(chǔ)上再退讓寬度不小于 8米,面積不小于300平米的情況下,每退讓1平米,獎勵3平米.看似是一個比較占便宜的條文,但是實際實施下來卻和你想的不一樣,后來我一打聽,必須退讓出來的空間能在圖面上反映出是作為公共用途,必須沿城市道路和廣場,而且審批手續(xù)一道一道的,在高容積率的規(guī)劃下,多的那幾百平米夠你折騰很久,這樣一來耽誤了時間,也不一定能爭取到,這就是一個爛賬.案例二.另外還有一條:住宅建筑超過100米,100米以上的建筑面積可以不計入容積率,如果按照結(jié)構(gòu)規(guī)范,剪力墻的結(jié)構(gòu)極限是120M,那么做到120米結(jié)構(gòu)上的造價不會增加多少,只有消防上面有所提高,但是提高是可以接受的,在高樓面地價的情況下,還是劃算的,但是有很多單位不愿意去做,我們集團研究,決定拿兩棟樓來做一下,1是因為政府喜歡,方案容易通過,2是因為既然有這樣的政策,說明大勢所趨,以后一定會做到,如果今天不做,以后還是要做,等到別人都會的時候,我們卻沒做過,那就是被淘汰的對象.以上兩個例子是想表達,在政府文件的分析和利用上,要考慮大局,不要盲目,好與壞是需要細細分辨的,政府哪有那么容易就吃虧呢?

地塊分析: 分析地塊條件:在規(guī)劃設(shè)計中也是重要的環(huán)節(jié),可能地塊有很多你不知道的故事,我和朋友聊過他們做的項目,地塊里有人防,有暗涵,很多政府都已經(jīng)不知道了,卻被整了出來,尤其是遇到人防的那兄弟,直接報政府,然后政府答復(fù)等待處理,項目直接拖一年,最后政府答復(fù):老人防可以拆除,免去補償費,但必須1:1還原,其實那兄弟本想敲政府一把,不想后來被搞傷了.退讓-獎勵剛剛提出來了,要分析透,最好的辦法是詢問同級別的公司,看看他們操作的如何,如果別人都能搞到,不麻煩的話,那你也能搞的到!要是人家都說難,勸你再分析一下

人手配備: 聚齊人手:配備景觀1名,裝飾1名,建筑1名,結(jié)構(gòu)1名.在設(shè)計部門的人員配備上,我個人認為最好是全專業(yè),尤其是項目進展非?？斓臅r候,全專業(yè)的好出非常多!但是可能由于條件原因,很多專業(yè)找不到,那就建議利用外腦,下面會講到這個問題!在開發(fā)計劃的基礎(chǔ)上,制定詳細的節(jié)點計劃,并在公司層面討論,獲得批準

.這是開發(fā)總圖和分析圖,一般的房地產(chǎn)公司會制定詳細的開發(fā)計劃,但是大的開發(fā)版圖是很容易確認的,在規(guī)劃方案初步定稿后,一星期就可以確定,開發(fā)版圖的確認是有里程碑意義的,這就解釋出了,哪個先做,哪個后做,哪個急,哪個不急,如果沒有這個圖,所有的計劃都是空談

☆主要注意事項☆

接下來說幾個注意的事項: 1.一期盡可能不設(shè)大底盤地下車庫,以便盡快達到預(yù)售形象.2.售樓部盡快選定位置,做為臨建上報,將來轉(zhuǎn)正.3.設(shè)計單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負責任的.4.所有計劃對外按提前5天執(zhí)行,內(nèi)部計劃完全保密.我們在做先期設(shè)計計劃的時候,會出現(xiàn)兩個主要線路,一個是一期建設(shè)的,因為建設(shè)進度直接影響了預(yù)售許可證的取得,另一個是樣板區(qū)域,這是開盤活動的必要一部分,也是樓盤首先面對市場的窗口,好與壞,直接影響銷售全局!一期的建設(shè)我們要快,因為越快的開盤對建設(shè)工期越苛刻,什么時間能建設(shè)多少東西,作為一個設(shè)計管理者應(yīng)該是很清楚的.所以在那么短的時間內(nèi)想開盤,一期盡量不設(shè)大底盤地下室,除非地型特別,或者地下室上抬,否則不要做,如果必須做的情況下,建議大開挖以后,先起住樓,后鋪開,這樣能有效的避免工期問題!

售樓部盡快選定位置,做為臨建上報,將來轉(zhuǎn)正.售樓部的開工時間,和最后的展示區(qū)關(guān)門時間是對應(yīng)的,所以也建議售樓部能在政府私下溝通的情況下盡快確定,抓緊設(shè)計,但是施工圖的關(guān)門節(jié)點要和總規(guī)批復(fù)的節(jié)點,對牢,不要盲目的去趕,浪費點設(shè)計費不算什么,工程可是反不起的!

在我上傳的計劃中售樓部的開工時間正好是規(guī)劃上會的時間,這個節(jié)點是確認的關(guān)連節(jié)點,要注意的,還有一個情況是售樓部要拆的,不過那個不太建議,樣板體系如果是永久性的,可能營造的時候會仔細一點,成本的投入是劃算的,如果要拆,你是多投入還是少投入呢?往往那樣的售樓部保不長,可能浪費很大!接下來舉一個超級浪費的例子!

某樓盤,規(guī)劃設(shè)計方案沒有批復(fù)的時候就建了售樓部,由于用地是分商業(yè)和住宅的,所以把售樓部建在商業(yè)地塊上,先做住宅,有利于資金鏈,規(guī)劃批復(fù)的時候,售樓部也建好了,但是在規(guī)委會上,市長強行意見,先做商業(yè)地塊,后做住宅地塊,結(jié)果房地產(chǎn)公司以為可以做工作挽回,但是住宅已經(jīng)封頂了,還是拿不到預(yù)售許可證,原因就是熟樓部在商業(yè)地塊上,商業(yè)地塊無法啟動,商業(yè)不建就不給預(yù)售許可證,最后炸掉了,3000萬的樓,連盤都沒開就炸了,然后在萬達租一個地方做售樓,那可叫個慘啊

設(shè)計單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負責任的.高速開發(fā)對設(shè)計院的要求: 這樣的高速開發(fā)中,設(shè)計計劃緊,所以設(shè)計單位的選擇應(yīng)該說是外界比較至關(guān)要的環(huán)節(jié),話說概括一點,就是一定要有實力.以下說幾個心得!1.不管你牌子有多大,你給我空出5個建筑5個結(jié)構(gòu)來,如果這個他說無法接受,再大的設(shè)計單位,人都鋪到別的地方了,你看著干著急,你也沒辦法,他也沒辦法!2.不管你有多牛,項目負責人一定要給我派最好的,當然這前提是你了解他們院.3.不管你們有事沒事,12:00以前最好有個人陪我加班.這樣一來才能有效的控制設(shè)計力量,不過希望還是選擇熟悉的設(shè)計單位,相互合作的多,彼此之間了解,什么事情都好做!設(shè)計單位的好壞直接影響品質(zhì),好的設(shè)計單位對效果的控制是不一樣的,下面針對

裝飾產(chǎn)品線的管理

裝飾線來說一下,因為裝飾線和品質(zhì)的關(guān)系比較大!第一,用裝飾做外腦: 當你的戶型圖出來了,所有人都說沒問題了,建議你去問一下裝飾設(shè)計公司,對戶型的建議,不要等到出來施工圖當做設(shè)計條件給人家,這樣人家也不好過!開盤條件是0.000 G1G2兩個文件是方案的階段我拿給裝飾公司給點意見,當然也是講明白了,只是關(guān)于裝飾的問題,提點建議,這樣一來他給了幾個建議,在我們建筑師來說,不太注意的地方就是細節(jié),我記得很多裝飾設(shè)計師都說我們建筑設(shè)計是粗線條,其實就是這樣,建筑師考慮的肯定沒有他們細!最好是找他們要點小建議,有利于你的方案再次出彩色,為什么說這是用外腦呢?因為針對這樣的戶型問題,萬科研究的就很細,但是是他們自己研究的,一般的房地產(chǎn)公司沒有那種實力,所以建議請專業(yè)外腦!后面幾張圖是裝飾公司做的效果圖,我們認可了這個方向,然后施工圖,樣板等等一應(yīng)俱全,最后做出來,我剛剛?cè)ヅ牡恼掌?大家可以看一下,這樣的設(shè)計單位才能叫合格,只有這樣的技術(shù)力量在背后支持,才能使項目在高速運做的同時,保留那么一點品質(zhì).設(shè)計計劃那個圖上有具體的時間,到時候我們大家可以一起分析,我接著說!

時間概念的控制

接下來我說基本的一個時間概念,分為兩部分,一部分是對自己的時間概念,一方面是對全局的時間概念!那個圖大家都看一下,1月和2月基本上都在折騰方案,規(guī)劃方案是有兩個月的過程,在這個過程中不要停下來,這也反應(yīng)了我上面說的,為什么希望有全專業(yè)的設(shè)計部,因為全專業(yè)可以分線干事情,所有的計劃都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案報批后全部都要動的時候,我們要留多少時間給自己,這就是對自己的時間概念對自己的時間概念

經(jīng)驗數(shù)值: 10萬平米土建施工圖35-45天.1萬平景觀施工圖10-20天.3000平內(nèi)裝飾施工圖25-30天.3000-8000平幕墻施工圖15-25天.以上是我個人的經(jīng)驗,可以參考,不過不同地區(qū)不同情況,建議大家還是按照自己的經(jīng)驗時間!然后針對公司的開發(fā)計劃我們要學會要時間,并不是成本,工程,說哪天要就哪天要的,也不是你設(shè)計說哪天給就哪天給的,要給大家一個合理的時間,就必須協(xié)調(diào)一下!

計劃中的成果碰口: 元月25日規(guī)劃報建文本,開發(fā)部上報.2月底基本確定,約25天時間.2月25日售樓部可以破土動工.我們集團和中建是合作,不需要土建招標.如果按照費率招標也沒問題的.3月1日景觀可以招標,3月10動工.3月15日內(nèi)外裝飾招標,按照工程計劃,售樓部土建45天,安裝與裝飾同步,4月10日內(nèi)外裝可以動工交叉施工.4月15日景觀方案成果結(jié)束,所有外裝飾方案結(jié)束,沙盤,宣傳動畫和宣傳效果圖可以開始,5月25日全部結(jié)束.工程5月25日結(jié)束,5天軟裝飾,6月1日開放,歷時5個月.一個月的續(xù)客,7月初開盤.以上是計劃中的一些預(yù)計時間,這個預(yù)計時間是設(shè)計部門用來說服別人留給自己更多時間的一個爭取點,凡事要講理,你不為難別人,別人也不會為難你!綜合以上兩個時間的分析,就可以落手計劃,在落手計劃的同時,我那個表是我重點想說的一點個人想發(fā)!我有一個制表原則,就是一個專業(yè)一條線,有很多人在做計劃的時候喜歡搞成樹型的,或者圈型的,我覺得應(yīng)該是做成推進格型的,并以箭頭分析關(guān)系,這樣的話一目了然,該干什么,缺什么,很清楚!接下來說最后一個環(huán)節(jié),分析關(guān)鍵點!第一個關(guān)鍵點:方案文本的形成.: 注意點,在大方向確定的情況下,容積率和日照是重點---針對高層住宅項目

方案文本的形成是所有計劃的起點,這個文本給的時間不能長,深度也不做什么要求,但是控制點就是在滿足策劃和品質(zhì)要求的情況下,不犧牲容積率,不浪費建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!這個大家都明白的,后面可以討論,我就不展開了!

第二個關(guān)鍵點:方案文本的政府溝通

最理想的是私下的,把上上下下意見征求好,不斷跟進更新,讓別人在第一輪方案就能提出建議,然后修改,然后再報,最后的話大家意見也就少了很多.方案文本和政府溝通,我覺得漸進式的是最好的,因為在我門國家,長官意識比較濃厚,在不違反自己的原則和在自己可以接受的條件上,永遠不要想去說服政府,沒用的,政府的人是頂著帽子做事情,領(lǐng)導(dǎo)一句話,你改也要改,不改也要改,最好的辦法是私下,各級都溝通一下,一方面聽取領(lǐng)導(dǎo)意見,另一方面讓別人了解你的項目,這樣報起來就快一點.千萬不要以為下面的人就不重要,你要知道,他請一天病假你都會晚一天,大神都拜了,還漏那小鬼干什么,何況他只是聽領(lǐng)導(dǎo)的,一般不會有什么意見!第三個關(guān)鍵點: 展示區(qū)域和售樓處的確定

設(shè)計方案報建明朗化的時候,確定展示區(qū)域和售樓處建筑,各專業(yè)最好能在前期就碰方案,節(jié)省一定的時間,分專業(yè)交叉的條件和先后關(guān)系一定要清晰.這個關(guān)鍵點就是在我表中的2月底到3月5日,這個時候是確定方案的最后期限,也是施工圖全面開始的時候,所以不要浪費時間,一定要多渠道的去了解方案的進程,能快一天就是一天!

第四個關(guān)鍵點:圖紙的完善與溝通

就是所有圖紙交付的時間,圖紙交付以后,千萬不要以為自己沒事情了,要多去溝通,多去了解,施工圖沒有完全對的,最好能參與到工程部的讀圖隊伍中,往往精良的設(shè)計都是在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的!

以上是我對該類計劃的一些心得,請大家指正!謝謝!

嘉賓互動 上海-gh-設(shè)管

1、進行分期開發(fā)的綜合因素有哪些？

2、產(chǎn)品定位的時機及考慮這樣定位的因素？

3、早期人員配備建議中各專業(yè)人員在早期對地塊的考慮因素有哪些？

4、設(shè)計人員有約定，那針對時間的約定如何？怎樣安排甲方的圖紙審查時間？

5、除建筑設(shè)計外，其他專業(yè)的設(shè)計公司（景觀、裝飾）如何選定？

嘉賓:安徽-樂人

拿地前要做規(guī)劃條件通知書，涉及到指導(dǎo)性規(guī)劃條件的突破。這方面的設(shè)計是如何做的，有經(jīng)驗談?wù)剢幔?/p>

規(guī)劃設(shè)計條件中最能鉆空子的是不明的設(shè)計條件要不我再舉例講一下!進行分期開發(fā)的綜合因素有哪些？ 現(xiàn)金流,施工場地,產(chǎn)品構(gòu)架,市場動向 產(chǎn)品定位的時機及考慮這樣定位的因素？

大城市以區(qū)域分析定位,小城市以發(fā)展分析定位,這些策劃公司會給考慮的!

早期人員配備建議中各專業(yè)人員在早期對地塊的考慮因素有哪些？

早期的人員不需要分頭考慮,項目的考慮始終在一個人的腦子里最好,設(shè)計師主要的問題是在自己專業(yè)上的問題,不是在全局上的問題,比如景觀設(shè)計師去考慮怎么營造,那樣的話就亂了,規(guī)劃始終是規(guī)劃和建筑專業(yè)第一,他們的專業(yè)素質(zhì)是可以考慮到其他的影響的!除建筑設(shè)計外，其他專業(yè)的設(shè)計公司（景觀、裝飾）如何選定？

這個說不好,我唯一的標準就是失誤率,一個設(shè)計公司在以往的作品中失誤的越少,就可以認定這個設(shè)計單位可以用,尤其是景觀和裝飾!

請問早期開發(fā)設(shè)計對機電設(shè)備方面有什么好的意見？

機電設(shè)備提前介入最好,比如我們集團,電梯的意向是在規(guī)劃方案上報錢!

其他嘉賓提問: 高壓配電方面如何規(guī)化？

這個不在控制之內(nèi),高壓變電所的位置,可以下火的點,以及他們有什么樣的要求想法,只能在后期考慮,在你規(guī)劃沒有確定前,什么都是空談!

嘉賓:安徽-樂人

消防、市政配套方面呢？

按照政府的要求去配,消防一般在當?shù)厥怯袘T例的,圖紙拿去也只是針對高規(guī)來審,異議不多.

第二篇：工程項目從拿地到交付手續(xù)資料

工程項目從拿地到交付

手續(xù)資料

2018.2.23

工程項目從拿地到交付，5大開發(fā)階段的216項報批報建手續(xù)。全部報批報建手續(xù)與資料明細如下：

項目開發(fā)的五個階段

項目開發(fā)的六證 第一部分：土地階段的開發(fā)程序

一、獲得土地使用權(quán)方式

2套

一、報建

五、現(xiàn)場安全文明施工報驗備案

&確權(quán)階段的程序

一、商品房預(yù)售許可證

第三篇：3個月拿地到開盤只要抓住這些敏感點一切政府審批都是浮云

3個月，拿地到開盤，只要抓住這些敏感點，一切政府審批

都是浮云

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運行，每一個環(huán)節(jié)密切相關(guān)。任何一個環(huán)節(jié)考慮不周就延誤進度，但是如果象龍湖一樣，抓住審批關(guān)鍵控制點，一切障礙都將迎刃而解，下面開始學習▼本次主要針對公司已經(jīng)開發(fā)的項目設(shè)計在報建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設(shè)計周期和報建周期，確保計劃執(zhí)行；尤其是對工程后期驗收容易出現(xiàn)的問題，以及對可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發(fā)生。本文分五個階段進行介紹：方案、初設(shè)、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。

1.方案階段報建關(guān)鍵點

1、規(guī)劃1.1 項目名稱的確定項目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合。銷售的項目名稱在報建完成后，由客戶服務(wù)部門辦理預(yù)售時自行更改。如果有條件統(tǒng)一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱【案例】如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建，但在過程中公司調(diào)整該項目名為“藍湖郡三期”，導(dǎo)致在報建過程中申請修改該項目名稱，產(chǎn)生不必要的時間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預(yù)售時，房管部門要求預(yù)售項目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：ａ.從方案更名重新報建；ｂ.更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。1.2 核對經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標：包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。對經(jīng)濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續(xù)階段的工作，如方案階段報的經(jīng)濟指標，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟指標如何處理，規(guī)劃許可證的經(jīng)濟指標將直接影響預(yù)售證的辦理等，同時也會影響規(guī)劃竣工驗收?！景咐坑^山水在規(guī)劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照經(jīng)開南區(qū)的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為觀山水有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調(diào)整，導(dǎo)致4號樓和商鋪4的實測面積超出規(guī)劃允許的面積誤差（見附圖），與勘測院進行了多次溝通才基本解決。由此，在規(guī)劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實測前我們?nèi)绾巫龉ぷ鞯取?.3 配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）居委會的配套標準為15平方米/100戶，公廁是指對小區(qū)外開放使用的廁所，其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外，如本文第六條：是否滿足控規(guī)要求）。由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議公司開發(fā)的項目在設(shè)計圖中，一律將“垃圾站”標注為“垃圾收集點”。1.4 是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計條件要求？主要是提醒設(shè)計負責人不要漏項。1.5 是否滿足城市設(shè)計要求？案例：西城天街方案進行規(guī)劃報建，內(nèi)街連廊過多，通透性不夠，與城市設(shè)計不吻合，導(dǎo)致兩次修改。1.6 是否滿足控規(guī)要求，技術(shù)是否合理？1.7 對總圖深度的關(guān)注（制圖標準、標高標注、間距標注、指標表格、建筑名稱的關(guān)注）1.8 間距規(guī)定有明確要求的是原則問題1.9 滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定會所等產(chǎn)權(quán)有爭議的建筑以及建筑命名，應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭議。詳見王明方的分析報告。1.10 對綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評工作前置綜合管網(wǎng)的設(shè)計審查：排水接口位置和標高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃氣的接口和走向等，都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置（可穿越）。1.11 對其他部門提出的問題的再關(guān)注內(nèi)部部門：物業(yè)、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等1.12 滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定(經(jīng)開北區(qū)已經(jīng)實施標準，其余各區(qū)即將按此實施）1.13 是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求

2、消防2.1 對建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）ａ.高層建筑：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣ｂ.商業(yè)建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售ｃ.非住宅建筑的規(guī)劃綜合費收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業(yè)及其他：4.5元/平方米，工業(yè)廠房：1元/平方米）建議:類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質(zhì)的情況下，盡可能按照住宅進行設(shè)計。2.2 對消防道路和撲救面的規(guī)定“高規(guī)”4.1.7條（指撲救場地）與4.3.1條（指消防道路）請不要混淆。2.3 對防火分區(qū)應(yīng)表達明晰2.4 對消防疏散通道的設(shè)置進行復(fù)核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）2.5 項目設(shè)計中，設(shè)計應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）？2.6 建筑之間的防火間距問題2.7 明確消防站的建設(shè)方式渝府令140號文：居民住宅小區(qū)住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發(fā)區(qū)總建筑面積30萬平方米～40萬平方米，應(yīng)建微型消防站?？偨ㄖ娣e40萬平方米～80萬平方米，應(yīng)建小型消防站。80萬平方米以上，應(yīng)建標準消防站。

3、園林綠化3.1 對綠化指標表的復(fù)核, 理清計算方式、分塊綠化編號。3.2 對景觀實體計算面積的復(fù)核。見紫都城綠化審批附圖樣本。3.3 對舊有古樹的保護的規(guī)定。3.4 對樹木移植、損毀的規(guī)定。3.4 重點景觀處理建議和意見。在城市重要道路旁的項目，應(yīng)特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項目3.5 對集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定。應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方，以及景觀設(shè)計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。

4、人防4.1 就地、易地建設(shè)經(jīng)濟成本比較4.2 是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應(yīng)直接作各區(qū)長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。損壞舊有人防工程，采取易地建設(shè)賠付標準：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件－－《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標準的通知》（渝辦發(fā)〔2005〕204號），新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設(shè)，則按照《重慶市財政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費收費標準的通知》規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標準賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）4.3 如果就地建設(shè)人防工程，應(yīng)落實新建人防工程面積、等級（報建組落實）按照渝辦發(fā)〔2005〕204號《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標準的通知》核實相關(guān)內(nèi)容。

5、教育5.1 對配套建設(shè)學校、幼兒園的關(guān)注按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定，合理設(shè)置學校、幼兒園的班級數(shù)量。5.2 對不配套建設(shè)學校的項目，落實項目業(yè)主子女入學的劃片統(tǒng)籌問題。

6、社發(fā)6.1 對配套居委會的關(guān)注，要求：15㎡/百戶

7、環(huán)保7.1 對項目環(huán)評報告審批的規(guī)定7.2 目前設(shè)置餐飲的相關(guān)規(guī)定設(shè)計中應(yīng)考慮減少餐飲對項目影響的措施，如：隔油池、排煙設(shè)施等7.3 生產(chǎn)污水在滿足排污標準前提下可以直排市政污水管網(wǎng)詳渝建發(fā)（2006）19號文。

8、節(jié)能盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護結(jié)構(gòu)等）和方案設(shè)計緊密相關(guān)，故方案設(shè)計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計與節(jié)能的關(guān)系，否則，對實施節(jié)能投入的經(jīng)濟成本和時間成本會增加。2.初步設(shè)計階段報建關(guān)鍵點

1、消防（初設(shè)消防審查目前查是消防審查的最后一關(guān)，重點把控）1.1 對項目指標、總戶數(shù)的關(guān)注1.2 高層建筑應(yīng)形成環(huán)行車道或沿兩個長邊形成消防車道。1.3 消防配套設(shè)施的關(guān)注（如：消防站等）1.4 對不同類別建筑的消防定性的界定有無爭議（如：多層、高層、一類還是二類消防）1.5 建筑之間的防火間距問題1.6 在商業(yè)項目設(shè)計時，盡可能運用《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》

2、園林2.1 對配套指標的審核（重點關(guān)注綠化指標）、總表、植物配置表（可行性）2.2 綠化指標計算結(jié)論復(fù)核和計算方式的關(guān)注2.3 對配套集中綠地、市政綠地的審核和監(jiān)控

3、防雷3.1 對建筑防雷等級的定性3.2 是否應(yīng)作防雷風險評估（5萬平方米以上的項目，或建筑高度超過50米的項目）3.3盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。

4、人防4.1 易地建設(shè)只需提供人防方案批復(fù)4.2 是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準4.3 如果就地建設(shè)，對新建人防工程面積、等級進行審核

5、建委5.1 對初設(shè)文件與已審批方案的指標核對、關(guān)注初步設(shè)計文件中，與各專業(yè)對應(yīng)的方案批復(fù)（消防、園林、規(guī)劃、人防等）的定性、指標等應(yīng)吻合5.2 對總圖的關(guān)注總圖的深度（無障礙設(shè)計、道路寬度、坡度等）、表達方式、與市政道路的關(guān)系。5.3 節(jié)能審核：熱工計算書、節(jié)能建模光盤隨著國家的重視，節(jié)能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規(guī)劃方案階段，一定要充分考慮節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、維護結(jié)構(gòu)等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節(jié)能帶來意想不到的困難。尤其是節(jié)能辦要求審核節(jié)能的建模電子文件，非常關(guān)鍵。5.4 對相關(guān)部門初設(shè)審批意見的關(guān)注（消防、防雷、環(huán)保）各部門的審批意見（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應(yīng)吻合（指標、建筑定性等）3.施工圖設(shè)計階段報建關(guān)鍵點

1、消防1.1 設(shè)計負責人確認審圖報告的內(nèi)容、定性、指標等1.2 對施工圖審圖機構(gòu)出具的審查合格書的重點關(guān)注（合格書編制標注、審查機構(gòu)印章、設(shè)計單位印章的關(guān)注）1.3 對施工圖消防備案資料裝訂的關(guān)注1.4 非住宅裝修工程應(yīng)報消防部門單獨審批

2、防雷2.1 對建筑物防雷等級的定性2.2 盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費支出。2.3別墅的屋頂避雷帶的敷設(shè)方式（明敷、暗敷或明暗結(jié)合）應(yīng)滿足防雷要求

3、規(guī)劃3.1 提供國土證或用地批準書，如果被抵押計財部應(yīng)提供銀行的同意辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的書面說明3.2 檢查審圖公司出具的審圖報告內(nèi)容、性質(zhì)3.3 復(fù)核施工圖是否和方案、初設(shè)批復(fù)意見吻合3.4 就地建設(shè)的人防施工圖審核意見應(yīng)齊備3.5 復(fù)核放線成果是否準確、建筑間距是否滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定由于放線偏差和節(jié)能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的基礎(chǔ)上再增加5厘米3.6 對節(jié)能復(fù)核結(jié)果的關(guān)注3.7 對規(guī)劃局信息中心提供的面積指標核算結(jié)果的關(guān)注a.施工圖階段的面積總指標與方案階段的總指標允許偏差1％；b.確認報建內(nèi)容中的各種性質(zhì)建筑的面積與施工圖是否吻合；c.檢查規(guī)劃局核算的各單體建筑指標與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業(yè)主。3.8 外立面審查

4、人防4.1 人防工程易地建設(shè)只需完善人防繳費手續(xù)。4.2 如果人防工程就地建設(shè)，對新建人防工程面積、等級、設(shè)計深度進行審核，并獲得市人防辦對施工圖審核的書面意見。4.施工過程的勘察檢測

1、主體±0檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復(fù)核主體各大角點的座標、高程與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

2、裙樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復(fù)核裙樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。

3、塔樓封頂檢查：由規(guī)劃局委托重慶市勘測院進行，主要復(fù)核塔樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報建施工圖是否吻合。5.工程驗收階段關(guān)鍵點

1、消防驗收1.1 工程驗收范圍、面積、建筑名稱應(yīng)明晰工程消防驗收容易出現(xiàn)問題的原因：a.施工中出現(xiàn)設(shè)計變更；b.對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設(shè)計、工程、規(guī)劃、房管等部門）；c.報建圖版本與施工版本不同；d.非公開原因。措施：（1）.在主體施工至正負零前，研發(fā)部組織向項目部作全面設(shè)計、報建交底，并移交一套完整報建資料給項目部；（2）.在驗收前3個月，由項目負責人牽頭組織項目部、設(shè)計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。1.2 對建筑使用性質(zhì)應(yīng)與初設(shè)圖（或施工圖）消防批復(fù)一致（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）關(guān)系到工程竣工驗收和今后的使用1.3 消防道路和撲救面是否滿足審批的規(guī)定復(fù)核消防道路的寬度、數(shù)量、位置、距建筑物的距離等，復(fù)核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場地），撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。1.4 對完工后的消防疏散通道的凈寬進行復(fù)核ａ.復(fù)核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規(guī)定。ｂ.復(fù)核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內(nèi)。1.5 落實是否配置了消防站，如有消防站則應(yīng)落實建設(shè)方式（就地建設(shè)或易地建設(shè)）。1.6 工程施工進度是否達到驗收條件。建筑防火分隔及封堵施工完成；防火門及閉門器、順序器安裝完成；功能系統(tǒng)安裝調(diào)試應(yīng)完成；消防道路和消防撲救場地應(yīng)完成。

2、防雷驗收2.1 建筑物防雷工程地阻測試應(yīng)合格；2.2 避雷帶的設(shè)置方式是否有爭議？2.3 盡可能避免防雷檢測費增加

3、規(guī)劃驗收3.1 工程驗收范圍、建筑名稱、經(jīng)濟指標（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）應(yīng)明晰，容易混淆的原因：施工中發(fā)生了設(shè)計變更；對建筑名稱、面積統(tǒng)計口徑不一致（設(shè)計、工程、規(guī)劃、銷售、房管等部門）；報建圖版本與施工版本不同；非公開原因。措施：（1）.在主體施工至正負零前，研發(fā)部組織向工程部作全面設(shè)計、報建交底，并移交一套完整報建資料給工程部；（2）.在驗收前3個月，項目負責人牽頭組織項目部、設(shè)計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。超出面積部分，應(yīng)在進行規(guī)劃現(xiàn)場勘測前做好施工封堵；驗收后如需使用。應(yīng)滿足物權(quán)法的規(guī)定。3.2 對建筑使用性質(zhì)應(yīng)與施工圖規(guī)劃批復(fù)一致（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）關(guān)系到工程竣工驗收、辦理產(chǎn)權(quán)證和今后的使用。3.3 核對經(jīng)濟指標（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）規(guī)劃現(xiàn)場勘測的中間成果應(yīng)得到工程項目部和銷支組的認可，才能讓勘測院出具正式面積報告和地形圖；規(guī)劃驗收合格證的指標應(yīng)與規(guī)劃勘測的報告一致。3.4 配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）。配套不齊備會影響規(guī)劃驗收。3.5 間距是否滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定。3.6 建筑與市政管網(wǎng)的保護距離是否滿足規(guī)定。3.7 綠化工程應(yīng)實施完成。3.8 臨時設(shè)施應(yīng)拆除完畢。3.9 滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。會所、等產(chǎn)權(quán)有爭議的建筑以及建筑命名，在驗收時按照公司要求執(zhí)行。

4、園林綠化驗收4.1 工程驗收范圍、建筑名稱、綠地面積及計算公式、綠地率等應(yīng)明晰。分清實體綠化、架空綠化、水體綠化等。4.2 名貴苗木統(tǒng)計為項目的物管費審批提供支持。4.3 綠地率不能滿足批復(fù)要求的情況，各部門應(yīng)早作商議。本期圖文轉(zhuǎn)自公眾號：dichanMBA......給微信：dichan360 回復(fù):龍湖獲取龍湖精華資料

第四篇：從施工到拿房產(chǎn)證所需手續(xù)

項目建設(shè)工程審批程序

項目建設(shè)單位到發(fā)改委申請聯(lián)審聯(lián)批---規(guī)劃、國土、環(huán)保、電力等部門到現(xiàn)場勘查---發(fā)改委立項批文---國土局到現(xiàn)場測繪出用地定界成果報告書---規(guī)劃局劃紅線、出設(shè)計要點---國土局土地掛牌出土地成交確讓書、簽土地成交合同---國土局發(fā)土地使用權(quán)證---地質(zhì)勘探出勘探報告---設(shè)計院設(shè)計規(guī)劃平面方案---規(guī)劃局審批規(guī)劃平面方案---規(guī)劃局發(fā)用地規(guī)劃許可證---設(shè)計院設(shè)計施工圖紙---審圖中心審圖---氣象局審圖---申請白蟻防治---規(guī)劃局發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）---消防大隊圖紙消防設(shè)計審查---招投標（確定施工單位）---建工局發(fā)建筑施工許可證---確定工程監(jiān)理---開始施工時申請氣象局安裝防雷設(shè)施---白蟻防治所實施防白蟻措施---安裝消防設(shè)施---施工結(jié)束---申請消防驗收---申請氣象驗收---申請人民政府、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位進行單體驗收并簽名、蓋章---申請規(guī)劃局測繪院進行工程竣工測繪驗收---規(guī)劃局換發(fā)建設(shè)工程許可證正本---請建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位進行綜合驗收并提出驗收意見同時簽名蓋章---土地證、建設(shè)工程許可證、立項批文、驗收報告、白蟻防治---房管部門發(fā)房屋所有權(quán)證。總費用約70元/㎡。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售都需要接觸哪些政府部門（模版）

房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售都需要接觸哪些政府部門 房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地開始到開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)為：

第一步：土地取得

涉及部門：國土局、拆遷辦、建設(shè)局；事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。第二步：立項

涉及部門：環(huán)保局、規(guī)劃局、建設(shè)局、發(fā)改委（計劃行政主管部門）；事宜：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、建設(shè)項目選址意見書。

第三步：規(guī)劃及勘察設(shè)計

涉及部門：規(guī)劃局、勘察及設(shè)計單位；事宜：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程勘察、建設(shè)工程設(shè)計、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第四步：施工準備

涉及部門：建設(shè)局、監(jiān)理單位、施工單位；事宜：工程建設(shè)項目報建、委托監(jiān)理單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。

第五步：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理

涉及部門：勘察及設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)局及其質(zhì)檢機構(gòu)；事宜：施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督管理。

第六步：申請預(yù)售（商品住宅建設(shè)工程）

涉及部門：房地局、建設(shè)局、工商局；事宜：商品房預(yù)售許可證、工商備案。

房地產(chǎn)打交道的單位

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、征地、拆遷、規(guī)劃。。建設(shè)到全部竣工結(jié)束交付，需要與多少單位打交道。

城市卡發(fā)辦公室—開發(fā)辦是房地產(chǎn)行業(yè)主管單位，負責房地產(chǎn)資質(zhì)審核、行業(yè)管理、立項審批等。

土地局—房地產(chǎn)項目立項后，就是土地征用或土地劃撥。

規(guī)劃局—土地征用后的第一件事，進行規(guī)劃定點和規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃局是城市整體規(guī)劃的設(shè)計者，也是房地產(chǎn)規(guī)劃的審核人。

拆遷辦—征用土地上如果有建筑物，就必須拆遷。

綠化辦—征用土地上如果有綠化，必須經(jīng)綠化辦，對樹木進行移植處理。

供電局—拆除舊的各種用電，為施工單位安裝臨時用電，為業(yè)主服務(wù)，安裝生活用電。

自來水公司—拆除舊的自來水，施工臨時用水，安裝生活用水。設(shè)計院—圖紙設(shè)計。

地質(zhì)勘查部門—地質(zhì)勘查。

招標辦—工程建設(shè)招標。

審圖辦—出圖后的圖紙審查。

消防隊—圖紙的消防審查。

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站—工程報建，委托質(zhì)量監(jiān)督站對工程質(zhì)量進行政府控制。

監(jiān)理單位—委托監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工作。

施工單位—工程的承建者。

市政道路管理處—對即將開發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)舊路拆除和對以后對新路的建設(shè)。

排水排污管理處—解決建成后小區(qū)內(nèi)排水，排污與市政管見的溝通。渣土辦—建筑垃圾，工地土方外運傾倒。

建筑材料，產(chǎn)品供商—選擇價廉物美的建筑材料。

環(huán)保局—辦理施工階段的夜間施工許可證，室內(nèi)環(huán)境檢測。氣象局—防雷接地檢測。

燃氣公司—為房屋配套供應(yīng)管道燃氣。

電信局—為房屋配套提供電信信號接入口。

有線電視公司—為房屋配套提供有線電視接入口。

白蟻防治所—建筑物白蟻防治。

房管局—房產(chǎn)管理。

稅務(wù)局—納稅。

抗震辦—建筑物抗震檢查驗收。

墻改辦—墻體使用材料的控制。

散裝水泥辦—推廣使用散裝水泥。

教育局—繳納中小學危房改造費。

人防辦—繳納人防異地建設(shè)費（不可能在每棟住宅下修人防工程，否則都得繳納）

環(huán)保局—建筑噪音保證金。

后加：基層政府，例如街道辦事處或鄉(xiāng)政府。交通委：交評審批。園林局：綠化指標審核。文物局：舊城危改會涉及到。地質(zhì)勘查單位和測繪院。人防質(zhì)量監(jiān)督站：指導(dǎo)人防驗收監(jiān)督，并辦理備案。7 城建檔案館建設(shè)項目安全審查辦公室。北京有。評估公司：地價成本核算，拆遷評估，出讓金評估。10 發(fā)改委