第一篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對(duì)策

主持人：

歡迎大家參加下午房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對(duì)策這樣一個(gè)論壇，我是這個(gè)論壇的主持人陳國(guó)強(qiáng)，今天下午有幸請(qǐng)到了幾位重要的嘉賓。

首先是建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎；中房集團(tuán)的董事長(zhǎng)，現(xiàn)在是中房集團(tuán)的理事長(zhǎng)，同時(shí)也是幸福人壽的董事長(zhǎng)孟曉蘇；北京首創(chuàng)的總經(jīng)理劉曉光；北京光亞集團(tuán)的總經(jīng)理李貴斌；北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事、總裁鮑筱斌。

下面我們首先以熱烈的掌聲請(qǐng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎給我們致辭。

楊慎：

開(kāi)會(huì)總有致辭，致辭是主辦單位給我起草的，我不按致辭講了。

這次我們論壇主題是什么？今天這個(gè)地方開(kāi)了兩場(chǎng)會(huì)，一場(chǎng)是財(cái)富論壇，下午是房地產(chǎn)業(yè)的聚會(huì)，上午的論壇各行各業(yè)、直接人士參加了，將近400人，規(guī)模非常大。我們這個(gè)會(huì)的人數(shù)比較少，人數(shù)少質(zhì)量高。為什么？到會(huì)的人都是代表企業(yè)的人才，劉曉光是首創(chuàng)董事長(zhǎng)每年開(kāi)發(fā)規(guī)模5000平方米，孟曉蘇現(xiàn)在是幸福人壽保險(xiǎn)的董事長(zhǎng)。這個(gè)會(huì)總有一個(gè)主題，討論什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢(shì)分析。大家都非常關(guān)注，房地產(chǎn)目前究竟是什么狀態(tài)？下一步怎么走？大家都很關(guān)注。所以，我說(shuō)今天下午來(lái)的人數(shù)少，但是質(zhì)量高，大家都關(guān)注這個(gè)行業(yè)發(fā)展的命運(yùn)和前途。大家知道，去年全國(guó)宏觀(guān)調(diào)控，最嚴(yán)格的宏觀(guān)調(diào)控，但是收效甚微，沒(méi)有達(dá)到原來(lái)預(yù)期的目的。總體來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)很大，大家都公認(rèn)，但是存在著三大危險(xiǎn)。第一，規(guī)模失控；第二，房?jī)r(jià)過(guò)高；第三，質(zhì)量失控。

今天這個(gè)論壇我們就是根據(jù)中央的決策和“十二五”規(guī)劃討論如何應(yīng)對(duì)，所以今天的主題就是討論形勢(shì)應(yīng)對(duì)，什么形勢(shì)，怎么應(yīng)對(duì)？今天上午厲以寧教授參加了，他講當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，物價(jià)上漲他提出了七條對(duì)策。我們今天下午的會(huì)議大家都講有用的話(huà)，我個(gè)人意見(jiàn)房?jī)r(jià)問(wèn)題怎么對(duì)策，要說(shuō)短話(huà)、開(kāi)短話(huà)、講有用的話(huà)。我主持論壇三原則，我搞了20年協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，組織過(guò)多少次論壇，就是三大原則。第一，鼓勵(lì)說(shuō)真話(huà)；第二，反對(duì)說(shuō)假話(huà)；第三，允許說(shuō)錯(cuò)話(huà)。特別是現(xiàn)在政策多變的情況下，三句話(huà)是我20年來(lái)主持論壇的一貫原則，所以今天下午咱們本著論壇的三原則大家熱烈討論，有什么說(shuō)什么，大家可以有不同的爭(zhēng)論，共同把會(huì)議開(kāi)好，共同迎接新的機(jī)遇期的大好形勢(shì)。

這是我致辭的主要目的。謝謝大家！

陳國(guó)強(qiáng)：

非常感謝楊會(huì)長(zhǎng)給我們熱情洋溢的致辭，他給我們出了題目，針對(duì)目前的形勢(shì)我們來(lái)研討對(duì)策，今天的論壇就按照楊會(huì)長(zhǎng)提出的“三不”原則來(lái)展開(kāi)。下面就請(qǐng)對(duì)話(huà)嘉賓。

剛才楊部長(zhǎng)在致辭當(dāng)中提出去年應(yīng)該是房改以來(lái)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，但是同時(shí)我們也看到去年一年無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，我們知道創(chuàng)下了“十一五”期間，無(wú)論是投資總規(guī)模還是增長(zhǎng)規(guī)模創(chuàng)下了房改以來(lái)的之最，去年我們看到住宅市場(chǎng)的成交金額和最輝煌的09年相比有過(guò)之而無(wú)不及，我們看到了住宅市場(chǎng)千億級(jí)銷(xiāo)售規(guī)模的萬(wàn)科誕生了，所以2010年應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)非常不尋常的一年，也有很多非常耐人尋味的情況。

第一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)臺(tái)上各位嘉賓用幾個(gè)關(guān)健詞，或者用簡(jiǎn)單的話(huà)對(duì)去年一年做一些盤(pán)點(diǎn)，或者說(shuō)從你們的角度對(duì)210年是如何看待的？

孟曉蘇：

剛才我們房地產(chǎn)業(yè)界的老領(lǐng)導(dǎo)、老前輩楊慎部長(zhǎng)一口氣說(shuō)了三個(gè)失控，我看確實(shí)是失控，而且去年正是因?yàn)檫@些失控就造成了老百姓的情緒失控，媒體的語(yǔ)言失控，媒體人能利用中央電視臺(tái)這樣一個(gè)國(guó)家電視臺(tái)向總理發(fā)問(wèn)，說(shuō)房?jī)r(jià)是總理說(shuō)了算還是總經(jīng)理說(shuō)了算？這一問(wèn)弄的全國(guó)人民都糊涂了，一想是總理說(shuō)的算還是總經(jīng)理說(shuō)的算？第二天我就在一個(gè)大會(huì)上講，不是這兩個(gè)選項(xiàng)吧，是市場(chǎng)說(shuō)了算，但是聽(tīng)這個(gè)會(huì)的人畢竟是少數(shù)，多數(shù)人還是沒(méi)明白，一直磨叨到了一年。盼到年底總理到電視臺(tái)作客了，一個(gè)傻主持人大姐就問(wèn)溫總理這個(gè)問(wèn)題了，總理回答了，說(shuō)這個(gè)問(wèn)題也正確也不正確，就是批評(píng)這個(gè)主持人了。說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該有政府管的部分，也有應(yīng)該由市場(chǎng)管的部分，商品房是市場(chǎng)管的部分，總理說(shuō)，總理的職責(zé)主要是管保障住房，保證低收入家庭住房問(wèn)題，講的這么清楚了，我看網(wǎng)站還在出怪題目，說(shuō)房?jī)r(jià)不歸總理管你怎么看？你說(shuō)這是真傻呀還是什么？所以，我看去年一年是情緒失控。

劉曉光：

去年一年我概括就是調(diào)控的力度比較大，還有就是大量的行政的手段開(kāi)始應(yīng)用；供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化社；地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。

李貴斌:

去年應(yīng)該說(shuō)是供銷(xiāo)兩旺，價(jià)格還是沒(méi)有達(dá)到政府希望達(dá)到的目標(biāo)，房?jī)r(jià)確實(shí)是高了一些，這些問(wèn)題還是供需的問(wèn)題，因?yàn)檫@一個(gè)時(shí)期供應(yīng)量沒(méi)有很有效的跟上，市場(chǎng)比較強(qiáng)勁。

張民耕：

太陽(yáng)底下沒(méi)有新東西，我還是學(xué)習(xí)住建部一個(gè)副部長(zhǎng)，用幾個(gè)前所未有。一個(gè)是調(diào)控的力度前所未有；另外調(diào)控的難度前所未有；第三需求前所未有；第四而實(shí)際市場(chǎng)達(dá)成的承銷(xiāo)價(jià)格和承銷(xiāo)總額土地交易量是前所未有，一個(gè)是9.5億平方米，一個(gè)是2.7萬(wàn)億土地交易量，說(shuō)明市場(chǎng)在調(diào)控中應(yīng)該說(shuō)平穩(wěn)的向前發(fā)展了。

鮑筱斌：

我講兩點(diǎn)。

第一，2010年政策很多，但是還留下很多不到位的空間，政策不到位，就是對(duì)政府的公信力從市場(chǎng)、從企業(yè)對(duì)政府提出了挑戰(zhàn)。

第二，2010年需求和供給不是很好，但是應(yīng)該來(lái)講我看到的材料，總體來(lái)講就是庫(kù)存增加了，如果說(shuō)對(duì)2011年房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，我覺(jué)得這兩點(diǎn)是應(yīng)該注意的。

陳國(guó)強(qiáng)：

2011年如何看待當(dāng)前的政策環(huán)境，當(dāng)前的市場(chǎng)狀況呢？我們從最近總理接受媒體采訪(fǎng)的談話(huà)當(dāng)中我們知道，2011年政府政策兩條主線(xiàn)，一是保障房去年580萬(wàn)套，今年是1000萬(wàn)套，保障房應(yīng)該是2011年政府調(diào)控樓市的要點(diǎn)；二是繼續(xù)抑制投資性需求。去年政策沒(méi)有很好的落地，效應(yīng)沒(méi)有充分的顯現(xiàn)出來(lái)，我們先從兩個(gè)主題之一，保障性住房的角度說(shuō)起。從住房發(fā)展思路，剛才幾位嘉賓也都提到，應(yīng)該說(shuō)過(guò)去十年市場(chǎng)在推動(dòng)商品房建設(shè)方面成績(jī)非常顯著，但是在保障性住房建設(shè)，政策落實(shí)方面應(yīng)該說(shuō)缺乏很多，需要補(bǔ)課。未來(lái)政府在構(gòu)建符合國(guó)情的商品房體系和保障房體系方面我們想請(qǐng)教臺(tái)上的幾位嘉賓，在這方面我們有一些什么樣的思考，有什么的建議？

孟曉蘇：

談到保障房，今天大家算來(lái)對(duì)了，因?yàn)樽钤缦驀?guó)務(wù)院建議，由政府建保障房是楊部長(zhǎng)和我，應(yīng)當(dāng)說(shuō)最早中國(guó)在沒(méi)有商品房的時(shí)候是全民保障，那時(shí)候的結(jié)果是全民蝸居，我記得在80年代組織調(diào)研的結(jié)果，城鎮(zhèn)人均住房面積3.7平方米，說(shuō)明全民福利并不能滿(mǎn)足老百姓的住房條件。98年推動(dòng)房改的時(shí)候我們這些人在一線(xiàn)參與設(shè)計(jì)，楊部長(zhǎng)主持的課題組專(zhuān)門(mén)研究保障房的問(wèn)題，認(rèn)為要同時(shí)建立起完善的住房保障體系，由政府出資建立廉租房，當(dāng)時(shí)設(shè)立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三個(gè)體現(xiàn)，后兩個(gè)都屬于住房保障體系。在1998年提出以后，到現(xiàn)在12年了，應(yīng)當(dāng)說(shuō)有9年時(shí)間是沒(méi)有被認(rèn)識(shí)到的，雖然我們建了一些經(jīng)濟(jì)適用房，但是廉租房多少年都沒(méi)有建設(shè)，這樣積存的問(wèn)題就慢慢積累起來(lái)，就使得中低收入家庭他們收入水平和高漲的商品房房?jī)r(jià)越來(lái)越遠(yuǎn)，積存到了9年、10年的時(shí)候問(wèn)題爆發(fā)了，意見(jiàn)很大?，F(xiàn)在好了，從07年國(guó)務(wù)院開(kāi)會(huì)提出了政府要承擔(dān)保障住房責(zé)任，到現(xiàn)在已經(jīng)三年，這三年里從開(kāi)始國(guó)務(wù)院提出，最終形成全黨的共識(shí)，到這次“十二五”規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出來(lái)要建立符合國(guó)情的住房保障體系和商品房體系，這樣兩個(gè)體系總算是把12年前提出的問(wèn)題認(rèn)識(shí)到了。但是缺錢(qián)，怎么辦？從去年開(kāi)始發(fā)國(guó)債搞投資，發(fā)2000億國(guó)債，今年還得靠發(fā)國(guó)債，怎么還再說(shuō)吧，先把眼前的問(wèn)題解決再說(shuō)，誰(shuí)讓我們曠課10多年呢？去年是前所未有的保障房規(guī)模力度，今年更是前所未有的。有人說(shuō)用不用拿這么多土地搞保障房呢？我認(rèn)為曠課總要補(bǔ)，所以這時(shí)候力度大一些是可以理解的。所以我相信隨著保障性住房的建設(shè)，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題將得到緩解。商品房是兩一個(gè)體系，現(xiàn)在一味的打壓商品房?jī)r(jià)格，試圖不用政府投資就實(shí)現(xiàn)保障，這種想法已經(jīng)過(guò)去了，很幼稚的想法，不是這屆政府的想法，是原來(lái)的某些人的想法，這已經(jīng)過(guò)去了。所以，這兩個(gè)體系將應(yīng)該成為一個(gè)主線(xiàn)，我認(rèn)為這是全黨和主管部門(mén)認(rèn)識(shí)上重要的突破，相信在新的一年會(huì)有好的成果。

劉曉光：

首先，我們要明確下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙軌制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，現(xiàn)在攪合在一塊兒打壓商品房，如果把模式定下來(lái)，保障房的發(fā)展速度快和慢當(dāng)然對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展很有關(guān)系。我想這有幾個(gè)問(wèn)題。

一是保障房的地在哪里？這個(gè)政府要想辦法，收到土地出讓金之后，用這部分資金還有其他一部分資金來(lái)源來(lái)解決保障房地的問(wèn)題，沒(méi)有地建不了。

二是保障房要有政策體系，財(cái)政、稅收、信貸的體系。這個(gè)體系現(xiàn)在也沒(méi)有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投資主體是誰(shuí)？我們作為大地產(chǎn)商也想建保障房。

陳國(guó)強(qiáng)：

北京很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了保障房的建設(shè)。

劉曉光：

這個(gè)很難拿，這個(gè)要建立公正、透明的通道，誰(shuí)都可以建。

四是保障房這個(gè)問(wèn)題要有很好的市場(chǎng)化的融資體系要出現(xiàn)，比如說(shuō)建保障房回報(bào)率8%可不可以，如果8%可以發(fā)一些投資債券，如果達(dá)不到8%怎么辦？政府應(yīng)該拿出一部分資金來(lái)保證利潤(rùn)。

楊慎：

經(jīng)濟(jì)適用房是3%。

劉曉光：

3%是有問(wèn)題，我的觀(guān)點(diǎn)是略高于銀行利息是可以的。以投資者為基數(shù)，投資回報(bào)率嘛。這樣的話(huà)，土地成本是低的，時(shí)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平是低的，各種稅費(fèi)和各種政策配起來(lái)成本也會(huì)低下來(lái)。這樣老百姓也愿意投資這種投資品，比如說(shuō)保障房的什么樣的長(zhǎng)期債券，實(shí)際上這是有意義的。

李貴斌：

關(guān)于保障房的問(wèn)題，現(xiàn)在呼聲很高，雷聲很大?，F(xiàn)在中國(guó)區(qū)域之間發(fā)展很不平衡，再一個(gè)城市之間也是如此，往往政策如果總想一刀切，恰恰事與愿違，有好東西不見(jiàn)得有好效果，出于這種情況，除了宏觀(guān)政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個(gè)配套政策的落地得是全面的、系統(tǒng)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)它是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是不可分割的整體，而恰恰在這方面有些東西屬于缺位，沒(méi)能把這個(gè)事兒很好的解決好。再一個(gè)就是保障房本身和商品房應(yīng)該是兩個(gè)共同發(fā)展的體系，第一個(gè)體系里面就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市化進(jìn)程，房子的需求量是有限的不是無(wú)限的，與其說(shuō)加大土地供應(yīng)量，加大開(kāi)發(fā)量，這個(gè)事情在未來(lái)很快也能過(guò)去，而恰恰這個(gè)時(shí)期是不可逾越的。再一個(gè)就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出臺(tái)了一個(gè)政策，說(shuō)你拿地的時(shí)候如果超過(guò)房頂價(jià)再溢價(jià)出來(lái)的部分蓋保障性住房，我覺(jué)得這個(gè)政策比較好。關(guān)于保障性住房一系列的配套政策出了臺(tái)，才能更有效地解決這個(gè)問(wèn)題。

張民耕：

我看有一篇記者的長(zhǎng)篇報(bào)道，說(shuō)保障房體系有了很大的推進(jìn)。特別是這次總理在中央廣播電臺(tái)的講話(huà)為標(biāo)志，前所未有的把界限說(shuō)清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場(chǎng)就管商品房，說(shuō)的非常清楚，連問(wèn)責(zé)制都出來(lái)了。在中國(guó)這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬(wàn)套是能夠完成的。但是那個(gè)記者也算了一筆帳，他那個(gè)帳不是很內(nèi)行的，不是房地產(chǎn)出身的記者，他算了一下1.4萬(wàn)億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬(wàn)套，連土地加上建筑的成本2000塊錢(qián)，這樣算出來(lái)1.4萬(wàn)億。咱們都搞房地產(chǎn)，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢(qián)，算一算就是3萬(wàn)億。3萬(wàn)億相當(dāng)于一個(gè)什么數(shù)字呢？咱們形象的來(lái)說(shuō)，就是扛這次國(guó)際上的金融危機(jī)就是4萬(wàn)億，實(shí)際上政府還沒(méi)出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢(qián)讓政府來(lái)負(fù)擔(dān)是不太現(xiàn)實(shí)的。所以，我特別贊成劉總的意見(jiàn)，就是保障性住房蓋了以后產(chǎn)權(quán)要賣(mài)掉不是一個(gè)路子，其實(shí)蓋的越多賣(mài)的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對(duì)平抑房?jī)r(jià)還是比較有效的，否則就變成投資了。

劉曉光：

老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，他還是要產(chǎn)權(quán)。

張民耕：

如果能把這一塊兒做成在政府補(bǔ)貼下的有市場(chǎng)機(jī)制的衍生產(chǎn)品，比如說(shuō)發(fā)債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學(xué)在討論，大學(xué)問(wèn)題嚴(yán)重到什么程度呢？北大、清華的校長(zhǎng)都說(shuō)，現(xiàn)在搞千人計(jì)劃什么，我連吸收一個(gè)人都吸收不起，從美國(guó)回來(lái)一個(gè)大學(xué)教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買(mǎi)買(mǎi)看，500萬(wàn)未必能拿得下來(lái)，過(guò)去引進(jìn)一個(gè)教授給100萬(wàn)的住房津貼就夠了，所以現(xiàn)在能不能跟大學(xué)聯(lián)手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發(fā)得出去。比如說(shuō)和大學(xué)國(guó)家級(jí)的研究院所，他們每年要進(jìn)人，而且他們進(jìn)人好處公租房的房租不會(huì)賴(lài)，還有政府稅收上的出讓?zhuān)偙日约撼?萬(wàn)億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬(wàn)億就是2400億，這2400億要比3萬(wàn)億好得多，如果再通過(guò)稅收的補(bǔ)貼，能夠轉(zhuǎn)化成一個(gè)商業(yè)行為，而這個(gè)商業(yè)行為又有一因的市場(chǎng)，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠(chéng)意想用這個(gè)辦法來(lái)解決住房問(wèn)題，這個(gè)事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說(shuō)的10幾年的愿望是能夠?qū)崿F(xiàn)的。從我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是剛才劉總說(shuō)的那個(gè)話(huà)，大家聽(tīng)了一帶而過(guò)，我心里特別重視這個(gè)，一定要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

劉曉光：

死一塊兒、活一塊兒。

張民耕：

這塊兒影響是極其巨大的，如果沒(méi)忘記的話(huà)董建華是因此什么下臺(tái)的，就是8萬(wàn)套嗎？什么概念呢？當(dāng)時(shí)香港人口六、七百萬(wàn)。實(shí)際上供求是一方面，人的預(yù)期是另外一方面，所以我們作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)面臨雙軌制的情況下要謹(jǐn)慎，當(dāng)然首先我是樂(lè)觀(guān)的，必要的謹(jǐn)慎還是需要的。

鮑筱斌：

保障房應(yīng)該是好事兒，從我本人十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)生涯，我沒(méi)做過(guò)保障房，但是我談幾點(diǎn)看法。

第一，要解決房地產(chǎn)的模式問(wèn)題。就是說(shuō)財(cái)經(jīng)雜志上有一篇仇部長(zhǎng)寫(xiě)的文章，由美國(guó)模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現(xiàn)在目前房地產(chǎn)行當(dāng)里面到底是什么模式，實(shí)際上我自己感覺(jué)不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關(guān)系？從政策層面，公共媒體的引導(dǎo)上界限不太清楚，我們必須針對(duì)我們的國(guó)情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式怎么形成互動(dòng)，到現(xiàn)在也有一些探討，但是我感覺(jué)不系統(tǒng)。

第二，保障性住房如果說(shuō)作為政府職能的話(huà)，就要解決公共財(cái)政第二次分配的問(wèn)題。去年有一些新的情況，第一個(gè)報(bào)道了中信產(chǎn)業(yè)基金，在江蘇試點(diǎn)做保障性住房，前幾聽(tīng)我看到一個(gè)文件，就是講國(guó)開(kāi)航準(zhǔn)備投資1000億做保障住房，我覺(jué)得做保障住房要解決土地出讓一系列的問(wèn)題，如果這些問(wèn)題沒(méi)有解決保障住房的錢(qián)哪兒來(lái)呢？以前我也是做基金的，基金不是對(duì)保障住房沒(méi)興趣，8%左右是有興趣的，但是現(xiàn)在這塊兒怎么樣形成一套金融系統(tǒng)，一方面需要財(cái)政支持，另外一方面需要金融系統(tǒng)的支持，當(dāng)然現(xiàn)在有很多創(chuàng)新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要?jiǎng)?chuàng)新。如果保障性住房把土地問(wèn)題都解決到郊區(qū)去了，沒(méi)有配套設(shè)施一系列的社會(huì)問(wèn)題就會(huì)出來(lái)了。比如說(shuō)學(xué)校老師肯定希望住在學(xué)校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環(huán)里面沒(méi)有哪個(gè)政府能背得起這樣的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以私募包括國(guó)家的融資等應(yīng)該有一套系統(tǒng)來(lái)試試保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子邁的過(guò)快，去年是580萬(wàn)套，今年提出1000萬(wàn)套，北京是100萬(wàn)套，“十二五”期間就是7000多萬(wàn)平方米，我感覺(jué)這段時(shí)間邁的有點(diǎn)兒急躁，所以對(duì)保障性住房的選址和沖擊都會(huì)很大，但是作為房地產(chǎn)商還不能輕視這個(gè)問(wèn)題。保障性住房的啟動(dòng)對(duì)上下游端的帶動(dòng)很大。

所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對(duì)房地產(chǎn)的影響。謝謝！

孟曉蘇：

從要不要建保障房到怎么樣找錢(qián)建保障房了，保障房為什么這么年沒(méi)建起來(lái)呢？就是差錢(qián)。新財(cái)富論壇得找錢(qián)呀，剛才專(zhuān)家都說(shuō)要找基金，叫房地產(chǎn)信托投資基金，在國(guó)外有這個(gè)產(chǎn)品。在座的幾位里面就是我從房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)轉(zhuǎn)化成了保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)，過(guò)去我干房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)的時(shí)候項(xiàng)目多，總為沒(méi)錢(qián)著急，現(xiàn)在干了保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)又為錢(qián)多花不出去著急，世界上不是光有缺錢(qián)的，還有不少拿著錢(qián)花不出去的。比如說(shuō)新的一年股市能不能投，有人說(shuō)是快牛，有人說(shuō)是慢牛，我們當(dāng)時(shí)的判斷是熊市的延續(xù)，果不其然下跌了15%，就在下跌的過(guò)程中我們還能掙出7.6%，你說(shuō)得多不容易，我們是全保險(xiǎn)行業(yè)收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎？什么叫做穩(wěn)健的貨幣政策？就是緊縮，在緊縮狀態(tài)下股市不可能好。這不是我說(shuō)的，我們研究過(guò)，覺(jué)得新的一年做股市很難，這筆錢(qián)是干什么用的？是老百姓養(yǎng)老保命的錢(qián)，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導(dǎo)社會(huì)資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產(chǎn)品來(lái)吧，其實(shí)這種產(chǎn)品在07年6月份我們就跟國(guó)家建議出來(lái)了，就是把國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托投資基金引到中國(guó)來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)做保障性住房，美國(guó)允許有25%的資金進(jìn)入到政府推動(dòng)的保障性住房里面去，我們?nèi)珖?guó)有5.1萬(wàn)億，如果按照保監(jiān)會(huì)的規(guī)定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產(chǎn)來(lái)算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬(wàn)億，光一個(gè)保障房基金就可以撐起來(lái)了，也把房地產(chǎn)搞起來(lái)了，如果將來(lái)租屋轉(zhuǎn)售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進(jìn)行的保障房的（房地產(chǎn)信托基金REITs）試點(diǎn)，把這個(gè)盡快試點(diǎn)，保障性住房的資金有穩(wěn)定的來(lái)源，也早點(diǎn)兒把國(guó)債還上。希望把這種思路進(jìn)一步的推進(jìn)，我們新財(cái)富論壇又為國(guó)家出了一個(gè)好主意。

陳國(guó)強(qiáng)：

對(duì)近年來(lái)說(shuō)，我們面臨的政策環(huán)境沒(méi)有變化，應(yīng)該說(shuō)調(diào)控的基調(diào)未變，我們觀(guān)察最近的政策信息，高層表態(tài)應(yīng)該說(shuō)在融資方面、在土地市場(chǎng)整治方面，包括最近我們看到的重慶也開(kāi)始房產(chǎn)稅的開(kāi)征試點(diǎn)，所以政策環(huán)境沒(méi)有變化，應(yīng)該說(shuō)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨很多不確定性，我想接下來(lái)請(qǐng)各位嘉賓從你們的角度對(duì)2011年是什么樣的期待？或者說(shuō)您最關(guān)心的關(guān)健詞是什么？我們從鮑總開(kāi)始。

鮑筱斌：

2011年房地產(chǎn)也沒(méi)什么新東西了，我有自己的看法。

第一，我覺(jué)得2011年在今年二季度左右，房地產(chǎn)企業(yè)銀根會(huì)比較緊，因?yàn)閺娜ツ?月份開(kāi)始調(diào)控。

第二，2011年的房子不同的產(chǎn)品價(jià)格的走勢(shì)可能會(huì)不一樣，有些處在高端真正很好的價(jià)格可能還會(huì)提升，但是中低端可能價(jià)格就會(huì)振蕩。

第三，政策肯定還延續(xù)，但是房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)跟股市不太一樣，房地產(chǎn)是資產(chǎn)它對(duì)價(jià)格的變動(dòng)是需要有周期的，所以我認(rèn)為市場(chǎng)不會(huì)有太大變化，但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)某種程度講比股市更重要，按照貨幣的價(jià)值來(lái)算，房地產(chǎn)價(jià)值在90萬(wàn)億的價(jià)值。股市大概是20萬(wàn)億左右上下，所以我個(gè)人感覺(jué)房地產(chǎn)在2011應(yīng)該還是振蕩前行。謝謝！

張民耕：

你說(shuō)是振蕩前行，我說(shuō)的是謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)。我們看到有四方面的政策還是會(huì)沖擊。

第一，宏觀(guān)調(diào)控力度不會(huì)撤，限購(gòu)令還會(huì)繼續(xù)。

第二，銀根收緊，我和若干銀行都碰過(guò)，實(shí)際上各個(gè)方面銀行可以放開(kāi)其他，對(duì)于信貸尤其是房地產(chǎn)信貸是要繼續(xù)收緊的。

第三，保障房的批量出現(xiàn)，雙軌制正式確立。

第四，房地產(chǎn)稅上路了。

這些方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō)是看跌的因素，但是這些政策真正發(fā)揮作用是要有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的，比方出1000萬(wàn)套房，這對(duì)于每一年兩、三千萬(wàn)人進(jìn)城，歷史有巨大的欠帳，一年不能解決，但是如果“十二五”期間年年1000萬(wàn)套你看一下這個(gè)作用是什么樣子。當(dāng)然，政府如果不把資金來(lái)源問(wèn)題解決，年年1000萬(wàn)套是無(wú)以為繼的。另外，剛性需求還是很強(qiáng)，老百姓的投資渠道還是很少，股票還是不能做，黃金可以炒一炒，不管怎么調(diào)控房產(chǎn)還會(huì)成為一部分人的投資品。剛才說(shuō)了地方政府賣(mài)地，中央政府印票子，印票子還會(huì)繼續(xù)，不是為了應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)，其實(shí)是為了應(yīng)對(duì)國(guó)外，美國(guó)量化寬松還會(huì)繼續(xù)，我們也繼續(xù)往人民幣里面兌水。從去年的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)基本上沒(méi)怎么降，明年可能會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)，但是我感覺(jué)不會(huì)太大的波動(dòng)，只不過(guò)作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)以前只要看前邊就行了，現(xiàn)在是要看前面也要看后面，因?yàn)檫@四項(xiàng)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)造成重大影響，有的上路了，有的箭在弦上，有的已經(jīng)發(fā)揮作用了，所以我的判斷是謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的。

李貴斌：

以上兩個(gè)老總對(duì)2011年房地產(chǎn)的走勢(shì)說(shuō)的很全面，其實(shí)我有幾點(diǎn)看法。

第一，從供銷(xiāo)來(lái)說(shuō)就是需求量和供應(yīng)量還仍然在加大，應(yīng)該是供銷(xiāo)兩旺的一年，這是我的判斷。它的根據(jù)是印的票子多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市化進(jìn)程快就需要這些房子。所以，應(yīng)該是供銷(xiāo)兩旺的局面。

第二，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題還是持續(xù)的用比較嚴(yán)厲的手段來(lái)抑制房?jī)r(jià)，因?yàn)橛行┏鞘蟹績(jī)r(jià)確實(shí)是過(guò)高了，只能一部分人買(mǎi)到房子，一部分人買(mǎi)不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不可能再放松，包括房產(chǎn)稅。其實(shí)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響？肯定有，只是大小的問(wèn)題，這些政策一出來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制肯定能起到作用。

第三，信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有一些分化，越強(qiáng)的越強(qiáng)，越弱的會(huì)越弱，在拿地的過(guò)程中，在項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，市場(chǎng)在逐漸的走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)越來(lái)越激烈，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

第四，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有些企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來(lái)是做住宅的，就是由原來(lái)的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)，這個(gè)趨勢(shì)在加強(qiáng)。

陳國(guó)強(qiáng)：

說(shuō)到轉(zhuǎn)型劉總是代表性企業(yè)，請(qǐng)劉總說(shuō)說(shuō)企業(yè)轉(zhuǎn)型方面的一些做法和經(jīng)驗(yàn)。

劉曉光：

第一，雙軌制明年基本上定型。

第二，剛性需求仍然非常旺。

第三，政策調(diào)控進(jìn)一步驅(qū)緊。

第四，需求多樣化會(huì)出現(xiàn)。

第五，商人的轉(zhuǎn)型。

結(jié)論：今年從4月份以后可能價(jià)格還會(huì)穩(wěn)步上升。

轉(zhuǎn)型角度不多說(shuō)了，我們從去年就開(kāi)始轉(zhuǎn)型了，從單一的開(kāi)發(fā)普通房地產(chǎn)向打造新的城市中心過(guò)渡，把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)融合在一起，把城市的功能跟產(chǎn)業(yè)的功能，把商業(yè)功能跟低密度住宅融合在一起，適應(yīng)城市未來(lái)的城市化需求，緩解交通壓力、提供就業(yè)、提高稅收等等。我們一方面是在大的城市建設(shè)新的城區(qū)；另一方面就是建設(shè)新的城市中心。這樣的轉(zhuǎn)型我相信在今年是波瀾壯闊的趨勢(shì)。

孟曉蘇：

我想盡管已經(jīng)明確了建立符合我國(guó)國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。盡管去年保障房和今年保障房的力度加大在未來(lái)改善貧困家庭的居住狀況和緩解社會(huì)情緒，但是它的產(chǎn)出還需要實(shí)踐。所以，我認(rèn)為面臨2011年我感覺(jué)盡管我們對(duì)未來(lái)形勢(shì)充滿(mǎn)樂(lè)觀(guān)，但是它是充滿(mǎn)矛盾的一年。充滿(mǎn)了樂(lè)觀(guān)和不樂(lè)觀(guān)的各種因素，而在政策上將是理性和非理性交匯的一年，所以說(shuō)這一年一句話(huà)說(shuō)清楚不容易，因?yàn)槿藗冋诿悦Ｖ凶叱鋈?。如果說(shuō)到4月份，我再加重一點(diǎn)兒語(yǔ)氣，我認(rèn)為新的一年將是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我們現(xiàn)在正處在商品房和保障房都供不應(yīng)求的時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期是應(yīng)當(dāng)減少供應(yīng)量還是應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)量，我們?cè)?5、06年就是錯(cuò)誤的在這個(gè)時(shí)候緊縮銀根結(jié)果造成了越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲，面對(duì)新的一年又聽(tīng)說(shuō)有人要打壓限制投資，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)，各方效果如此，所以這可能就是一個(gè)迷茫。那么，再一個(gè)迷茫來(lái)自社會(huì)，人們誤以為只有打壓商品房?jī)r(jià)格就能保證房地產(chǎn)價(jià)格。

去年國(guó)務(wù)院文件明確說(shuō)在一定時(shí)期內(nèi)采取行政手段確實(shí)過(guò)去沒(méi)有，但是到了年底打順手了，又繼續(xù)要實(shí)行這種行政調(diào)控，我想起當(dāng)年我看那個(gè)小品，黃宏演的農(nóng)民工砸墻，最后業(yè)主說(shuō)你別砸了都砸坍了，他說(shuō)我砸順手了。什么時(shí)候能住手呢？限購(gòu)令應(yīng)該逐漸的退出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)把短期的調(diào)控正常和長(zhǎng)期的發(fā)展政策有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，而在年初我們看到的反而是調(diào)控限購(gòu)令的加碼和延長(zhǎng)，這就反映了一種迷茫，這種迷茫會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的減少，從而抵消國(guó)務(wù)院為了抑制過(guò)熱的需求而抑制購(gòu)買(mǎi)力呢？這兩個(gè)就抵消了，白調(diào)控了，所以未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。但是，到下半年就會(huì)明白了，原來(lái)這么調(diào)控不行，還得增加商品房的供應(yīng)量，增加保障房的供應(yīng)量，真正做到在03年提出來(lái)了的供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，這個(gè)時(shí)候人們就明白了，下半年會(huì)是一個(gè)好的年景、好的時(shí)間。

所以，為了能夠爭(zhēng)取下半年的清醒，希望業(yè)內(nèi)人士還要多把這個(gè)問(wèn)題提出來(lái)，提的明確一點(diǎn)兒，興許就能明白的早一點(diǎn)兒，就能實(shí)現(xiàn)中央“十二五”規(guī)劃提出的使中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)期持續(xù)較快的發(fā)展。

楊慎：

剛才我講過(guò)這次會(huì)議雖然比上午范圍小，但是質(zhì)量高。今天下午不到兩個(gè)小時(shí)的發(fā)言應(yīng)該證明我說(shuō)的是正確的，這些人發(fā)言都是有理論有實(shí)踐，都是自己深刻教訓(xùn)的發(fā)言。在這里借這個(gè)機(jī)會(huì)，我想提一個(gè)問(wèn)題大家思考，現(xiàn)在都說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格上漲不能控制，需求不能控制，土地的供應(yīng)是有限的，資金的供給是過(guò)量的，因此這個(gè)大的怪圈出現(xiàn)了，在這個(gè)怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一個(gè)問(wèn)題，究竟中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到多大規(guī)模，多少量才能滿(mǎn)足？因?yàn)楝F(xiàn)在大家把房地產(chǎn)不是做成一種居住的需要、生存的需要，而是投資的需要，投資的需要不斷地賺錢(qián)，在這種情況下永遠(yuǎn)是無(wú)止境的，絕對(duì)沒(méi)有止境，在這種情況下我們應(yīng)該用什么樣的思路，通過(guò)什么樣的體制，或者什么樣的政策來(lái)研究這個(gè)問(wèn)題怎么解決。我講幾個(gè)基本數(shù)字，這個(gè)數(shù)字不是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)，是我自己整理的。全國(guó)目前各類(lèi)住房加在一塊兒，住宅商業(yè)用房、營(yíng)業(yè)用房、公共用房加在一塊兒總量580億平方米，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相當(dāng)不準(zhǔn)確，我敢說(shuō)我統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確。這個(gè)數(shù)字包括城鄉(xiāng)，一共是580億平方米。從什么時(shí)候算起呢？

中國(guó)現(xiàn)存的土地總量，其中1949年中華人民共和國(guó)成立以前總量是52億平方米（占9%），全國(guó)建國(guó)以前統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房子只要是在建的一戶(hù)一戶(hù)登記調(diào)查52億平方米，占全國(guó)總量的9%。第二，改革開(kāi)放以后，前30年從1950年開(kāi)始到改革開(kāi)放1980年49億平方米，占全國(guó)總量的8.4%，兩個(gè)加在一塊兒17.4%，其它的都是改革開(kāi)放以后建設(shè)的，480億平方米，就是改革開(kāi)放以后建成的。

現(xiàn)在目前全國(guó)每年建房總量13億平方米，折合一下200萬(wàn)套，這樣的速度規(guī)模還再不準(zhǔn)建，現(xiàn)在沒(méi)有敢說(shuō)出這樣一個(gè)權(quán)威數(shù)字的，所以中國(guó)的住房就成了無(wú)底洞。在這種情況下，永遠(yuǎn)無(wú)止境。我認(rèn)為中國(guó)這樣的政策下去必須改變，因?yàn)槟壳暗臄?shù)量人均城市已經(jīng)達(dá)到31平方米，農(nóng)村達(dá)到30平方米，全世界發(fā)展中國(guó)家是第一位的。在這種情況下，一個(gè)國(guó)家的資金有限、土地有限、城市容量有限、基礎(chǔ)設(shè)施有限，我們無(wú)止境的開(kāi)發(fā)，中國(guó)的住房制度改革要做1000萬(wàn)套的保障性住房，資金從哪兒來(lái)，還是賣(mài)土地，賣(mài)多少？全國(guó)賣(mài)地7萬(wàn)億收入，平均每年1400億，房地產(chǎn)、稅收、土地總和加在一塊兒6萬(wàn)億?！笆晃濉逼陂g3萬(wàn)億，每年6000億?，F(xiàn)在我們靠賣(mài)地這種辦法去填這個(gè)大窟窿，永遠(yuǎn)是需求不足，需求不平衡，因此促進(jìn)價(jià)格上漲。

在這種情況下，建議在不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下總量的估算，必須要改變政策。現(xiàn)在正在換屆，下一屆政府誰(shuí)當(dāng)皇帝誰(shuí)好，體會(huì)一下吧，怎么來(lái)應(yīng)對(duì)這樣一個(gè)局面。住宅人均30平方米，每個(gè)人的占有量是不一樣的，都要求要提高，在這種情況下總量上用什么辦法解決，過(guò)去就是總量不清楚，底數(shù)不清，這種情況下做的決策，不斷地修訂決策、不斷地完善決策、不斷地錯(cuò)誤，最后就是錯(cuò)誤不斷地增長(zhǎng)，我們的錯(cuò)誤到了不能自拔的地步。所以，作為研究問(wèn)題來(lái)講，這樣的政策需要我們很好的思考。我把這些基本的數(shù)據(jù)告訴大家，提出了這樣一個(gè)問(wèn)題供大家思考，大的體制政策背景需要大家考慮。

陳國(guó)強(qiáng)：

楊部長(zhǎng)提供的數(shù)據(jù)希望在這個(gè)會(huì)議室里面分享，請(qǐng)媒體記者不要報(bào)道相關(guān)的數(shù)據(jù)。我們?cè)僖淮斡谜坡晽畈块L(zhǎng)給我們提出了他的一些思考，給我們提出了非?；镜拿}，或者說(shuō)是根本的命題，就是如何來(lái)看待這些年房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的政策體系，房地產(chǎn)發(fā)展模式的問(wèn)題，房地產(chǎn)發(fā)展的目的問(wèn)題等等。這些問(wèn)題實(shí)際上是值得業(yè)內(nèi)所有人思考的問(wèn)題。

今天由于時(shí)間關(guān)系，另外一場(chǎng)馬上就要開(kāi)始了，非常感謝臺(tái)上各位嘉賓，也謝謝大家！

主持人：

各位來(lái)賓，咱們下午的會(huì)議后半段按照大會(huì)的安排主題是“保障和改善民生”。

今天下午會(huì)議非常榮幸請(qǐng)到了很知名的專(zhuān)家，坐在我旁邊這位是蔡昉研究員，是咱們中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所的所長(zhǎng)，蔡所長(zhǎng)是奪得十七次代表大會(huì)代表，也是本屆常委會(huì)的委員，在這方面有很深的研究，咱們中央政治局搞集體學(xué)習(xí)就有關(guān)的專(zhuān)題蔡所長(zhǎng)都去講過(guò)。旁邊是社科院社會(huì)學(xué)所的景所長(zhǎng)，是上一屆全國(guó)政協(xié)委員，是這個(gè)領(lǐng)域資深的研究專(zhuān)家。還有就是環(huán)保部環(huán)境規(guī)劃研究院的副院長(zhǎng)；財(cái)政部財(cái)經(jīng)研究所的所長(zhǎng)賈康研究員，賈康研究員是全國(guó)政協(xié)委員，也曾多次出席中央領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)徹中央經(jīng)濟(jì)工作的座談會(huì)，也在中央集體學(xué)習(xí)有關(guān)問(wèn)題上進(jìn)行過(guò)專(zhuān)門(mén)的講解。所以，今天能夠有幸請(qǐng)到他們四位和大家一起進(jìn)行交流，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)非常榮幸的事情。今天下午時(shí)間很寶貴，時(shí)間是一個(gè)小時(shí)，剛才我們幾位商量了一下，開(kāi)始的時(shí)候請(qǐng)?jiān)蹅兯奈粚?zhuān)家就保障和改善民生這樣一個(gè)主題把他們最主要的想法給大家簡(jiǎn)要的談一下。之后咱們大家有什么問(wèn)題，利用這個(gè)機(jī)會(huì)互相交流一下。

蔡昉：

實(shí)際上我們現(xiàn)在講民生的時(shí)候，解決民生基本的著眼點(diǎn)實(shí)際上是兩頭，一頭是在初次分配的領(lǐng)域，除了初次分配的領(lǐng)域最重要的就是老百姓關(guān)心的話(huà)題，就是漲工資，到底能漲多久，能夠持續(xù)多久，漲多高，能不能趕上勞動(dòng)生產(chǎn)力的提高速度，能不能趕上企業(yè)拿到的份額的增長(zhǎng)速度，能不能趕上政府拿到的份額的增長(zhǎng)速度，這是初次分配領(lǐng)域。初次分配領(lǐng)域里面我想有很多抓手，其中一條我個(gè)人比較關(guān)心的就是要用勞動(dòng)力市場(chǎng)制度或者說(shuō)具體的一種做法工資的集體協(xié)商制度來(lái)解決如何在企業(yè)和職工之間進(jìn)行合理的分配，也就是說(shuō)勞動(dòng)力市場(chǎng)看上去是市場(chǎng)供求關(guān)系決定，但是我們要知道勞動(dòng)力市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)部一樣，勞動(dòng)力市場(chǎng)實(shí)際上參與的人和勞動(dòng)力的載體都是人，因此就決定了人在這其中的作用尤其的重要，因此在這種情況下不僅僅是用勞動(dòng)力供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)，而應(yīng)該各個(gè)方面的協(xié)商也要參與其中。

我們從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大部分比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，他們基本上都有工資的集體協(xié)商制度，反而在那些工資很低，工資不上漲那些地方?jīng)]有這種制度，那么我們也有很多人擔(dān)心，特別是經(jīng)濟(jì)學(xué)家容易擔(dān)心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)心效率，比較注重效率，擔(dān)心是不是有了勞動(dòng)力市場(chǎng)制度會(huì)增加交易費(fèi)用，會(huì)增加談判成本，如果談不攏還會(huì)出現(xiàn)社會(huì)的不安定，但是我覺(jué)得這些疑問(wèn)其實(shí)都是現(xiàn)實(shí)存在的，但是我反問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是說(shuō)從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，你有沒(méi)有這種勞動(dòng)力市場(chǎng)制度勞資糾紛總是存在，工人的訴求總是存在的，因此沒(méi)有這個(gè)制度工人的訴求就用各種方式表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部不能表達(dá)就到街上去表達(dá)，到街上就會(huì)串聯(lián)起來(lái)，社會(huì)動(dòng)蕩就會(huì)更嚴(yán)重。如果政府參與其中，有領(lǐng)導(dǎo)的工會(huì)參與其中，與企業(yè)和工人對(duì)話(huà)的三方制度的話(huà)，就有好的平臺(tái)規(guī)范工資集體協(xié)商，來(lái)綜合和妥協(xié)各個(gè)方面的訴求，所以我覺(jué)得在“十二五”改善民生建立勞動(dòng)力市場(chǎng)制度特別是工資集體協(xié)商制度是初次分配中最重要的制度建設(shè)之一。

那么，接下來(lái)我們還知道再分配領(lǐng)域也是改善民生的重要領(lǐng)域，其中中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出建立健全基本公共服務(wù)體系，體系這兩個(gè)字加在基本公共服務(wù)后面是第一次，就是在“十二五”時(shí)期我們給自己設(shè)了硬的時(shí)間表，在社會(huì)保障方面比如說(shuō)新農(nóng)保的全面覆蓋，現(xiàn)在基本上已經(jīng)定了要在三年之內(nèi)全面的覆蓋?；A(chǔ)養(yǎng)老金的全面統(tǒng)籌在“十二五”時(shí)期要完成，過(guò)去是城市的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，現(xiàn)在要把沒(méi)有就業(yè)和靈活就業(yè)的人員也充分的覆蓋，因此建立城市居民養(yǎng)老保障制度，那么除此之外我們還要完善基本養(yǎng)老關(guān)系的跨省接續(xù)，以便把更多的農(nóng)民工納入其中。這是再分配領(lǐng)域。

我再簡(jiǎn)單說(shuō)兩句話(huà)，在初次分配領(lǐng)域之外我覺(jué)得應(yīng)該還有一個(gè)抓手，能夠把改善民生，就是說(shuō)利用已經(jīng)有的財(cái)富存量把它進(jìn)行新的組合，新的調(diào)整改善，它的分配關(guān)系之外還應(yīng)該有一個(gè)東西是既改善民生做重新的調(diào)整，同時(shí)又做大餡餅，我覺(jué)得這就是中央提出來(lái)的所謂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中的三個(gè)轉(zhuǎn)變。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式從依靠投入轉(zhuǎn)向依靠技術(shù)進(jìn)步生產(chǎn)力提高；二是把過(guò)去過(guò)度的依靠外需出口和投資轉(zhuǎn)向更加依靠消費(fèi)需求；三是把過(guò)分以來(lái)二產(chǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，以及更高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。

我們知道，曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多的是給外國(guó)人做世界制造中心的工作，我們的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)需求來(lái)自于國(guó)外的消費(fèi)者，那么到了我們這個(gè)發(fā)展階段以后只有擴(kuò)大自己的消費(fèi)需求才能保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可持續(xù)性，因?yàn)槲覀円仓澜鹑谖C(jī)以后很多經(jīng)驗(yàn)都表明這么大的金融危機(jī)要完全恢復(fù)到原來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趨勢(shì)上需要7年的時(shí)間，在這7年里面整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度可能會(huì)低10%左右，因此沒(méi)有原來(lái)那么大的外需了。第二，我們也知道現(xiàn)在外國(guó)人在講再平衡，什么意思呢？中國(guó)人多消費(fèi)點(diǎn)兒，少儲(chǔ)蓄點(diǎn)兒，美國(guó)人少消費(fèi)點(diǎn)兒，多儲(chǔ)蓄點(diǎn)兒，就意味著美國(guó)也要調(diào)整，調(diào)整后需求也不會(huì)像原來(lái)那么大。因?yàn)槊绹?guó)的緩慢復(fù)蘇，我們叫無(wú)就業(yè)復(fù)蘇，在這種情況下美國(guó)的老百姓就業(yè)不充分，收入增長(zhǎng)不會(huì)，消費(fèi)業(yè)不能提高，因此我們必須轉(zhuǎn)向自己的國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，才有可能保持過(guò)去這樣的10%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

那么，與此同時(shí)我們知道消費(fèi)的擴(kuò)大其實(shí)更主要的是收入分配的結(jié)果；二是城鎮(zhèn)化的結(jié)果，因此擴(kuò)大消費(fèi)需求就成了邏輯鏈條中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是說(shuō)它既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭關(guān)鍵的引擎，與此同時(shí)它又是收入增長(zhǎng)以后改善收入分配，反過(guò)來(lái)又會(huì)刺激消費(fèi)，因此它處在良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，也就是我們想要達(dá)到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

景天魁：

“十二五”期間從民生這塊兒來(lái)說(shuō)應(yīng)該特別重視，就是在原來(lái)資金保障上改善民生的同時(shí)要加強(qiáng)服務(wù)保障的建設(shè)，我把它叫做社會(huì)服務(wù)體系的建設(shè)。這一點(diǎn)恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特點(diǎn)，當(dāng)然目前的社會(huì)保障和民生問(wèn)題總的來(lái)說(shuō)資金保障應(yīng)該大幅度的繼續(xù)提高，但是下一個(gè)提高應(yīng)該和“十一五”期間的提高不同，“十一五”期間基本上是提供資金，少提供或者沒(méi)有怎么提供服務(wù)，“十二五”期間我覺(jué)得應(yīng)該是資金和服務(wù)協(xié)調(diào)、硬性的提高，大量的工作應(yīng)該開(kāi)拓社會(huì)服務(wù)。開(kāi)拓社會(huì)服務(wù)的主要方向就是民生的若干緊迫的需求，比如說(shuō)養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、就業(yè)服務(wù)、就學(xué)服務(wù)等等各方面與老百姓生活相關(guān)的建設(shè)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，這將是很大的財(cái)富增長(zhǎng)的源泉，或者說(shuō)領(lǐng)域。

比方說(shuō)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)在城市也好、農(nóng)村也好經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣一些情況，特別是現(xiàn)在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些區(qū)域會(huì)達(dá)到80%左右都是空巢老人家庭，養(yǎng)老需求缺在什么地方呢？我們發(fā)現(xiàn)很多老人迫切需要的是服務(wù)，有的老人甚至因?yàn)闆](méi)有服務(wù)在家里去世很多天了也沒(méi)人知道，現(xiàn)在包括農(nóng)村都會(huì)先這種情況了，這些人不見(jiàn)得沒(méi)有養(yǎng)老金，也不見(jiàn)得沒(méi)有基本的生活來(lái)源，是沒(méi)有人管。所以，社會(huì)這方面的照顧包括短期的、臨時(shí)的照護(hù)，或者長(zhǎng)期的照護(hù)制度應(yīng)該迫切的建立起來(lái)。醫(yī)療的問(wèn)題也是這樣，現(xiàn)在除了醫(yī)療資源分配極其不合理以外，缺少醫(yī)療服務(wù)體系，這是很重要的方面。

大家看到北京就醫(yī)的外地人，特別是外地的農(nóng)民到北京來(lái)以后，找醫(yī)院要跑18個(gè)醫(yī)院以后才能真正找到看自己病的醫(yī)院的醫(yī)生，因?yàn)槿狈@類(lèi)相應(yīng)的服務(wù)造成多大的資源上的浪費(fèi)，時(shí)間上的浪費(fèi)，貽誤醫(yī)療的機(jī)會(huì)等等。所以，我覺(jué)得“十二五”期間的規(guī)劃，目前的提法是基本公共服務(wù)，我覺(jué)得這個(gè)概念需要擴(kuò)展，基本公共服務(wù)的概念主要還是政府提供的面向所有人的一般性的服務(wù)，不包括由社會(huì)自主提供的面向個(gè)人的更個(gè)性化的更貼心的服務(wù)，基本公共服務(wù)一般是指基本的平臺(tái)，當(dāng)然很需要，但是有這樣一個(gè)概念還是不夠的，所以我覺(jué)得還是應(yīng)該像國(guó)外那樣就是講社會(huì)服務(wù)，這里面既包括政府提供的，以財(cái)政支持為主的基本公共服務(wù)，同時(shí)也包括以社會(huì)組織提供的，社會(huì)自主組織的面向所有社會(huì)成員的個(gè)性化的服務(wù)。后一個(gè)領(lǐng)域要求全體社會(huì)學(xué)家大量發(fā)揚(yáng)社會(huì)組織的建設(shè)，這是我們欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期間公益性的社會(huì)服務(wù)組織應(yīng)該大量的發(fā)展，讓它自主面向社會(huì)方方面面的需要。

我看到北京市還有其他省市都在向這方面發(fā)展，包括政府也大量的購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，也鼓勵(lì)公益性社會(huì)服務(wù)組織的建立，支持他們的活動(dòng)，同時(shí)我希望企業(yè)也要積極參與到這里面來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)各地也有大量的企業(yè)參與到社會(huì)服務(wù)里面來(lái)的成功案例，同時(shí)也要大力支持社會(huì)企業(yè)的發(fā)展，所謂社會(huì)企業(yè)最主要是面向社會(huì)服務(wù)的，但是基本上是以公益性為主的，這樣企業(yè)的組織形式在發(fā)達(dá)國(guó)家占企業(yè)數(shù)量里面很大的比例，但是在我們國(guó)家欠缺的多，我希望在“十二五”期間能夠在這個(gè)領(lǐng)域有所開(kāi)拓。同時(shí)，就像蔡所長(zhǎng)講的，社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域可能是未來(lái)中國(guó)新的財(cái)富源泉，有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)要提早的開(kāi)發(fā)服務(wù)。有的研究已經(jīng)做過(guò)測(cè)算，我記得南開(kāi)大學(xué)做過(guò)測(cè)算，比如說(shuō)估計(jì)養(yǎng)老服務(wù)會(huì)創(chuàng)造多少的財(cái)富，醫(yī)療服務(wù)會(huì)創(chuàng)造多少的財(cái)富，這恐怕很難講，比方說(shuō)有一位教授測(cè)算光社會(huì)服務(wù)將來(lái)每年會(huì)創(chuàng)造8000億的新財(cái)富，這個(gè)東西都是很難講的，我相信隨著中國(guó)人收入水平的提高，大量的財(cái)富來(lái)源應(yīng)該從提高人民的生活品質(zhì)過(guò)程中獲得。

王金南：

在這里我想跟大家共享一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，因?yàn)榻裉斓念}目是怎么來(lái)保障和改善“十二五”的民生，我個(gè)人來(lái)看保護(hù)環(huán)境應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的改善民生的基礎(chǔ)工程。怎么說(shuō)呢？

第一，保護(hù)環(huán)境本身它跟一般的民生是密切相關(guān)的。在座的可以想像，假如說(shuō)我們現(xiàn)在把環(huán)境污染的一塌糊涂，水不能喝，空氣不能呼吸，土壤污染以后種出的莊稼不能吃，其他的財(cái)富都?xì)w零。環(huán)境污染的問(wèn)題在30年前沒(méi)有感覺(jué)到那么緊迫，當(dāng)時(shí)享受的是碧水藍(lán)天、綠地凈土不是夢(mèng)想，但是現(xiàn)在來(lái)看對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是比較遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想，至少三、四十年以后才能得到目標(biāo)以上。西部很多地方生態(tài)環(huán)境質(zhì)量很差，河水的問(wèn)題、住房的問(wèn)題等等的問(wèn)題都很差。像這些地方生態(tài)環(huán)境就直接影響到生存的問(wèn)題，像西部地區(qū)有一些像生態(tài)難民一樣，在全世界也不少。富裕地區(qū)也是這樣，東部很多地方已經(jīng)污染的不能再污染了，現(xiàn)在綠色GDP的核算，總體來(lái)看整個(gè)環(huán)境污染的損失總量每年都在上升，特別是東部地區(qū)，雖然說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所謂的經(jīng)濟(jì)財(cái)富增長(zhǎng)量很大，但是在環(huán)境方面綠色財(cái)富越來(lái)越少。舉個(gè)例子，現(xiàn)在GDP總量全世界來(lái)看我們從近三年看從第四名到第二名，但是從做全世界環(huán)境績(jī)效評(píng)估，把全世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)環(huán)境績(jī)效進(jìn)行排隊(duì)以后，中國(guó)從原來(lái)的94名下降到現(xiàn)在的120多名，經(jīng)濟(jì)總量往上升，但是整個(gè)環(huán)境的績(jī)效是往下走的，這種趨勢(shì)表現(xiàn)的很明顯。所以，保護(hù)環(huán)境、改善環(huán)境應(yīng)該是很實(shí)實(shí)在在的基礎(chǔ)工程。

第二，我們?cè)凇笆濉逼陂g怎么做這個(gè)事情？我是來(lái)自于環(huán)境保護(hù)工作部門(mén)，直接協(xié)助政府制定環(huán)境保護(hù)政策，在這個(gè)層面上我們看到了依據(jù)這樣基本的理論，把“十二五”環(huán)境保護(hù)怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我們要具備相應(yīng)的目標(biāo)和保護(hù)環(huán)境改善的指標(biāo)，這里面有一些分歧，比如說(shuō)“十一五”大家看到了，環(huán)境保護(hù)做的最多的，在社會(huì)層面上影響最大的就是污染減排，二氧化碳、二氧化硫指標(biāo)的減排，這兩項(xiàng)跟當(dāng)?shù)卣墓賳T的政績(jī)是掛鉤的，這是從另外一個(gè)層面看出來(lái)這兩項(xiàng)指標(biāo)跟地方烏紗帽掛鉤必然會(huì)出現(xiàn)結(jié)果，某種程度說(shuō)也是好事兒。從指標(biāo)方面我覺(jué)得應(yīng)該更多的向民生方面改變，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空氣質(zhì)量怎么樣，我出去郊游看到水的情況怎么樣，這些他是能感受到的?，F(xiàn)在吃的東西安不安全、放不放心是能感受到的，我們應(yīng)該把環(huán)境保護(hù)的指標(biāo)應(yīng)該往這些方向去靠?；蛘哒f(shuō)報(bào)二級(jí)空氣以上的人口怎么減少，清潔飲用水的供給有多少，城市百分比多少，農(nóng)村百分比多少，應(yīng)該明確的提出來(lái)，這樣的話(huà)環(huán)境保護(hù)跟民生更掛鉤一些。

第三，“十二五”環(huán)境保護(hù)從改善民生的角度來(lái)說(shuō)需要做什么事情？環(huán)境保護(hù)面臨的任務(wù)很多很多，我想從改善民生角度來(lái)看，主要是抓三個(gè)方面。

一是全面推進(jìn)水污染防治，讓老百姓能夠盡早的喝上干凈的水，我只能說(shuō)盡早，這個(gè)任務(wù)很重，現(xiàn)在涉及到農(nóng)村的飲用水安全問(wèn)題，城市的飲用水安全問(wèn)題。農(nóng)村的飲用水安全問(wèn)題跟城市里完全不是一回事兒，08年跟全國(guó)政協(xié)副主席、人大委員長(zhǎng)專(zhuān)門(mén)調(diào)研全國(guó)農(nóng)村飲用水安全問(wèn)題，這個(gè)結(jié)果讓我大吃一驚。大家知道，那時(shí)候全國(guó)還有2.5億左右的農(nóng)村人口喝不上干凈的水，有的是喝不上，有的根本就沒(méi)水喝。像貴州1噸水的水價(jià)成本很高，另外水質(zhì)很差，西部地區(qū)的水一聞都是有味道的。

二是防治大氣污染，讓老百姓呼吸到新鮮的空氣。

三是抓土壤污染防治問(wèn)題，讓老百吃上無(wú)污染的蔬菜。

第四，怎么來(lái)改進(jìn)環(huán)保、民生的問(wèn)題，我想最主要的是結(jié)合“十二五”，把環(huán)境保護(hù)納入到基本的公共服務(wù)范疇。說(shuō)到基本公共服務(wù)都不包括這個(gè)，或者說(shuō)民生工程也很少觸及環(huán)保這個(gè)領(lǐng)域，我建議把這個(gè)領(lǐng)域?qū)崒?shí)在在放在基本政策框架里面去。我們現(xiàn)在比較高興的看到，在“十二五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)把環(huán)境保護(hù)作為最后一項(xiàng)基本公共服務(wù)的內(nèi)容放進(jìn)去了，放進(jìn)去究竟能起多大作用，公共財(cái)政會(huì)有多大支持還是一個(gè)未知數(shù)。希望能夠真正實(shí)實(shí)在在的包括環(huán)保民生工程上一個(gè)新臺(tái)階。謝謝！

賈康：

我作為一個(gè)研究者也感覺(jué)方方面面都比較關(guān)注民生這個(gè)問(wèn)題，大家關(guān)注這個(gè)問(wèn)題就有特別不滿(mǎn)意的地方。針對(duì)的問(wèn)題我想有幾點(diǎn)：

第一，在整個(gè)分配格局里面，中央說(shuō)的兩個(gè)比重下降這個(gè)格局要改變。

第二，收入差距過(guò)大，宏觀(guān)指標(biāo)上兩個(gè)比重，一般老百姓不一定能夠說(shuō)得很清楚，說(shuō)收入差距過(guò)大很多人都感覺(jué)是這樣，越來(lái)越的人認(rèn)為自己是弱勢(shì)群體，跟發(fā)展更好的社會(huì)成員比自己的水平在落后，差距擴(kuò)大，有人甚至強(qiáng)調(diào)出現(xiàn)了兩極分化。宏觀(guān)指標(biāo)也有這方面的佐證，就是經(jīng)濟(jì)系數(shù)官方承認(rèn)0.47，這是發(fā)出預(yù)警以后的區(qū)間。

第三，環(huán)境問(wèn)題、食品安全問(wèn)題，生活質(zhì)量問(wèn)題這些年在中國(guó)越來(lái)越突出。

第四，大家特別看中分配格局里面還有一個(gè)隱含的空白，政府看起來(lái)財(cái)政收了不少錢(qián)，但是政府透明度低、行政成本高、職能轉(zhuǎn)變不到位。

第五，存在所謂中等收入階段上民眾預(yù)期的福利和收入的提升是快于實(shí)際的福利增長(zhǎng)的，這是發(fā)展中間有共性的印象，到了這個(gè)階段，民眾不是先表態(tài)感謝黨感謝政府，而是更多的強(qiáng)調(diào)政府什么什么事情沒(méi)做到位，很多情況表現(xiàn)為端起飯碗吃肉，放下筷子罵娘，就是他預(yù)期的本來(lái)更好，你總是不能滿(mǎn)足我的預(yù)期。

在“十二五”這樣一個(gè)很重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期關(guān)鍵階段，我們實(shí)現(xiàn)全面小康抓什么？從大的思路還要強(qiáng)調(diào)中央科學(xué)發(fā)展觀(guān)所占的人民主義立場(chǎng)，可持續(xù)發(fā)展實(shí)際上還是要惠民、富民，在具體的取向上，前所未有的特別強(qiáng)調(diào)，在階段性的轉(zhuǎn)換的另一階段強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需而是把整個(gè)中國(guó)發(fā)展的基點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在發(fā)展民生問(wèn)題上。這是帶有統(tǒng)領(lǐng)全局的方針了，擴(kuò)大內(nèi)需就要鼓勵(lì)和引導(dǎo)消費(fèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需的要領(lǐng)，同時(shí)要民眾得實(shí)惠，貢獻(xiàn)改革開(kāi)放成果的要領(lǐng)。

再往下至少要提出五方面具體的政策要點(diǎn)：

第一，在社會(huì)保障體系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，這樣就是解除社會(huì)成員后顧之憂(yōu)，可以有益于減少預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄，這樣得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于積極消費(fèi)，這樣是得實(shí)惠的第一個(gè)事情，這是安全網(wǎng)建設(shè)。

第二，怎么樣調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感覺(jué)現(xiàn)在可操作的手段上大家注意到提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)已經(jīng)研究論證過(guò)，可做的空間其實(shí)并不大。最低工資標(biāo)準(zhǔn)定的很低不起作用，企業(yè)要用工自然就把工資提上去了，提的過(guò)高適得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不離十。北京宣布提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)以后收益面是10萬(wàn)人，北京現(xiàn)在勞動(dòng)人口至少幾百萬(wàn)，也就是說(shuō)這10萬(wàn)就是整個(gè)勞動(dòng)人口的1%多一點(diǎn)兒，在這種情況下政府提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大覆蓋面就可能越過(guò)零界點(diǎn)，反而造成最需要得到就業(yè)機(jī)會(huì)，增加勞動(dòng)機(jī)會(huì)的低收入階層喪失了機(jī)會(huì)，所以經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)律我們還要進(jìn)一步研究。

第三，組織工會(huì)和自發(fā)的集體談判。這個(gè)原則我也是同意的，我個(gè)人觀(guān)察在“十二五”操作空間可能相對(duì)有限，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在矛盾凸顯，很多關(guān)系繃的很緊，現(xiàn)在這么強(qiáng)調(diào)三農(nóng)，但是管理部門(mén)死守一個(gè)底線(xiàn)就是對(duì)成立農(nóng)會(huì)不松口，對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)這方面敢不敢放手讓工會(huì)發(fā)揮作用，這個(gè)政治敏感性也比較高。我個(gè)人感覺(jué)敏感度會(huì)上升到政治層面，在這方面“十二五”期望的操作空間可能是有限的。還有一件事可做，政府更多的容忍農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上升，這樣中國(guó)人民中一半的人最多實(shí)惠，恰恰現(xiàn)在是物價(jià)高度敏感的問(wèn)題，一系列的措施包括行政手段死壓的措施都出來(lái)了，這方面的空間也不大。初次分配沒(méi)有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各種各樣的保障、救濟(jì)、福利。另外，就是要有調(diào)節(jié)手段，抽肥補(bǔ)瘦，現(xiàn)在直接稅一定要發(fā)揮更多的作用，直接稅已經(jīng)有框架就是所得稅，企業(yè)所得稅以后會(huì)往下調(diào)，就是個(gè)人所得稅。還有就是財(cái)產(chǎn)稅，最近的消息是說(shuō)成都在試點(diǎn)，上還有可能跟進(jìn)，財(cái)產(chǎn)稅首先在房產(chǎn)稅方面先搭框架，這些只能是漸進(jìn)的往前推。在再分配和優(yōu)化方面還要貫徹中央的一個(gè)方針，就是創(chuàng)造條件，壯大中等收入階層，這里面又涉及到比較敏感的財(cái)產(chǎn)收入問(wèn)題，中等收入階層除了靠勞動(dòng)，靠其他技能之外其實(shí)很多的實(shí)際支撐是靠財(cái)產(chǎn)收入，但是財(cái)產(chǎn)收入如果處理不好就出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣嚴(yán)重的矛盾糾結(jié)，這些事情就不展開(kāi)說(shuō)了?？傮w來(lái)說(shuō)，收入分配格局的調(diào)整是非常復(fù)雜的綜合性的問(wèn)題，但是我們一定努力在“十二五”有所優(yōu)化和推進(jìn)。

第四，一定要強(qiáng)化深化改革，反過(guò)度壟斷是不可能繞過(guò)去的坎，現(xiàn)在看起來(lái)是難啃的硬骨頭。在行業(yè)看來(lái)說(shuō)我不是壟斷，其實(shí)大家一直在強(qiáng)調(diào)推進(jìn)反過(guò)度壟斷的改革，但是很難推動(dòng)，即得利益的阻礙，這是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，所以就要尋求切入點(diǎn)。提高財(cái)政的公共透明度，提高績(jī)效。比如說(shuō)在公共預(yù)算之外，在08年確立了國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，這幾年提高透明度，要求大型、特大型國(guó)有企業(yè)對(duì)國(guó)庫(kù)做出貢獻(xiàn)。還有其他更大復(fù)雜的配套改革問(wèn)題，降低行政成本建立服務(wù)型政府等等方面，以及發(fā)展各種要素市場(chǎng)配合方面，應(yīng)該是一個(gè)良性互動(dòng)的。

第五，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)我們要把短期利益和中長(zhǎng)期的轉(zhuǎn)軌，長(zhǎng)期利益相結(jié)合。要把物質(zhì)文明、社會(huì)文明、生態(tài)分明相結(jié)合，追求民富。這里面強(qiáng)調(diào)一下，中國(guó)其實(shí)要借鑒拉美的陳彤教訓(xùn)，拉美進(jìn)入中等收入階層以后，曾經(jīng)有一段心氣很高，在上世紀(jì)60、70年代以后，這幾十年一蹶不振，是陷入民粹主義的福利趕超，民眾特別看中眼前實(shí)實(shí)在在的利益，誰(shuí)都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美國(guó)的選舉制度，千方百計(jì)回應(yīng)選民的要求，爭(zhēng)取自己能選上，盡量按照自己的承諾把福利提升起來(lái)，這兩邊的互動(dòng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)活力的支撐度，活力跟不上，福利趕超到一定階段，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活力沒(méi)有了，這個(gè)時(shí)候社會(huì)矛盾更加尖銳，就出現(xiàn)拉美很多國(guó)度里面軍人通過(guò)政變的方式一下子翻盤(pán)，這方面經(jīng)濟(jì)效果起到很多作用，但是很多社會(huì)矛盾又激化起來(lái)，這就帶來(lái)很多的負(fù)面效應(yīng)。

中國(guó)在這方面是不是也值得警惕這樣的教訓(xùn)？所以，一定要強(qiáng)調(diào)惠民生、追求民富應(yīng)該是理性的把短期利益和中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌以及可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合的問(wèn)題。調(diào)高胃口不可持續(xù)我們也會(huì)落入中國(guó)式的滯脹，一方面物價(jià)推的很高，另一方面經(jīng)濟(jì)活力沒(méi)有了。從物質(zhì)文明角度看，除了收入這些指標(biāo)外，還應(yīng)該有更綜合性的指標(biāo)，生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、政治文明推進(jìn)的指標(biāo)也應(yīng)該追求，我總感覺(jué)在中國(guó)走向現(xiàn)代化的過(guò)程中，惠民生需要和強(qiáng)民權(quán)相呼應(yīng)，但是必須理性的把握，不能走極端，要可控有序追求綜合的現(xiàn)代化。這樣一種綜合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活質(zhì)量怎么結(jié)合，這種物質(zhì)文明和政治文明怎么結(jié)合，這個(gè)結(jié)構(gòu)互動(dòng)的問(wèn)題也是非常復(fù)雜的，我們有很多的挑戰(zhàn)，但是我們要應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)爭(zhēng)取把它處理好。

第六，還應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)自下而上的創(chuàng)業(yè)，包括草根自救式的創(chuàng)業(yè)，中國(guó)現(xiàn)在收入差距很大，在城市區(qū)域我們可以看到很多像非洲的農(nóng)村區(qū)域流入城鎮(zhèn)的這些人，不斷地出現(xiàn)被城管驅(qū)趕，他們自命式的小攤小販都不能得到社會(huì)的寬容待遇，我們草根金融、創(chuàng)業(yè)金融是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上社會(huì)需要的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面往往關(guān)注不足，更多是金融方面看起來(lái)很有勢(shì)頭但是很容易泡沫化的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面的支撐性的，從草根開(kāi)始的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新我覺(jué)得更多的需要給予關(guān)注，它也是直接關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下怎么樣有效地上下互動(dòng)促進(jìn)民富。

這些事情可能概括的很不全面，但是我覺(jué)得直說(shuō)我說(shuō)的這五方面都應(yīng)該正面討論的問(wèn)題，總體一條我認(rèn)同就是中央總結(jié)起來(lái)的加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€(xiàn)，一方面要調(diào)結(jié)構(gòu)節(jié)能降耗；另外一方面必須結(jié)合深化改革，破除過(guò)度壟斷，促進(jìn)政府轉(zhuǎn)型等等，這些才能夠?qū)崿F(xiàn)民富國(guó)強(qiáng)，而不是偏激的把民富和國(guó)強(qiáng)對(duì)立起來(lái)，在整個(gè)良性互動(dòng)中間保證短期利益和長(zhǎng)期利益相結(jié)合的現(xiàn)代化趕超。

主持人：

剛才聽(tīng)了幾位專(zhuān)家從不同的角度講了保障和改善民生的問(wèn)題。我剛才介紹了，這都是國(guó)內(nèi)著名的專(zhuān)家，咱們也不用做過(guò)多的評(píng)價(jià)，今天這個(gè)時(shí)間很寶貴，時(shí)間很有限，咱們?cè)谧母魑患钨e你們有什么問(wèn)題借這個(gè)機(jī)會(huì)可以提一下。

我先提一個(gè)好奇的事兒，咱們賈所長(zhǎng)和蔡所長(zhǎng)都參加過(guò)中央集體學(xué)習(xí)的活動(dòng)，他們?cè)诩w學(xué)習(xí)的過(guò)程當(dāng)中，你們講完有沒(méi)有提問(wèn)題的環(huán)節(jié)？

賈康：

有。

提問(wèn)：

我想問(wèn)一下賈所長(zhǎng)，提高財(cái)產(chǎn)稅重慶和上海房產(chǎn)稅的事情，現(xiàn)在爭(zhēng)議也非常大，我不知道您對(duì)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)還有推出的看法？

賈康：

我的基本態(tài)度我認(rèn)為這是我們不可回避的制度建設(shè)，這個(gè)制度建設(shè)的事情現(xiàn)在看來(lái)這么明顯的爭(zhēng)議，就要按照小平理論里面的一個(gè)亮點(diǎn)，淡化爭(zhēng)議而要在改革的方向上大膽的試，我認(rèn)為現(xiàn)在重慶、上海這樣的動(dòng)向是非常值得肯定的，是要通過(guò)有些地區(qū)的施甸縣建一個(gè)初步框架，然后讓全社會(huì)方方面面一起推動(dòng)對(duì)它的動(dòng)態(tài)優(yōu)化。不同意見(jiàn)的爭(zhēng)論實(shí)際上就是因?yàn)闋縿?dòng)利益、牽動(dòng)感情，網(wǎng)一說(shuō)這個(gè)事兒就是開(kāi)罵的態(tài)勢(shì)，我是不贊成。

今年是辛亥革命100周年，現(xiàn)在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有聯(lián)系有區(qū)別的概念，到了財(cái)產(chǎn)權(quán)、消費(fèi)者主權(quán)，并是少數(shù)服從多數(shù)的問(wèn)題。假設(shè)說(shuō)你要做一個(gè)全民公決，中國(guó)的個(gè)人所得稅何去何從？在現(xiàn)在的情況下公決的結(jié)果就是應(yīng)該取消，但是稍微有一些基本的制度安排知識(shí)，財(cái)稅知識(shí)和國(guó)家治理這方面考量的人，都得承認(rèn)不能按照少數(shù)服從多數(shù)去解決問(wèn)題，更多的應(yīng)該用聽(tīng)證會(huì)這種方式，讓各種利益集團(tuán)理性、嚴(yán)肅、透明的表達(dá)出來(lái)。上次調(diào)個(gè)人所得稅起征點(diǎn)就是電視直播的聽(tīng)證會(huì)，這個(gè)形式很好，為什么在房產(chǎn)稅這方面大家都縮頭縮尾，任憑大家在網(wǎng)上罵，我覺(jué)得這種形式不好。這種制度長(zhǎng)信我認(rèn)為無(wú)可回避，任志強(qiáng)先生有人跟他談的很好，但是稅上就談不通，他就認(rèn)為是稅就不是好東西，他馬上寫(xiě)博客說(shuō)重慶改革曇花一現(xiàn)，我說(shuō)你說(shuō)這個(gè)太絕對(duì)了，你要充分考慮對(duì)整個(gè)中國(guó)完成轉(zhuǎn)軌的制度建設(shè)意義。

提問(wèn)：

從技術(shù)上現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅是不是成熟的？

賈康：

技術(shù)上現(xiàn)在我覺(jué)得官方應(yīng)該適當(dāng)透露一下，前面已經(jīng)有很多年在十個(gè)城市，東部、中部、西部都有，開(kāi)始六個(gè)后來(lái)是十個(gè)，所謂的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，要解決就是信息基礎(chǔ)的測(cè)算，模擬測(cè)算以后實(shí)施改革以后，怎么樣使改革和操作的技術(shù)性問(wèn)題，我了解的情況是實(shí)際上技術(shù)上沒(méi)有硬障礙，在最低評(píng)估方面模擬的時(shí)候都是軟件化，干部的培訓(xùn)要趕緊做，絕對(duì)不是說(shuō)這個(gè)多么復(fù)雜，中國(guó)人做不了，外國(guó)人才能做，這個(gè)理由是完全不成立的。

提問(wèn)：

賈所長(zhǎng)您好，改善民生的話(huà)，有一個(gè)方法是提高才商，我想問(wèn)一下您對(duì)中小學(xué)生學(xué)習(xí)才商有什么看法？對(duì)我們研究這個(gè)課題和探索有什么好的建議呢？

賈康：

您說(shuō)的才商是不是從智商、情商來(lái)發(fā)展，怎么讓我們的后一代如何知道理財(cái)？

提問(wèn)：

是。

賈康：

從孩子的教育里面應(yīng)該引入理性的才商的信息，不要覺(jué)得金錢(qián)就是銅臭味，但是又不能讓他們是拜金主義，怎么把握好確實(shí)有很多東西要探索，需要大家共同努力。美國(guó)在前不久在一個(gè)社區(qū)集會(huì)上，有一個(gè)美國(guó)女孩子很小，賣(mài)礦泉水，有城管說(shuō)你這個(gè)沒(méi)有衛(wèi)生許可不準(zhǔn)賣(mài)，后來(lái)這個(gè)女孩兒含著眼淚不賣(mài)了。最后美國(guó)公眾都指責(zé)城管，最后這個(gè)城管上門(mén)道歉，說(shuō)我們壓制了這個(gè)孩子的創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)，而這個(gè)沖動(dòng)對(duì)美國(guó)的孩子來(lái)講是最可貴的。而中國(guó)就是振振有辭，我就不讓你在這兒做。從另外一方面，孩子、成人、社會(huì)管理部門(mén)更應(yīng)該注意才商怎么掌握，這是官家的，因?yàn)楫吘购⒆拥目伤苄詮?qiáng)。你要給他跟寬容的引導(dǎo)，可能會(huì)影響他一生的健康成長(zhǎng)。

提問(wèn)：

各位專(zhuān)家、各位在座的朋友大家下午好！很高興認(rèn)識(shí)各位專(zhuān)家，想請(qǐng)教一下賈所長(zhǎng)，剛才您談到重慶和上?，F(xiàn)在要實(shí)施房產(chǎn)稅，這個(gè)房產(chǎn)稅的實(shí)施現(xiàn)在是不是意味著今后解決貧富差距的一個(gè)政策？

賈康：

它會(huì)在這方面發(fā)揮正面效應(yīng)的作用，但是你不能全指望它，它的效應(yīng)在哪兒？社會(huì)上先富起來(lái)住好房子的人他們有承受能力，他們應(yīng)該給國(guó)庫(kù)多做一些貢獻(xiàn)，而國(guó)家增加這部分收入會(huì)去更好的改善低收入家庭的境遇，這是優(yōu)化再分配。

提問(wèn)：

在上海、重慶試點(diǎn)成功以后什么時(shí)候在全國(guó)各地實(shí)施？

賈康：

如果試點(diǎn)成功后應(yīng)該很快的擴(kuò)大覆蓋面。

提問(wèn)：

這是解決貧富差距的利好嗎？

賈康：

這是一部分，我們認(rèn)為在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架里面不能少這部分。

提問(wèn)：

我前一段時(shí)間知道有這樣一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，叫能玩兒虛的不要玩兒實(shí)，第二個(gè)是錢(qián)要玩兒得轉(zhuǎn)，不要埋頭干。過(guò)去有一段時(shí)間我們國(guó)家政策支持玩兒虛的東西，而剛才你一個(gè)觀(guān)點(diǎn)讓我感覺(jué)到很高興就是支持中小型實(shí)業(yè)創(chuàng)業(yè)者，我關(guān)心的是你參加中央的相關(guān)會(huì)議的時(shí)候有沒(méi)有成型的方案和建議？

蔡昉：

我們歸根到底是說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠獲得同等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，就是說(shuō)實(shí)際上我個(gè)人認(rèn)為制度設(shè)計(jì)本身已經(jīng)基本上具備了他所需要的要素，這是第一，它的進(jìn)入是自由的，我們沒(méi)有任何政策說(shuō)小型的企業(yè)創(chuàng)業(yè)是不能夠進(jìn)入這些領(lǐng)域，當(dāng)然有一些關(guān)系國(guó)計(jì)民生也不是我們想要進(jìn)的。再一個(gè)，實(shí)際上稅收對(duì)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的相關(guān)的小企業(yè)的創(chuàng)建是有各方面的優(yōu)惠的，在金融危機(jī)時(shí)期我們出臺(tái)，隨后會(huì)大幅度的正?；?，還包括那些社會(huì)保障等等，它們本身也能夠得到一些特殊的優(yōu)惠。

除此之外，雖然我們看到了城管現(xiàn)象、警察現(xiàn)象會(huì)打擊小型的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，實(shí)際上在某種程度上中國(guó)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境其實(shí)好于其他國(guó)家，城管跑到街上抓人，大家嚇的像小偷一樣跑掉了，在任何國(guó)家我都看到過(guò)，在歐洲、美國(guó)、紐約非常普遍，比如說(shuō)中國(guó)的很多畫(huà)家跑到紐約街頭畫(huà)肖像，只要警察一露面，他馬上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中國(guó)是一樣的。相比來(lái)說(shuō)，實(shí)際上我們也知道很多場(chǎng)地或者說(shuō)在一定程度上城(論壇 新聞)管的視而不見(jiàn)等等的現(xiàn)象，我們的環(huán)境還是比較好的。因?yàn)楸容^正式的企業(yè)的創(chuàng)建其實(shí)我們是同等待遇，現(xiàn)在把外國(guó)人的優(yōu)惠也取消了，從比較微小的創(chuàng)業(yè)活動(dòng)來(lái)說(shuō)還有很多的優(yōu)惠待遇，包括小額信貸等等。那么，制度上其實(shí)沒(méi)有什么缺陷，但是制度的執(zhí)行中的確有缺陷，那么實(shí)際上這個(gè)是我們工作所要進(jìn)一步加強(qiáng)的部分。

主持人：

剛才工作人員提示我，因?yàn)樵蹅冞@個(gè)活動(dòng)完了之后下面還有活動(dòng)，所以咱們的時(shí)間就不好再演唱了。今天時(shí)間并不長(zhǎng)，但是我覺(jué)得質(zhì)量還是比較高的，首先咱們幾位專(zhuān)家從不同的角度講保障和改善民生的問(wèn)題，我覺(jué)得確實(shí)講的水平很高。其次，我們互動(dòng)的時(shí)間并不長(zhǎng)，但是互動(dòng)的氣氛效果還是挺不錯(cuò)的。所以，大家對(duì)專(zhuān)家的講解表示感謝，對(duì)互動(dòng)的成功表示祝賀。

這次中央在指定“十二五”規(guī)劃的時(shí)候強(qiáng)調(diào)要更加注重保障和改善民生，我覺(jué)得這個(gè)說(shuō)到了我們老百姓的心里，看了“十二五”規(guī)劃的建議，我過(guò)去沒(méi)看到過(guò)在指導(dǎo)思想里面加上這樣的話(huà)語(yǔ)，順應(yīng)各族人民過(guò)上更好生活新期待，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)里面明確提出要使城鄉(xiāng)居民的收入普遍較快增長(zhǎng)。實(shí)事求是，看了這個(gè)東西心里頭高興，那么我最大的期盼就是希望寫(xiě)在文件上的這些話(huà)到2015年年末的時(shí)候我們能夠看到一個(gè)很好的成果，這樣的話(huà)我覺(jué)得就需要把中央制定的這樣的目標(biāo)有好的辦法，解決好橋的問(wèn)題、船的問(wèn)題，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，拜托我們這些高層的專(zhuān)家給中央多出好主意。剛才這位年輕的女士他們正在研究小孩子的才商，我也是第一次聽(tīng)到，你這個(gè)工作很有創(chuàng)意，很有建設(shè)性，我希望你們這個(gè)課題能夠搞成功。

總之，我希望通過(guò)政府的努力、企業(yè)的努力、大家的努力、專(zhuān)家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”這樣一個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，到“十二五”結(jié)束的時(shí)候我們確實(shí)真正的看到了城鄉(xiāng)居民收入普遍較快增長(zhǎng)，我們的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果這樣燒高香，今天這個(gè)論壇到此結(jié)束。謝謝大家！

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)

摘要：

20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來(lái)越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)中出現(xiàn)越來(lái)越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買(mǎi)賣(mài)雙方等都出現(xiàn)了問(wèn)題，房?jī)r(jià)更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買(mǎi)能力，購(gòu)房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國(guó)家經(jīng)濟(jì)和民族命運(yùn)，因此我們必須對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對(duì)此過(guò)程出現(xiàn)的代表性的問(wèn)題予以方法論的指導(dǎo)，最后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較為樂(lè)觀(guān)的展望，提出建設(shè)性的意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢(shì)

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、交換、典當(dāng)?shù)冉灰椎膱?chǎng)所。

隨著改革開(kāi)發(fā)30余年的發(fā)展,我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開(kāi)始在短短10多年時(shí)間里已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開(kāi)端,作為改革開(kāi)放的有力見(jiàn)證,經(jīng)歷了一系列變革和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。但萬(wàn)事萬(wàn)物都有始有終，作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進(jìn)歷史關(guān)鍵時(shí)期。它雖然極為有力帶動(dòng)了中國(guó)的GDP，使中國(guó)的全球經(jīng)濟(jì)排名由第六躍升至第二，財(cái)政收入年均增幅近20%，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)近13倍，但過(guò)程出現(xiàn)的種種問(wèn)題不可忽視。我們必須審慎對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生?；仡櫸覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來(lái)的趨勢(shì)，能夠更加合理地評(píng)估整個(gè)行業(yè)，進(jìn)而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國(guó)家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國(guó)仍屬陌生領(lǐng)域，改革開(kāi)放之后的上層意志為打開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)的大門(mén)，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度規(guī)定了我國(guó)出讓土地使用權(quán)和開(kāi)辟轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。由此衍生出商品房買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)、存量房買(mǎi)賣(mài)，及房地產(chǎn)抵押和開(kāi)發(fā)估價(jià)、中介、物業(yè)管理等交易市場(chǎng)。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國(guó)成立至1978年間，中國(guó)并不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，普遍實(shí)行計(jì)劃分配制度，房地產(chǎn)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會(huì)精英的專(zhuān)享物品。改革開(kāi)放后，我國(guó)開(kāi)始探索房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開(kāi)，所以在全國(guó)積極試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面逐步放開(kāi)。對(duì)于新生住房制度改革，我國(guó)政府審視奪度，謹(jǐn)微慎行，穩(wěn)步兩個(gè)小階段：一，1978之后開(kāi)啟新建住房全價(jià)出售制度；二，1979-1991年公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開(kāi)需要理論先行。1988年，黨中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提月》，提出實(shí)行住宅商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買(mǎi)房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開(kāi)了中國(guó)前所未有的住房制度改革的序幕。而計(jì)劃時(shí)代住房制度與土地使用制度使用存在大量問(wèn)題，如住房短缺，分配不公，國(guó)有土地收益流失，等已嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與改革開(kāi)放的需要不符。所以，理論的實(shí)施需要與實(shí)踐結(jié)合，黨中央國(guó)務(wù)院決定于全國(guó)范圍內(nèi)選舉試點(diǎn)，并取得成效，打消了社會(huì)的疑慮，樹(shù)立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國(guó)務(wù)院成立“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開(kāi)始大幅度提租補(bǔ)貼；1988年1月國(guó)務(wù)院召開(kāi)了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，從此我國(guó)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。

1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國(guó)不再進(jìn)行無(wú)償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開(kāi)始建立。大量商品房開(kāi)始建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)。政府通過(guò)土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過(guò)短暫的市場(chǎng)疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤(pán)活房產(chǎn)市場(chǎng)，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始真正進(jìn)入了全面市場(chǎng)化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)概念的提出

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)入了突飛猛進(jìn)發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，由此進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。各大中小城市房?jī)r(jià)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并漸趨超過(guò)普通市民財(cái)政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱情況，投資熱情居高不下。全國(guó)商品房銷(xiāo)售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)的同時(shí)，我國(guó)政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房?jī)r(jià)的新目標(biāo)。國(guó)八條、新國(guó)八條、國(guó)六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的時(shí)代背景下，政府宏觀(guān)政策的調(diào)整并不能使銀行消除強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤(pán)整期

高房?jī)r(jià)聚集大量泡沫，激化社會(huì)矛盾，勢(shì)必影響國(guó)家長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴(yán)”的“新國(guó)八條”出臺(tái)，出臺(tái)“限購(gòu)令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，同時(shí)要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。時(shí)至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效。近兩年，盡管地方政府的救市動(dòng)作頻頻，多地限購(gòu)政策已經(jīng)陸續(xù)放開(kāi)，不少城市還進(jìn)一步放開(kāi)了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國(guó)各地樓市、產(chǎn)品熱銷(xiāo)、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計(jì)劃配房制度到市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)制度，從無(wú)關(guān)緊要的地位躍升為國(guó)家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動(dòng)了我國(guó)水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問(wèn)題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)飆升、信息不對(duì)稱(chēng)、金融制度三個(gè)方面對(duì)其發(fā)展問(wèn)題加以分析。

1、房?jī)r(jià)飆升、庫(kù)存嚴(yán)重

中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購(gòu)。一個(gè)自稱(chēng)上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤(pán)，四百多套住房開(kāi)盤(pán)后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購(gòu)政策，市民涌向離婚中心申請(qǐng)離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時(shí)關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。

中國(guó)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，平均增長(zhǎng)率為6.7%，其中2007年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率更是高達(dá)15.8%。高房?jī)r(jià)給普通百姓帶來(lái)巨大生存壓力，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)益處，短期來(lái)看，雖然經(jīng)過(guò)數(shù)十年調(diào)控，但我國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長(zhǎng)速度。

由高房?jī)r(jià)引發(fā)一系列問(wèn)題，高庫(kù)存即為突出一例。以2015年為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開(kāi)工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達(dá)5.4 億平方米，未來(lái)全國(guó)新建住宅總供給已達(dá)65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然較大。三四線(xiàn)城市庫(kù)存問(wèn)題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線(xiàn)35 個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.8、11.9 和19.3，三線(xiàn)城市庫(kù)存接近一二線(xiàn)城市積壓之和。

2、信息不對(duì)稱(chēng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信息的不對(duì)稱(chēng)主要是買(mǎi)賣(mài)雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對(duì)稱(chēng)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2.1買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)

買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，即買(mǎi)主和賣(mài)主對(duì)商品房的了解和掌握程度不同。賣(mài)主擁有對(duì)商品房的成本、質(zhì)量、價(jià)格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買(mǎi)主對(duì)此一無(wú)所知。二者在交易時(shí)，買(mǎi)主處于絕對(duì)劣勢(shì)，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣(mài)方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假?gòu)V告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場(chǎng)，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費(fèi)者傳遞虛假信息，或者是在戶(hù)型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購(gòu)房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待完善

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展影響到整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生。我國(guó)融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動(dòng)資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門(mén)辦理“四證”，再用部分資金拿到銷(xiāo)售證，至此完成賣(mài)方方面的融資工作。開(kāi)始向社會(huì)銷(xiāo)售，以消費(fèi)者首付資金和個(gè)人按揭資金作為重要來(lái)源參與房地產(chǎn)的開(kāi)放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開(kāi)發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷(xiāo)等外力因素，開(kāi)發(fā)商立刻會(huì)遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問(wèn)題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會(huì)矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

信用風(fēng)險(xiǎn)較高。一，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問(wèn)題；三，銀行和房企為銷(xiāo)售量寬松放貸給個(gè)人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)居高不下，普通消費(fèi)者無(wú)力承受，導(dǎo)致銀行放貸無(wú)法全部收回。

投資增長(zhǎng)過(guò)快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為本已高庫(kù)存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)及問(wèn)題解決

作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)調(diào)控與體系的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)中求進(jìn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資勢(shì)頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢(shì)頭減緩，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財(cái)?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；

同時(shí)，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來(lái)源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動(dòng)性；嘗試股票市場(chǎng)融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。

央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施

從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)保持在8%一10%之問(wèn)，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀(guān)上的把控以及微觀(guān)上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀(guān)調(diào)控

當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源單一，主要是銀行貸款。央行對(duì)此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的把握往往來(lái)源于充足的資金，一旦滿(mǎn)足此點(diǎn)，他們會(huì)信心滿(mǎn)滿(mǎn)進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費(fèi)力度。對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對(duì)于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過(guò)濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，政府應(yīng)逐漸將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)放到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)中低收入家庭的住房租金和貸款利率補(bǔ)貼予以補(bǔ)貼，提高補(bǔ)貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類(lèi)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，出現(xiàn)大量無(wú)證開(kāi)發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開(kāi)化、透明化。對(duì)此進(jìn)行明確分類(lèi)，向社會(huì)、消費(fèi)者予以公布。目前按照分類(lèi)，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類(lèi)。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)土地使用申請(qǐng)進(jìn)行審批,并在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷監(jiān)測(cè)其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強(qiáng)管理；加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開(kāi)房產(chǎn)證身份的確認(rèn)；加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，加強(qiáng)申請(qǐng)人員的考核，防止權(quán)勢(shì)人員投機(jī)取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房?jī)r(jià)壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國(guó)的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》為公積金定義的是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個(gè)人共同繳付, 實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有, 繳存職工購(gòu)買(mǎi)自住房時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。自實(shí)行20多年來(lái)，住房公積金為我國(guó)住房消費(fèi)，推動(dòng)住房商品化奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但其多年來(lái)并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代市場(chǎng)環(huán)境的變化需求。目前我國(guó)住房公積金制度出現(xiàn)的問(wèn)題有覆蓋不全面，過(guò)于集中權(quán)勢(shì)部門(mén)，如效益好的國(guó)有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門(mén)；公積金強(qiáng)制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險(xiǎn)較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長(zhǎng)此以往，住房公積金制度也會(huì)成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國(guó)社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，成立國(guó)家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本、提高資金運(yùn)作效率。

擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。當(dāng)前住房公積金制度更多傾向于國(guó)家黨政、事業(yè)、國(guó)企部門(mén)，對(duì)于解決低收入者家庭并無(wú)過(guò)大實(shí)用。而我國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來(lái)越大的作用，國(guó)家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類(lèi)人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn), 不得高于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進(jìn)社會(huì)分配公平、進(jìn)一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市。

3、繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程

總書(shū)記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議作出了“加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫(kù)存嚴(yán)重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線(xiàn)城市，而大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問(wèn)題。

以“市民化”為核心推動(dòng)真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國(guó)人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2016年，中國(guó)有700個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市，282地級(jí)市，374縣級(jí)市；此外，中國(guó)還有大約2萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)，2萬(wàn)個(gè)鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來(lái)的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問(wèn)題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強(qiáng)多弱”，存在一到兩個(gè)“超級(jí)城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過(guò)分集中，缺乏層次鮮明的城市體系?！笆忻窕币饬x在于鼓勵(lì)更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市成為市民。而如何使其獲得身份認(rèn)同感，關(guān)鍵在于戶(hù)籍改革。由于戶(hù)籍改革難度巨大，所以戶(hù)籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔(dān)更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，公安部門(mén)擱置），穩(wěn)步推進(jìn)。

另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國(guó)發(fā)展核心問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。李克強(qiáng)副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過(guò)推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線(xiàn)城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，還要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會(huì)保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會(huì)保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過(guò)渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到2011年國(guó)家住房和建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，我國(guó)從中央到地方關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說(shuō)正是有了這些制度的保駕護(hù)航，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開(kāi)各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過(guò)了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場(chǎng)整體趨于平穩(wěn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進(jìn)行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來(lái)。相信我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國(guó)經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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《住房公積金管理?xiàng)l例》2002年3月24日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第350號(hào) 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》

中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社 2010年1版 《中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發(fā)展正當(dāng)時(shí)--30年，期待理性市場(chǎng)》 期刊：《城市開(kāi)發(fā)：物業(yè)管理》年份：2011 作者：張一民

《淺談我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策》期刊：《大觀(guān)周刊》 年份：2011作者：朱娜

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8中國(guó)報(bào)告大廳.2009-2010中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)與投資分析報(bào)告.[J/OL].

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來(lái)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來(lái)

自1998年中國(guó)正式放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，原來(lái)公民享有的福利分房正式告別歷史舞臺(tái)，而“房子”也從原來(lái)的“非賣(mài)品”變成“商品”。當(dāng)時(shí)流行的“廠(chǎng)長(zhǎng)樓、主任樓”等當(dāng)時(shí)按資排輩分房的流行詞匯也逐漸從人們嘴邊離開(kāi)，隨之而來(lái)的是人們不斷的抱怨房?jī)r(jià)怎么越來(lái)越高？怎么當(dāng)初沒(méi)敢多壓套房子？當(dāng)隨便拿個(gè)樓盤(pán)營(yíng)業(yè)額就可過(guò)億元，當(dāng)統(tǒng)計(jì)部門(mén)核算賣(mài)房子已是當(dāng)?shù)刈畲蠼?jīng)濟(jì)命脈時(shí)，地方政府的首腦們視乎找到了那個(gè)他們夢(mèng)寐以求的搞活地方經(jīng)濟(jì)、提高GDP最簡(jiǎn)單可行的辦法。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些具有眼光的其它行業(yè)的帶頭大哥們也再也安奈不住寂寞，紛紛下海；還有那個(gè)掌握國(guó)民血液命脈的金融系統(tǒng)，一下就發(fā)現(xiàn)的新大陸：用儲(chǔ)戶(hù)的錢(qián)，給玩房子的人弄個(gè)魔術(shù)，一下就讓儲(chǔ)戶(hù)變成銀行半輩子的奴隸。于是中國(guó)的百姓的錢(qián)越來(lái)越少，銀行的錢(qián)也越來(lái)越少，而且可怕的是銀行的血液視乎開(kāi)始凝固了，血液正被房子“鈣化”…….有一天，中央首腦發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)始了一系列的疏通工作，可是越疏通發(fā)現(xiàn)越擁堵，因?yàn)榭傆腥讼瘸鰜?lái)喊疼痛、叫苦，讓疏通工作很為難。更有經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家以支柱產(chǎn)業(yè)為噱頭大為其主子報(bào)不平。百姓抱怨、官員抱怨、連專(zhuān)家都跑來(lái)抱怨…….真是唉生一片！

于是中國(guó)就出現(xiàn)了很多的世界奇跡，2008年全球的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)的問(wèn)題，就是個(gè)經(jīng)濟(jì)大蕭條的場(chǎng)面，唯獨(dú)中國(guó)，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是高歌猛進(jìn)。連見(jiàn)慣了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)的華爾街的經(jīng)濟(jì)對(duì)沖高手都看昏了頭腦。

“錢(qián)聚人散、錢(qián)散人聚”是中國(guó)文化當(dāng)中很重要的一筆，當(dāng)歐美將藏富于民的政策堅(jiān)定不移時(shí)，中國(guó)想“散富于民”的政策卻很難推廣，那中央只能取信于民的路線(xiàn)走下去了，于是新一輪抑制房?jī)r(jià)的政策不斷出現(xiàn)，住宅房產(chǎn)受到前所未有的沖擊，樹(shù)大招風(fēng)，一線(xiàn)城市首先被刺激，由被降價(jià)變成我要降，因?yàn)樗麄兌及l(fā)現(xiàn)了，以往火爆得售樓處變得異常冷靜，投資炒房的客戶(hù)漸漸留戀于其它投資。當(dāng)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)都感到風(fēng)暴來(lái)襲時(shí)，二手中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始關(guān)門(mén)了，再后來(lái)，投資客中的房源成了燙手山芋，一二手經(jīng)常會(huì)有倒掛現(xiàn)象。

但房地產(chǎn)畢竟是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)，也是金融機(jī)構(gòu)的最好搭檔，住宅市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越明朗化，以自用居住為目的的客戶(hù)將是市場(chǎng)的主流，房?jī)r(jià)會(huì)逐步向理性化發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是很多大型企業(yè)開(kāi)發(fā)的新內(nèi)容，將主導(dǎo)未來(lái)5年的行業(yè)發(fā)展！

第四篇：中國(guó)制造2025與it行業(yè)發(fā)展分析

2025與IT行業(yè)發(fā)展分析

35013128

武

縱

中國(guó)制造

“中國(guó)制造2025”起錨了！

昨日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署加快推進(jìn)實(shí)施“中國(guó)制造2025”，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)升級(jí)。會(huì)議提出，重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、高檔數(shù)控機(jī)床和機(jī)器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術(shù)船舶、先進(jìn)軌道交通裝備、節(jié)能與新能源汽車(chē)、電力裝備、新材料、生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械、農(nóng)業(yè)機(jī)械裝備十大領(lǐng)域。

與之前出臺(tái)或定義的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃及七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)不同，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展趨勢(shì)，以信息化與工業(yè)化深度融合為主線(xiàn)，強(qiáng)化工業(yè)基礎(chǔ)能力，提高工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量，推進(jìn)智能制造、綠色制造。促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展，提升制造業(yè)層次和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

工業(yè)和信息化部部長(zhǎng)苗圩此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，按照三步走的戰(zhàn)略，“中國(guó)制造2025”是“三步走”第一個(gè)十年的行動(dòng)綱領(lǐng)。中國(guó)要力爭(zhēng)通過(guò)這十年的努力，進(jìn)入全球制造業(yè)的第二方陣，為后兩步走奠定好的基礎(chǔ)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”好處多

今年全國(guó)兩會(huì)上，“中國(guó)制造2025”上升為國(guó)家戰(zhàn)略。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出：堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、智能轉(zhuǎn)型、強(qiáng)化基礎(chǔ)、綠色發(fā)展，加快從制造業(yè)大國(guó)轉(zhuǎn)向制造強(qiáng)國(guó)。

“這是中國(guó)制造業(yè)發(fā)展的一件大事?！泵幺妆硎?，在中國(guó)工程院150多名專(zhuān)家花了一年半時(shí)間進(jìn)行戰(zhàn)略論證的基礎(chǔ)上，工信部又花了一年多時(shí)間制定了“中國(guó)制造2025”規(guī)劃綱要。中國(guó)大體需要用三個(gè)十年左右的時(shí)間，完成從制造業(yè)大國(guó)向制造業(yè)強(qiáng)國(guó)的轉(zhuǎn)變。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，打造中國(guó)制造業(yè)升級(jí)版，要順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)官方媒體報(bào)道，應(yīng)用工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)后，企業(yè)的效率會(huì)提高大約20%，成本可以下降20%，節(jié)能減排可以下降10%左右。未來(lái)20年，中國(guó)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展至少可帶來(lái)3萬(wàn)億美元左右GDP增量。

海爾相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，他們正在打造“互聯(lián)網(wǎng)工廠(chǎng)”。目前，海爾開(kāi)始從大規(guī)模制造轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模定制——用戶(hù)下訂單，訂單上生產(chǎn)線(xiàn)，生產(chǎn)線(xiàn)通過(guò)系統(tǒng)可以形成一個(gè)大的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的個(gè)性化定制。海爾還在探索將消費(fèi)者與生產(chǎn)線(xiàn)機(jī)器人互聯(lián)，比如，有消費(fèi)者想把自己的頭像印在飲料瓶上，信息便可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳給生產(chǎn)線(xiàn)機(jī)器人，機(jī)器人獲取頭像后就可以將其印在瓶子上。

本報(bào)記者采訪(fǎng)2015德國(guó)漢諾威電子展時(shí)感到，德國(guó)的“工業(yè)4.0”可以借鑒的是物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合大數(shù)據(jù)。微軟全球資深副總裁、大中華區(qū)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官賀樂(lè)賦告訴本報(bào)記者，作為德國(guó)最大的電梯公司，蒂森克虜伯選擇與微軟的云服務(wù)平臺(tái)合作，“我們幫助它整理和分析120萬(wàn)臺(tái)電梯的大數(shù)據(jù)，提前做出預(yù)測(cè)和商業(yè)決策。比如，哪一臺(tái)電梯在什么時(shí)候要更換哪一個(gè)零部件。”

“搭建好工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的框架，就會(huì)為發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。”苗圩表示。

工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量

作為“世界工廠(chǎng)”的中國(guó)，制造業(yè)一直是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。但過(guò)去幾年，中國(guó)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力在下降，甚至面臨制造工藝粗糙、假貨橫行的困境。面對(duì)“中國(guó)制造”逐漸呈現(xiàn)后勁不足的疲弱態(tài)勢(shì)。

以我國(guó)的海洋工程裝備及高技術(shù)船舶為例，雖然2014年全年，中國(guó)造船廠(chǎng)的完工量達(dá)到681艘、3630萬(wàn)載重噸，為全球第一，但造船總值卻不如韓國(guó)造船廠(chǎng)。

一位海工企業(yè)內(nèi)部管理層對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，由于我國(guó)的造船產(chǎn)品與韓國(guó)有一定差距，如以集裝箱船、散貨船等為主流產(chǎn)品，若能增加海工和高技術(shù)的船舶（如LNG）等產(chǎn)品，那么中國(guó)的造船產(chǎn)值及附加值將會(huì)得到提高。

而對(duì)于高技術(shù)船舶方面，工信部也曾發(fā)布過(guò)相應(yīng)科研指南，其中包括：重點(diǎn)開(kāi)展高速天然氣發(fā)動(dòng)機(jī)、雙燃料發(fā)動(dòng)機(jī)攻關(guān)等，對(duì)于船型設(shè)計(jì)和關(guān)鍵技術(shù)的研究、關(guān)鍵配套設(shè)備研制、LNG燃料加注船、極地多用途運(yùn)輸船和超大汽車(chē)滾裝船等都可做更多探索。如果在以上領(lǐng)域有重大突破，對(duì)于我國(guó)的整體船舶技術(shù)性能和掌握國(guó)際船舶話(huà)語(yǔ)權(quán)，將起到推動(dòng)作用。

電力裝備方面，李克強(qiáng)總理年初在廣東考察時(shí)，曾與廣東電力設(shè)計(jì)院工作人員就燃煤電廠(chǎng)能耗、核電系統(tǒng)生產(chǎn)流程等問(wèn)題進(jìn)行了探討。他希望中國(guó)電力裝備更多地實(shí)現(xiàn)“走出去”。

“我們國(guó)家是后來(lái)者?！币患覈?guó)有大型核電設(shè)備公司的高層此前向本報(bào)記者表示，“從農(nóng)村包圍城市是我們最擅長(zhǎng)的。”在他看來(lái)，按照目前世界核電的格局，現(xiàn)在是中國(guó)發(fā)展和出口核電最好的機(jī)會(huì)。

智能制造和綠色制造

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要強(qiáng)化工業(yè)基礎(chǔ)能力，提高工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量，推進(jìn)智能制造、綠色制造?！氨热缤ㄟ^(guò)智能系統(tǒng)汽車(chē)把人從駕駛的位置上解放出來(lái)等，都是未來(lái)發(fā)展方向。”苗圩說(shuō)。

國(guó)家此前發(fā)布的《節(jié)能與新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確指出中國(guó)新能源汽車(chē)的發(fā)展重點(diǎn)和發(fā)展目標(biāo)，并計(jì)劃到2015年，純電動(dòng)汽車(chē)和插電式混合動(dòng)力汽車(chē)?yán)塾?jì)產(chǎn)銷(xiāo)量爭(zhēng)取達(dá)到50萬(wàn)輛，到2020年超過(guò)500萬(wàn)輛。

今年以來(lái)，多家自主車(chē)企已在新能源領(lǐng)域加快布局。比亞迪繼推出雙模插電式混合動(dòng)力車(chē)“秦”后，今年還將先后推出唐、宋、元等三款SUV新能源車(chē)；吉利則和新大洋牽手開(kāi)始搶占微型電動(dòng)車(chē)的市場(chǎng)份額；不僅車(chē)企在搶占新能源車(chē)市場(chǎng)，樂(lè)視、百度、騰訊等IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也紛紛加入推動(dòng)汽車(chē)電動(dòng)化、智能化。

“但與美、德、法、日、韓相比，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力明顯處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，即使與其他金磚國(guó)家相比，也只是處于中間水平。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員張其仔說(shuō)。

科技部電動(dòng)汽車(chē)重大項(xiàng)目監(jiān)理專(zhuān)家組組長(zhǎng)王秉剛則向本報(bào)記者表示，由于新能源車(chē)發(fā)展需要一個(gè)過(guò)程，隨著今后產(chǎn)品更加成熟豐富，以及基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，中國(guó)未來(lái)幾年新能源車(chē)的發(fā)展將加速。

不僅是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，服裝、鞋子、玩具等產(chǎn)業(yè)也在不斷創(chuàng)新升級(jí)中。亞洲鞋業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李鵬昨日接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)談到，目前中國(guó)鞋業(yè)的工藝水平以及產(chǎn)品質(zhì)量也一直不斷提升，“部分鞋機(jī)設(shè)備的水平甚至已經(jīng)超過(guò)歐美日本等西方國(guó)家或地區(qū)，國(guó)內(nèi)一些鞋機(jī)鞋材制造商一直與鞋產(chǎn)品制造商共同研究開(kāi)發(fā)一些產(chǎn)品，并不斷導(dǎo)入一些電子技術(shù)，近年來(lái)發(fā)展迅猛?！?/p>

政策傾斜

此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議特別提出，堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、改革創(chuàng)新，發(fā)揮企業(yè)主體作用，大中小企業(yè)配套推進(jìn)，務(wù)求重點(diǎn)突破，取得實(shí)效，財(cái)稅、金融、人才等政策都要給予傾斜。

這一消息將給武漢一家只有22名員工的小公司帶來(lái)曙光。

武漢云鶴定宇制冷科技有限公司雖然小，卻掌握著世界上熱能化學(xué)制冷的最核心技術(shù)，但卻面臨貸不到款的困境。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者此前在這家公司采訪(fǎng)時(shí)，該公司董事長(zhǎng)程秋海告訴記者，他們生產(chǎn)的制冷機(jī)不使用壓縮機(jī)或氟利昂、不消耗電能和燃?xì)?，而是從柴油機(jī)尾氣、工業(yè)低壓廢蒸汽或太陽(yáng)光熱中直接吸收熱能，再將其轉(zhuǎn)換為冷能。

在一間破舊的倉(cāng)庫(kù)里，程秋海開(kāi)動(dòng)了一臺(tái)發(fā)電機(jī)，煙氣順著管道排入一旁的制冷機(jī)里，不一會(huì)兒，從制冷機(jī)里便吐出大大小小的冰塊。不到10分鐘，就裝滿(mǎn)了一個(gè)大澡盆。程秋海對(duì)記者說(shuō)，如果汽車(chē)安裝上這樣的發(fā)動(dòng)機(jī)尾氣制冷系統(tǒng)，可以大大減少燃油消耗和尾氣排放。

“過(guò)去我們主要著眼于一些大企業(yè)、規(guī)格化產(chǎn)品。鼓勵(lì)研發(fā)的政策最終大部分落到大企業(yè)、大院所?！泵幺渍f(shuō)，中小企業(yè)、小微企業(yè)有天然、內(nèi)生的動(dòng)力和活力，創(chuàng)新力極強(qiáng)。要高度重視小微企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)的創(chuàng)意和創(chuàng)新，保護(hù)好、發(fā)揮好市場(chǎng)主體的積極性。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來(lái)自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來(lái)看：一是面向全社會(huì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過(guò)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國(guó)內(nèi)常常稱(chēng)之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控

受發(fā)展階段和國(guó)情所決定,影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場(chǎng)常常成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大局,又與廣大民眾安居樂(lè)業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2011 年6 月16 日，中國(guó)人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國(guó)內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來(lái)央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒(méi)有明確的尺度，中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對(duì)的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無(wú)疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門(mén)檻，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對(duì)銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來(lái)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無(wú)關(guān),所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國(guó)新增人民幣貸款4.9 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬(wàn)億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬(wàn)億，這說(shuō)明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說(shuō)明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，過(guò)多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門(mén)檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購(gòu)房的新老客戶(hù)辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門(mén)要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場(chǎng)上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來(lái)的趨勢(shì)，這無(wú)疑給購(gòu)房者增加了成本。加之國(guó)家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購(gòu)買(mǎi)第二套住房的資金門(mén)檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國(guó)有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開(kāi)發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對(duì)全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在這種形勢(shì)下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國(guó)排名靠前的知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開(kāi)發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來(lái)，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購(gòu)房者的是，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房?jī)r(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開(kāi)發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購(gòu)買(mǎi)期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來(lái)首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷(xiāo)售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量?jī)r(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

除金融政策外，國(guó)家還出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控政策，包括限購(gòu)令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場(chǎng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，購(gòu)房者觀(guān)望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購(gòu)房者的心理預(yù)期，觀(guān)望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說(shuō)，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫(kù)存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫(kù)

存積壓市值就超過(guò)296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫(kù)存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬(wàn)平方米?？値?kù)存面積為320 萬(wàn)平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬(wàn)平方米增加了138.8 萬(wàn)平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫(kù)存面積，目前全市積壓庫(kù)存總市值已經(jīng)超過(guò)8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬(wàn)億?！?/p>

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢(shì)下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國(guó)家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房?jī)r(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來(lái)一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房?jī)r(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過(guò)程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2―3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩.市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢(qián)”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2―3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；

第二近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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