第一篇：房地產銷售中的內部認購模式

房地產銷售中的內部認購模式

內部認購是發(fā)展商最緊張的時刻之一，等買家第一輪評分的心情既興奮又不安。內部認購本身就是發(fā)展商策略性的“特殊產物”，有人稱這災檢驗市場的試金石，操縱市場的手段。該講著重介紹了內部認購的本質、過程、模式設計，并特別強調了圍繞內部聯(lián)席會購展開的市場場分析與策略調整。

第1操作環(huán)節(jié)：內部認購戰(zhàn)略功能剖析

剖析A：部析內容認購

內部認購原來用意是發(fā)展商拔一些單位供自己公司的職員優(yōu)先選購，以慰勞職員的辛勞，基本上內部認購的對象就應該是公司職員以及與發(fā)展商業(yè)務、管理有關系的相關人士，例如負責樓盤建筑的建筑公司、負責策劃發(fā)售事宜的專業(yè)機構或有來往的政府部門的部分人士。但政府對內部認購一直并沒有明確的規(guī)定，因此內部認購由原來的“慰勞”很快演變成發(fā)展商檢驗市場的試金大循環(huán)和操縱氣氛的又一伎倆。

剖析B：內部認購戰(zhàn)略功能

其實內部認購除了能在正式開售前早早籠絡住一批客房之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發(fā)展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人好象一片熱銷的大好形象。即使這些客房退定，只要氣氛起來了，不悉沒有人買。

內部認購有以下三種方式

因此，建議在首次推出時通過促銷活動抽簽贈少量優(yōu)先購買權和排隊認購相結合，當然在宣傳上應盡量避免排隊的提法，而是多做些很多人爭取要求認購的市場引導，造成些市場緊張氛圍，引導市場去排隊而不是刻意去排隊抽簽，給自己留下更多的空間。

剖析C：走出內部認購美麗傳說

內部認購的價格確定

現(xiàn)在更有發(fā)展商內部認購時不定價格，只告訴客戶大概價格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市場上到底反應如何，下定金的人越金，發(fā)展商底氣就越足，最終價格可能就越高，從這些發(fā)展商閃爍其辭的背后不難看出司馬昭之心路人皆知的嘴臉。

這種鬼鬼崇崇的策略看似英明，其實也可悲的很，尤其是有些知名的發(fā)展商也不惜出此下策，如此缺乏底氣，買樓的人務必更要加倍小心。因為如果下定的人少，發(fā)展商一看形勢不妙，那價格自然也上不去，等到正式開盤時再買也來得及；若形勢大好，客戶“如潮”，那最后的價格一定早就把可惟的一點“升值潛力”提 前透支了。

若您也潢頭大汗地擠進去要匆忙趕著下定，發(fā)展商是看在眼里樂在心里，自然也不會念在你為他烘托氣氛出了一把力的份上就真少收你錢。搞不好弄得發(fā)展商自己神魂顛倒不知道自己是誰，懵嚓嚓地拋出個一廂情愿的售價方案，到頭來害了自己，順便把發(fā)展商也給坑了。第2操作環(huán)節(jié)：制定內部認購銷售操作方案

一、內部認購目的正式發(fā)售前的內部認購對整個項目的作用是不可低估的，其目的在于：

（一）能從內部認購中獲取客戶，從而更清楚掌握客房的購房意向及市場需求（洋房和別墅哪個市場大，哪種面積、戶型市場需要最大）；

（二）項目處于期樓階段，沒有現(xiàn)房、沒有樣板房不能給客戶目睹實在的東西，只得通過內部認購、開推介會等營銷手段，讓社會認識項目、了解項目，是一咱正式銷售前期的必要工作；

（三）在年底房地產熱銷時推出項目，可為項目起到初步宣傳的作用，為項目造勢；

（四）是售樓員在培訓中一個親臨現(xiàn)場實習的好機會，可以運用所學的知識、方法、技巧去接待客戶，回答客房的提問，從而不斷鍛煉售樓員，提高其業(yè)務水平和業(yè)務素質，為以后走向正式銷售打下堅實的基礎；

（五）內部認購時，以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對我們項目有信心的客戶，令其得到最大收益，同時聚集人氣。

二、內部認購時間

綜合工程進度以及經營推廣進度，確定內部認購期。

三、內部認購區(qū)域

內部認購的主要區(qū)域是以集團內部為主，輻射周邊地區(qū)。

四、人員安排

（一）售樓員：負責內部認購期間客戶推廣、接待及項目介紹，簽訂認購書，收集樓市住處并及時向上級匯報，記錄客戶檔案等工作。

（二）銷售公關：開發(fā)客戶，跟蹤目標客戶，整理客戶檔案，收集內部認購期間銷售信息

（三）其他人員：配合工作，協(xié)助售樓部推進銷售。

五、銷售場地安排

1、日常銷售場地：癥狀的新村俱樂部二樓多功能能廳。

2、推介會場地：順德市大良華美達酒店。

六、銷售資料準備

（一）價格表

（二）樓書

第二篇：房地產內部認購說辭范文

內部認購客戶溝通說辭

###女士/先生，您好！我是 您的置業(yè)顧問###。第一時間通知您一下關于項目銷售情況進展的確定信息：

1、認購時間：我們項目定于 月 日正式舉行內部認購，具體時間為上午10點正式開始，意向客戶交10萬元誠意金，不確定最終房號，客戶交錢順序號為后期進行選房順序號，后期會再通知您選房號轉簽約時間。如后期轉簽選擇不到滿意房號，10萬元可退，退錢時間為項目正式開始簽署商品房合同之日起30個工作日，從銀行打到您之前刷卡帳號。

2、本次價格范圍：本次內部認購房源為 套，套中戶，價格區(qū)間為 萬。套端戶，金角 套，銀角 套，價格區(qū)間為 萬，以上均為對外報價，具體單套價格和優(yōu)惠幅度尚未確認。本次銷售房源非常稀缺，當前升級意向客戶有100余組，每個房號都有4到5組意向客戶選擇，資源緊缺。

3、當天須攜帶證件 ：本人身份證、前期排卡或升級卡單、10萬元以上銀行卡（商聯(lián)卡除外，銀行刷卡不超過兩張）。如有委托情況，請出示委托人身份證復印件、委托人簽字委托書，被委托人身份證原件方可辦理。

4、選房順序：我們內部認購交錢順序是先到先得，后期根據交錢排序優(yōu)先選擇確定房號，能夠當天早到交錢對您成功選擇喜歡合適的房源非常重要，因為當天到訪客戶比較多，建議您早到了解具體價格并辦理手續(xù)。另外當天現(xiàn)場還準備了豐富的活動和大獎抽取，抽獎時間為上午11點，僅針對到訪交錢的客戶，希望您能抓住這次機會。也預祝您稱為 項目的第一批主人。

第三篇：內部認購協(xié)議書

內部認購協(xié)議書

甲方（出賣方）：

通訊地址：聯(lián)系方式：

乙方（買受方）姓名：身份證號碼：移動電話：通訊地址：

一、乙方認購甲方樓宇位置：

1、乙方購買項目棟單元房（以下簡稱物業(yè)）。乙方認購建筑面積約：平方米。

2、乙方購買項目店面區(qū)室（以下簡稱物業(yè)）。乙方認購建筑面積約：平方米。

3、乙方購買項目儲藏間棟單元房（以下簡稱物業(yè)）。乙方認購建筑面積約：平方米。

二、甲乙雙方約定樓價：

1、乙方認購該物業(yè)銷售單價為：人民幣:元/㎡。

乙方認購該物業(yè)總價合計為：人民幣:元整。

2、乙方應在簽定本認購書的同時向甲方支付定金為人民幣伍萬元整，雙方約定此定金在簽訂《商品房買賣合同》時計入購房款中。

三、乙方付款方式：

1、一次性付款方式：

自本認購協(xié)議書簽訂之日起 7日內，即年月日以前付清總房款，即人民幣元，并同時簽訂《商品房買賣合同》。

四、甲乙雙方聲明共同遵守如下約定：

1、如乙方未按本認購協(xié)議書中第三條所約定的方式付款及簽訂《商品房買賣合同》，甲方不予退還定金，并有權無需征得乙方同意，將該房產另行處置，乙方無權提出異議。

2、若乙方提出解除本認購協(xié)議書或不能按照認購協(xié)議書的認購方姓名簽訂《商品房買賣合同》，則為乙方違約，乙方無權要求退還定金。

3、如在乙方未違約的情況下，甲方單方面解除本協(xié)議書，則甲方需退還乙方定金并按月息兩分支付違約金。

5、甲、乙雙方的聯(lián)絡方式以本認購協(xié)議書所載明的電話、傳真、通訊地址為準。雙方保證對所提供的資料真實性負責。如甲方按上述電話、傳真、通訊地址等聯(lián)絡不到乙方，則乙方應承擔由此引起的相關全部責任。任何一方聯(lián)系方式如有變更，應在變更后伍日內以書面形式通知對方。

6、本認購書必須由乙方親自簽署，如須委托代理人代理，須出具乙方簽字蓋章的授權委托書。

五、辦證費用

房屋公共維修基金、契稅、買賣手續(xù)費及辦理房屋所有權證、銀行按揭等費用全部由買受方承擔。甲方銷售所收取的房價中不包括上述公用事業(yè)費用。

六、本認購書壹式叁份，甲方執(zhí)貳份，乙方執(zhí)壹份，經甲乙雙方（或乙方委托代理人）簽署后即生效，憑此簽訂《商品房買賣合同》后，本認購協(xié)議書自動解除。

甲方（出賣方）：乙方（買受人）：

經辦人：乙 方 代理人：

審核：

簽訂日期：年月日

第四篇：房地產認購協(xié)議書

認購協(xié)議書

甲方：XXXXXXX房地產開發(fā)有限公司項目名稱：XXXXXXXX電話乙方：聯(lián)系方式：手機座機身份證號碼：聯(lián)系地址指定聯(lián)系人：電話：有效通訊地址：甲乙雙方本著自愿平等的原則，經協(xié)商一致后達成以下協(xié)議內容，以咨雙方共同信守。

1、乙方自愿認購甲方開發(fā)的XXXXXXX商品房（商業(yè)用房、住宅、車庫）一套；

房號：區(qū)號樓單元室；

建筑面積：平方米 ；（房屋面積以測繪公司最終實測為準）

成交單價：元/平方米，成交總價：（人民幣小寫）元（人民幣大寫）元

2、乙方選擇的付款方式：（公積金、銀行）貸款年 月日付 剩余首付款元整于月日前交清。

如乙方改變付款方式的，須經甲方書面同意并按照甲方的規(guī)定重新簽訂相關協(xié)議。

3、認購定金：人民幣元整，（￥）

4、簽約時間請于年月

5、雙方在簽訂該認購協(xié)議后，須按規(guī)定的簽約時間簽訂《商品房買賣合同》，并交納應付之簽約款及其它費用，如由于乙方原因不能在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》及交付首款，視為乙方自動放棄認購權利，乙方選定的商品房由甲方另行出售，無需通知乙方，乙方定金歸甲方所有并按已付房款的10%向甲方交納退房手續(xù)費。

6、雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，上述定金直接抵做房款。

7、買賣條款以雙方所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議為準。

8、本協(xié)議一式兩份，具有同等效力，自雙方或雙方授權代理人簽字蓋章之日起生效，自雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效時效力終止。

甲方置業(yè)顧問簽字：乙方簽字：

客服經辦人簽字：乙方經辦人簽字：

甲方銷售經理簽字：

簽定時間：年月日簽定地點：XXXXXXX營銷中心

第五篇：房地產認購協(xié)議書

XXXX認購協(xié)議書

經XXXXXXXXX投資置業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）與_________（以下簡稱乙方）協(xié)商同意，就有關房屋購買事宜達成協(xié)議如下：

一、乙方自愿購買甲方開發(fā)建設的茌平“XXXX”住宅小區(qū)的號樓單元室樓房壹套，建筑面積約計㎡；儲藏室為號，面積約計㎡。

二、乙方所購買甲方的樓房價格/㎡，儲藏室價格_____元/㎡。其所購買的樓房價款元，儲藏室價款元，總房款___ ___元。

三、乙方同意本認購書簽定時向甲方交納定金元整。并承諾認購書簽定后日內交清總房款（按揭貸款者交清首付），并簽定購房合同。

四、如甲方在本認購書有效期內（自認購書簽訂之日起____日內）將乙方所認購房屋另行出售，則視為甲方違約，甲方將對乙方所繳納定金進行雙倍退還。

五、如乙方未在約定時間內付清應繳款項，則本認購書作廢，甲方有權將乙方所購樓房（包括儲藏室）另行出售，乙方所交定金不退，歸甲方所有，并且由此而產生的一切責任及損失后果均由乙方承擔。

六、如因不可抗力因素（如國家金融政策的調整、房地產相關政策的變更、銀行執(zhí)行條款的修改等）導致發(fā)生與合同簽訂日當時的按揭貸款手續(xù)以及房地產政策有變化與沖突的情況，甲乙雙方均無過錯，但乙方應當積極配合甲方工作，在規(guī)定的時間內辦理完相關貸款手續(xù)，否則視為乙方違約。

七、乙方有自行選擇按揭貸款銀行的權利，可自行尋找相關商業(yè)銀行辦理按揭手續(xù)，但是必須在甲方第一批按揭客戶貸款手續(xù)辦理完成之前將手續(xù)辦理完畢，否則視為乙方違約，甲方有權力按照本協(xié)議對乙方所購房屋進行處理。

八、本認購書一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽定之日起生效。

甲方：

代表人：乙方：代表人：