第一篇：第一章商業(yè)街的定義及分類

第一章商業(yè)街的定義及分類

一、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類 什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：1．功能全。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。2．品種多?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺(tái)，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。3．分工細(xì)。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4．環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5．服務(wù)優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街大致可以分為如下三大類：1．中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號(hào)，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定?？梢哉f，一個(gè)真正的中央商業(yè)街必須是這個(gè)城市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：（1）商業(yè)特別發(fā)達(dá)。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫 字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個(gè)大商業(yè)的概念。（2）有較高的社會(huì)知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等，都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會(huì)知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。（3）中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動(dòng)的人都必須要前往的地方。（4）中央商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境，對(duì)國際跨國公司有巨大的吸引力。2．地區(qū)商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個(gè)居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。相對(duì)中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：（1）地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。（2）地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所，不是輻射整個(gè)城市的行為。3．特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。一般分為兩種類型：（1）以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點(diǎn)，如文化街、電子一條街等。（2）具有特定經(jīng)營定位。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長足的發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息。

二、商業(yè)街在我國發(fā)展的必要性隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購買選購商品時(shí)對(duì)購物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)是否集中、能否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)，而這又是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，1999～2000年，商業(yè)街與購物中心迅速熱起來，從商業(yè)街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會(huì)作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一個(gè)更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場(chǎng)或超級(jí)市場(chǎng)為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合點(diǎn)。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？這是由于中國的特殊國情決定的，一是因?yàn)橹袊I車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因?yàn)橹袊斯亲永镉幸还蓾饬业膽雅f情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街動(dòng)輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚(yáng)、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是鮮活的“清明上河圖”，shopping＆shoppingmall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、娛 樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因?yàn)樯虡I(yè)街不僅僅是承載人們購物的場(chǎng)所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個(gè)棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個(gè)城市的整體形象，有的甚至成為招商引資的“龍頭項(xiàng)目”?？梢赃@樣說，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺地進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)，是市場(chǎng)由同類重復(fù)、無序競(jìng)爭(zhēng)向理性競(jìng)爭(zhēng)、有序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對(duì)中心城市原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高級(jí)階段發(fā)展的一種準(zhǔn)備。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條商業(yè)街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)方面加以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè)街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài)組合以及在建設(shè)過程中的具體問題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。

三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?。商業(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購買力的不同，對(duì)各種類別、層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費(fèi)者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。企業(yè)在對(duì)商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個(gè)顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費(fèi)中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場(chǎng)，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費(fèi)者需求相吻合，并定期了解消費(fèi)信息，對(duì)定位不當(dāng)之處及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，否則將會(huì)浪費(fèi)有限的資金及空間。

（一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又浪費(fèi)人力財(cái)力。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫徺I日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。

（二）商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素1．消費(fèi)者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。2．消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別、年齡結(jié)構(gòu)的人在購買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖 動(dòng)、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購買前所作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，對(duì)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功。3．消費(fèi)者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒有價(jià)值。于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對(duì)象是“街”，目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價(jià)值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒有迎來更多的消費(fèi)。而作為 商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對(duì)離不開市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不是造出來的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問題，而不是城市建設(shè)問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報(bào)給政府。的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購買場(chǎng)所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出 路。4．消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在就業(yè)與不就業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。5．消費(fèi)者的收入狀況。消費(fèi)者的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)企業(yè)在商業(yè)街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)?？偟恼f來，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器。

四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究

（一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場(chǎng)所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個(gè)城市時(shí)最引人注目的門面，就好像名片，不管真實(shí)情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機(jī)會(huì)，為了提升城市形象、加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程 度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度

第二篇：商業(yè)街定義

商業(yè)街的基本思路

要解決的問題

解決商業(yè)街的繁華氣氛與別墅的寧靜氣氛之間的沖突問題。

解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離問題。

解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長，很枯燥的問題。

解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。總體構(gòu)思

以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用軸線對(duì)稱布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環(huán)境。構(gòu)思的基礎(chǔ)

運(yùn)用以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。

街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，所以區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，通過高差解決人車分流。交通分析

運(yùn)動(dòng)與通路：

設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理，把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來，沿散步道給人們提供一個(gè)可以曲折，延長的運(yùn)動(dòng)線路，放松休閑的觀賞景觀。

使設(shè)計(jì)更加人性化。確定適當(dāng)距離的關(guān)鍵不僅是實(shí)際的自然距離，更重要的是感覺距離，通過景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，景觀設(shè)施來豐富人們的視覺感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長。

人車分流：

通過豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購物會(huì)感覺安全，真正營造一個(gè)休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。

空間分析

一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，在商業(yè)建筑前約19m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。景觀節(jié)點(diǎn)

以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過軸線的控制來實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)，旱噴泉廣場(chǎng)區(qū)，鄰水大草坪區(qū),分別滿足人們的購物娛樂，休閑的功能，動(dòng)靜分區(qū)的過渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。色彩分析

建筑的立面以梨黃（明亮）為主色調(diào)，門窗飾線，鐵藝欄桿用白色或木色，建筑功能入口用騎樓來區(qū)別，色彩為紅色磚墻（仿紅色磚墻瓷磚），其整體為明亮的暖色調(diào)。設(shè)計(jì)的鋪裝，小品，附屬設(shè)施等都采用暖色調(diào)設(shè)計(jì)，形成從色彩上達(dá)到統(tǒng)一的效果。停留區(qū)域與心理學(xué)

邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場(chǎng)的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人，團(tuán)體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要盡量創(chuàng)造多層的邊緣。

人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來的，通過孩子們總是現(xiàn)在門前聚集一會(huì)，然后在開始游戲并占有整個(gè)空間。

彎曲的街道使步行變得更加有趣，且對(duì)于減少少風(fēng)力干擾方面是有益處的。變換的街道空間，小型廣場(chǎng)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。人在步行時(shí)都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄，每一個(gè)人都沿最短的線路穿過廣場(chǎng)。開場(chǎng)空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。

商業(yè)街入口廣場(chǎng)

避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行?？梢娔康牡臅r(shí)要遵從簡捷的原則。規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。這個(gè)聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！

商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！

入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。規(guī)模特點(diǎn)

商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開發(fā)商來講是一個(gè)重要的問題。名稱特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場(chǎng)成本，例如北京三里屯酒吧街，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。

第三篇：商業(yè)街的定義及特色商業(yè)街

商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類

文摘 2009-7-20

市場(chǎng)消費(fèi)需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費(fèi)者開始注重包括產(chǎn)品因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們?cè)絹碓揭砸环N“機(jī)會(huì)成本”的意識(shí)對(duì)購物活動(dòng)做出價(jià)值判斷，他們希望在單位時(shí)間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對(duì)商品價(jià)值的評(píng)價(jià)日益轉(zhuǎn)化成為一種對(duì)“時(shí)間價(jià)值”甚至“生命價(jià)值”的考慮了。為了順應(yīng)這種消費(fèi)潮流，自然而然產(chǎn)生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱潮，但是電子商務(wù)的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機(jī)制等多方面的制約，難以在我國這樣的發(fā)展中國家達(dá)到普及水平。然而我們說，即使以上制約電子商務(wù)的瓶頸問題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因?yàn)榕袛嘁环N現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個(gè)國家或地區(qū)是否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活方式與購物方式?，F(xiàn)在很多情況下，人們并不是為了購物而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨(dú)特的方式參與到商品的銷售、服務(wù)乃至設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的全過程（或其中的某個(gè)環(huán)節(jié)）之中，從而在獲得商品使用價(jià)值的同時(shí)，得到一種頗具意味的體驗(yàn)。

網(wǎng)上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街則不同，當(dāng)你攜同你的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時(shí)，你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗(yàn)商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識(shí)的或不認(rèn)識(shí)的人相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。另外商業(yè)街適應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（one stopping）的消費(fèi)心理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務(wù)項(xiàng)目，而有比較靈活的市場(chǎng)反應(yīng)能力，可以提供全面服務(wù)，滿足了人們多樣化的生活需求，成為消費(fèi)者購物、娛樂一體化的場(chǎng)所，符合我國未來的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)。因此我們只能把網(wǎng)上購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不可能成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式，即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個(gè)社會(huì)的e時(shí)代，商業(yè)街的魅力依然難擋。

一、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類

什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：1.功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。2.品種多?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺(tái)，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。3.分工細(xì)。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4.環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。5.服務(wù)優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。

綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類：

1.中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號(hào)，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。可以說，一個(gè)真正的中央商業(yè)街必須是這個(gè)城市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：第一，商業(yè)特別發(fā)達(dá)。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個(gè)大商業(yè)的概念。第二，有較高的社會(huì)知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會(huì)知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動(dòng)的人都必須要前往的地方。第四，中央商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對(duì)國際跨國公司有巨大的吸引力。

2.地區(qū)商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個(gè)居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。相對(duì)中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所，不是輻射整個(gè)城市的行為。

3.特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點(diǎn)，如文化街、電子一條街等。二是具有特定經(jīng)營定位。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長足的發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息。

二、商業(yè)街在我國發(fā)展的必要性

隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”（one step shopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購買選購商品時(shí)對(duì)購物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)是否集中、能否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。而這又是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。

順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，1999～2000年，商業(yè)街與購物中心（shopping mall）迅速熱起來，從商業(yè)街和購物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會(huì)作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一個(gè)更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場(chǎng)或超級(jí)市場(chǎng)為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合點(diǎn)。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？

這是由于中國的特殊國情決定的，一是因?yàn)橹袊I車沒有發(fā)展，人們不可能騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有一家購物中心的郊區(qū)購物；二是因?yàn)橹袊斯亲永镉幸还蓾饬业膽雅f情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街動(dòng)輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚(yáng)、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，是鮮活的“清明上河圖”，shopping mall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿透力；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最佳選擇；四是因?yàn)樯虡I(yè)街不僅僅是承載人們購物的場(chǎng)所，它是城市的“名片”、“客廳”，是城市改造大局中的一個(gè)棋子，而城市改造的背后則矗立著市長們提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的巨大決心，某種程度上反映著商業(yè)發(fā)展繁榮的程度，進(jìn)而體現(xiàn)著一個(gè)城市的整體形象，有的甚至成為招商引資的“龍頭項(xiàng)目”。

可以這樣說，商業(yè)發(fā)展到今天提出了商業(yè)街建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺地進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的一種表現(xiàn)，是市場(chǎng)由同類重復(fù)、無序競(jìng)爭(zhēng)向理性競(jìng)爭(zhēng)、有序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的一種表現(xiàn)，既是對(duì)中心城市原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高級(jí)階段發(fā)展的一種準(zhǔn)備。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條商業(yè)街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)方面加以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè)街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài)組合以及在建設(shè)過程中的具體問題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。

三、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究

任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｉ虡I(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購買力的不同，對(duì)各種類別，層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費(fèi)者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。

企業(yè)在對(duì)商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個(gè)顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費(fèi)中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場(chǎng)，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費(fèi)者需求相吻合，并定期了解消費(fèi)信息，對(duì)定位不當(dāng)之處及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，否則將會(huì)浪費(fèi)有限的資金及空間。

（一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇

消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又浪費(fèi)人力財(cái)力。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。

從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫徺I日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。

（二）商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素

1.消費(fèi)者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。

2.消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購買前所作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，對(duì)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功。

3.消費(fèi)者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購買場(chǎng)所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出路。

4.消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。

5.消費(fèi)者的收入狀況。消費(fèi)者的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)?？偟恼f來，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器。

四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究

（一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合

商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場(chǎng)所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個(gè)城市時(shí)最引人注目的門面，就好像名片，不管真實(shí)情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機(jī)會(huì)，為了提升城市形象、加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒有價(jià)值。

于是在“城市的名片”思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對(duì)象是“街”，目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價(jià)值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒有迎來更多的消費(fèi)。而作為商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對(duì)離不開市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不是造出來的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問題，而不是城市建設(shè)問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報(bào)給政府。

但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段，地價(jià)和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽?duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場(chǎng)排擠了老字號(hào)，一派歐美情調(diào)，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個(gè)很好的例子，這時(shí)候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。

（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新

現(xiàn)在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門的委托，對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。

（三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同

中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性特色的功能，因此在建設(shè)、改造過程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)“三民”方針，即“便民”、“利民”、“為民”。認(rèn)真分析周圍居民的消費(fèi)特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很強(qiáng)購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識(shí)，即當(dāng)我要買這種商品時(shí)，首先想到的就是這條街。

（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套

如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問題，因?yàn)樯虖B不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整個(gè)商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設(shè)施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè)占5％。

（五）注意整體風(fēng)格的營造，與城市風(fēng)格渾然一體

對(duì)于世界上任何一個(gè)大城市來說，其發(fā)展有它的獨(dú)特性，長年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個(gè)性，這是一個(gè)城市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的一個(gè)組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會(huì)大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。

另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨(dú)特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。

（六）注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美

商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)、公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、休閑廣場(chǎng)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢(shì)必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當(dāng)大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通過這種“一致性”展現(xiàn)出“個(gè)性”，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣點(diǎn)。

交通問題向來是商業(yè)街建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動(dòng)流通，另一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往返穿行一條繁忙的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。從西方國家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問題的主要做法就是商業(yè)的島區(qū)化，即“人與車的分離”——把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街?，F(xiàn)在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對(duì)于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭(zhēng)路的問題，讓人們?cè)跊]有車輛的商業(yè)街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們?cè)谝粋€(gè)沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，這符合綠色消費(fèi)的大趨勢(shì)。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設(shè)得再好也沒有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。另外，針對(duì)有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機(jī)動(dòng)車倆供人們?cè)谄v時(shí)乘坐。也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。

北方商業(yè)街實(shí)例

大柵欄商業(yè)街

乘20、59、110、120、201、742、744支、826、859路；或地鐵2號(hào)線前門站下

大柵欄是北京最古老、最著名且又獨(dú)有北京風(fēng)韻的古老街市和商業(yè)鬧市區(qū)。該街東起前門西大街，西抵煤市街，全長近300米，街道狹窄，兩側(cè)店鋪、商號(hào)鱗次交錯(cuò)，終日人流于此，熱鬧非凡。

張一元茶莊 宣武區(qū)大柵欄22號(hào) 63034001 004km.cn

六必居歷史悠久，已有四百多年的歷史。六必居的甜醬黑菜、甘露、大醬瓜、八寶菜、十香菜、白糖蒜、稀黃醬、鋪淋醬油等12種產(chǎn)品，在清朝時(shí)都曾被定為御用產(chǎn)品。關(guān)于“六必居”的來歷有兩種傳說。其一說，六必居最初由六人合開，并托嚴(yán)嵩題匾。嚴(yán)嵩便寫了“六心居”。但一想，六心豈成合作，便在“心”上加一撇，“六心居”便成為“六必居”。其二說，該店興起于釀酒，在釀酒中提出：“黍稻必齊，曲蘗必實(shí)，湛之必潔，陶瓷必良，火候必得，水泉必香”，故而稱六必居。隨著人民生活水平的不斷提高，國際交往的不斷增多，六必居醬菜的銷量也在逐年遞增，在周總理和市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和支持下，六必居的生產(chǎn)和經(jīng)營條件也不斷改進(jìn)，建起了生產(chǎn)廠房、添置了機(jī)器設(shè)備，成為一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的、現(xiàn)代化的先進(jìn)食品工業(yè)企業(yè)。

步瀛齋鞋店 宣武區(qū)大柵欄街8號(hào) 63013329 步瀛齋鞋店開業(yè)于清咸豐八年（公元1858年），是一家以生產(chǎn)經(jīng)營布鞋、皮鞋而聞名于京城的老店。步瀛齋前店后廠，生產(chǎn)用料講究、做工精細(xì)、造型古樸。其店名曰“瀛”乃大海，“瀛寰”即全球，寓意穿了步瀛齋的鞋可以走遍全世界。鞋好意深，很符合顧客的心理企盼。鞋店專門經(jīng)營全國各大鞋廠的名、特、優(yōu)、新產(chǎn)品，薈萃了北京、上海、廣州、福建、天津、溫州等地的男女皮鞋、布鞋、童鞋、拖鞋及各種運(yùn)動(dòng)鞋、健美鞋等，已達(dá)200多個(gè)花色品種。其款式新穎，可與現(xiàn)代流行服裝配套，并以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，周道的便民服務(wù)，吸引著八方來客。

馬聚源帽店 宣武區(qū)大柵欄街8號(hào) 63035955 馬聚源帽店開業(yè)于清嘉慶十六年（公元1811年），是北京的知名老店。舊時(shí)社會(huì)上流傳著一個(gè)順口溜：“頭戴馬聚源，腳踩內(nèi)聯(lián)升，身穿八大祥，腰圍大四恒?！币饧矗阂粋€(gè)人有這樣的穿裝，才稱得上高貴氣派。馬聚源被譽(yù)為帽業(yè)之首，主要是該店制作的帽子用料講究、制作精細(xì)、質(zhì)量上乘，自制自售，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，而且能根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)更換品種，滿足供應(yīng)。該店清朝時(shí)主要為朝廷官員做纓帽。制作纓帽的纓子，專用西藏的牦牛尾，做出來的纓子好看、絲絮勻順、動(dòng)也不亂。纓子還要選用藏紅花染制，顏色鮮艷，永不褪色。解放后，又陸續(xù)改為生產(chǎn)八角帽及滿、漢、蒙、回、藏、維吾爾等各民族需要的民族帽。花色品種達(dá)一百多個(gè)。同時(shí)還生產(chǎn)一些水獺、青根貂、狷子、貍子、旱獺、油獺等優(yōu)質(zhì)皮帽，深受國內(nèi)外的贊譽(yù)。

同仁堂藥店

宣武區(qū)大柵欄街24號(hào) 63030221

同仁堂藥店門市銷售湯劑飲片及自制的丸散膏丹。由于名氣大，在清雍正元年（公元1723年）已開始供奉御藥房藥材。同仁堂藥方，除古方、民間驗(yàn)方外，大部分是出自名醫(yī)之手和來自清宮的秘方，匯集了中醫(yī)藥之精華。據(jù)清光緒十五年（公元1889年）的同仁堂藥目中記載，所列的四百九十五種成藥，其中一半為宮廷秘方，如烏雞白鳳丸、參茸衛(wèi)生丸等。同仁堂自制成藥中的十大名牌：安宮牛黃丸、蘇合香丸、再造丸、安神贊育丸、女金丹、局方至寶丹、紫雪散、活絡(luò)丹、虎骨酒等都是挽垂危于頃刻、救急癥于即時(shí)的祖國醫(yī)藥之珍品，可稱得上藥到病除、聞名中外。

德壽堂藥店

宣武區(qū)珠市口西大街175號(hào) 63032093

德壽堂藥店始建于1934年，店鋪是一座中西結(jié)合形式的兩層樓房。鋪面上方建有鐘樓，正面墻上刻有德壽堂店名，兩邊刻有“同臻壽域”，“共筑春臺(tái)”兩幅寓言。藥店右方墻角刻有“德壽堂南號(hào)參茸藥店”的楷書大字豎匾。全樓描金彩畫、字體雄渾，至今令人注目。德壽堂制作的“牛黃解毒丸”，與聞名的“長春堂避瘟散”齊名。德壽堂現(xiàn)在主要經(jīng)營中藥的湯劑飲片和丸散膏丹等中成藥，兼營西藥及藥酒等，設(shè)有藥師及藥劑師為顧客問病購藥和抓藥把關(guān)，并代客煎藥，來方加工成藥等。

琉璃廠文化街

乘7、14、15、66、45路在琉璃廠站下；乘102、105、603、603支路虎坊橋站下車向南；或地鐵2號(hào)線和平門站下，向南

乾隆年間（公元1736年-公元1795年），琉璃廠成為古玩字畫、古籍碑帖及文房四寶的集散地。建國以后，這里更富有文化街的特色。馳名中外的榮寶齋及中國書店和文物商店的許多門市部先后在此設(shè)立。

1982年琉璃廠文化街整修重建。新建成后的街道全長750米，東至延壽寺街西至南北柳巷，中為南新華街。街道兩旁，鋪面店堂青磚灰瓦，磚雕彩繪古色古香，更具有濃厚的古代街市色彩。

榮寶齋

宣武區(qū)琉璃廠西街19號(hào) 63034198 004km.cn

榮寶齋老店創(chuàng)業(yè)于1672年。榮寶齋前身是“松竹齋”，光緒二十年以取“以文會(huì)友，榮名為寶”之意，請(qǐng)著名書法家陸潤癢題寫了“榮寶齋”三個(gè)字。榮寶齋的木版水印聞名中外。早在1933年，榮寶齋將刻版、印刷、折裁等技術(shù)組合在一起，使印品藝術(shù)更臻完美，被魯迅、鄭振鐸先生稱之為“琉璃廠諸箋肆中之‘白眉’”。榮寶齋在魯迅主持下，翻刻了明末金石篆刻名家胡日從主持刻印的《十竹齋箋譜》，堪稱精湛卓絕，非其他箋譜所企及，魯迅先生曾稱贊道：“將來怕也未必再有此刻工和印手?！睒s寶齋的復(fù)制印刷品酷似原作。齊白石在世時(shí)，幾乎辨認(rèn)不出哪幅是他的原作。榮寶齋的復(fù)制名作，如《夜宴圖》、《簪花仕女圖》、《清明上河圖》等，先后在20多個(gè)國家展出，在國際上贏得了極高的榮譽(yù)。

海王村

宣武區(qū)琉璃廠東街115號(hào) 63017979

北京海王村形成于遼金時(shí)代，興盛于清末民國時(shí)期。今天的古玩市場(chǎng)又是京城開辦的最早的大型古玩市場(chǎng)，位于北京和平門外的琉璃廠東文化街，屬中式庭院式商場(chǎng)，面積1500平米。經(jīng)營字畫古玩等商品達(dá)數(shù)萬種，在海內(nèi)外收藏界享有很高的聲譽(yù)。這里曾多次接待國內(nèi)外政要及知名人士，亦為琉璃廠休閑購物收藏的好去處。

宏寶堂

宣武區(qū)琉璃廠西街3號(hào) 63017427

成立于1999年6月的宏寶堂，是在原“孔膳堂”的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的。雖歷史不長，但宏寶堂的書法字畫在國內(nèi)外的文化界已具相當(dāng)知名度。

北京畫店

宣武區(qū)西琉璃廠44號(hào) 63183640 一直以來，北京畫店都以其經(jīng)典作品獨(dú)有的藝術(shù)魅力享譽(yù)中外?！耙晕臅?huì)友，以友輔仁”是其一貫宗旨。位于王府井大街鬧市區(qū)的北京畫店于2003年遷址琉璃廠。其匾額出自大師吳作人之手。這里專門經(jīng)營近、現(xiàn)代中國書畫作品和著名書畫家的精品，既是傳播文化藝術(shù)的窗口，又是典雅藝術(shù)的殿堂。畫店分繪畫展廳、國畫展廳、文房四寶銷售廳、畫材銷售區(qū)、裝裱中心、工藝美術(shù)禮品廳等。質(zhì)樸的文化氣息，高雅的藝術(shù)氛圍定能使您流連忘返。

戴月軒湖筆店

宣武區(qū)琉璃廠東街73號(hào) 63042542 004km.cn

戴月軒湖筆店于民國五年（公元1916年）開業(yè)，以制售湖筆為主，兼營其他文房用品，是琉璃廠文化街上唯一一家以個(gè)人名字作店名的老字號(hào)，匾額為徐世昌所書。戴月軒每制作一支湖筆要經(jīng)過多道工序，每道工序都要認(rèn)真制作，嚴(yán)格把關(guān)，所以所制之筆都能達(dá)到內(nèi)優(yōu)外美、筆頭尖、齊、圓、健四大特點(diǎn)，支支有筆鋒，深受書法家和畫家的信賴和喜愛。

一得閣

宣武區(qū)東琉璃廠67號(hào) 63017332 / 63017336

一得閣始建于清同治四年（公元1865年），已有140余年歷史。一得閣墨汁用油煙和松煙為原料制作，用這種煙灰調(diào)成墨汁出售。解放初期，又研制出合理的配方，采用四川自貢的高色素天然碳黑，再加進(jìn)麝香、冰片、碳酸等，制出的墨汁不僅烏黑，還能防腐且香味濃郁。著名畫家李苦禪提筆寫下警語：“一得閣墨汁濃度適合，墨變已足，不滯不漆，書畫咸宜，可比美昔年之松煙也?！焙髞硪坏瞄w又研制出“中華墨汁”等著名產(chǎn)品。

汲古閣

宣武區(qū)南新華街25號(hào) 63032145

北京汲古閣文物復(fù)制廠是以先進(jìn)手段實(shí)行現(xiàn)代管理的傳統(tǒng)作坊式企業(yè)。這里師承絕技，工匠云集，完全以傳統(tǒng)的手工工藝為國內(nèi)外博物館承辦文物的整修和加工復(fù)制，生產(chǎn)具有高度觀賞價(jià)值和藝術(shù)研究價(jià)值的中華文物精品。經(jīng)銷自夏、商至晚清數(shù)千年間具有代表性的青銅器、陶器、拓片、木刻、石刻、壁畫、古畫等文物復(fù)制品。

南方商業(yè)街

第四篇：現(xiàn)代商業(yè)街的定義、特點(diǎn)、分類和管理模式

現(xiàn)代商業(yè)街的定義、特點(diǎn)、分類和管理模式

一、現(xiàn)代商業(yè)街的定義

商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。

二、現(xiàn)代商業(yè)街的特點(diǎn)

（一）功能設(shè)施全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50—60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要求做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。

（二）商品種類多?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺(tái)，把民族化與國際化有機(jī)地結(jié)合起來。

（三）經(jīng)營分工細(xì)。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。

（四）購物環(huán)境美?，F(xiàn)代商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突

— 1 — 出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。

（五）服務(wù)質(zhì)量優(yōu)。服務(wù)質(zhì)量優(yōu)是現(xiàn)代商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。

三、現(xiàn)代商業(yè)街的分類

現(xiàn)代商業(yè)街主要分為以下三類：一是中央商業(yè)街，如紐約的曼哈頓、本東京的銀座、上海的南京路、北京的王府井等；二是地區(qū)商業(yè)街，如廣州中山路、鄭州二七路等；三是特色商業(yè)街，如北京的女人街和各地的文化一條街、電子一條街等。

四、我國現(xiàn)代商業(yè)街的管理模式

目前，我國現(xiàn)代商業(yè)街的管理模式大致分為三種：一是委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門的委托，對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；二是抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南路商業(yè)街；三是物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。

五、現(xiàn)代商業(yè)街的五個(gè)必備要素

現(xiàn)代商業(yè)街不是造出來的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問題，而不是城市建 — 2 — 設(shè)問題。首先，必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通；其次，行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是“三足鼎立”（購物、餐飲、休閑娛樂各占一定比例），以滿足消費(fèi)者多層次、多方位的需求；第三，應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力，即環(huán)境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息；第五，必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營理念。

國內(nèi)部分知名現(xiàn)代商業(yè)街打造過程中的經(jīng)驗(yàn)做法

上海市南京路：

（一）錯(cuò)位發(fā)展、以高取勝。靜安區(qū)堅(jiān)持“錯(cuò)位發(fā)展、以高取勝”發(fā)展理念，積極實(shí)施品牌戰(zhàn)略，把商業(yè)功能升級(jí)換代作為南京路商業(yè)發(fā)展的重要舉措，建立靜安南京路置換辦公室，制定調(diào)整方案和推進(jìn)措施。突出高檔、高端，加強(qiáng)與招商載體、外資企業(yè)聯(lián)系洽談，吸引企業(yè)總部和國際品牌入駐。

（二）升級(jí)換代、積極引進(jìn)。靜安區(qū)通過騰籠換鳥，對(duì)南京路沿線商家功能調(diào)整及門面改造，盤活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源；引進(jìn)國際著名品牌在南京路開設(shè)旗艦店，形成了大型高檔購物中心、專業(yè)商廈、專賣店三個(gè)層次的商業(yè)組合。

（三）注重宣傳、整體包裝。為優(yōu)化商業(yè)環(huán)境質(zhì)量，增強(qiáng)影響和提高知名度，南京路先后舉辦“激情創(chuàng)意法國精品展”、“國際購物嘉年華活動(dòng)”等國際性宣傳活動(dòng)，積極宣傳、包裝和造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)打響南京路品牌與靜安區(qū)商業(yè)發(fā)展相結(jié)合。

哈爾濱市中央大街：

（一）突出建筑景觀特色。中央大街在整治和改造中，對(duì)老建筑采取修舊如舊的方式，盡可能地恢復(fù)歷史原貌，對(duì)未列入保護(hù)建筑的舊建筑重新挖掘歷史文化內(nèi)涵，拆除私加的附著物，恢復(fù)本來的立面。對(duì)新建的建筑，進(jìn)行了建筑立面改造，要求體現(xiàn)街區(qū)的特色，在建筑體量的控制上保持與街道比例的和諧。建筑風(fēng)格上要求由原有建筑交相輝映，體現(xiàn)歐陸建筑特色。

（二）提高文化內(nèi)涵品位。注意挖掘街區(qū)固有的文化底蘊(yùn)，對(duì)街區(qū)內(nèi)的保護(hù)建筑實(shí)行掛牌，詳細(xì)介紹建筑藝術(shù)特色和歷史淵源。整個(gè)街區(qū)的牌匾廣告，在制作形式上，要求與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)有機(jī)結(jié)合、相得益彰。建立休閑廣場(chǎng)和休閑區(qū)，同時(shí)在休閑區(qū)內(nèi)增加了銅馬車、畫家、樂手等題材的雕塑，展現(xiàn)城市的人文景觀。

（三）營造中心商圈氛圍。通過綜合整治，對(duì)街區(qū)內(nèi)部分用地功能進(jìn)行調(diào)整，將原來居住用地的功能調(diào)整為商業(yè)功能，拆除部分住宅建筑，新建商業(yè)建筑，充分利用和發(fā)揮土地的效益。同時(shí)還對(duì)臨街的部分建筑進(jìn)行了功能的調(diào)整和置換，實(shí)現(xiàn)功能的優(yōu)化組合。

（四）創(chuàng)造全天候休閑環(huán)境。在街區(qū)建設(shè)中，充分體現(xiàn)旅游、購物、娛樂、休閑功能，以營造全天候休閑條件為目的，把燈飾亮化作為一項(xiàng)重點(diǎn)。除了有針對(duì)性地根據(jù)立面的特點(diǎn)設(shè)計(jì)個(gè)性的燈飾方案，還對(duì)休閑區(qū)照明、街路照明進(jìn)行提檔升級(jí)，營造夜晚的燈飾景觀。同時(shí)為了提高夜間休閑的安全感，還在街路設(shè)置了 — 4 — 監(jiān)視系統(tǒng)，使整個(gè)街區(qū)成為全天候休閑景觀商業(yè)區(qū)。

（五）健全監(jiān)督管理機(jī)制。首先，成立了專門的管理工作委員會(huì)，賦予綜合執(zhí)法、安全生產(chǎn)、監(jiān)察監(jiān)督、工商管理、環(huán)境治理、衛(wèi)生保潔等職責(zé)和職能，負(fù)責(zé)部署、管理、協(xié)調(diào)、策劃整條街區(qū)的發(fā)展，并按照職能對(duì)商家搞好服務(wù)。其次，制定了《哈爾濱市中央大街步行街區(qū)管理辦法》，實(shí)行“以街養(yǎng)街”的管理辦法，除執(zhí)法管理外，日常保安、環(huán)衛(wèi)等管理均油物業(yè)管理公司承包負(fù)責(zé)。第三，實(shí)行電子網(wǎng)格化管理，建成大量電子眼、電子指示牌、交通指示燈等電子設(shè)備。

南京市湖南路：

1、在管理標(biāo)準(zhǔn)上推出“十無、兩凈、一整齊”的目標(biāo)，將執(zhí)法領(lǐng)導(dǎo)和隊(duì)員全部充實(shí)管理一線，在湖南路實(shí)施全天候、全方位24小時(shí)管理。同時(shí)，將服務(wù)承諾在街道上公開，聘請(qǐng)街道、部隊(duì)、居民、商家代表為行風(fēng)監(jiān)督員，加強(qiáng)對(duì)執(zhí)法和管理工作的監(jiān)督。組建了“文明街衛(wèi)士巡邏隊(duì)”，不間斷地開展“反扒竊、反盜竊”的專項(xiàng)斗爭(zhēng)。

2、為統(tǒng)一湖南路的商業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量，激發(fā)商家誠信意識(shí)，開展湖南路商家道德建設(shè)狀況的問卷調(diào)查，組織湖南路商家共同討論制定了《湖南路文明街服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《湖南路商業(yè)街文明手冊(cè)》，發(fā)到全街所有管理人員和職工手上，要求每位管理人員、營業(yè)員以文明守則規(guī)范自己的道德行為，適應(yīng)湖南路發(fā)展的需要。

3、成立了“湖南路示范街投訴服務(wù)中心”，完善“天天3·15”投訴車流動(dòng)服務(wù)、網(wǎng)上平臺(tái)投訴服務(wù)和投訴服務(wù)中心機(jī)構(gòu)服務(wù)的三位一體的服務(wù)體系，為消費(fèi)者提供“三零服務(wù)”（即零風(fēng)險(xiǎn)購物、零距離服務(wù)、零時(shí)差受理）。變單一性服務(wù)承諾為綜合性服務(wù)承諾。在湖南路商家中推出“天天3·15”綠色消費(fèi)服務(wù)承諾書。

4、建立了湖南路“百城萬店無假貨”活動(dòng)星級(jí)信用商家評(píng)比制度，區(qū)委、區(qū)政府每年評(píng)選“星級(jí)信用商家”（分為五星、四星、三星），并進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)和掛牌；同時(shí)，還命名了十佳“誠信經(jīng)商、優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范崗”和十佳“文明服務(wù)標(biāo)兵”。

5、培育“誠實(shí)守信、明碼實(shí)價(jià)”示范店。湖南路選擇了一批物價(jià)規(guī)范、誠信度高的精品店為“明碼實(shí)價(jià)”示范店，實(shí)行統(tǒng)一的明碼實(shí)價(jià)的規(guī)范和準(zhǔn)則，公示明碼實(shí)價(jià)的承諾和標(biāo)志，杜絕虛假標(biāo)價(jià)、隨意打折、欺詐銷售的不正當(dāng)價(jià)格行為。實(shí)行湖南路文明街“誠信納稅專用戳”制度，取信于民，讓消費(fèi)者放心地購買貨真價(jià)實(shí)的商品。

重慶市解放碑：

1、渝中區(qū)政府從服飾、珠寶、名表、休閑娛樂等時(shí)尚產(chǎn)業(yè)入手，先后引進(jìn)“歐米茄”等大量高檔次的國際頂級(jí)品牌來重慶開設(shè)專賣店，以整體提升商業(yè)圈的檔次，讓高端消費(fèi)人群在解放碑得到超一流的享受。

2、渝中區(qū)政府采取“騰籠換鳥”，綜合利用市場(chǎng)、法律、行政等手段，將一些品牌影響力不夠的、產(chǎn)品檔次不高的商家調(diào)整出去，— 6 — 引進(jìn)一些好的大品牌，從而保障整個(gè)區(qū)域向時(shí)尚高端發(fā)展。

南京新街口：

1、市、區(qū)政府先后投入數(shù)億元，在街區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施違法搭建拆除，街面重新鋪裝，地下管線改造，空中桿線入地，建筑物立體亮化，擴(kuò)建停車場(chǎng)，拓寬周邊道路，修建地下通道等工程，把新街口商業(yè)街區(qū)建成布局合理、交通有序、設(shè)施完善、環(huán)境舒適、服務(wù)一流的商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)。同時(shí)，規(guī)范平時(shí)的各類促銷活動(dòng)，嚴(yán)禁黃金周、春節(jié)期間的戶外促銷活動(dòng)，提升新街口街區(qū)的管理水平和文明程度。

2、新街口管理委員會(huì)在資源開發(fā)利用上積極爭(zhēng)取上級(jí)支持，向市政府爭(zhēng)取到街區(qū)范圍內(nèi)舉行展覽、咨詢、文藝演出、體育活動(dòng)以及拍攝影視片等活動(dòng)的審批權(quán)；街區(qū)內(nèi)設(shè)置戶外廣告、沿街房屋門面裝修、臨時(shí)占路的審批權(quán)；并負(fù)責(zé)查處街區(qū)內(nèi)的車輛違章停車和收費(fèi)管理等工作，保證街區(qū)的正常費(fèi)用支出。

3、將新街口定為市容市貌“嚴(yán)管示范街”，實(shí)行“定時(shí)、定點(diǎn)、定人、定崗”管理，并加強(qiáng)錯(cuò)時(shí)執(zhí)勤，確保管理不留“空檔”。

第五篇：合同的定義及分類

合同的定義及分類

一、合同的定義

按照《合同法》的定義來看：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

通俗的說法：當(dāng)事人就某項(xiàng)事項(xiàng)權(quán)利義務(wù)自愿達(dá)成的協(xié)議。二、合同的分類

1、學(xué)理上分類方法

根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，合同分為：

（1）以法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱為標(biāo)準(zhǔn)，合同分為有名合同與無名合同；

（2）以給付義務(wù)是否由雙方當(dāng)事人互負(fù)為標(biāo)準(zhǔn)，合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同；

（3）以當(dāng)事人取得權(quán)益是否須付相應(yīng)代價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，合同分為有償合同與無償合同；

（4）以合同的成立是否須付標(biāo)的物或完成其他給付為標(biāo)準(zhǔn)，合同分為諾成性合同與實(shí)踐性合同。

（5）以法律對(duì)合同的形式是否有特定要求，可將合同分為要式合同與不要式合同。

（6）以合同相互間的主從關(guān)系，可以將合同分為主合同與從合同。（7）其他分類

2、按照合同法規(guī)定的有名合同，分為15類：

（1)買賣合同。指出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

(2)供用電、水、氣、熱力合同。供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費(fèi)的合同。供用水、供用氣、供用熱力合同，則參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

(3)贈(zèng)與合同。指贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受與贈(zèng)與的合同。

(4)借款合同。指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。(5)租賃合同。指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

(6)融資租賃合同。指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

(7）承攬合同。指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。

(8)建筑施工合同。指承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。(9)運(yùn)輸合同。指承運(yùn)人將旅客或者貨物從起運(yùn)地點(diǎn)運(yùn)輸?shù)郊s定地點(diǎn)，旅客、托運(yùn)人或者收貨人支付票款或者運(yùn)輸費(fèi)的合同。

(10)技術(shù)合同。指當(dāng)事人就技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢或者服務(wù)訂立的確立相互之間權(quán)利和義務(wù)的合同。

(11)保管合同。指保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。(12)倉儲(chǔ)合同。指保管人儲(chǔ)存存貨人交付的倉儲(chǔ)物，存貨人支付倉儲(chǔ)費(fèi)的合同。

(13)委托合同。指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。(14）行紀(jì)合同。指行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬的合同。

(15)居間合同。指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

3、附注：一些常見的合同 ? 承攬合同 ? 承攬合同

? 建筑裝飾工程施工合同(甲種本)? 電梯設(shè)備安裝合同 ? 建筑安裝工程施工合同 ? 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同

? 建筑裝飾工程施工合同(乙種本)? 裝修合同 ? 承攬合同

? 公路工程施工監(jiān)理合同 ? 承攬合同(簡３)買賣合同

? 店面轉(zhuǎn)讓合同 ? 工礦產(chǎn)品購銷合同 ? 食品購銷合同 ? 車輛買賣合同 ? 工礦產(chǎn)品購銷合同 ? 設(shè)備買賣合同 ? 醫(yī)療器械采購合同

? 質(zhì)量保證協(xié)議/索賠協(xié)議 ? 價(jià)格協(xié)議 ? 銷售合同 勞動(dòng)合同

? 勞動(dòng)合同書

? 公司員工聘用合同 ? 勞動(dòng)合同

? 變更、終止、解除勞動(dòng)合同通知書 ? 臨時(shí)工合同 ? 勞動(dòng)解約合同 ? 安全生產(chǎn)責(zé)任狀 ? 勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁申請(qǐng)書 ? 勞務(wù)協(xié)議

? 解除或終止勞動(dòng)合同協(xié)議書 租賃合同

? 房屋租賃合同范本 ? 房屋租賃協(xié)議 ? 租車協(xié)議 ? 土地租賃合同 ? 店鋪?zhàn)赓U合同

? 廠房(倉庫)租賃合同 ? 商鋪?zhàn)赓U合同 ? 場(chǎng)地租賃合同 ? 商品房租賃合同 ? 汽車租賃合同 服務(wù)合同

? 家庭裝修合同 ? 解除合同協(xié)議書 ? 咨詢服務(wù)合同 ? 特許加盟合同 ? 委托設(shè)計(jì)合同

? 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ? 物業(yè)服務(wù)合同 ? 家政合同 ? 汽車維修合同

? 酒店賓館預(yù)訂合作協(xié)議書 經(jīng)營承包

? 企業(yè)承包合同 ? 項(xiàng)目合作協(xié)議書 ? 土地承包合同 ? 食堂承包協(xié)議 ? 工程承包合同 ? 建筑工程承包合同 ? 食堂承包合同 ? 個(gè)人合作協(xié)議 ? 合作經(jīng)營協(xié)議書 保險(xiǎn)合同

? 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同

? 個(gè)人人身意外傷害保險(xiǎn)合同 ? 貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)單

? 運(yùn)輸公司車輛保險(xiǎn)合同 ? 機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)合同

? 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同格式(涉外)(附英文)? 海洋運(yùn)輸貨物保險(xiǎn)合同 公司合同

? 有限公司章程

? 合伙協(xié)議(合伙合同)? 項(xiàng)目開發(fā)合作協(xié)議 ? 解除合同協(xié)議書 ? 經(jīng)營計(jì)劃書 ? 合伙合同

? 股份有限公司章程 ? 公司章程修正案 ? 股權(quán)股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ? 合同意向書 借款合同 ? 還款協(xié)議 ? 借款協(xié)議 ? 還款協(xié)議書 ? 私人借款合同 ? 抵押協(xié)議書 ? 反擔(dān)保保證合同 ? 最高額抵押借款合同 ? 延期還款協(xié)議書

? 個(gè)人住房借款保證合同 ? 建設(shè)工程借款合同 技術(shù)合同

? 合作開發(fā)合同 ? 軟件開發(fā)合同 ? 室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)合同 ? 技術(shù)開發(fā)(委托)合同 ? 軟件開發(fā)合同 ? 水利工程建設(shè)監(jiān)理合同 ? 技術(shù)保密管理規(guī)定 ? 技術(shù)服務(wù)合同(七)? 技術(shù)咨詢與服務(wù)合同 ? 建設(shè)工程技術(shù)咨詢合同 代理合同

? 銷售代理合同 ? 獨(dú)家代理合同協(xié)議 ? 產(chǎn)品銷售代理協(xié)議 ? 委托付款授權(quán)書 ? 產(chǎn)品代理合同 ? 委托代銷協(xié)議 ? 刑事委托代理合同 ? 委托理財(cái)合同 證券期貨

? 有價(jià)證券賣出委托書 ? 證券交易委托代理協(xié)議書 ? 股權(quán)抵押書 ? 權(quán)利質(zhì)押合同 ? 證券合同 ? 信托合同文本

? 網(wǎng)上證券委托協(xié)議書 ? 理財(cái)賬戶監(jiān)管協(xié)議 ? 證券登記及服務(wù)協(xié)議 產(chǎn)權(quán)合同

? 注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同 ? 專利許可合同 ? 軟件授權(quán)使用協(xié)議 ? 軟件開發(fā)保密協(xié)議 ? 設(shè)計(jì)封面合同 ? 商標(biāo)使用授權(quán)協(xié)議 ? 知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 ? 個(gè)人軟件外包合同 ? 房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議 ? 音樂作品版權(quán)登記認(rèn)證協(xié)議 招投標(biāo)書

? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 ? 建筑安裝工程招標(biāo)書 ? 委托招標(biāo)代理合同

? 建設(shè)工程招標(biāo)代理委托合同 ? 建筑安裝工程投標(biāo)書(標(biāo)函)? 藥品集中招標(biāo)采購合同

? 工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)合同(授權(quán)書)? 公路工程施工監(jiān)理合同協(xié)議書 ? 電力工程設(shè)備招標(biāo)程序及招標(biāo)文件 ? 政府采購招標(biāo)委托協(xié)議 運(yùn)輸合同

? 煤炭運(yùn)輸合同 ? 物流合同 ? 搬運(yùn)合同

? 后勤食堂供貨協(xié)議 ? 設(shè)備搬遷合同 ? 設(shè)備搬遷合同 ? 餐飲供貨協(xié)議 ? 貨物運(yùn)輸合同 ? 海洋運(yùn)輸合同 金融合同

? 合作意向書

? 銀行委托培訓(xùn)協(xié)議 ? 電話報(bào)稅協(xié)議書

? 風(fēng)險(xiǎn)資金投資管理協(xié)議書 ? 股權(quán)委托合同

? 網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)個(gè)人客戶服務(wù)協(xié)議書 ? 全國銀行間債券市場(chǎng)債券回購主協(xié)議 ? 債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

? 協(xié)助開立銀行帳號(hào)協(xié)議 ? 資金拆借協(xié)議 ? 遠(yuǎn)期結(jié)售匯合同

加工合同

? 加工訂貨合同 ? 委托檢驗(yàn)協(xié)議書 ? 加工制作合同 ? 設(shè)備維修合同 ? 設(shè)備維修協(xié)議

? 辦公設(shè)備維修保養(yǎng)合同 ? 加工協(xié)議 ? 網(wǎng)絡(luò)布線合同 ? 定做合同

? 印刷品制作合同 文化合同

? 實(shí)習(xí)協(xié)議書 ? 聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書 ? 演員演出合同 ? 實(shí)習(xí)合同

? 自費(fèi)出國留學(xué)中介服務(wù)合同 ? 建筑工程合同策劃 ? 廣告策劃 ? 翻譯合同 ? 網(wǎng)站建設(shè)合同 房產(chǎn)合同

? 房屋買賣合同 ? 房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議 ? 二手房屋買賣合同 ? 合作建房合同 ? 二手房買賣合同 ? 房屋中介合同 ? 商品房轉(zhuǎn)讓合同 ? 房屋出售居間合同 ? 經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同 ? 商品房認(rèn)購協(xié)議書