第一篇：收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題

收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題

2002年4月3日，隨著國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的出讓必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行，從而增加了取得土地開(kāi)發(fā)資源的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的宏觀調(diào)控，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金匱乏或不足，融資困難，或因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。由于上述轉(zhuǎn)讓條件的限制，以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本增大（土地增殖稅清算政策的實(shí)施），造成以轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)的方式取得土地開(kāi)發(fā)資源的操作性較小。

鑒于收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的殼，同樣可以達(dá)到取得該載體的資產(chǎn)，即土地開(kāi)發(fā)資源的效果，回避了出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地招、拍、掛的激烈競(jìng)爭(zhēng)和轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)的法律限制，收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是取得土地開(kāi)發(fā)資源的通行辦法。

根據(jù)《公司法》的規(guī)定，我國(guó)公司分為兩種類型，其一是有限責(zé)任公司；其二是股份有限公司，股份有限公司則分為上市公司和非上市公司。由于上市公司的收購(gòu)是收購(gòu)人通過(guò)證券交易所的股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，相關(guān)的法律規(guī)范較為細(xì)致、嚴(yán)格，本文將主要探討收購(gòu)有限責(zé)任公司類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題。

一、公司收購(gòu)的定義及收購(gòu)方式

公司收購(gòu)是收購(gòu)方以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)公司（下指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”）的控制權(quán)為目的，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際控制權(quán)的行為。是否取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的控制權(quán)以收購(gòu)方是否成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的控股股東為標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)公司法之規(guī)定，有限責(zé)任公司的控股股東，是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上的股東；出資額雖然不足百分之五十，但依其出資額所享有的表決權(quán)已足以對(duì)股東會(huì)的決議產(chǎn)生重大影響的股東。因此，公司收購(gòu)的方式通常有兩種，其一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)；其二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的增資擴(kuò)股。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東依法將自己在公司中的股東權(quán)益讓與他人，使他人取得該股東權(quán)益的行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是收購(gòu)方與出售方之間的交易，其直接利害關(guān)系人通常為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的其他股東，由于有限責(zé)任公司是人合性較強(qiáng)的公司，為保護(hù)其他股東的利益，公司法對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓作了相應(yīng)的規(guī)定。

增資擴(kuò)股是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為增加公司的注冊(cè)資本即資本金，向第三方定向募集資金的行為。由于增資擴(kuò)股涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本及股東的變化，因此，公司法規(guī)定，增資擴(kuò)股股東會(huì)必須以特別決議的方式進(jìn)行。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原有股東向收購(gòu)方出售其持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的原資本金不變。增資擴(kuò)股則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向收購(gòu)方出售新增的股份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的原資本金增加。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股除交易主體出售方不同外，其形式均為股權(quán)出售，結(jié)果是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的控股股東發(fā)生變化。

二、公司收購(gòu)程序上的問(wèn)題

公司收購(gòu)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行的，其交易主體為收購(gòu)方、出讓方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東）、利害關(guān)系人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的其他股東；公司收購(gòu)以增資擴(kuò)股方式進(jìn)行的，交易主體為收購(gòu)方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，兩者適用的法律程序均依據(jù)公司法。如交易雙方涉及到國(guó)有資產(chǎn)及外資的特殊主體，還應(yīng)當(dāng)適用國(guó)有資產(chǎn)及外資的有關(guān)規(guī)定。

1、收購(gòu)方的內(nèi)部決策程序

公司章程是公司存續(xù)期間的綱領(lǐng)性文件，是約束公司及股東的基本依據(jù)，對(duì)外投資既涉及到公司的利益，也涉及到公司股東的利益，公司法對(duì)公司對(duì)外投資沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定，授權(quán)公司按公司章程執(zhí)行。因此，把握收購(gòu)方主體權(quán)限的合法性，重點(diǎn)應(yīng)審查收購(gòu)方的公司章程。其一，內(nèi)部決策程序是否合法，是否經(jīng)過(guò)董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；其二，對(duì)外投資額是否有限額，如有，是否超過(guò)對(duì)外投資的限額。

2、出售方的內(nèi)部決策程序及其他股東的意見(jiàn)

出售方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)，實(shí)質(zhì)是收回其對(duì)外投資，這既涉及出售方的利益，也涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司其他股東的利益，因此，出售方轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)程序。其一，按照出售方公司章程的規(guī)定，應(yīng)獲得出售方董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議。其二；依據(jù)公司法的規(guī)定，應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司其他股東過(guò)半數(shù)同意。程序上，出售方經(jīng)本公司內(nèi)部決策后，應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。

由于有限責(zé)任公司是人合性較強(qiáng)的公司，為保護(hù)其他股東的利益，公司法對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓作了相應(yīng)的限制，賦予了其他股東一定的權(quán)利。具體表現(xiàn)為：

第一；其他股東同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二；其他股東不同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，符合《公司法》第75條規(guī)定的情形之一：

（一）公司連續(xù)五年不向股東分配利潤(rùn)，而公司該五年連續(xù)盈利，并且符合本法規(guī)定的分配利潤(rùn)條件的；

（二）公司合并、分立、轉(zhuǎn)讓主要財(cái)產(chǎn)的；

（三）公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)，股東會(huì)會(huì)議通過(guò)決議修改章程使公司存續(xù)的，股東可以請(qǐng)求公司按照合理的價(jià)格收購(gòu)其股權(quán)。自股東會(huì)會(huì)議決議通過(guò)之日起六十日內(nèi)，股東與公司不能達(dá)成股權(quán)收購(gòu)協(xié)議的，股東可以自股東會(huì)會(huì)議決議通過(guò)之日起九十日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

（3）國(guó)有資產(chǎn)及外資的報(bào)批程序

收購(gòu)國(guó)有控股公司，按企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理的有關(guān)規(guī)定向控股股東或國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)履行報(bào)批手續(xù)。

國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行，并將股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告委托交易機(jī)構(gòu)刊登在省級(jí)以上公開(kāi)發(fā)行的經(jīng)濟(jì)或者金融類報(bào)刊和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，公開(kāi)披露有關(guān)國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集受讓方。轉(zhuǎn)讓方式采取拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)向商務(wù)主管等部門報(bào)批。投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國(guó)有土地許可證》，建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的變更備案證明。

（4）以增資擴(kuò)股方式進(jìn)行公司收購(gòu)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按照公司法的規(guī)定，由股東會(huì)決議，三分之二通過(guò)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)證照問(wèn)題

收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司目的是為了取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地開(kāi)發(fā)資源，提升和拓展收購(gòu)方的業(yè)務(wù)，調(diào)整收購(gòu)方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得的證照，以便于核算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本及利潤(rùn)空間。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備如下證照：

（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證，重點(diǎn)了解規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：A、規(guī)劃用地情況，（1）規(guī)劃用地總面積，其中代征代拆城市道路面積和規(guī)劃凈用地面積，（2）規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地、公建用地、停車庫(kù)用地等；B、土地使用強(qiáng)度（1）建筑面積：（2）容積率：（3）建筑密度：（4）建筑高度：（5）綠地率： C、建筑設(shè)計(jì)要求等；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證，重點(diǎn)了解土地批租，以及土地出讓金的繳納情況；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）建設(shè)工程施工許可證；

（五）預(yù)（銷）售商品房許可證。施工至正負(fù)零時(shí)，是否辦理驗(yàn)線手續(xù)，工程竣工驗(yàn)收后是否辦理規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)，以查明工程建設(shè)中是否存在違規(guī)情況。

四、交易價(jià)格

交易價(jià)格是交易雙方成交的核心問(wèn)題，既影響到交易雙方談判的成功，也影響到交易合同的正常履行，同時(shí)還影響到合同相對(duì)方債權(quán)人的利益。如收購(gòu)價(jià)格明顯不合理的過(guò)低，因此損害了收購(gòu)相對(duì)人債權(quán)人的利益，該等債權(quán)人有權(quán)行使撤銷權(quán)，主張撤銷收購(gòu)合同。對(duì)涉收購(gòu)國(guó)有控股公司的，其交易價(jià)格應(yīng)以國(guó)有資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)或備案的評(píng)估報(bào)告作為參考，交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90%，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)進(jìn)行。同時(shí)還應(yīng)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拖欠職工的工資、欠繳的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用，做好職工各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系的接續(xù)工作。

公司收購(gòu)交易的標(biāo)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)或收購(gòu)方向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增投的股本，均涉及到交易時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東權(quán)益，公司的股東權(quán)益由公司的資產(chǎn)和負(fù)債決定，因此，核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資產(chǎn)、負(fù)債是確定交易價(jià)格的基礎(chǔ)，是開(kāi)展公司收購(gòu)必須進(jìn)行的工作。為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)資料的虛假，通常應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審計(jì)。

1、資本公積金

（1）資本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際收到股東投入的資本。對(duì)于公司章程規(guī)定一次繳清出資的，應(yīng)當(dāng)核對(duì)驗(yàn)證報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的實(shí)收資本數(shù)額與法人執(zhí)照、章程中記載的注冊(cè)資本數(shù)額是否一致。對(duì)采取分期出資的內(nèi)資企業(yè)或外商投資企業(yè)，也應(yīng)采用同樣的方法進(jìn)行審核。

在對(duì)實(shí)收資本金進(jìn)行核實(shí)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)與審計(jì)機(jī)構(gòu)共同核查確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東出資是否存在抽逃資本的情況，并在收購(gòu)合同中約定出資不實(shí)的法律責(zé)任。

（2）依據(jù)我國(guó)有關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)在稅后利潤(rùn)中提取一定比例的法定公積金，經(jīng)股東會(huì)決議可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。由于公積金的情況對(duì)股東權(quán)益產(chǎn)生較大的影響，因此，有必要審核公積金的計(jì)提和帳目記錄是否正確，確定公司凈資產(chǎn)值與實(shí)際是否相符。

2、資產(chǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債表，逐項(xiàng)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括房屋、機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、其他無(wú)形資產(chǎn)（如商標(biāo)、專利、著作權(quán)）、建工程、應(yīng)收帳款、長(zhǎng)期投資等。（1）房屋應(yīng)當(dāng)審查房屋所有權(quán)證書、房屋他項(xiàng)權(quán)證。（2）機(jī)器設(shè)備，主要是指交通工具，是否辦理產(chǎn)權(quán)登記。（3）土地使用權(quán)，主要審查土地使用權(quán)證，查驗(yàn)土地使用權(quán)證性質(zhì)、類別、取得方式，有無(wú)抵押情況。（4）其他無(wú)形資產(chǎn)，主要審查有無(wú)商標(biāo)、專利、著作權(quán)等相應(yīng)的權(quán)利證書。（5）在建工程，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目進(jìn)展情況核查在建工程，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外簽訂的已履行完畢或正在履行的合同，如借款合同、工程施工合同、廣告發(fā)布合同、材料采購(gòu)合同、預(yù)銷售商品房合同、委托銷售合同等。（6）應(yīng)收帳款，對(duì)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外簽訂的合同與資產(chǎn)負(fù)債表，與債務(wù)方進(jìn)行債權(quán)確認(rèn)，評(píng)估債權(quán)狀況及其法律風(fēng)險(xiǎn)。（7）長(zhǎng)期投資，對(duì)應(yīng)工商登記與資產(chǎn)負(fù)債表，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外投資情況。

基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)產(chǎn)狀況到相應(yīng)的職能部門核實(shí)有無(wú)查封、凍結(jié)情況，以避免產(chǎn)權(quán)交割后，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行，以致造成收購(gòu)雙方出現(xiàn)不必要的法律糾紛。

3、負(fù)債

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)債狀況直接影響到公司的股東權(quán)益，對(duì)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外簽訂合同與資產(chǎn)負(fù)債表核實(shí)公司債務(wù)狀況，應(yīng)付款的進(jìn)度，以及對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響。

4、或有負(fù)債

或有負(fù)債是指公司可能發(fā)生的債務(wù)，主要是因公司的對(duì)外擔(dān)保形成的，或有負(fù)債在公司的財(cái)務(wù)資料中沒(méi)有反映。也有可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)制度不健全，隱瞞了債務(wù)出現(xiàn)帳外之債，這些均有可能給收購(gòu)方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及出售方均應(yīng)向收購(gòu)方承諾其提供的資料是真實(shí)、全面、完整的，沒(méi)有任何虛假、遺漏的情形。對(duì)公司有無(wú)對(duì)外擔(dān)保作出書面承諾。在收購(gòu)合同中還應(yīng)對(duì)違反承諾應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，及解除合同的條款作出約定。

對(duì)已查實(shí)的對(duì)第三方的擔(dān)保合同，如債務(wù)人違反合同，不履行債務(wù)，將有可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司造成經(jīng)濟(jì)糾紛及經(jīng)濟(jì)損失，以致在公司收購(gòu)實(shí)現(xiàn)后，出現(xiàn)原股東權(quán)益減少，因此，在公司收購(gòu)合同中可考慮約定擔(dān)保，扣留一定的應(yīng)付價(jià)款（與擔(dān)保金額相對(duì)應(yīng)）等方式控制交易風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)制度的健全，以及出售方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的誠(chéng)信是公司收購(gòu)的基本保障，反之則是公司收購(gòu)的弊端。

5、期后事項(xiàng)的處理

公司收購(gòu)的價(jià)格是基于交易雙方約定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某一時(shí)點(diǎn)的凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)協(xié)商確定的，由于交易完成日即股權(quán)變更登記日與核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司凈資產(chǎn)值某一時(shí)點(diǎn)存在著一定的期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為動(dòng)態(tài)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，將會(huì)出現(xiàn)一定的費(fèi)用，從而影響到原股東權(quán)益，該期間所發(fā)生的事項(xiàng)稱為期后事項(xiàng)。對(duì)于期后事項(xiàng)所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)在收購(gòu)合同中明確約定。如期后所產(chǎn)生的損益由誰(shuí)承擔(dān)，期后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期后如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的控制權(quán)仍保留在原控股股東，新產(chǎn)生的債務(wù)又如何處理等問(wèn)題。

五、交易價(jià)款的支付方式

交易價(jià)款的支付方式由交易雙方根據(jù)其權(quán)利、義務(wù)，以及雙方的商業(yè)目的，在不違反公平原則的基礎(chǔ)上協(xié)商確定，但是涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及外資的，應(yīng)當(dāng)按下列方式進(jìn)行。

1、收購(gòu)國(guó)有控股公司的，轉(zhuǎn)讓價(jià)款原則上應(yīng)當(dāng)一次付清。如金額較大、一次付清確有困難的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，收購(gòu)方首期付款不得低于總價(jià)款的30%，并在合同生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付；其余款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提供合法的擔(dān)保，并應(yīng)當(dāng)按同期銀行貸款利率向轉(zhuǎn)讓方支付延期付款期間利息，付款期限不得超過(guò)1年。

2.境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購(gòu)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

第二篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的性質(zhì)、方式及應(yīng)注意的法律問(wèn)題

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的性質(zhì)、方式及應(yīng)注意的法律問(wèn)題

房地產(chǎn)在法律上也稱為不動(dòng)產(chǎn)，是由房產(chǎn)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合后形成的一種新的財(cái)產(chǎn)形態(tài)。地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標(biāo)和用途，兩者是不可分的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，需要具備開(kāi)發(fā)用地、建設(shè)資金、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等基本要素，缺少了任何一個(gè)基本要素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都無(wú)從談起。在實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位往往不能同時(shí)具備這些基本要素，于是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。這種開(kāi)發(fā)方式推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的性質(zhì)及特征

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！痹摋l為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，我們可以清楚地看出房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)。但是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)又有很多自身的特點(diǎn)。

根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人合伙，以及不具備法人資格的私營(yíng)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營(yíng)的，也可以成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。由此可見(jiàn)，法律中對(duì)上述聯(lián)營(yíng)主體的身份并未做其他限制性的規(guī)定。但是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)行為屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。所以，在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同中，當(dāng)事人中必須有一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即合作一方必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。這是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)形式在主體上的特點(diǎn)。

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的投資數(shù)額非常大，開(kāi)發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)復(fù)雜且開(kāi)發(fā)周期也比較大，客觀上要求進(jìn)入該領(lǐng)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力。國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)級(jí)別。其中，對(duì)最低的四級(jí)資質(zhì)等企業(yè)的要求條件為注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上、從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故等7項(xiàng)條件。而對(duì)一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求就更高：須滿足注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%等9項(xiàng)條件。由此可以看出，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的客觀需要，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)成立及資質(zhì)審批都設(shè)立了較高的“門檻”。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開(kāi)發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合同的目的是通過(guò)合作建房來(lái)獲得利潤(rùn)。合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過(guò)程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可及商品房銷售等一系列問(wèn)題均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)的又一個(gè)特征。

此外，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的履行過(guò)程中不僅在每個(gè)階段都有相應(yīng)政府部門的直接管理和干預(yù)，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計(jì)單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的方式

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的方式有兩種，即非法人型合作開(kāi)發(fā)和法人型合作開(kāi)發(fā)。

《民法通則》第52條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)即是非法人型合作開(kāi)發(fā)。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開(kāi)發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非法人型的合作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。

第三篇：公司收購(gòu)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

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公司收購(gòu)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

公司收購(gòu)注意事項(xiàng)

并購(gòu)是一種企業(yè)發(fā)展壯大的快速有效的方式，公司的重組并購(gòu)非常重要，一些業(yè)績(jī)較好的公司，以并購(gòu)為契機(jī)可以快速擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在收購(gòu)公司之前，從法律層面上，有一些需要準(zhǔn)備的工作，供參考。

一、前期準(zhǔn)備

收購(gòu)方與目標(biāo)公司或其股東進(jìn)行洽談，初步了解情況，進(jìn)而達(dá)成并購(gòu)意向，簽訂收購(gòu)意向書。

收購(gòu)方為了保證并購(gòu)交易安全，一般會(huì)委托律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等專業(yè)人事組成項(xiàng)目小組對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查;而目標(biāo)公司為了促成并購(gòu)項(xiàng)目成功，一般需向并購(gòu)方提供必要的資料，披露公司的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、債權(quán)債務(wù)、組織機(jī)構(gòu)以及勞動(dòng)人事等信息，如果遇到惡意并購(gòu)或者目標(biāo)公司披露信息不真實(shí)就會(huì)對(duì)另一方造成較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，在并購(gòu)的前期準(zhǔn)備階段，我們建議并購(gòu)雙方簽訂獨(dú)家談判協(xié)議，就并購(gòu)意向、支付擔(dān)保、商業(yè)秘密、披露義務(wù)以及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行初步約定(收購(gòu)方為上市公司，應(yīng)特別注意對(duì)方的保密及信息披露支持義務(wù))，這樣即可避免并購(gòu)進(jìn)程的隨意性，又在并購(gòu)前期談判破裂的情況下保障了并購(gòu)雙方的利益。

二、盡職調(diào)查

(一)法律盡職調(diào)查的范圍

收購(gòu)方在目標(biāo)公司的協(xié)助下對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清理，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，對(duì)目標(biāo)公司的管理構(gòu)架進(jìn)行詳盡調(diào)查,對(duì)職工情況進(jìn)行造冊(cè)統(tǒng)計(jì)。在盡職調(diào)查階段，律師可以就目標(biāo)公司提供的材料或者以合法途徑調(diào)查得到的信息進(jìn)行法律評(píng)估，核實(shí)預(yù)備階段獲取的相關(guān)信息，以備收購(gòu)方在信息充分的情況下作出收購(gòu)決策。

對(duì)目標(biāo)公司基本情況的調(diào)查核實(shí)，主要涉及以下內(nèi)容(可以根據(jù)并購(gòu)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在符合法律法規(guī)的情況下對(duì)于調(diào)查的具體內(nèi)容作適當(dāng)?shù)脑黾雍蜏p少)：

1、目標(biāo)公司及其子公司的經(jīng)營(yíng)范圍。

2、目標(biāo)公司及其子公司設(shè)立及變更的有關(guān)文件，包括工商登記材料及相關(guān)主管機(jī)關(guān)的批件。

3、目標(biāo)公司及其子公司的公司章程。

4、目標(biāo)公司及其子公司股東名冊(cè)和持股情況。

5、目標(biāo)公司及其子公司歷次董事會(huì)和股東會(huì)決議。

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6、目標(biāo)公司及其子公司的法定代表人身份證明。

7、目標(biāo)公司及其子公司的規(guī)章制度。

8、目標(biāo)公司及其子公司與他人簽訂收購(gòu)合同。

9、收購(gòu)標(biāo)的是否存在諸如設(shè)置擔(dān)保、訴訟保全等在內(nèi)的限制轉(zhuǎn)讓的情況。

10、對(duì)目標(biāo)公司相關(guān)附屬性文件的調(diào)查：

(二)根據(jù)不同的收購(gòu)類型，提請(qǐng)注意事項(xiàng)

不同側(cè)重點(diǎn)的注意事項(xiàng)并不是相互獨(dú)立的，因此，在收購(gòu)中要將各方面的注意事項(xiàng)綜合起來(lái)考慮。

1、如果是收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的部分股權(quán)，收購(gòu)方應(yīng)該特別注意在履行法定程序排除目標(biāo)企業(yè)其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后方可收購(gòu)。

根據(jù)《公司法》第七十二條：“有限責(zé)任公司的股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)該經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意?！薄敖?jīng)公司股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同樣條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”“公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！比绻繕?biāo)企業(yè)是有限公司，收購(gòu)方應(yīng)該注意要求轉(zhuǎn)讓方提供其他股東同意轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓其所持股權(quán)或者已經(jīng)履行法定通知程序的書面證明文件，在履行法定程序排除股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后方可收購(gòu)，否則的話，即使收購(gòu)方與轉(zhuǎn)讓方簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，也有可能因?yàn)樗说姆磳?duì)而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)法生效。

2、如果是收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的控股權(quán)，收購(gòu)方應(yīng)該特別注意充分了解目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以及債務(wù)情況。

如果收購(gòu)目標(biāo)是企業(yè)法人，自身及負(fù)擔(dān)在其財(cái)產(chǎn)之上的債權(quán)債務(wù)不因出資人的改變而發(fā)生轉(zhuǎn)移，收購(gòu)方收購(gòu)到的如果是空有其表甚至資不抵債的企業(yè)將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)施收購(gòu)前收購(gòu)方應(yīng)該注意目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)情況，尤其在債務(wù)方面，除了在轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)存在的債務(wù)外，還必須注意目標(biāo)企業(yè)是否還存在或有負(fù)債，比如對(duì)外提供了保證或者有可能在今后承擔(dān)連帶責(zé)任的情形。除了通過(guò)各種渠道進(jìn)行查詢、了解之外，收購(gòu)方還可以要求轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中列明所有的債務(wù)情況，并要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)所列范圍之外的有關(guān)債務(wù)。

3、如果是收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的特定資產(chǎn)，收購(gòu)方應(yīng)該特別注意充分了解該特定資產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵。

存在權(quán)利瑕疵的特定資產(chǎn)將有可能導(dǎo)致收購(gòu)協(xié)議無(wú)效、收購(gòu)方無(wú)法取得該特定資產(chǎn)的所有權(quán)、存在過(guò)戶障礙或者交易目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題。所以，收購(gòu)方需要注意擬收購(gòu)的特定資產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵，在無(wú)法確定的時(shí)候，為了保障自身合法權(quán)益，可以要求讓轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對(duì)財(cái)產(chǎn)無(wú)權(quán)利瑕疵作出承諾和保證。

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4、收購(gòu)方應(yīng)該注意爭(zhēng)取在收購(gòu)意向書中為己方設(shè)置保障條款。

鑒于收購(gòu)活動(dòng)中，收購(gòu)方投入的人力、物力、財(cái)力相對(duì)較大，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大，為使收購(gòu)方獲得具有法律約束力的保障，收購(gòu)方應(yīng)該在收購(gòu)意向書中設(shè)定保障性條款，比如排他條款、提供資料及信息條款、不公開(kāi)條款、鎖定條款及費(fèi)用分?jǐn)倵l款等等，這些條款主要是為了防止未經(jīng)收購(gòu)方同意，轉(zhuǎn)讓方與第三人再行協(xié)商出讓或者出售目標(biāo)公司股權(quán)或資產(chǎn)，排除轉(zhuǎn)讓方拒絕收購(gòu)的可能等。

(三)從不同的角度，分析盡職調(diào)查的注意事項(xiàng)

公司的設(shè)立及歷次增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)涉及到股權(quán)的有效性和確定性，因此，在收購(gòu)股權(quán)時(shí)，必須審核標(biāo)的公司的歷史沿革情況，確保收購(gòu)標(biāo)的的合法性。

在決定購(gòu)買公司時(shí)，要關(guān)注公司資產(chǎn)的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、股權(quán)配置、資產(chǎn)擔(dān)保、不良資產(chǎn)等情況。

第一、在全部資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的具體比例需要分清。在出資中，貨幣出資占所有出資的比例如何需要明確，非貨幣資產(chǎn)是否辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等同樣需要弄清。

第二、需要厘清目標(biāo)公司的股權(quán)配置情況。首先要掌握各股東所持股權(quán)的比例，是否存在優(yōu)先股等方面的情況;其次，要考察是否存在有關(guān)聯(lián)關(guān)系的股東。

第三、有擔(dān)保限制的資產(chǎn)會(huì)對(duì)公司的償債能力等有影響，所以要將有擔(dān)保的資產(chǎn)和沒(méi)有擔(dān)保的資產(chǎn)進(jìn)行分別考察。

第四、要重點(diǎn)關(guān)注公司的不良資產(chǎn)，尤其是固定資產(chǎn)的可折舊度、無(wú)形資產(chǎn)的攤銷額以及將要報(bào)廢和不可回收的資產(chǎn)等情況需要尤其重點(diǎn)考察。

同時(shí)，公司的負(fù)債和所有者權(quán)益也是收購(gòu)公司時(shí)所應(yīng)該引起重視的問(wèn)題。公司的負(fù)債中，要分清短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)，分清可以抵消和不可以抵消的債務(wù)。資產(chǎn)和債務(wù)的結(jié)構(gòu)與比率，決定著公司的所有者權(quán)益。

(四)企業(yè)并購(gòu)中的主要風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它不僅僅是資本交易，還涉及到并購(gòu)的法律與政策環(huán)境社會(huì)背景公司的文化等諸多因素，因此，并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也涉及到各方面在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方面，企業(yè)并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：

1、報(bào)表風(fēng)險(xiǎn)在并購(gòu)過(guò)程中，并購(gòu)雙方首先要確定目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)價(jià)格，其主要依據(jù)便是目標(biāo)企業(yè)的報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)表等方面但目標(biāo)企業(yè)有可能為了獲取更多利益，故意隱瞞損失信息，夸大收益信息，對(duì)很多影響價(jià)格的信息不作充分準(zhǔn)確的披露，這會(huì)直接影響到并購(gòu)價(jià)格的合理性，從而使并購(gòu)后的企業(yè)面臨著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

2、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

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對(duì)于并購(gòu)，由于涉及到目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)或負(fù)債的全部或部分轉(zhuǎn)移，需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估但是評(píng)估實(shí)踐中存在評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性問(wèn)題，以及外部因素的干擾問(wèn)題。

3、合同風(fēng)險(xiǎn)

目標(biāo)公司對(duì)于與其有關(guān)的合同有可能管理不嚴(yán)，或由于賣方的主觀原因而使買方無(wú)法全面了解目標(biāo)公司與他人訂立合同的具體情況，這些合同將直接影響到買方在并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)。

4、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購(gòu)的標(biāo)的是資產(chǎn)，而資產(chǎn)所有權(quán)歸屬也就成為交易的核心在并購(gòu)過(guò)程中，如果過(guò)分依賴報(bào)表的帳面信息，而對(duì)資產(chǎn)的數(shù)量資產(chǎn)在法律上是否存在，以及資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否有效卻不作進(jìn)一步分析，則可能會(huì)使得并購(gòu)后企業(yè)存在大量不良資產(chǎn)，從而影響企業(yè)的有效運(yùn)作。

5、負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于并購(gòu)來(lái)說(shuō)，并購(gòu)行為完成后，并購(gòu)后的企業(yè)要承擔(dān)目標(biāo)企業(yè)的原有債務(wù)，由于有負(fù)債和未來(lái)負(fù)債，主觀操作空間較大，加上有些未來(lái)之債并沒(méi)有反映在公司帳目上，因此，這些債務(wù)問(wèn)題對(duì)于并購(gòu)來(lái)說(shuō)是一個(gè)必須認(rèn)真對(duì)待的風(fēng)險(xiǎn)。

6、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購(gòu)?fù)际峭ㄟ^(guò)杠桿收購(gòu)方式進(jìn)行，這種并購(gòu)方式必然使得收購(gòu)者負(fù)債率較高，一旦市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)并購(gòu)實(shí)際效果達(dá)不到預(yù)期效果，將使企業(yè)自身陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

7、訴訟風(fēng)險(xiǎn)

很多請(qǐng)況下，訴訟的結(jié)果事先難以預(yù)測(cè)，如賣方?jīng)]有全面披露正在進(jìn)行或潛在的訴訟以及訴訟對(duì)象的個(gè)體情況，那么訴訟的結(jié)果很可能就會(huì)改變諸如應(yīng)收帳款等目標(biāo)公司的資產(chǎn)數(shù)額。

在可能的訴訟風(fēng)險(xiǎn)方面，收購(gòu)方需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面的：

第一、目標(biāo)公司是否合法地與其原有勞動(dòng)者簽訂和有效的勞動(dòng)合同，是否足額以及按時(shí)給員工繳納了社會(huì)保險(xiǎn)，是否按時(shí)支付了員工工資?？疾爝@些情況，為的是保證購(gòu)買公司以后不會(huì)導(dǎo)致先前員工提起勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的訴訟的問(wèn)題出現(xiàn);

第二、明確目標(biāo)公司的股東之間不存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓和盈余分配方面的爭(zhēng)議，只有這樣，才能保證簽訂的購(gòu)買協(xié)議能夠保證切實(shí)的履行，因?yàn)椴①?gòu)協(xié)議的適當(dāng)履行需要股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法有效進(jìn)行支撐;

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第三、確保目標(biāo)公司與其債權(quán)人不存在債權(quán)債務(wù)糾紛，即使存在，也已經(jīng)達(dá)成了妥善解決的方案和協(xié)議。因?yàn)槭召?gòu)方購(gòu)買目標(biāo)公司后，目標(biāo)公司的原有的債權(quán)債務(wù)將由收購(gòu)方來(lái)承繼。

第四、需要考察目標(biāo)公司以及其負(fù)責(zé)人是否有犯罪的情形，是否有刑事訴訟從某種意義上影響著收購(gòu)方的收購(gòu)意向。

8、客戶風(fēng)險(xiǎn)

兼并的目的之一，就是為了利用目標(biāo)公司原有客戶節(jié)省新建企業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的投資，因此，目標(biāo)公司原客戶的范圍及其繼續(xù)保留的可能性，將會(huì)影響到目標(biāo)公司的預(yù)期盈利。

9、雇員風(fēng)險(xiǎn)

目標(biāo)公司的富余職工負(fù)擔(dān)是否過(guò)重在崗職工的熟練程度接受新技術(shù)的能力以及并購(gòu)后關(guān)系雇員是否會(huì)離開(kāi)等都是影響預(yù)期生產(chǎn)技術(shù)的重要因素。

10、保密風(fēng)險(xiǎn)

盡可能多地了解對(duì)方及目標(biāo)公司的信息是減少風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要手段，但因此又產(chǎn)生了一個(gè)新的風(fēng)險(xiǎn)，那就是一方提供的信息被對(duì)方濫用可能會(huì)使該方在交易中陷入被動(dòng)，或者交易失敗后買方掌握了幾乎所有目標(biāo)公司的信息，諸如配方流程營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)和商業(yè)秘密，就會(huì)對(duì)目標(biāo)公司以及賣方產(chǎn)生致命的威脅。

11、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

公司并購(gòu)之目的在于并購(gòu)方希望并購(gòu)?fù)瓿珊竽墚a(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，但由于未來(lái)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性，如整個(gè)行業(yè)的變化市場(chǎng)的變化企業(yè)管理?xiàng)l件的改變國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化突發(fā)事件等等，這些都有可能使得企業(yè)并購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，從而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

12、整合風(fēng)險(xiǎn)

不同企業(yè)之間，存在不同的企業(yè)文化差異。如并購(gòu)?fù)瓿珊?，并?gòu)企業(yè)不能對(duì)被并購(gòu)企業(yè)的企業(yè)文化加以整合，使被并購(gòu)企業(yè)融入到并購(gòu)企業(yè)的文化之中，那么，并購(gòu)企業(yè)的決策就不可能在被并購(gòu)企業(yè)中得以有效貫徹，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)的協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。

13、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)的商譽(yù)也是企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的一部分，目標(biāo)公司在市場(chǎng)中及對(duì)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)程度有無(wú)存在信譽(yù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，是反映目標(biāo)公司獲利能力的重要因素兼并一個(gè)信譽(yù)不佳的公司，往往會(huì)使并購(gòu)方多出不少負(fù)擔(dān)。

三、簽署協(xié)議及手續(xù)事項(xiàng)

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收購(gòu)雙方及目標(biāo)公司債權(quán)人代表組成小組，草擬并通過(guò)收購(gòu)實(shí)施預(yù)案。債權(quán)人與被收購(gòu)方達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，約定收購(gòu)后的債務(wù)償還事宜。收購(gòu)雙方正式談判，協(xié)商簽訂收購(gòu)合同。

在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，收購(gòu)方應(yīng)該盡快辦理相關(guān)變更登記。有限公司的股東發(fā)生變更的，應(yīng)該到工商行政管理部門辦理變更登記;不動(dòng)產(chǎn)等特定資產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的，也需要到相關(guān)行政部門辦理登記才可以取得物權(quán)。在收購(gòu)談判中，收購(gòu)方應(yīng)該盡量爭(zhēng)取在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定轉(zhuǎn)讓方在辦理變更登記手續(xù)過(guò)程中承擔(dān)的義務(wù)，避免轉(zhuǎn)讓方在收到轉(zhuǎn)讓款之后故意拖延辦理手續(xù)的時(shí)間，或者是藏匿部分辦理手續(xù)所需要的文件。

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第四篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的法律問(wèn)題

一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念

1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)的行為。合作開(kāi)發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。

3、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要模式：

（1）法人型合作開(kāi)發(fā)：合作開(kāi)發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，合作開(kāi)發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。

△ 土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例； △ 土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。

（2）合伙型合作開(kāi)發(fā)：合作開(kāi)發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定?！?合作開(kāi)發(fā)涉及一個(gè)項(xiàng)目；

△ 合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目；

△ 合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ)償方式。（3）合作開(kāi)發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開(kāi)發(fā)

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開(kāi)發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)權(quán)益的行為。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：

（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益： △ 權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓； △ 權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。

6、均系要式的需批準(zhǔn)的行為：合作開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照。

二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的主要條款：（1）合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；

（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；

A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀；（4）合作方式；

A、共同組建項(xiàng)目公司方式

需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等； B、合作建房協(xié)議方式：

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。

（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；

（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；

（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭(zhēng)議的方法；

（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；

（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項(xiàng)目現(xiàn)狀；

A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；（5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式； A、以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；

需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；

B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；

需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；

（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；（10）違約責(zé)任；（11）解決爭(zhēng)議的方法；

（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

三、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題

1、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）要明確合作各方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；

（3）組成項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；

（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；

（5）以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；

（6）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；

（7）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)，分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（8）合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；

（9）合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；（10）合作開(kāi)發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定。合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；

（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；

（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；

（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；

（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。

第五篇：審慎調(diào)查中應(yīng)注意的法律問(wèn)題

審慎調(diào)查活動(dòng)中應(yīng)注意的法律問(wèn)題

一、擬投資企業(yè)股權(quán)演變情況的審查

對(duì)擬投資企業(yè)股權(quán)演變過(guò)程的審查旨在揭示擬投資企業(yè)股權(quán)形成和變化的整個(gè)過(guò)程。對(duì)這一問(wèn)題的審查要重點(diǎn)關(guān)注以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

〔1〕企業(yè)成立時(shí)間；

〔2〕企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東的根本情況；

〔3〕企業(yè)歷次股權(quán)變更的過(guò)程；

〔4〕股東投資入股的方式〔增資還是轉(zhuǎn)讓方式〕

〔5〕股東出資的形式〔實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)、貨幣、債權(quán)還是股權(quán)出資，以及各類資產(chǎn)出資的金額〕；

〔6〕股東投資入股的價(jià)格、入股價(jià)格確實(shí)定依據(jù)、資金到位情況；

〔7〕注冊(cè)資本的變化過(guò)程。

對(duì)上述事項(xiàng)的審查，投資經(jīng)理應(yīng)要求企業(yè)提供以下法律文件：

〔1〕會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告；

〔2〕資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)入股資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告及評(píng)估機(jī)構(gòu)資格復(fù)印證書、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)書；

〔3〕工商登記資料；

〔4〕投資合同、公司章程、股東會(huì)或董事會(huì)決議；

〔5〕以無(wú)形資產(chǎn)出資的，要出具無(wú)形資產(chǎn)作價(jià)的評(píng)估報(bào)告、?出資入股高新技術(shù)成果認(rèn)定書?等。

二、營(yíng)業(yè)資格與營(yíng)業(yè)范圍的審查

這一工程審查的要點(diǎn)是揭示企業(yè)營(yíng)業(yè)資格的合法性。擬投資企業(yè)應(yīng)向公司提供：

〔1〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

〔2〕經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)或產(chǎn)品的許可證〔如電信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證、醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)所擁有的藥號(hào)、藥品生產(chǎn)許可證等等〕以了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，以及是否具有從事某項(xiàng)業(yè)務(wù)的資格。

三、主要固定資產(chǎn)的審查

固定資產(chǎn)往往是企業(yè)占用資金量較大的資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理影響很大。對(duì)這部份資產(chǎn)的審查，主要應(yīng)集中于資產(chǎn)的所有權(quán)和計(jì)價(jià)根底。按照固定資產(chǎn)的類別，對(duì)這局部資產(chǎn)的調(diào)查主要包括以下的內(nèi)容：

〔1〕房屋的審查。應(yīng)要求企業(yè)提供房屋的所有權(quán)證書、房屋的購(gòu)置發(fā)票、付款憑證；

〔2〕土地使用權(quán)的調(diào)查。應(yīng)了解企業(yè)土地使用權(quán)是通過(guò)行政劃拔方式、出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的，要求出具取得土地使用權(quán)的購(gòu)置發(fā)票、付款憑證；

〔3〕機(jī)器設(shè)備的審查。應(yīng)要求企業(yè)提供購(gòu)置合同〔融資租賃合同〕、付款憑證、購(gòu)置發(fā)票；

〔4〕車輛等交通工具的審查。應(yīng)要求企業(yè)提供購(gòu)置合同、付款憑證、購(gòu)置發(fā)票等；

〔5〕資產(chǎn)使用情況的調(diào)查。應(yīng)了解以上資產(chǎn)的法定使用年限和已使用年限，以及固定資產(chǎn)的折舊情況；

〔6〕資產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)的審查。應(yīng)了解擬投資企業(yè)是否在資產(chǎn)上設(shè)定了抵押、質(zhì)押或其他權(quán)利限制。

四、主要無(wú)形資產(chǎn)的審查

投資高新技術(shù)企業(yè)往往會(huì)面臨無(wú)形資產(chǎn)計(jì)價(jià)問(wèn)題，這些無(wú)形資產(chǎn)主要包括：創(chuàng)造專利、實(shí)用新型專利、外觀設(shè)計(jì)專利、計(jì)算機(jī)軟件、專有技術(shù)、商標(biāo)等。以這些資產(chǎn)的調(diào)查主要應(yīng)集中在所有權(quán)、有效性和計(jì)價(jià)上：

〔1〕主要無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)利憑證。應(yīng)要求企業(yè)提供：

Ⅰ、創(chuàng)造、實(shí)用新型或外觀設(shè)計(jì)等專利技術(shù)的專利證書；

Ⅱ、計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)登記證書；

Ⅲ、商標(biāo)證書；

Ⅳ、證明企業(yè)技術(shù)所有權(quán)的其他技術(shù)成果資料，如科學(xué)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)、創(chuàng)造獎(jiǎng)、專家意見(jiàn)書、國(guó)家有關(guān)部門的認(rèn)證材料等。

〔2〕技術(shù)的來(lái)源。以對(duì)企業(yè)所擁有的專利技術(shù)、非專利技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件等技術(shù)：

Ⅰ、如果企業(yè)自己開(kāi)發(fā)，應(yīng)了解技術(shù)團(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)能力、應(yīng)要求企業(yè)提供能證明該技術(shù)成果是其自己開(kāi)發(fā)的有關(guān)資料；

Ⅱ、如果外購(gòu)〔包括他人授權(quán)許可實(shí)施〕或委托他人開(kāi)發(fā)的，應(yīng)要求其提供購(gòu)置合同、技術(shù)實(shí)施許可合同或委托開(kāi)發(fā)合同；

Ⅲ、如是股東投資形成的，應(yīng)審查技術(shù)入股協(xié)議或投資合同、公司章程、技術(shù)資產(chǎn)作價(jià)入股的評(píng)估報(bào)告。

〔3〕專利權(quán)或〔軟件〕著作權(quán)的有效性。

Ⅰ、應(yīng)審查專利權(quán)、〔軟件〕著作權(quán)是否過(guò)了法定的有效期〔自申請(qǐng)之日起創(chuàng)造專利的有效期為20年、實(shí)用新型與外觀設(shè)計(jì)專利為10年；計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)自發(fā)表之日起25年，期滿前可續(xù)展25年〕，對(duì)未過(guò)期的專利權(quán)及〔軟件〕著作權(quán)應(yīng)了解其剩余的存續(xù)期限；

Ⅱ、應(yīng)審查企業(yè)是否依法按時(shí)繳納專利年費(fèi)。

〔4〕使用情況。主要是以上各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的已使用年限及價(jià)值攤銷情況；

〔5〕技術(shù)保密措施。審查企業(yè)有無(wú)采取相關(guān)的保密措施以防專有技術(shù)泄露。

五、關(guān)聯(lián)交易的審查

關(guān)聯(lián)交易是投資者最為關(guān)注的問(wèn)題之一，投資經(jīng)理應(yīng)通過(guò)審慎調(diào)查對(duì)擬投資企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易情況進(jìn)行全面揭示，并通過(guò)投資合同、公司章程的相應(yīng)休款或其他協(xié)議對(duì)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和約束，以保證公司的投資利益不受侵犯。對(duì)擬投資企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的審查應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：

〔1〕股權(quán)上的關(guān)聯(lián)。應(yīng)要求擬投資企業(yè)提供其對(duì)外投資企業(yè)的名單、直接或間接地同為大股東〔主要股東〕所投資或控制的其他企業(yè)的名單；

〔2〕人事上的關(guān)聯(lián)。即擬投資企業(yè)的主要股東〔最終自然人股東〕或董事是否在其他企業(yè)中擁有股權(quán)或擔(dān)任職務(wù)；

〔3〕業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)。包括擬投資企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)生產(chǎn)品購(gòu)銷等關(guān)聯(lián)交易的次數(shù)、金額和價(jià)格等相關(guān)的信息；

〔4〕企業(yè)資產(chǎn)〔特別是現(xiàn)金〕被關(guān)聯(lián)股東或其他人占用的情況或其他關(guān)聯(lián)交易情形；

〔5〕關(guān)聯(lián)企業(yè)所從事的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與擬投資企業(yè)有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性。

六、重大債權(quán)債務(wù)關(guān)系的審查

通過(guò)對(duì)債權(quán)債務(wù)等合同、協(xié)議的審查可以掌握擬投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、合同履行情況以及公司資產(chǎn)的質(zhì)量。投資經(jīng)理應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)主要的合同、協(xié)議：

〔1〕銀行借款合同：應(yīng)審查借款的金額、利率、借款期限、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保、違約責(zé)任等條款；

〔2〕主要原材料采購(gòu)合同：應(yīng)審查主要客戶的名稱、采購(gòu)的數(shù)量、價(jià)格、付款金額、付款期限、履約情況等內(nèi)容；

〔3〕主要產(chǎn)品銷售合同：應(yīng)審查主要客戶的名稱、所售產(chǎn)品的數(shù)量、價(jià)格、收款金額、收款期限、履約情況等內(nèi)容；

〔4〕或有債務(wù)的情況：

Ⅰ、是否訂有保證合同：如有，應(yīng)審查被保證的主債權(quán)金額、保證的范圍、保證期限、保證方式〔是一般保證還是連帶責(zé)任保證〕；

Ⅱ、是否訂有抵押或質(zhì)押合同：如有，應(yīng)審查被擔(dān)保的主債權(quán)金額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押或質(zhì)押物的名稱、數(shù)量、抵押或質(zhì)押擔(dān)保的范圍。

〔5〕此外，以上述合同所沙及的企業(yè)債權(quán)債務(wù)，應(yīng)審查其是否超過(guò)訴訟時(shí)效〔一股合同之債的訴訟時(shí)效為兩年，自約定的履行期限屆滿之日起計(jì)算，如有起訴、書面同意還款等時(shí)效中斷事由，那么從中斷時(shí)起重新計(jì)算〕、債權(quán)回收的可能性〔債務(wù)人的資產(chǎn)狀況〕。

七、法律糾紛的審查

如果擬投資企業(yè)歷史上與其他企業(yè)、人員涉及訴訟、仲裁或行政處分等法律糾紛，應(yīng)引起投資經(jīng)理的特別關(guān)注，重點(diǎn)審查以下相關(guān)的法律問(wèn)題：

〔1〕在訴訟或仲裁中的地位〔是原告還是被告〕；

〔2〕訴訟、仲裁或行政處分形成的原因；

〔3〕訴訟、仲裁或行政處分對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。

投資經(jīng)理還應(yīng)重點(diǎn)了解該企業(yè)有無(wú)正在發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛和未了結(jié)的仲裁、訴訟案件，如有，那么應(yīng)進(jìn)一步了解糾紛發(fā)生的原因、擬投資企業(yè)在糾紛案中的地位〔債權(quán)人或債務(wù)人、原告或被告〕、爭(zhēng)議的標(biāo)的金額、該企業(yè)勝訴的可能性、勝訴或敗訴對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響等。

八、納稅情況的審查

〔1〕是否照章納稅，是否有完整的納稅證明；

〔2〕是否受到過(guò)稅務(wù)部門的處分，如有，應(yīng)了解具體的處分內(nèi)容，并評(píng)介處分對(duì)擬投資企業(yè)帶來(lái)的影響。

九、創(chuàng)業(yè)者或經(jīng)營(yíng)者個(gè)人背景的審查

〔1〕人誠(chéng)信記錄：以往的誠(chéng)信記錄，是否發(fā)生過(guò)違約、違規(guī)以及受處分的情形；

〔2〕經(jīng)營(yíng)管理能力：即創(chuàng)業(yè)者或經(jīng)營(yíng)者人個(gè)的經(jīng)營(yíng)能力及管理協(xié)調(diào)能力，主要是管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和以往成功經(jīng)營(yíng)企業(yè)的實(shí)例，特別是要詳細(xì)說(shuō)明其所具務(wù)的改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、為股東帶來(lái)良好回報(bào)等方面的經(jīng)營(yíng)能力，以及加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高運(yùn)作效率、開(kāi)拓創(chuàng)新等方面的管理協(xié)調(diào)能力；

〔3〕其他根本情況：包括教育背景、過(guò)往經(jīng)歷和專業(yè)素質(zhì)等方面