第一篇：21世紀(jì)不動產(chǎn)---經(jīng)紀(jì)人手冊(二)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公關(guān)商務(wù)禮儀

● 商務(wù)禮儀的地位和作用

商務(wù)禮儀是職業(yè)道德的基本要求 商務(wù)禮儀的運(yùn)用是促進(jìn)營銷工作的需要 禮儀服務(wù)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證 禮儀服務(wù)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益 商務(wù)禮儀創(chuàng)造良好的企業(yè)文化 良好的禮儀服務(wù)是高素質(zhì)的表現(xiàn)

●禮儀的原則

遵守公德 謙虛隨和 遵守時間 誠實(shí)守信 理解顧客 熱情有度

●“有修養(yǎng)者”十大特征

守時。不自傲。談吐有節(jié)，從不隨便打斷別人的談話。信守諾言。

態(tài)度和藹，談話的時候望著對方的眼睛。關(guān)懷他人。尤其對殘疾人、婦女、兒童及老人 語氣中肯，避免高聲喧嘩。大度。注意交談技巧，尊重他人的觀點(diǎn)和看法。富有同情心。

●穿西裝幾點(diǎn)注意

西裝要平整，不可有折痕；

西裝領(lǐng)要貼背，并低于襯衫領(lǐng)1厘米左右；

西裝口袋不要放任何雜物。西裝胸前的口袋叫“手巾袋”。走路時不要雙手背在身后。插手不要插在上衣口袋里。男子應(yīng)當(dāng)遵從三色原則。

襯衫內(nèi)不應(yīng)展出任何衣服的領(lǐng)子。新西服袖口的商標(biāo)一定要去掉。別忘了襯衫、領(lǐng)帶每天必須要換。

●西裝襯衫

每套西裝一般需有兩三件襯衫搭配。

襯衫的領(lǐng)口大小以扣上領(lǐng)口扣子以后，食指能上下自由抽進(jìn)為宜； 如不系領(lǐng)帶，可不扣領(lǐng)口;袖口的長度應(yīng)該正好到手腕，以長出西裝袖口1-2厘米為宜； 襯衫的領(lǐng)子要高出西裝的領(lǐng)子約1厘米;系領(lǐng)帶時穿的襯衫要貼身，不系領(lǐng)帶時穿的襯衫可寬松一點(diǎn)。襯衫的下擺要塞進(jìn)西褲，袖口必須扣上不得翻起。

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●西裝領(lǐng)帶

領(lǐng)帶是男士打扮的焦點(diǎn)，通過它能展現(xiàn)穿戴者的個性。

領(lǐng)帶的顏色應(yīng)根據(jù)襯衫來挑選，通常最易搭配的是紅色、藍(lán)色或以黃色為主的花色領(lǐng)帶。在非正式場合，穿西裝可以不系領(lǐng)帶，但襯衫的第一個扣子一定要解開。領(lǐng)帶長度稍長于褲子的腰帶即可。

●西裝扣

穿雙排扣裝，扣子要全部扣上,不可都打開； 單排兩?？垩b，只扣第一粒，也可以全不扣；（只系上面的扣子是正統(tǒng)，只系下面的扣子是流氣，兩粒扣子都系上是土氣，全都不系則是瀟灑。正式的場合，一般要求把上面的扣子系上，在坐下的時候應(yīng)該解開。）單排三?？垩b, 只扣上邊兩粒； 單排一?？畚餮b，扣與不扣均可；

穿三件套西裝，則應(yīng)扣好馬甲上所有的扣子，外套的扣子不扣。

●女士西裝 “六不”

衣服套裝不允許過大或過小。

不允許內(nèi)衣外現(xiàn)。不允許衣扣不到位。

不允許隨意搭配。不允許不穿襯裙。

不允許亂配鞋襪。

●白領(lǐng)女性的職業(yè)服飾

上班時不可以穿淺色襪子； 不要穿網(wǎng)眼襪子； 擦亮皮鞋；

正式場合應(yīng)穿黑皮鞋，避免淺色皮鞋；

鞋子不得鏤空或暴露腳指、腳跟，涼鞋、透明的鞋子是不適用的。

●交談的原則

態(tài)度真誠

精神專注

內(nèi)容適宜

語言得體

謙恭適度

●交談——最佳距離和角度

西歐一些國家認(rèn)為，兩人交談的最佳距離為一米，但意大利人經(jīng)常保持0.3到0.4米。然而，從衛(wèi)生角度考慮，交談最佳距離應(yīng)為1.2米。

兩人交談最好有一定角度，兩人可斜站對方側(cè)面，形成30度角為最佳，避免面對面。

●禮貌用語

初次見面應(yīng)說：幸會

請人勿送應(yīng)用：留步 看望別人應(yīng)說：拜訪

對方來信應(yīng)稱：惠書 等候別人應(yīng)說：恭候

麻煩別人應(yīng)說：打擾 請人幫忙應(yīng)說：煩請

求給方便應(yīng)說：借光 托人辦事應(yīng)說：拜托

請人指教應(yīng)說：請教 他人指點(diǎn)應(yīng)稱：賜教

請人解答應(yīng)用：請問

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●贊美的四個要點(diǎn)

言之有物

眼光獨(dú)到

當(dāng)面表達(dá)

真誠贊美

一句贊美的語言可以抵我三天的口糧！

贊美是打開順利談話的鑰匙！

● 走姿

行進(jìn)的方向應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定；行進(jìn)的步伐不宜過大或過小，應(yīng)盡量保持“勻速”前進(jìn)；不宜東張西望，而應(yīng)日視正前方；行進(jìn)時腰部要放松，上身要挺拔，腿部要伸直；雙腳不要距離過大，不要走成“八字步”。

●坐姿

成功者的坐姿

坐椅子的三分之一

挺直腰板

充滿自信

彎腰

拾東西的時候：無論是穿裙子或長褲，不可僅把腰彎下，而把屁股翹得高高的，應(yīng)該把兩膝盡量并攏再蹲下，才會顯得文雅美觀．

●女士風(fēng)度

避免的手勢

交際場合不可當(dāng)眾搔頭皮、掏耳朵、摳鼻孔、剔牙、咬指甲、剜眼屎、搓泥垢、修指甲、揉衣角、用手指在桌上亂畫、玩手中的筆或其他工具：切忌亂做手勢，或指指點(diǎn)點(diǎn)

眼神的禮儀規(guī)范

●注視他人

與顧客交談時，不可長時間地凝視對方。社交場合，無意與別人的目光相遇不要馬上移開，應(yīng)自然對視1—2秒．然后慢慢離開。與異性目光對視時，不可超過2秒，否則將引起對方無端的猜測。必須根據(jù)看的對象和場合把握好注視的時間。

●眼神的禮儀規(guī)范

注視的位置。

用目光注視對方，應(yīng)自然、穩(wěn)重、柔和，而不能死盯住對方某部位．或不停地在對方身上上下打量，這是極失禮的。注視對方什么位置，要依據(jù)傳達(dá)什么信息、造成什么氣氛而異；要依據(jù)不同場合、不同對象而異。選擇具體目光所及之處和注視的區(qū)間。

敢于正視對方。

商務(wù)工作者在交談中敢于禮貌地正視對方，是一種坦蕩、自信的表現(xiàn)，也是對他人尊重的體現(xiàn)。當(dāng)別人難堪時，不要去看他或拿笑來安慰對方。

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●介紹

介紹——自我介紹

幽默——活躍氣氛。

謙虛——大學(xué)教授：“我在大學(xué)里教書。”財(cái)務(wù)處長則說：“我搞財(cái)務(wù)工作?！? 態(tài)度要誠懇、友善、自信，面帶微笑，口齒要清楚，音量適中，語速不要太快

介紹——介紹他人

開場白：“請?jiān)试S我介紹你們認(rèn)識一下” 在尊長之間作介紹時，語氣應(yīng)當(dāng)恭敬 “很榮幸地問您介紹一下 ”

介紹兩個人相識時，一般順序如下： 男子——女子； 晚輩 ——長輩； 年幼的——年長的； 職位低的——職位高的； 未婚女子——已婚婦女。

介紹——面對別人的介紹

應(yīng)該馬上站起來；

應(yīng)答語，如：“認(rèn)識你非常高興”，“請多關(guān)照” ；

不要搶先伸手。女士、年長者、職位高的人應(yīng)先伸手和對方握手。

● 握手

握手的神奇作用

通過握手，肌膚進(jìn)行了接觸，把溫柔和信賴傳給了對方。只是面面相覷，會被人認(rèn)為是冷淡的人，握手戰(zhàn)術(shù)可以強(qiáng)化你的形象。候選人、歌星很擅長此道。

握手表達(dá)不同的感情信息

手掌直伸，略微用力表平等、尊重；

手心朝上表順從、謙恭，晚輩宜采取這種方式； 手心朝下則顯得比較傲慢、粗魯，不受歡迎； 雙手重疊握住對方，顯得真摯、熱情。

握手的規(guī)則

最好先等長者、貴賓，或是女士伸出手來，再與之握手。

與許多人同時握手時，不交叉握手。最有禮貌的順序是：先上級后下級，先長輩后晚輩，先主人后客人，先女士后男士。

握手時，坐著的一方要站起來，除非年事較高或身體不適（應(yīng)說明情況）。

對長者、貴賓握手，快步趨前，雙手握住對方的手，身體可以微微向前傾，這表示對對方的尊敬。

握手時間不宜過長或過短，一般控制在3-5秒鐘之內(nèi)。握手的規(guī)則

男士與女士握手，時間要短,用力要輕，應(yīng)握女士的手指。握手時要專注，避免目光他顧，或目光下垂。

不要用戴手套的手或左手與人相握。

態(tài)度一定要表現(xiàn)得專心致志。不要在握手時敷衍了事或是忙于跟別人打招呼。

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手中都不宜拿著東西。

握手之后，切勿看自己的手，或用手帕去擦它。

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●名片

遞名片的規(guī)矩

首先要把名片準(zhǔn)備好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和他人的名片或其他雜物混放；

遞交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。遞交時要目光注視對方，微笑致意，可順帶一句“請多多關(guān)照”。接名片的規(guī)矩

接受名片時要恭敬和面帶微笑；

雙手接過名片，一定要認(rèn)真地看一下，記住對方的名字，并鄭重地放入自己的口袋或名片夾內(nèi)。千萬不要連一眼也不看，隨便地放在桌上，不能玩弄名片； 看名片時，要說句“認(rèn)識你很高興”的客套話；

如是交換名片，自己未準(zhǔn)備名片時，可向?qū)Ψ街虑敢?，并主動地介紹自己。

●OFFICE電話禮儀

電話鈴響三聲之內(nèi)接起電話； 通話時聲音不宜太大；

接起電話時首先應(yīng)自報(bào)單位名稱及所屬部門；

接聽電話時，要詢問對方單位名稱及所屬部門，接轉(zhuǎn)電話時為指定受話人提供便利； 當(dāng)對方要找的人不在時，若不了解對方的目的，不要隨便傳話； 不要隨便說出指定受話人的行蹤；

通電話時又碰上客人來訪，應(yīng)先招待來訪客人，和通話對方致歉，得到許可后掛斷電話； 在電話中傳達(dá)事情時，應(yīng)重復(fù)要點(diǎn)，對于數(shù)字、日期、時間等，應(yīng)再次確認(rèn)以免出錯； 如果碰到對方撥錯號碼時，應(yīng)該禮貌告知對方撥錯電話。如你撥錯，應(yīng)馬上道歉;掛斷電話前要確定對方已掛斷，才能放下聽筒。

●接待客戶

引導(dǎo)禮儀

在客戶左前方側(cè)行，領(lǐng)先2-3步（不可太遠(yuǎn)），說“這邊請”，要不時回頭交談或者照顧客戶。送行禮儀

主人不要過于主動與客人握手；

在客戶后方2-3步，為客戶按電梯或者拉轎車門，感謝客戶的光臨，等客戶離開后再返回。轎車禮儀

快走幾小步，搶上前拉開車門;一只手遮擋在車門框上沿，以防客戶頭部碰撞在車門框

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基本法律常識

1、房地產(chǎn)買賣抵押、分割、交換、贈予房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過與將房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿、誠實(shí)信用的原則。房地產(chǎn)贈予是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。

2、從合同法上講，《房屋買賣(置換)合同》屬于居間性質(zhì)的合同；從民法上講代賣的性質(zhì)屬于居間行為。

3、《房屋買賣(置換)合同》中的買賣雙方簽訂《終止合同補(bǔ)充協(xié)議》后方可不履行合同。

4、代理關(guān)系中夫妻關(guān)系和監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人關(guān)系屬于有效關(guān)系。

5、買賣雙方為不同省市戶籍不可以辦理公產(chǎn)房過戶手續(xù)；天津市內(nèi)六區(qū)戶籍與其他區(qū)縣戶籍 不可以辦理公產(chǎn)房過戶手續(xù)

6、合同當(dāng)事人對合同的義務(wù)有保密義務(wù)、告知義務(wù)、履行義務(wù)

收取的定金不能超過合同標(biāo)的額的20%，超過部分無效。

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房地產(chǎn)知識

一、房屋分類

房屋從不同的角度可以不同的分類。

（一）按建筑結(jié)構(gòu)分： ⑴磚木結(jié)構(gòu)

－描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用

磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。

⑵磚混結(jié)構(gòu)

－描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。

⑶鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

－描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。⑷鋼結(jié)構(gòu)

－描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。

（二）（1）（2）（3）（4）（5）

（三）按房屋層數(shù)高度分：

低層 1～3層 多層 4～6層 中高層 7～9層 高層 10～30層 超高層 40層以上

按房屋房型分：（1）（2）（3）（4）

（四）一室（直門）、一室（中獨(dú)）、一室（偏獨(dú)）兩室（偏單）、兩室（中單）三室（一廳）、三室（兩廳）

其它（多室、別墅、平房、老樓、拆間、獨(dú)廚、錯層、躍層）

按房屋建筑用途分：（1）（2）住宅 商用

（五）按房屋建筑朝向分： 共13頁

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（1）南北向、東西向：多出現(xiàn)在偏單、偏獨(dú)、三室等房型中；

（2）陽面、陰面、東照、西照：多出現(xiàn)在中單、中獨(dú)、直門獨(dú)等房型中；（3）金、銀、銅、鐵角：多出現(xiàn)在墩子樓中；

（六）按房屋建筑面積分：

（1）建筑面積：多指私產(chǎn)、商品房合同、還遷協(xié)議、抵債協(xié)議等性質(zhì)的房屋面積；

（2）（3）

（七）計(jì)租面積：多指公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)等性質(zhì)的房屋面積；（一般不含陽臺面積）公產(chǎn)房計(jì)租面積與使用面積的區(qū)別：計(jì)租面積不含臺，使用面積含臺

按房屋建筑性質(zhì)分：（1）（2）（3）（4）（5）私產(chǎn)：指有產(chǎn)權(quán)證的房屋；（其中房改購房分為全部產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)）公產(chǎn)：指房管局管理的房屋；（內(nèi)頁為粉色，章為**區(qū)**房管站）企業(yè)產(chǎn)：指企業(yè)管理的房屋；（內(nèi)頁為黃色，章為**公司等等）商品房合同：分為可辦產(chǎn)權(quán)和不可辦產(chǎn)權(quán)； 其它：還遷協(xié)議、抵債協(xié)議、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)等；

（八）按房屋建筑樓型分：（1）（2）（3）條子樓 墩子樓

其它（點(diǎn)式高層、板式高層、筒子樓、蛇形樓、八角樓、鋸齒樓、老樓、平房、小二樓等）

（九）房屋配套注意：注明煤氣、暖氣是否漏戶；

（十）建筑物使用性質(zhì)分類可分為：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑

二、建筑物的組成

掌握建筑基礎(chǔ)知識：建筑物的組成

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

1、基礎(chǔ)

是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎(chǔ)下面的土層，它承受著由基礎(chǔ)傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基?；A(chǔ)按構(gòu)造形式不同，可分為：

●條形基礎(chǔ)－是指呈連續(xù)的帶形基礎(chǔ)，包括墻下條形基礎(chǔ)和柱下條形基礎(chǔ)。

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●獨(dú)立基礎(chǔ)－是指基礎(chǔ)呈獨(dú)立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。

●筏板基礎(chǔ)－是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨(dú)基礎(chǔ)連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。

●箱形基礎(chǔ)－主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混

●凝土箱形結(jié)構(gòu)。對于抵抗地震荷載的作用極為有利。●樁基礎(chǔ)－由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。

2、墻體和柱

墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。（1）墻體的分類

●按在建筑物中的方向，分為：

外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用?！癜丛诮ㄖ镏械姆较?，分為：

縱墻－沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。

橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。●按接受力情況，分為：

承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻稱為承重墻。非承重墻－不承受外來荷載的墻稱為非承重墻。

（2）柱－是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。

3、樓地層和梁

樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。

⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。⑶梁－是跨過空間的橫向構(gòu)件。

4、樓梯

樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。共13頁

5、屋頂

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既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。

6、門窗－門和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。

三、商品房常識

1、容積率：

是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建 筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。

2、建筑密度：

規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

3、出房率：

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

4、住宅居住面積：

是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。

5、綠地率：

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30％以上。

6、住宅的層高和凈高：

層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

7、住宅的進(jìn)深：

住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

8、住宅的開間：

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在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

9、商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則節(jié)選：

⑴商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。

⑵商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

⑶套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： A.套（單元）內(nèi)的使用面積

B.套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積）

⑷套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

⑸公用建筑面積由以下兩部分組成：

A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

⑹公用建筑面積計(jì)算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

⑺公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和

⑻分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

10、商品房面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán) 共13頁

Century 21經(jīng)紀(jì)人指南

登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

⑴面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

⑵面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人, 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示：

《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。

12、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

13、購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

⑴尚未付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意；

⑵已付清商品房總房價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

⑶貸款購房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意； ⑷轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買賣合同和預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

14、商品房銷售須具備以下五證：

《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。

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Century 21經(jīng)紀(jì)人指南

二手房價格的測算

隨著二手市場日趨活躍，二手房價格越來越引起人們的關(guān)注，由于買賣雙方的角度不同，心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來類比，開價與商品房差價不大。而買方總強(qiáng)調(diào)一個“舊”字，把它貶得一錢不值。因此，二手房價格也就變得霧里看花，其實(shí)，只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。

在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素：首先，房屋竣工后給即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。

環(huán)境因素：環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會環(huán)境，既有大環(huán)境，又有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無法和新建商品房類比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大大折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)校，都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。

心理因素：如果不是在價格上有較大的誘惑力或其它特殊需要，人們是不愿意買舊房居住的，新、舊房價格相差不大，人們對買舊房的心理障礙就無法逾越。

綜上所述，我們試著這樣測算二手房價格，以區(qū)域區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)： 房屋因素

（1）折舊：年折舊－2％

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

（3）樓層：

2、6樓－3％；7樓－5％；

3、4樓＋3％；

1、5樓為基價；若是樓頂另－5％（4）朝向：無朝南外門窗－5％ 環(huán)境因素

（1）無物業(yè)管理－5％

（2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5％（3）有省、市重點(diǎn)學(xué)校＋15％ 心理因素：－8％

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第二篇：員工手冊(21世紀(jì)不動產(chǎn))

員工手冊

目 錄

4．女工產(chǎn)假：女工生產(chǎn)可享受90天產(chǎn)假，須提前1個月請假.女職工計(jì)劃內(nèi)懷孕4個月以內(nèi)流產(chǎn)的，給予流產(chǎn)假15天；4個月以上的給予流產(chǎn)假42天。

5．陪產(chǎn)假：男員工在配偶生產(chǎn)時，可申請陪產(chǎn)假3天。申請時必須提供女方生產(chǎn)的有效醫(yī)院證明。

6．請假最小單位：補(bǔ)病假、事假以“1小時”為請假最小單位。7．請假期間的薪水支付： 病假、事假扣減方法：

當(dāng)月工資÷25天÷8小時×病假、事假小時數(shù)計(jì)扣工資

享受婚假、喪假、女工產(chǎn)假、陪產(chǎn)假的員工，公司支付工資。

8．探親假：在本公司連續(xù)工作滿一年以上，夫妻分居兩地（跨?。┗蛭椿檫h(yuǎn)離（跨省或300公里以上）父母居住的員工，按勞動法有關(guān)規(guī)定享受有薪探親假。探親假只能當(dāng)年一次休完

口頭、書面警告處分及限時改正是公司用于解決員工違規(guī)行為或工作態(tài)度、工作作風(fēng)、工作效率、工作業(yè)績不良的參數(shù)。通?？陬^警告達(dá) 2．若員工檔案因故暫不能調(diào)入的，員工須在報(bào)到之日起10個工作日內(nèi)寫一份書面報(bào)告說明您上一個曾服務(wù)的公司/機(jī)構(gòu)名稱、檔案現(xiàn)存放機(jī)構(gòu)名稱和不能調(diào)檔的詳細(xì)原因，呈銷售經(jīng)理和主管副總批準(zhǔn)后，交店務(wù)秘書備存，并簽署補(bǔ)充協(xié)議，則公司開始為該員工繳納社會保險(xiǎn)。

3．若員工已按1-3項(xiàng)操作完畢仍因個人原因不愿參加社會保險(xiǎn)的，需寫書面報(bào)告交人力資源部備存。

4．若員工不能按1-3項(xiàng)操作完畢，公司將每月扣除其工資的10%作為罰款直至向人力資源部提交上述資料為止，在此期間該員工不享受公司為員工提供的社會福利保險(xiǎn)，由此造成的耽擱，公司也不會為其補(bǔ)交，同時該員工的加薪、升遷、獎勵都將受此影響。

每月10日前將檔案及社會保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移單/勞動手冊或暫住證復(fù)印件交回店務(wù)秘書的，公司從當(dāng)月起為該員工繳納社會保險(xiǎn)，每月10日后將檔案及社會保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移單或暫住證復(fù)印件交回店務(wù)秘書的，公司從下月起為該員工繳納社會保險(xiǎn)。各項(xiàng)社會保險(xiǎn)個人應(yīng)繳納部分每月由公司從員工工資中代扣代繳。

經(jīng)理目標(biāo)①-⑤

考評對象簽字： 日期： 考評者直接上級簽字： 日期： 2．績效評估管理步驟：制定績效計(jì)劃→績效溝通→績效評估→績效面談→績效結(jié)果應(yīng)用。3．績效評估管理方法：總經(jīng)理、銷售經(jīng)理應(yīng)每月對直屬員工績效情況進(jìn)行考察、記錄和溝通；員工每月的績效影響到每半年1次的績效評估總結(jié)和每年年底的績效評估結(jié)果；

4．績效結(jié)果應(yīng)用：每年年底績效評估的結(jié)果影響到個人業(yè)績獎金和

一、差旅費(fèi)報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)：

1．公司規(guī)定，去外埠出差一律乘坐硬臥。

2．公司副總經(jīng)理出差外埠可乘飛機(jī)，但應(yīng)購買經(jīng)濟(jì)艙機(jī)票。

3．住宿：按150-250元/間/天標(biāo)準(zhǔn)住宿；雙人同住，按250元/間/天。廣州、深圳按300元/間/天；雙人同住，按350元/間/天標(biāo)準(zhǔn)實(shí)報(bào)實(shí)銷。公司分部門核算費(fèi)用時，部門員工應(yīng)單開發(fā)票報(bào)銷。

4．公司副總經(jīng)理可住三星級以上賓館,參考平均價450元/天。

5．業(yè)務(wù)招待費(fèi)用及購禮品，需請示主管領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)及禮品標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定一致。報(bào)銷時應(yīng)在發(fā)票背面注明業(yè)務(wù)招待費(fèi)的內(nèi)容及參加的本公司員工姓名。

6．交通費(fèi)：指在出差當(dāng)?shù)匕l(fā)生的交通費(fèi)用，在總支出費(fèi)用不超過50元/日（平均）的標(biāo)準(zhǔn)下實(shí)報(bào)實(shí)銷。

7．電話費(fèi)：出差人員應(yīng)在住宿酒店開設(shè)長途，在報(bào)銷時需附長途話費(fèi)底單，公司員工應(yīng)本著為公司節(jié)約的原則，盡量減少手機(jī)漫游話費(fèi)。

8．資料費(fèi)、各種展覽入場費(fèi)用，實(shí)報(bào)實(shí)銷，在出差回京后需將資料在店務(wù)秘書登記。9．在異地使用信用卡支取現(xiàn)金的手續(xù)費(fèi)用，實(shí)報(bào)實(shí)銷。

10．洗衣費(fèi)：在總支出費(fèi)用不超過5元/日（平均）的標(biāo)準(zhǔn)下實(shí)報(bào)實(shí)銷。（差旅時間不超過2日時，洗衣費(fèi)不予報(bào)銷）。

11．餐費(fèi)補(bǔ)助：按不超過30元/天/人報(bào)銷，憑正規(guī)發(fā)票報(bào)銷。（從離青當(dāng)日到回青當(dāng)日計(jì)算）如當(dāng)天有業(yè)務(wù)招待或宴請，扣除報(bào)銷餐費(fèi)20元。

12．因特殊情況需乘坐飛機(jī)或費(fèi)用超標(biāo)時，應(yīng)事先經(jīng)過銷售經(jīng)理同意，主管副總經(jīng)理審核后，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可發(fā)生費(fèi)用，回公司后實(shí)報(bào)實(shí)銷。

二、申請出差借款手續(xù)：

1．填寫《部門支票（現(xiàn)金）申請表》，應(yīng)寫明所去地點(diǎn)、天數(shù)、主要工作內(nèi)容及請款金額。在銷售經(jīng)理審核申請后，由主管總經(jīng)理簽字同意；乘飛機(jī)出差者同時應(yīng)簽好支票領(lǐng)取單。

2．出差者應(yīng)到財(cái)務(wù)部門領(lǐng)取現(xiàn)金，并應(yīng)提前三天憑《部門支票（現(xiàn)金）申請單》通知出納備款。

3．購火車票：需在公司訂火車票時，應(yīng)提前三天到店務(wù)秘書訂購，票款由出差人員在差旅請款中支付。

4．購飛機(jī)票：應(yīng)將辦齊手續(xù)的支票申領(lǐng)單交由店務(wù)秘書辦理。

三、差旅費(fèi)報(bào)銷原則：

1．出差回青后應(yīng)在七個工作日內(nèi)辦理完報(bào)銷手續(xù)。

2．將所有單據(jù)分類，按用途、金額等填寫《差旅費(fèi)報(bào)銷表》。

3．資料登記交至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部經(jīng)理登記后在發(fā)票簽字，連同其他單據(jù)交出納審核。

財(cái)務(wù)部應(yīng)按此表制工資單，離職員工應(yīng)結(jié)清工資存折和卡。由總經(jīng)理簽字方可領(lǐng)取工資。

三、接聽電話

1.員工在上班時間因私事接打電話應(yīng)簡短。

2.接聽電話應(yīng)使用規(guī)范語言，對內(nèi)線電話應(yīng)說“您好，我是XX”，前臺接聽外線電話應(yīng)說“您好，21世紀(jì)不動產(chǎn)”。

3.如電話鈴響而本人不在，本部門其它員工或附近員工應(yīng)及時代為接聽，并代其回答或留言。

4.在接聽電話時如遇自己不能準(zhǔn)確回答的問題，應(yīng)請有關(guān)人員接聽，或另約時間聯(lián)系，切忌隨意回答或簡單的用不知道應(yīng)付對方。

5．如外線要找的人不在或無法馬上接聽電話，接聽者應(yīng)記錄留言，前臺應(yīng)使用電話留言條。

6．如遇找董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的電話時，應(yīng)先問明對方身份，請其稍候，待征詢接聽者意見后再決定是否轉(zhuǎn)接。

7．接打電話（尤其是長途電話）時應(yīng)簡明扼要，盡量縮短通話時間。8．如需撥打國際長途或聲訊電話，應(yīng)向店務(wù)秘書提出并經(jīng)主管副總同意。9．無特殊情況，在正常上班時間內(nèi)，總機(jī)電話應(yīng)由前臺應(yīng)接。

四、辦公環(huán)境

1．員工離開座位超過1個小時時，應(yīng)將辦公桌上的文件資料收放整齊，將抽屜上鎖，以防止疏忽而泄漏公司信息。

2．每天下班前，應(yīng)將領(lǐng)閱的文件資料歸還店務(wù)秘書或財(cái)務(wù)部，個人保管的文件應(yīng)整理清楚收在抽屜里并上鎖，保持良好的工作習(xí)慣。（文件資料的管理請參閱相關(guān)管理制度）

3．應(yīng)保持個人辦公區(qū)的整潔，屏風(fēng)上除通訊錄外不得張貼其他物品，不得濫用工作空間過多放置個人物品，以維護(hù)公司有序的辦公環(huán)境。

4．員工應(yīng)保持辦公桌面整齊清潔。

單上簽字認(rèn)可，公文發(fā)放單與公文同時作為存檔內(nèi)容，由店務(wù)秘書管理。

2．店務(wù)秘書、網(wǎng)絡(luò)部在網(wǎng)絡(luò)上C21_FILE上設(shè)立一個專門的共享位置存放所有簽發(fā)過的文件，以供全公司人員查看、翻閱。

4．內(nèi)部轉(zhuǎn)移：各使用部門間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由原使用部門將資產(chǎn)交還店務(wù)秘書，再由現(xiàn)使用部門辦理調(diào)出手續(xù)。

四、購入審批：

員工采購物品需填寫采購申請單，由銷售經(jīng)理簽字后，報(bào)總經(jīng)理審批。

五、資產(chǎn)的盤點(diǎn)及報(bào)廢處理：

1．店務(wù)秘書、財(cái)務(wù)部每季度組織一次資產(chǎn)的全面盤點(diǎn)工作，各使用部門在調(diào)整盈虧保證帳實(shí)相符的基礎(chǔ)上，與財(cái)務(wù)部對帳，保證帳帳相符。

2．盈虧報(bào)廢的處理，盤點(diǎn)發(fā)生資產(chǎn)的盤盈和盈虧時，由財(cái)務(wù)部查明原因，明確責(zé)任，書 面上報(bào)，由總經(jīng)理提出處理意見。

店務(wù)秘書在公司內(nèi)調(diào)撥 無車可用 打車或其它交通工具

到店務(wù)秘書領(lǐng)取鑰匙、車輛相關(guān)資料

用車前檢查車況 車輛有損 通知店務(wù)秘書核實(shí)

用車后填寫車輛使用登記表

把油加好

檢查車況 車輛有損 通知店務(wù)秘書核實(shí) 將車鑰匙及相關(guān)資料交還店務(wù)秘書

2．因工作需要下載1M以上數(shù)據(jù)，經(jīng)上級主管批準(zhǔn)后統(tǒng)一由IT部利用網(wǎng)絡(luò)空閑時間下載，緊急需要特殊處理。

五、郵件使用規(guī)定

1．禁止在公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)收發(fā)與工作無關(guān)的郵件及數(shù)據(jù)。

2．目前公司每位員工郵箱規(guī)定容量為6M，所以服務(wù)器無法保留郵件備份，如有需要，員工自己在本地做郵件備份。

六、網(wǎng)絡(luò)安全及病毒防治

1．請使用自己域賬號登錄網(wǎng)絡(luò)，并注意密碼保密。2．未經(jīng)允許請勿使用他人電腦。

3．公司內(nèi)網(wǎng)的任何PC機(jī)都必須安裝防病毒軟件，并定期更新病毒數(shù)據(jù)庫。

4．如果電腦發(fā)現(xiàn)病毒不知如何處理，請先去掉網(wǎng)線并及時通知IT部相關(guān)人員處理。

七、監(jiān)控和處罰

1．IT部隨時監(jiān)控公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行狀態(tài)，店務(wù)秘書和IT部將不定期抽查電腦使用情況，對違反

以上規(guī)定者，按公司管理規(guī)定進(jìn)行處罰，并限期整改。

檔

案資料的保存期限為永久。

3．檔案管理期限屆滿，管理部門應(yīng)集中對有關(guān)檔案資料進(jìn)行集中銷毀，不得作為廢紙使用。4．公司財(cái)務(wù)部門的檔案材料根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。

四、檔案的保密及借閱

1．檔案管理部門應(yīng)將檔案資料設(shè)定秘級，分為：絕密、機(jī)密、秘密內(nèi)部使用三種，并加蓋相 應(yīng)印章。

2．絕密文件是指涉及公司重大經(jīng)濟(jì)活動合同、會議和決策資料；或者重要資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等資料。絕密檔案資料只有董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及相關(guān)銷售經(jīng)理可查閱，其他人借閱的由主管副總經(jīng)理以上或董事長簽字方可。副總經(jīng)理、銷售經(jīng)理查閱前也須填寫

文件借閱單并經(jīng)董事長或總經(jīng)理的書面批準(zhǔn)；

3．機(jī)密文件是指涉及公司重要經(jīng)濟(jì)活動的資料、標(biāo)的額較大的合同，以及其他重要文件資料。機(jī)密文件公司銷售經(jīng)理以上人員可查閱，但須填寫文件借閱單并經(jīng)主管副總經(jīng)理的書面批準(zhǔn) ；

4．秘密文件是指涉及公司經(jīng)濟(jì)活動或者經(jīng)濟(jì)利益的文件資料，如果不慎使用或者泄露會給公 司造成損失的檔案資料。秘密文件公司員工可以查閱，但必須填寫文件借閱單并經(jīng)主管部門經(jīng)

理的書面批準(zhǔn)。

5．借閱絕密文件不得保留復(fù)印件，公司副總、銷售經(jīng)理借閱機(jī)密文件及秘密文件時可以復(fù)印，但必須在文件借閱單上注明并在檔案管理部門或者主管人員處進(jìn)行登記。

五、任何員工不得將印有密級的文件的任何文本擅自帶出公司，如因特殊需要，則必須經(jīng) 過公司總經(jīng)理的書面批準(zhǔn)。

六、公司所有員工，尤其是檔案管理人員、銷售經(jīng)理以上人員應(yīng)樹立保密意識，對公司商 業(yè)秘密、檔案文件及客戶的商業(yè)機(jī)密進(jìn)行嚴(yán)格保密。任何人違反本規(guī)定泄露秘密，公司將根據(jù)

其與公司簽署的《保護(hù)商業(yè)秘密合同書》進(jìn)行處理。

七、對于合同的審批、借閱、簽字等按《合同管理制度》執(zhí)行，《合同管理制度》中沒有 規(guī)定的參照此規(guī)定辦理。

八、本制度作為公司與員工簽署的《勞動合同書》的附件，最終解釋權(quán)歸公司法律部。

九、本制度自2002年2月26日公布，自公布之日起生效。

1．常規(guī)合同（C類合同）：

（1）標(biāo)的在10000元以下或不含金額的；

（2）標(biāo)的金額雖在RMB 10000元以上，但已由法律部批準(zhǔn)確認(rèn)為常規(guī)合同的常用合同； 2．重要合同（B類合同）

（1）標(biāo)的金額在RMB10000--100000元的；

（2）標(biāo)的金額在RMB10000以下或不含金額，但涉及公司重要經(jīng)營行為或?qū)ν夂献黜?xiàng)目的； 3．重大合同（A類合同）

（1）標(biāo)的金額在RMB100000以上的；

（2）標(biāo)的金額在RBM100000以下或不含金額，但涉及公司重大經(jīng)營行為或?qū)ν夂献黜?xiàng)目的；

四、合同送審期限

1．C類合同應(yīng)提前1個工作日送審； 2．B類合同應(yīng)提前2個工作日送審；

3．A類合同應(yīng)申請法律部派員先期介入談判，審核對方資質(zhì)，審核期限視合同復(fù)雜情況而定，原則上不超過4個工作日。

五、合同的簽發(fā)、用印

1．公司任何對外簽訂的合同、協(xié)議及其他法律文件，均需經(jīng)過法律部簽發(fā)方可向各級主管申 請用印，公司印鑒管理人員應(yīng)根據(jù)本條下述 公司員工違反本規(guī)定，未經(jīng)審批擅自對外簽訂合同的，印鑒管理人員擅自用印或?qū)彶椴粐?yán)錯誤用印的，以及其它違反本規(guī)定的行為，由法律部會同有關(guān)部門給予相應(yīng)懲戒。

十二、施行

本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，原有規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

必要時 復(fù)印件 監(jiān)督

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊

目錄第一篇概述

1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

1.1經(jīng)紀(jì)

1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

1.2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵

1.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性

1.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本類型 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格

2.1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的報(bào)考條件

2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)力和義務(wù)

2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德

2.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)職業(yè)道德及包括的內(nèi)容

2.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求、2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的的職業(yè)修養(yǎng)

2.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)基本要求

2.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接待客戶的禮儀要求

2.3.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)

2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能

3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)立

3.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立條件

3.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立程序

3.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

3.1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的注銷

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營

3.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式

3.2.2 特許加盟連鎖經(jīng)營模式

3.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的選擇

3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式

3.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)

3.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置

3.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理

第四篇：不動產(chǎn)贈與合同（二）

贈與人：_________（以下簡稱甲方）

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈人：_________（以下簡稱乙方）

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈人為法人或其他組織的：

受贈人：__________（以下簡稱乙方）

住所：___________________________

負(fù)責(zé)人：_________________________

職務(wù)：___________________________

甲方自愿將其下所有的不動產(chǎn)贈與乙方。按照有關(guān)法律定，雙方達(dá)成贈與協(xié)議如下：

第一條　不動產(chǎn)的坐落位置及其他自然情況

本合同所指不動產(chǎn)位置于：___________________________其他自然情況，如面積，戶型，建筑時間等等。

第二條　贈與人的權(quán)利與義務(wù)

（一）贈與人的權(quán)利

1．不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移于乙方前，甲方有權(quán)使用該不動產(chǎn)或?qū)⑵涑鲎饨o第三人且有權(quán)獲取因出租該不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；

2．甲方可根據(jù)需要要求乙方在合同生效且接受贈與之同時履行一定的義務(wù)（如：扶養(yǎng)甲方夫妻）；

3．乙方有下列情形之一時，甲方可以撤銷贈與：

（1）嚴(yán)重侵害贈與人或贈與人的近親屬；

（2）不履行對贈與人的扶養(yǎng)義務(wù)。

（二）贈與人的義務(wù)

1．按合同約定轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)于乙方；

2．附義務(wù)贈與中，贈與財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，應(yīng)在附義務(wù)限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任；

3．故意或重大過失導(dǎo)致合同所指不動產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第三條　受贈人的權(quán)利與義務(wù)

（一）受贈人的權(quán)利

本合同生效后，乙方依法取得合同項(xiàng)下不動產(chǎn)之所有權(quán)。

（二）受贈人的義務(wù)

1．若贈與合同附義務(wù)，乙方應(yīng)按合同約定履行所附義務(wù)。

2．甲方依合同約定撤銷贈與時，乙方應(yīng)向甲方返還不動產(chǎn)。

第四條　贈與標(biāo)的登記

甲乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定共同辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第五條　本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。

乙方（簽章）：______________

簽約時間：__________________

第五篇：21世紀(jì)不動產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人訓(xùn)練計(jì)劃

經(jīng)紀(jì)人立體訓(xùn)練體系

經(jīng)紀(jì)人職前訓(xùn)練

一、理論課程

1.企業(yè)介紹（入職后兩天內(nèi)完成）

（1）公司淵源及介紹（2）公司經(jīng)營與企業(yè)文化（3）公司CI系統(tǒng)介紹

（4）人力資源體系----公司組織現(xiàn)況及個人職業(yè)發(fā)展方向（5）公司規(guī)章制度（6）公司財(cái)務(wù)制度

2.業(yè)務(wù)素質(zhì)（入職后十五天內(nèi)完成）

（1）業(yè)務(wù)道德規(guī)范（2）儀容和禮節(jié)（3）生涯規(guī)劃

（4）新人入門應(yīng)因之道（5）哈克不動產(chǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系 3.作業(yè)流程說明（入職后一個月完成）

（1）中介基本知識及行業(yè)規(guī)范（2）中介流程與作業(yè)原則（3）各項(xiàng)表格使用說明

（4）法律文書內(nèi)容介紹及應(yīng)用精髓（5）電腦連線作業(yè)系統(tǒng)（6）規(guī)劃與商圈經(jīng)營規(guī)范（7）買賣注意事項(xiàng)

二、管理課程（入職后一個月內(nèi)完成）

（一）實(shí)際店頭業(yè)務(wù)運(yùn)作

1、出席早會、案源分享

2、參加晚會、問題剖析

3、與學(xué)姐、學(xué)長溝通交流

三、實(shí)踐實(shí)習(xí)（入職后兩周內(nèi)完成）

1、商圈調(diào)查

2、開發(fā)

3、踩線與反踩線

經(jīng)紀(jì)人實(shí)習(xí)期訓(xùn)練

一、將訓(xùn)練進(jìn)行到底（入職后一至三個月內(nèi)完成）（1）掃樓魔鬼訓(xùn)練—體力、壓力大比拼（2）如何處理來電、來店客戶

① 如何接電話 ② 規(guī)范店頭接待 ③ 抓客戶技巧

（3）案例分析：冷眼看客戶流失

定制培訓(xùn) 定時培訓(xùn) 定時培訓(xùn) 座談會 情景模擬 每周輪訓(xùn)（4）開發(fā)技巧與商圈經(jīng)營（5）掌握客戶需求

（6）帶看技巧和十一件武器（7）銷售技巧與物件發(fā)稿

（8）如何經(jīng)營物件（如拿鑰匙、拿產(chǎn)權(quán)證）（9）價格翰旋與談判（如跟蹤、促銷）（10）改附表

（11）收意向及相關(guān)技巧

二、房產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（入職后兩個月內(nèi)完成）（1）房產(chǎn)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識（2）不動產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)（3）不動產(chǎn)稅費(fèi)實(shí)務(wù)與概算

三、法務(wù)規(guī)章簡介（入職后三個月內(nèi)完成）（1）合同法簡介（2）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)

（3）房屋買賣、租賃之相關(guān)法務(wù)

每周輪訓(xùn) 訓(xùn)專題講座每周輪訓(xùn)專題講座經(jīng)紀(jì)人在職教育訓(xùn)練

（入職三個月至一年）

一、基礎(chǔ)課程（三到六個月）（1）客戶心理談判與銷售促成技巧

（2）不動產(chǎn)相關(guān)法務(wù)研討—中介實(shí)務(wù)法律常識、經(jīng)濟(jì)合同法

研讀、交易簽約應(yīng)注意事項(xiàng)等

（3）金融變化與不動產(chǎn)走勢分析（4）客戶開發(fā)與客戶管理（5）不動產(chǎn)估價實(shí)務(wù)簡介（6）優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)簡介

（7）自我成長課程：自我行程管理、個案行銷等

二、中階課程（六到九個月）（1）都市計(jì)劃分區(qū)使用規(guī)則（2）不動產(chǎn)稅務(wù)與節(jié)稅策略（3）民法概要------債權(quán)篇

房地產(chǎn)相關(guān)法律知識票據(jù)法、不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行、中介刑事責(zé)任等

（4）建筑風(fēng)格、裝飾鑒賞與營造施工作業(yè)流程（5）特殊個案買賣銷售技巧

（6）顧客滿意相關(guān)課程：客戶滿意的經(jīng)營、服務(wù)品質(zhì)政策，客戶抱怨糾紛處理等。

三、進(jìn)階課程（九個月至一年完成）（1）整批個案銷售開發(fā)技巧（2）市場行情與投資分析（3）不動產(chǎn)估價實(shí)力與實(shí)例介紹

（4）自我成長課程：MOT關(guān)鍵時刻、優(yōu)勢談判、風(fēng)水與中介、個人績效分析與改善等。