第一篇：萬達物業(yè)入伙百問

入伙常見問題

物業(yè)知識：

1、物業(yè)管理服務費由哪些項目構成？ 答：物業(yè)管理服務費包括：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、物業(yè)公司辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業(yè)主同意的其它費用。

2、物業(yè)管理的服務內容? 答：物業(yè)管理的服務內容包括： 1）房屋公用部位的維護和管理；

2）房屋共用設施設備的運行維修養(yǎng)護和管理；

3）房屋公用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及污水管道的疏通； 4）公共綠化維護和管理；

5）公共秩序維護、安全防范等事項的協調管理； 6）車輛停泊服務； 7）裝飾裝修管理服務； 8）物業(yè)檔案資料管理；

3、業(yè)主臨時管理規(guī)約有什么用？為什么要簽訂？

答：《臨時管理規(guī)約》是由開發(fā)商在銷售物業(yè)前依據有關法律、法規(guī)，以及根據建設部的《臨時管理規(guī)約》(示范文本)，結合開發(fā)項目實際擬定的。

業(yè)主臨時管理規(guī)約主要內容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。包括：

1、物業(yè)的自然情況與權屬情況；

2、業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則；

3、維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則；

4、涉及業(yè)主共同利益的事項；

5、違約責任等。開發(fā)商應當在物業(yè)銷售前將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明，物業(yè)買受人在與開發(fā)商簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾。該臨時規(guī)約對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。

物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益也有共同利益?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。通常情況下，業(yè)主管理規(guī)約由業(yè)主大會籌備組草擬，經首次業(yè)主大會會議審議通過，規(guī)約的修改權也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要，因此，出現業(yè)主臨時管理規(guī)約。

簽訂業(yè)主規(guī)約是為了維護全體產權人和使用人的合法權益為了保證物業(yè)工作和各類配套設備設施的正常運行它明確了產權人、使用人的權利與義務保障業(yè)主人身及財產安全使物業(yè)轄區(qū)管理有章可循有據可依。

4、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)嗎？需辦理哪些手續(xù)，交哪些費用？ 答：業(yè)主辦理房屋裝飾裝修時需到物業(yè)辦理裝修申請手續(xù)，需提交裝修設計圖紙，如業(yè)主是請裝修公司裝修，需出具裝修公司的資質證書、營業(yè)執(zhí)照等原件及復印件（復印件需加蓋公章）。辦理裝修需交納裝修管理費（200元/戶）、人員出入證費用（10元/人）、垃圾清運費（2房為300元/戶；3房為400元/戶）和由裝修公司交納和裝修單位擔保金（1000元/戶）。

5、物業(yè)管理費該按哪個面積收？

答：按房屋產證面積收費，在辦理房屋產證前按購房合同交納。

6、房子暫不住，物管費如何收？（相關：我不住為什么還要交管理費）

答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經開始提供服務。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務，而是為整個小區(qū)提供服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關系是一對整體業(yè)主的合同關系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導致全體業(yè)主的共同利益受損。

7、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。

8、供暖費該怎么收？

答：按年收取，房屋的產證面積*5元/平方。

9、為什么收房要先交半年物業(yè)費？

答：

1、在前期物業(yè)管理中物業(yè)公司投入的成本較大，在交房前需提前招聘工作人員和配備相關的辦公用品，為保證公司的正常動作故預收半年的物業(yè)費。

2、部分業(yè)主在收房后暫不裝修入住，按南昌物業(yè)法規(guī)1年內不裝修入住收50%的物業(yè)費，所繳納的半年物業(yè)費正好可以沖抵一年物業(yè)費，免去業(yè)主來回交納物業(yè)費的時間和精力。

10、為什么陽臺、衛(wèi)生間、廚房沒有供暖，但能源費還是按全部面積交納？ 答：能源費5元/㎡·年是根據整個供暖機組開啟后運行成本及日常的維修費用除以供暖的總體建筑面積測算得出。如需按照實際供暖的面積來收費，那么測算出的費用肯定會高于5元/㎡·年，而且每戶總的費用也會是一樣的。

11、房子暫時不裝修不入住，可不可以不交能源費？

答：不可以，因為本小區(qū)為集中供暖，依據購房合同，供暖期為每年的12月24日至次年2月20日，無論是否入住，物業(yè)公司都會履行合同開始供暖。而繳納能源費也是業(yè)主的義務。

12、業(yè)主提出先驗房再交錢簽約？

答：先驗房再交錢簽約是可以的，但是我們之所以先交錢再驗房是考慮節(jié)省關鍵詞時間，簡化關鍵詞流程。您交完錢辦完手續(xù)再去驗房，沒有問題就可以直接拿鑰匙走人，如果驗了房再來辦理其它手續(xù)你還需來來回兩趟。而且就算您交完了錢辦理完手續(xù)后，在房驗房期間發(fā)現的問題我們也是記錄后督促施工方及時維修。我們做出的承諾是小問題三天，大問題七天解決。

13、露天停車與地下停車的收費

答：露天停車80元/月，但車位有限，先到先停。地下停車位如已購買需交50元/月車位管理費，如果租用地下車位則需150元的租車位費和50元車位管理費，一共200元/月。

14、已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？

答：嚴格來講是交納場地管理服務費，物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

15、小區(qū)有多少個出入口？ 答：小區(qū)有東、西兩個出入口。

16、小區(qū)二期地下車庫能否通往一期？ 答：小區(qū)地下車庫一期、二期互通。

17、小區(qū)安全保障有哪些措施？

答首先在硬件方面設立防范措施包括圍墻設紅外線防越系統小區(qū)大門安裝門禁系統樓層門安裝門禁及對講系統小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統連接物業(yè)保安監(jiān)控中心地下車庫安裝停車場職能管理系統。

其次在非技術防范層面設專職保安人員24小時值班、巡邏在重點部位重點監(jiān)控物業(yè)公司會有完善的應急措施并有針對性地采取安全防范措施人防、技術防范有效結合。

18、小區(qū)生活垃圾放置哪里，多常時間清運？

答：二期生活垃圾桶放置

，每天清運兩次，每一次是在早上九點前，第二次在每天下午四點后。

19、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？

答《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

20、業(yè)主逾期收樓要承擔哪方面的責任？

答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔以下責任：

1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風險也將轉由業(yè)主承擔。

2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分攤的費用等相關費用并不因業(yè)主不收樓而免除。

21、為什么要交專項維修資金，它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？

答：根據國家《物業(yè)管理條例》及當地有關物業(yè)維修資金之相關規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時購房者應當按購房款1%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務預算，經業(yè)主委員會審定后實施。維修資金不足時經業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

22、若是房屋出租，物業(yè)管理費是由誰來繳納？

答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主。如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

23、高層住戶水壓不夠怎么辦

答：可以直接向所管轄區(qū)內自來水主管部門投訴也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映由物業(yè)人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。

24、業(yè)主問“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯”？

答：可以使用電梯，但為了保護好全體業(yè)戶的利益，對于大件物品，超高、超寬，須從樓梯搬運。搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯。所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。

25、租戶和業(yè)主享受的權利相同嗎

答：根據租戶與業(yè)主簽訂的協約來定，業(yè)主負連帶權利。雙方對物業(yè)管理服務是享有同等權利.但對物業(yè)的處分權是不同的。業(yè)主享有該物業(yè)的處分權、收益權等，而租戶則只有臨時的居住權。

26、寵物飼養(yǎng)的若干問題

答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物，如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等。如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區(qū)域內排放的糞便。

銷售問題：

27、房屋面積與合同不符，怎樣糾正？

答：按照合同約定，有以下處理方式：合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面積誤差比值在3%以內（含3%）的，據實結算，多退少補。合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，乙方有權退房。乙方退房的，甲方應在乙方提出退房要求之日起30日內，將乙方已付房款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）退還給乙方。乙方不退房的，產權登記套內建筑面積大于合同約定套內建筑面積時，誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由乙方補足，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方承擔，產權歸乙方；產權登記套內建筑面積小于合同約定套內建筑面積時，誤差絕對值在3%內（含3%）部分的房價款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）由甲方返還乙方，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方雙倍返還乙方。

28、售樓時的承諾沒有兌現我可以不交物業(yè)管理費嗎？

答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務正常運行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付

29、交房后房產證何時辦妥？按揭客戶何時拿到房產證？

答：業(yè)主在合同約定房屋交付日期內辦理完房屋交付手續(xù)后，由地產公司在180個工作日內，為業(yè)主辦理房屋產權手續(xù)。

按揭客戶的房屋權屬證辦理與其它付款方式客戶是一樣的，只是因為按揭付款必須以本套房屋作為貸款的抵押物，所以權屬證暫放置在按揭銀行中，客戶可持有復印件，待客戶按時或提前結清按揭款后，就可以領取到房屋權屬證。

30、購房時房屋與樣板間設計不一樣？

31、98的戶型客廳能否自行安裝窗戶？ 答：不可以。

32、老帶新客戶積分能否兌換物業(yè)費？

工程專業(yè)：

33、房屋出現細微裂縫，買家能否退房？

答：你反映的問題房地產市場上經常出現。根據有關法律，對于質量問題，應當區(qū)別情況進行解決。

1.主體結構問題。對于主體結構問題，應根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權要求退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！?/p>

2.非主體結構的質量問題。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。(1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行。(2)如雙方當事人無特別約定，購房人應與開發(fā)商協商予以解決，一般不能退房。

如在法定保修期限和范圍內，可以要求開發(fā)商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，實行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的維修，費用從公共維修基金中支出，其他部位，由業(yè)主自行承擔費用。如開發(fā)商在法定保修期內未進行維修的，則還應讓開發(fā)商負責維修。并應依法賠償因不及時維修而帶來的損失。

根據您所反映的情況，應該屬于非主體結構問題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購房為非主體結構問題以外的瑕疵較多，開發(fā)商應積極予以解決，如開發(fā)商在法定保修范圍和期限內，未予以解決，你依法有權要求開發(fā)商承擔保修責任并賠償因此造成的損失。

根據建設市場的實際情況，商品房交付使用后，主體結構發(fā)生質量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結構問題，因此關于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時，應當針對所購房屋的實際情況與開發(fā)商約定詳細具體的保修條款。建設部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對開發(fā)商的保修責任做了最低限度的規(guī)定，當事人可以在此基礎上與開發(fā)商做另外約定。保修條款一般包括如下內容： 1.保修范圍。當事人可以在《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。2.保修期限。當事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎上，約定更長的保修期限。3.用戶報修的單位及答復和處理的時限。4.違約責任。如開發(fā)商不按規(guī)定承擔保修責任，應承擔違約責任。5.無法維修的處理。如可以這樣規(guī)定：開發(fā)商經兩次修理仍不能解決的，開發(fā)商應當給予一定的經濟補償或買方有權要求更換或退房

現實生活中，經常會出現這樣的問題，房屋墻體有裂紋。住房是從使用工能來考慮，而質監(jiān)部門往往關注的是安全因素。例如按照建筑學的觀點，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產生裂縫，但由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于冷脹冷縮的原理，墻面出現粉塵裂紋是正常現象。

34、因房子質量問題業(yè)主能否拒交物業(yè)費

答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協商處理

35、如業(yè)主在驗房時對房屋內各項指標存在異議業(yè)主可否不收房

答：按照銷售合同約定本單元已具備各項交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復時間，由開發(fā)商整改小組負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

36、內開窗可不可以改外開窗？裝修可不可以拆掉保溫層？拆掉陽臺門？

答：禁止二期業(yè)主內開窗改外開、拆除保溫層、拆除陽臺門等行為。

因為：1），改動窗戶及拆除保溫層、拆除陽臺門等行為屬于破壞房屋外立面的違章裝修行為，政府對該行為例為以明令禁止行為。2），業(yè)主擅自破壞上述保溫結構不但影響自身的供暖溫度，還影響整體供暖效果及給整個供暖機組運行增大能耗且達不到效果。

37、層高不夠標準

答：我們的層高為標準的3米，但是層高包括樓板在內。

國標規(guī)范GB 50096-1999(2003版)條款3.6.2中要求：臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

條款3.6.4中要求：廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不應低于2.20m。

38、房屋面積與合同不符

答：由于房屋的測量專業(yè)化要求強，并且有一些相關的具體規(guī)定，比如“計租面積內有墻垛、磚柱等，如每處面積超過0.2平方米，應減除所占面積，以及長度誤差在5厘米以內為丈量面積的允許誤差”等等。因此，由于用戶本人缺乏相關專業(yè)知識，自行測量的結果未必合乎規(guī)范。如果你認為誤差很大，建議先到公房的出租部門進行核實，若結果仍不滿意，可到雙方認可具有資質的房屋計量單位要求測量，以到得準確、合理的數據。

39、如何看待空鼓裂紋？

答：國標規(guī)范GB-50209-2002條款中5.3.4中有如下要求：面層與下一層應結合牢固、無空鼓裂紋。注：地面空鼓面積不應大于400cm，且每自然間（標準間）不多于2處可不計。

客觀的說，空鼓裂紋屬于建筑通病之一，目前尚未獲得根治，產生的原因涉及到材料、施工工藝、溫度、保養(yǎng)程度等各方面的因素。就南昌本地來看，原材料及氣候是主導因素。我們正在努力改善這種情況，業(yè)主應正視這個問題，不影響后續(xù)裝修使用為標準客觀判斷。

40、物業(yè)公司與業(yè)主的維修責任應如何劃分？

答：業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養(yǎng)護費由有關業(yè)務單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。

物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

41、水、電是不是一戶一表，如何交費？

答：電為一戶一表，業(yè)主可憑電表繳費號至供電公司、銀行或網絡等途經交納電費。電費安市政價格收取。本小區(qū)水表為智能水表，分冷水表和熱水表，先繳費后用水，每戶業(yè)主在辦理入伙時會發(fā)放一張水卡，業(yè)主憑卡到物業(yè)交納水費后充入水表用水。小區(qū)冷水費安市政公布價格收取，五樓及五樓以上為二次供水，在市政價格基礎上加收0.5元/噸加壓費。熱水15元/噸。

42、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？

答：裝修期間產生的裝修垃圾由業(yè)主堆放到物業(yè)的裝修垃圾堆放點，由物業(yè)公司統一清運，業(yè)主需在辦理裝修時交納裝修垃圾清運費。（2房300元/戶；3房400元/戶）

43、冬天供暖和夏天輔助降溫時間

答：供暖時間為每年的12月24日23點至次年2月20日7點。

輔助降溫時間為每年的44、驗房時發(fā)現的問題多常時間處理？

答：驗房時發(fā)生的問題一般小問題三天，大問題七天，維修完后客服會通知業(yè)主來驗房。

45、二十四小時熱水何時開啟？

答：

46、可不可以不用二十四小時熱水，自行安裝熱水器？

答：可以不用二十四小時熱水，但是經專業(yè)人士計算過成本，業(yè)主自行購買熱水器的成本和日常使用的成本加起來實際上比15元/號的熱水更貴，而且使用起來也不方便。

47、什么是住宅的共用部位、共用設施設備

答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監(jiān)控等設施設備小區(qū)道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。

48、小修、中修、大修都包括哪些內容

答：1.大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。

2.中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規(guī)模的工程。

3.小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養(yǎng)護工程。

49、可視對講機、配電箱、寬帶電話接口、電視插口、煤氣管道可否移位？

答：不可私自移動。如需改動需到小區(qū)客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

50、廚房處是否做防水

答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業(yè)防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

51、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結構，物業(yè)管理公司是否有權對外觀部分陽臺、窗戶等進行統一規(guī)劃？

答根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規(guī)定嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要物管有權對外觀部分進行統一規(guī)劃。

52、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。

53、能否安裝太陽能熱水器（空氣能）？

答：不可以安裝太陽能熱水器，54、能否封陽臺，安裝防盜網？

55、二期是否有非機動車停車位及充電服務？

56、二期的管理費為什么要比一期的管理費高？是否分開管理？

57、輔助降溫能達到多少度？什么效果？

58、為什么地面不找平？

59、天棚頂鵬為什么不找平60、窗戶為什么是內開內倒61、98戶型內為什么有的砌了隔墻，有的沒有砌筑。62、中間戶型客廳有一個陽角及公共走道 63、17層頂露臺面積為什么不一樣 64、17層頂為什么有排氣孔 65、裝修時那些可以墻體可以拆除 66、為什么水不接到衛(wèi)生間 67、衛(wèi)生間如何安裝排氣扇 68、裝修時是否需要安裝空調？ 69、精裝如何確保不破壞天棚等管線？

項目周邊配套

70、小區(qū)周邊有哪些公交線路？

答：小區(qū)周邊的公交線路有12路、216路、535路、802路、夜班315路。

71、小區(qū)地址門牌號？

答：南昌市青山湖區(qū)民豐路189號

72、小區(qū)周邊有哪些銀行、酒店、餐飲、超市、醫(yī)院等？

答：銀行：中國建建設銀行（秀泊經典附近）農業(yè)銀行（塘山街23號）洪都農商銀行（塘山街23號）

工商銀行（塘山街11號）

招商銀行26小時自助銀行（江紡廠區(qū)）

超市：鑫客隆超市（青山湖北大道13號愉恰家園）洪泰隆購物中心塘山店（塘山街）

酒店、餐飲：新農村飯店、山外山莊、銀筷子、漁家院、如家快捷酒店、好時漫庭精品酒店等

醫(yī)院：江紡醫(yī)院

高新醫(yī)院

塘山填衛(wèi)生院

73、幼兒園如何收費，業(yè)主是否有優(yōu)惠？

答：幼兒園每人每月1667元，不含一次性費用； 小區(qū)業(yè)主優(yōu)惠價格為1417元每人每月，不含一次性費用。

74、小區(qū)戶口是哪個轄區(qū)？如果辦理戶口遷入？有沒有地址電話？

答：青山路派出所

88630110

辦理市內戶口遷入,應持下列證明證件到其戶口遷入地派出所辦理： 1． 遷入人的居民戶口簿、居民身份證及市內戶口遷移證；

2． 遷入戶的居民戶口簿；

3．新立戶的要有房管部門出具的住房證明或房屋產權證明；

4．遷入人符合申領、換領居民身份證條件的,須交符合規(guī)定的照； 5． 因結婚遷入的要持結婚證；

6．遷入非直系親屬戶內的,應征得遷入地派出所同意后,再辦理戶口遷移手續(xù)。

75、便民生活電話？（訂報、訂奶、家政、快遞等）

答：送水電話

*** 送奶（陽光）88108276 申通快遞88200888 青山路街辦88686006 急開鎖 *** 江南都市報訂報電話 *** 江西晨報 *** 有線電話報修 96123 出車租叫車 968968

燃氣報修96777

76、小區(qū)業(yè)主子女教育劃分地段學校？

答：小區(qū)業(yè)主子女教育劃分地段學校小學為新才小學校、新才中學、南昌十五中。

77、小區(qū)配套休閑運動場所？

78、小區(qū)一共有多少個車位，能否滿足全體小區(qū)業(yè)主使用？

79、兒童游樂設施及健身器材缺乏

80、殘疾人坡道沒欄桿？

81、網絡是那個運營商？

82、為什么水不接到衛(wèi)生間

第二篇：中信水岸城一期項目入伙百問

中信水岸城一期入伙百問

營銷部回復：

1.收樓時間是否可以按合同上的時間？

答：首先現在是提前交樓，從交樓開始到2012年3月28日期間的物業(yè)管理費由地產開發(fā)商統一交付，業(yè)主在此期間是免交物業(yè)管理費的，業(yè)主按合同約定的入伙時間開始交物業(yè)管理費；其次，提前交樓后業(yè)主可自行安排是否進行裝修，最后，如果非要按合同約定時間入伙，也是可以的。（請盡量做好提前入伙的說服工作）

2.老帶新的物業(yè)管理費什么時候算？

答：老帶新的物業(yè)管理費到時物業(yè)統一通知前來兌換，現在入伙老帶新的物業(yè)管理贈送的物業(yè)管理費暫不可使用。3.車位怎么分配？是租還是買？

答：現在車位是開發(fā)商免費提供給業(yè)主使用，后期將出售，具體時間以開發(fā)商統一規(guī)定時間為準。4.什么時候可以辦理遷戶口？

答：由于東江新城片區(qū)的道路命名政府11月份才確定，現在開發(fā)商在派出所辦理項目登記事宜。登記完成后業(yè)主可自行辦理入伙手續(xù)了。5.商鋪是否跟住宅一起入伙？

答：每棟的商鋪對應相應的住宅同時入伙。

6.一樓有帶花園的面積存在差異的怎么處理（包括：二樓贈送平臺、贈送地下室也是同樣的問題）？

答：水岸城一樓帶花園及二樓贈送平臺，贈送地下室面積開發(fā)商已經經過現場實測，每戶贈送的面積均達到甚至超過之前承諾的贈送面積。7.一到五棟分別是什么時候交樓？

答：1-5棟是一起交付使用的，每戶的具體交樓入伙時間以入伙通知書為準。8.最遲交樓時間是什么時候？

答：1-5棟最遲交樓時間不會超過合同約定時間，即2012年3月28日。9.1樓的樹太高擋住陽光怎么辦？

答：所謂大樹底下好乘涼，花園綠植一是為了景觀視野，二也是為了更好的生活環(huán)境。也可以與物業(yè)管理公司聯系進行修剪。

10.公交車什么時候通到我們項目，具體公交車站會設在哪個位置？ 答：現在水岸城已有32路、388路公交車到達，后續(xù)還會增加線路。11.入戶木質門質量太差，開發(fā)商是否可以換掉?最好能換為一框雙門？ 答：1，由于雙扇門開關不便，所以水岸城設計的時候是做單扇門，業(yè)主可在符合物業(yè)管理處要求的條件下自行加裝防盜門。2，水岸城使用的是木門，木門的檔次及造價要高過鋼門，惠州較高檔的樓盤基本上都使用的是木門。

工程部回復：

1.如果交樓發(fā)現問題多久可以修復？

答：一般性的質量瑕疵修復時間在15天以內，需訂制材料的根據具體項目確定時間。

2.88平米的內庭院的外窗是否會統一安裝？

答：經物業(yè)完善手續(xù)后，業(yè)主根據自家的需要自行安裝。3.復式的樓梯是否可以由工程部加建？

答：經物業(yè)完善手續(xù)后，業(yè)主根據自家的需要自行加建。4.復式樓梯的架空層能否統一加建？

答：經物業(yè)完善手續(xù)后，業(yè)主根據自家的需要自行加建。5.頂樓客戶是否可以另外驗收防水和隔熱？

答：防水和隔熱已按國家規(guī)范施工及驗收，根據業(yè)主的驗收方式再定。6.交樓的入戶大門和樣板房的入戶門為什么不一樣？ 答：是一樣的。

7.1樓的樹太高擋住陽光怎么辦？ 答：根據具體位置、遮擋情況再定。8.窗戶有裂縫會漏水怎么辦？

答：如有漏水問題，將盡快安排維修。

9.復式側陽臺在不影響外立面的情況下，可以外拓嗎？ 答：外拓違反了建筑法規(guī)，因此不允許。10.客廳門可以外擴嗎？ 答：外擴違反了建筑法規(guī)，因此不允許。11.驗收報告是一房一份嗎？

答：竣工驗收是針對1-5棟的，不是一房一份。

12.1-5棟是否設置二次供水，若有從哪一層開始是二次供水? 答：1-5棟住宅全部都是二次供水，本項目采用變頻水泵，利用變頻器來改變水泵的轉速，來調節(jié)水泵的流量和壓力，根據壓力信號自動控制運行，達到恒壓供水。

13.天臺的消防門是每天都開著的嗎？ 答：一般是上鎖的。14.地下車庫如何防盜？

答：地下室布置有監(jiān)控攝像頭。15.一期垃圾場在那里？ 答：沒有垃圾場。

16.蓄水池在哪里？怎么清洗？

答：本項目采用的是不銹鋼成品水箱，位于4棟地下室，由物業(yè)公司定期清洗，放空水后使用專用清潔劑清洗。17.窗戶上面的鋼筋圍欄可以拆嗎？

答：可以拆除，裝修完成后業(yè)主可根據裝修風格另行安裝安全護欄。18.什么時候開始開放園林路燈？ 答：入伙前已開放。

19.電梯按鈕有沒有可能把14樓改成13A？ 答：可能會造成其它人員困擾，因此不改了。20.自家的入戶門可以裝防盜鐵門嗎？

答：經物業(yè)完善手續(xù)后，業(yè)主可以自行安裝防盜門。21.文頭嶺以前是泄洪區(qū)，發(fā)洪水會不會變成水城被淹掉？

答：根據國家頒布的《防洪標準GB50201-94》、《水利水電工程等級劃分及洪水標準（SL252-2000）》和廣東省水利廳粵水利[2005]121號文《關于城市防洪工程標準提高的緊急通知》規(guī)定，文頭嶺片區(qū)防洪堤圍工程等級為Ⅲ等，堤防級別為3級，防洪標準為50年一遇。興建排澇站、水閘各2座，系目前惠州市已建成的規(guī)模最大、現代化程度最高的防洪排澇設施。

設計部回復：

1.帶花園的柵欄能否改成圍墻？

答：換成實體圍墻影響整體景觀效果，在柵欄外面增加了綠籬就可以滿足隱 私。

2.105平米的戶型為什么比105平米樣板房被88的遮擋多？

答：請具體到哪個單元哪個戶型，有部分因角度問題部分遮擋會稍多一些。3.為什么陽臺有的是全玻璃圍欄，有的是半玻璃圍欄？ 答：設計院根據立面需要。4.可以自己換門窗玻璃嗎？

答：防火玻璃部分不能換?？蓳Q部門需經物業(yè)完善手續(xù)后方可更換。5.電閘位置可以移動嗎？ 答：戶內總配電箱不可以移動

6.88平米內庭花園墻邊的水管可以封閉嗎？

答：可以封閉，業(yè)主自行包裝。但須留出檢修口（立管上面有個蓋子，不能封閉）?？煞忾]部分需經物業(yè)完善手續(xù)后方可施工。7.復式側陽臺在不影響外立面的情況下，可以外拓嗎？ 答：不能。

8.客廳門可以外擴嗎？ 答：不能。

9.水岸城是否設置二次供水，哪一層開始是二次供水? 答：除了商鋪園林售樓處，其它樓棟都是二次供水。10.天臺的消防門是每天都開著的嗎？

答：與門框是合上的關系，但是沒上鎖可開啟。具體管理模式問物業(yè)。11.地下車庫如何防盜？

答: 閉路監(jiān)控系統+門禁系統。12.垃圾場在那里？ 答：本問題咨詢物業(yè)。13.生活陽臺可以擴建成廚房嗎？ 答：具體哪種戶型的生活陽臺，14.為什么大堂風格不一樣？

答：5號棟因前期迎合惠州當地風格需要，后1~4，6~7棟為國際灣區(qū)社區(qū)重新定義該風格。

15.蓄水池在哪里？怎么清洗？

答：四樓地下室有一個消防水池，二個生活水箱，6#屋頂有一個消防水箱，清洗由物業(yè)定期清洗。16.外墻涂料怎么這么差？

答：質量標準符合國家標準，請客戶放心。

17.購買的花園中有一個巨大的通風管道口，占掉了花園面積，且使用不便，怎么處理？

答：這是小區(qū)整體功能性要求，供地下室采光用。

18.送地下室的戶型，在哪里開門？室內怎么打洞進入地下室？ 答：室內不能打洞，南側室外側壁可以開洞。

19.園林為什么做得這么差？還差過XX花園？一期后面的園林原設計是怎么樣的 怎么大家說都是應付之作？

答：水岸城一期園林在惠州同檔次樓盤中排前列。后期由奧雅設計將會進一步升級。

20.鎖是什么牌子？是什么等級的？鎖為什么這么差？比XX花園還差！答：國內名門鎖廠，合格優(yōu)等，雙舌防插防撬防駒，請客戶放心。

21.推拉門的軌道嚴重變形，根本關不了，里面的海綿條掉下來了，怎么解決？ 答：請聯系工程部維修。

22.入戶門是什么牌子？是什么等級的？為什么樣板房的門和我們的門不同，樣板房是實心的，我們是空心的？

答：東莞華棱，消防驗收合格。普通樓棟門與樣板房的門是一致的，有些戶型由于不需要設置防火門，芯板材料不一致，但要求均符合國家標準。重的門開啟壽命相應短些，水岸城為木質門，檔次較普通鋼制木紋轉印門檔次高。23.是否每一棟大堂都有樣板房大堂的水晶燈？

答：1-5棟所有樓棟的電梯廳都有水晶燈，1、2、5棟大堂都有水晶燈。但由于3、4棟大堂層高稍微矮些，大堂沒有水晶燈，且其電梯廳的水晶燈型號比1、2、5棟小些。

24.外墻設計有沒有利于人上下爬的？東湖花園的外墻就是跟小偷專門設計的，氣呀！

答：沒有利于攀爬的。

25.為什么4棟2單元旁邊會有個小圍墻？ 也就是車庫入口那墻？ 答：那是地下室側壁。

26.請問玻璃是鋼化玻璃嗎？外窗采用1.4厚鋁料5厚淺綠玻,鋁合金推拉門框采用2.0厚鋁？

答：是，都是鋼化玻璃，鋁型材滿足國家規(guī)范要求，不限于1.4厚，普通白玻。

27.我想自己多開兩扇平開窗，可以嗎？ 答：不可以。

28.水岸城開窗設計是有問題的，3.4.5棟127平米的戶型，客廳，飯廳都是大面積的固定窗，只有區(qū)區(qū)兩扇平開窗（寬50，高140厘米），在我們這里通風是不夠的！是設計錯誤還是施工錯誤，或是審圖不嚴？

答：反觀后來施工的6.7棟，開發(fā)商已經注意到了，主人房的窗就改為4扇平開窗。

以上兩個表格是水岸城一期三棟、四棟的計算結果，五棟計算結果也類似。規(guī)范中要求窗地面積比一般大于等于8%，而上圖第二張表中我們最小的房間來計算結果是0.1也就是10%是滿足規(guī)范設計要求的。所以業(yè)主無需顧慮他的窗太小或開啟面太窄，這些必須是通過節(jié)能計算，滿足要求才能施工的。

6、7棟是因為它是沿江高層在設計手法中與小高層做法不一樣，窗開得大一些也在滿足規(guī)范要求內。

29.玻璃厚度是多少？怎么那么差？

答：設計部回復：玻璃不差，厚度有6mm。30.電梯前室是否合符要求？

答：“規(guī)范是 電梯前室寬度 是電梯轎廂的1.5倍以上”我在規(guī)范中沒有找到這一條，不過規(guī)范中有這樣一條合用前室寬度為不小于1.5米或不小于轎廂寬度。水岸城所有電梯廳前室都滿足該要求。

物業(yè)回復：

1.物業(yè)管理費要什么時候交，先交多少？

答：入伙時預交三個月管理費，住宅每月1.8/元㎡，商鋪每月3.6/元㎡。2.裝修時可以使用電梯搬運貨物嗎？ 答：可使用包裝好的電梯，損壞照價賠償。3.裝修是否有規(guī)定期限？

答：常規(guī)家裝期3個月，如需延長裝修期可到管理處申請延期。4.公攤水電怎樣算？

答：按市政府及物價公布標準收取。5.裝修要交多少押金？ 答：裝修施工單位與業(yè)主每一戶各1000元，如無違規(guī)驗收通過后無息退還。6.裝修時帶來的入戶大堂和電梯間的損壞怎么辦？ 答：由損壞裝修單位賠償。7.入伙時間是否需要預約？

答：根據入伙通知書上的日期、時間來辦理，如延期請?zhí)崆按螂娫掝A約，如準備資料。

8.交樓時業(yè)主需要準備什么資料？ 答：按入伙通知書“入伙須知”準備。9.業(yè)主委員會何時成立？

答：根據國家規(guī)定，入伙率達50%以上，入伙滿2年后由區(qū)房管局負責組織召開業(yè)主大會，選舉出業(yè)主委員會成員。10.以后每棟入戶大堂是否會有客服人員？

答：沒有，但每棟樓都會有客戶服務專員處理業(yè)主各類需求。11.對于推遲裝修產生噪音問題怎么管理？

答：小區(qū)有業(yè)主正式入住后，噪音、異味施工需申請及施工時間時段要求。12.電閘位置可以移動嗎？

答：房間內電源開關建議不要移動，因為線需續(xù)接容易造成電阻較大，會經常跳閘。

13.有線電視的開通需要自己辦理嗎？

答：我們聯系下有線電視，可能入伙時會到現場來辦公，但事后需要業(yè)主自己去！

14.哪一層開始是二次供水? 答：生活水箱放置在地下室，小區(qū)所有房間都是二次供水。15.天臺的消防門是每天都開著的嗎？

答：防火門按照消防要求，是常閉，但不鎖住。16.地下車庫如何防盜？

答：車庫主要車道都設置有24小時監(jiān)控錄相，并有保安員巡邏。建議業(yè)主自行鎖好車門或設置暗鎖、并關上門窗。17.電房在那里？ 答：每一層都有強弱電井，各戶的電表分表在各樓層。18.生活陽臺可以擴建成廚房嗎？

答：按照國家規(guī)定，嚴禁管道更改，污水不能排到雨水管中。19.租的車位是固定的還是流動的？

答：固定及流動的車位都有，但是租金不一樣。固定車位租金暫未確定，流動車位按照惠州市政府《停車場收費管理規(guī)定》。20.蓄水池在哪里？怎么清洗？

答：生活水池在地下室，每年清洗2次并消毒。21.大件家私怎么搬？

答：家私搬運請?zhí)崆暗焦芾硖幧暾?，電梯轎廂能裝下可以使用電梯運輸，不能裝下請使用消防樓梯人工抬上去。22.監(jiān)控是不是24小時的？

答：是24小時，但監(jiān)控也有盲區(qū)、死角。23.入伙時需要收什么費用？ 答：物業(yè)就收3個月管理費。24.自家的入戶門可以裝鐵門嗎？ 答：在征求物業(yè)同意后，可以安裝。

25.中信水岸城的總體規(guī)劃占地面積及一期占地面積、建筑面積、綠化率？ 答：總占地面積56萬㎡，建筑面積153萬㎡；一期項目占地面積為68043㎡，建筑面積為190550㎡（住宅建筑面積147993㎡，商業(yè)建筑面積8325㎡），容積率為2.3，綠化率為43%。

26.電梯品牌及速度、載重量如何？是否直通地下車庫？運行速度如何？ 答：上海三菱電梯(品牌)，能容納13人，運行速度：17～24層為1.75m/s，25～32層為2.5m/s。

27.防水層如何處理？頂層隔熱如何處理？

答：40mm厚防水混凝土+防水卷材剛、柔兩道防水；25mm厚擠壓型聚苯乙烯板隔熱。

28.樓板厚度多少？內墻厚度多少?是否是隱梁、隱柱設計？ 答：樓板厚度120mm，內墻厚度100mm，局部隱梁、隱柱設計。29.地下停車場有幾層？ 答：只有地下一層。

30.平層層高、凈高？復式層高、凈高？入戶大堂層高、凈高？ 答：平層層高3米，凈高2.9米；復式層高6米，凈高5.9米。

入戶大堂層高：

1、2棟為4.2米；

3、4棟為3米；5棟為4.5米、6、7棟為3.9米。

31.是什么類型建筑結構？此種建筑結構有什么優(yōu)勢？ 答：框架結構

32.項目歸哪個街道辦？哪個派出所管轄？

答： 東平街道。東平（東湖）派出所，派出所地址：惠州市惠城區(qū)橋東辦事處東平南路88號，電話0752—2252555。

33.一、二期社區(qū)管理是否各自封閉？是否可共用資源？

答：水岸城為封閉性管理，一、二期社區(qū)資源均可以共享，無論一期或二期業(yè)主憑業(yè)主卡均可進入一二期大門。34.一、二期前面的江堤各有多長，共多長？ 答：一期300米，二期500米，總長800米。35.有無寬頻上網？哪家公司？為什么沒有中國移動？

答：有，中國聯通、中國電信、視訊寬帶。中國移動沒有布線進小區(qū) 36.水岸城地處泄洪區(qū)，如何向客戶解釋泄洪安全問題（提供政府文件）？ 答：東江新城規(guī)劃：

1、確定規(guī)劃區(qū)內防洪堤按100年一遇洪水重現期標準設計。

2、確定規(guī)劃區(qū)內排澇標準采用10年一遇24小時暴雨所產生的徑流量1天排干。

3、規(guī)劃臨江排澇站、新民排澇站、大瀝口排澇站，大湖溪排澇站四處排澇站。

4、規(guī)劃拆除從橋東街道辦事處上東平至馬安鎮(zhèn)的馬安圍，和馬安鎮(zhèn)大瀝口處平馬圍，沿西枝江、新開河和東江東岸建設新防洪堤。37.一期商鋪層高多少？凈高多少？面寬、進深多少？可否隔成兩層使用是否有獨立衛(wèi)生間？

答：層高6米，凈高5.9米，可以隔層兩層使用，可以做餐飲，已預留衛(wèi)生間位置。

38.附近的醫(yī)療配套如何？ 答：附近有惠州市中醫(yī)醫(yī)院、惠州市第四人民醫(yī)院（在建）。39.地下停車場的限高是多少？是否可以停放貨車？

答：高層樓宇地下車庫的高度基本都在4.2米高，也有部分區(qū)域高5.15米。為便于業(yè)主裝修、搬運家私等，管理處將會在停車場內為業(yè)主提供臨時送貨車輛停放點。

40.一期停車位的配置和收費標準如何？

答：一期小區(qū)配套露天有116個汽車位,地下室有1041個汽車位, 露天車位停車費每個每月150元，地下車場車位停車費每個每月250元。共有1343個摩托車位，摩托車位停車費每個每月40元。

41.為什么要與你們簽訂《消防安全責任書》《居民精神文明建設公約》？ 根據要求，各防獨立分區(qū)需要確定一個責任人，這也是加大業(yè)主家的安全保障；為了做好小工的精神文明建設，共創(chuàng)一個文明、和諧的社區(qū)，大家共同遵守這個文明公約。

42.為什么要預繳三個月物業(yè)管理費？

43.物業(yè)收費是從什么時候開始計收？

是從2012年3月28日開始，入伙之后至明年3月28日的物業(yè)管理費是由開發(fā)商代為繳納。

44.為什么要填《業(yè)主（住戶）資料登記表》和交相片？

管理處需要建立、完善業(yè)主檔案，在今后的日子里好讓我們更好的服務業(yè)主，我們公司有嚴格的業(yè)主資料管理制度及保密要求，您的資料不會讓所有人都能看到。45.

第三篇：物業(yè)交付百問百答

XX百問百答

一、項目信息類

1.XX項目概況

答：項目位于北二環(huán)與東二環(huán)十字沿北辰大道路東三百米，與二環(huán)相鄰，地理得天獨厚。周邊形成三橫三縱的交通網絡，太華北路，北辰大道，廣運潭大道貫穿南北，北二環(huán)的延伸線廣安路、浐灞二路，歐亞大道橫貫東西。項目最大的特色就是為您的孩子匹配全程優(yōu)質教育，目前成功簽約片區(qū)唯一的一所重點小學——浐灞一小，也是浐灞區(qū)域規(guī)模最大的省級重點公辦小學，項目東側一路之隔是眾所周知的浐灞完全中學。住在XX，讓您的孩子享受15年一站式目送式教育。

項目總占地135畝，分三期開發(fā)，包括11棟板式高層和臨街商鋪，總戶數約3000戶。面積從65平米的兩房到126平米的躍層，十余種戶型組成。社區(qū)的園林景觀，運用現代主義的構成手法結合地域文化的特色打造一個現代人文的居住環(huán)境，利用低碳環(huán)保思想結合立體綠化種植加上生態(tài)技術構造一個生態(tài)宜居的居住空間環(huán)境。2.XX的具體地址？

答：西安市浐灞生態(tài)區(qū)浐灞二路浐灞完全中學西側。3.小區(qū)周邊有那些生活配套設施？

答：具體的商業(yè)、銀行、餐飲、醫(yī)療機構、學校等設施詳見《東庭業(yè)主生活指南》 4.XX幼兒園、小學和中學的基本情況？

答：

1)幼兒園：小區(qū)配套

2)小學：浐灞一小（簽約小學）3)中學：西大附中浐灞中學（簽約中學）5.XX隸屬哪個派出所，哪個社區(qū)？

答：浐水西路派出所 社區(qū)： ？。6.XX周邊的主要交通線路？

答：

1)北辰大道【泘沱村站】下車：

315：首末車時間6:50--19:30 有人售票 316路：首末車時間6:50-19:30 有人售票 728路： 首末車時間5:50--19:00 無人售票 610路：首末車時間6:30-19:30 無人售票 104路：首末車時間6:00-20:30 無人售票 2)歐亞大道【趙村站】下車:

530路：首末車時間6:30-19:30 有人售票 175路：首末車時間6:30-20:00 無人售票 932路：首末車時間6:30-19:30 無人售票 7.XX周邊的主要配套？

教育：幼兒園：小區(qū)配套；小學：浐灞一小；中學：西大附中浐灞中學 醫(yī)院：唐都醫(yī)院:北環(huán)醫(yī)院：十里鋪骨科醫(yī)院： 西京醫(yī)院： 8.XX樓盤四至？

答：東至：浐灞完全中學； 南至：浐灞二路； 西至：北辰大道 北至；浐灞三路 9.物業(yè)服務中心地址？電話？

答：物業(yè)服務中心地點：XX陽光車庫南門（小區(qū)幼兒園北側）

24小時服務熱線： 029-88829337 您只需撥打24小時服務電話，我們的員工會第一時間給您提供相應的服務和幫助。10.小區(qū)的配電室、水泵房、消防水池分別在什么位置？ 答： 小區(qū)地下負一層

11.小區(qū)主要共用設施設備系統介紹：

答：包括電梯系統；供、配電系統設備；給、排水系統；通風、空氣調節(jié)及供暖設備；建筑電氣照明設備；保安監(jiān)控系統（閉路電視監(jiān)控系統、門禁系統、防盜報警系統、可視對講系統、停車場管理系統、巡更系統）；消防系統；水景系統；熱力系統（僅針對性北方供暖地區(qū)）；通信系統等。12.XX共有幾部電梯？

答：共16部垂直電梯，1號樓4部，2號樓4部，3號樓4部，5號樓4部。13.XX的消防設施有哪些？

答：有消防栓、消防廣播、消防電話、消防水泵、煙感、火災自動報警器、噴淋頭、滅火器、防火門等 14.XX的用地面積，建筑面積，容積率、綠化率、建筑密度、幼兒園面積,？

答：用地面積：8.98萬平米；總建筑面積39.6萬平方米（一期交付14.7萬）；容積率3.5；綠化率38.21%；建筑密度21.75%；幼兒園面積：0.17萬平米 15.XX的設計車位有多少？

答：小區(qū)設停車位共計3123個，其中地上停車位245個，地下停車位2878個。16.XX各層是否設有消防水閥？ 答：各層設有消火栓。

17.XX小區(qū)水、電、氣是怎么樣的？

答：小區(qū)水表為抄表水表，業(yè)主先用后繳費，物業(yè)代收收費，水表底數將在物業(yè)設備設施移交時進行確認。

18.XX小區(qū)水、電、氣在哪里購買？

小區(qū)無法直接購買，具體地址如下： 國家電網：

1)西安城北譚家供電所

2)地址：未央區(qū)歐亞大道（大明宮汽配城附近）3)電話：95598 秦華天然氣：

1)西安秦華天然氣城北客戶服務中心 2)地址：鳳城一路2號 3)電話：96777 利安電超市：（可購氣、話費充值）地址：北辰大道泰和居東門

二、物業(yè)收費類

19.XX物業(yè)服務費的收費標準和依據？

答：

1)收費標準是：1.5元/平米/月（按產權建筑面積）。2)水電公攤：0.26元/平米/月（未確定）3)電梯費：一層 0.1元/㎡/月；

二層以上 0.45元/㎡/月

4)收費時間：按季度收取，預收3個月，支持業(yè)主預交全年物業(yè)費 20.一次性交一年的物業(yè)費有優(yōu)惠嗎？

答：無物業(yè)費優(yōu)惠，對于一次繳納一年物業(yè)費的客戶，物業(yè)會根據情況發(fā)放禮品。21.XX裝修相關費用的收費標準

1)裝修押金：a.100㎡以下2000元 b.100-150㎡之間2500元 c.150㎡以上3000元 2)垃圾清運費：3元/平米（未包含墻體砸除清運費用）

3)砸墻垃圾清運費：80元/平米(按照實際拆除面積核算，不拆除不繳納)4)裝修人員出入證：押金20元/張；工本費5元/張 22.XX車輛停放服務費的收費標準

機動車: 1)地下停放服務費150元/月/輛 2)地上停車服務費80 元/月/輛

非機動車:按物價局審批備案價格為準。23.業(yè)主每次繳納的物管費用包括哪些？

答：每次繳納的費用為物業(yè)服務費用、電梯費用、公攤水電費用、生活垃圾處理費（水費如需代收可告知）。24.物管費繳納的時間規(guī)定？

答：按照《物業(yè)服務協議》約定物管費繳納時間為每季度首月的10日之前繳納當季度的物業(yè)費，物業(yè)費是預交方式，如逾期未繳納將按繳納總金額3‰/日計收取違約金。25.對于業(yè)主繳納物管費，可采取的收費方式有哪些？ 答：業(yè)主繳納物管費可選擇的方式有：

1、現金或劃卡；

2、支票；

3、匯款。

26.過了集中收房期，是否還有物業(yè)服務費的優(yōu)惠？

答：不存在物業(yè)費優(yōu)惠的說法，對于房屋物業(yè)費優(yōu)惠的政策小區(qū)是嚴格按照《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第二十條：經業(yè)主驗收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后（含房屋裝修）因故長期不使用的空置房，從驗收或業(yè)主報告物業(yè)服務企業(yè)，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認即日起，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。

特別提示：業(yè)主申請空置需辦理完收房手續(xù)并填寫《空置房申請表》后方可執(zhí)行70%的物業(yè)費。27.不收房是否就可以不用繳納物業(yè)服務費？

答：其實早在房屋交付前一年左右物業(yè)就開始介入了。在房屋達到合同交付條件后，不管業(yè)主是否接房，物業(yè)對園區(qū)公共設施的維護、園區(qū)公共秩序的維護、園區(qū)公共保潔服務工作就已經開始了，因此需要業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費。其實我們也非常歡迎業(yè)主能盡快入住園區(qū)，享受園區(qū)環(huán)境和享受物業(yè)服務。根據《前期物業(yè)服務合同》約定：因買受人原因未能按期辦理XX入住手續(xù)而造成房屋空置，業(yè)主仍然按相關標準補繳物業(yè)管理費。

28.物業(yè)管理費為什么在季度首月10日后收有滯納金而預付卻沒有利息？

答：首先物業(yè)費是我們各種支出的主要來源，其收取時間是我們和業(yè)主在之前共同約定的，因此本著對其它業(yè)主的公平我們才采取了收滯納金的方式。而預付只是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一種繳納方式，業(yè)主也可自行選擇其它方式進行繳納。

29.物業(yè)費的收費標準是怎么來的？

答：物管費的標準取決于園區(qū)參數（容積率、設施設備配置，平面規(guī)劃等）及當時的物業(yè)服務成本。物業(yè)公司在房屋進行銷售時，也會根據相關法規(guī)依據完成物業(yè)管理費的測算在物價局備案。

三、工程知識類

30.入戶防盜門的尺寸？是否子母門？品牌？

答：800（寬）*1900（高），否，步陽 31.自備發(fā)電機滿足住戶供電嗎？

答：小區(qū)備用發(fā)電設備只滿足停電時公共照明與電梯供電及消防設施正常運轉。32.每戶設計負荷利用電容量是多少？

答：40-75㎡的戶型10an 15an 20an 5KW；75-100㎡的戶型6KW；100㎡以上的8KW。（未確定）33.一層是否是單獨排水設置？

答：獨立排水。34.外墻有無外保溫層？

答：有。

35.我們小區(qū)的水為二次供水嗎？一般多久清洗、檢測一次？

答：是二次供水

照相關規(guī)定，管理處配置有專職的二次供水管理員每日對生活水箱進行檢查；每年委托有資質的二次供水設施清洗消毒的單位對生活水箱進行徹底清洗、消毒兩次，衛(wèi)生部門負責清洗效果的監(jiān)測。同時從事二次供水設施直接管理和清洗的人員，每年必須進行健康檢查，取得健康合格證，并經過衛(wèi)生知識培訓合格，才能上崗。

36.為什么小區(qū)電梯怎么經常壞？

答：業(yè)戶看到的電梯停機有兩種情況：1）電梯屬于技術很成熟的機電設備，但也會出現因易損件損壞而臨時停梯維修；2）根據國家相關規(guī)范要求，為了保障設備的安全運行，由被委托的專業(yè)的電梯維保公司每月對電梯進行計劃性維護保養(yǎng)，每年由質量技術監(jiān)督局進行年檢，這些工作都需要臨時停梯。因此給業(yè)戶造成了電梯經常故障的錯覺。前一種情況在新入伙項目因設備處在磨合期而會較頻繁，一年以后此問題會逐漸減少。對于保養(yǎng)而臨時停梯，我們會及時在小區(qū)內進行溫馨提示。37.業(yè)主反映可視對講機無圖像，其余正常？

答：有可能是業(yè)主把可視話機電源關了，業(yè)主打開即可，如若不行，錄入標準報事，由工程部上門檢查。

四、安全管理類

38.哪些人員哪些情況可以借用鑰匙？

答：所有鑰匙借用均需在《鑰匙借用登記表》上登記。1)保安帶客戶看轉讓房或給業(yè)主開門，可借用轉讓房鑰匙；

2)物業(yè)工作人員借用業(yè)主未裝修的清水房鑰匙用于處理戶內檢查、整改或清潔；

3)業(yè)主留有鑰匙在管理處但需臨時開門又不領走時，可讓保安隊員借用為其開門后再由保安隊員歸還回

管理處。

4)戶內有維修的，施工單位會在物業(yè)工程人員陪同下借用鑰匙進行維修。39.已交房區(qū)域和施工區(qū)如何管理？

答：已對施工區(qū)進行封閉隔離，并在圍墻上安裝有周界紅外和報警裝置。安防管控是物業(yè)非常重視的一部分，目前物業(yè)公司提供了5級安防措施：

1）物防：園區(qū)圍墻的設計不易攀爬，且有足夠的照明系統； 2）技防：圍墻紅外對射、園區(qū)視頻監(jiān)控系統、電子打點器等技術防范 3）人防：24小時人防巡邏、人員均憑卡進入等人力防范 4）戶內設防、報警按鈕等的應急機制報警 5）施工人員不準園區(qū)留宿，清場確保安全 40.為什么安管人員換得很勤？（流失率高）答：

1)職業(yè)特性決定隊伍年青化，穩(wěn)定性差；

2)職業(yè)環(huán)境差和社會地位低也是人員流失的原因之一； 3)公司管理要求嚴格致使部分人員無法適應。4)內部調動和升遷原因

最后希望廣大業(yè)戶積極倡議和宣傳，為安管人員營造一個良好的外部工作氛圍。

41.拿東西出小區(qū)總是要開出門條，很不方便，經常為了開出門條電話聯系業(yè)主確認，也很麻煩，否能有更方便的操作？

答：開具出門條是為了保護業(yè)主的財產安全。業(yè)主可指定家中其他成員為第一聯系人，用于開具出門條的聯系確認；也可提前電話告知客服中心將有物品搬離小區(qū)，由搬離物品人員在搬離當日直接前來開具出門條。

五、裝修知識類

42.在哪里辦理裝修手續(xù)；辦理裝修手續(xù)的流程

答：業(yè)主需辦理裝修手續(xù)，到客服中心裝修辦公室辦理。業(yè)主向客服服務中心提供裝修圖紙、裝修施工單位施工許可證、裝修人員的身份證復印件和1寸照片2張（辦理出入證時需要提供）。然后再簽訂各項裝修的申請和協議。在業(yè)主辦理裝修的過程中，業(yè)主和裝修單位各向物業(yè)公司交納裝修押金。并且在裝修期間裝修人員必須申請裝修臨時出入證。

43.物業(yè)查看業(yè)主提交的裝修方案依據及基本原則是什么？ 答：依據：建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。

非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。第十四條 申報登記應當提交下列材料：

（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；

（二）申請人身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。

非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明

44.裝修過程中的變更手續(xù)如何辦理？（包括裝修設計、裝修期限、裝修負責人、裝修工人等）

答：業(yè)主在裝修過程中涉及裝修方案、裝修期限、裝修負責人等變化，均需要到物業(yè)服務中心進行變更登記。

1)裝修設計：調整部分需重新報裝修圖紙，待物業(yè)審批通過再辦理手續(xù)。

2)裝修期限：通常是延長裝修期，業(yè)主或是裝修負責人到客戶中心前臺辦理延期手續(xù)，檔案資料更改時間，最要重要的是裝修許可證和需要進入的工人出入證上裝修期限要更正，特別注意的是裝修工人的出入證延期必須裝修負責人辦理，裝修工人本人不能辦理。

3)裝修負責人：通常是更改或增加，業(yè)主通過電話或者直接到客戶中心前臺辦理手續(xù)，新的負責人需要帶身份證和照片，辦理出入證，同時登記負責人的電話，便于后期聯系。

4)裝修工人：需要增加裝修工人，只需要裝修負責人到客戶中心前臺辦理工人增加的手續(xù)，辦理出入證，出入證辦理需攜帶2張1寸彩照及身份證原件或復印件，并繳納20元/個的押金（可退還），及5元/個的工本費。

45.物業(yè)對業(yè)主的裝修時間段是否有要求？

答：交房時的《裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)服務手冊》對裝修時間段的要求;1)交房時間起3個月內為集中裝修期：8:00-19:30 2)集中裝修期完后：周一至周五上午8：30-12:00，下午14:00-18:00分周末：9:00-18:00（不允許加班，不允許有噪音施工）3)節(jié)假日: 不允許任何施工

XX業(yè)服務中心有權阻止在此期間的任何擾民施工并根據相鄰的業(yè)主（使用人）入住情況對相關裝修時間做出調整。

46.什么是裝修垃圾清運費，怎么收??？包含什么內容？

答：XX裝修垃圾清運費用標準定為：3元平方米。按建筑平米收取。對于有墻體拆除的戶位，收取80元/平方米的砸墻垃圾清運費，此費用僅針對有墻體拆改且拆改垃圾需運至小區(qū)垃圾臺進行統一清運的拆墻垃圾。

47.裝修押金是多少錢？可以刷卡嗎？怎么退？

答：小區(qū)裝修按照建筑面積收取2000（100平米以下）、2500（100-150平米）、300（150平米以上）元/戶。首先我們建議業(yè)主，這筆費用由裝修公司給付，這是對業(yè)主裝修質量的一種保證，也是對裝修公司的一種規(guī)范，也便于我們的管理，是對業(yè)主的負責。繳納此項費用可刷卡（借記卡和信用卡均可，不額外收取業(yè)主手續(xù)費）。退押金手續(xù)：

裝修結束告知物業(yè)，物業(yè)會安排工作人員進行裝修驗收。業(yè)主再聯系物業(yè)做裝修驗收結束三個月后業(yè)主可攜帶繳納押金的票據和本人身份證原件前往客服中心辦理退費手續(xù)，為保證一次辦理完畢，業(yè)主退費前需提前致電客服中心83229898詢問是否備有現金方便退取。

48.交房后將陸續(xù)有業(yè)主入住，周邊正在裝修施工，怎樣保證園區(qū)的清凈與安寧？

答：周邊后續(xù)的工程施工，我們是嚴格按照國家的各項要求來做的，對業(yè)主的影響也盡量控制在最低。所有的裝修施工在統一的時間段內，是從早上8點到12點，下午2點到6點，這個時間基本上考慮到了這個問題，同時節(jié)假日都要求靜音施工。當然，對于各種施工對您帶來的不便，我們向您致歉。而清潔方面，我們有最專業(yè)的人員，在工作時間段內，從事不間斷的清潔維護工作，也希望業(yè)主能主動配合我們完成這項工作。

49.裝修現場為什么要配備滅火器，配備標準為？

答：裝修現場有很多易燃材料，出于防火的要求，裝修現場必須配備滅火器，配備標準為：每五十平米配備一個（2公斤ABC干粉滅火器），單個防火區(qū)域（普通住宅單戶/別墅單層）不得少于2具。50.裝修過程中需要動火電焊，需要提前辦理什么手續(xù)嗎？

答：業(yè)主（使用人）應監(jiān)督施工隊注意安全，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)。如確有需要應由業(yè)主本人或業(yè)主委托人到物業(yè)服務中心辦理《動火申請》手續(xù)，并按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，以保證作業(yè)人員和周圍房屋財產的安全。51.裝修材料進場有何規(guī)定？比如沙子、水泥等。

答：所有裝修材料的臨時轉運必須在物業(yè)指定的場所進行，并做好對地面的保護。

如果使用電梯，重量有限制，包括清運裝修垃圾和運輸大件材料應避開電梯使用的高峰期。所有材料必須

袋裝，若有撒漏，需及時清理。材料均只能臨時放在室外公共區(qū)域，應及時搬運至戶內，不能在戶外過夜。52.哪些人需辦理小區(qū)出入證？

答:XX《出入證》每證押金為20元/證/人，每張收取5元工本費。

1）使用范圍：為業(yè)主裝修的施工人員辦理人：必須由該戶的業(yè)主或裝修負責人、工程負責人，如負責人來不了可出具書面的委托請工人自已來辦理

2)辦理辦法：持出入人員的有效證件或照片（貳張）到管理處辦理。（建議業(yè)主押金由進出人員自行繳納）。53.裝修工人為什么不能留宿園區(qū)？

答：業(yè)主交房后裝修時間不統一，一部分業(yè)主會先裝修還有一部分業(yè)主會晚一些裝修，這樣一些業(yè)主入住后，還會有一些正在裝修，假如這時裝修工人在園區(qū)內留宿的話，對入住的業(yè)主在生活上造成很大的影響，也會給你生活帶來一些不便。54.冷熱水管正常試壓后水管暴裂？

答：首先我們的試壓是我們提供的增值服務，而且只是對封墻的時候冷熱水管是否有問題做個檢驗，是針對這個階段的，并不能保證后期情況。55.業(yè)主希望物業(yè)推薦一個裝修公司？

答：我們只向業(yè)主透漏園區(qū)的裝修信息和告知業(yè)主已知的不正規(guī)不負責的裝修公司，具體的選擇要由業(yè)主作判斷。

56.外保溫（聚苯板）如何保護?是否可拆除？

答：提醒業(yè)主：所有外墻都加裝有外保溫層，業(yè)主裝修時，注意對外墻保溫層做好保護。不要拆除保溫層，拆除保溫層會導致戶內保溫效果變差，將直接影響冬季供暖效果，建議業(yè)主慎重考慮。57.能否提供裝修圖紙，管線、地暖管圖能不能提供？

答：業(yè)主收房后可到物業(yè)客戶中心前臺索取平面紙，強弱電、水路圖紙無法提供。

業(yè)主裝修時，物業(yè)也可以安排專業(yè)工程師到業(yè)主戶內提供現場的咨詢和幫助。要明確物業(yè)公司只對維修單位提供圖紙，唯一的目的就是后期維修；業(yè)主裝修是用不到這個圖紙的。法律上我們也是沒有義務向業(yè)主提供的。

58.戶內對講機尚未安裝。

答：對講機現在安裝，裝修期很容易被破壞，為了保障機器的正常使用，我們建議業(yè)主裝修完成后安裝，59.關于業(yè)主咨詢戶內設備設施的問題

答：在業(yè)主裝修進場時，物業(yè)工程人員會就業(yè)主戶內的設施設備進行現場測試和交底。包括：室內排水管的通水、通球測試，空調開機測試，中央吸塵開機測試等。關于地采暖打壓問題：在管道敷設完畢后，已進行過一次打壓測試，合格后再進行地面的施工。施工完畢后又進行了一次打壓?，F所有地暖管道內已充滿水，提醒業(yè)主的裝修公司在施工過程中對地面進行保護。

60.裝修工人與業(yè)主一起踩了小區(qū)的草坪，物業(yè)公司沒收裝修工人出入證而未對業(yè)主做處罰裝修工人表示不滿，如何向裝修工人解釋？

答：

1、讓裝修工人清楚是自己違反了小區(qū)有關規(guī)定，物業(yè)公司沒收出入證是照章辦理。在裝修須知上有明確說明：a、裝修工人在小區(qū)必須是在施工許可范圍內活動，不得進入其它地方； b、裝修工人要愛護小區(qū)環(huán)境，不得踐踏草坪等。違者均沒收出入證。

2、業(yè)主向物業(yè)公司繳納物管費即是對小區(qū)公共環(huán)境進行管理，業(yè)主有維護小區(qū)環(huán)境的義務，且物業(yè)公司不是執(zhí)法機關，對業(yè)主不愛護環(huán)境的行為沒有權利做任何罰款的處理。但物業(yè)公司會教育和培養(yǎng)業(yè)主加強環(huán)保的義務。業(yè)主嚴重破壞小區(qū)公共區(qū)域設施、環(huán)境等造成損失的，物業(yè)公司會同樣要求業(yè)主賠償。

61.第二次裝修需辦理什么手續(xù)？

答：同第一次裝修一樣。

62.為什么要留存一把備用裝修鑰匙在客服中心？

答：業(yè)主辦理入伙手續(xù)進行驗房時，如提出了整改問題，業(yè)主須簽訂《緊急備用鑰匙托管單》，并留一把裝修用鑰匙在客服中心，以方便我們聯系施工方的工作人員到戶內進行處理。整改工作完畢后，經驗收合格，建議業(yè)主盡快到客服中心收回放置的備用鑰匙。如長時間未領取該鑰匙，物業(yè)服務中心將按《緊急備用鑰匙托管單》上的約定對該鑰匙進行處理。當業(yè)主在裝修完畢入住時啟動正式鑰匙，所有裝修鑰匙也會立刻作廢。

63.業(yè)戶裝修時可以自己改煤氣管道嗎？

答：不能。根據建設部110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條第（四）項規(guī)定“拆改燃氣管道和設施”“應當經燃氣管理單位批準?！币虼耍簹飧墓茼毾蛉細夤具M行申 報，并由燃氣公司統一安排進行。如擅自拆改，燃氣公司將不予以開通燃氣。64.裝修后的房屋為什么不留鑰匙？

答：已開始裝修的房屋戶內可能存放有裝修材料或貴重物品，出于一種對業(yè)主物品安全的考慮我們不留用鑰匙。對業(yè)主的信任我們表示感謝

65.裝修管理過程中包括那些步驟？每個步驟應注意哪些要點？

1)裝飾裝修圖紙審查: 裝飾裝修圖紙審查直接關系到房屋的結構、立面、外觀、相鄰權益、房屋使用安全、等，因此，按要求做好圖紙審查是確保房屋后期安全使用的關鍵，是實施裝修管理的第一步。圖紙文件以及裝修禁止及注意事項須業(yè)主確認

2)裝修前交驗: 主要是做好裝修前房屋的衛(wèi)生間防水測試，供水供熱供暖管理壓力測試，地漏下水管走水，滲漏查驗、隱蔽事項交待，須業(yè)主、裝修單位簽字確認;3)裝修巡檢: 做好裝修巡檢是確保按圖紙施工，避免亂施工，違章作業(yè)，消除安全隱患的關鍵，因

此裝修期間的定時定期定節(jié)點的過程檢查是物業(yè)實施裝修管理的重點工作，是消除違規(guī)的最佳時機，必須嚴格按要求堅持執(zhí)行。

4)施工人員管理: 施工人員管理從辦理臨時出入證開始，至施工方退還證件為止。其間包括每日出入證查驗、有無違章施工作業(yè)、動用明火是否辦理手續(xù)，是否有違規(guī)行為，違規(guī)制止、人員清場等，同時還得做好防止施工人員偷盜、損壞公共設備設施等工作。

5)竣工驗收: 主要是做好違章違規(guī)通報，找出可能存在的問題，并就衛(wèi)生間防水、戶內管道滲漏、插座通電、網絡信號等進行測試，以滿足和保障使用，完畢后須業(yè)主、施工單位簽字確認 66.可以把鞋架、鞋柜放在自己的門外嗎？

答：不可以，因為走道屬于公共場所，將鞋架放在走道上的話，一來影響樓道外觀，二來影響保潔人員樓道保潔，三是相鄰其他業(yè)主或許有意見，再者，物品容易丟失，造成不必要的損失。67.陽臺可以放洗衣機嗎？

答:可以，但要在陽臺做閉水測試并在貼磚前做地漏的通水測試 68.房子剛裝修完畢，使用什么植物吸甲醛效果好？

答：洋蔥、常春藤、吊蘭、龍舌蘭、虎尾蘭、蘆薈、綠蘿等植物。69.物業(yè)公司的工具能否借用？

答：可以借用（不對外宣傳）。借用工具按外單位借用工具進行辦理手續(xù)：首先在物業(yè)前臺繳納押金（根據物業(yè)押金類收費標準收取押金）。業(yè)主交完押金后拿收據到庫房換取所需物品。使用完畢后到庫房歸還物品并換回收據后到物業(yè)前臺退押金。

70.業(yè)主要求安裝防盜網，否則出現物品丟失，物業(yè)公司負責嗎？

答：業(yè)主要求安裝防盜網的原因一定是對小區(qū)安全有所顧慮和擔心。其實，最根本是沒了解我們小區(qū)的安全系統。整個對于安全已經做了技術防范和人力防范（技術防范是指：周界紅外報警，室內安防；人力防范是指：小區(qū)大門崗，巡邏崗），有先進的技防和科學的人防，業(yè)主的擔憂不多慮。再說，在室外安裝防盜網對整個小區(qū)的外觀是一種破壞，相信每一位業(yè)主都愿意生活在一個環(huán)境優(yōu)美而非雜亂無章的地方，這也是物業(yè)公司一再強調外觀的原因。（當然，業(yè)主只要在不影響外觀的前提下，比如防盜網安裝在室內也是可以的）若出現物品丟失，根據公安機關鑒定，屬物業(yè)公司肯定會承擔物業(yè)公司應該承擔的責任。

對正在安裝防盜網的業(yè)主：

首先應設法讓其停止工作；通報客戶中心發(fā)違章通知；然后再采取一類業(yè)主的方法：對已經安裝的防盜網拆除，可請業(yè)主屋內的裝修工人或我們?yōu)槠涮峁┨丶s服務，實在不行我們可以免費為其拆除。

六、房屋交付類

71.過了交房通知的集中收房期，是否隨時過來都可以收房？

答：XX集中交房期以業(yè)主所收到的《交付通知書》為準，集中交房期現場可以繳納收房相關費用，并且我們也為業(yè)主準備了精美禮品。集中交房期后無禮品，業(yè)主來收房前請先與客服中心聯系，并帶齊《交房通知書》內注明的收房所需資料。

72.聯名購房的業(yè)主其中之一能否辦理入伙手續(xù)？

答：可以，但須由不能到場的業(yè)主親筆簽署委托書并提供其身份證原件；辦證資料需由業(yè)主親自簽名，否則須出具授權委托書。

73.交納的維修資金和房屋契稅分別是多少？交納時間？ 答：業(yè)主繳納的維修資金的標準：145元/平米

；

首套房面積在144㎡以下且單價在購房當年市商品房均價1.5倍以內、小區(qū)容積率大于1.2的，同時達到以上三項要求的契稅按1.5%收取，90㎡以下且單價在購房當年市商品房均價1.5倍以內、小區(qū)容積率大于1.2的，同時達到以上三項要求的契稅按1%收取，否則一律按照3%繳納。74.維修資金的用途和收取的時間？

答：維修資金是用于小區(qū)重要的公共設施、設備的大修或更換，比如：小區(qū)配電房的變壓器、發(fā)電機、安防系統等設備，園區(qū)環(huán)境等在出現問題，需要進行檢修或更換而要支付的費用。收取時間是在合同上約定交房時即由開發(fā)商先代房地產主管部門收取，具體費用按國家政策執(zhí)行。75.為什么廚房未設地漏？

答：廚房不設地漏，主要是基于衛(wèi)生角度來考慮，廚房雖然是用水房間，但主要用水和垃圾集中在洗菜池和垃圾桶中，沒有象衛(wèi)生間淋浴用水會大量積聚于地面的情況，地漏本身在夏天清潔不好會散發(fā)異味，滋生蚊蟲。符合《建筑給排水設計規(guī)范》4.5.7要求。76.為什么新入伙項目的通訊信號如此不好？

答：因在房屋修建過程中，中國電信、中國移動公司和聯通公司不能進入施工現場安裝信號覆蓋器，因此在項目交付初期會出現手機信號差的情況。項目交付后，管理處會盡快聯系相關營運商到小區(qū)逐步進行信號覆蓋，以解決手機信號差問題。

另一方面：移動、聯通等營運商是按照安裝計劃在進行信號覆蓋器的加裝工作，尤其是3/4G網絡的推出后，各營運商更樂意3/4G信號覆蓋器的安裝，對2G通話信號器的安裝不是很重視，因此這還需要我們業(yè)戶共同努力向相關營運商進行反應。77.XX業(yè)主如何辦理戶口遷移？

答：

78.小數字電視開通如何辦理？

答：廣電網絡電話：96766

七、投訴建議類

79.我的問題這么久你們都沒處理好，我要求賠償。

答：（業(yè)主如果有賠償要求，情緒一般都不會好，所以首先要安撫業(yè)主情緒，然后針對業(yè)主反映的問題，了解清楚事情的原委，目前沒有處理好的原因是什么？是施工方的原因？還是我們物業(yè)跟進的不及時？還是屬于疑難問題？其實業(yè)主要求賠償不是最終目的，我們能夠解決業(yè)主的問題才是業(yè)主最想要的。）首先對沒有及時完成整改，向您表示歉意！在集中交房期間由于返修量大、人員組織、材料和施工處理工藝等問題，需多方協調，在此希望能得到您的理解。您戶內的處理情況，我會請負責跟蹤您這戶問題同事與您聯系。

（若業(yè)主堅持要賠償）對于您提出的需求，我會通報公司負責人，在3個工作日內與您取得聯系。再次向您表示歉意！

80.老是接到裝修公司電話，質問是否透露了業(yè)主的資料？

答：每位業(yè)主資料都是有專人保管，并且針對業(yè)主資料的保密公司是對員工有制度要求的。

業(yè)主資料不僅有，我們在幫業(yè)主辦理相應業(yè)務時，包括銀行、房管部門、水電氣等部門都需要提供您的相應資料才能辦理。

當然，如果公司發(fā)現有員工違反公司規(guī)定進行操作，那公司將會立即辭退該員工。

同時，業(yè)主也可以讓親戚朋友打電話到客戶中心試一下，看我們的同事是否能做到對業(yè)主資料保密。81.為什么小區(qū)的手推車(平板車)這么少？

答：原因：

1）部分業(yè)主使用后未及時歸還； 2）手推車使用不當，部分損壞無法使用； 措施：

1）計劃近期增加手推車（僅針對有此計劃的項目）； 2）增加對使用后放置在樓層、大廳等位置的手推車的回收； 3）加強日常維護，提高使用壽命；

4）將在地下車庫放置手推車（僅針對有此計劃的項目）；

5）請業(yè)主自覺愛護，不違規(guī)使用，如載小孩玩耍和超負荷裝載過重的物品，使用后將手推車歸還原處或放置在電梯轎箱內（而非樓道中）。

八、質量維修類

82.返修后會不會再出現這個問題，出現了該怎么辦？

答：這次處理過程中，我們采取了非常嚴格的工藝，相信不會出類似的問題。再說，即便出現了問題，我

們也會積極配合處理，這個您不用擔心。

83.因整改期間未達到交付條件，業(yè)主拒絕交付整改期間的物業(yè)服務費。

答：如果確因工程質量問題給業(yè)主造成的損失，視具體情況物業(yè)會協助業(yè)主向地產反映。不過，物管費仍然要繳納。因為物業(yè)服務費的支出主要是公共區(qū)域的保潔、綠化、保安、工程服務的成本和費用。84.因為戶內返修整改問題，業(yè)主認為會耽誤自己進場裝修的時間和進度。

答：對業(yè)主提出的整改問題，我們要協同地產工程部進行分析，這些問題對您戶內裝修影響的程度會如何？是不是可以邊裝修邊整改？同時我們物業(yè)會盡所能積極配合和跟進整改進度，縮小對業(yè)主裝修的影響。85.業(yè)主提出返修整改效果與自己的期望差距大。

答：了解業(yè)主期望的整改效果具體是怎么樣？一般情況，業(yè)主的期望值高是主觀反映，我們可以從裝修彌補“缺陷”的角度給業(yè)主分析一下。86.入住后需維修找誰處理？有何費用？

答：需維修可直接前往物業(yè)客服中心報修，或致物業(yè)電服務中心電話029-88829337 提出問題、；房屋結構及設施設備均按《住宅質量保證書》、各廠家使用說明書、保證書內的保修范圍進行保修，如需產生費用，物業(yè)公司會提前告知。

九、突發(fā)/日常事件類

87.發(fā)生水浸事件怎么辦？

答：如發(fā)生水浸事件，必須到現場觀察采取以下措施：

1)檢查漏水的正確位置，并盡快想辦法制止繼續(xù)漏水，關閉水閥，若不能第一時間處理應及時告知功臣人員尋求支援。

a)觀察滲水是否對周邊設備造成損害，如電梯、配電箱、電線槽等，存在損害可能的應及時通知工程人員對設備進行緊急處理

2)對已滲水部位的水進行清掃，避免造成更大損失

3)如公區(qū)滲水可能造成業(yè)主戶內損害的，應第一時間電話通知業(yè)主前來查看并保存通知記錄。88.由于是高層建筑，如果出現停電現象，那么樓上的業(yè)主如何下來？

答：本小區(qū)配有柴油發(fā)電機，如遇停電，能保障電梯及公共走道照明在12小時內的正常運行。89.燃氣漏氣怎么辦？

答：如遇業(yè)主家燃氣漏氣，此類情況應直接聯系燃氣公司96777上門勘察，發(fā)現漏氣情況應提示業(yè)主關閉天然氣閥門，將戶內門窗全部開啟，避免撥打電話、使用明火及電。90.業(yè)主贈送小禮品或小費時，該怎么辦？

答：業(yè)主贈送小禮品或小費時，服務人員應該婉言謝絕，如難以推辭的，可以先行收下后統一交客服中心

進行處理，如收取到的現金可預存至業(yè)主物業(yè)賬戶內并告知業(yè)主。91.業(yè)主突發(fā)急病需救治時，該怎么辦？

答：業(yè)主突發(fā)急病需救治時, 應立即報告領班主管聯系業(yè)主家人，同時撥打120急救電話，無急救常識人員不得擅自進行救治，同時將外圍車輛進行疏導，保證120救護順利通行 92.巡查時發(fā)現業(yè)主入戶門未關閉，該怎么辦？

答：巡查時發(fā)現業(yè)主入戶門為關閉時，如業(yè)主戶內無人，應立即通報主管上級，必須同時二人進行外圍檢查，確信無異常時，設法聯系業(yè)主，并做好聯系記錄留存；如戶內有人應提醒業(yè)主管好門，注意安全防范。93.在小區(qū)里可以允許發(fā)宣傳資料嗎？

答：不允許。是從小區(qū)的環(huán)境整潔和業(yè)主生活不被打擾來考慮的。若有此需求的商家，可以讓他與客戶中心聯系，采用在前臺放資料或在小區(qū)報欄張貼的方式。94.有人想到小區(qū)參觀行嗎？

答：任何想到小區(qū)參觀的團體均需先與物業(yè)公司行政部或地產公司行政部聯系獲得許可后方可。（但前期因配合銷售，所以營銷部員工可以帶客戶參觀XX區(qū)域各項目，但需事先與客戶中心聯系，在園區(qū)內不能進行拍照）

95.有記者或媒體人士想就某個問題采訪一下客戶中心,行嗎？

答：整個公司只有一位新聞發(fā)言人，即只有新聞發(fā)言人可以接受新聞媒體的采訪，其他任何人均不能在新聞媒體方面回答問題或發(fā)言。如果碰到采訪的人員請立即通知直接上級。96.業(yè)主想讓工程人員幫忙處理非園區(qū)內的維修問題可以嗎？

答：不行。因為物業(yè)公司工程人員只負責小區(qū)范圍內的特約服務，其它物業(yè)不在我們的工作范圍之內，但我們愿為業(yè)主提供相關的咨詢服務。97.業(yè)主可以使用前臺電話嗎？

答：原則上不可以，因為我們的服務電話是對外的，外撥號碼將影響到其他業(yè)主的來電。若業(yè)主確實因急事在身，視情況靈活判斷決定是否可用，但提醒業(yè)主盡快，因我們的電話是對外服務的熱線。98.業(yè)主有急事，想在物業(yè)公司暫放物品可以嗎？

答：原則上盡量不放，特別是易損易壞的物品。若特殊情況，可將物品放于管理處辦公室，做好相應登記（業(yè)主姓名、房號、聯系電話、物品名稱等）。保安崗位上是一定不能存放業(yè)主的物品。99.有人在小區(qū)內拾到物品，交來前臺，如何處理？

答：在XX前臺資料欄內找出“失物登記表”，詳細進行登記，并打印“失物招領”貼于小區(qū)公告欄內。如有人來認領，則核實來人身份后，請其說出失物特征核對無誤后，在《失物登記表》上簽字領走。100.業(yè)主的入戶門鑰匙丟失的一把，怎么辦？

答：XX入戶門的鑰匙可以單獨配制，丟失后存在安全隱患，建議業(yè)主更換鎖心，物業(yè)可代為聯系廠

家，業(yè)主支付更換鎖芯費用。101.公檢法來訪的注意事項？

答：首先核實身份，看是否有介紹信、工作證、同時對其身份證進行復印留底。與其進行的配合以保護業(yè)主利益為底線。102.業(yè)主對其水表讀數發(fā)生疑問時，如何處理？

答：（1）查看是否出現數據錄入錯誤；（2）與當時抄表的工程人員核實抄表時是否數據寫錯；（3）與工程人員一起到業(yè)戶內查看室內和水表有無滲水的現象；（4）向業(yè)主咨詢近期有無其他大量用水的現象，如戶內花園水池換水、坐式馬桶閥門關閉不嚴導致的長期滲水（此情況較為常見，在我們管理的數個小區(qū)均出現過此情況）等；（5）如無任何問題，業(yè)主應承擔相應的費用；（6）業(yè)主如不滿意處理結果，可申請校表，如校表正常，業(yè)主應承擔相應的費用；如校表出現異常，物業(yè)公司應承擔相應的費用。103.住戶卡丟失，有何安全隱患，如何處理？

答：住戶卡是業(yè)戶進出小區(qū)的憑證，丟失的住戶卡若被非本小區(qū)業(yè)戶撿到，其就可以直接刷卡進入小區(qū)，存在極大的安全隱患。因此建議業(yè)戶丟失住戶卡后及時到客戶服務中心進行卡片掛失處理。104.業(yè)主說鑰匙忘在家里了，希望保安隊員幫忙翻窗戶進去開門，或者借物業(yè)公司的梯子自己翻窗，可以嗎？

答：不行，翻窗戶開門是相當危險的，誰都不能保證隊員的安全，也不鼓勵業(yè)主自己翻，以免造成傷害及對小區(qū)其它業(yè)主產生不良觀感。（當然物業(yè)公司的梯子也不能借給業(yè)主，出現損壞或遺失責任無法界定。）洋房如樓層較低，可采用梯子解決此問題，但需2人以上的工作人員。也可請業(yè)主找開鎖人員開鎖，或致電119求助。105.有來訪者要求在前臺的便民資料架上放置資料，或在小區(qū)報欄張貼宣傳海報，可以嗎？

答：可以，但放置資料及張貼海報由客戶中心主管或管理處主任對其版式的審核后方可，并按照相應標準收費。106.房屋裝修入住后發(fā)現房屋漏水，如何處理？

答：如發(fā)現此類問題，請您及時通知管理處，我們會安排工程人員到現場確認漏水事實，及對漏水原因進行初步分析。因為房屋已經裝修入住，因此需要業(yè)主聯系裝修公司的人員前來現場查明漏水原因，物業(yè)工程人員可以從旁協助。確認漏水原因后，若責任方明確，則由責任方全權處理，并就業(yè)主的損失進行協商處理；若責任方不明確，物業(yè)公司會協調施工方及裝修公司現場查看，以確認問題應由誰處理，給業(yè)主造成的損失也由其協商解決。物業(yè)在整個過程中主要起居中協調的作用。107.業(yè)主聯系電話或通訊地址變更，需要到物管辦理手續(xù)嗎？

答：需要，如果業(yè)主聯系電話或通訊地址變更，業(yè)主打電話或到前臺進行告知即可，之后物管會對該業(yè)主信息進行更換。

108.物業(yè)對小區(qū)寵物進行管理的依據？

答：物業(yè)將根據《西安市限制養(yǎng)犬條例》之相關規(guī)定對小區(qū)寵物實施管理。同時物業(yè)在管理服務的過程中將不定期地進行文明養(yǎng)寵的宣傳，創(chuàng)造整潔、寧靜的園區(qū)生活環(huán)境。

業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定，并應遵守以下約定：

1、按照《西安市限制養(yǎng)犬條例》辦理政府規(guī)定的飼養(yǎng)手續(xù) ；

2、遵守《西安市限制養(yǎng)犬條例》中關于養(yǎng)犬、遛犬的其它規(guī)定。

◆如果您飼養(yǎng)有寵物，請遵守法律法規(guī)和政府相關部門規(guī)定，飼養(yǎng)犬只需持有政府主管部門頒發(fā)的有效牌照，并請持牌照的原件及復印件到物業(yè)服務中心前臺備案。

◆請避開高峰期（上下班或上下學）攜帶可能引起他人恐懼不安的寵物（如犬只）出入?！粽埼鹱寣櫸镌趫@區(qū)內四處游蕩，攜帶寵物處出時，請其置于寵物籠、寵物袋或牽引寵物外出。◆請勿讓寵物吠叫、騷擾或襲擊他人或動物。

◆請勿將寵物帶進兒童娛樂區(qū)或其他公共場所，以免令他人感到不安。

◆請勿在公共場所喂食寵物，請勿讓寵物在公共場所或樓宇的公共地方便溺，如便溺，請妥善清理?！粽埼鹪诠矆鏊屇膶櫸镞M行交配活動。

◆請定期為寵物進行清洗和防蚤，以免寵物滋生細菌，如寵物遇傷病時，請攜帶它及早就醫(yī)。◆請定期為寵物注射預防性狂犬病、犬瘟熱、肝炎及出血性腸炎等疫苗。

109.業(yè)主稱家里的電話/寬帶/有線電視出現故障，如何處理？

首先仔細詢問業(yè)主故障的情況，看能否直接可在電話當中為業(yè)主處理。如不能，則打派工單安排工程人員上門進行查看或處理。若是工程人員不能處理，則聯系相關部門來處理，電信故障：10000 廣電網絡故障：96766 110.業(yè)主可以到物業(yè)公司代辦電話及寬帶嗎？

答：目前不可以，如后期可以代辦物業(yè)客服中心將告知廣大業(yè)主。

十、法律法規(guī)類

111.物業(yè)服務費的成本構成包括哪些內容？

答：按照發(fā)展改革委和建設部聯合制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》之規(guī)定物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業(yè)主同意的其

它費用。112.什么是業(yè)主？

答：房屋的所有權人為業(yè)主。113.什么是業(yè)主大會？

答：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。114.什么是前期物業(yè)管理？

答：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，此階段物業(yè)服務企業(yè)依據《前期物業(yè)服務合同》實施的管理為前期物業(yè)管理。115.什么是《管理規(guī)約》？

答：《管理規(guī)約》的制定和修改應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。116.什么是《臨時管理規(guī)約》？

答：建設單位在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。117.物業(yè)服務提供的公共服務事項有哪些？

答：物業(yè)服務企業(yè)按照《（前期）物業(yè)服務合同》的約定，提供相應的服務。一般而言，物業(yè)服務合同應當約定建筑區(qū)劃內的以下物業(yè)公共服務事項：（1）建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護；（2）公共綠化的維護；（3）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；（4）公共區(qū)域的秩序維護；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；（6）物業(yè)維修、更新、改造費用的帳務管理；（7）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；（8）其他物業(yè)公共服務事項。118.什么是包干制？什么是酬金制？

答：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。119.裝修人進行住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有哪些行為？

答：根據建設部 110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》之規(guī)定?裝修人進行住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（3）拆改供暖管道和設施；（4）拆改燃氣管道和設施。其中第（1）項、第（2）項行為，應當經城市規(guī)劃行政主管部門批準；第（3）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（4）項行為應當經燃氣管理單位批準。120.業(yè)主裝修前為什么需要到物業(yè)管理處辦理裝修備案手續(xù)？

答：根據建設部 110號文《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條之規(guī)定?裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記，因此業(yè)主裝修前需到物業(yè)管理處辦理裝修備案手續(xù)。121.業(yè)戶辦理裝修備案手續(xù)需要提交什么資料？

答：根據建設部 110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章第十四條規(guī)定，業(yè)戶辦理裝修備案手續(xù)需要提交如下資料：

（1）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；（2）申請人身份證件；（3）裝飾裝修方案；

（4）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（5）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

（6）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。122.《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協議》的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？

答：根據國務院《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條和第二十五條等規(guī)定，建設單位有責任制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。上述所提文件是根據國家建設部頒發(fā)的示范文本修訂的，經房地產行政主管部門批準備案的，如需修改可經業(yè)主大會討論通過后有效實施。

由于物業(yè)管理服務具有公共性和不可分割性的特點，設備設施維護、綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業(yè)主

約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性，所以不能隨意修改，也不是霸王條款。123.業(yè)主以沒有入住或不需要物業(yè)提供服務為由拒絕繳納物業(yè)服務費，可以嗎？

答：不可以。根據最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋 [2009]8號文第六條規(guī)定?物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。?

第四篇：基金小鎮(zhèn)物業(yè)百問

物業(yè)服務百問

一、開發(fā)商、承建商、監(jiān)理單位

1、開發(fā)商及開發(fā)的主要項目 資質及注冊資金

2、小區(qū)/大廈為哪家設計院設計 資質及注冊資金

3、小區(qū)/大廈有哪家公司承建 曾經承建的主要項目有哪些

4、小區(qū)/大廈有哪家監(jiān)理公司監(jiān)理 曾監(jiān)理的大型項目有哪些

二、項目的基本情況

二、基本情況

1、項目所在的地理位臵及周圍交通情況

2、項目總用地有多少?總建筑面積多少 其中公共建筑用地和住宅/辦公用地 為多少

3、項目設計為何種建筑風格

4、項目包含的樓棟數、樓層、戶型、居住總戶數

5、項目分幾期開發(fā) 每期開發(fā)面積及棟數

6、項目為幾級抗震設計

7、方圓 3 公里處有哪些商業(yè)網點、集貿市場、大型游樂場、大型社區(qū)、有信

用保證的醫(yī)院、藥店

項目的優(yōu)勢

8、項目是否實行人車分流

9、有無垃圾中轉站 信報集中投遞箱

10、配電室在何位臵 安全性如何

11、有無公共健身器材及場地

12、有無會所 如何管理和收費

綠化率

13、樓間距 容積率

14、有無地下室 層高多少 是否通水電

15、有無地下停車位

共計多少個 或租或售

存放量數

16、地上存車棚在項目的什么位臵

17、購一層是否贈送花園或車位 面積多大 有無產權

18、標準層高多少 頂層復式層高多少

19、室外是否預留空調機位

室外空調冷凝水排放管道

20、三表是否出戶 在什么位臵

21、附近有無幼兒園 劃片小學、中學等教育機構 資質及規(guī)劃如何

三、建材、電氣、通訊

1、項目采用了哪些新材料、新技術

2、墻體為何種材料

3、上、下水管道的管徑及廠家

4、窗戶材質及廠家

5、玻璃的顏色、厚度及廠家

6、進戶門的品牌

單層還是雙層

7、電線的材質 是否暗埋或套管

8、每戶用電分幾個回路

其中進戶線空調照明燈各為幾個平方

9、每戶用電表負荷為多大

10、室內電源開關及插座為何品牌

11、每戶設幾個電話插口 位臵如何 衛(wèi)生間可否預留插口

12、每戶設幾個有線電視接口位臵何處

13、是否預留寬帶 位臵何處

14、公共樓梯、及扶手為何材質

四、智能配套

1、單元對講門為電子對講還是可視對講

2、有無寬帶、為哪家

3、園區(qū)有無可視監(jiān)控系統

4、園區(qū)內有無紅外外線州界報警系統

5、有無煤氣泄漏報警系統

6、有無電子尋更系統

7、有無背景音樂系統

8、三表是否為卡式管理

9、小區(qū)治安管理有哪些措施 如何保障業(yè)主生命財產安全

10、以上智能化那些為免費項目 那些為收費項目 依據什么進行計費

五、物業(yè)管理

（一）關于公司

1、公司何時成立

資質及注冊資金

2、現管理的物業(yè)有哪些 獲得哪些榮譽稱號

3、公司擁有高級或專業(yè)職稱的員工有多少

4、主流媒體對公司相關重大報道

5、公司積極參與的社會公益事業(yè)有哪些

6、公司 ISO9000-2000 的質量目標、質量方針是什么

（二）關于入伙

1、合同簽訂時是否簽訂前期物業(yè)管理協議

2、業(yè)主辦理入住時需攜帶哪些資料

3、辦理入住時流程

4、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》時在意的問題有哪幾方面

5、如何發(fā)放業(yè)主證

（三）裝修方面

1、業(yè)主裝修應如何接待及辦理相關手續(xù)

2、業(yè)主能否申請?zhí)崆斑M駐裝修

3、業(yè)主裝修是否繳納裝修保證金?依據什么在何種情況下進行計算和返還

4、業(yè)主可否對一層二層加裝防盜窗 如何要求

5、業(yè)主有要求地下室進行商業(yè)使用如何處理

6、裝修垃圾如何指定堆放地點

超出規(guī)定時間如何處理

有何作用

7、房間是否可加裝自用暖氣鍋爐 或使用小煤爐

8、《裝修管理規(guī)定》對房頂、地面、防水層、墻體、窗體、門體、管道、線 路等裝修施工要求是什么

9、頂層是否允許作陽光房、安裝太陽能熱水器

10、業(yè)主是否可以私自改變原有房屋結構、外觀和公共設施 及配套設施的 使用功能

11、裝修時是否可以鑿除原有的墻面、地面的原有水泥面層

12、是否可以改動外門窗的大小。

13、可否改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能 可否改變陽臺使用功能 可否把燃氣管道臵于裝飾內部

14、業(yè)主是否可以在陽臺搭建臨時建筑 如養(yǎng)鴿子 或伸至陽臺外晾曬衣物

15、依據什么確定小區(qū)內是否允許飼養(yǎng)家禽和寵物

16、業(yè)主進行水電改造、埋暗管應如何處理

17、業(yè)主安裝地暖應如何處理

（四）收費方面

1、本項目物業(yè)收費標準多少 依據是什么

2、物業(yè)管理費包含哪些方面內容 多長時間收費一次

3、物業(yè)公司可提供的特色服務有哪些

4、本物業(yè)提供哪些代收代繳費用的服務

5、業(yè)主聲稱房子有質量問題 是否可以拒交物業(yè)管理費

6、屋頂及共有部分所產生的收益應如何處臵

7、停車場對業(yè)主及外來車輛的收費如何規(guī)避風險 解釋為車位占用費

8、各種車輛應如何區(qū)別收費

9、空臵房屋應如何收費

10、垃圾清運費如何收取

11、小區(qū)維修是否收費 依據什么 標準是什么

12、業(yè)主長期無理由欠費如何應對

13、如公司管轄區(qū)內物業(yè)獲得更高榮譽稱號收費標準如何上浮。

14、維修基金如何籌集、使用、管理

15、公共房屋及公共設施的共攤費用如何確定、計算

16、公共房屋及公共設施包含哪些內容

17、物業(yè)公司增加服務內容

是否可以單方面增加物業(yè)管理費 依據是什么

（五）保潔、公共秩序、維修、綠化服務管理方面

1、物業(yè)公司對業(yè)主服務的范圍是什么

2、小區(qū)公共秩序巡邏采用幾種方式

3、小區(qū)車輛出入是否實行卡式管理

4、小區(qū)入口是否實行出入證登記管理

5、垃圾中轉站是否進行分類投放

集中處理一次周期時間

6、小區(qū)內禁止何種違反《業(yè)主公約》的行為

7、物業(yè)公司可以對違反《業(yè)主公約》等不良行為進行罰款嗎

8、業(yè)主家居被盜或財產受到損失應如何鑒定責任

9、業(yè)主車輛在停車場被劃傷責任由誰負

10、業(yè)主如需搬出大件物品應如何辦理出門證等手續(xù)

11、公共秩序員對異常和突發(fā)事件應如何處理

12、業(yè)主如何報修 保修程序是什么 承諾的時間和標準是什么?

（六）房屋保修期內遺留工程方面處理

1、業(yè)主未入住 房內水電表出現異常如何處理

2、如何妥善保管業(yè)主為房屋維修提供給管理處的鑰匙

3、正常情況下 房屋建筑工程最低保修期限是多少

4、施工隊可否可以入住被維修的業(yè)主家中

5、驗收房屋時出現的質量問題 是由物業(yè)公司還是開發(fā)商負責維修

6、因施工或維修造成業(yè)主損失的

物業(yè)公司是否賠償

第五篇：百問百答之物業(yè)服務類

百問百答 物業(yè)服務類

1.物業(yè)管理包括哪些服務？

答：我們的服務包括：公共性服務及特約性服務。我們?yōu)槟峁└咂焚|的公共性服務，其包括：樓宇養(yǎng)護、公用設施設備維護保養(yǎng)；公共區(qū)域清潔，定時清理垃圾及小區(qū)環(huán)境的保護；小區(qū)內公共區(qū)域庭院綠化及美化環(huán)境服務；24小時的公共秩序的維護、消防服務；入住后日常管理（裝修、報修、投訴處理）等。

如果您需要一些個性化服務，特約性服務將滿足您的要求，當然您要付相應的成本費用。

2.物業(yè)工程部的工作是什么？

答：物業(yè)工程部的工作是對本小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共設施設備運行、維護、保養(yǎng)，保證水電氣的正常供應；制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提供室內有償維修服務。

3.物業(yè)客戶服務中心是干什么的？

答：負責入住、裝修手續(xù)的辦理、受理業(yè)戶的投訴和報修、進行客戶走訪和意見調查，業(yè)戶特約性服務的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、收取物業(yè)服務相關費用，并組織社區(qū)文化活動的開展。

4.請告訴我你們的工作時間好嗎？

答：我們的工作時間是周一至周日： 8:00—18:00 其它時間及節(jié)假日均有24小時熱線值守及專人值班。

5.業(yè)主若不簽相關的入住資料將如何處理？

答：應耐心向業(yè)主解釋，本規(guī)約明確了業(yè)主、物業(yè)公司在雙方權利與義務。如仍有異議，可向相關部門反映，也可待業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主大會討論決定。

6.裝修房子為什么要辦理裝修申請和接受你們的檢查？

答：業(yè)主裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主。另外，在您裝修過程中，物業(yè)公司工作人員會經常提示您一些室內裝飾裝修的注意事項，如下水檢修口、煤氣栓閥等公共設施的處理辦法。

7.物業(yè)打算怎么搞好社區(qū)文化活動？ 答：我們會為小區(qū)業(yè)主舉辦豐富的社區(qū)活動，如定期舉辦業(yè)戶聯誼會、羽毛球（乒乓球）大賽、各種講座、消夏晚會等活動，在舉辦活動前物業(yè)公司將提前發(fā)出征詢意見通知及活動日程。

8.業(yè)主如何投訴？

答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業(yè)客戶服務中心投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調查、核實并及時向您反饋處理意見。

9.有償服務如何進行維修？

答：客戶服務中心收到您的報修后，維修人員會盡快趕到維修現場。業(yè)主室內維修由業(yè)主自備零部件物業(yè)工程維修部收取人工費，維修之前，請您在工程維修單中和維修報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業(yè)戶對維修服務結果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向客戶服務中心進行投訴。如業(yè)主沒有自備零部件，除人工費外，我們還要收取零部件的成本費。

10.物業(yè)是否可以替我出租出售房屋？ 答：可以。

11.我家里跑水了，物業(yè)公司怎么給予配合？

答：物業(yè)公司以提供管家式物業(yè)服務為宗旨，若發(fā)生跑水事件，物業(yè)公司會全力配合業(yè)主工作，將損失降至最低。請業(yè)主在二次裝修過程中做閉水實驗，在離開房間時關閉好水閥門，避免跑水事件的發(fā)生。

12.物業(yè)是否對噪音施工有限制？

答：有。施工時間為上午8：00—12：00，下午14：00—18：00。

周六周日及法定節(jié)假日施工時間為：上午8：30—12：00，下午14：30—18：00，并且只能從事無聲作業(yè)。

13.如房屋內出現工程質量（輕微）問題，業(yè)主可否暫不簽房屋驗收單？

答：按照合同要求，本單元已具備各項交接條件。如存在不足，將由地產維修部負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

14.我的車放在小區(qū)的停放處被撞了，你們應負什么責任？

答：物業(yè)公司負責整個園區(qū)秩序維護，做好園區(qū)內車輛指揮及停放有序，并保證交通秩序的良好,物業(yè)公司要求所有的車輛由相應的保險。業(yè)主應報保險公司或者撥打122交通肇事電話。

15.業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取公共秩序維護費，物業(yè)公司要如何處理？

答：首先，我們要盡可能的提高安防措施，避免此類事件的發(fā)生。

其次，刑事案件應由當地的公安機關部門處理。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案 發(fā)現場并盡快報警并通知物業(yè)公司，物業(yè)公司將會協助保護現場及配合公安 機關調查取證。另，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論園區(qū)秩序維 護的工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現有資源的能量，提供優(yōu)質的服務工作。建議業(yè)戶要投保相關保險，從各方面考慮盡量減少損失。