第一篇：常用房地產估價方法的研究與應用

常用房地產估價方法的研究與應用

摘要：自我國經濟改革開放以來，土地使用權制度和城鎮(zhèn)住房制度的改革催生了房地產行業(yè)的發(fā)展，隨后土地使用權抵押制度的頒布和實施推動了房地產行業(yè)向縱深發(fā)展，加之近年來房地產行業(yè)方興未艾，房地產行業(yè)各領域都得到了迅猛的發(fā)展，房地產估價行業(yè)應運而生。在現實與房地產相關的經濟活動中，諸如房地產交易、抵押、典當、擔保，房地產相關課稅征收、房地產征用拆補償等都需要對房地產價值進行合理的估算和判定。因此，房地產價值評估便成為房地產經濟活動領域不可或缺的一項重要組成部分。估價方法是實現房地產價值評估的重要手段。目前，在國內房地產評估活動中，較為普遍選用的估價方法有：收益法、比較法、成本法等。本文首先是闡述房地產估價的概念及其特點，其次是對房地產估價方法研究的重要性進行闡述，重點論述比較法、收益法和成本法三種估計方法，最后是結合實例對收益法在房地產估價中的應用進行研究，以利于房地產估價方法的在實際房地產估價工作中得以正確運用。

關鍵詞：房地產估價方法應用

我國房地產市場的日益擴張發(fā)展使房地產交易的規(guī)模和數量都呈現不斷上升的態(tài)勢。由于房地產價格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關度也不完全一致，這些因素就導致了對房地產價值評估的需求。房地產估價市場因此應運而生，房地產估價在與房地產相關的一系列經濟活動中，如：房地產買賣、抵押貸款、轉讓、擔保、作價入股、保險與房地產司法糾紛……等方面都發(fā)揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產估價方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產價值就顯得尤為重要。

一、房地產估價方法研究的必要性

（一）可以促進房地產估價行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產評估的基本原則，房地產估價方法的正確運用能夠有效保證房地產估價結果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產市場秩序的穩(wěn)定，實現這一切的基礎是房地產估價形成專業(yè)化、制度化、程序化的標準體系。建立科學準確的估價方法體系將對房地產估價市場以及房地產市場的經濟活動良性運行提供可靠保障。

（二）可以使房地產估價機構和房地產估價師在從業(yè)中規(guī)避風險

房地產價值評估的專業(yè)性、科學性、特殊性要求房地產估價師具備較高的綜合素質，一方面是要研究掌握科學的估價方法理論體系，另一方面要將研究成果運用到房地產評估的實踐工作之中，從而有效地指導實踐活動。房地產估價師通過估價方法理論的研究，可以積累豐富估價理論知識，提高估價理論水平，使估價實踐工作得心應手。房地產估價方法的合理應用是房地產估價的前提條件，建立科學規(guī)范的估價方法體系，能提高估價結果的客觀公正性，在很大程度上降低房地產估價師的從業(yè)風險。

（三）可為促進國民經濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經濟信息

房地產估價與每個人的生活息息相關。它既是每個家庭的固定資產，也是我們物質生活和精神生活的基本保障。在一國總財富中，房地產往往占60%-70%，同樣房地產也是家庭財產的主要部分。在我國現階段市場經濟中，最大限度的財產整合以及資產的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個家庭面臨的切身利益與長遠發(fā)展需要解決的客觀問題。最大限度地對我國房地產進行綜合全面的評估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對于政府部門的宏觀經濟調控和微觀經濟調整都具有十分重要的意義。房地產估價方法的研究，可以為國民經濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經濟信息和科學合理的依據，為國民經濟的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅實的基礎。

二、常用房地產估價方法的理論基礎及其適用性分析

（一）比較法

1、比較法的概念及應用公式

比較法的內容比較簡單，顧名思義，比較法就是指在進行新的房地產估價時，并不是直接進行，而是利用相似房地產的已知價格進行比較，之后對其進行修正，從而得出待估房地產合理的價格。這種方法比較簡單的地方就是利用了市場價格進行估值。而其中的關鍵點就是利用類似房地產的已知價格中的選擇類似房地產的過程，選擇類似房地產的注意事項主要是選擇房地產的用途、規(guī)模、檔次等方面，如果兩項房地產的用途不同，一方是商業(yè)用房，一方是民用房，那么如果估價時這樣選擇顯然是錯誤的，對商業(yè)用房進行估價時就必須要選擇商業(yè)用房。除此之外，房地產的規(guī)劃條件、建筑結構等也是考慮的重點。

比較法的計算公式為V=v'×a×b×c×d

其中，V：待估房地產的價值；

V’：可比案例的交易價格

2、比較法的適用性

比較法適用的對象是在房地產交易發(fā)達地區(qū)具有交易性的房地產。因為交易性房地產在房地產交易市場中具有大量類似估價對象的房地產，便于在估價中選取類似比較對象。比較法適用的條件是在同一供求圈內存在著較多的類似房地產的交易。比較法不適用于房地產市場不健全、不發(fā)達的區(qū)域。

（二）收益法

1、收益法的概念及應用公式

效用價值原理是收益法的理論依據，所謂效用價值原理，就是指房地產的價值的決定因素不是該房地產的投入成本以及同類房地產在過去的價格，事實上，效用價值理論講的是房地產的價值決定因素是對該房地產未來獲利的預期，簡單來講，房地產的參與者的預期價值決定了房地產的價格，預期高，則價格也高。眾所周知，房地產的價值會持續(xù)一段很長的時間，且在持續(xù)過程中收益會與年限成正比，即年限越長收益就會越高。收益法的基本方法就是先進行預測房地產在之后幾年內的收益，再利用收益率來進行收益的折現，最后相加得到最終的價值。

假定房地產收益期限為無限期，每年純收益固定不變，則收益法的基礎公式為：（其中，a為房地產年純收益，r為還原利率）

分析上述公式可以看出，房地產估價結果的高低主要取決于以下三個因素：還原利率的高低。估價時點之后，年純收益的高低，以及純收益取得的可靠性。估價時點之后，土地以及建筑物的剩余使用年限。

2、適用性

根據上文收益法的概念而言，在房地產估價過程中如果要用到收益法，則必須保證該房地產有直接的經濟效益或者是有潛在的經濟收益，在未來幾年內能夠將潛在收益顯現出來。即是收益法的運用不局限于房地產目前的收益，也就是說，房地產目前即便沒有收益也可以使用收益法，但也必須保證有隱性價值。這樣的例子很多，舉例說明，某房地產已經閑置，那么該產業(yè)目前便是沒有價值的，但也并不是說它以后就沒有價值，在未來一段時間內，該產業(yè)不會一直閑置，所以它也就是具有潛在收益，所以就可以運用收益法進行估價。但收益法也并不是每一類的房產都可以使用，舉個例子，學校、行政樓的房地產是有一定的潛在價值的，但一般不會適用收益法。

（三）成本法

1、成本法的概念及應用公式

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊。

2、適用性

成本法適用對象很廣，包含了正在開發(fā)、已經開發(fā)、計劃開發(fā)的房地產，同時也包括可以假設重新開發(fā)的房地產，基本上，大多數的房地產也都包含在這幾類中。但成本法也有其獨特性，所以成本法對于部分房地產就更加的契合，其中包括交易幾率低、不是依靠房地產本身獲取收益或者是根據極少數或各別的用戶的單獨的要求建設的房地產。

成本法的選擇除了上文探討的其適用性之外，還要注意幾個問題。一是實際成本和客觀成本的區(qū)別。實際成本個別開發(fā)商在開發(fā)房地產過程中的花費，客觀成本是極多數的開發(fā)商在假設開發(fā)建設時的花費。在估價中采用客觀成本。二是要確定評估價值時要考慮到市場供求關系。正如普通的商品，供大于需求時，價值要調低，反之則調高價值。三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調整。

三、房地產估價方法的應用分析――以收益法為例

（一）項目概況

A大廈屬于某置業(yè)有限公司的投資性房地產，賬面原值8344.06萬元，賬面凈值8189.93萬元。于2009年建成。A大廈占用的土地使用權面積為6412.78平方米，建筑總面積為26268.41平方米，包括地上四層、地下一層。樓層具體情況如下：負一層為停車場，面積6361.20平方米，入口位于商場北側，層高約4.2米，水泥地面，內部墻面及柱子面為白色乳膠漆，裝有車庫通風系統(tǒng)，水泥樓板上刷白漆，水電安裝齊全；一層為餐飲及商鋪，面積6498.24平方米，層高約5.2米，拋光磚地面、內部墻刷淡黃色乳膠漆、白色木板墻裙、錫合金地腳線、石膏吊頂、自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；二層為超市賣場，面積6498.24平方米，層高約5.2米。拋光磚地面、內部墻刷白色、黃色乳膠漆、淡藍色木板墻裙、銀合金地腳線、頂刷白色乳膠漆，空調及通風管道裸露，局部石膏吊頂；自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；三層為超市賣場，面積6498.24，層高約為5.2米。刷白色、淡藍色乳膠漆，空調及通風管道裸露，局部石膏吊頂；自動扶梯、消防設施及水暖電安裝齊全；四層面積413.49平方米，層高為4.2米。該置業(yè)公司擬委托房地產評估機構評估該大廈的抵押價值。

（二）A大廈房地產應用收益法估價的參數確定

1、年租金凈收益的預測

潛在毛收入是一個假設的概念，即假設該房地產沒有被閑置，所有空間都被合理、充分利用下獲取的收入，也即是潛在毛租金，潛在毛租金收入的計算方法很簡單，是所有空間之和與大眾租金水平的乘積，所謂大眾租金水平，也就是市場上被公認的最可能出現的租金水平。采用市場比較法求取估價對象的市場平均租金，然后求得年收益。即選取三個與估價對象用途相同、地段相似、交易時間相似的實例進行修正。對象1租賃價格為80元/月/平方米，對象2租賃價格為100元/月/平方米，對象3租賃價格為70元/月/平方米。因三個可比實例交易時間與估價對象比較相似，因此不進行交易時間修正，且三個可比實例的交易均數正常交易，無特殊情況，所以不作交易情況修正，而只對房地產狀況進行修正。

修正價格：

案例1：80×100/104×100/100=76.92元/月/平方米

案例2：100×100/104×100/102=94.27元/月/平方米

案例3：70×100/104×100/99=69.99元/月/平方米

取簡單算術平均值作為估價對象房地產的租賃單價：（76.92+94.27+69.99）/3=80元/月/平方米（取整），則計算出A大廈的年潛在毛收入：80×12×26268.41=25217674元（取整）

其次，計算有效毛收入。有效毛收入是指在潛在毛收入綜合考慮空置率、租金減免期、折扣及租金拖欠等情況后得到的歸因于房地產的收入。

年有效毛收入=年潛在毛收×（1-空置率）+月租金×無風險利率

=25217674×（1-10%）+80×26268.41×3%

=22758951（元）（取整）

為了維護房地產正常的經營和使用，就必須要計算其運營成本，即運營費用。維修費指出租建筑物的設備、設施以及裝修的維護、修理費用等，一般按年房屋重置價的1%-2%，建筑物重置成本計算為13178.86萬元，根據估價人員現場調查取1%計。則維修費=13178.86×1%×10000=1317886.00（元）；管理費用按年房地產總收益的3%計，所以管理費按年潛在毛收入的3%計算。即管理費=25217674×3%=756530.22（元）；房產稅的征收標準按房地產租金收入的12%計，所以房產稅為按年潛在毛收入的12%計算。房產稅=25217674X12%=3026120.88（元）；房地產稅費標準可得租賃稅費應按年潛在毛收入的5.5%計算。營業(yè)稅金及附加=25217674×5.5%=1386972.07（元）；保險費是指根據訂立的經濟合同，對特定的災害事故造成的經濟損失提供資金保障的一種經濟形勢。按估價對象建筑物年現值的1.5%。計。按建筑物重置成新價值計算為11412.89萬元。則保險費=11412.89×1.5%×10000=171193.35（元）；租賃中介費是房地產經紀機構向出租人收取的費用。根據規(guī)定一般按年房地產總收益的1.2%計。則A大廈房地產的租賃中介費按年有效毛收入的1.2%計算。租賃中介費=25217674×1.2%=302612.09（元）。

年運營總費用

=1317886.00+756530.22+3026120.88+1386972.07+171193.35+302612.09=6961315（元）（取整）

確定年凈收益=年有效毛收入-年運營總費用

=25217674-69613***（元）。

2、折現率預測

本案例估價采用的是安全利率加風險調整值法求取折現率，無風險利潤率也稱安全利率，通常采用國債的到期收益率作為無風險收益率。在實際估價工作中，一般應當選取至少五年或五年以上的國債到期投資收益率作為求取無風險收益率的樣本；風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補償，即超過無風險報酬以上部分的報酬率，具體是對估價對象自身及其所在區(qū)域、行業(yè)、市場等方面的風險補償。無風險報酬率的確定是以基準日時點剩余期限為10年的國債到期收益率為4.07%，一般認為房地產行業(yè)的投資風險補償率在2%？4%左右，本次估價取3%。即折現率=無風險報酬率+經營風險=7%（取整）。

3、收益年限的確定

房地產收益年限確定的主要依據是建筑、土地的年限，舉個例子，A大廈所在的物業(yè)于2009年6月建成。根據國家規(guī)定，該建筑物的年限為60年，所以，A大廈建筑物剩余使用年限為55.5年。但A大廈的土地使用權終止日期為2051年9月24日，剩余使用年限為37.75年，故A大廈的收益期限n=37.75年。

（三）A大廈房地產抵押價值計算過程

1、選用公式，求取收益價值

租金水平的變化和房地產市場的供給關系、通貨膨脹等因素有關，一般通貨膨脹越大，房地產需求量越大則租金就越高，反之亦然。由之前的分析可知，該市屬于正在興起中的二線城市，未來幾年該市的房地產市場將處于快速發(fā)展期，通過調查該市近幾年的商業(yè)店鋪的租金每年增長約5%。預計從第6年起，隨著該地區(qū)房地產.市場的成熟和日趨飽和，A大廈房地產的房價將趨于平穩(wěn)。

根據公式P計算A大廈估計價值

收益價值單價=247849940.7÷26268.41=9435.29元/平方米

2、采用樓層價差法測算委估建筑的市場總價值

估價人員經過市場調查及結合估價經驗，確定地下一層、地上二、三、四層的價格系數分別為一層的0.5、0.8、0.8、0.8，依據上述方法測算出的委估建筑的市場總價值，具體明細見表1。

我國規(guī)定抵押房地產的價值等于假定未設定法定優(yōu)先受償權下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款。據調查，A大廈房地產在估價時點的法定優(yōu)先受償款為0萬元。因此，最終確定A大廈估價=179362442-0=179362442元。

五、結束語

房地產市場需求的多樣化帶動了房地產估價市場的發(fā)展，評估目的的不同，評估對象的不同，就導致了評估方法的不同。評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評估方法的選擇與運用上，需要的是房地產估價師的個人能力及個人道德素養(yǎng)，除了他們的估價能力之外，估價師需要秉承公正的原則、嚴謹的步驟來進行估價，同時，估價師要研究與運用科學的估價理論，選取適用的估價方法，對估價對象房地產某估價時點、特定價值含義的價值做出客觀、合理、公正的估算，切實維護估價對象房地產相關各方當事人的合法權益。

參考文獻：

[1]婁慧軒.收益法在房地產估價應用中存在的幾個問題[J].科技信息，2011

[2]張治超.房地產估價比較案例選擇及估價報告質量探討[J].中國房地產，2013

[3]沈芳.淺析房地產估價中市場比較法的運用[J].考試周刊，2011

[4]黃段晨，李季.房地產估價方法若干問題的思考[J].山西建筑，2011

第二篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業(yè)道德，中國房地產估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節(jié)，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業(yè)房地產估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

1）價值分配業(yè)務

2）價值減損評估業(yè)務

3）相關經濟損失評估業(yè)務

4）房地產咨詢顧問業(yè)務

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業(yè)意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第三篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第四篇：房地產估價理論與方法讀書筆記

《房地產估價理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產經營與估價專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產、房地產價格以及房地產估價的基礎知識；房地產估價的市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法及地價評估方法的相關理論基礎與應用技巧；房地產估價作業(yè)準備與實施，房地產估價報告撰寫與交付，從實際應用的角度闡述了房地產估價作業(yè)的具體操作。本書內容豐富、重點突出、操作性強，本書可作為高等職業(yè)教育房地產經營與估價、房地產經營與管理、建筑經濟與管理、資產評估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產估價從業(yè)人士作為自學的參考教材。本書按照《全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結原版《全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試經典》的基礎上修訂完成。全書共分為三個部分：第一部分為各章的復習要點，并通過復習題來詳細解讀；第二部分為全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷；第三部分為今年來全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供房地產從業(yè)人員參考。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產估價行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學校作為普遍教材的《房地產估價》在大體內容相似的同時，有著自己顯著地特點，綜合來說，內容側重上有不同，本書有明顯針對考試的特點。接下來我仔細根據本書的章節(jié)來分析一下這一點。

在第一章的房地產估價概念中，在本書中論述的是房地產估價的基本認識、要素、現實需要、職業(yè)道德、中國房地產估價行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現了它作為房地產估價師職業(yè)資格考試教材的價值，有著針對對現實社會和考試的論述；

在第二章房地產及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對房地產估價必要性這部分；

第三章房地產價格和價值跟一般教材差別比較小，都是從房地產價格的含義和形成條件、特征、房地產供求與價格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來增加了對房地產價格影響因素的分析，而且分析的非常細致，房地產價格影響因素、房地產自身因素、人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素及其他因素。分析價格影響因素是非常必要的，估價本身就是對房地產價格的估計，如果不知道房地產價格影響因素，是無法得出準確的結論。

在第五章對房地產估價原則的論述上，本書說的比較簡單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來分別是市場法及其運用、收益法及其運用、成本法及其運用、假設開發(fā)法及其運用、長期趨勢法及其運用、地價評估和地價分攤、房地產估價程序，在本書和一般教材中都是這么設置，但是內容詳細程度不一樣，一般教材中比較詳細具體，本書由于是針對考試的專門教材，所以只是選取一些對考試特別有用的案例，讓學生更快掌握度過考試的訣竅。

到這里一般教材就結束了，但是本書還增加了全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷和預測卷和全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學生針對性地學習，順利通過考試。

第五篇：房地產司法鑒定估價規(guī)范研究

房地產司法鑒定估價規(guī)范研究

（作者：崔太平來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規(guī)范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規(guī)定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規(guī)范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規(guī)定

《房地產估價規(guī)范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規(guī)定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規(guī)范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態(tài)等還有待專家協助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規(guī)范》對實體性的規(guī)定不少，對于程序性的規(guī)定較少，實際上規(guī)范對程序性規(guī)定的應該多些。

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家?guī)?。專家?guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業(yè)務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業(yè)務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業(yè)務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業(yè)務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關鑒定技術規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產估價規(guī)范》等估價規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規(guī)則，房地產估價師分別出庭接受質證規(guī)則，以及房地產估價師適時退庭規(guī)則。

（4）對于估價工作底稿的質證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價業(yè)務基本事項的記錄；估價業(yè)務約定書；估價作業(yè)計劃；估價業(yè)務執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續(xù)貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發(fā)生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執(zhí)行估價業(yè)務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

對估價對象法律權屬確認或發(fā)表意見，超出估價師執(zhí)業(yè)范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發(fā)表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實

性、合法性和完整性的責任。

對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：

（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權人和他項權利的；

（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；

（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權的款項；

（五）實地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；

（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；

（八）估價時存在建筑物損耗的；

（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定的針對估價對象的抵押限制條件;

（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規(guī)定。

房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀律，尊重科學，遵守技術操作規(guī)范。

在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。