第一篇：2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

2009年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)機(jī)構(gòu) B．估價(jià)師

C．估價(jià)報(bào)告使用者

D．估價(jià)委托人的估價(jià)需要

2．一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價(jià)委托人 B．估價(jià)師 C．估價(jià)目的 D．估價(jià)對(duì)象

3．下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B．投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C．市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用 D．同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值

4．李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0．5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

D．了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨(dú)一無(wú)二 D．不可移動(dòng)

7．下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A．用途專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn) B．價(jià)值較大的房地產(chǎn) C．獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D．不可分割的房地產(chǎn) 8．下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A．戶(hù)型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是（）。A．謹(jǐn)慎價(jià)值 B．市場(chǎng)價(jià)值 C．殘余價(jià)值 D．快速變現(xiàn)價(jià)值

10．某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A．土地總價(jià) B．土地單價(jià) C．樓面地價(jià) D．商品房?jī)r(jià)格

12．設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A．供役地的價(jià)值下降 B．需役地的價(jià)值下降

C．供役地與需役地的價(jià)值都下降 D．供役地與需役地的價(jià)值都上升

13．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 B．增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲 C．在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 D．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降 14．在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A．謹(jǐn)慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類(lèi)型可能是（）。A．在建工程抵押估價(jià) B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià) C．期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B．統(tǒng)一付款方式 C．統(tǒng)一價(jià)格單位 D．統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

17．估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫(xiě)字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫(xiě)字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓因采光受影響造成的損失為（）萬(wàn)元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C．當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

21．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間 B．在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 C．由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

22．某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的5．5%，開(kāi)發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念?lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為（）萬(wàn)元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間 B．開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 C．開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間

D．開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

28．現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線(xiàn)趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料 C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

30．某類(lèi)商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量 B．市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格 C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D．向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價(jià)為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 C．收益期限偏短 D．報(bào)酬率偏高

34．某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A．假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B．假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 35．在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。A．假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)鑒定 D．說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）1．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款 D．處置抵押房地產(chǎn) E．租賃抵押房地產(chǎn)

2．下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。A．中華人民共和國(guó)物權(quán)法

B．中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 C．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 D．房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

E．城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

3．下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A．對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經(jīng)濟(jì) E．提高建造成本

4．在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A．拖欠建設(shè)工程價(jià)款 B．已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額 C．房地產(chǎn)變賣(mài)處置費(fèi)用 D．訴訟費(fèi)用

E．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A．完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 B．出租人權(quán)益價(jià)值 C．快速變現(xiàn)值 D．承租人權(quán)益價(jià)值 E．殘余價(jià)值

6．下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀

D．土地開(kāi)發(fā)程度 E．房屋完損等級(jí)

7．下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E．居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8．根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。A．土地所有權(quán)

B．依法承包的荒山的土地使用權(quán) C．宅基地使用權(quán) D．固有汽車(chē)加油站 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

9．下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。A．標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 C．行政辦公樓 D．寫(xiě)字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A．較樂(lè)觀的估計(jì)值 B．較保守的估計(jì)值 C．過(guò)高的估計(jì)值 D．過(guò)低的估計(jì)值 E．可能的估計(jì)值

11．成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。A．土地取得成本 B．開(kāi)發(fā)成本 C．管理費(fèi)用 D．銷(xiāo)售費(fèi)用 E．銷(xiāo)售稅費(fèi)

12．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有（）。

A．利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日 B．利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日 C．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B．在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E．僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬(wàn)元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬(wàn)元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬(wàn)元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬(wàn)元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元

15．在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。A．?dāng)M買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B．買(mǎi)方愿意支付的最低價(jià) C．買(mǎi)方可承受的最高價(jià) D．賣(mài)方可接受的最低價(jià) E．賣(mài)方愿意接受的最高價(jià)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（）

3．對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（）5．周?chē)h(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。（）

7．當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。（）8．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。（）11．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。（）

12．一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。（）

13．運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。（）

四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

2．某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡，專(zhuān)業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬(wàn)元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過(guò)第1年收入部分的25%。

請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。（報(bào)酬率為10%，年利率為8%）

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

1）專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專(zhuān)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

3）專(zhuān)具有公信力。

4）專(zhuān)實(shí)行有償服務(wù)。

5）專(zhuān)要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析，測(cè)算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。要素：估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果。

（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：

1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)

2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)

（四）國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

價(jià)值與價(jià)格：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)與定價(jià)：估價(jià)師提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)師提供價(jià)值意見(jiàn)而不是做價(jià)格保證

根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公正性估價(jià)）、咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書(shū)講的主要是鑒證性估價(jià)。

（四）

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法_參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項(xiàng)選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法讀書(shū)筆記

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》讀書(shū)筆記

本書(shū)是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)系列教材之一。全書(shū)共12章，主要介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)；房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及地價(jià)評(píng)估方法的相關(guān)理論基礎(chǔ)與應(yīng)用技巧；房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)準(zhǔn)備與實(shí)施，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)與交付，從實(shí)際應(yīng)用的角度闡述了房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)的具體操作。本書(shū)內(nèi)容豐富、重點(diǎn)突出、操作性強(qiáng)，本書(shū)可作為高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、建筑經(jīng)濟(jì)與管理、資產(chǎn)評(píng)估等專(zhuān)業(yè)的教材或參考書(shū)，也適合房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人士作為自學(xué)的參考教材。本書(shū)按照《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結(jié)原版《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試經(jīng)典》的基礎(chǔ)上修訂完成。全書(shū)共分為三個(gè)部分：第一部分為各章的復(fù)習(xí)要點(diǎn)，并通過(guò)復(fù)習(xí)題來(lái)詳細(xì)解讀；第二部分為全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷；第三部分為今年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書(shū)是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書(shū)，也可供房地產(chǎn)從業(yè)人員參考。本書(shū)是參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生的必備用書(shū)，也可供從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書(shū)和一般學(xué)校作為普遍教材的《房地產(chǎn)估價(jià)》在大體內(nèi)容相似的同時(shí)，有著自己顯著地特點(diǎn)，綜合來(lái)說(shuō)，內(nèi)容側(cè)重上有不同，本書(shū)有明顯針對(duì)考試的特點(diǎn)。接下來(lái)我仔細(xì)根據(jù)本書(shū)的章節(jié)來(lái)分析一下這一點(diǎn)。

在第一章的房地產(chǎn)估價(jià)概念中，在本書(shū)中論述的是房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)、要素、現(xiàn)實(shí)需要、職業(yè)道德、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒(méi)有的，本書(shū)體現(xiàn)了它作為房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材的價(jià)值，有著針對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)和考試的論述；

在第二章房地產(chǎn)及其描述中，本書(shū)跟一般教材一樣都論述了對(duì)于概念、特性、類(lèi)型、必要性，但是比一般教材少了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)必要性這部分；

第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值跟一般教材差別比較小，都是從房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件、特征、房地產(chǎn)供求與價(jià)格論述以及種類(lèi)，大體上一樣，所以不加以論述；

本書(shū)比起一般教材來(lái)增加了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析，而且分析的非常細(xì)致，房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素及其他因素。分析價(jià)格影響因素是非常必要的，估價(jià)本身就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)，如果不知道房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，是無(wú)法得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

在第五章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的論述上，本書(shū)說(shuō)的比較簡(jiǎn)單，比起一般教材，章節(jié)也沒(méi)有分的那么清晰。

接下來(lái)分別是市場(chǎng)法及其運(yùn)用、收益法及其運(yùn)用、成本法及其運(yùn)用、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用、地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?、房地產(chǎn)估價(jià)程序，在本書(shū)和一般教材中都是這么設(shè)置，但是內(nèi)容詳細(xì)程度不一樣，一般教材中比較詳細(xì)具體，本書(shū)由于是針對(duì)考試的專(zhuān)門(mén)教材，所以只是選取一些對(duì)考試特別有用的案例，讓學(xué)生更快掌握度過(guò)考試的訣竅。

到這里一般教材就結(jié)束了，但是本書(shū)還增加了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試名師預(yù)測(cè)試卷和預(yù)測(cè)卷和全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學(xué)生針對(duì)性地學(xué)習(xí)，順利通過(guò)考試。

第五篇：2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題

一、問(wèn)答題

（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿(mǎn)后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：

1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？

（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

（三）某工廠(chǎng)坐落于城市中心區(qū)域，有廠(chǎng)房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：

1．評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

2．政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？

3．評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

二、單項(xiàng)選擇題

（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷(xiāo)售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。

1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是（）。

A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬(wàn)元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠(chǎng)房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠(chǎng)房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠(chǎng)房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以?xún)斶€債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

4．采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。

A．自己開(kāi)發(fā)

B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C．被迫轉(zhuǎn)讓

D．自愿轉(zhuǎn)讓

5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的是（）。

A．辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用

B．食堂開(kāi)發(fā)費(fèi)用

C．宿舍開(kāi)發(fā)費(fèi)用

D．浴室開(kāi)發(fā)費(fèi)用

7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。

A．按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

B．按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

C．按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值

D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值

三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

（一）估價(jià)的假設(shè)條件

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿(mǎn)足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。

7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。

9．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

（二）估價(jià)的限制條件

1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。

3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。

參考答案

一、問(wèn)答題

（一）答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）

（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）

（4）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。（1分）

（5）對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（2分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿(mǎn)后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

（二）答：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

（1）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）

（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）

（3）開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分）

（4）開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）

（5）折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用：

（1）建筑物拆除費(fèi)用。（2分）

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）

（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。（2分）

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改錯(cuò)題

錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

改為：本次估價(jià)以委托人（或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致