第一篇：物業(yè)公司對中鐵山水天下前期介入總結(jié)

物業(yè)工程總結(jié)建議

中鐵·山水天下在公司正確領(lǐng)導(dǎo)下圓滿完成了各項工程施工，順利通過了政府相關(guān)部門的分項和綜合驗收工作，于2010年3月18日正式交付業(yè)主使用，為了總結(jié)物業(yè)管理在工程施工中做出的相關(guān)建立和監(jiān)理工作，提升在二期工程施工中施工效率及經(jīng)驗。

一、物業(yè)管理早期介入：

早期介入能夠給物業(yè)的立項定位以及功能等提出合理化建議和意見。

二、物業(yè)管理期期介入，1、是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從事物業(yè)形成前的階段性管理。

2、物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。

三、總結(jié)物業(yè)公司走過的早、前期介入：

2008年1月成立中宸物業(yè)到現(xiàn)在更名為秦渝物業(yè)走過了兩年多的時間，從項目立項到施工再到前期介入的每個環(huán)節(jié)。我部都先后通過相關(guān)前期介入工作報告10余次。具體總結(jié)如下：

1、項目定位的總結(jié)

中鐵山水天下是一個具有獨特創(chuàng)新戶型，高贈送面積的的中高檔品質(zhì)的花園洋房住宅社區(qū)，在花園洋房領(lǐng)域占用較高的領(lǐng)地。

2、項目工程施工的總結(jié)

項目從2008年1月開始施工至2010年1月完成并全面竣工驗收。走過了不平凡的施工歷程，短短的兩年時間里從基礎(chǔ)到封頂再到安裝細(xì)節(jié)等等，都體會到了優(yōu)良的工程質(zhì)量，一切都能夠滿足設(shè)計規(guī)范和施工規(guī)范。在符合規(guī)范的基礎(chǔ)上也需要合理使用和方便業(yè)主，為此我部根據(jù)前期介入及交房和整改過程中的相關(guān)實際情況對小區(qū)的合理使用做如下總結(jié)：(一)空調(diào)及空調(diào)排水部分： 1、5#、13#、12#、11#樓等空調(diào)預(yù)留孔被已安裝的排水管道遮擋，交房后業(yè)主不方便安裝和維修室外空調(diào)機，二次裝修時變動房屋結(jié)構(gòu)會影響外觀。

2、入戶大堂沒有預(yù)留空調(diào)孔及空調(diào)安裝位置，夏季室內(nèi)通風(fēng)和降溫?zé)o法解決，影響使用，同時對電梯運行也會造成安全隱患。

3、銷售宣傳時對（A3）等空調(diào)板可以拆除，拆除后的外機擺放位置是一個很大的問題。4、17#樓空調(diào)外機就是在變更中設(shè)置在外墻，后期會影響外觀。

5、已安裝的空調(diào)排水管室外排水接口位置過高，對室外機的排水造成無法保證，造成冬天使用空調(diào)時，外機化霜水四濺。(二)給、排水部分：

1、小區(qū)住宅的給水管道走向安裝不是很合理，在設(shè)計前應(yīng)該考慮彎道的安裝及美觀。

2、由于小區(qū)的戶型多是大戶型，目前的管徑供水不能滿足業(yè)主日常生活使用。

3、小區(qū)排水的設(shè)置必須考慮地表層的沉降，否則會經(jīng)常拉斷和挖開維修，會給后期物業(yè)管理和業(yè)主使用維修帶來極大不變，4、重慶夏天雨水量很大，對排水設(shè)施的要求非常高，在適當(dāng)?shù)牡胤蕉嘧鲆鳒匣蛩髯优潘O(shè)計排水坡度要大點和位置適當(dāng)。

5、綠化及清潔用水：未合理設(shè)置綠化和外圍清潔相配套的水系統(tǒng)，景觀區(qū)域內(nèi)不再設(shè)置高桿取水方式；高層建筑每棟樓中水井內(nèi)未設(shè)置拖帕池，水井內(nèi)未做防水施工處理，甚至還有部分抹灰層都未進(jìn)行。

6、未在水景內(nèi)設(shè)置相關(guān)的二次循環(huán)使用的相關(guān)設(shè)施系統(tǒng)。

7、圍墻明溝設(shè)置不能滿足相關(guān)排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供綠化使用）

8、山體排水不暢，3#車庫門前道路下雨后一直細(xì)水長流至崗?fù)ぃo業(yè)主和使用人出行帶來極大的不變。

9、部分電梯地坑未設(shè)置排水系統(tǒng)。

(三)防水部分：

1、各樓棟單元之間的伸縮縫需要在屋面做伸縮防水處理和側(cè)面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。

2、花園洋房一層及負(fù)層的防水及防潮層，出現(xiàn)滲水及反堿現(xiàn)象。

3、車庫的頂部出現(xiàn)較多滲水現(xiàn)象，責(zé)任不夠明確，交叉施工沒有完成后續(xù)工程。

（四）土建

1、室內(nèi)墻面、地面等空鼓裂縫較多，部分墻面掉沙嚴(yán)重，門框不正。

2、公共通道的地磚施工中破損未更換。

3、花臺鷹嘴溝水。

4、陽角外墻磚部分未碰角。

5、女兒墻裂縫和屋面裂縫。

6、部分負(fù)一層外墻面，保溫及外墻磚未施工到位。

7、負(fù)一層頂棚施工粗糙。

8、電梯機房頂面和機房施工粗糙，未進(jìn)行找平處理或者刷漆等處理措施。造成衛(wèi)生很難清潔。

9、部分空間設(shè)計確實存在不合理。如：露臺的空調(diào)板設(shè)計就存在很多使用上的缺陷。

10、消防水泵房應(yīng)該做明溝處理，同時把貼上地磚為宜。

11、頂層的露臺存在日曬雨淋的現(xiàn)象，給物業(yè)裝修管理帶來極大的不便。給物業(yè)違反審批帶來企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

12、一層與負(fù)一層樓梯施工事宜，造成業(yè)主在裝修現(xiàn)澆成分，給物業(yè)違法審批帶來了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

13、發(fā)電機房貼地磚或者刷漆為宜。

（五）電梯

1、電梯安裝驗收合格后移交時間過長，導(dǎo)致物業(yè)管理和甲方的質(zhì)?？s短。

2、電梯前期施工細(xì)節(jié)問題太多，移交不規(guī)范。

3、花園洋房的電梯轎廂過小，顯得很擁擠。

（六）門、窗

1、美心門

1.1防盜門的標(biāo)志存在很多松動。

1.2防盜門的表面出現(xiàn)部分凹陷和交叉施工中檫傷較多。1.3門上部分裝飾蓋未安裝等細(xì)小的物品未安裝到位。1.4單元門鎖具生銹較為嚴(yán)重。1.5單元門的閉門器力度過大。1.6部分防火門無法關(guān)閉和正常使用。1.7部分水電井門未安裝鎖具。1.8防火門的玻璃破損。

2、塑鋼門窗

2.1塑鋼門框變形嚴(yán)重。2.2部分塑鋼門在施工中被損壞。2.3塑鋼門鎖具銹蝕。

2.4部分陽臺欄桿的踏步高度不符合施工規(guī)范。2.5部分門窗安裝固定件在外裸露。

2.6一層未安裝門窗，給節(jié)能措施的實施和裝修管理帶來極大的不便。

（七）供配電

1、配電存在設(shè)計過大，損耗過大。如：變壓器630KVA一臺供小區(qū)的公共部分，顯然過剩。

2、照明配置和不合理，如：小區(qū)的部分樓道應(yīng)該安裝照明，而未安裝，如小區(qū)景觀草坪燈做成路燈，效果不能完全滿足夜間小區(qū)生活等。

3、電纜溝施工完成后存在排水不暢等。

4、崗?fù)び秒娢茨芊珠_計量。

（八）智能化

1、中控室設(shè)置存在不隱蔽和透明等。

2、監(jiān)控安裝位置不合理。

3、智能化的施工不規(guī)范，線路裸露和未按規(guī)定把線路埋地深度。

（九）消防

1、消防水泵房內(nèi)的配電箱存在安全隱患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就無法正常啟用。

2、消防的部分安裝需要在設(shè)計與施工中規(guī)范。如：消火栓的安裝高度和方向。

3、消防的溶膠滅火器未能有效使用

（十）資料

1、資料的完善能夠物業(yè)管理帶來很大的方便，目前還有部分資料未完善。如：智能化竣工圖。

2、資料移交最好給物業(yè)一份施工圖和施工變更單等。

3、資料的移交最好一次性移交。

（十一）甲供材料

1、甲供材料完成時，清單給通知物業(yè)，否則物業(yè)不知道質(zhì)量保修時間和起 計日以及供貨單位，無法跟蹤等。如：燈具的采購

2、甲供材料請給予預(yù)留備件支撐，否則物業(yè)無法進(jìn)行后期維護(hù)，特別是特 殊制作和工藝的材料。如：安全出口指示燈的玻璃。

（十二）施工單位選擇

選擇好的施工單位可以對質(zhì)量保修工作提供好保障。同時也能夠即使解決疑難問題。

（十三）質(zhì)量保修

1、質(zhì)量保修直接關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)工作。何時計算成了物業(yè)質(zhì)保管理的關(guān)鍵。

2、質(zhì)量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工單位較多和供貨單位特殊等等，物業(yè)根本無法理清全部的單位基本情況。故在整改物業(yè)接管中，物業(yè)可能有些未能提及到都有。

（十四）計量部分：

在C組團(tuán)施工過程中，雖然大多數(shù)能夠滿足物業(yè)管理單獨計量的需求，但是有如下未能滿足和需要完善： 1、1-4棟的公共照明完全可以與花園洋房的公共照明一樣計量方式，由供電單位直接超表。為此，在公攤過程中可能會出現(xiàn)沒有發(fā)票和業(yè)主拒交的理由。

2、水景屬于公攤范圍，而未單獨計量，現(xiàn)與綠化用水一起計量，造成業(yè)主的覺得物業(yè)服務(wù)存在相關(guān)管理問題。

(十五)車庫

車庫墻壁未能刷白，地面硬度不夠，對物業(yè)管理的車庫服務(wù)費審批帶來極大的不便；同時也對節(jié)能降耗造成浪費。（十六）外墻

1、小高層的外墻涂料容易臟，對清洗及物業(yè)后期無法帶來極大的不便。

2、外墻磚的勾縫問題，部分勾縫不到位。在清洗時用草酸清洗，不管是勾縫還是窗戶以及欄桿都會造成傷害。給交房工作帶來極大的不便。

3、外墻磚的施工，部分未碰角。（十七）小區(qū)景觀

1、水景滲水嚴(yán)重。2、11#、12#等周邊的在遮擋墻下種植灌木及其不合理。

3、小區(qū)內(nèi)的草坪和路面高度不合理，路面容易積水現(xiàn)象。

4、井蓋種植草坪未能處理好地面與景觀關(guān)系。

5、排水溝存在堵塞和布置不合理等現(xiàn)象。

6、山體施工存在粗糙，滑坡現(xiàn)象已發(fā)生。

7、景觀水景邊的沒有設(shè)置安全欄桿，安全問題無法保障。8、19#至20#中間的草坪未作圍欄處理。

9、景觀井蓋破損，希望能夠提供備用的井蓋。（十八）公共配套設(shè)施

1、小區(qū)從設(shè)計到施工，最后物業(yè)管理提出相關(guān)的康體設(shè)施時，顯得很倉促和無地選擇。一個高檔的小區(qū)需要更好的配置，更好的前端設(shè)計和預(yù)見性。

2、小區(qū)的內(nèi)配套設(shè)施的設(shè)置位置需要在設(shè)計是考慮，否則給物業(yè)管理帶來極大的不變。（十九）物業(yè)管理用房

物業(yè)管理用房設(shè)計不合理，尤其是客戶服務(wù)中心，面積較小，位置也不合理。（二十）備用配件

目前只有專用配電室的小部分設(shè)備有相關(guān)備件，其余均必要的備件。如：配電雙電源的扳手都未能提供。(二十)社區(qū)用房

社區(qū)用房的設(shè)置不合理，特別是通道和使用功能。如：水電計量問題，電話網(wǎng)絡(luò)問題等。

四、對二期工程的相關(guān)建議：

（一）立項和選擇前期施工單位階段的建議

1、立項：

好的項目需要好的配套，跟需要好的設(shè)計單位及選擇好的戶型和以合理使用為配套。

2、選擇施工單位和供應(yīng)商：

前車之鑒，選擇有實力總成包施工企業(yè)也能夠減少開發(fā)商的成本及人力付出。選擇好的供應(yīng)商也會省事省心，適當(dāng)選擇甲供材料也是較好的控制。

（二）設(shè)計和施工階段建議：

充分考慮項目的定位，發(fā)揮設(shè)計單位的聰明才智和團(tuán)隊經(jīng)驗，多處獲取市場設(shè)計相關(guān)信息。具體設(shè)計內(nèi)容做如下建議：

1、門窗設(shè)計對符合規(guī)范但使用不合理的設(shè)計需要充分考慮。

2、防水設(shè)計建議用軟性材料做相關(guān)的擋墻及車庫施工等

3、車庫墻面刷白，地面采用環(huán)氧樹脂做。

4、給排水充分考慮客戶使用，不得擋住相關(guān)使用等。

5、智能化設(shè)計是充分考慮位置，施工中考慮現(xiàn)場合理使用。

6、電梯選擇集選和誤操作退出功能。

7、景觀與康體設(shè)施協(xié)調(diào)

8、戶型結(jié)構(gòu)，對贈送部分面積要在合理使用過程中可控性和可操作性。

9、物業(yè)公共裝修時一定要保護(hù)好現(xiàn)場，以免造成損失。

10、交叉施工做好成品保護(hù)等。

11、在花園洋房設(shè)計時充分考慮樓梯的實用性，如C組團(tuán)的樓梯搬家具都很無法搬運。

12、施工中做好門崗安全管理，無關(guān)人員不得進(jìn)入施工區(qū)域。

13、二期設(shè)計時考慮出入口的相關(guān)配置。

14、二期設(shè)計時物業(yè)用房為千分之三的配置。

（四）監(jiān)理建議

1、選擇好的監(jiān)理單位，可以減少出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和相關(guān)材料的浪費。

2、選擇物業(yè)早期介入作為相關(guān)配套監(jiān)理工作。

（七）承接查驗階段

1、建議政府職能部門驗收通知早期介入的物業(yè)單位進(jìn)行協(xié)助和配合。

2、建議給于物業(yè)接管前的承接查驗充分時間來進(jìn)行分戶及公共部分驗收工作，同時給工程整改留出充裕的整改時間。

（八）物業(yè)移交階段

1、移交物業(yè)實物時需要相關(guān)施工單位參與。

2、移交物業(yè)時在管理方面雙方充分溝通一個可行和有效的措施。

3、移交資料時，需要竣工資料和施工資料最好全部一起交。

4、設(shè)備備件由移交方根據(jù)合同把關(guān)，特別是設(shè)施設(shè)備的開箱時最好需要物業(yè)前期介入人員進(jìn)行現(xiàn)場配合，并把資料和備件現(xiàn)場保存，四方簽字認(rèn)可。

（九）交房階段的建議

前期整改都是工程本身遺留問題，需要施工單位配合，責(zé)任要清，監(jiān)督有力。

重慶xx物業(yè)管理有限公司

2010年4月25日

第二篇：物業(yè)公司前期介入要點

物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。

2、范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4．方法和過程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：

對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。

4.3.2營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。5．規(guī)劃設(shè)計階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件 《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察。5.2項目評估細(xì)則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。

h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。

i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)相似點 b)差異點 c)優(yōu)勢 d)劣勢 e)改進(jìn)建議 5.3規(guī)劃設(shè)計評估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。

5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財務(wù)管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實情況。

7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點 7.2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：

a)無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 8.1物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》）8.3驗收小組須準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細(xì)記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 Ｅ.機電設(shè)備接管驗收表

Ｆ.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。

第三篇：物業(yè)公司前期介入服務(wù)合同

物業(yè)公司前期介入服務(wù)合同

（示范文本試行）

前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本試行）說明、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，委托雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業(yè)。、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。6、本合同文本 [ ] 中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[ ] 中選擇內(nèi)容，以劃 √ 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打 ×，以示刪除。、在簽訂合同前，委托雙方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ教峁┫嚓P(guān)證書及資料。、本合同簽訂后，在 15 日之內(nèi)委托方應(yīng)向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。9、本合同文本條款由浙江省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

前期物業(yè)服務(wù)合同

第一章 總 則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）；

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)類型：

座落位置：

四 至：東 南

西 北

占地面積：平方米

建筑面積：平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目由委托人另附，并作為合同附件。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主；乙方要本著對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，參與前期介入，熟悉場地，掌握開發(fā)地塊的管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能，對設(shè)計建設(shè)方案提出優(yōu)化修改建議。

本物業(yè)竣工后，乙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，對竣工驗收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等與甲方進(jìn)行書面交接。

第四條 甲方按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第二章 委托管理服務(wù)事項

第五條 房屋建筑本體共用部位的維修、使用、管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、。

第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。

第八條 共用綠地、花木、建筑小品、體育設(shè)施等的維護(hù)與管理。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。

第十條 對物業(yè)內(nèi)交通與車輛停放秩序進(jìn)行管理。

第十一條 協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

第十三條 協(xié)助社區(qū)居委會組織開展文化娛樂活動。

第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》和的行為進(jìn)行勸阻，視情況向有關(guān)行政主管部門報告。

第十五條 其它委托事項：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、______________；

3、______________。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十六條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標(biāo)： 1、房屋外觀： 2、設(shè)備運行：、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)： 4、公共環(huán)境： 5、綠化：、交通秩序：、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防：、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修： 9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：

上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)費、本物業(yè)的管理服務(wù)費用收取，執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定；、本物業(yè)管理服務(wù)費，住宅為 元/每月/每平方米；非住宅為 元/每月/每平方米。、房屋交付時，業(yè)主預(yù)繳一年物管服務(wù)費，之后每半年預(yù)繳一次。、空置房的物業(yè)管理服務(wù)費，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 70%交納。、物業(yè)管理服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、水泵、中央空調(diào)、公用車庫、樓道燈等）運行能耗費用，按物價部門規(guī)定，另行按實分?jǐn)偂?/p>

第十八條 車位使用費不得高于物價部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)：、汽車泊位：______________ ；

2、自行車：______________ ；

第十九條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費用，由當(dāng)事人自行約定。

第五章 雙方權(quán)利義務(wù)

第二十條 甲方權(quán)利義務(wù)、負(fù)責(zé)在物業(yè)銷（預(yù)）售時將本合同的內(nèi)容向購房人進(jìn)行明示，并在與購房人簽訂的銷售合同中包含本合同內(nèi)容。

2、參照浙江省物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本制定《業(yè)主臨時公約》，在物業(yè)銷售前將《業(yè)主臨時公約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明，要求物業(yè)買受人對《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。

3、在首次業(yè)主大會成立產(chǎn)生業(yè)委會前，審定乙方制定的前期物業(yè)管理方案；

4、在首次業(yè)主大會成立產(chǎn)生業(yè)委會前，檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況； 5、在首次業(yè)主大會成立成立產(chǎn)生業(yè)委會前，審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告；、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求；在保修責(zé)任期內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第 種方式處理：

[1] 甲方負(fù)責(zé)返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部費用；

[3] ______________。

7、房屋交付時，向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。、由于甲方在銷售過程中違反對業(yè)主的承諾或違反原規(guī)劃設(shè)計而導(dǎo)致業(yè)主拒付物業(yè)管理服務(wù)費用，必須承擔(dān)償付責(zé)任；、協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理公司在前期介入中，提出的合理化建議和發(fā)現(xiàn)的問題。解決在綜合驗收時提出的各項遺留問題，在規(guī)定時間內(nèi)必須整改完結(jié)；、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；、及時按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納未交付使用房屋及自己擁有房屋的物業(yè)管理服務(wù)費；、向乙方一次性支付前期物業(yè)管理顧問費 元，具體協(xié)商確定；

13、業(yè)主出租物業(yè)時，物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主或承租方交納，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任； 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費。、______________。

第二十一條 乙方權(quán)利義務(wù)、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、招標(biāo)書或協(xié)議方案及本合同的約定，制定本物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動；、制定開支預(yù)算，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；、對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議；、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接，并制定合理的工程維保計劃；、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章及《業(yè)主臨時公約》的行為，進(jìn)行勸阻，并視情況提請有關(guān)部門處理；、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護(hù)計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)注意事項和禁止行為，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；、將物業(yè)管理服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明示；每半年至少一次公布物業(yè)維修、更新費用的收支帳目和商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場地的經(jīng)營性收入；、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理管理計劃，資金使用計劃及決算報告，經(jīng)甲方審定后組織實施；、對本物業(yè)的公共設(shè)施和共用部位不得擅自占用和改變規(guī)劃使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項目，須經(jīng)征得利害相關(guān)業(yè)主的同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報告本合同履行情況；、____________________________。

第六章 委托管理服務(wù)期限

第二十二條 委托管理期限至業(yè)主大會召開選聘的物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。

第七章 違約責(zé)任

第二十三條 因甲方原因?qū)е乱曳轿赐瓿杉s定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十四條 因乙方自身原因未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；逾期未整改或整改不符合合同約定，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十五條 乙方違反約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方和業(yè)主有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，并退還利息。

第二十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第二十七條 甲方不得因有利于物業(yè)銷售擅自向物業(yè)買受人承諾物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，否則，由甲方向乙方作出補償。

第八章 附則

第二十八條 自本合同自簽訂之日起生效，甲方應(yīng)于簽訂之日起 天內(nèi)，根據(jù)委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第二十九條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合乙方對上述災(zāi)害發(fā)生時所采取的緊急避險措施。

第三十條 甲乙雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門（備案）一份，具有同等法律效力。

第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第 方式解決：

[ 一 ] 提交 仲裁委員會仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起訴。甲方簽章： 乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___時

附件：

一、招標(biāo)書文件或協(xié)議方案

二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)

三、本物業(yè)的管理方案

第四篇：物業(yè)前期介入總結(jié)

3.1期工程遺留問題總結(jié)和建議

3.1期現(xiàn)已完工，但仍然存在部分遺留問題，需予以整理，并對問題持續(xù)跟進(jìn)、關(guān)注、處理和部分問題提前準(zhǔn)備好解決方案，現(xiàn)總結(jié)如下：

一、按專業(yè)分類的遺留問題及需注意的問題

1、管道方面

1.1因位于3#樓屋面的消防水箱室內(nèi)地面無地漏、未做防水，（設(shè)計無，因水箱內(nèi)有浮球控制電磁閥控制進(jìn)水），故只有浮球控制一道控制措施，啟動消防系統(tǒng)后及時定期巡查，檢查控制系統(tǒng)，若該系統(tǒng)故障，消防水外溢，損失很大。

1.2戶內(nèi)生活陽臺給水管未做保溫（設(shè)計問題），入冬前戶內(nèi)給水管進(jìn)行排水并將不用水住戶的閥門關(guān)好，以免因凍壞造成已裝修戶的損失。

1.3 戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的排水管施工方部分未裝存水彎，業(yè)主裝修時，建議加裝存水彎，避免發(fā)生返臭現(xiàn)象。

1.4 陽臺地漏安裝因規(guī)范要求高于地面2cm，但雨天若陽臺發(fā)生積水，易滲入樓下，造成糾紛（尤其11層有露臺的更易發(fā)生積水）。（3期未銷售房屋較多，隨著時間推移，陽臺防水效果會越來越差。）

1.5環(huán)內(nèi)室外排污管下沉，施工方正在進(jìn)行維修，我方需持續(xù)跟進(jìn)并同地產(chǎn)方對維修結(jié)果進(jìn)行檢查。

1.6環(huán)內(nèi)從樓內(nèi)去排污井的污水管需進(jìn)行檢查，因為排污主管下沉的部分管道正在進(jìn)行維修，但該段管道也在下沉范圍內(nèi)，但未做維修，我方需進(jìn)行詳細(xì)檢查。

1.7化糞池的排氣孔問題，高度偏低；pvc管易損壞；在人行道上，不明白的行人容易將煙頭扔進(jìn)排氣孔從而導(dǎo)致事故（化糞池內(nèi)有沼氣）。

1.8園區(qū)排污管與雨水管與市政管網(wǎng)未連通，需持續(xù)跟蹤推進(jìn)。

1.9園區(qū)所有井蓋需重新檢查，部分井蓋偏低，井沿破損。設(shè)計井蓋與地坪標(biāo)高一樣，望聯(lián)系地產(chǎn)全部統(tǒng)一維護(hù)至井蓋高于地坪2cm。

1.10暖氣管在頂層的供回管間的旁通少部分未做，詳細(xì)檢查讓施工方補做。

1.11綠化取水點取水盒內(nèi)鵝卵石未放滿，感官不好同時，取水器易磕碰損壞。

1.12西門及環(huán)路沿雨水篦子承重力較差，容易損壞，需要進(jìn)行整改。

2、強弱電方面

2.1環(huán)內(nèi)樓宇部分戶內(nèi)電線未穿管敷設(shè)，我方需持續(xù)跟進(jìn)檢查，后期若業(yè)主裝修發(fā)現(xiàn)，極易發(fā)生糾紛。

2.2設(shè)備間水泵房控制箱下電纜在電纜溝內(nèi)，無支架，且溝內(nèi)有水，部分電纜在水中，該處需整改。

2.3發(fā)電機房從發(fā)電機出來的銅排未熱縮處理，部分銅排外漏，保護(hù)遮板晃動，銅排與母線連接的支架偏少，母線不牢固，存在安全隱患（設(shè)計應(yīng)采用電纜與橋架作為發(fā)電機與配電柜的連接，較為安全和施工方便，成本也較低。）

2.4 15#、20#號樓原樓道施工時采用翹板開關(guān)，現(xiàn)需要進(jìn)行更換為聲光控開關(guān)。

2.5電梯五方通話需要持續(xù)跟進(jìn)，測試，現(xiàn)通話聲音過小，需聯(lián)系維保盡快解決。

2、土建方面

2.1 1、2、3號樓平層通道門打開后易磕碰消防箱，導(dǎo)致消防箱玻璃破損，現(xiàn)雖然安裝了擋門塊，但該擋門塊在與門磕碰幾次后極易松動脫落，（業(yè)主做不到隨手關(guān)門；現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)有擋門塊脫落，導(dǎo)致玻璃破損）然后因樓層高風(fēng)大導(dǎo)致玻璃損壞。

2.2 因1、2、3號樓平層通道只有護(hù)欄，（設(shè)計問題）存在不安全隱患，（高空風(fēng)大及小孩無人看護(hù)的情況下攀爬）該處粘貼警示標(biāo)識告知業(yè)主。

2.3空調(diào)機位處無地漏，裝修后易因該處積水導(dǎo)致的墻面膩子面返潮、起包。

2.4各棟樓3、10層線條處坡度部分不達(dá)標(biāo)，易導(dǎo)致裝修后的墻面受潮、起包。

2.5車庫、人防的墻面和沉降縫滲水情況需持續(xù)跟進(jìn)并檢查。（之前已經(jīng)全面檢查并報至地產(chǎn)方）

2.6電梯平層召喚鍵旁邊空鼓，部分已經(jīng)破損。

2.7電梯口門套采用的面磚包門頭，現(xiàn)脫落、松動的較多，需出方案予以整改。（設(shè)計時應(yīng)采取不銹鋼包門頭）

2.8車庫及人防庫的滲水情況，需要持續(xù)跟進(jìn)并進(jìn)行維修。（之前已經(jīng)全部檢查并做記錄，同時將問題發(fā)至地產(chǎn)方。）

二、裝修管理需注意的問題（方案提前確定，現(xiàn)場核實，避免后期因我方方案變更引起業(yè)主反感和業(yè)主損失）

1、裝修板車?yán)牧蠒r電梯門口滑軌鋪模板再進(jìn)入電梯內(nèi)，避免滑軌磕碰變形。

2、戶內(nèi)窗戶無窗紗，提前根據(jù)窗戶開啟方向制定好安裝方案。

3、有商鋪樓宇陽臺、窗戶的防盜網(wǎng)的安裝方案確定

4、商鋪空調(diào)主機位置的確定和安放要求

5、商鋪卷簾門的統(tǒng)一安裝方案確定

6、商鋪內(nèi)的消防噴淋設(shè)施的處理方案，若業(yè)主提出拆改（或業(yè)主私自拆改）怎么處理。7、1、2、3、號樓的一層商鋪設(shè)計有排煙道，業(yè)主若想開餐飲，我方如何解釋和勸導(dǎo)。

8、門面房上店牌及廣告的統(tǒng)一管理

9、地面人行道磚較薄，承重力較差，加強裝修管理及后期商鋪門口的車輛管理。

10、園區(qū)道沿破損較多，加強車輛及板車?yán)浌芾?，鋪模板再上道沿，以免道沿?fù)p壞。

三、3.1期需要增加的或改動的設(shè)備設(shè)施的建議及其他一些建議。

1、節(jié)能改造及其他需改造項目

1.1園區(qū)方形燈柱為500w，耗電量較大，進(jìn)行合理改造。

1.2車庫照明進(jìn)行合理改造，正在進(jìn)行。

1.3人防照明進(jìn)行合理改造或管理

1.4“錦繡天下”4個大字的廣告牌燈源電源取自機房內(nèi)電梯電源需要改造，同時對亮燈時間增加時控控制。

1.5電梯機房風(fēng)機在夏季需要使用，但晚上12點后在電梯很少使用時是否可以進(jìn)行時控控制，可以進(jìn)行研究后決定。

1.6 1、2、3號樓的通道間照明采用翹板開關(guān)，需改造。

1.7 大廳燈為翹板開關(guān)，需改造。

1.8樓外消防栓未做保溫，入冬前及時做好保溫。

2、安全問題

2.1園區(qū)圍墻需加裝防爬刺，圍墻護(hù)欄易攀爬。

2.2游樂設(shè)施附近需設(shè)有安全標(biāo)識，定期做好清潔（雨后需做）及緊固螺栓，消除安全隱患，該設(shè)備設(shè)施為業(yè)主最常用設(shè)施，所以做好，有助于提高業(yè)主滿意度。

3、其他

3.1電梯井道及設(shè)備井內(nèi)照明燈具的及時關(guān)閉（翹班開關(guān)控制，隱蔽空間，不易被觀察）

3.2消防通道綠化草坪下因有灰石墊層，故保水性較差，土壤厚度淺，注意及時澆水和施肥。

3.3非機動車位需予以考慮（一期有，而三期無，業(yè)主會有比較后的爭議和不滿）

以上為3期現(xiàn)存在的主要及重點遺留問題及我的一點建議和意見，3期的前期介入工作，自我評價較為良好的完成了領(lǐng)導(dǎo)交給我任務(wù)，但仍然有些不足及需改進(jìn)的方面，同時客觀存在較大的工作難度和限制因素。

不足與需要改進(jìn)的是：

1、未徹底完全的吃透圖紙，記憶圖紙。

2、某些專業(yè)知識，主要是土建方面知識有所欠缺。

3、需要增加與地產(chǎn)方的協(xié)商溝通，便于及時發(fā)現(xiàn)及時處理。

客觀存在的工作難度與限制因素:

1、前期介入前2月就必須得到全部圖紙，提前熟悉圖紙。

2、因為前期介入專業(yè)過多，需要的知識又是很廣，幾乎工程所以專業(yè)全部包括，所以難度較大。

3、前期介入人員職位必須達(dá)到一定職位，方有與地產(chǎn)、監(jiān)理、施工方平等對話權(quán)利，要不易被輕視及不重視。

最后，以上內(nèi)容為3.1期總結(jié)及一些建議，請領(lǐng)導(dǎo)查閱。

2015年7月28日

第五篇：1、物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法[范文]

物業(yè)公司前期介入及地產(chǎn)移交管理辦法

第一章

總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范地產(chǎn)公司移交物業(yè)流程，物業(yè)公司規(guī)范化前期介入、明確各部門職責(zé)，提升交付樓盤質(zhì)量，特制訂本辦法。

第二章

裝修工作面驗收管理

第二條 合同交樓10個月前（不含冬歇期），地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、裝修單位、監(jiān)察部等成立聯(lián)合驗收小組，物業(yè)公司參與（視介入程度，物業(yè)公司是否參加驗收小組組建）。

第三條 聯(lián)合驗收小組分為若干小組，須按《工作面驗收合格標(biāo)準(zhǔn)》（附件一）逐棟逐層逐戶進(jìn)行驗收，驗收期間須每天填報《住宅裝修工作面驗收問題表》（附件二）。

第四條驗收完成后48小時內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完成；會后24小時內(nèi)由招投標(biāo)部負(fù)責(zé)將驗收問題及整改計劃送達(dá)主體單位高層。

第五條 整改完成后，原驗收小組以棟為單位進(jìn)行復(fù)驗。重大問題100%整改完成，一般問題至少80%整改完成才達(dá)到合格條件，復(fù)驗不合格的，繼續(xù)整改至驗收合格，合格后至少以層為單位辦理裝修工作面移交手續(xù)。

第六條 對驗收合格的樓棟，工程部可提出工程進(jìn)度款追加支付申請，報地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。（此條為提高主體單位配合積極性設(shè)立）

第三章

分戶驗收與樓宇接管

第七條 合同交樓3個月前，地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、營銷部、監(jiān)察部、物業(yè)公司、裝修單位等單位成立聯(lián)合驗收小組。

第八條 聯(lián)合驗收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進(jìn)行驗收，驗收期間每天填報《分戶驗收檢查表》（附件三）。

第九條 驗收完成后48小時內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完成；會后24小時內(nèi)由招投標(biāo)部負(fù)責(zé)將驗收表問題整改計劃送達(dá)裝修單位高層。

第十條 整改完成后，原驗收小組逐戶復(fù)驗，復(fù)驗合格的，由物業(yè)公司上報物業(yè)公司總經(jīng)理審批同意后，物業(yè)公司以戶為單位接管鑰匙，并承擔(dān)維保修責(zé)任。維保修費用按裝修總造價的0.5%包干，由地產(chǎn)公司從裝修單位質(zhì)保金中轉(zhuǎn)扣給地區(qū)物業(yè)公司。復(fù)驗依然存在《物業(yè)分戶驗收重點問題檢查標(biāo)準(zhǔn)》（附件四）所述問題的，物業(yè)公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續(xù)整改直至合格。

合同交樓前15天，工程部認(rèn)為房屋已整改合格，而物業(yè)公司認(rèn)定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物業(yè)申請表》（附件五），經(jīng)管理及監(jiān)察中心審核后，報集團(tuán)常務(wù)副總裁審批，由物業(yè)公司按批示辦理。

屬集團(tuán)判定合格移交物業(yè)的，維保修費用按裝修總造價的0.5%轉(zhuǎn)扣，不足部分再據(jù)實轉(zhuǎn)扣。

第十一條 物業(yè)公司接管后，入戶門以內(nèi)的成品保護(hù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，維保修大隊按精品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)對存在問題進(jìn)行整改；入戶門外側(cè)及公共區(qū)域成品保護(hù)由裝修單位負(fù)責(zé)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)中心委托外委保潔單位/自有保潔負(fù)責(zé)初開荒后的保潔。第十三條 物業(yè)服務(wù)中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。

第四章

附則

第十四條地產(chǎn)公司工程部必須在交樓后三個月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗合格的全部公共設(shè)施移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計施工資料、維保修文件，安排技術(shù)交底。

第十五條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

附件一：《裝修工作面驗收合格標(biāo)準(zhǔn)》 附件二：《住宅裝修工作面驗收問題表》 附件三：《分戶驗收檢查表》

附件四：《物業(yè)分戶驗收重點問題查驗標(biāo)準(zhǔn)》 附件五：《移交物業(yè)申請表》