第一篇：物業(yè)公司工程人員前期介入工作要點(diǎn)

前期介入工作要點(diǎn)

一）、招聘關(guān)鍵崗位人員

時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。

包括各部門主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)

人員到崗后，要對他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括：公司理念及制度、服務(wù)意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。

三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。

交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程人員應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對工程人員進(jìn)行前期介入知識、公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點(diǎn)：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材。

5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改的部分提出建議。

7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。

* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點(diǎn)： a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)

1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶門應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；

10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。

11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)后的24小時(shí)，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)

1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。

3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。

10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門，進(jìn)水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。

c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)

1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設(shè)計(jì)要求，無損壞；各控制回路正確，標(biāo)識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。

3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。

5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。

6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)

1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。

2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過多，只要能滿足亮度既可；

8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開關(guān)，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關(guān)等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點(diǎn)

1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。

4).電梯門廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。

6).電梯機(jī)房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。

1、時(shí)間：竣工驗(yàn)收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項(xiàng)目移交計(jì)劃》（包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。

2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。

3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長組織復(fù)查。地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。

5）.驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長在驗(yàn)收 報(bào)告上簽署同意接收的意見，報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料

2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出

廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止

日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。

9）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時(shí)間

入住前一個(gè)月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。

同時(shí)，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書》、《天然氣安全使用責(zé)任書》等。

六）、會(huì)同銷售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。

1、時(shí)間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應(yīng)對房屋交付過程進(jìn)行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。b．繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門禁卡、出入證。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書》、《消防安全責(zé)任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。

（5）.驗(yàn)房完成后，填寫驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進(jìn)行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務(wù)，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個(gè)現(xiàn)場辦公，及時(shí)解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門、氣球等裝點(diǎn)物品的購置等工作。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。

七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗(yàn)房時(shí)記錄的問題進(jìn)行匯總，報(bào)給現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時(shí)間。維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對業(yè)主進(jìn)行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第二篇：物業(yè)公司前期介入要點(diǎn)

物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。

2、范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4．方法和過程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計(jì)劃;4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：

對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。

4.3.2營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。5．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件 《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

5.1.3物業(yè)公司組織對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。5.2項(xiàng)目評估細(xì)則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場所及避難場所。c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較 a)相似點(diǎn) b)差異點(diǎn) c)優(yōu)勢 d)劣勢 e)改進(jìn)建議 5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。

5.3.2物業(yè)接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》進(jìn)行評審。

5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會(huì)議的意見，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時(shí)，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。

7.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 7.2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

a)無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對竣工驗(yàn)收階段介入 8.1物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。

8.2驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》）8.3驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細(xì)記錄，如： Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。

第三篇：物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn)（范文）

物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn) 一）、招聘關(guān)鍵崗位人員

時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。包括各部門主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)

人員到崗后，要對他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括：公司理念及制度、服務(wù)意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程人員

應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對工程人員進(jìn)行前期介入知識、公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點(diǎn)：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì) 議和建筑師定期碰面會(huì)等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)

備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點(diǎn)： a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)

1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶門應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；

10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)后的24小時(shí)，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)

1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門，進(jìn)水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)

1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設(shè)計(jì)要求，無損壞；各控制回路正確，標(biāo)識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)

1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過多，只要能滿足亮度既可； 8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開關(guān)，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關(guān)等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點(diǎn)

1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。

4).電梯門廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。

6).電梯機(jī)房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。

1、時(shí)間：竣工驗(yàn)收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項(xiàng)目移交計(jì)劃》（包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。

3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長組織復(fù)查。地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長在驗(yàn)收 報(bào)告上簽署同意接收的意見，報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出 廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止 日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時(shí)間

入住前一個(gè)月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。同時(shí)，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書》、《天然氣安全使用責(zé)任書》等。

六）、會(huì)同銷售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場 的布置，演練房屋交付過程。

1、時(shí)間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應(yīng)對房屋交付過程進(jìn)行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。b．繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門禁卡、出入證。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

b．（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書》、《消防安全責(zé)任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。

（5）.驗(yàn)房完成后，填寫驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進(jìn)行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務(wù)，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個(gè)現(xiàn)場辦公，及時(shí)解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門、氣球等裝點(diǎn)物品的購置等工作。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗(yàn)房時(shí)記錄的問題進(jìn)行匯總，報(bào)給現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時(shí)間。維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對業(yè)主進(jìn)行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第四篇：前期物業(yè)管理介入工作要點(diǎn)

第一章早期物業(yè)管理介入階段（工作要點(diǎn)及內(nèi)容）

從租戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

1、管理內(nèi)容：

1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

1.2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

1.5、提供廣場公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

1.6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

1.8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

1.9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；

1.10、參與項(xiàng)目公司與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

1.11、參與項(xiàng)目公司物業(yè)竣工驗(yàn)收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

2.3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

2.4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二章 前期物業(yè)管理實(shí)施階段（工作內(nèi)容提點(diǎn)）

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗(yàn)收管理

為確保廣場的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。

1.1、管理內(nèi)容：

1.1.1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

1.1.2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

1.1.3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。

1.1.4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

1.1.5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

1.1.5.1、核對、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；

1.1.5.4、核對、接收各類標(biāo)識。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

1.2.2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；

1.2.3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

1.2.4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結(jié)束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開荒是一個(gè)綜合工程，由于建筑工程中常常會(huì)遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒有著相當(dāng)重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現(xiàn)場留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實(shí)施完成。

3.2細(xì)開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時(shí)，必須注意對地面的保護(hù);

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時(shí)，必須注意對地面的保護(hù);

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)。對墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號、色號的涂料修補(bǔ)。

d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對玻璃及門窗進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)，必須注意對地面的保護(hù)。

3.2.3地面:

環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護(hù)蠟層刮掉，可用機(jī)械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時(shí)應(yīng)掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 d.復(fù)合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。

3.2.4、衛(wèi)生間：

堅(jiān)持由上而下的原則，首先認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點(diǎn)、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進(jìn)行清潔；用洗地機(jī)對地面進(jìn)行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機(jī)洗不到的角落進(jìn)行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。

3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)：

3.3.1玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點(diǎn)、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。

廚房標(biāo)準(zhǔn)：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點(diǎn)、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。

3.3.3公共通道標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出

風(fēng)口無灰塵、無膠點(diǎn)；

3.3.4門及框標(biāo)準(zhǔn)：無膠漬、無漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。

3.3.5地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點(diǎn)、無水泥漬、有光

澤；石材無污漬、無膠點(diǎn)、光澤度高。

3.4細(xì)開荒工序要點(diǎn)：

3.4.1從粗到細(xì)：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。

第五篇：工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議

工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

一、對樓盤工程建設(shè)的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？

從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。

二、參與樓盤工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。

1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。介入的方式主要有：

1）召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見交流會(huì)

2）將對樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門反映

3）參加設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，提出會(huì)審意見。有關(guān)的人員在日常工作中積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，搜集匯總《關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見》，在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，把不同意見提供給設(shè)計(jì)部門，并說服其接納，2、在施工階段介入其作用是：

1）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)公司、建設(shè)等部門反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。2）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設(shè)備的操作及使用功能；

4）和開發(fā)公司、建設(shè)單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。

3、參加各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交

1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如開啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識清楚。設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗(yàn)收證明書上簽字，對存在問題如實(shí)填寫可注明建議整改意見。2）接管移交要點(diǎn)：要有移交設(shè)備清單、資料清單、開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問題，由開發(fā)公司簽字確認(rèn)。明確存在問題的整改責(zé)任和整改時(shí)間。前期介入人員崗位職責(zé)

1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會(huì)所等功能布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。

2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。

3．參與施工現(xiàn)場的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)措施及改正。

4．召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見交流會(huì)。5．議定前期介入人員編制，招聘技術(shù)人員。6 ．跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。

7．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問題及待整改事項(xiàng)向甲方提出整改意見。10．按照《中華人民共和國房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及物業(yè)公司制定的工作程序進(jìn)行對各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交工作。

關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見 一、配套用房--物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置要求

1、面積要求： 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會(huì)社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開設(shè)置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達(dá)的位置，消控中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室。配套用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡(luò)布線管路等。

3、水電、計(jì)量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會(huì)用房水、電、采暖單獨(dú)計(jì)量。

4、時(shí)間要求：物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺站應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。應(yīng)考慮分期交房時(shí)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房和永久性物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)置位置。

5、消控中心設(shè)置數(shù)量： 盡可能設(shè)置為一個(gè)，如地塊跨越市政道路必須設(shè)為兩個(gè)以上時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

6、消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應(yīng)小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。

7、垃圾臺站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。垃圾臺站在項(xiàng)目首期工程就要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時(shí)垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留供電、給排水裝置。

二、商業(yè)配套

1、對商鋪經(jīng)營范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設(shè)獨(dú)立專用煙道。

2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運(yùn)貨時(shí)石材承壓能力。同時(shí)在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。

4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不小于∮100及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。（設(shè)置分戶獨(dú)立首次過濾隔油池）

6、商鋪空調(diào)統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機(jī)位，因商鋪空調(diào)使用時(shí)間長，空調(diào)位設(shè)計(jì)不宜離住戶太近，如必須設(shè)計(jì)中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動(dòng)對住戶的影響。還要注意空調(diào)冷凝水管的排水鋪設(shè)。

7、商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應(yīng)提前設(shè)計(jì)；廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計(jì)應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。

三、交通布局

1、彎道道路拐角較小，不方便過車。建議道路拐角應(yīng)在可能的情況下加大弧度

2、建筑垃圾堆放處位置不合理圍墻過低。建議圍墻高度1M，位置最好為避風(fēng)處.3、建議生活垃圾臺站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外、室內(nèi)粘貼瓷磚，有給水排水管道。

4、室外停車位用草磚，鋪設(shè)不結(jié)實(shí)，易壞。建議鋪設(shè)混凝土墊層10CM厚，再鋪草磚

5、小區(qū)內(nèi)和門口無懸掛橫幅固定裝置。建議在小區(qū)內(nèi)和門口主要通道設(shè)計(jì)安裝1-3組宣傳橫幅立柱，便于后期物業(yè)做宣傳掛橫幅。

6、小區(qū)優(yōu)先考慮人車分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿足消防、救護(hù)車輛的使用;留有無障礙通道;消防通道高度、寬度能滿足消防通道進(jìn)出要求，消防通道寬度不小于4M。

7、機(jī)動(dòng)車道兩旁3m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木隔離墻，以減少突發(fā)危險(xiǎn)源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校黾涌梢暦秶?。建議在該范圍內(nèi)栽種高喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍。

8地面停車場在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置綠籬隔離設(shè)施。

9、小區(qū)主干道設(shè)計(jì)要考慮消防車倆荷載，主干道宜按照25噸重型消防車荷載設(shè)計(jì)，次干道按照13噸重型消防荷載考慮。有通車需要的路面、廣場，如需要飾面，應(yīng)考慮車流的荷載，以免飾面被過早和頻繁壓壞。建議機(jī)動(dòng)車道路采用瀝青路面或水泥路面

10、綠地與硬質(zhì)道路的拐角處建議設(shè)計(jì)為圓弧形狀或梯形，防止行人踩踏拐角處綠化植物。

11、地溝蓋板有防震、防噪處理；排水溝渠環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

12、各運(yùn)動(dòng)場所的設(shè)計(jì)盡可能設(shè)計(jì)燈光并考慮場地大小等

13、化糞池應(yīng)設(shè)置在小區(qū)外或離道路離近處，不然會(huì)導(dǎo)致疏通車無法接近，給疏通造成困難。

四、小區(qū)出入口設(shè)計(jì)

1、小區(qū)主要出入口應(yīng)與市政道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米），路面應(yīng)安裝減速裝置。進(jìn)入入口后應(yīng)馬上設(shè)置減速帶，控制區(qū)內(nèi)的車速。

2、住宅小區(qū)出入口不宜超過3個(gè)，住宅區(qū)域宜實(shí)行全封閉式管理。車輛出入口設(shè)置車道閘。

3、刷卡器位置離檔桿距離為3米以上為宜，留出車頭足夠空間，避免停車刷卡時(shí)車頭撞到檔桿。建議使用感應(yīng)式刷卡器：不需停車、不需伸手、不需保安代刷卡。建議車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防水雨棚。讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁要有警示標(biāo)記，防止車輛意外沖撞。同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目智能化配置定位，優(yōu)先考慮遠(yuǎn)程讀卡系統(tǒng)。

4、住宅與公建配套用房（如幼兒園）的出入口應(yīng)分開布置，公建配套用房出口盡量臨街，這樣對小區(qū)車輛人員會(huì)減輕壓力。

5、外來車輛管理要求:如允許外來車輛進(jìn)入，建議發(fā)放臨時(shí)卡+停車收費(fèi)進(jìn)行管理。;外來車輛如果不能進(jìn)入社區(qū)，須在門崗?fù)庠O(shè)置適量外來專用車位，或結(jié)合城市道路停車來安排;外來車位不應(yīng)放在崗?fù)?cè)面，以免對門崗視野的遮擋。

6、車場道閘采用通用產(chǎn)品，便于后期維修、養(yǎng)護(hù)

7、停車場出入口配置車輛進(jìn)出圖像、號牌自動(dòng)對比識別系統(tǒng)。

五、安全崗?fù)づ渲靡?/p>

1、作為永久建筑，門崗應(yīng)符合便于管理的要求，對于設(shè)置在城市干道上的入口，宜適當(dāng)后退，留出2-3輛車排隊(duì)的空間（10米-15米），避免對城市交通的影響。

2、崗?fù)?nèi)外設(shè)施：室外設(shè)計(jì)雨篷（崗?fù)?yīng)出檐800以上，為門崗在外工作提供遮蔽。保安應(yīng)配備遮陽傘。步行出入口上方應(yīng)設(shè)置整體式大雨篷，為出入車輛刷卡、行人出入、來訪登記、游動(dòng)哨遮蔽雨雪。室內(nèi)配置設(shè)置物品收納箱柜、供填寫記錄的平臺、電腦位置。崗?fù)ぴO(shè)置分體式空調(diào)位及冷凝水排放。

3、視覺要求：崗?fù)ν夥较蛞?70°以上視野，視野內(nèi)不應(yīng)有遮擋物，以保證服務(wù)管理人員對車行道及人行道的同時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理。預(yù)防雨季防汛崗?fù)ふw標(biāo)高宜抬高30公分左右。

六、圍墻設(shè)置

1、小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式圍墻高度不低于1.8m；圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)。

2、圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計(jì)防爬刺；圍墻如采用通透式圍欄：圍墻盡量平直，方便紅外報(bào)警的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于0.2米，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺。

3、選擇欄桿材料時(shí)，采用不易變形和破壞的規(guī)格，圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設(shè)置巡更道，高大喬木適當(dāng)遠(yuǎn)離圍墻（2.5米以上）。有條件，建議采用高壓電子脈沖式圍欄。

七、外立面

1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井設(shè)計(jì)防攀爬設(shè)施；外立面鋪設(shè)管道應(yīng)與窗戶保持1.5米以上的間距；多層住宅空調(diào)位宜采用內(nèi)嵌式設(shè)計(jì)，空調(diào)散熱格柵（百葉）外立面平齊。

2、空調(diào)主機(jī)的百葉罩應(yīng)采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上；散熱板與空調(diào)主機(jī)應(yīng)預(yù)留至少10cm間隙。

3、住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機(jī)位要預(yù)留出今后空調(diào)的外機(jī)尺寸。避免沒有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過長。造成空調(diào)機(jī)難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機(jī)尺寸大體如下：

掛機(jī)1P外機(jī)尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機(jī)尺寸（820*300*550）2P外機(jī)尺寸（850*350*750）柜機(jī) 2P外機(jī)尺寸（900*350*750）3P 外機(jī)尺寸（950*350*850）

4、外挑陽臺或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；

5、單元出入口上方的挑檐不應(yīng)選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。

6、單元進(jìn)戶門廳頂部應(yīng)考慮排水、防水設(shè)計(jì)。

7、住宅和商業(yè)連體平臺在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺衛(wèi)生）。

八、門窗

1、窗臺距地面的高度低于0.9ｍ時(shí)，應(yīng)有防止兒童翻越的措施。（如：防護(hù)欄）。

2、對于直對走廊或通道、電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，考慮窗臺距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶已經(jīng)采取封閉措施）。

3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，單元門鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應(yīng)設(shè)計(jì)為防盜門，門禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅(jiān)固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置。

4、單元大廳預(yù)留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務(wù)箱也可以同時(shí)考慮送奶的存放、廣告等位置。

5、首層大堂如有活動(dòng)通風(fēng)窗應(yīng)安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。

6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶（溪城高層都有）

7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。

九、電力系統(tǒng)

1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護(hù)器。在公共場所（如室外、地下車庫等）的電柜電箱要具備防水功能并應(yīng)設(shè)置門鎖，并應(yīng)在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；

2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開關(guān)時(shí)間不同分組布置開關(guān)。

3、車庫照明為采用日光燈具。建議車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。

2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風(fēng)能力，路燈、草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶外燈具要有防雨的檢修口。

3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座，公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。

4、樓道照明應(yīng)采取聲音、感應(yīng)或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應(yīng)開關(guān)。大堂設(shè)計(jì)裝飾燈時(shí)，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。

5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應(yīng)采用燈控控制還要滿足分路控制。

6、消防水箱、地下蓄水池、地下車場集水坑、電梯底坑安裝自動(dòng)液位報(bào)警裝置（原先只有滿溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。

7、如果對業(yè)主進(jìn)行電費(fèi)分量計(jì)算，建議生活水泵、電梯、樓宇車庫照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預(yù)裝（建議搭接在公共樓道照明計(jì)量表上）。

8、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車庫乘電梯回家時(shí)方便刷卡和門機(jī)視頻監(jiān)控。

9、地下消防及生活水泵等設(shè)備的電控柜安裝應(yīng)考慮防潮裝置。

10、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等自付費(fèi)戶的用電應(yīng)獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。

11、安裝于水泵房內(nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級臺階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔開中間可設(shè)一觀察窗。

12、電氣施工圖要強(qiáng)調(diào)：埋地敷設(shè)的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導(dǎo)線連接要在接線盒內(nèi)進(jìn)行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用

十、給排水系統(tǒng)

1、在地面設(shè)置保潔拖布池，拖布池可采用側(cè)面開門，里面設(shè)計(jì)泄水閥門及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計(jì)量裝置，須考慮防水及排水問題。

2、地下停車場每150m半徑設(shè)置設(shè)一個(gè)保潔取水點(diǎn)并設(shè)置排水，用于地庫清潔及設(shè)備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。

3、地下室首層暖氣井設(shè)置排水口和戶外污水井或地下排污泵連接。

4、車道出入口處應(yīng)預(yù)留集水溝。

5、生活給水泵、消防泵、等設(shè)備應(yīng)至少按一主一備排污設(shè)備。

6、室外綠化用水和保潔用水建議分開，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。

7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因?yàn)椴y管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨(dú)出戶不和住宅混用。

8、園林高處和低洼結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時(shí)不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。

9、水系景觀建議把泵坑設(shè)置在水池外面，并設(shè)置單獨(dú)的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設(shè)備的檢修保養(yǎng)。

10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶排水相通，要單獨(dú)出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設(shè)施。

11、地下室消防水池應(yīng)設(shè)置檢修口和檢修爬梯，進(jìn)水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應(yīng)加裝清晰可見的水位顯示裝置。

12、地下車庫人防和單元門相連下的積水坑缺少排污井設(shè)計(jì)，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；

13、給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝位置要便于維修，如：水系進(jìn)、排水閥，噴泉水進(jìn)、排水閥等安裝位置不便維修。

14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。

15、水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和預(yù)留吊鉤，以便維修水泵和電機(jī)。

16小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

17、排污管道設(shè)計(jì)不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應(yīng)大于15度;管道拐彎處設(shè)置管井。

18、地下負(fù)一層系統(tǒng)出戶排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶。19、1層設(shè)計(jì)為獨(dú)立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶。

20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設(shè)排水溝。

十一、弱電系統(tǒng)

1、單元門禁應(yīng)配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設(shè)置IC卡門禁，并應(yīng)配置樓宇對講。門禁、對講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶大廳、電梯前室應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應(yīng)采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時(shí)一并安裝到隨行電纜中。并對外層屏蔽層進(jìn)行單點(diǎn)接地。

3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。

3、電梯故障報(bào)警時(shí)可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講，在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。

4、監(jiān)控資料應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲(chǔ)期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個(gè)月）。

5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動(dòng)閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補(bǔ)光功能；建議外圍周界紅外報(bào)警時(shí)能夠即時(shí)錄像并自動(dòng)鎖定監(jiān)控報(bào)警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動(dòng)功能。

6、值班崗?fù)?、客服、監(jiān)控、維修等部門應(yīng)安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實(shí)需要。

7、弱電設(shè)備應(yīng)配置有效的防雷措施并做好接地。

8、電磁鎖關(guān)注安裝位置，應(yīng)安裝在門的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門不易變形。電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門聲不影響業(yè)主。

9、一個(gè)工程項(xiàng)目不宜多個(gè)施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責(zé)任，難以及時(shí)解決問題。建議門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。

10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發(fā)展，預(yù)先敷設(shè)空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預(yù)埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預(yù)留足夠容量。

11、小區(qū)應(yīng)預(yù)留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。

12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴在玄門的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對此移動(dòng)了位置）

十二、消防、通風(fēng)

1、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門臉等具有消防報(bào)警系統(tǒng)配置的場所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來維護(hù)管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報(bào)警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報(bào)警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護(hù)的公共區(qū)域，不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域。

2風(fēng)機(jī)房、內(nèi)避免風(fēng)機(jī)安裝在較高的位置，若無法改變，應(yīng)在風(fēng)機(jī)旁的墻面上增設(shè)爬梯和操作平臺，便于后期檢修。

3、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備配電箱不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域（B區(qū)就有）。

4、由于商鋪可能會(huì)被間隔，從而改變了原來的空間形態(tài)，可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道；

十三、發(fā)電機(jī)房、配電室和水泵房設(shè)備房地面要求

1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進(jìn)行處理。設(shè)備房內(nèi)所有踢蹬和臺階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設(shè)瓷磚。

2、泵房內(nèi)控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔間，中間可設(shè)一觀察窗?？刂乒癖梅績?nèi)宜有檢修水泵的場地。

3、配電室防止靠近危險(xiǎn)設(shè)備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應(yīng)用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設(shè)絕緣墊。

4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設(shè)備房設(shè)備周邊需要設(shè)置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進(jìn)出線管必須封堵。

5、設(shè)備房配置應(yīng)急燈；入口設(shè)置防鼠板； 滅火器按照標(biāo)準(zhǔn)配置。

6、設(shè)備房配置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房必須配置通風(fēng)設(shè)備。設(shè)置在地下車庫的設(shè)備房均需在入口處配置防水門坎。必要的設(shè)置地漏及排水管（如溪城與作用室）

7、設(shè)備房必需設(shè)置排水溝、集水坑，并且設(shè)置一用一備的自動(dòng)排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險(xiǎn)；建議集水坑安裝高水位報(bào)警，防止排水不暢泵房被淹。

十四、公共管道

1、小區(qū)化糞池設(shè)置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠(yuǎn)，管井內(nèi)部設(shè)置防墜落隔柵。宜設(shè)置在對業(yè)主影響小，便于清掏位置。

2、室外管道井、采光井首層應(yīng)采用通透式圍欄封閉，預(yù)留人員進(jìn)出門并上鎖，實(shí)行通鎖管理。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。

3、生活給水止回閥應(yīng)采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象

4、排水泵集水坑較深時(shí)，需設(shè)置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。

5、室外燃?xì)夤艿缆竦厥┕ね戤吅螅瑧?yīng)在地表面做好標(biāo)記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃?xì)夤艿捞幍孛嬖鲈O(shè)套管，以保護(hù)燃?xì)夤艿馈?/p>

6、燃?xì)庳Q管總閥盡量不要設(shè)置在住戶內(nèi)（B區(qū)出過關(guān)閉閥門事件）。

7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠(yuǎn)）。進(jìn)水閥門應(yīng)采用質(zhì)量較好的閥門，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時(shí)留有維修空間，并且設(shè)置維修吊架。

十五、景觀小品

1、小區(qū)水系設(shè)置要考慮清潔維護(hù)難度，不宜在水系底部鋪設(shè)鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。

2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應(yīng)與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾。

3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設(shè)計(jì)尖、刺、利刃形狀。

4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設(shè)計(jì)，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過半米以上的水系。定位于親水系列的項(xiàng)目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。

5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，岸邊應(yīng)配置救生器材；岸邊不應(yīng)種植果樹和落葉性喬木；觀景臺及有跌落可能的位置必須設(shè)置護(hù)欄。

6、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用。

7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。

8、可供休息區(qū)域的坐臺盡量使用塑料復(fù)合材料，不要木制品后期維護(hù)困難。

十六、水系

1、水系平面形狀設(shè)計(jì)要保障水系周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋水系全部范圍。

2、水系最深處不能超過1.4m，應(yīng)該設(shè)計(jì)成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設(shè)施齊備、完整，嚴(yán)防兒童誤入深水區(qū)。

3、水系周邊應(yīng)滿足照明需要，設(shè)置漏電保護(hù)裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。

4、水系管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，設(shè)置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應(yīng)選擇防滑地磚，配置救生設(shè)備，水系回水口、進(jìn)水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護(hù)。

5、給水口應(yīng)設(shè)在淺水一端，設(shè)置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設(shè)格柵護(hù)蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料?；厮诘脑O(shè)置在池底最低處，且宜做成坑槽式。

6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設(shè)計(jì)中要有明確和有效的防水措施。

7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時(shí)間長工作難度大，二是清理過后保質(zhì)的時(shí)間不長，快則1-2天、慢則6-7天又會(huì)出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應(yīng)從根本進(jìn)行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強(qiáng)度，降低綠藻進(jìn)行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚苗，如常用的錦鯉和草魚、鯽魚等，讓這些魚苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時(shí)投放的這些魚苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來一絲動(dòng)感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應(yīng)配備相應(yīng)警示的標(biāo)示標(biāo)牌，如“小心落水”、“請勿玩水”等。

8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會(huì)有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會(huì)產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時(shí)也會(huì)在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O(shè)計(jì)成流動(dòng)水使得水池表面能夠流動(dòng)。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對水池表面帶來的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護(hù)人員打撈。

9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設(shè)排水口并且低于底部加速排水。

十七、綠化

1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲性好，且便于養(yǎng)護(hù)的植被為主。

2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應(yīng)種植帶刺的爬藤類植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖、刺類植物（以免傷人）。

3、地面停車場在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設(shè)施；停車場地應(yīng)通過種植高大樹木或構(gòu)筑物等來提供蔭蔽的停車環(huán)境，停車場地面宜選用植草磚類可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側(cè)停車位）。

4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種不要設(shè)計(jì)得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護(hù)成活）。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護(hù)的植物。

5、花槽、花壇設(shè)計(jì)排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。

6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時(shí)盡量更換好土，避免施工回填土。

7、考慮到小區(qū)地下車庫到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢容易成活的品種。

十八、配套設(shè)施

1、綠化取水點(diǎn)設(shè)置半徑應(yīng)不超過50m，專用取水點(diǎn)優(yōu)先采取取水器式設(shè)計(jì)，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應(yīng)有硬化的操作區(qū)域及排水設(shè)施。

2、兒童設(shè)施場地應(yīng)設(shè)計(jì)為軟質(zhì)地面并應(yīng)配置使用說明與注意事項(xiàng)的警示標(biāo)識，與水景、采光井、配電設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓器等設(shè)施保持一定安全距離。

3、健身娛樂設(shè)施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設(shè)施。

4、公共健身設(shè)施、景觀區(qū)要考慮座椅的設(shè)置，休息座椅可考慮設(shè)計(jì)在高大喬木的樹陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設(shè)施，盡量使用天然石材不使用木制品。

5、信報(bào)箱應(yīng)集中設(shè)置，優(yōu)先設(shè)置于單元門禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時(shí)需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應(yīng)做圓角處理。

6、井蓋優(yōu)先選擇樹脂材料，地下管網(wǎng)不宜設(shè)計(jì)在路基下，若無法避免時(shí)，應(yīng)考慮承重或承重套管保護(hù)裝置

7、各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設(shè)施應(yīng)避免設(shè)置在業(yè)主小院區(qū)域。

8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足

十九、標(biāo)示

1、小區(qū)所有設(shè)備房和供水、供暖等主要閥門位置要有永久性標(biāo)示，小區(qū)設(shè)施平面圖及走向圖（必要時(shí)添加簡要的文字說明及圖片）；

2、各設(shè)備房、線管、管道井房門上必須有明確的走向及位置標(biāo)識。

3、路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標(biāo)示。

二十、電梯專業(yè)

1、電梯門前地板應(yīng)向外傾斜一個(gè)合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生影響，電梯井底應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水泵排水設(shè)施。

2、如需經(jīng)過幾級樓梯方可進(jìn)入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進(jìn)出，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)無障礙通道 二

十一、土建設(shè)計(jì)施工類室外

1、木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料

2、建議多層、高層在天臺混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用

3、廣場走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋

4、雨污水溝蓋板容易被車壓壞。設(shè)計(jì)時(shí)考慮蓋板的承載能力，選材時(shí)用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度不超過30CM。

5、閥門井的凈空間偏小不方便設(shè)備的維修保養(yǎng)；

6、空調(diào)外機(jī)臺防水差，要順著往墻內(nèi)滲水，平臺要有5CM的高差，有排水管道

7、、園區(qū)內(nèi)的強(qiáng)弱電井及污水井不可避免的要設(shè)置在綠化帶中，而工程人員會(huì)經(jīng)常對強(qiáng)弱電井和污水井進(jìn)行檢查。在檢查過程中將會(huì)對綠化帶內(nèi)一些植物和草坪進(jìn)行踐踏，從而導(dǎo)致該區(qū)域的植物和草坪的破壞。建議對設(shè)計(jì)在綠化帶內(nèi)的強(qiáng)弱電井和污水井設(shè)置汀步，避免工程人員對植物帶和草坪的破壞。在井圈周圍可栽植一些灌木進(jìn)行遮擋，做到既不影響美觀同時(shí)又能方便通行。

8、圍墻設(shè)計(jì)和選用材料不合理。圍墻不宜采用容易攀爬的鐵花圍墻、建議采用工程塑料欄桿（包鐵芯）等新型材料。

二十二、土建設(shè)計(jì)施工類室內(nèi)

1、建議地下室標(biāo)牌標(biāo)識考慮車位號標(biāo)識和各樓棟單元方向指示標(biāo)識。

2、水泵房不要在住宅下方，產(chǎn)生噪音順著剪力墻上傳，影響業(yè)主休息。建議水泵房設(shè)置盡量考慮噪音對住戶的影響或做隔音處理

3、地面污水管道到地下室之間的套管處漏水。建議污水管道到地下室之間的管道做好防水。

4、房間磚墻砌墻太多建議室內(nèi)墻體簡化，減少裝修時(shí)墻體拆除

5、金屬窗框與墻體間的縫隙過大.建議金屬窗框與墻體間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封

6、單元廳前頂棚上做成通透式鋼化玻璃，后期容易漏水及保潔衛(wèi)生清理難度大。建議單元廳頂棚用現(xiàn)澆板做防水處理

7、地下車庫排污管井蓋板為鐵柵欄，高跟鞋可能插進(jìn)去，安全隱患安裝時(shí)可考慮采用帶孔的鋼板

8、車位邊柱頭有反光膜的防撞膠條

9、入戶防盜門開啟方向不同會(huì)經(jīng)常和其它住戶或豎井門、消防箱互撞影響。

10、高、低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室的最低層，當(dāng)設(shè)在地下室的最低層時(shí)，應(yīng)適當(dāng)抬高其地面（以防萬一水管破裂、水閥故障時(shí)不致于容易被水浸）；

11、采光井、平臺護(hù)欄等用方鋼，易銹蝕。材料建議選用圓鋼、角鋼制作。

12、強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙太多。建議強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用

13、外敞開式陽臺要有一個(gè)下水口，14、住宅共用煙道易互相竄煙建議安裝止回閥

15、車庫開放式天窗容易漏水。密封膠時(shí)間長會(huì)收縮，設(shè)計(jì)時(shí)能否考慮作立窗

16、地面向地下停車場漏水。建議注意防水保護(hù)，地下室頂部試水后作綠化時(shí)防止損壞；沉降縫卷材保證柔性，防止損壞

17、商鋪無預(yù)留空調(diào)位置。建議預(yù)留空調(diào)內(nèi)外機(jī)排水管道

18、地下室車庫除了車位以外的空間無法利用建議隔斷后加門成房間可以做庫房等

19、外墻墻面采用外墻涂料，容易造成雨水侵蝕污染。建議多層外墻面采用外墻磚 20、地下車庫白天照明全部是燈光照明。建議地下車庫照明考慮自然采光井

21、商鋪煙道和排污管道沒有單獨(dú)分開。建議商鋪煙道和排污管道全部分開，并建立隔油池

22、二樓以上的業(yè)主戶與戶之間有公共平臺的有安全隱患。建議安裝隔離欄桿

23、