第一篇：物業(yè)公司工程人員前期介入工作要點

前期介入工作要點

一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網(wǎng)施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。

包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應根據(jù)接管計劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。

三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。

交付前兩個月，物業(yè)處應將工程人員招聘到位。工程人員應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應向甲方或相關專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設計不合理但又可以更改的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗收。

* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實際外網(wǎng)個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調(diào)機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。

11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。

3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。

10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。

c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。

3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空調(diào)外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。

5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。

6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。

2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可；

8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應立即上報地產(chǎn)公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設項目交予物業(yè)，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。

2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉發(fā)地產(chǎn)公司項目負責人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產(chǎn)公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。

5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料

2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出

廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止

日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。

9）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。

同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續(xù)。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規(guī)定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業(yè)主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。

七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現(xiàn)場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第二篇：物業(yè)公司前期介入要點

物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。

2、范圍

適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責

3.1 集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 各地物業(yè)公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產(chǎn)公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4．方法和過程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設備、空調(diào)安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內(nèi)容

前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設計階段包括：

對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。

4.3.2營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設階段包括：

電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5．規(guī)劃設計階段介入 5.1規(guī)劃設計評估準備

5.1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件 《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件

市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。5.1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見5.2.2.6智能化設備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c)室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

h)室內(nèi)各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處 5.2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)相似點 b)差異點 c)優(yōu)勢 d)劣勢 e)改進建議 5.3規(guī)劃設計評估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關部門。

5.3.6物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引》前期介入相關規(guī)定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。7．施工建設階段介入

7.1物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關問題和進度。

7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 7.2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：

a)無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 8.1物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》）8.3驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 Ｃ.公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 Ｅ.機電設備接管驗收表

Ｆ.機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

8.4物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質(zhì)量等方面的問題結合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。

第三篇：物業(yè)工程前期介入工作要點（范文）

物業(yè)工程前期介入工作要點 一）、招聘關鍵崗位人員

時間：在交付前兩個月，或者外網(wǎng)施工開始時，關鍵崗位人員應到崗。包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以及收費系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準備工作；工程人員要對施工現(xiàn)場跟進檢查，熟悉現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應根據(jù)接管計劃表提前到崗。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓

人員到崗后，要對他們進行培訓。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。交付前兩個月，物業(yè)處應將工程人員招聘到位。工程人員

應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、公司制度進行培訓，使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入現(xiàn)場檢查階段.1、現(xiàn)場檢查工作要點：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應向甲方或相關專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。

2、工程施工現(xiàn)場檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4）熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會 議和建筑師定期碰面會等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設計不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對物業(yè)配套設施設備進行提出建議和要求，使配套設施設

備滿足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗收。* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實際外網(wǎng)個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點

1）.房屋外型結構盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2）.所有單元入戶門應設計安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5）.要考慮預留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；

10).商鋪要設計室外空調(diào)機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點

1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。c、單個房屋前期介入要點

1).電器開關箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點

1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可； 8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點

1).電梯機房要考慮通風降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設計排水。

4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。

6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。

4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對接

1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應立即上報地產(chǎn)公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。

1、時間：竣工驗收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設項目交予物業(yè)，此時進入了接管驗收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。

3）.驗收主要并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉發(fā)地產(chǎn)公司項目負責人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產(chǎn)公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產(chǎn)公司總工部資料員將相關資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出 廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。

8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止 日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。）公司對外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時間

入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。

六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場 的布置，演練房屋交付過程。

1、時間：

在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續(xù)。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規(guī)定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：

b．（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業(yè)主驗房。

（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場布置。

交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。七）、問題反饋

綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現(xiàn)場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第四篇：前期物業(yè)管理介入工作要點

第一章早期物業(yè)管理介入階段（工作要點及內(nèi)容）

從租戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

1、管理內(nèi)容：

1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；

1.2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

1.5、提供廣場公共部位環(huán)境設計的相關意見；

1.6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

1.8、提供有關樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

1.9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；

1.10、參與項目公司與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

1.11、參與項目公司物業(yè)竣工驗收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量；

2.3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

2.4、參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系；

第二章 前期物業(yè)管理實施階段（工作內(nèi)容提點）

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗收管理

為確保廣場的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。

物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序。

1.1、管理內(nèi)容：

1.1.1、了解物業(yè)建設的基本情況，與項目公司及時溝通，確定接管驗收時間；

1.1.2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

1.1.3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

1.1.4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

1.1.5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：

1.1.5.1、核對、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對、接收各類設施設備；

1.1.5.4、核對、接收各類標識。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

1.2.2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

1.2.3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

1.2.4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開荒是一個綜合工程，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見的。各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒有著相當重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現(xiàn)場留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來實施完成。

3.2細開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時，必須注意對地面的保護;

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進行清潔保養(yǎng)。對墻面的浮灰應使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應及時采用同牌號、色號的涂料修補。

d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進行清潔保養(yǎng)時應謹慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對玻璃及門窗進行清潔保養(yǎng)時，必須注意對地面的保護。

3.2.3地面:

環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護蠟層刮掉，可用機械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時應掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗 d.復合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機械清洗。

3.2.4、衛(wèi)生間：

堅持由上而下的原則，首先認清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關盒、排煙置、空調(diào)口、排風口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。

3.3清潔標準：

3.3.1玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛(wèi)生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。

廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。

3.3.3公共通道標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關盒潔凈無膠漬，排風口、空調(diào)出

風口無灰塵、無膠點；

3.3.4門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。

3.3.5地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光

澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。

3.4細開荒工序要點：

3.4.1從粗到細：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應先將大的轉頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細小沙礫和灰塵；對所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進行仔細、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對大宗的垃圾進行清除后，對于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開始，依次為：通風口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。

第五篇：工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議

工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

一、對樓盤工程建設的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？

從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關和使用功能關，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎。參與人員主要是管理中心負責人和工程技術負責人。

二、參與樓盤工程建設又可分為三個階段。

1、在規(guī)劃設計階段介入

規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。介入的方式主要有：

1）召開有開發(fā)商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會

2）將對樓盤規(guī)劃設計方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設計部門反映

3）參加設計圖紙會審，提出會審意見。有關的人員在日常工作中積累實際經(jīng)驗，搜集匯總《關于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見》，在進行施工圖設計之前，把不同意見提供給設計部門，并說服其接納，2、在施工階段介入其作用是：

1）參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當?shù)叵蜷_發(fā)公司、建設等部門反映，必要時以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設備安裝及設備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。2）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設備的操作及使用功能；

4）和開發(fā)公司、建設單位、設備廠家及有關部門搞好關系，建立順暢的服務渠道，利于后期設備保修和管理。

3、參加各系統(tǒng)設備、設施的驗收和接管移交

1）驗收參加人員要盡可能熟悉有關的施工驗收規(guī)范，了解設計要求。要點：檢驗設備設施的性能是否達到設計要求。如開啟濕式報警閥的試驗閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。檢查施工工藝。如：設備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標識清楚。設備、設施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗收證明書上簽字，對存在問題如實填寫可注明建議整改意見。2）接管移交要點：要有移交設備清單、資料清單、開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問題，由開發(fā)公司簽字確認。明確存在問題的整改責任和整改時間。前期介入人員崗位職責

1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設施、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會所等功能布局規(guī)劃設計，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。

2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設計、施工圖紙會審。

3．參與施工現(xiàn)場的了解、跟進，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運作的因素及時反饋給甲方采取適當措施及改正。

4．召開有開發(fā)商、規(guī)劃設計部門、工程建設主管部門參加的意見交流會。5．議定前期介入人員編制，招聘技術人員。6 ．跟進管理中心的裝飾工程。

7．各系統(tǒng)設備設施的驗收和接管移交前的遺留問題及待整改事項向甲方提出整改意見。10．按照《中華人民共和國房屋接管驗收標準》及物業(yè)公司制定的工作程序進行對各系統(tǒng)設備、設施的驗收和接管移交工作。

關于新建樓盤前期規(guī)劃設計的一些意見 一、配套用房--物業(yè)服務用房設置要求

1、面積要求： 建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應設在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開設置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風、采光、周邊環(huán)境等條件應達到辦公場所和住宅標準；服務中心應設置在住戶方便到達的位置，消控中心位置宜設于物業(yè)服務中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設在地下室。配套用房應為地面以上的成套房屋。配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡布線管路等。

3、水電、計量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會用房水、電、采暖單獨計量。

4、時間要求：物業(yè)服務辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺站應在項目首次入住前就交付使用。應考慮分期交房時臨時物業(yè)服務用房和永久性物業(yè)服務用房的設置位置。

5、消控中心設置數(shù)量： 盡可能設置為一個，如地塊跨越市政道路必須設為兩個以上時，應設置一個總中控室，其他中控室信號通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

6、消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。

7、垃圾臺站位置選擇應避免主要人流方向，且應考慮夏季風向影響，設在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風設施及工具擺放位置。垃圾臺站在項目首期工程就要考慮建造，如項目首期建造困難，應考慮設置臨時垃圾收集設施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺站應在室內(nèi)預留供電、給排水裝置。

二、商業(yè)配套

1、對商鋪經(jīng)營范圍、用途提前進行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設獨立專用煙道。

2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運貨時石材承壓能力。同時在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。

4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設應本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不小于∮100及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應單獨敷設，統(tǒng)一設計隔油池。（設置分戶獨立首次過濾隔油池）

6、商鋪空調(diào)統(tǒng)一設置分體空調(diào)預留機位，因商鋪空調(diào)使用時間長，空調(diào)位設計不宜離住戶太近，如必須設計中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動對住戶的影響。還要注意空調(diào)冷凝水管的排水鋪設。

7、商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應提前設計；廣告燈箱及霓虹燈的設計應避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。

三、交通布局

1、彎道道路拐角較小，不方便過車。建議道路拐角應在可能的情況下加大弧度

2、建筑垃圾堆放處位置不合理圍墻過低。建議圍墻高度1M，位置最好為避風處.3、建議生活垃圾臺站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外、室內(nèi)粘貼瓷磚，有給水排水管道。

4、室外停車位用草磚，鋪設不結實，易壞。建議鋪設混凝土墊層10CM厚，再鋪草磚

5、小區(qū)內(nèi)和門口無懸掛橫幅固定裝置。建議在小區(qū)內(nèi)和門口主要通道設計安裝1-3組宣傳橫幅立柱，便于后期物業(yè)做宣傳掛橫幅。

6、小區(qū)優(yōu)先考慮人車分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿足消防、救護車輛的使用;留有無障礙通道;消防通道高度、寬度能滿足消防通道進出要求，消防通道寬度不小于4M。

7、機動車道兩旁3m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木隔離墻，以減少突發(fā)危險源（如：兒童或寵物突然穿行），增加可視范圍。建議在該范圍內(nèi)栽種高喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉移范圍。

8地面停車場在規(guī)劃時應考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設置綠籬隔離設施。

9、小區(qū)主干道設計要考慮消防車倆荷載，主干道宜按照25噸重型消防車荷載設計，次干道按照13噸重型消防荷載考慮。有通車需要的路面、廣場，如需要飾面，應考慮車流的荷載，以免飾面被過早和頻繁壓壞。建議機動車道路采用瀝青路面或水泥路面

10、綠地與硬質(zhì)道路的拐角處建議設計為圓弧形狀或梯形，防止行人踩踏拐角處綠化植物。

11、地溝蓋板有防震、防噪處理；排水溝渠環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

12、各運動場所的設計盡可能設計燈光并考慮場地大小等

13、化糞池應設置在小區(qū)外或離道路離近處，不然會導致疏通車無法接近，給疏通造成困難。

四、小區(qū)出入口設計

1、小區(qū)主要出入口應與市政道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米），路面應安裝減速裝置。進入入口后應馬上設置減速帶，控制區(qū)內(nèi)的車速。

2、住宅小區(qū)出入口不宜超過3個，住宅區(qū)域宜實行全封閉式管理。車輛出入口設置車道閘。

3、刷卡器位置離檔桿距離為3米以上為宜，留出車頭足夠空間，避免停車刷卡時車頭撞到檔桿。建議使用感應式刷卡器：不需停車、不需伸手、不需保安代刷卡。建議車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置防水雨棚。讀卡器處應設置高于路面的安全島，其前側安裝地樁要有警示標記，防止車輛意外沖撞。同時可以根據(jù)項目智能化配置定位，優(yōu)先考慮遠程讀卡系統(tǒng)。

4、住宅與公建配套用房（如幼兒園）的出入口應分開布置，公建配套用房出口盡量臨街，這樣對小區(qū)車輛人員會減輕壓力。

5、外來車輛管理要求:如允許外來車輛進入，建議發(fā)放臨時卡+停車收費進行管理。;外來車輛如果不能進入社區(qū)，須在門崗外設置適量外來專用車位，或結合城市道路停車來安排;外來車位不應放在崗亭側面，以免對門崗視野的遮擋。

6、車場道閘采用通用產(chǎn)品，便于后期維修、養(yǎng)護

7、停車場出入口配置車輛進出圖像、號牌自動對比識別系統(tǒng)。

五、安全崗亭配置要求

1、作為永久建筑，門崗應符合便于管理的要求，對于設置在城市干道上的入口，宜適當后退，留出2-3輛車排隊的空間（10米-15米），避免對城市交通的影響。

2、崗亭內(nèi)外設施：室外設計雨篷（崗亭應出檐800以上，為門崗在外工作提供遮蔽。保安應配備遮陽傘。步行出入口上方應設置整體式大雨篷，為出入車輛刷卡、行人出入、來訪登記、游動哨遮蔽雨雪。室內(nèi)配置設置物品收納箱柜、供填寫記錄的平臺、電腦位置。崗亭設置分體式空調(diào)位及冷凝水排放。

3、視覺要求：崗亭對外方向要有270°以上視野，視野內(nèi)不應有遮擋物，以保證服務管理人員對車行道及人行道的同時監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理。預防雨季防汛崗亭整體標高宜抬高30公分左右。

六、圍墻設置

1、小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式圍墻高度不低于1.8m；圍墻盡量采用混凝土結構。

2、圍墻頂部平直并應設計防爬刺；圍墻如采用通透式圍欄：圍墻盡量平直，方便紅外報警的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應小于0.2米，欄桿間距應小于10cm，且上端安裝防爬刺。

3、選擇欄桿材料時，采用不易變形和破壞的規(guī)格，圍墻需要設置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設置巡更道，高大喬木適當遠離圍墻（2.5米以上）。有條件，建議采用高壓電子脈沖式圍欄。

七、外立面

1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井設計防攀爬設施；外立面鋪設管道應與窗戶保持1.5米以上的間距；多層住宅空調(diào)位宜采用內(nèi)嵌式設計，空調(diào)散熱格柵（百葉）外立面平齊。

2、空調(diào)主機的百葉罩應采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上；散熱板與空調(diào)主機應預留至少10cm間隙。

3、住宅各廳房應預留合適的空調(diào)室外機位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機位要預留出今后空調(diào)的外機尺寸。避免沒有預留或預留位置不夠或所需排水管、銅管過長。造成空調(diào)機難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機尺寸大體如下：

掛機1P外機尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機尺寸（820*300*550）2P外機尺寸（850*350*750）柜機 2P外機尺寸（900*350*750）3P 外機尺寸（950*350*850）

4、外挑陽臺或檐口頂面采用樓板結構，便于日常清潔與維修；

5、單元出入口上方的挑檐不應選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。

6、單元進戶門廳頂部應考慮排水、防水設計。

7、住宅和商業(yè)連體平臺在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺衛(wèi)生）。

八、門窗

1、窗臺距地面的高度低于0.9ｍ時，應有防止兒童翻越的措施。（如：防護欄）。

2、對于直對走廊或通道、電梯廳設有通風窗，低樓層通風窗應安裝限位裝置，考慮窗臺距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶已經(jīng)采取封閉措施）。

3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，單元門鎖應具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應設計為防盜門，門禁安裝部位應選擇不易變形且穩(wěn)定堅固材質(zhì)，并應增加穩(wěn)固裝置。

4、單元大廳預留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務箱也可以同時考慮送奶的存放、廣告等位置。

5、首層大堂如有活動通風窗應安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。

6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶（溪城高層都有）

7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。

九、電力系統(tǒng)

1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護器。在公共場所（如室外、地下車庫等）的電柜電箱要具備防水功能并應設置門鎖，并應在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；

2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開關時間不同分組布置開關。

3、車庫照明為采用日光燈具。建議車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。

2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風能力，路燈、草坪燈基座標高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶外燈具要有防雨的檢修口。

3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當位置應設計預留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應使用防水插座，公共電源插座和開關要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。

4、樓道照明應采取聲音、感應或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應開關。大堂設計裝飾燈時，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。

5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應采用燈控控制還要滿足分路控制。

6、消防水箱、地下蓄水池、地下車場集水坑、電梯底坑安裝自動液位報警裝置（原先只有滿溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。

7、如果對業(yè)主進行電費分量計算，建議生活水泵、電梯、樓宇車庫照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預裝（建議搭接在公共樓道照明計量表上）。

8、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車庫乘電梯回家時方便刷卡和門機視頻監(jiān)控。

9、地下消防及生活水泵等設備的電控柜安裝應考慮防潮裝置。

10、社區(qū)、業(yè)委會等自付費戶的用電應獨立設置計量表，集中設置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。

11、安裝于水泵房內(nèi)的落地式配電柜、控制柜應適當抬高其基礎，必要時可局部抬高地面，并設步級臺階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設備隔開中間可設一觀察窗。

12、電氣施工圖要強調(diào)：埋地敷設的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導線連接要在接線盒內(nèi)進行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用

十、給排水系統(tǒng)

1、在地面設置保潔拖布池，拖布池可采用側面開門，里面設計泄水閥門及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計量裝置，須考慮防水及排水問題。

2、地下停車場每150m半徑設置設一個保潔取水點并設置排水，用于地庫清潔及設備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。

3、地下室首層暖氣井設置排水口和戶外污水井或地下排污泵連接。

4、車道出入口處應預留集水溝。

5、生活給水泵、消防泵、等設備應至少按一主一備排污設備。

6、室外綠化用水和保潔用水建議分開，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。

7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因為波紋管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨出戶不和住宅混用。

8、園林高處和低洼結合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。

9、水系景觀建議把泵坑設置在水池外面，并設置單獨的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設備的檢修保養(yǎng)。

10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶排水相通，要單獨出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設施。

11、地下室消防水池應設置檢修口和檢修爬梯，進水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應加裝清晰可見的水位顯示裝置。

12、地下車庫人防和單元門相連下的積水坑缺少排污井設計，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；

13、給排水系統(tǒng)設備安裝位置要便于維修，如：水系進、排水閥，噴泉水進、排水閥等安裝位置不便維修。

14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。

15、水泵房應有足夠的維修空間和預留吊鉤，以便維修水泵和電機。

16小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

17、排污管道設計不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應大于15度;管道拐彎處設置管井。

18、地下負一層系統(tǒng)出戶排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶。19、1層設計為獨立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶。

20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設排水溝。

十一、弱電系統(tǒng)

1、單元門禁應配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設置IC卡門禁，并應配置樓宇對講。門禁、對講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶大廳、電梯前室應安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機應能清晰看到出入口行人的面部圖像。、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時一并安裝到隨行電纜中。并對外層屏蔽層進行單點接地。

3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。

3、電梯故障報警時可在監(jiān)控中心顯示具體位置或層數(shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講，在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別。

4、監(jiān)控資料應采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個月）。

5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動閉路監(jiān)控探頭應具備夜間紅外補光功能；建議外圍周界紅外報警時能夠即時錄像并自動鎖定監(jiān)控報警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動功能。

6、值班崗亭、客服、監(jiān)控、維修等部門應安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實需要。

7、弱電設備應配置有效的防雷措施并做好接地。

8、電磁鎖關注安裝位置，應安裝在門的側面中間位置，此處受力均勻。門不易變形。電鎖應采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關門聲不影響業(yè)主。

9、一個工程項目不宜多個施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責任，難以及時解決問題。建議門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。

10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發(fā)展，預先敷設空管（如在分區(qū)、分期結合處，預埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預留足夠容量。

11、小區(qū)應預留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。

12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴在玄門的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對此移動了位置）

十二、消防、通風

1、具有獨立產(chǎn)權的商業(yè)門臉等具有消防報警系統(tǒng)配置的場所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來維護管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報警總線布置，將消防總線及相關控制模塊布置在可維護的公共區(qū)域，不要設置在獨立產(chǎn)權內(nèi)部及難以維護區(qū)域。

2風機房、內(nèi)避免風機安裝在較高的位置，若無法改變，應在風機旁的墻面上增設爬梯和操作平臺，便于后期檢修。

3、風機房等設備配電箱不要設置在獨立產(chǎn)權內(nèi)部及難以維護區(qū)域（B區(qū)就有）。

4、由于商鋪可能會被間隔，從而改變了原來的空間形態(tài)，可能導致原設置于商鋪內(nèi)的消防栓及報警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設置于公共走道；

十三、發(fā)電機房、配電室和水泵房設備房地面要求

1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進行處理。設備房內(nèi)所有踢蹬和臺階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設瓷磚。

2、泵房內(nèi)控制柜柜底應高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設備隔間，中間可設一觀察窗?？刂乒癖梅績?nèi)宜有檢修水泵的場地。

3、配電室防止靠近危險設備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設絕緣墊。

4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設備房設備周邊需要設置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進出線管必須封堵。

5、設備房配置應急燈；入口設置防鼠板； 滅火器按照標準配置。

6、設備房配置干濕溫度計，設備房必須配置通風設備。設置在地下車庫的設備房均需在入口處配置防水門坎。必要的設置地漏及排水管（如溪城與作用室）

7、設備房必需設置排水溝、集水坑，并且設置一用一備的自動排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險；建議集水坑安裝高水位報警，防止排水不暢泵房被淹。

十四、公共管道

1、小區(qū)化糞池設置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠，管井內(nèi)部設置防墜落隔柵。宜設置在對業(yè)主影響小，便于清掏位置。

2、室外管道井、采光井首層應采用通透式圍欄封閉，預留人員進出門并上鎖，實行通鎖管理。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。

3、生活給水止回閥應采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象

4、排水泵集水坑較深時，需設置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。

5、室外燃氣管道埋地施工完畢后，應在地表面做好標記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃氣管道處地面增設套管，以保護燃氣管道。

6、燃氣豎管總閥盡量不要設置在住戶內(nèi)（B區(qū)出過關閉閥門事件）。

7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠）。進水閥門應采用質(zhì)量較好的閥門，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時留有維修空間，并且設置維修吊架。

十五、景觀小品

1、小區(qū)水系設置要考慮清潔維護難度，不宜在水系底部鋪設鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。

2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾。

3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設計尖、刺、利刃形狀。

4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設計，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過半米以上的水系。定位于親水系列的項目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。

5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，岸邊應配置救生器材；岸邊不應種植果樹和落葉性喬木；觀景臺及有跌落可能的位置必須設置護欄。

6、噴泉及水景用水應循環(huán)使用。

7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。

8、可供休息區(qū)域的坐臺盡量使用塑料復合材料，不要木制品后期維護困難。

十六、水系

1、水系平面形狀設計要保障水系周邊至少三處觀察點能夠覆蓋水系全部范圍。

2、水系最深處不能超過1.4m，應該設計成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設施齊備、完整，嚴防兒童誤入深水區(qū)。

3、水系周邊應滿足照明需要，設置漏電保護裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。

4、水系管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修，設置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應選擇防滑地磚，配置救生設備，水系回水口、進水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護。

5、給水口應設在淺水一端，設置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設格柵護蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料。回水口的設置在池底最低處，且宜做成坑槽式。

6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設計中要有明確和有效的防水措施。

7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時間長工作難度大，二是清理過后保質(zhì)的時間不長，快則1-2天、慢則6-7天又會出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應從根本進行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強度，降低綠藻進行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚苗，如常用的錦鯉和草魚、鯽魚等，讓這些魚苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時投放的這些魚苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來一絲動感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應配備相應警示的標示標牌，如“小心落水”、“請勿玩水”等。

8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時也會在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O計成流動水使得水池表面能夠流動。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對水池表面帶來的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護人員打撈。

9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設排水口并且低于底部加速排水。

十七、綠化

1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應盡量遠離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲性好，且便于養(yǎng)護的植被為主。

2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應種植帶刺的爬藤類植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側不宜種植尖、刺類植物（以免傷人）。

3、地面停車場在規(guī)劃時應考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設施；停車場地應通過種植高大樹木或構筑物等來提供蔭蔽的停車環(huán)境，停車場地面宜選用植草磚類可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側停車位）。

4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。綠化帶植物的品種不要設計得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護成活）。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護的植物。

5、花槽、花壇設計排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設置排水槽、溝等設施。

6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時盡量更換好土，避免施工回填土。

7、考慮到小區(qū)地下車庫到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢容易成活的品種。

十八、配套設施

1、綠化取水點設置半徑應不超過50m，專用取水點優(yōu)先采取取水器式設計，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應有硬化的操作區(qū)域及排水設施。

2、兒童設施場地應設計為軟質(zhì)地面并應配置使用說明與注意事項的警示標識，與水景、采光井、配電設施、燃氣調(diào)壓器等設施保持一定安全距離。

3、健身娛樂設施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設施。

4、公共健身設施、景觀區(qū)要考慮座椅的設置，休息座椅可考慮設計在高大喬木的樹陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設施，盡量使用天然石材不使用木制品。

5、信報箱應集中設置，優(yōu)先設置于單元門禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應做圓角處理。

6、井蓋優(yōu)先選擇樹脂材料，地下管網(wǎng)不宜設計在路基下，若無法避免時，應考慮承重或承重套管保護裝置

7、各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設施應避免設置在業(yè)主小院區(qū)域。

8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足

十九、標示

1、小區(qū)所有設備房和供水、供暖等主要閥門位置要有永久性標示，小區(qū)設施平面圖及走向圖（必要時添加簡要的文字說明及圖片）；

2、各設備房、線管、管道井房門上必須有明確的走向及位置標識。

3、路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標示。

二十、電梯專業(yè)

1、電梯門前地板應向外傾斜一個合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對設備運行產(chǎn)生影響，電梯井底應平整、整潔，并設置排水泵排水設施。

2、如需經(jīng)過幾級樓梯方可進入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進出，應考慮設計無障礙通道 二

十一、土建設計施工類室外

1、木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料

2、建議多層、高層在天臺混凝土墻面的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用

3、廣場走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場走廊可以設計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋

4、雨污水溝蓋板容易被車壓壞。設計時考慮蓋板的承載能力，選材時用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度不超過30CM。

5、閥門井的凈空間偏小不方便設備的維修保養(yǎng)；

6、空調(diào)外機臺防水差，要順著往墻內(nèi)滲水，平臺要有5CM的高差，有排水管道

7、、園區(qū)內(nèi)的強弱電井及污水井不可避免的要設置在綠化帶中，而工程人員會經(jīng)常對強弱電井和污水井進行檢查。在檢查過程中將會對綠化帶內(nèi)一些植物和草坪進行踐踏，從而導致該區(qū)域的植物和草坪的破壞。建議對設計在綠化帶內(nèi)的強弱電井和污水井設置汀步，避免工程人員對植物帶和草坪的破壞。在井圈周圍可栽植一些灌木進行遮擋，做到既不影響美觀同時又能方便通行。

8、圍墻設計和選用材料不合理。圍墻不宜采用容易攀爬的鐵花圍墻、建議采用工程塑料欄桿（包鐵芯）等新型材料。

二十二、土建設計施工類室內(nèi)

1、建議地下室標牌標識考慮車位號標識和各樓棟單元方向指示標識。

2、水泵房不要在住宅下方，產(chǎn)生噪音順著剪力墻上傳，影響業(yè)主休息。建議水泵房設置盡量考慮噪音對住戶的影響或做隔音處理

3、地面污水管道到地下室之間的套管處漏水。建議污水管道到地下室之間的管道做好防水。

4、房間磚墻砌墻太多建議室內(nèi)墻體簡化，減少裝修時墻體拆除

5、金屬窗框與墻體間的縫隙過大.建議金屬窗框與墻體間的縫隙應填嵌飽滿，并用密封膠密封

6、單元廳前頂棚上做成通透式鋼化玻璃，后期容易漏水及保潔衛(wèi)生清理難度大。建議單元廳頂棚用現(xiàn)澆板做防水處理

7、地下車庫排污管井蓋板為鐵柵欄，高跟鞋可能插進去，安全隱患安裝時可考慮采用帶孔的鋼板

8、車位邊柱頭有反光膜的防撞膠條

9、入戶防盜門開啟方向不同會經(jīng)常和其它住戶或豎井門、消防箱互撞影響。

10、高、低壓配電房、變壓器房不宜設在地下室的最低層，當設在地下室的最低層時，應適當抬高其地面（以防萬一水管破裂、水閥故障時不致于容易被水浸）；

11、采光井、平臺護欄等用方鋼，易銹蝕。材料建議選用圓鋼、角鋼制作。

12、強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙太多。建議強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用

13、外敞開式陽臺要有一個下水口，14、住宅共用煙道易互相竄煙建議安裝止回閥

15、車庫開放式天窗容易漏水。密封膠時間長會收縮，設計時能否考慮作立窗

16、地面向地下停車場漏水。建議注意防水保護，地下室頂部試水后作綠化時防止損壞；沉降縫卷材保證柔性，防止損壞

17、商鋪無預留空調(diào)位置。建議預留空調(diào)內(nèi)外機排水管道

18、地下室車庫除了車位以外的空間無法利用建議隔斷后加門成房間可以做庫房等

19、外墻墻面采用外墻涂料，容易造成雨水侵蝕污染。建議多層外墻面采用外墻磚 20、地下車庫白天照明全部是燈光照明。建議地下車庫照明考慮自然采光井

21、商鋪煙道和排污管道沒有單獨分開。建議商鋪煙道和排污管道全部分開，并建立隔油池

22、二樓以上的業(yè)主戶與戶之間有公共平臺的有安全隱患。建議安裝隔離欄桿

23、