第一篇：物業(yè)公司工程人員前期介入工作要點(diǎn)

前期介入工作要點(diǎn)

一）、招聘關(guān)鍵崗位人員

時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開(kāi)始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。

包括各部門(mén)主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對(duì)公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)

人員到崗后，要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括：公司理念及制度、服務(wù)意識(shí)、工作流程、前期介入知識(shí)、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。

三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。

交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程人員應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對(duì)工程人員進(jìn)行前期介入知識(shí)、公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對(duì)公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查階段.1、現(xiàn)場(chǎng)檢查工作要點(diǎn)：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與圖紙不符的現(xiàn)象，這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來(lái)。

2、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)及公用停車(chē)位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見(jiàn)，檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對(duì)日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材。

5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改的部分提出建議。

7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)備滿(mǎn)足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。

* 在施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫(huà)下來(lái)，作為將來(lái)維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)： a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)

1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺(tái)要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶(hù)，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶(hù)門(mén)沖突，中間入戶(hù)門(mén)的開(kāi)啟方向。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫(kù)房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車(chē)分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位和車(chē)棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；

10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。

11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)后的24小時(shí)，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)

1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過(guò)檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。

3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門(mén)，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開(kāi)計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開(kāi)關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門(mén)衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽(yáng)臺(tái)附近；陽(yáng)臺(tái)地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門(mén)口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門(mén)的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。

10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門(mén)，進(jìn)水管安裝過(guò)濾器。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。

c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)

1).電器開(kāi)關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)損壞；各控制回路正確，標(biāo)識(shí)清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。

3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。

4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶(hù)、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。

5).注意應(yīng)急按紐、插座、開(kāi)關(guān)的安裝高度、位置以及可視對(duì)講的高度位置。

6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶(hù)沒(méi)有明顯的歪斜、變形，玻璃無(wú)破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)

1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。

2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專(zhuān)用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車(chē)庫(kù)和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過(guò)多，只要能滿(mǎn)足亮度既可；

8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開(kāi)關(guān)，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開(kāi)關(guān)等品種要少，最好使用大路貨，以便將來(lái)維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶(hù)室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類(lèi)型。e、電梯前期介入要點(diǎn)

1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。

4).電梯門(mén)廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。

6).電梯機(jī)房窗戶(hù)要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門(mén)。

4、就檢查問(wèn)題與地產(chǎn)公司對(duì)接

1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問(wèn)題并匯總，填寫(xiě)《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長(zhǎng)（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長(zhǎng)將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問(wèn)題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。

1、時(shí)間：竣工驗(yàn)收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項(xiàng)目移交計(jì)劃》（包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。

2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。

3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書(shū)面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫(xiě)《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長(zhǎng)組織復(fù)查。地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問(wèn)題在交付業(yè)主前得以解決完畢。

5）.驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長(zhǎng)在驗(yàn)收 報(bào)告上簽署同意接收的意見(jiàn)，報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫(xiě)《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料

2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出

廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書(shū)，保修單和使用說(shuō)明書(shū)。

8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止

日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。

9）公司對(duì)外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時(shí)間

入住前一個(gè)月，各類(lèi)表單應(yīng)開(kāi)始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。

同時(shí)，物業(yè)公司與銷(xiāo)售部聯(lián)系，由銷(xiāo)售部提供業(yè)主信息，綜合部開(kāi)始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書(shū)》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《天然氣安全使用責(zé)任書(shū)》等。

六）、會(huì)同銷(xiāo)售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場(chǎng)的布置，演練房屋交付過(guò)程。

1、時(shí)間：

在交付前20天，物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開(kāi)荒；辦理入住前一周，各崗位應(yīng)對(duì)房屋交付過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。通過(guò)演練，熟悉交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對(duì)交付過(guò)程中可能出想的問(wèn)題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開(kāi)據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購(gòu)房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書(shū)》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的簽字蓋章。b．繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類(lèi)費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車(chē)費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門(mén)禁卡、出入證。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d．填寫(xiě)業(yè)主檔案內(nèi)容：

（1）、填寫(xiě)《物業(yè)管理手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》。填寫(xiě)按手印后將存根聯(lián)撕下來(lái)收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫(xiě)《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書(shū)》、《消防安全責(zé)任書(shū)》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫(xiě)業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。

（5）.驗(yàn)房完成后，填寫(xiě)驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門(mén)禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場(chǎng)布置。

交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題進(jìn)行對(duì)接。交房現(xiàn)場(chǎng)最好采用一站式服務(wù)，即銷(xiāo)售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)辦公，及時(shí)解決問(wèn)題。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場(chǎng)；由銷(xiāo)售部編制《交房現(xiàn)場(chǎng)布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷(xiāo)售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門(mén)、氣球等裝點(diǎn)物品的購(gòu)置等工作。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。

七）、問(wèn)題反饋

綜合部客服人員每日將驗(yàn)房時(shí)記錄的問(wèn)題進(jìn)行匯總，報(bào)給現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時(shí)間。維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第二篇：物業(yè)公司前期介入要點(diǎn)

物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2、范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4．方法和過(guò)程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計(jì)劃;4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車(chē)位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。4.2.6 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷(xiāo)售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：

對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。

4.3.2營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷(xiāo)售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。5．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件 《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)客戶(hù)資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)專(zhuān)題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類(lèi)似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。5.2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。5.2.1總體評(píng)估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類(lèi)評(píng)估 5.2.2.1安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c)人員及車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c)消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。d)消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

a)各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。

c)機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)的2：

1、另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶(hù)數(shù)1：1, 另加訪客車(chē)位占車(chē)位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分（一般住宅不少于戶(hù)數(shù)1：1.5），便于停放。

d)有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿(mǎn)足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿(mǎn)足其特殊要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d)住宅分戶(hù)門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶(hù)的門(mén)窗。

f)廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶(hù)廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

m)有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)當(dāng)戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。

h)室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶(hù)對(duì)講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。5.2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶(hù)，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b)宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c)公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶(hù)的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門(mén)。

i)樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。c)住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。

d)周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶(hù)的污染源。e)宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶(hù)及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房 a)物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。b)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.2.2.15管理成本測(cè)算

a)對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較 a)相似點(diǎn) b)差異點(diǎn) c)優(yōu)勢(shì) d)劣勢(shì) e)改進(jìn)建議 5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

5.3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。5.3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

5.3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿(mǎn)足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類(lèi)型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入 6.1營(yíng)銷(xiāo)策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿(mǎn)足銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷(xiāo)售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣，了解客戶(hù)情況，進(jìn)行客戶(hù)調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專(zhuān)業(yè)組人員專(zhuān)業(yè)搭配合理，具有水電氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專(zhuān)人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。

7.2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

7.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 7.2.6.1了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。c)采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

a)鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿(mǎn)、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿(mǎn)。7.2.6.6裝飾工程

a)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(mǎn)(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿(mǎn)等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7.2.6.7門(mén)窗工程

木門(mén)與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶(hù)通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7.2.6.8給排水工程

a)給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 8.1物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。

8.2驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》）8.3驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。

第三篇：物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn)（范文）

物業(yè)工程前期介入工作要點(diǎn) 一）、招聘關(guān)鍵崗位人員

時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開(kāi)始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。包括各部門(mén)主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對(duì)公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)

人員到崗后，要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。包括：公司理念及制度、服務(wù)意識(shí)、工作流程、前期介入知識(shí)、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。交付前兩個(gè)月，物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。工程人員

應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對(duì)工程人員進(jìn)行前期介入知識(shí)、公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對(duì)公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查階段.1、現(xiàn)場(chǎng)檢查工作要點(diǎn)：

a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。

b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與圖紙不符的現(xiàn)象，這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來(lái)。

2、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的主要內(nèi)容：

1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)及公用停車(chē)位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見(jiàn)，檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對(duì)日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置 及所用建材。

5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì) 議和建筑師定期碰面會(huì)等）。

6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改 的部分提出建議。

7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)

備滿(mǎn)足管理需要，減少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。* 在施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫(huà)下來(lái)，作為將來(lái)維修的第一手資料。

3、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)： a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)

1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮，最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺(tái)要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。

3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶(hù)，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶(hù)門(mén)沖突，中間入戶(hù)門(mén)的開(kāi)啟方向。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫(kù)房和垃圾房的位置。

6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車(chē)分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位和車(chē)棚位置。

7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。

9).商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；

10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實(shí)施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。

12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)后的24小時(shí)，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)

1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工，要關(guān)注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過(guò)檢查井管線套管的安裝等等。

2).管線的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門(mén)，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。

4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。

6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開(kāi)計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開(kāi)關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門(mén)衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。

8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽(yáng)臺(tái)附近；陽(yáng)臺(tái)地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門(mén)口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門(mén)的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門(mén)，進(jìn)水管安裝過(guò)濾器。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)

1).電器開(kāi)關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)損壞；各控制回路正確，標(biāo)識(shí)清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶(hù)、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開(kāi)關(guān)的安裝高度、位置以及可視對(duì)講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶(hù)沒(méi)有明顯的歪斜、變形，玻璃無(wú)破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)

1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專(zhuān)用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。

5).景觀照明、道路照明分別控制；車(chē)庫(kù)和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為3路）。

6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過(guò)多，只要能滿(mǎn)足亮度既可； 8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開(kāi)關(guān)，節(jié)能型燈管；

9).燈具、開(kāi)關(guān)等品種要少，最好使用大路貨，以便將來(lái)維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶(hù)室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類(lèi)型。e、電梯前期介入要點(diǎn)

1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。

2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。

4).電梯門(mén)廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。

6).電梯機(jī)房窗戶(hù)要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門(mén)。

4、就檢查問(wèn)題與地產(chǎn)公司對(duì)接

1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問(wèn)題并匯總，填寫(xiě)《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長(zhǎng)（小區(qū)經(jīng)理）。

2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長(zhǎng)將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔。現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問(wèn)題在交付前得以解決 四）、接管驗(yàn)收。

1、時(shí)間：竣工驗(yàn)收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。

2、工作步驟：

1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項(xiàng)目移交計(jì)劃》（包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。

3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書(shū)面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫(xiě)《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》，一式兩份 轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗(yàn)收小組組長(zhǎng)組織復(fù)查。地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問(wèn)題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長(zhǎng)在驗(yàn)收 報(bào)告上簽署同意接收的意見(jiàn)，報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接

施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫(xiě)《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交

地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗(yàn)收資料 2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。

4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。

7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出 廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書(shū)，保修單和使用說(shuō)明書(shū)。

8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止 日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。）公司對(duì)外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。

3、使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶(hù)房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表》。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。

1、時(shí)間

入住前一個(gè)月，各類(lèi)表單應(yīng)開(kāi)始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。同時(shí)，物業(yè)公司與銷(xiāo)售部聯(lián)系，由銷(xiāo)售部提供業(yè)主信息，綜合部開(kāi)始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作

2、業(yè)主檔案的內(nèi)容

主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》、《房屋移交驗(yàn)房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書(shū)》、《業(yè)主裝修驗(yàn)收表》、《裝修許可證》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《天然氣安全使用責(zé)任書(shū)》等。

六）、會(huì)同銷(xiāo)售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場(chǎng) 的布置，演練房屋交付過(guò)程。

1、時(shí)間：

在交付前20天，物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開(kāi)荒；辦理入住前一周，各崗位應(yīng)對(duì)房屋交付過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。通過(guò)演練，熟悉交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對(duì)交付過(guò)程中可能出想的問(wèn)題制定統(tǒng)一的解釋口徑。

2、入住辦理流程：

a．驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開(kāi)據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購(gòu)房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認(rèn)單》、《入住通知書(shū)》6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認(rèn)單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的簽字蓋章。b．繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類(lèi)費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車(chē)費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門(mén)禁卡、出入證。C．收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d．填寫(xiě)業(yè)主檔案內(nèi)容：

b．（1）、填寫(xiě)《物業(yè)管理手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》。填寫(xiě)按手印后將存根聯(lián)撕下來(lái)收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫(xiě)《天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書(shū)》、《消防安全責(zé)任書(shū)》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫(xiě)業(yè)主及家庭成員登記表。

(4)、由房管員出具《房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。

（5）.驗(yàn)房完成后，填寫(xiě)驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門(mén)禁卡交業(yè)主。（6）交房完成。

3、現(xiàn)場(chǎng)布置。

交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題進(jìn)行對(duì)接。交房現(xiàn)場(chǎng)最好采用一站式服務(wù)，即銷(xiāo)售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)辦公，及時(shí)解決問(wèn)題。明確交房大廳的包裝布置、裝點(diǎn)物品進(jìn)場(chǎng)；由銷(xiāo)售部編制《交房現(xiàn)場(chǎng)布置及導(dǎo)視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設(shè)計(jì)、印制相關(guān)印刷品和宣傳資料；由銷(xiāo)售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)鮮花、植物、彩門(mén)、氣球等裝點(diǎn)物品的購(gòu)置等工作。烘托一個(gè)良好的交房氛圍。七）、問(wèn)題反饋

綜合部客服人員每日將驗(yàn)房時(shí)記錄的問(wèn)題進(jìn)行匯總，報(bào)給現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時(shí)間。維修完成后，進(jìn)行復(fù)檢，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，操作流程參考公司回訪制度。

第四篇：前期物業(yè)管理介入工作要點(diǎn)

第一章早期物業(yè)管理介入階段（工作要點(diǎn)及內(nèi)容）

從租戶(hù)、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿(mǎn)足廣大租戶(hù)的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

1、管理內(nèi)容：

1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；

1.2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；

1.5、提供廣場(chǎng)公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；

1.6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

1.9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.10、參與項(xiàng)目公司與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

1.11、參與項(xiàng)目公司物業(yè)竣工驗(yàn)收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量；

2.3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；

2.4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二章 前期物業(yè)管理實(shí)施階段（工作內(nèi)容提點(diǎn)）

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、租戶(hù)二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗(yàn)收管理

為確保廣場(chǎng)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶(hù)的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。

1.1、管理內(nèi)容：

1.1.1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

1.1.2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

1.1.3、與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

1.1.4、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

1.1.5、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

1.1.5.1、核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備；

1.1.5.4、核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

1.2.2、開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

1.2.3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

1.2.4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第四章開(kāi)荒清潔管理

開(kāi)荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結(jié)束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開(kāi)荒是一個(gè)綜合工程，由于建筑工程中常常會(huì)遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見(jiàn)的。各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開(kāi)荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開(kāi)荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開(kāi)荒有著相當(dāng)重要的要求。開(kāi)荒程序如下：

3.1粗開(kāi)荒：

清理施工現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾，通常粗開(kāi)荒由施工單位來(lái)實(shí)施完成。

3.2細(xì)開(kāi)荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)。對(duì)墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專(zhuān)用清潔劑擦拭。對(duì)濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號(hào)、色號(hào)的涂料修補(bǔ)。

d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。

3.2.2玻璃及門(mén)窗:

門(mén)是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶(hù)是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說(shuō)法，所以清潔好門(mén)窗和玻璃尤為重要。

a.門(mén)：

分清門(mén)的材質(zhì)，用專(zhuān)業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門(mén)的頂部開(kāi)始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門(mén)；一定要做到無(wú)遺漏、無(wú)死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對(duì)玻璃及門(mén)窗進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù)。

3.2.3地面:

環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護(hù)蠟層刮掉，可用機(jī)械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時(shí)應(yīng)掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 d.復(fù)合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。

3.2.4、衛(wèi)生間：

堅(jiān)持由上而下的原則，首先認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點(diǎn)、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對(duì)各種龍頭、管件進(jìn)行清潔；用洗地機(jī)對(duì)地面進(jìn)行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對(duì)洗地機(jī)洗不到的角落進(jìn)行針對(duì)性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無(wú)遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開(kāi)關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。

3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)：

3.3.1玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無(wú)水痕、無(wú)手印、無(wú)污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏、無(wú)異味。

廚房標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏。

3.3.3公共通道標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無(wú)塵土，燈具潔凈，開(kāi)關(guān)盒潔凈無(wú)膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出

風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)膠點(diǎn)；

3.3.4門(mén)及框標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)膠漬、無(wú)漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門(mén)沿上無(wú)塵土。

3.3.5地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無(wú)膠漬、潔凈；釉面磚無(wú)塵土、無(wú)漆點(diǎn)、無(wú)水泥漬、有光

澤；石材無(wú)污漬、無(wú)膠點(diǎn)、光澤度高。

3.4細(xì)開(kāi)荒工序要點(diǎn)：

3.4.1從粗到細(xì)：

開(kāi)荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對(duì)所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對(duì)大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對(duì)于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開(kāi)始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門(mén)及門(mén)框；臺(tái)面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門(mén)窗。

第五篇：工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議

工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

一、對(duì)樓盤(pán)工程建設(shè)的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？

從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。

二、參與樓盤(pán)工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。

1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤(pán)后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。介入的方式主要有：

1）召開(kāi)有開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、工程建設(shè)主管部門(mén)參加的意見(jiàn)交流會(huì)

2）將對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見(jiàn)以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)反映

3）參加設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，提出會(huì)審意見(jiàn)。有關(guān)的人員在日常工作中積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，搜集匯總《關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn)》，在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，把不同意見(jiàn)提供給設(shè)計(jì)部門(mén)，并說(shuō)服其接納，2、在施工階段介入其作用是：

1）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_(kāi)發(fā)公司、建設(shè)等部門(mén)反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。2）集圖紙、資料、使用說(shuō)明書(shū)，熟悉設(shè)備的操作及使用功能；

4）和開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門(mén)搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。

3、參加各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交

1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如開(kāi)啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號(hào)；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識(shí)清楚。設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗(yàn)收證明書(shū)上簽字，對(duì)存在問(wèn)題如實(shí)填寫(xiě)可注明建議整改意見(jiàn)。2）接管移交要點(diǎn)：要有移交設(shè)備清單、資料清單、開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)公司簽字確認(rèn)。明確存在問(wèn)題的整改責(zé)任和整改時(shí)間。前期介入人員崗位職責(zé)

1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、停車(chē)管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會(huì)所等功能布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

2．參加甲方組織的小區(qū)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。

3．參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)措施及改正。

4．召開(kāi)有開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、工程建設(shè)主管部門(mén)參加的意見(jiàn)交流會(huì)。5．議定前期介入人員編制，招聘技術(shù)人員。6 ．跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。

7．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問(wèn)題及待整改事項(xiàng)向甲方提出整改意見(jiàn)。10．按照《中華人民共和國(guó)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及物業(yè)公司制定的工作程序進(jìn)行對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交工作。

關(guān)于新建樓盤(pán)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn) 一、配套用房--物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置要求

1、面積要求： 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會(huì)社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開(kāi)設(shè)置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場(chǎng)所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶(hù)方便到達(dá)的位置，消控中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室。配套用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡(luò)布線管路等。

3、水電、計(jì)量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會(huì)用房水、電、采暖單獨(dú)計(jì)量。

4、時(shí)間要求：物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺(tái)站應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。應(yīng)考慮分期交房時(shí)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房和永久性物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)置位置。

5、消控中心設(shè)置數(shù)量： 盡可能設(shè)置為一個(gè)，如地塊跨越市政道路必須設(shè)為兩個(gè)以上時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)通過(guò)光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

6、消控中心面積：10萬(wàn)平方米小區(qū)消控中心面積不應(yīng)小于30平方米，每增加10萬(wàn)平方米管理面積至少按15平方米遞增。

7、垃圾臺(tái)站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車(chē)出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。垃圾臺(tái)站在項(xiàng)目首期工程就要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時(shí)垃圾收集設(shè)施，滿(mǎn)足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺(tái)站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留供電、給排水裝置。

二、商業(yè)配套

1、對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設(shè)獨(dú)立專(zhuān)用煙道。

2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運(yùn)貨時(shí)石材承壓能力。同時(shí)在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。

4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶(hù)內(nèi)部分，管徑不小于∮100及加大坡度。對(duì)于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。（設(shè)置分戶(hù)獨(dú)立首次過(guò)濾隔油池）

6、商鋪空調(diào)統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機(jī)位，因商鋪空調(diào)使用時(shí)間長(zhǎng)，空調(diào)位設(shè)計(jì)不宜離住戶(hù)太近，如必須設(shè)計(jì)中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動(dòng)對(duì)住戶(hù)的影響。還要注意空調(diào)冷凝水管的排水鋪設(shè)。

7、商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應(yīng)提前設(shè)計(jì)；廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計(jì)應(yīng)避免對(duì)住戶(hù)產(chǎn)生燈光污染。

三、交通布局

1、彎道道路拐角較小，不方便過(guò)車(chē)。建議道路拐角應(yīng)在可能的情況下加大弧度

2、建筑垃圾堆放處位置不合理圍墻過(guò)低。建議圍墻高度1M，位置最好為避風(fēng)處.3、建議生活垃圾臺(tái)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外、室內(nèi)粘貼瓷磚，有給水排水管道。

4、室外停車(chē)位用草磚，鋪設(shè)不結(jié)實(shí)，易壞。建議鋪設(shè)混凝土墊層10CM厚，再鋪草磚

5、小區(qū)內(nèi)和門(mén)口無(wú)懸掛橫幅固定裝置。建議在小區(qū)內(nèi)和門(mén)口主要通道設(shè)計(jì)安裝1-3組宣傳橫幅立柱，便于后期物業(yè)做宣傳掛橫幅。

6、小區(qū)優(yōu)先考慮人車(chē)分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿(mǎn)足消防、救護(hù)車(chē)輛的使用;留有無(wú)障礙通道;消防通道高度、寬度能滿(mǎn)足消防通道進(jìn)出要求，消防通道寬度不小于4M。

7、機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁3m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木隔離墻，以減少突發(fā)危險(xiǎn)源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校?，增加可視范圍。建議在該范圍內(nèi)栽種高喬木或行道樹(shù)，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車(chē)輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍。

8地面停車(chē)場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車(chē)位不要離住戶(hù)窗戶(hù)、臥室太近，并設(shè)置綠籬隔離設(shè)施。

9、小區(qū)主干道設(shè)計(jì)要考慮消防車(chē)倆荷載，主干道宜按照25噸重型消防車(chē)荷載設(shè)計(jì)，次干道按照13噸重型消防荷載考慮。有通車(chē)需要的路面、廣場(chǎng)，如需要飾面，應(yīng)考慮車(chē)流的荷載，以免飾面被過(guò)早和頻繁壓壞。建議機(jī)動(dòng)車(chē)道路采用瀝青路面或水泥路面

10、綠地與硬質(zhì)道路的拐角處建議設(shè)計(jì)為圓弧形狀或梯形，防止行人踩踏拐角處綠化植物。

11、地溝蓋板有防震、防噪處理；排水溝渠環(huán)通，排水量滿(mǎn)足雨季高發(fā)期的要求。

12、各運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)盡可能設(shè)計(jì)燈光并考慮場(chǎng)地大小等

13、化糞池應(yīng)設(shè)置在小區(qū)外或離道路離近處，不然會(huì)導(dǎo)致疏通車(chē)無(wú)法接近，給疏通造成困難。

四、小區(qū)出入口設(shè)計(jì)

1、小區(qū)主要出入口應(yīng)與市政道路保持一定的安全緩沖距離（滿(mǎn)足條件的不小于10米），路面應(yīng)安裝減速裝置。進(jìn)入入口后應(yīng)馬上設(shè)置減速帶，控制區(qū)內(nèi)的車(chē)速。

2、住宅小區(qū)出入口不宜超過(guò)3個(gè)，住宅區(qū)域宜實(shí)行全封閉式管理。車(chē)輛出入口設(shè)置車(chē)道閘。

3、刷卡器位置離檔桿距離為3米以上為宜，留出車(chē)頭足夠空間，避免停車(chē)刷卡時(shí)車(chē)頭撞到檔桿。建議使用感應(yīng)式刷卡器：不需停車(chē)、不需伸手、不需保安代刷卡。建議車(chē)庫(kù)出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防水雨棚。讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁要有警示標(biāo)記，防止車(chē)輛意外沖撞。同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目智能化配置定位，優(yōu)先考慮遠(yuǎn)程讀卡系統(tǒng)。

4、住宅與公建配套用房（如幼兒園）的出入口應(yīng)分開(kāi)布置，公建配套用房出口盡量臨街，這樣對(duì)小區(qū)車(chē)輛人員會(huì)減輕壓力。

5、外來(lái)車(chē)輛管理要求:如允許外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入，建議發(fā)放臨時(shí)卡+停車(chē)收費(fèi)進(jìn)行管理。;外來(lái)車(chē)輛如果不能進(jìn)入社區(qū)，須在門(mén)崗?fù)庠O(shè)置適量外來(lái)專(zhuān)用車(chē)位，或結(jié)合城市道路停車(chē)來(lái)安排;外來(lái)車(chē)位不應(yīng)放在崗?fù)?cè)面，以免對(duì)門(mén)崗視野的遮擋。

6、車(chē)場(chǎng)道閘采用通用產(chǎn)品，便于后期維修、養(yǎng)護(hù)

7、停車(chē)場(chǎng)出入口配置車(chē)輛進(jìn)出圖像、號(hào)牌自動(dòng)對(duì)比識(shí)別系統(tǒng)。

五、安全崗?fù)づ渲靡?/p>

1、作為永久建筑，門(mén)崗應(yīng)符合便于管理的要求，對(duì)于設(shè)置在城市干道上的入口，宜適當(dāng)后退，留出2-3輛車(chē)排隊(duì)的空間（10米-15米），避免對(duì)城市交通的影響。

2、崗?fù)?nèi)外設(shè)施：室外設(shè)計(jì)雨篷（崗?fù)?yīng)出檐800以上，為門(mén)崗在外工作提供遮蔽。保安應(yīng)配備遮陽(yáng)傘。步行出入口上方應(yīng)設(shè)置整體式大雨篷，為出入車(chē)輛刷卡、行人出入、來(lái)訪登記、游動(dòng)哨遮蔽雨雪。室內(nèi)配置設(shè)置物品收納箱柜、供填寫(xiě)記錄的平臺(tái)、電腦位置。崗?fù)ぴO(shè)置分體式空調(diào)位及冷凝水排放。

3、視覺(jué)要求：崗?fù)?duì)外方向要有270°以上視野，視野內(nèi)不應(yīng)有遮擋物，以保證服務(wù)管理人員對(duì)車(chē)行道及人行道的同時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理。預(yù)防雨季防汛崗?fù)ふw標(biāo)高宜抬高30公分左右。

六、圍墻設(shè)置

1、小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式圍墻高度不低于1.8m；圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)。

2、圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計(jì)防爬刺；圍墻如采用通透式圍欄：圍墻盡量平直，方便紅外報(bào)警的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于0.2米，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺。

3、選擇欄桿材料時(shí)，采用不易變形和破壞的規(guī)格，圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設(shè)置巡更道，高大喬木適當(dāng)遠(yuǎn)離圍墻（2.5米以上）。有條件，建議采用高壓電子脈沖式圍欄。

七、外立面

1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井設(shè)計(jì)防攀爬設(shè)施；外立面鋪設(shè)管道應(yīng)與窗戶(hù)保持1.5米以上的間距；多層住宅空調(diào)位宜采用內(nèi)嵌式設(shè)計(jì)，空調(diào)散熱格柵（百葉）外立面平齊。

2、空調(diào)主機(jī)的百葉罩應(yīng)采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上；散熱板與空調(diào)主機(jī)應(yīng)預(yù)留至少10cm間隙。

3、住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機(jī)位要預(yù)留出今后空調(diào)的外機(jī)尺寸。避免沒(méi)有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過(guò)長(zhǎng)。造成空調(diào)機(jī)難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機(jī)尺寸大體如下：

掛機(jī)1P外機(jī)尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機(jī)尺寸（820*300*550）2P外機(jī)尺寸（850*350*750）柜機(jī) 2P外機(jī)尺寸（900*350*750）3P 外機(jī)尺寸（950*350*850）

4、外挑陽(yáng)臺(tái)或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；

5、單元出入口上方的挑檐不應(yīng)選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。

6、單元進(jìn)戶(hù)門(mén)廳頂部應(yīng)考慮排水、防水設(shè)計(jì)。

7、住宅和商業(yè)連體平臺(tái)在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺(tái)衛(wèi)生）。

八、門(mén)窗

1、窗臺(tái)距地面的高度低于0.9ｍ時(shí)，應(yīng)有防止兒童翻越的措施。（如：防護(hù)欄）。

2、對(duì)于直對(duì)走廊或通道、電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，考慮窗臺(tái)距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶(hù)已經(jīng)采取封閉措施）。

3、單元門(mén)禁優(yōu)先選用閉門(mén)器，單元門(mén)鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)為防盜門(mén)，門(mén)禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅(jiān)固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置。

4、單元大廳預(yù)留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務(wù)箱也可以同時(shí)考慮送奶的存放、廣告等位置。

5、首層大堂如有活動(dòng)通風(fēng)窗應(yīng)安裝防盜網(wǎng)以配合門(mén)禁系統(tǒng)使用。

6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶(hù)（溪城高層都有）

7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。

九、電力系統(tǒng)

1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護(hù)器。在公共場(chǎng)所（如室外、地下車(chē)庫(kù)等）的電柜電箱要具備防水功能并應(yīng)設(shè)置門(mén)鎖，并應(yīng)在開(kāi)鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；

2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開(kāi)關(guān)時(shí)間不同分組布置開(kāi)關(guān)。

3、車(chē)庫(kù)照明為采用日光燈具。建議車(chē)庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開(kāi)、局部開(kāi)，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。

2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風(fēng)能力，路燈、草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶(hù)外燈具要有防雨的檢修口。

3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座，公共電源插座和開(kāi)關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。

4、樓道照明應(yīng)采取聲音、感應(yīng)或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應(yīng)開(kāi)關(guān)。大堂設(shè)計(jì)裝飾燈時(shí)，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。

5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應(yīng)采用燈控控制還要滿(mǎn)足分路控制。

6、消防水箱、地下蓄水池、地下車(chē)場(chǎng)集水坑、電梯底坑安裝自動(dòng)液位報(bào)警裝置（原先只有滿(mǎn)溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。

7、如果對(duì)業(yè)主進(jìn)行電費(fèi)分量計(jì)算，建議生活水泵、電梯、樓宇車(chē)庫(kù)照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預(yù)裝（建議搭接在公共樓道照明計(jì)量表上）。

8、地下室到單元樓道電梯前室門(mén)前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車(chē)庫(kù)乘電梯回家時(shí)方便刷卡和門(mén)機(jī)視頻監(jiān)控。

9、地下消防及生活水泵等設(shè)備的電控柜安裝應(yīng)考慮防潮裝置。

10、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等自付費(fèi)戶(hù)的用電應(yīng)獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。

11、安裝于水泵房?jī)?nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級(jí)臺(tái)階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔開(kāi)中間可設(shè)一觀察窗。

12、電氣施工圖要強(qiáng)調(diào)：埋地敷設(shè)的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導(dǎo)線連接要在接線盒內(nèi)進(jìn)行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用

十、給排水系統(tǒng)

1、在地面設(shè)置保潔拖布池，拖布池可采用側(cè)面開(kāi)門(mén)，里面設(shè)計(jì)泄水閥門(mén)及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計(jì)量裝置，須考慮防水及排水問(wèn)題。

2、地下停車(chē)場(chǎng)每150m半徑設(shè)置設(shè)一個(gè)保潔取水點(diǎn)并設(shè)置排水，用于地庫(kù)清潔及設(shè)備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。

3、地下室首層暖氣井設(shè)置排水口和戶(hù)外污水井或地下排污泵連接。

4、車(chē)道出入口處應(yīng)預(yù)留集水溝。

5、生活給水泵、消防泵、等設(shè)備應(yīng)至少按一主一備排污設(shè)備。

6、室外綠化用水和保潔用水建議分開(kāi)，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。

7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因?yàn)椴y管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨(dú)出戶(hù)不和住宅混用。

8、園林高處和低洼結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時(shí)不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。

9、水系景觀建議把泵坑設(shè)置在水池外面，并設(shè)置單獨(dú)的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設(shè)備的檢修保養(yǎng)。

10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶(hù)排水相通，要單獨(dú)出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設(shè)施。

11、地下室消防水池應(yīng)設(shè)置檢修口和檢修爬梯，進(jìn)水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應(yīng)加裝清晰可見(jiàn)的水位顯示裝置。

12、地下車(chē)庫(kù)人防和單元門(mén)相連下的積水坑缺少排污井設(shè)計(jì)，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲(chóng)；

13、給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝位置要便于維修，如：水系進(jìn)、排水閥，噴泉水進(jìn)、排水閥等安裝位置不便維修。

14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。

15、水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和預(yù)留吊鉤，以便維修水泵和電機(jī)。

16小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

17、排污管道設(shè)計(jì)不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應(yīng)大于15度;管道拐彎處設(shè)置管井。

18、地下負(fù)一層系統(tǒng)出戶(hù)排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶(hù)。19、1層設(shè)計(jì)為獨(dú)立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶(hù)。

20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設(shè)排水溝。

十一、弱電系統(tǒng)

1、單元門(mén)禁應(yīng)配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門(mén)設(shè)置IC卡門(mén)禁，并應(yīng)配置樓宇對(duì)講。門(mén)禁、對(duì)講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶(hù)大廳、電梯前室應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應(yīng)采用雙屏蔽同軸專(zhuān)用電纜，在電梯安裝時(shí)一并安裝到隨行電纜中。并對(duì)外層屏蔽層進(jìn)行單點(diǎn)接地。

3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。

3、電梯故障報(bào)警時(shí)可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講，在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。

4、監(jiān)控資料應(yīng)采用數(shù)碼硬盤(pán)錄像系統(tǒng)，錄像存儲(chǔ)期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個(gè)月）。

5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動(dòng)閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補(bǔ)光功能；建議外圍周界紅外報(bào)警時(shí)能夠即時(shí)錄像并自動(dòng)鎖定監(jiān)控報(bào)警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動(dòng)功能。

6、值班崗?fù)?、客服、監(jiān)控、維修等部門(mén)應(yīng)安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實(shí)需要。

7、弱電設(shè)備應(yīng)配置有效的防雷措施并做好接地。

8、電磁鎖關(guān)注安裝位置，應(yīng)安裝在門(mén)的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門(mén)不易變形。電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開(kāi)啟方式，閉門(mén)器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門(mén)聲不影響業(yè)主。

9、一個(gè)工程項(xiàng)目不宜多個(gè)施工單位，如門(mén)禁系統(tǒng)、防盜門(mén)、電控鎖、可視對(duì)講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責(zé)任，難以及時(shí)解決問(wèn)題。建議門(mén)禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。

10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來(lái)的發(fā)展，預(yù)先敷設(shè)空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預(yù)埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預(yù)留足夠容量。

11、小區(qū)應(yīng)預(yù)留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。

12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴在玄門(mén)的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對(duì)此移動(dòng)了位置）

十二、消防、通風(fēng)

1、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門(mén)臉等具有消防報(bào)警系統(tǒng)配置的場(chǎng)所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來(lái)維護(hù)管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報(bào)警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報(bào)警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護(hù)的公共區(qū)域，不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域。

2風(fēng)機(jī)房、內(nèi)避免風(fēng)機(jī)安裝在較高的位置，若無(wú)法改變，應(yīng)在風(fēng)機(jī)旁的墻面上增設(shè)爬梯和操作平臺(tái)，便于后期檢修。

3、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備配電箱不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域（B區(qū)就有）。

4、由于商鋪可能會(huì)被間隔，從而改變了原來(lái)的空間形態(tài)，可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道；

十三、發(fā)電機(jī)房、配電室和水泵房設(shè)備房地面要求

1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進(jìn)行處理。設(shè)備房?jī)?nèi)所有踢蹬和臺(tái)階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無(wú)突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設(shè)瓷磚。

2、泵房?jī)?nèi)控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔間，中間可設(shè)一觀察窗?？刂乒癖梅?jī)?nèi)宜有檢修水泵的場(chǎng)地。

3、配電室防止靠近危險(xiǎn)設(shè)備（如配電柜前、變壓器隔離欄周?chē)┑木渚€應(yīng)用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設(shè)絕緣墊。

4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設(shè)備房設(shè)備周邊需要設(shè)置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無(wú)裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進(jìn)出線管必須封堵。

5、設(shè)備房配置應(yīng)急燈；入口設(shè)置防鼠板； 滅火器按照標(biāo)準(zhǔn)配置。

6、設(shè)備房配置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房必須配置通風(fēng)設(shè)備。設(shè)置在地下車(chē)庫(kù)的設(shè)備房均需在入口處配置防水門(mén)坎。必要的設(shè)置地漏及排水管（如溪城與作用室）

7、設(shè)備房必需設(shè)置排水溝、集水坑，并且設(shè)置一用一備的自動(dòng)排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險(xiǎn)；建議集水坑安裝高水位報(bào)警，防止排水不暢泵房被淹。

十四、公共管道

1、小區(qū)化糞池設(shè)置需要考慮清掏車(chē)輛便利停放，井蓋距離車(chē)行道路不宜太遠(yuǎn)，管井內(nèi)部設(shè)置防墜落隔柵。宜設(shè)置在對(duì)業(yè)主影響小，便于清掏位置。

2、室外管道井、采光井首層應(yīng)采用通透式圍欄封閉，預(yù)留人員進(jìn)出門(mén)并上鎖，實(shí)行通鎖管理。同一類(lèi)型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。

3、生活給水止回閥應(yīng)采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象

4、排水泵集水坑較深時(shí)，需設(shè)置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。

5、室外燃?xì)夤艿缆竦厥┕ね戤吅?，?yīng)在地表面做好標(biāo)記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃?xì)夤艿捞幍孛嬖鲈O(shè)套管，以保護(hù)燃?xì)夤艿馈?/p>

6、燃?xì)庳Q管總閥盡量不要設(shè)置在住戶(hù)內(nèi)（B區(qū)出過(guò)關(guān)閉閥門(mén)事件）。

7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠(yuǎn)）。進(jìn)水閥門(mén)應(yīng)采用質(zhì)量較好的閥門(mén)，以免閥門(mén)失靈跑水，水泵安裝時(shí)留有維修空間，并且設(shè)置維修吊架。

十五、景觀小品

1、小區(qū)水系設(shè)置要考慮清潔維護(hù)難度，不宜在水系底部鋪設(shè)鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。

2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應(yīng)與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲(chóng)等對(duì)住戶(hù)造成滋擾。

3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設(shè)計(jì)尖、刺、利刃形狀。

4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設(shè)計(jì)，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)半米以上的水系。定位于親水系列的項(xiàng)目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。

5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過(guò)90cm的人工水景，岸邊應(yīng)配置救生器材；岸邊不應(yīng)種植果樹(shù)和落葉性喬木；觀景臺(tái)及有跌落可能的位置必須設(shè)置護(hù)欄。

6、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用。

7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。

8、可供休息區(qū)域的坐臺(tái)盡量使用塑料復(fù)合材料，不要木制品后期維護(hù)困難。

十六、水系

1、水系平面形狀設(shè)計(jì)要保障水系周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋水系全部范圍。

2、水系最深處不能超過(guò)1.4m，應(yīng)該設(shè)計(jì)成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設(shè)施齊備、完整，嚴(yán)防兒童誤入深水區(qū)。

3、水系周邊應(yīng)滿(mǎn)足照明需要，設(shè)置漏電保護(hù)裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。

4、水系管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，設(shè)置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應(yīng)選擇防滑地磚，配置救生設(shè)備，水系回水口、進(jìn)水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護(hù)。

5、給水口應(yīng)設(shè)在淺水一端，設(shè)置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設(shè)格柵護(hù)蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料?；厮诘脑O(shè)置在池底最低處，且宜做成坑槽式。

6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設(shè)計(jì)中要有明確和有效的防水措施。

7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時(shí)間長(zhǎng)工作難度大，二是清理過(guò)后保質(zhì)的時(shí)間不長(zhǎng)，快則1-2天、慢則6-7天又會(huì)出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應(yīng)從根本進(jìn)行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿(mǎn)足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強(qiáng)度，降低綠藻進(jìn)行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚(yú)苗，如常用的錦鯉和草魚(yú)、鯽魚(yú)等，讓這些魚(yú)苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時(shí)投放的這些魚(yú)苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來(lái)一絲動(dòng)感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應(yīng)配備相應(yīng)警示的標(biāo)示標(biāo)牌，如“小心落水”、“請(qǐng)勿玩水”等。

8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會(huì)有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會(huì)產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時(shí)也會(huì)在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O(shè)計(jì)成流動(dòng)水使得水池表面能夠流動(dòng)。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對(duì)水池表面帶來(lái)的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護(hù)人員打撈。

9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設(shè)排水口并且低于底部加速排水。

十七、綠化

1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲(chóng)性好，且便于養(yǎng)護(hù)的植被為主。

2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應(yīng)種植帶刺的爬藤類(lèi)植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖、刺類(lèi)植物（以免傷人）。

3、地面停車(chē)場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車(chē)位不要離住戶(hù)窗戶(hù)、臥室太近，并設(shè)置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設(shè)施；停車(chē)場(chǎng)地應(yīng)通過(guò)種植高大樹(shù)木或構(gòu)筑物等來(lái)提供蔭蔽的停車(chē)環(huán)境，停車(chē)場(chǎng)地面宜選用植草磚類(lèi)可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側(cè)停車(chē)位）。

4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。綠化帶植物的品種不要設(shè)計(jì)得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護(hù)成活）。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護(hù)的植物。

5、花槽、花壇設(shè)計(jì)排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。

6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時(shí)盡量更換好土，避免施工回填土。

7、考慮到小區(qū)地下車(chē)庫(kù)到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢(qián)容易成活的品種。

十八、配套設(shè)施

1、綠化取水點(diǎn)設(shè)置半徑應(yīng)不超過(guò)50m，專(zhuān)用取水點(diǎn)優(yōu)先采取取水器式設(shè)計(jì)，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應(yīng)有硬化的操作區(qū)域及排水設(shè)施。

2、兒童設(shè)施場(chǎng)地應(yīng)設(shè)計(jì)為軟質(zhì)地面并應(yīng)配置使用說(shuō)明與注意事項(xiàng)的警示標(biāo)識(shí)，與水景、采光井、配電設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓器等設(shè)施保持一定安全距離。

3、健身娛樂(lè)設(shè)施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設(shè)施。

4、公共健身設(shè)施、景觀區(qū)要考慮座椅的設(shè)置，休息座椅可考慮設(shè)計(jì)在高大喬木的樹(shù)陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設(shè)施，盡量使用天然石材不使用木制品。

5、信報(bào)箱應(yīng)集中設(shè)置，優(yōu)先設(shè)置于單元門(mén)禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時(shí)需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應(yīng)做圓角處理。

6、井蓋優(yōu)先選擇樹(shù)脂材料，地下管網(wǎng)不宜設(shè)計(jì)在路基下，若無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)考慮承重或承重套管保護(hù)裝置

7、各類(lèi)井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設(shè)施應(yīng)避免設(shè)置在業(yè)主小院區(qū)域。

8、小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到戶(hù)均車(chē)輛比例盡量充足

十九、標(biāo)示

1、小區(qū)所有設(shè)備房和供水、供暖等主要閥門(mén)位置要有永久性標(biāo)示，小區(qū)設(shè)施平面圖及走向圖（必要時(shí)添加簡(jiǎn)要的文字說(shuō)明及圖片）；

2、各設(shè)備房、線管、管道井房門(mén)上必須有明確的走向及位置標(biāo)識(shí)。

3、路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標(biāo)示。

二十、電梯專(zhuān)業(yè)

1、電梯門(mén)前地板應(yīng)向外傾斜一個(gè)合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生影響，電梯井底應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水泵排水設(shè)施。

2、如需經(jīng)過(guò)幾級(jí)樓梯方可進(jìn)入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進(jìn)出，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道 二

十一、土建設(shè)計(jì)施工類(lèi)室外

1、木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料

2、建議多層、高層在天臺(tái)混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用

3、廣場(chǎng)走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場(chǎng)走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋

4、雨污水溝蓋板容易被車(chē)壓壞。設(shè)計(jì)時(shí)考慮蓋板的承載能力，選材時(shí)用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度不超過(guò)30CM。

5、閥門(mén)井的凈空間偏小不方便設(shè)備的維修保養(yǎng)；

6、空調(diào)外機(jī)臺(tái)防水差，要順著往墻內(nèi)滲水，平臺(tái)要有5CM的高差，有排水管道

7、、園區(qū)內(nèi)的強(qiáng)弱電井及污水井不可避免的要設(shè)置在綠化帶中，而工程人員會(huì)經(jīng)常對(duì)強(qiáng)弱電井和污水井進(jìn)行檢查。在檢查過(guò)程中將會(huì)對(duì)綠化帶內(nèi)一些植物和草坪進(jìn)行踐踏，從而導(dǎo)致該區(qū)域的植物和草坪的破壞。建議對(duì)設(shè)計(jì)在綠化帶內(nèi)的強(qiáng)弱電井和污水井設(shè)置汀步，避免工程人員對(duì)植物帶和草坪的破壞。在井圈周?chē)稍灾惨恍┕嗄具M(jìn)行遮擋，做到既不影響美觀同時(shí)又能方便通行。

8、圍墻設(shè)計(jì)和選用材料不合理。圍墻不宜采用容易攀爬的鐵花圍墻、建議采用工程塑料欄桿（包鐵芯）等新型材料。

二十二、土建設(shè)計(jì)施工類(lèi)室內(nèi)

1、建議地下室標(biāo)牌標(biāo)識(shí)考慮車(chē)位號(hào)標(biāo)識(shí)和各樓棟單元方向指示標(biāo)識(shí)。

2、水泵房不要在住宅下方，產(chǎn)生噪音順著剪力墻上傳，影響業(yè)主休息。建議水泵房設(shè)置盡量考慮噪音對(duì)住戶(hù)的影響或做隔音處理

3、地面污水管道到地下室之間的套管處漏水。建議污水管道到地下室之間的管道做好防水。

4、房間磚墻砌墻太多建議室內(nèi)墻體簡(jiǎn)化，減少裝修時(shí)墻體拆除

5、金屬窗框與墻體間的縫隙過(guò)大.建議金屬窗框與墻體間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿(mǎn)，并用密封膠密封

6、單元廳前頂棚上做成通透式鋼化玻璃，后期容易漏水及保潔衛(wèi)生清理難度大。建議單元廳頂棚用現(xiàn)澆板做防水處理

7、地下車(chē)庫(kù)排污管井蓋板為鐵柵欄，高跟鞋可能插進(jìn)去，安全隱患安裝時(shí)可考慮采用帶孔的鋼板

8、車(chē)位邊柱頭有反光膜的防撞膠條

9、入戶(hù)防盜門(mén)開(kāi)啟方向不同會(huì)經(jīng)常和其它住戶(hù)或豎井門(mén)、消防箱互撞影響。

10、高、低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室的最低層，當(dāng)設(shè)在地下室的最低層時(shí)，應(yīng)適當(dāng)抬高其地面（以防萬(wàn)一水管破裂、水閥故障時(shí)不致于容易被水浸）；

11、采光井、平臺(tái)護(hù)欄等用方鋼，易銹蝕。材料建議選用圓鋼、角鋼制作。

12、強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門(mén)鎖鑰匙太多。建議強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門(mén)鎖鑰匙通用

13、外敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)要有一個(gè)下水口，14、住宅共用煙道易互相竄煙建議安裝止回閥

15、車(chē)庫(kù)開(kāi)放式天窗容易漏水。密封膠時(shí)間長(zhǎng)會(huì)收縮，設(shè)計(jì)時(shí)能否考慮作立窗

16、地面向地下停車(chē)場(chǎng)漏水。建議注意防水保護(hù)，地下室頂部試水后作綠化時(shí)防止損壞；沉降縫卷材保證柔性，防止損壞

17、商鋪無(wú)預(yù)留空調(diào)位置。建議預(yù)留空調(diào)內(nèi)外機(jī)排水管道

18、地下室車(chē)庫(kù)除了車(chē)位以外的空間無(wú)法利用建議隔斷后加門(mén)成房間可以做庫(kù)房等

19、外墻墻面采用外墻涂料，容易造成雨水侵蝕污染。建議多層外墻面采用外墻磚 20、地下車(chē)庫(kù)白天照明全部是燈光照明。建議地下車(chē)庫(kù)照明考慮自然采光井

21、商鋪煙道和排污管道沒(méi)有單獨(dú)分開(kāi)。建議商鋪煙道和排污管道全部分開(kāi)，并建立隔油池

22、二樓以上的業(yè)主戶(hù)與戶(hù)之間有公共平臺(tái)的有安全隱患。建議安裝隔離欄桿

23、