第一篇：吉林省天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零五年度工作總結(jié)

吉林省天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 零 零 五 年 度 工 作 總 結(jié)

辭舊歲，事業(yè)有成，萬事如意，生意興隆，蒸蒸日上，雞年吉祥

迎新年，天富騰飛，行空萬里，乘勝前進(jìn)，再創(chuàng)新高，狗年旺旺

取得豐碩成果可歌可慶的二零零五年即將勝利度過，我們又滿懷豪情，展開心屏迎來了新的二零零六年。值此之際，我代表天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向公司的全體員工并通過你們，向你們的家屬朋友致以節(jié)日的問候，衷心的感謝所有員工為天富在過去的一年里所取得的豐碩成果而付出巨大的代價和無私奉獻(xiàn)，同時也祝愿同志們在新的一年里萬事如意，心想事成，取得更大成績。

二零零五年是我們公司在二零零四年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)腳踏東盛大街這塊地，頭頂二道這邊天，搭建棚戶區(qū)改造的平臺，唱響了天富房地產(chǎn)開發(fā)這場戲。可以大言不慚的說，我們謀劃了別人不敢想的事，干了別人不敢干也干不到的工程，達(dá)到了預(yù)想不到的目的，實(shí)現(xiàn)了二年的事情一年干完的宏偉目標(biāo)。具體的說： 一、二期工程如期全部交工：

在零四年十一月十五日四號工地完成了二層，五號工地 完成了二層半，六號工地完成了六層的基礎(chǔ)上，我們于今年三月二十五日，及時的組織了工程隊(duì)全部進(jìn)入工地，并開始陸續(xù)施工。由于今年抓的早，抓的主動，工程開工就形成了喜人的局面。我們緊緊的抓住了三個不放手，一是緊緊的抓住質(zhì)量不放手，從三棟樓的原材料質(zhì)量抓起，不合格的材料不用，不達(dá)標(biāo)的材料不進(jìn)，與此同時，緊緊抓住施工質(zhì)量不放，百年大計，質(zhì)量第一，從而得到了有關(guān)部門和客戶的認(rèn)可和肯定；二是緊緊抓住進(jìn)度不放，從開始進(jìn)入工地的那一天起，我們就采取了卡死日進(jìn)度，倒計時方法，克服了時間夠用，來得及，不著忙的思想，解決了很多預(yù)料不到的問題，做了大量的深入細(xì)致的思想工作，解決了工程隊(duì)與工程隊(duì)之間內(nèi)部等逐多矛盾，從而保證了工程的順利進(jìn)行，在工程正進(jìn)入非常時期，有的工程隊(duì)由于資金緊缺而面臨停工的關(guān)鍵時刻，主要領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)即立斷，多次幫助解決資金不足問題，確保了工期，達(dá)到了按時交工；第三，我們緊緊的抓住了安全施工這一重要環(huán)節(jié)，整個施工過程我們始終把安全第一放在首位，時刻不忘記抓安全施工，領(lǐng)導(dǎo)開會講安全，親臨一線抓安全，用具體規(guī)章制度保安全，使我們第二期工程從頭到尾沒有出現(xiàn)一例不安全事故，二期工程共用了130天的時間，三棟樓房平地而起，按照公司的計劃，于七月份正式交工并組織了客戶入住。

二、動、拆遷工作超常規(guī)運(yùn)行，在長春市沒有先例 經(jīng)過前期部的積極努力工作，我們于零五年陸月捌日拿到了由長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽發(fā)的房屋拆遷許可證，準(zhǔn)予對東至東盛大街，西至和順五條，南到東平路，北至嶺東路的一百柒拾貳戶居民進(jìn)行拆遷和評估，我們委托長春市晨光房屋拆遷有限公司來負(fù)責(zé)拆遷工作，并于六月十日，召開了動、拆遷動員大會，在動員大會上由被拆遷戶代表，通過抓揪的方式，當(dāng)場選出并由公證處宣布這次拆遷工作由長春市維權(quán)房地產(chǎn)有限責(zé)任估價公司負(fù)責(zé)。動員大會后，立即由評估公司和拆遷公司進(jìn)行逐戶摸底登記和進(jìn)行評估照相。他們根據(jù)長春市的房地產(chǎn)價格以及周邊的售房價格和有關(guān)政策規(guī)定分別對不同類型的房屋進(jìn)行了不同價格的評估，其分別為平方米1824元、1860元、1899元、1710元、1626元、1628元、1588元等不同價格，評估單送到住戶手三天后，我們立即組織了動、拆遷工作，公司主要領(lǐng)導(dǎo)極為重視此項(xiàng)工作，因?yàn)檫@次動、拆遷直接涉及到我公司三、四期工程能否動工興建，能否實(shí)現(xiàn)在零五年內(nèi)，完成二期工程交工使用，三、四期工程全面施工封頂?shù)年P(guān)鍵所在，是對公司能否在非常時期打硬仗、打勝仗的嚴(yán)肅考驗(yàn)。馬總親自主持會議，親自點(diǎn)名抽人，并要求要在最短的時間內(nèi)，必須把拆遷這個硬仗打好，我們采取了各種宣傳形式和手段，利用了早、午、晚各家有人，周六、周日休息等有利時機(jī)，挨家挨戶進(jìn)行摸好五個底：一是浮房和獨(dú)立浮房底；二是占用土地面積底； 三是家庭經(jīng)濟(jì)情況底；四是家庭人員組成和基本情況底；五是戶口所在地和產(chǎn)權(quán)證的底。通過逐戶摸，進(jìn)一步弄清了每個拆遷戶的基本情況，對癥下藥，本著先易后難，先簡后繁的原則，分類排隊(duì)，進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的工作，拆遷工作涉及面廣，政策性強(qiáng)，面對千家萬戶，工作對象又多數(shù)是下崗職工和無職業(yè)人員，絕大多數(shù)沒有工資來源，多數(shù)是低保戶，有的身體殘疾喪失勞動能力，生活極其困難，有的想借此機(jī)會，想發(fā)一筆洋財，滿天要價，有的對拆遷政策不了解，無理取鬧，有的確屬生活困難，沒有能力再拿補(bǔ)差部分的錢款，不想拆遷，總之拆遷工作對立面大，絕大多數(shù)不予配合。我們在去各戶工作時，有的戶根本不予理采，連門都不給開，不讓進(jìn)屋，有的竟說些很難入耳的話，甚至謾罵，有的干脆離家，不和我們見面。怎么辦？我們能因困難大而不拆遷嗎？能因情況復(fù)雜而誤時誤事嗎？不能。再大的難事也難不倒我們天富人，我們坐下來，認(rèn)真的總結(jié)研究所掌握的情況和了解到的問題，逐戶分析，采取對策，攻克堡壘，打開工作局面。我們采取了解好誰是當(dāng)家人，誰是左鄰右舍，家族親戚的帶頭人，誰是懂政策講情理的明白人。首先抓住這部分人，和他們交朋友，攀關(guān)系，做好他們的工作，使他們能夠起帶頭作用。果然這一招很靈，很快一部分動了起來，他們開始和我們主動接近，開始了實(shí)質(zhì)性的對話，并經(jīng)過多次洽談，進(jìn)行了協(xié)議的簽定。到7月6日，已簽協(xié)議6戶。萬事開頭 難，有了帶頭簽定協(xié)議的我們很高興，如何保持勢頭不減，高潮不落，我們又采取了分片包干的辦法，整個拆遷小區(qū)分四片，采用包干的形式，并培養(yǎng)了各片幫助做工作的代理人，采取分化瓦解的辦法，來爭取加快腳步，使拆遷工作更快更順利的進(jìn)行。整個拆遷工作我們對不同的人采取了不同的態(tài)度和辦法，對于積極配合工作的拆遷戶，爭取盡量給點(diǎn)優(yōu)惠，促使他們盡快的簽定協(xié)議；對于要借此機(jī)會發(fā)洋財?shù)臉O力爭講價格，不但他們自己不簽協(xié)議，反而利用各種手段，煽動蠱惑人心，不讓別人簽，我們采取大力宣傳拆遷政策，手不軟，政策不讓，對個別戶不予理解；對于等待觀望，看我們態(tài)度，想隨大流的戶，我們還是反復(fù)的宣傳政策，幫助他們解決早簽早主動，回遷排前號，住上好樓層的細(xì)賬；對于要回遷還是貨幣安置，沒有下決心，動搖不定的戶，我們盡量幫助他們算好賬，并對有證面積較大的做讓他們回遷工作，有證面積較小的動員貨幣安置；對于靠浮房討價還價的戶，我們采取了看浮房的質(zhì)量和院內(nèi)整個土地面積的多少，適當(dāng)?shù)慕o點(diǎn)優(yōu)惠的辦法；對于確有一少部分人身患絕癥，特困戶，需要給予照顧的，我們就明確態(tài)度，不惜多給點(diǎn)優(yōu)惠，盡量滿足他們的要求。這樣對不同的階層的拆遷戶，采取不同的政策措施，一下就使拆遷進(jìn)度加快了許多，最多一天就簽多達(dá)十幾戶。到八月八日已簽定協(xié)議104戶。隨著拆遷工作的進(jìn)展，很多的住戶和我們交上了朋友，由對立轉(zhuǎn)向了親善，很多人幫助我們做工作，出主意，使拆遷工作越來越得人心。但是越是到最后結(jié)尾階段，工作難度就越大，一少部分丁子戶死活就是不簽，他們無休止的要價，我們幾十次登上他的家門，但硬是不予配合；也有的戶產(chǎn)權(quán)證不是自己的名字，法人又不肯前來幫助辦理手續(xù)；也有的為了借機(jī)發(fā)財，搞假房證和違背政策法律，假報死亡而多分產(chǎn)權(quán)證，從而多得補(bǔ)貼面積。對這些問題，我們采取不同情況，區(qū)別對待，一戶一戶的攻堅，到8月25日，還剩5戶。對這5戶丁子戶，我們一面上報有關(guān)材料，準(zhǔn)備強(qiáng)遷，一面還是積極做他們的工作，使他們不走強(qiáng)遷的程序。因?yàn)閺?qiáng)遷不但還要花費(fèi)大量的費(fèi)用，更需要一定的時間，耽誤我們的整個三、四期工程開工時間。馬總果斷決策，還是要想辦法，盡快將這五戶動員遷出。就這樣，我們經(jīng)過艱苦的努力攻關(guān)，終于9月9日拆遷了最后一戶，勝利的完成了這次拆遷任務(wù)。我們只用了三個月的時間，這是長春市，乃至吉林省拆遷工作史上時間最短，動作最快，效率最高的典范，為及時的轉(zhuǎn)入三、四期工程開工打下了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了一切有利條件。為了表彰先進(jìn)，公司研究決定拿出兩萬元，獎勵參加拆遷的有功人員。三、五十天完成了三、四期工程的封頂

動、拆遷工作的順利結(jié)束，為三、四期工程及時開工創(chuàng)造了有利條件，在拆遷工作接近尾聲時，我們就集中了部分精力，做好了工程的設(shè)計，工程隊(duì)的選用，場地的三通一平等項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并于九月二日，召開了公司全體員工動員大會，于九月九日開始，放線打樁。我們響亮的提出了這段工作的指導(dǎo)思想，就是以戰(zhàn)斗的姿態(tài)，同時間賽跑，以工程建設(shè)為中心，大干60天，完成主體封閉的戰(zhàn)斗口號。公司上下和每個工程隊(duì)都以此為動力，緊張繁忙的三、四期工程開始打響了第一炮，這段工作每項(xiàng)事情，幾乎都是超常規(guī)運(yùn)行，可以說是在邊拆遷、邊規(guī)劃、邊設(shè)計、邊施工，此項(xiàng)工作都在經(jīng)過科學(xué)按排同時進(jìn)行，這樣的工作程序是前所未有的。工地上先后有八臺發(fā)電機(jī)組同時發(fā)電，八臺樁機(jī)也同時開動，九個吊車同時運(yùn)轉(zhuǎn)，十臺攪拌機(jī)同時運(yùn)行，整個工地近五百民工人來人往，送砂、石、紅磚、鋼筋、水泥等車輛往返不停，川流不息，真是象一場戰(zhàn)斗在有序的進(jìn)行。越是在這樣繁忙復(fù)雜的工作時刻，我們始終保持清醒的頭腦，準(zhǔn)確掌握每個工地，每個環(huán)節(jié)，提前預(yù)測能出現(xiàn)的問題，改變過去那種一天一調(diào)度為每天都在現(xiàn)場辦工，面對面的一個一個的解決實(shí)際問題。這樣做，即做到了問題及時發(fā)現(xiàn)，能夠得到及時糾正，及時解決，還不耽誤工作時間。在整個施工期間我們還是繼續(xù)抓住三個根本問題不放，那就是質(zhì)量、進(jìn)度和安全，為了保證質(zhì)量，我們?nèi)匀粓猿至祟I(lǐng)導(dǎo)值班值宿制度，從進(jìn)料到施工每個環(huán)節(jié)死死抓住不放，技術(shù)人員不離現(xiàn)場，監(jiān)理盯住工地，從而保證了三、四期工程的質(zhì)量；為了加快進(jìn)度，工程隊(duì)與工程隊(duì)比著干，誰都怕被拉下，他們抓住了 早、午、晚的三頭時間不放，不耽誤一分一秒，下雨穿上塑料布雨衣砌磚，在保證日進(jìn)度，施工的關(guān)鍵階段，正值秋收大忙季節(jié)，無論技工還是力工都非常緊缺，工程隊(duì)不惜花大價，瓦工每天100元，力工每天50元的價格留住民工。安全問題由于我們抓的實(shí)，抓的細(xì)，這么多的工地沒有出現(xiàn)一次不安全事故。由于工程抓的緊，抓的實(shí)，使6號、7號、8號、9號、14號、15號六個工地只用了50天時間，就全面完成了土建，實(shí)現(xiàn)了封頂?shù)哪繕?biāo)，提前十天完成了任務(wù)。隨著衛(wèi)生材料廠緊鑼密鼓的破產(chǎn)拆遷工作的結(jié)束，17號樓、18號樓和19號樓也陸續(xù)開始開工建設(shè)，并于十月十七日和十月二十二日分別開始打樁。到十一月十一日結(jié)束，實(shí)現(xiàn)了17號樓保二爭三層，18號樓保一爭二層的目標(biāo)。與此同時，10號樓和19號樓基礎(chǔ)樁全部打完。

三、四期工程下水網(wǎng)全部結(jié)束?？梢哉f，從九月九日開始，在整個施工的戰(zhàn)場的和所取得的成果看，我們的指導(dǎo)思想是正確的，整個指揮和施工戰(zhàn)略是科學(xué)的，成績是舉世無雙的。

四、部門作用發(fā)揮較好，加強(qiáng)相互協(xié)調(diào)保證了工作的順利進(jìn)行。

今年年初，公司經(jīng)過深思熟慮，多次征求員工意見，以正式書面形式下發(fā)了部門和員工的崗位責(zé)任制，并堅持常年考核。在認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制的前提下，我們加強(qiáng)了相互協(xié)調(diào)工作，部門與部門之間，每個員工之間都能自覺的主動配 合，相互支持，所以各項(xiàng)工作有條不紊。

一年來，工程部的工作任務(wù)比較重，由于特殊時期，有些工程要求時間緊，有些則隨時發(fā)生變化，為了不誤施工時間，他們起早貪晚，即是工程部，又是設(shè)計部，他們深入工地，深入實(shí)際，發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場辦公及時解決，使今年在任務(wù)重，時間緊的前提下，保證了質(zhì)量，進(jìn)度和安全，工程達(dá)到了預(yù)期的目的。

銷售部工作一直積極主動，他們?yōu)榱税唁N售工作做好，在刻苦的認(rèn)真學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)售樓的知識，多次進(jìn)行周邊的樓盤銷售調(diào)查，并拿出有參考價值的調(diào)查報告。為了滿足廣大客戶的要求，他們也正在努力的鉆研建筑方面的知識，了解基礎(chǔ)構(gòu)造，房屋構(gòu)造，結(jié)構(gòu)類型，戶型設(shè)計等方面的知識。他們利用各種宣傳工具和手段，抓住一切有利時機(jī)，采取優(yōu)惠打折等有利措施和手段，大力開展宣傳和銷售工作。一年來，二期樓盤一百六十六套，沒有正式開盤就全部清盤，三、四期也累計銷售（），為公司的資金回轉(zhuǎn)和擴(kuò)大生產(chǎn)奠定了較好的基礎(chǔ)。

財務(wù)部工作一直是比較正規(guī)，做的比較出色，賬目日清月結(jié)，按時給領(lǐng)導(dǎo)提供大量的報表，數(shù)字，給領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)參謀，并很好的處理對外關(guān)系，接受財務(wù)、稅務(wù)等有關(guān)部門的檢查，特別是在房屋拆遷和商品房銷售過程中。財務(wù)部的同志不分早、午、晚，耐心熱情接待客戶，跑銀行存取現(xiàn)金，辦理比 較繁雜的手續(xù)，百無一錯，起到了財務(wù)部應(yīng)該起到的作用。

前期部工作難度大，聯(lián)系單位和個人多，他們采取靈活多樣的工作方法，認(rèn)真的辦理二、三、四期和第五期工程的有關(guān)手續(xù)和報件。由于今年的特殊客觀原因，有的報件重復(fù)多次從頭辦起，但前期部的同志都按照領(lǐng)導(dǎo)的意見，不辭辛苦和麻煩，耐心的求助有關(guān)單位和個人，疏通每個環(huán)節(jié)，一個件一個件的報，一枚章一枚章的蓋，一張表一張表的填，一天一天的跑大廳，找單位，求個人，使我們的前期手續(xù)辦理沒有耽誤整個工程的施工。銀行和公積金按揭貸款工作做得也比較扎實(shí)認(rèn)真，在難度相當(dāng)大的情況下，基本上保證了資金的及時撥付。

辦公室一年來，工作有序，多而不亂，雜而不慌，辦公室的裝修和搬遷，日常的值班值宿，外來客人的接待以及各種資料的管理和文件的處理、材料的打印和正常的繁雜小事都做得很好，車輛的管理和維修、保養(yǎng)，食堂伙食管理等都為公司日常的工作創(chuàng)造了很多方便條件。

材料部一年來，為了保證工程的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，他們認(rèn)真的多次去外地廠家進(jìn)行原材料的考察，經(jīng)過反復(fù)對比，選擇了質(zhì)量好、價格低、有信譽(yù)的各樣產(chǎn)品，和他們簽合同、訂協(xié)議，為了保證工程的順利進(jìn)行，材料部和各工程隊(duì)主動聯(lián)系，相互配合，晝夜兼程，保證甲方供料，從而為公司整個工程的順利進(jìn)行提供了一定的物資基礎(chǔ)。物業(yè)公司今年的工作比較突出，由于今年小區(qū)內(nèi)施工單位多，人員極其復(fù)雜，小區(qū)沒有形成，四通八達(dá)，又有很多新客戶入住，裝修量極大，在這種特殊的情況，物業(yè)公司本著以發(fā)展，提高，強(qiáng)化物業(yè)管理為指導(dǎo)思想，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，把物業(yè)工作做得很好，他們通過狠抓隊(duì)伍建設(shè)，落實(shí)崗位責(zé)任制，抓人員素質(zhì)提高，堅持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，堅持高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，守信譽(yù)，做好售后住戶的服務(wù)工作，做好接待工作，滿足了廣大客戶的要求。他們狠抓了安全四防和室內(nèi)外衛(wèi)生及小區(qū)內(nèi)綠化，亮化工程，使小區(qū)沒有出現(xiàn)其它不安全問題，小區(qū)內(nèi)客戶和公司領(lǐng)導(dǎo)比較滿意。

五、回顧一年來的工作，我們的主要體會是：

（一）以人為本，靠信譽(yù)求生存，是我們天富公司的根本理念。

三年來，特別是近一年來，我們天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之所以能夠從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，所以能夠發(fā)展到現(xiàn)在有了一支較好的員工隊(duì)伍，小區(qū)基本形成，建了近十一棟六萬平方米的建筑工程，而且銷售形勢大好，靠的是什么呢？主要一條是靠我們用心做事，誠信為人，以人為本，對人對事有著卓越的精神追求，我們有那么多的朋友支持我們，我們有那么多的新老客戶相信我們，我們有市、區(qū)政府和有關(guān)業(yè)務(wù)部門承認(rèn)我們。是什么標(biāo)準(zhǔn)和條件使他們會這樣呢？那就是我們做為一個房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤不是唯一 的目標(biāo)，而履行責(zé)任則是永恒的使命，我們對自己的責(zé)任永遠(yuǎn)理解為是對客戶的責(zé)任，對員工的責(zé)任，對社會的責(zé)任，對朋友的責(zé)任，所以我們做企業(yè)如同做人，就是用心做事，誠信做人，以人性待人，言必信，行必果，把客戶當(dāng)做自己的朋友，追求客戶滿意度最大化。之所以我們的客戶和我們處似賓朋，他們那樣的相信我們，支持我們，主要在他們眼里，我們是靠得住的開發(fā)商，是為他們服務(wù)，急他們之所急，想他們之所想，是講誠信的，這一根本經(jīng)驗(yàn)今后我們要永遠(yuǎn)堅持下去，發(fā)揚(yáng)光大，使我們的企業(yè)做得更好。

（二）搞好房地產(chǎn)開發(fā)必須有一支過硬的隊(duì)伍和優(yōu)秀的管理人才，尤其是必須有德才兼?zhèn)涞闹饕I(lǐng)導(dǎo)。

毛主席說過，只要有了人，就什么人間奇跡都可以創(chuàng)造出來。我們公司是白手起家，剛成立的那一天我們有什么呢，老同志都清楚，我們兩手空空，什么都沒有，真的什么都沒有啊。那我們靠什么在短短的三年時間里，發(fā)展到現(xiàn)在小有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)商呢？我們是靠人，是靠姜總、馬總的智慧，靠姜總、馬總的人格魅力，是靠姜總、馬總駕馭指揮的我們這支隊(duì)伍。

公司在暫短的幾年里小區(qū)初步形成，高樓林立，效益可觀，現(xiàn)在正是興盛時期，是姜總、馬總的精心策劃，嘔心瀝血的結(jié)果。姜總在全國各地有著很多其它的集團(tuán)公司，但始終關(guān)心、呵護(hù)著這個開發(fā)公司，在關(guān)鍵決策時刻、在遇到困 難時期，我們總是靠著姜總這棵大樹，英明決策、渡過難關(guān)、奪取勝利。馬總把全部的精力都傾注在房地產(chǎn)開發(fā)上。他雖然年過半百，但始終不服輸，苦心專研業(yè)務(wù)，已由外行變成了內(nèi)行，他以超人的毅力，靠著自己的較高的全面素質(zhì)，憑著科學(xué)的膽識和氣迫，駕馭著天富的這番事業(yè)。他是我們公司最忙的人、最累的人、最動腦筋的人、最操心的人，他的艱辛的付出，感動了天地相助，感動了政府和朋友的支持和幫助。在很多個重大的關(guān)鍵時刻和轉(zhuǎn)折時期，都是十分順利的達(dá)到目的，正象一些老干部說的那樣，是金子在那里都放光芒，我們天富的事業(yè)將永遠(yuǎn)光芒四射，光彩照人。

天富公司三個月全部成功拆遷一百八十戶居民，六十天工程五十天六棟樓封頂，一期工程百日會戰(zhàn)全部交工，一、二期樓盤沒有開盤就全部清盤等等，唯有天富人才能干出這樣長春市建筑行業(yè)歷史上從未有過的事，這些全是靠天富的員工，靠這支隊(duì)伍的努力結(jié)果。

幾年來，我們的事業(yè)有成，同時也造就和涌現(xiàn)了一批有突出貢獻(xiàn)的人才。

公司副總經(jīng)理馬占山同志，在零五年的全面工作中，嚴(yán)格要求自己，為了取得房地產(chǎn)業(yè)的資本，在堅持認(rèn)真的學(xué)習(xí)。有時甚至日以繼夜的看專業(yè)書籍，讀有關(guān)資料，使自己逐步由外行變成內(nèi)行，特別是主管銷售部工作以來，認(rèn)真抓了銷售員的自身建設(shè)，對他們要求嚴(yán)格，工作有布置有檢查有總 結(jié)，并能夠注重調(diào)查研究。根據(jù)市場要求和未來樓盤走勢，及時提出售樓方案，利用了報紙、電視、電臺、新聞、網(wǎng)絡(luò)和宣傳板等各種形勢，大力宣傳天富的樓盤優(yōu)勢，采取了以老客戶代新客戶，留住甲級客戶，做好其它客戶的工作等各種手續(xù)和辦法，使我們天富家園的樓盤銷售形勢特好。前二期樓盤沒等開盤就全部清盤，三、四期也賣出將近一半，這是很了不起的成績。占山同志在今年的房屋拆遷工作中也立下了汗馬功勞，特別是在拆小五樓時。當(dāng)時難度大，被拆遷戶希望指數(shù)特高，他們又互相串連，建立共守同盟，不予我們配合，在這十分艱難的狀況下，占山同志挺身而出，和主要領(lǐng)導(dǎo)立下軍令狀，采取了很多靈活多樣的辦法，反復(fù)多次的工作在樓上的住戶家中，多次開會講政策原則，講拆遷的辦法表明態(tài)度，并培養(yǎng)多個替我們做工作的積極分子，并在五十多戶中，抓了典型，使他們起了積極帶頭作用，通過艱苦的努力工作，僅用40幾天的時間就全部將小五樓拆除。為公司立下了不可磨滅的功勞。在三、四期工程開工的過程中，占山同志任指揮部的副指揮，并協(xié)助總指揮抓日常的全面工作。在這段時間里，占山同志起早貪黑，深入工地、深入實(shí)際，親自抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、抓安全，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，使整個工程計劃六十天封頂提前十天，五十天干完，這是與占山積極努力工作分不開的。在全年工作中，占山同志負(fù)責(zé)甲方供料和各項(xiàng)合同的簽定工作，由于精心努力，使這 方面的工作做得很好，從沒有失誤，沒因此而耽誤施工的正常進(jìn)行。我們大家應(yīng)該向占山同志學(xué)習(xí)那種刻苦學(xué)習(xí)、專研業(yè)務(wù)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敢說敢為，敢于攻關(guān)碰硬的那種精神。

公司辦公室主任隋殿閣同志，工作極端負(fù)責(zé)，視公司為自家，從不粘尖取巧，一心樸實(shí)的默默奉獻(xiàn)。他除了認(rèn)真的抓好了辦公室的全面工作外，其它工作隨叫隨到。一年里，他非常出色的完成了領(lǐng)導(dǎo)交辦的辦理招投標(biāo)手續(xù)工作，這項(xiàng)工作很復(fù)雜，難度又很大，不但涉及所有工作隊(duì)，而且還涉及有關(guān)方面，手續(xù)繁雜。殿閣同志做的有條有理，毫無差錯。在關(guān)鍵的房屋拆遷過程中，殿閣同志是主力軍，他包片跑戶，認(rèn)真細(xì)致耐心的工作，使拆遷工作得以順利進(jìn)行，直至全部結(jié)束。在拆遷過程中他又負(fù)責(zé)整個拆除工作，特別是在拆除遇到障礙物時，殿閣同志，日夜守在勾機(jī)和破碎機(jī)旁，許多個日日夜夜，他都在認(rèn)真的記工時，算土方，指揮除障礙，為我們及時的開工興建工程鋪平了道路，打下了基礎(chǔ)。

財務(wù)部現(xiàn)金員孟繁霞同志雖是馬家的主要成員，但從不以此自居，從不特殊。她以一個普通的公司職員身份，兢兢業(yè)業(yè)，勤勤懇懇，默默無聞的工作。特別是在三期房屋拆遷和整個售樓期間，每天不分早、午、晚，都要及時收款、付款，甚至每天幾次跑銀行，周六、周日得不到休息，有時都不能及時吃上飯，但繁霞同志從無怨言。我們大家都要向孟繁霞同志學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)她在普通的工作崗位上，取得了優(yōu)異成 績。

物業(yè)公司副經(jīng)理李明妍同志以公司為家，成年累月一心撲在物業(yè)的工作上。他對工作要求標(biāo)準(zhǔn)高，對自己要求高，對客戶十分熱情。凡是入住小區(qū)的客戶，他都了解的十分清楚，家庭主要成員都認(rèn)識，對其工作單位，電話手機(jī)聯(lián)系方式，具體的居住門棟樓層等都了如指掌，接待客戶很講禮貌待人，態(tài)度和藹可親，主動幫助客戶解決實(shí)際問題。明妍同志能夠十分嚴(yán)格的要求自己善于團(tuán)結(jié)別人，以誠相待受到了人們的尊重。

物業(yè)公司維修部、保潔部經(jīng)理賈樹偉同志幾年如一日，兢兢業(yè)業(yè)，勤勤懇懇，一天到晚忙不休，為整個小區(qū)的物業(yè)工作奉獻(xiàn)自己的一切。他不但能干，而且一專多能，無論是水、電、暖，還是小區(qū)內(nèi)的綠化。住戶的整個維修，他隨叫隨到，手到病除，他對工作極端熱情，對客戶又非常關(guān)心。凡是客戶找到他，需他幫助解決和辦理的事情，他都在所不辭，熱心的幫助辦好，直到客戶滿意。他對工作不分什么是份內(nèi)，什么是份外，凡是需要做的，都高標(biāo)準(zhǔn)的做好，受到了領(lǐng)導(dǎo)和同志們以至客戶的好評。

一年來，公司全體員工，特別是像公司副總、工程部經(jīng)理孫慧同志；材料部經(jīng)理劉士峰同志；銷售部經(jīng)理馬超同志、副經(jīng)理賈麗娜同志、售樓員馬璐同志；保安隊(duì)長公丕春同志等等都出色的完成了自己的本職工作，值得我們很好的學(xué)習(xí)。

實(shí)踐證明，開發(fā)房地產(chǎn)首先必須培養(yǎng)一支特別能戰(zhàn)斗的員工隊(duì)伍，這支隊(duì)伍必是召之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝的人員組成。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)必須選擇地理位置優(yōu)越，戶型設(shè)計接近百姓，價格合理，質(zhì)量優(yōu)良，物業(yè)基本保證住戶要求，并一步一步走，一個臺階一個臺階上的原則。

三年來的實(shí)踐告訴我們，房屋開發(fā)的首要問題，必須選擇地位超然，旺氣聚集，上風(fēng)上水之地，必須是周邊環(huán)境優(yōu)越，交通、教育衛(wèi)生、文化活動、商業(yè)購物和今后重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)景可觀位置，這樣才能吸引客戶快銷多售。

戶型設(shè)計要豐富多彩，根據(jù)要求，即不繁雜，又很新影，抓住重點(diǎn)設(shè)計適合一老一少兩頭年齡人群，適于中小戶型，盡量增加使用面積。

樓盤價位要為工薪階層所能承擔(dān)的起，和周邊相比，要略低，并能夠辦理各項(xiàng)按揭貸款手續(xù)，使他們買得起，住得下。

樓盤質(zhì)量是客戶選房的很重要一環(huán)。為此，必須從原材料抓起，全程抓住不放，并抓住如地?zé)?、外弧形陽臺等熱點(diǎn)，一抓到底，保證百年大計，質(zhì)量第一，做到精益求精。

選擇住房首先選擇物業(yè)這是對的，但多數(shù)工薪階層的人們，他們心理并不希望那種封閉式，高標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)物業(yè)管理，主要是物業(yè)費(fèi)用居多，壓力大。我們只需要能夠保證二十四小時供水、供電，供暖，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生整潔，二十四小時保安，居住有安全感，小區(qū)內(nèi)花草樹木綠化比較好，有一個舒適的環(huán)境居住，有一個低收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和和諧的人群相處就十分滿意。

實(shí)踐證明，做為一個初級階段的開發(fā)商，必須即要胸懷大略，有遠(yuǎn)大目標(biāo)，又要根據(jù)實(shí)際情況，飯一口一口吃，路一步一步走，臺階一層一層上，不保守，但不打無把握之仗。像我們這樣，一年一個新臺階，年年有樓蓋，年年有樓賣，走上步看下步，看準(zhǔn)的事情堅決干，看不準(zhǔn)的事情不盲目，這是我們不戰(zhàn)則已，戰(zhàn)則必勝的根本保證。

總結(jié)一年來的工作，我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽儯煽儾徽f跑不了，問題不找不得了，嚴(yán)格說來我們還在前進(jìn)過程中，存在一些問題，需要認(rèn)真的總結(jié)。

一、員工隊(duì)伍素質(zhì)極需提高

由于我們的企業(yè)要越做越大，所以，對員工的要求就要越來越高，如果還是停留在原來的水平上，就適應(yīng)不了事業(yè)的飛速發(fā)展。現(xiàn)在這支隊(duì)伍由于文化基礎(chǔ)參雜不齊，工作經(jīng)歷基礎(chǔ)不一，專業(yè)技術(shù)人員較少，如果不加強(qiáng)自身的素質(zhì)的提高和建設(shè)，就要影響正常的工作進(jìn)行。我們必須要首先加強(qiáng)職工的政治素質(zhì)的提高，要堅持以公司為家，一心一意為公司發(fā)展出謀劃策，不能就公司為肥肉，都想抓想拿，樹立 公司發(fā)展我發(fā)展，公司強(qiáng)大我強(qiáng)大的思想。要加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)技術(shù)方面的學(xué)習(xí)，變外行為內(nèi)行，為做好本職工作練好基本功，要在公司內(nèi)，形成你追我趕，爭當(dāng)先進(jìn)做貢獻(xiàn)的大好局面。

二、要加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算，要講成本，盡量減少不必要的開支。做到少花錢多辦事，不花錢也辦事，反對鋪張浪費(fèi)，要獲得更大的利潤，就應(yīng)該盡量多的降低成本，這是所有企業(yè)的共識。在任何行業(yè)中，成本控制能力排序末端的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額，企業(yè)間的競爭說穿了，也是成本控制的競爭，所以只有降低成本，才能生存，才能獲得更好的效益。

三、資金緊缺仍然是我們企業(yè)壯大的主要障礙 根據(jù)我們公司幾年來的實(shí)踐，融資問題仍然是我們大踏步前進(jìn)的主要問題。房地產(chǎn)開發(fā)，不僅僅是就當(dāng)年蓋幾棟樓，而要全方位的如儲備人才，儲備土地，要大面積開發(fā)房產(chǎn)，地產(chǎn)乃至其它產(chǎn)業(yè)，資金問題就需多方籌集，建立合作伙伴，股份制，信貸等等多種渠道，有了較為雄厚的資金基礎(chǔ)，我們的事業(yè)就更能突飛猛進(jìn)全方位發(fā)展。

同志們：

新的一年二零零六年即將來臨，明年將是我們公司在今 年的基礎(chǔ)上，更加繁忙的一年，更加突飛猛進(jìn)的一年，更加關(guān)鍵的一年。我們必須在七月末前，對6號B、7號、8號、9號、14號、15號、17號、18號、19號樓全部竣工，并將所有證件辦完，并爭取全部銷售，對二十一號和二十號兩棟臨街公建在八月末建完并交付使用爭取銷售過半。我們今冬明春還將要對色織布、棉織廠和五十戶居民進(jìn)行全部拆遷，并要在明年五月一日開始實(shí)施第五期工程的建設(shè)。在明年，五期工程建設(shè)的同時，還要下大力量，搞好調(diào)查，為今后幾年乃至多年進(jìn)行更好的開發(fā)選準(zhǔn)地塊，創(chuàng)造條件。明年的這些奮斗目標(biāo)，經(jīng)過同志們的努力下決心一定要實(shí)現(xiàn)，我們有利條件很多，我們公司越來越成熟。有三年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，有棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，有外界朋友和同志們的支持，我們有新老客戶和社會上的信任，特別是有我們在坐同志的努力，只要我們堅定信念，腳踏實(shí)地，我們的目標(biāo)就一定能實(shí)現(xiàn)，我們一定要在二道的這塊龍脈圣地，天做棋盤，星做子，地做琵琶路做弦，走好這盤棋步，彈出優(yōu)美動聽的音樂。天富人必能建廣廈于天地，奉愛心與人間。最后祝同志們新年快樂。

謝謝！

二零零五年十二月三十日

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司年終工作總結(jié)

20xx年我公司在廠黨委廠行政的正確領(lǐng)導(dǎo)下，團(tuán)結(jié)拼搏，真抓實(shí)干，克服了生產(chǎn)經(jīng)營中的種種困難。經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的不懈努力，較好地完成了全年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和工作任務(wù)，預(yù)計實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入2510萬元，預(yù)計盈利125萬元。公司保持了健康和諧發(fā)展?，F(xiàn)將生產(chǎn)經(jīng)營及工作情況報告如下：

一；經(jīng)營管理1、20xx年是我們**西佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至關(guān)重要的一年，也是新的領(lǐng)導(dǎo)班子到任的第一年。更是改革重組、實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)輔業(yè)分離的第一年。為擴(kuò)大發(fā)展計劃、爭取可持續(xù)性發(fā)展。結(jié)合公司實(shí)際情況，積極完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)管理是根本的基礎(chǔ)所在，為此，本著實(shí)事求是的原則建立了一系列適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和公司發(fā)展需要的各種規(guī)章制度，并加大檢查落實(shí)力度，使各項(xiàng)工作有計劃、有方法、有依據(jù)、有目的的穩(wěn)步展開；加強(qiáng)了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；同時，為了建立完善的內(nèi)部管理機(jī)制，在汲取先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實(shí)際情況，對新的領(lǐng)導(dǎo)班子及各部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項(xiàng)工作細(xì)化到每個人，促進(jìn)了各崗位的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作實(shí)踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提升。公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，服務(wù)創(chuàng)新意識顯著提高，只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升收入，樹立良好的企業(yè)形象。我們首先從思想政治工作入手，發(fā)揮黨、模范帶頭作用，帶領(lǐng)全體員工轉(zhuǎn)變觀念、開展理論學(xué)習(xí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識和自身素質(zhì)得到不斷提高，公司領(lǐng)導(dǎo)和各級管理人員經(jīng)常深入基層做大量的工作，公司上下形成了團(tuán)結(jié)一致、求真務(wù)實(shí)的工作氛圍。強(qiáng)化要求，業(yè)務(wù)素質(zhì)不斷得到提高。

2、公司組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)了中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會的精神,對進(jìn)一步做好當(dāng)前的各項(xiàng)工作進(jìn)行安排部署。并要求全體員工通過多種形式，原原本本，逐字逐句認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，把思想統(tǒng)一到黨的十八大精神上來，把力量凝聚到實(shí)現(xiàn)黨的十八大確定的各項(xiàng)任務(wù)上來。解放思想、實(shí)事求是、銳意進(jìn)取。在學(xué)習(xí)、活動中制定了學(xué)習(xí)計劃，使學(xué)習(xí)活動有安排、有落實(shí)、有總結(jié)。對團(tuán)結(jié)全體員工、增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和發(fā)展外向型服務(wù)思路起到了積極的作用。

3、公司領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整后，完成了佳居公司董事會換屆工作。完成了營業(yè)執(zhí)照的法人變更，組織機(jī)構(gòu)代碼證的變更、國稅、地稅稅務(wù)登記證的變更，及組織實(shí)施并完成了公司工商年檢等工作。

4、通過省、市仲裁和法律途徑，我公司今年成功從原建設(shè)施工單位華山公司追回上百萬元多支付工程款，為公司挽回了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。與航天公司存在的經(jīng)濟(jì)糾紛已進(jìn)入了法律起訴程序階段。經(jīng)過多次和代理律師溝通談判又為公司節(jié)省了38.5萬元的案件代理費(fèi)。

二；工程建設(shè)1、25#住宅樓是公司今年工作的重中之重。為了又好又快的完成25#住宅樓的配套工程，公司多次召集技術(shù)人員多方論證，設(shè)計出了質(zhì)量較高的方案，不但降低了費(fèi)用還保證了工程進(jìn)度。工程施工合同在工程的具體實(shí)施過程中起著非常重要的作用，對工程中的勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任都作了比較全面的規(guī)定。在“25#住宅樓的配套工程”項(xiàng)目工程建設(shè)的具體實(shí)施過程中，公司嚴(yán)格遵守施工合同，對合同中規(guī)定的質(zhì)量責(zé)任，劃分界限，材料設(shè)備的采購，圖紙設(shè)計，工藝使用的認(rèn)可和批準(zhǔn)制度都有較好的貫徹執(zhí)。在完成主體封頂?shù)幕A(chǔ)上全面進(jìn)入第二階段施工（即室內(nèi)水、電、暖設(shè)施、電梯、單元防戶門及樓外墻體保溫層安裝），25#高層住宅主樓室內(nèi)內(nèi)粉以及水電已于9月20日前如期完成。25#高層住宅主樓樓外配套工程（道路，給排水以及雨水）定于12月20日完成并交付使用。

2、切實(shí)抓好安全生產(chǎn)工作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。堅持“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針，以《安全生產(chǎn)法》為準(zhǔn)則，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任目標(biāo)，消除各種事故隱患，以強(qiáng)有力的措施防止安全事故的發(fā)生，以此維護(hù)企業(yè)安全生產(chǎn)秩序，實(shí)現(xiàn)了全年安全生產(chǎn)無事故。為公司持續(xù)、快速、健康發(fā)展作保證。嚴(yán)把施工質(zhì)量。在施工程序上，嚴(yán)格按照科學(xué)施工程序要求，選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高、業(yè)績好的施工企業(yè)參與工程施工；建筑材料上，嚴(yán)把建筑材料質(zhì)量關(guān)，執(zhí)行建筑材料進(jìn)場復(fù)驗(yàn)制度和材料送檢見證取樣制度，建筑材料、商品混凝土進(jìn)場使用前必須檢驗(yàn)合格并經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可；竣工驗(yàn)收上，嚴(yán)格執(zhí)行工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，全面實(shí)施和嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度，實(shí)行勘察、設(shè)計、施工、等單位聯(lián)合驗(yàn)收制度，落實(shí)質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的不予驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)問題的及時整改。同時，積極創(chuàng)新、不斷豐富工程質(zhì)量監(jiān)管手段。

3、完成了鍋樓房至8#樓熱力管網(wǎng)改造工程。

4、秦嶺小區(qū)供電增容工程已經(jīng)完成了前期的設(shè)計論證，通過研究設(shè)計及施工單位提出來的與施工合同實(shí)施有關(guān)的問題，對涉及到工程進(jìn)度有關(guān)問題及時提出解決辦法。并對施工手段、施工資源、施工組織直至合同工期都進(jìn)行了調(diào)整，現(xiàn)已進(jìn)入緊張的施工階段。

5、基本完成了小區(qū)1#、2#、3#樓及國稅局門面房工程清算工作。

三，遺留問題

1按照耀水黨委、行政的要求秦嶺小區(qū)已完成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理服務(wù)改革分離和企業(yè)重組工作，對相關(guān)遺留問題處理（涉及小區(qū)范圍住宅樓地下室、屋面滲漏水、臨街商鋪油煙、噪音擾民、房產(chǎn)證辦理、小區(qū)供電入網(wǎng)等各項(xiàng)未盡完善工作），按照工程建設(shè)與后續(xù)物業(yè)管理工作銜接程序，我公司已完成并完善了以下幾方面遺留工作；

今年公司組織施工力量，完成了小區(qū)14#樓、20#樓屋頂整體防補(bǔ)漏水工程；制作安裝了小區(qū)西側(cè)-A段臨街商用房（餐館）后窗八個雙層隔音玻璃裝置，以“負(fù)壓上吸”方法最大限度的降低和減少了因餐館噪聲等帶來的擾民問題。11#、17#、18#等幾棟樓房排水不暢，我公司在該樓后新增加了幾處滲水井設(shè)施，目的是為防止各路不明來水滲（進(jìn)）入住戶地下室；完成了22#樓前道路及周圍積水改造工程；補(bǔ)充完善了小區(qū)二期1#、2#、3#、樓前后四周植樹綠化工程（約3500平方米），實(shí)現(xiàn)了住宅建設(shè)與后續(xù)管理維修的無縫銜接。C段門面房屋面滲漏改造工程（約650平方米）。配合“四創(chuàng)辦”重新粉刷并加固了東圍墻（約1000平方米）。重點(diǎn)組織實(shí)施了以21#、22#兩棟小高層住宅樓部分遺留問題的協(xié)調(diào)處理與善后工作。及23#、24#樓存在的諸多遺留問題與原工程建設(shè)單位、祥瑞物業(yè)公司組成專門處理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，提出解決措施，力爭全面解決此問題。我公司并以書面形式向物業(yè)公司移交，以形成小區(qū)建設(shè)與后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的無縫銜接，相互溝通、友好合作。

2已辦理并發(fā)放到住戶個人手中的房產(chǎn)證計610戶，同時小區(qū)一期剩余住戶房產(chǎn)證辦理的前期準(zhǔn)備工作也已全面啟動。

3為完成廠部要求對公司資產(chǎn)的全面清理，財務(wù)部理順了財務(wù)核算體系和規(guī)范財務(wù)核算流程，圍繞收入和費(fèi)用層層分解、認(rèn)真剖析，財務(wù)部對費(fèi)用清繳、盤點(diǎn)對帳、做了大量工作。排查出了未掛賬的工程款790余萬。確保了公司資產(chǎn)的安全；

4加強(qiáng)協(xié)作積極配合物業(yè)社區(qū)創(chuàng)建“十佳衛(wèi)生小區(qū)”，重新粉刷并加固了東圍墻約1000平方米，還制作位于南門了約1500平方米的文化墻。按照協(xié)議及時支付5萬元的綠化費(fèi)，為秦嶺小區(qū)再做貢獻(xiàn)?？傊?，在過去的一年里，公司較好的完成了上級下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。取得了一定的成績，但我們深知，還有許多工作存在一定的差距，我們將加強(qiáng)溝通和交流、汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。更好地樹立企業(yè)形象，更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)與服務(wù)職能，更好地開拓創(chuàng)新和持續(xù)發(fā)展，仍然是我們今后在工作中需要不斷思考的問題。我們深感重任在肩，不敢有絲毫懈怠。

存在的主要問題

1流動資金嚴(yán)重匱乏。

2拖欠工程款數(shù)額較大、支付壓力大。

3資產(chǎn)不清晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜（與秦嶺水泥股份公司及祥瑞物業(yè)、秦嶺小區(qū)社區(qū)）。

4與物業(yè)遺留問題較多，協(xié)調(diào)處理難度大。

工作計劃

我公司將全力按照廠部2013年總體工作要求，下大力氣加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，強(qiáng)化經(jīng)營考核、挖潛增效、開拓市場，全力做好公司2013年各項(xiàng)工作。

1、拓展思路、迎接挑戰(zhàn)、主動出擊，在全力做好公司各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，按照廠部要求和企業(yè)改革主輔分離的基本原則，積極克服困難解決物業(yè)遺留問題，主動探索尋找秦嶺小區(qū)以外新的工程項(xiàng)目或合作伙伴，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造平臺。

2、工程方面：

（1）25#高層住宅樓的后續(xù)事務(wù)繁雜，督促華源公司做好決算的同時，將下大力氣做好協(xié)調(diào)工作，確保業(yè)主正常使用。

（2）公司將重點(diǎn)實(shí)施25#樓的天然氣鍋樓綜合配套及戶外綠化工程。

（3）確保東面門面房開工建設(shè)。

（4）著手西面門面房的規(guī)劃，論證，設(shè)計工作。

（5）全力做好小區(qū)一期剩余住206戶業(yè)主房產(chǎn)證的辦理。

（6）加強(qiáng)與祥瑞公司的溝通，解決物業(yè)遺留問題，重點(diǎn)解決屋頂（面），地下室滲（漏）水問題。

（7）啟動秦嶺小區(qū)二期工程的備案登記工作.（8）完成秦嶺小區(qū)二期工程21#樓22#樓的結(jié)算工作。

我們將以中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會的精神為指引，繼續(xù)圍繞“抓經(jīng)營、抓管理、保穩(wěn)定、促和諧”的企業(yè)總體工作方針前提下，管理不斷創(chuàng)新。讓我們在反思與展望中以更好的姿態(tài)投入嶄新的2013年。讓我們一起把工作做到最好，相信在新一年的中，**西佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會取得更大的成績！得到更大發(fā)展！

第三篇：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010工作總結(jié)

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010工作總結(jié)

2010年是“****”項(xiàng)目一期完工、二期始建、“****”籌備建設(shè)的一年，公司各項(xiàng)工作在集團(tuán)董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在公司全體員工的共同努力下，各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，逐項(xiàng)落實(shí)。全年完成建筑工程量24000多平方米，累計完成拆遷面積11000平方米，涉及拆遷戶257戶，全年實(shí)現(xiàn)銷售8300萬元，累計實(shí)現(xiàn)銷售1.73億元。為****全面竣工和****項(xiàng)目的順利啟動奠定了良好基礎(chǔ)。

一、精心細(xì)致抓收尾。

“****”一期13棟住宅樓及配套工程在2010年全部完工。現(xiàn)場工作主要圍繞如下幾個方面展開：

1、4#、5#、6#樓及人防地下室的收尾工程

土建工程在4月30日竣工驗(yàn)收合格，電力6月24日小區(qū)住宅用電完成正式驗(yàn)收并網(wǎng)供電，7月25日天然氣驗(yàn)收。2#坡道、地下停車場環(huán)氧地面完工交付使用。

2、改造及維修工程

○1、11#—13#樓頂層分層改造工程。施工運(yùn)輸，水、電、消防要重新布置，樓板加層，門窗加工，外墻堵補(bǔ)，增加雨棚等。

○2、1—13#樓滲水維修工程。2010年雨水比往年大，造成滲水較多，但工程部克服重重困難，急用戶所急，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時維修，做好防滲堵漏，截止7月25日最后一次大雨，沒有業(yè)主再反應(yīng)滲水現(xiàn)象?！?/p>

3、水、電、氣、太陽能安裝后的維護(hù)、調(diào)整工作。特別是太陽能，在全省是首創(chuàng)，設(shè)計實(shí)用性上有些不足，例如熱水管及接頭在高溫下彎曲、斷裂，工程部分別更換耐高溫管材及配件，確保用戶滿意。

3、一期景觀綠化收尾工程

公司自己購苗、購?fù)猎於选⒆孕惺┕?，圓滿完成了一期4#、5#、6#樓的景觀綠化收尾工程。

4、組織完工驗(yàn)收。項(xiàng)目完工后，相繼請規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗(yàn)收，請消防部門組織消防驗(yàn)收，請電力部門組織電力驗(yàn)收，請質(zhì)檢部門組織電梯安裝、安全驗(yàn)收，確保項(xiàng)目圓滿收尾。

二、精心準(zhǔn)備抓籌建。

1、充分論證，科學(xué)決策“ ****”的籌建

根據(jù)《****改造試點(diǎn)方案》的精神，年初公司組織骨干人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，深入村民家中了解情況，分別走訪了規(guī)劃、建設(shè)、土地、房管、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門。對具體事項(xiàng)進(jìn)行了認(rèn)真分析和成本測算，在充分論證可行性的基礎(chǔ)上，為****項(xiàng)目提的順利啟動收集了科學(xué)決策依據(jù)。

2、設(shè)立機(jī)構(gòu)，成立****工程指揮部

工程項(xiàng)目立項(xiàng)后，為了使****工程項(xiàng)目的各項(xiàng)工作順利開展，在市開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)下，以公司為主體組建了****項(xiàng)目指揮部。同時公司投資1000多萬元用于項(xiàng)目前期啟動，建設(shè)了現(xiàn)場辦公用房、安裝了圍墻廣告牌，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)。

3、****綜合樓順利開工

****綜合樓工程是原機(jī)床廠拆遷還建的主要安置點(diǎn)，由于施工現(xiàn)

場的特殊性，使得工程遲遲不能開工。再加上施工環(huán)境的惡劣，使得工程時做時停。經(jīng)過艱苦的協(xié)調(diào)和耐心的工作，使得****綜合樓工程順利地開工。

三、精心組織抓拆遷。

從二零零八年年初開始至二零一零年十月，歷時三年，經(jīng)過艱苦卓絕的努力，全部拆除原機(jī)床廠生活區(qū)257戶居民房。

1、完成****整體搬遷工作

****是原機(jī)床廠生活區(qū)拆遷的難點(diǎn)，其中多數(shù)是原廠的中層干部。在大家不理解，不支持，不配合的情況下，指揮部工作人員充分利用節(jié)假日休息時間，不厭其煩的上門入戶做工作。大家總結(jié)經(jīng)驗(yàn)找問題，克服困難想辦法，利用關(guān)系找突破，最終在十月份完成了剩余住戶的簽約，并在十月二十二日順利完成了****整體搬遷。

2、對困難戶，釘子戶的協(xié)調(diào)

對拆遷戶中的特困戶，我們本著人性化拆遷的原則，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，多次對他們其提出的要求進(jìn)行合理答復(fù)和解決，令他們深受感動，從側(cè)面對拆遷工作形成有力的推動。對極少數(shù)拆遷戶中的上訪專業(yè)戶、釘子戶，為了解決他的問題，我們及時安排人員多次到市信訪辦、房產(chǎn)局等單位配合處理、接訪，對他們擔(dān)出的無理要求進(jìn)行有力的解釋和駁斥。

3、細(xì)化***拆遷前期工作

在對****基本情況認(rèn)真調(diào)查，全面摸底的基礎(chǔ)上，為提高****廣大群眾參與改造的積極性，我們主動協(xié)助村委會向群眾宣傳好國家的有關(guān)政策，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍及改造帶來的便利和好處等。使群眾懂得了國家的方針政策，做到心中底數(shù)清、補(bǔ)償待遇明、吃下定心丸，相信政府和開發(fā)公司會把給他們子孫造福的好事辦好。

4、加強(qiáng)違建管控，狠抓落實(shí)

一是積極配合村委會，協(xié)助規(guī)劃部門抓好控違工作的落實(shí)。堅決制止違法私自強(qiáng)建、偷建的問題發(fā)生。

四、精心策劃抓銷售。

2010年初開始，中央出臺一系列樓市調(diào)控政策抑制房價過快上漲，在樓市新政下，“****”項(xiàng)目積極開展了一系列營銷策劃工作，有力促進(jìn)了銷售。

1、精心組織各項(xiàng)促銷活動

根據(jù)時間節(jié)點(diǎn)和當(dāng)時銷售狀況，相繼精心策劃組織了“虎年扎金球”、“新春真情回饋月”、參加****春季房交會、贊助了市教育局舉辦的****市首屆中小學(xué)大家唱大家跳比賽、針對教師群體推出購房送“燭光大禮”等活動，取得了良好的效果。

2、大力進(jìn)行“鴻程”品牌宣傳

根據(jù)項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，在策劃工作中不失時機(jī)地進(jìn)行****項(xiàng)目的品牌宣傳活動。相繼利用圍墻廣告、戶型單張傳單、戶外廣告、吊旗、雜志等傳播載體陸續(xù)設(shè)計制作宣傳，以此來對項(xiàng)目的品牌形象進(jìn)行進(jìn)一步的塑造和提升。

通過一系列促銷活動的策劃與實(shí)施，取得了良好的銷售業(yè)績和良好的社會效應(yīng)，提升了項(xiàng)目的形象、知名度和美譽(yù)度。同時在策劃執(zhí)

行中，盡量采用投入少，效果好的傳播方式，使廣告投入產(chǎn)出效率最大化，有效促進(jìn)了銷售。

五、精打細(xì)算抓成本。

在日常工作中樹立“為公司節(jié)約每一分錢”的理念，從規(guī)劃設(shè)計到預(yù)算、決算，從費(fèi)用報銷到稅務(wù)籌劃，從項(xiàng)目報建到材料采購，從宣傳策劃到實(shí)施營銷，精打細(xì)算，堅持開源節(jié)流。

在材料采購中實(shí)行“同等價格比質(zhì)量，同等質(zhì)量比價格，同質(zhì)同價比服務(wù)”的三比工作原則。2010年共完成采購合同41份，合同金額2000余萬元。

在采購過程中實(shí)施“陽光采購策略，透明采購程序”，自覺接受其他職能部門的監(jiān)督。進(jìn)一步做到采購工作透明，在采購中做到公開、公平、公正。不論是大宗材料、設(shè)備，還是小型材料的零星采購，都盡量邀請相關(guān)部門參與，使采購工作公開、透明。

根據(jù)工程進(jìn)度，列出采購計劃，根據(jù)市場情況及時提供材料動態(tài)，為工程構(gòu)建提供各方面信息，為掌握新工藝、新材料提供參考。在小區(qū)公共環(huán)境建設(shè)及改造、園林綠化、樓棟電器布置等方面，盡可能達(dá)到優(yōu)化，既為公司節(jié)約成本，又為小區(qū)配套工程合理布局起到了一定的推動作用。

在財務(wù)監(jiān)督中，進(jìn)行資金安排和稅務(wù)籌劃，合理有效的安排資金計劃，統(tǒng)籌安排繳納稅金，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低財務(wù)成本。嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格審核工程合同付款聯(lián)簽單、費(fèi)用報銷單，嚴(yán)格審核鑒別發(fā)票真?zhèn)?，確保公司不受由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

六、精心籌劃抓稅籌。

財務(wù)工作除了每月必須進(jìn)行的核算、記賬、納稅申報、憑證匯總、賬目登記以外，進(jìn)行合理有效的稅務(wù)籌劃也是工作的重點(diǎn)。2010年是稅收征管房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)年份，公司在嚴(yán)格經(jīng)營行為的同時，如何有效、合理避稅是我們常抓不懈的工作，我們進(jìn)行經(jīng)營行為稅前合理的稅務(wù)籌劃，對經(jīng)營行為中有理、有利的環(huán)節(jié)有效控制。合理歸集建安成本，有效控制管理費(fèi)用，堅決避免不合理原始單據(jù)入賬是我們的工作重點(diǎn)。例如針對管理費(fèi)用里面的招待費(fèi)，稅務(wù)是實(shí)行報銷金額和銷售收入比例雙控制，我們就建議盡量把招待費(fèi)在收入額度大、超比例列支壓力小的地方報銷。在今年市地稅局組織的營業(yè)稅及其他稅種的稽查中，針對“母公司向全資子公司劃轉(zhuǎn)土地不交契稅”這一行為有一定的法律依據(jù)，我們先是查找這一方面的法律依據(jù)給稅務(wù)稽查人員進(jìn)行解釋，但是稅企雙方在政策理解上出現(xiàn)偏差，我們把這件事及時向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報，得到領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，親自和一起到稅務(wù)機(jī)關(guān)和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通、說明，得到稅務(wù)部門的理解和對此事的認(rèn)同，公司僅此一項(xiàng)就避免損失200多萬元。

七、精心服務(wù)抓管理。

****物業(yè)是我們新組建的公司，是為業(yè)主服務(wù)的部門，也是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品售后服務(wù)部門，我們在打造小區(qū)過硬的硬件品質(zhì)的同時，尤其注重提升物業(yè)管理的軟實(shí)力，在服務(wù)好業(yè)主的同時，為公司項(xiàng)目贏得良好的口碑，通過前期業(yè)主良好的宣傳，為后期銷售累積了更多的人氣。

在公司董事會的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，通過鴻程房地產(chǎn)全體員工的共同努力，公司首個開發(fā)項(xiàng)目****的建設(shè)取得了初步的成功，得到了社會各界的廣泛認(rèn)可，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。****被評為****市最佳綠化先進(jìn)單位和十佳樓盤，****房地產(chǎn)被評為****市房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)、并晉級為二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。同時，“****”作為全省工礦棚戶區(qū)改造的樣板工程，先后有各級領(lǐng)導(dǎo)相繼蒞臨“****”視察，得到領(lǐng)導(dǎo)的肯定和贊賞。我們在倍感鼓舞的同時，也感到身負(fù)重任，如何不辜負(fù)集團(tuán)董事會和各級領(lǐng)導(dǎo)的厚望，做好、做強(qiáng)、做大鴻程地產(chǎn)品牌，是我們今后需要認(rèn)真面對的課題。

雖然我們的工作取得了一定的成績，但離實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)、做大鴻程地產(chǎn)品牌的目標(biāo)還有很大距離，我們的工作還存在很多的不足，值得我們在今后的工作中改進(jìn)和完善。

1、繼續(xù)狠抓工程質(zhì)量，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，加快工程進(jìn)度，打造又一個精品樓盤。

2、加大銷售力度，加強(qiáng)營銷策劃能力，克服樓市調(diào)控政策給房屋銷售帶來的不利影響。

3、加大項(xiàng)目儲備力度，確保公司持續(xù)經(jīng)營能力。

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2010年12月

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自查報告

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

自 查 報 告

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年8月24日成立以來，公司將立足房地產(chǎn)業(yè)，迅速構(gòu)筑一個規(guī)范化企業(yè)框架，使公司走上可持續(xù)發(fā)展的道路。用*到*年的時間形成多元化、集團(tuán)化經(jīng)營，為股東獲取最大的經(jīng)濟(jì)及社會效益。

公司按照建設(shè)工程基本建設(shè)程序進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目有“***”、“***”兩個項(xiàng)目。于*年*月*日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（***）；于***年*月*日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（***）。于**年*月**日取得國有土地使用證（****）；于**年*月*日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（********）；于**年*月**日取得建筑工程施工許可證（*****）；于**年*月*日、*日取得工程施工圖審查報告；于**年*月*日取得建設(shè)工程消防設(shè)計審核批復(fù)。并于**年*月*日取得******“的商品房預(yù)售許可證，于**年*月**日取得“***”沿街商業(yè)用房的商品房預(yù)售許可證，于***年**月**日取得****”的商品房屋預(yù)售許可證。并真實(shí)填報《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》的相關(guān)內(nèi)容，且于**年**月***日通過了省建設(shè)廳的驗(yàn)核。本公司不存在未取得商品房預(yù)售許可證擅自銷售情況。取得預(yù)售許可證后按照建設(shè)部門規(guī)定公開銷售，并在銷售現(xiàn)場公示的了有關(guān)信息，銷售人員按規(guī)定持證上崗。因本公司“***”、“***”尚未竣工驗(yàn)收，所以無竣工驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)。

本公司將繼續(xù)按照建設(shè)工程基本建設(shè)程序，自覺按照建設(shè)部門的要求進(jìn)行開發(fā)，為**的建設(shè)作出貢獻(xiàn)。公司將秉承“****, ****”的企業(yè)精神，以人為本, 構(gòu)建人性化團(tuán)隊(duì),以達(dá)成企業(yè)目標(biāo)。

****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

****年**月**日

第五篇：大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大慶市人民政府債務(wù)糾紛案

大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大慶市人民政府債務(wù)糾紛案

裁判摘要

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條的規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。法人響應(yīng)政府號召，以向政府書面請示報告并經(jīng)政府審批同意的形式介入市政建設(shè)，政府在不通知法人參加的情況下單方就法人介入市政建設(shè)而享有的優(yōu)惠政策作出決定，法人只能按照政府決定執(zhí)行的，法人與政府之間并非民法意義上的平等主體關(guān)系，雙方亦沒有就此形成民事合同關(guān)系。因此發(fā)生糾紛的，盡管雙方之間的糾紛具有一定的民事因素，亦不屬于人民法院受理民事案件的范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

（2006）民一終字第47號

上訴人（原審原告、反訴被告）：大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村十區(qū)22號。

法定代表人：田長城，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：孫月英，黑龍江三水律師事務(wù)所律師。

委托代理人：于泰民，黑龍江三水律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：大慶市人民政府，住所地黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村。

法定代表人：韓學(xué)鍵，該市市長。

委托代理人：孫宗軒，黑龍江遠(yuǎn)東律師集團(tuán)大慶事務(wù)所律師。

委托代理人：姜福叢，北京市地平線律師事務(wù)所律師。

上訴人大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱振富公司）與被上訴人大慶市人民政府（以下簡稱市政府）債務(wù)糾紛一案，黑龍江省高級人民法院于2006年1月18日作出（2004）黑民一初字第5號民事判決，振富公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2006年8月31日公開開庭審理了本案。振富公司的委托代理人孫月英、于泰民，市政府的委托代理人孫宗軒、姜福叢到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：1998年市政府實(shí)施大開放、大招商的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，利用政府的優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)時在大慶市東部城區(qū)出現(xiàn)采暖供熱緊張的局面，市政府計劃在大慶市萬寶地區(qū)投資建設(shè)集中供暖鍋爐房，由于預(yù)算投資數(shù)額過大，市政府難以承受，因此原計劃由政府投資6億元建設(shè)的鍋爐房停建，改由社會投資者建設(shè)。1998年4月27日，振富公司向市政府遞交《大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于投資建設(shè)新村集中供熱系統(tǒng)工程的請示》，稱自愿招商引資建設(shè)東風(fēng)新村（九區(qū)）集中供熱鍋爐房和配套工程（泵站、管網(wǎng)、鐵路專用線）等項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)小區(qū)的開發(fā)、建設(shè)和管理。預(yù)計供熱工程總投資1億元人民幣。由于該工程是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)投資大，投資回收期長，回報率低，建成后長期處于低負(fù)荷虧損運(yùn)行狀態(tài)，請求市政府在各方面給予照顧和支持：

一、在此區(qū)域優(yōu)惠出讓一塊規(guī)劃用地開發(fā)建設(shè)商品住宅，以房養(yǎng)熱，補(bǔ)償回報；

二、免收建設(shè)和經(jīng)營過程中的一切稅費(fèi)；

三、幫助解決部分無息貸款；

四、制定一套集中供熱、物業(yè)經(jīng)營管理的優(yōu)惠政策。時任市長楊信和分管副市長李永庫在請示上批示予以支持。

1999年1月22日，市政府辦公會議就如何落實(shí)訟爭項(xiàng)目優(yōu)惠政策問題進(jìn)行討論并形成辦公會議紀(jì)要，包括《關(guān)于五項(xiàng)重點(diǎn)招商開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目政策調(diào)整的會議紀(jì)要》、《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》（1999年1月22日市政府辦公會議紀(jì)要附件二）。會議紀(jì)要主要內(nèi)容包括：

一、制定優(yōu)惠政策的原則。

1、改變以往政府投資城市集中供熱的政策，變政府直接投資為給予征費(fèi)方面政策減免，按鍋爐房建設(shè)總投資的80％額度優(yōu)惠。

2、鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收土地出讓金。

3、為平衡優(yōu)惠政策，現(xiàn)有建筑84萬平方米可直接入網(wǎng)，不收入網(wǎng)費(fèi)；對1999年以后投入使用的建筑收取供熱入網(wǎng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為：按照建筑面積每平方米70元。

4、統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)，規(guī)劃為花園式集中供熱熱源廠。

5、政策性匹配開發(fā)建設(shè)的小區(qū)要高起點(diǎn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)、高速度推進(jìn)、高效能管理。

6、鍋爐房由開發(fā)商自行經(jīng)營和物業(yè)管理，并執(zhí)行全市統(tǒng)一的物業(yè)管理和征費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、鍋爐房建設(shè)規(guī)模為40噸熱水供暖鍋爐5臺，35噸蒸氣爐2臺，供熱能力150萬平方米。

三、鍋爐房建設(shè)總投資13640萬 元，加上政府原計劃建設(shè)的鍋爐房發(fā)生的360萬元，合計14000萬元，由開發(fā)商承擔(dān)，政府給予開發(fā)商征費(fèi)減免優(yōu)惠11272萬元。如果優(yōu)惠額度超過11272萬元，多優(yōu)惠的部分由開發(fā)商為市政府建設(shè)同等額度的市政工程；如果開發(fā)商減免額度達(dá)不到11272萬元，其差額部分由市政府負(fù)責(zé)解決。

四、優(yōu)惠政策方案：

1、利用資源開發(fā)、資產(chǎn)臵換，將鍋爐房廠區(qū)周圍的7.02公頃土地批給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)，并免收相關(guān)費(fèi)用?？偨ㄖ娣e9.204萬平方米，其中：鍋爐房廠房7800平方米，開發(fā)商利用除鍋爐房廠區(qū)以外的7.02公頃土地的綜合開發(fā)效益來投資鍋爐房建設(shè)，容積率按照1.2控制，可建設(shè)住宅樓7.5萬平方米，商服0.8萬平方米，公建0.124萬平方米。根據(jù)大慶市建設(shè)工程的征費(fèi)項(xiàng)目和減免征費(fèi)的權(quán)限，免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的20項(xiàng)費(fèi)用，其中針對出讓金問題，紀(jì)要載明：國有土地使用權(quán)出讓金：房地產(chǎn)開發(fā)每平方米300元；鍋爐房建設(shè)屬于公益事業(yè)，用地劃撥。20項(xiàng)合計6717.07萬元，同給予開發(fā)商優(yōu)惠額度11272萬元，差額為4554.93萬元，用收取供熱入網(wǎng)費(fèi)的辦法解決。

2、收取入網(wǎng)費(fèi)政策。第一，此鍋爐房的設(shè)計供熱能力為150萬平方米，對府明小區(qū)、黎明小區(qū)及商貿(mào)區(qū)1998年年底以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網(wǎng)，不收取入網(wǎng)費(fèi)。第二，對1999年以后投入使用的66萬平方米建筑收取供熱入網(wǎng)費(fèi)，收取入網(wǎng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積確定為每平方米70元，可分期征收入網(wǎng)費(fèi)4650萬元。優(yōu)惠政策額度加上供熱入網(wǎng)費(fèi)合計為11367.07萬元，減去應(yīng)優(yōu)惠的11272萬元，余額為95.07萬元，由開發(fā)商為政府建設(shè)等值的市政工程。

3、本優(yōu)惠 政策適用于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村集中供熱鍋爐房的房地產(chǎn)開發(fā)商。

4、本優(yōu)惠政策1998年8月1日起實(shí)施。

1998年8月30日，振富公司開始施工，1999年10月15日訟爭工程竣工并投入使用。在優(yōu)惠政策實(shí)施過程中，由于政府相關(guān)政策出臺，取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目等因素，市政府需要對原有的臵換項(xiàng)目政策進(jìn)行重新核算和調(diào)整，市政府有關(guān)部門對訟爭工程竣工結(jié)算款數(shù)額進(jìn)行核算。

2001年5月15日，大慶市審計局以《大慶市審計局關(guān)于審計大慶市振富鍋爐房工程竣工決算情況的報告》為題，向市政府書面報告訟爭工程審計情況。報告記載：審計認(rèn)定竣工決算為157067737.15元，其中建筑安裝工程投資92788351.30元，設(shè)備投資52250685.25元，待攤投資12028700.60元。按照1999年1月22日市政府辦公會議紀(jì)要意見，當(dāng)時預(yù)計鍋爐房工程總投資為13640萬元，市政府按照80％給予開發(fā)商免征行政收費(fèi)，優(yōu)惠額度為10912萬元，加上1998年東風(fēng)新村熱源工程前期費(fèi)用360.83萬元，優(yōu)惠額度合計為11272.83萬元。由于審定后的鍋爐房竣工決算為15706.77萬元，超過原預(yù)訂投資額2066.77萬元，也就比原定優(yōu)惠額度11272.83萬元超出2066.77萬元，加上1999年緯二路續(xù)建工程投資款200萬元，振富公司應(yīng)當(dāng)享有政策優(yōu)惠額度總計超出2266.77萬元，考慮到振富鍋爐房工程竣工投入使用已一年多，建議市政府盡早出臺相關(guān)政策，解決資金缺口所帶來的不利影響。

2002年8月9日，大慶市計劃委員會、大慶市建設(shè)局、大慶市 人民政府開發(fā)辦公室在《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》（稿）中記載，重新算賬的原因：

一、1998年振富鍋爐房建設(shè)時，經(jīng)審核的工程概算是13640萬元。在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際需要又增加了換熱站數(shù)量和一級網(wǎng)工程量，經(jīng)審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元，超出概算2066萬元，按照80％計算應(yīng)增加優(yōu)惠政策額度1653萬元。

二、1999年1月22日市政府辦公會議研究確定的優(yōu)惠政策，其中減免的20項(xiàng)規(guī)費(fèi)，在執(zhí)行中國家取消了8項(xiàng)收費(fèi)，共計1644.69萬元。

三、供熱入網(wǎng)費(fèi)沒有及時收繳到位。只收繳到位1087萬元，還差3565萬元沒有到位。算賬的政策依據(jù)：

一、按照鍋爐房建設(shè)總投資的80％額度優(yōu)惠。

二、鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收取土地出讓金。按照“以房養(yǎng)熱，補(bǔ)償回報”的原則，9.2公頃地上建筑不收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。

三、利用資源開發(fā)、資產(chǎn)臵換政策，將鍋爐房廠區(qū)周圍的7.02公頃（實(shí)際是7.97公頃）土地批給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)，并免收相關(guān)規(guī)費(fèi)（用減免規(guī)費(fèi)額度抵頂鍋爐房投資作為優(yōu)惠政策）。

四、為平衡優(yōu)惠政策，對府明小區(qū)、黎明小區(qū)及商貿(mào)區(qū)1998年以前投入使用的84萬平方米建筑直接入網(wǎng)，不收取入網(wǎng)費(fèi)；對1999年以后入網(wǎng)振富鍋爐房的建筑收取供熱入網(wǎng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為按照建筑面積每平方米70元（當(dāng)時核定可分期征收入網(wǎng)費(fèi)4650萬元）。鍋爐房實(shí)際投資及政策到位情況：鍋爐房投入，經(jīng)審計，鍋爐房竣工決算為15706萬元。加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費(fèi)用360萬元，緯二路至開發(fā)區(qū)區(qū)段投入200萬元，累計投入16266萬元。政府優(yōu)惠政策實(shí)際到位情況：根據(jù)鍋爐房區(qū)域占地及其建筑不 收取土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，小區(qū)占地及其建筑的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)作為政策的原則（國家已經(jīng)取消的收費(fèi)項(xiàng)目沒有計入），政策到位額度為6491.47萬元（含已收到位的供熱入網(wǎng)費(fèi)1087萬元）。政府優(yōu)惠實(shí)際到位項(xiàng)目包括：土地出讓金、土地管理費(fèi)、土地評估費(fèi)、地籍調(diào)查費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、墻改費(fèi)、教師住宅提留金、勞動定額測定費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、造價管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，以上12項(xiàng)規(guī)費(fèi)合計為5404.47萬元，規(guī)費(fèi)額度不足部分，采用收取供熱入網(wǎng)費(fèi)的辦法解決。目前已經(jīng)收繳供熱入網(wǎng)費(fèi)1087萬元，并已返還振富公司。核定結(jié)果：市政府欠振富公司7799.86萬元，其中政策未到位款6633.33萬元，利息1166.53萬元。

2002年3月26日，市政府李勇庫副市長聽取關(guān)于振富公司開發(fā)振富鍋爐房及其振富小區(qū)的匯報，就訟爭項(xiàng)目審定結(jié)果為：市政府合計欠付振富公司7709.54萬元（6633.33萬元＋利息1076.21萬元）。2003年市政府關(guān)于幾項(xiàng)政策臵換項(xiàng)目核算及補(bǔ)償有關(guān)問題的匯報材料記載：市政府合計欠付振富公司7935.34萬元（6633.33萬元＋利息1302.01萬元）。2003年8月，市政府市長助理王玉超形成的關(guān)于振富公司開發(fā)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報材料中核定結(jié)果為：市政府欠振富公司資金7235.96萬元（6152.06萬元＋利息1083.90萬元）。

上述五次審計，市政府以大慶市審計局確定的振富公司建設(shè)鍋爐房工程總投資15706萬元為基數(shù)，由不同的部門進(jìn)行審核，五次審核結(jié)果承認(rèn)欠振富公司最高數(shù)額為7935.34萬元，最低數(shù)額為7235.96 萬元。經(jīng)核算雙方對振富鍋爐房工程總投資15706萬元，加上振富公司支付1998年萬寶熱源前期費(fèi)用360萬元，緯二路開發(fā)區(qū)段投入200萬元，市政府以入網(wǎng)費(fèi)1087萬元抵頂市政府應(yīng)承擔(dān)的政策優(yōu)惠額度均無異議。

2004年2月27日，市政府《專題辦公會議紀(jì)要》記載：市政府各部門進(jìn)一步核實(shí)涉及到政府應(yīng)收規(guī)費(fèi)免收項(xiàng)目是否準(zhǔn)確?每項(xiàng)的核算是否準(zhǔn)確?有無漏項(xiàng)?每項(xiàng)的核算核準(zhǔn)后，由各部門負(fù)責(zé)人簽字、蓋章備案，有漏項(xiàng)的，由各部門向振富公司征收。根據(jù)算賬結(jié)果，同意由市政府償付振富公司資金3935.83萬元。

一審法院還查明，2004年3月15日，大慶市國有資產(chǎn)管理公司代市政府償還振富公司投資款3935.83萬元。

一審法院另查明，1998年4月27日，振富公司提出投資建設(shè)新村集中供熱系統(tǒng)工程的請示報告。1998年12月2日，大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會）下發(fā)《大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會關(guān)于下達(dá)<振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃>的通知》，記載：同意振富公司在新村第九居住區(qū)東側(cè)占地面積為16.2公頃（含3號鍋爐房用地）規(guī)劃用地范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)第十居住小區(qū)工程。

1998年2月3日，振富公司取得16.07公頃土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。1998年12月9日，振富公司分別取得新村九區(qū)東9001號地塊41125平方米，9002號地塊41125平方米，9003號地塊39685平方米，9004號地塊38765平方米的《國有土地使用證》，使用權(quán)類 型均為出讓，用途為住宅、商服。1999年4月15日，振富公司取得訟爭土地的《用地許可證》。1999年9月27日，市政府與振富公司簽訂鍋爐房占地土地使用權(quán)出讓合同。2002年1月1日，振富公司還取得訟爭房屋的《房屋所有權(quán)證》。《大慶市房屋產(chǎn)權(quán)市場管理中心產(chǎn)權(quán)信息查詢報告》顯示：東風(fēng)新村振富小區(qū)鍋爐房10733平方米及其儲煤庫4535.06平方米產(chǎn)權(quán)人為大慶振富供熱有限公司（以下簡稱振富供熱公司）。

振富公司于1997年11月17日成立，注冊資本為5000萬元，企業(yè)類型為自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年6月振富公司為經(jīng)營振富鍋爐房項(xiàng)目發(fā)起成立振富供熱公司，法定代表人為張俊臣，注冊資本19550萬元，經(jīng)營范圍為熱源經(jīng)營。

因市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變更，市政府停止向振富公司支付優(yōu)惠政策未到位的抵頂款項(xiàng)。2004年4月16日，振富公司向一審法院起訴請求：市政府應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)會議紀(jì)要支付欠付優(yōu)惠政策未到位而形成的欠款3563萬元，利息1618.13萬元，共計5127.95萬元。2004年振富公司認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)已經(jīng)取消，市政府不應(yīng)當(dāng)扣減該筆費(fèi)用，據(jù)此請求市政府增加支付2420.65萬元。2004年6月17日，市政府以振富鍋爐房為振富供熱公司自建，產(chǎn)權(quán)亦歸其所有，振富鍋爐房項(xiàng)目與振富公司無關(guān)，振富公司無權(quán)就此主張權(quán)利，據(jù)此提出反訴，請求振富公司返還投資款13124.8萬元。

一審法院確定本案爭議焦點(diǎn)為：第一、關(guān)于鍋爐房區(qū)域占地9.2 公頃土地是否收取土地出讓金及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。第二、市政府是否欠付振富公司款項(xiàng)以及欠付款項(xiàng)的依據(jù)。第三、市政府是否應(yīng)當(dāng)在振富公司總投資中扣除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2420.65萬元。第四、市政府反訴主張振富公司應(yīng)當(dāng)返還市政府政策優(yōu)惠款13124.80萬元是否具備事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)否得到支持。

第一、關(guān)于鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃土地是否收取土地出讓金及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。一審法院認(rèn)為，1999年1月22日市政府下發(fā)會議紀(jì)要附件

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》中記載：鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，不收土地出讓金。免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的20項(xiàng)費(fèi)用。2000年2月27日，市政府第8次市長辦公會議紀(jì)要決定，對鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地，同意按照原會議紀(jì)要執(zhí)行，即不收土地出讓金。市政府于2002年1月25日、3月26日、8月9日、2003年4月7日、8月份形成的五次算賬匯報稿，無一份提出對9.2公頃區(qū)域內(nèi)建筑物收取土地出讓金。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十四條第（二）項(xiàng)關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地可以通過劃撥方式取得建設(shè)用地的規(guī)定，振富公司開發(fā)建設(shè)的鍋爐房項(xiàng)目既屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，又具有公益性質(zhì)，通過劃撥方式取得土地并不違反法律規(guī)定。因此，對于鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃，市政府不應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金。根據(jù)1999年1月7日市政府批準(zhǔn)振富公司的《大慶振富鍋爐房豎向圖》、《大慶振富鍋爐房位臵圖》均反映出9.2公頃區(qū)域內(nèi)設(shè)計了遮擋鍋爐房的建筑物。而1999年2月11日市政府下發(fā)優(yōu)惠政策文件時，在附表中明確只對7.02公 頃區(qū)域內(nèi)8.3萬平方米的建筑物收取土地出讓金及其各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并以此抵頂部分優(yōu)惠政策額度。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》載明，經(jīng)多次與振富公司溝通對接，現(xiàn)基本達(dá)成一致意見，鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。原市長楊信及現(xiàn)任市政府分管城市建設(shè)的副秘書長于長純均證實(shí)9.2公頃區(qū)域內(nèi)的建筑物均屬于鍋爐房的配套工程，市政府不應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金及其各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。

第二、市政府是否欠付振富公司款項(xiàng)以及欠付款項(xiàng)的依據(jù)。雖然市政府五次算賬匯報稿承認(rèn)欠振富公司款，五次材料確定的欠款數(shù)額不等，最高額為7935.34萬元，最低額為7235.96萬元。但確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)是市政府1999年1月22日所作的《會議紀(jì)要》及《會議紀(jì)要附件

（二）》，該會議紀(jì)要并無政策不到位由市政府兌付現(xiàn)金的約定，因此對于上述五份材料所述“欠款”應(yīng)理解為市政府所欠優(yōu)惠額度的數(shù)額。依據(jù)大慶市審計局作出的審計報告，確認(rèn)振富鍋爐房工程總投資為15706.77萬元，市政府給予振富公司的優(yōu)惠額度為12564.80萬元，市政府承諾的優(yōu)惠政策雖然未全部兌現(xiàn)，但振富公司要求轉(zhuǎn)化為債權(quán)償還，無事實(shí)及法律依據(jù)。故對振富公司要求市政府給付應(yīng)承擔(dān)鍋爐房工程投資款及遲延給付入網(wǎng)費(fèi)利息的請求，一審法院不予支持。

第三、市政府是否應(yīng)當(dāng)在振富公司總投資中扣除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2420.65萬元。1997年12月19日市政府下發(fā)慶政發(fā)[1997]44 號《關(guān)于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)取消不合理的收費(fèi)、罰款、集資、基金項(xiàng)目和各種攤派（第二批）的通知》，取消4項(xiàng)不合理收費(fèi)，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。1999年1月22日，市政府下發(fā)會議紀(jì)要附件

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》，該會議紀(jì)要決定，免征鍋爐房及其房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的20項(xiàng)費(fèi)用，其中仍包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。2002年1月25日，大慶市計劃委員會《關(guān)于振富集團(tuán)開發(fā)建設(shè)振富鍋爐房及振富小區(qū)有關(guān)問題的匯報》載明，經(jīng)多次與振富公司溝通對接，現(xiàn)基本達(dá)成一致意見，鍋爐房區(qū)域占地9.2公頃范圍，不收取土地出讓金，建筑物不收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。因市政府給予振富公司的優(yōu)惠政策中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，振富公司又以承建鍋爐房的履行行為予以承諾，且在其舉示的證據(jù)及庭審中均承認(rèn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)屬于優(yōu)惠政策項(xiàng)目，因此，振富公司主張市政府應(yīng)當(dāng)返還扣減城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2420.65萬元的請求，一審法院不予支持。

第四、市政府反訴主張振富公司應(yīng)當(dāng)返還市政府優(yōu)惠政策款13124.80萬元是否具備事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)否支持。市政府以振富公司不是鍋爐房的所有人，其未實(shí)際開發(fā)建設(shè)鍋爐房項(xiàng)目，未使用市政府給予的優(yōu)惠政策，振富公司應(yīng)當(dāng)負(fù)返還13124.80萬元義務(wù)為由，主張振富公司違反合同約定，未將市政府給予的優(yōu)惠政策和給付的現(xiàn)金投入鍋爐房工程，鍋爐房為振富供熱公司自建，產(chǎn)權(quán)為振富供熱公司所有，因此，振富公司應(yīng)當(dāng)返還政策優(yōu)惠款13124.80萬元。經(jīng)一審?fù)徺|(zhì)證，市政府對振富公司舉示的《關(guān)于投資建設(shè)新村集中供熱 系統(tǒng)工程的請示》及開發(fā)區(qū)管委會下發(fā)的（1998）28號文件《關(guān)于下達(dá)<振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃>的通知》均無異議。振富供熱公司產(chǎn)權(quán)檔案中最主要的材料是《振富房屋開發(fā)建設(shè)第十居住區(qū)基本建設(shè)計劃》的通知，此通知是產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)為振富供熱公司頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)，該通知的受通知人為振富公司。雖然振富供熱公司取得了鍋爐房房屋產(chǎn)權(quán)，但不能證明振富供熱公司為鍋爐房項(xiàng)目的開發(fā)商。經(jīng)國家批準(zhǔn)取得土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)者為項(xiàng)目開發(fā)人，即振富公司。振富公司為鍋爐房項(xiàng)目的開發(fā)商。市政府提供的優(yōu)惠政策是給予項(xiàng)目開發(fā)人的待遇，開發(fā)建設(shè)者可享受免交部分規(guī)費(fèi)的優(yōu)惠政策，但不存在不享受優(yōu)惠政策就必須按市政府優(yōu)惠待遇額度予以返還的義務(wù)。因此，市政府請求振富公司返還政策優(yōu)惠款13124.80萬元，無事實(shí)及法律依據(jù)，市政府的此項(xiàng)請求，不予支持。

一審法院據(jù)此判決：

一、駁回振富公司的訴訟請求。

二、駁回市政府的反訴請求。一審案件受理費(fèi)387440元，由振富公司負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)666250元，由市政府負(fù)擔(dān)。

振富公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷一審判決主文第一項(xiàng)，判令市政府給付其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的工程投資款5983.65萬元，利息自欠款之日按照約定利率給付至欠款付清之日止。主要上訴理由如下：一審判決認(rèn)定市政府按照振富公司投入資金的80％予以補(bǔ)償，補(bǔ)償方式為免收各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，不足部分用收取的入網(wǎng)費(fèi)補(bǔ)足，市政府未按照約定全部履行合同義務(wù)。市政府與振富公司確立了投資建設(shè)熱源工程補(bǔ)償合同關(guān)系，以優(yōu)惠政策額度轉(zhuǎn)化為債權(quán)的觀點(diǎn)沒有依 據(jù)。市政府免征20項(xiàng)費(fèi)用的要約中包括了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，市政府已用履行行為對此予以承諾，故對上訴人的上訴請求應(yīng)予支持。上訴人還認(rèn)為，優(yōu)惠政策方案明確提出優(yōu)惠政策額度超過80％的部分，由開發(fā)商為政府建設(shè)等值的市政工程。免征20項(xiàng)規(guī)費(fèi)抵頂80％的投資額，不足部分用收取入網(wǎng)費(fèi)的辦法解決。前述內(nèi)容是當(dāng)事人從各項(xiàng)規(guī)費(fèi)抵頂超額與不足兩個方面分別作出約定。若各項(xiàng)規(guī)費(fèi)抵頂超過優(yōu)惠額度由開發(fā)商繼續(xù)出資為政府建設(shè)等值的基礎(chǔ)設(shè)施工程。此約定的實(shí)質(zhì)是市政府將超過投資總額80％的部分免收的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)轉(zhuǎn)換成振富公司用現(xiàn)金履行的義務(wù)，若各項(xiàng)規(guī)費(fèi)抵頂不足則由市政府用收取的入網(wǎng)費(fèi)補(bǔ)足，入網(wǎng)費(fèi)也是現(xiàn)金給付。振富公司依據(jù)合同及實(shí)際履行行為，依法享有要求市政府給付應(yīng)由其承擔(dān)而尚未給付部分投資款的請求權(quán)。在結(jié)算過程中，五份算賬稿對明令取消的8項(xiàng)收費(fèi)已從原抵頂項(xiàng)目中扣除，足以證明雙方在結(jié)算過程中對原約定已經(jīng)作出變更，配套費(fèi)應(yīng)當(dāng)從抵頂項(xiàng)目中扣除。原審判決在‘程序上也存在缺陷。主要體現(xiàn)在：一審判決認(rèn)定合同關(guān)系成立，簡單適用實(shí)體法駁回振富公司訴訟請求即得出了裁判結(jié)論，未闡明駁回的理由，違反了民事訴訟制度的根本原則。法官在裁判文書中代替一方當(dāng)事人解釋合同內(nèi)容，違反了當(dāng)事人在合同中體現(xiàn)的意思自治，其實(shí)質(zhì)是以公權(quán)干預(yù)私權(quán)，違反了法官不得代一方當(dāng)事人抗辯的司法原則。原判超出了當(dāng)事人的訴訟請求，背離了法官不得拒絕裁判和不告不理的原則。一審判決駁回原告訴訟請求屬于未審先判，早在當(dāng)事人起訴不久，一審法院就揚(yáng)言要駁回原告的訴訟請求。一審審理時間長達(dá)近兩年，嚴(yán)重超審 限。據(jù)此，請求二審法院撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。

市政府答辯稱：市政府按照鍋爐房總投資80％的額度應(yīng)當(dāng)給予振富公司的政策優(yōu)惠額度已經(jīng)全部到位。市政府既不欠振富公司政策優(yōu)惠額度，更不欠工程投資款。請求二審法院依法駁回振富公司的上訴請求。理由為：市政府1999年1月22日辦公會議紀(jì)要

（二）《大慶市人民政府關(guān)于開發(fā)建設(shè)東風(fēng)新村鍋爐房的優(yōu)惠政策》是雙方共同認(rèn)可確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)的文件。確認(rèn)鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地及其地上建筑物應(yīng)否收費(fèi)應(yīng)當(dāng)以此作為依據(jù)。根據(jù)辦公會議紀(jì)要

（二）規(guī)定，鍋爐房建設(shè)屬于公益事業(yè)，用地劃撥，不收取土地出讓金，表明鍋爐房區(qū)域9.2公頃土地只準(zhǔn)建設(shè)鍋爐房，不準(zhǔn)建設(shè)其他建筑，是建花園式集中供熱熱源廠。但振富公司違反規(guī)定，先是將國有劃撥土地改為商用出讓土地，然后加蓋7萬多平方米商品樓，對振富公司在9.2公頃公益用地上加蓋的7萬多平方米商品樓應(yīng)當(dāng)依法收取土地出讓金。公益用地本身不收取土地出讓金，但地上建筑物應(yīng)當(dāng)交納建設(shè)規(guī)費(fèi)，商品房項(xiàng)目更應(yīng)當(dāng)交納建設(shè)規(guī)費(fèi)。振富公司主張將市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)從優(yōu)惠政策中扣除的訴訟請求沒有法律依據(jù)。市政府雖然在1997年發(fā)文取消市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，但不久又恢復(fù)收取?，F(xiàn)凡建設(shè)項(xiàng)目均收取該筆費(fèi)用，振富公司也不應(yīng)當(dāng)例外。

市政府按照約定，已經(jīng)按照振富鍋爐房總投資的80％額度兌現(xiàn)優(yōu)惠政策，不存在欠款。大慶市國土資源局確認(rèn)振富公司應(yīng)當(dāng)免交的四項(xiàng)規(guī)費(fèi)數(shù)額為3831.55萬元。除公益用地以外的商品房開發(fā)部分用地34549平方米應(yīng)當(dāng)收取土地出讓金及全部用地均應(yīng)當(dāng)收取土地管 理費(fèi)、土地評估費(fèi)、地籍登記調(diào)查費(fèi)等規(guī)費(fèi)。大慶市建設(shè)局確認(rèn)免收的七項(xiàng)規(guī)費(fèi)數(shù)額是5066.83萬元，包括7萬余平方米商品房的建設(shè)規(guī)費(fèi)。大慶市教育局確認(rèn)的免收規(guī)費(fèi)項(xiàng)目只有一個，即教師住宅提留金，數(shù)額為445.52萬元，也是按全部商品房面積收取的。根據(jù)大慶市審計局審計結(jié)果，振富公司總投資為15706萬元，市政府應(yīng)當(dāng)給予振富公司的優(yōu)惠額度為13124.80萬元。已到位的政策優(yōu)惠額度是上述三部門確認(rèn)應(yīng)當(dāng)免收的12項(xiàng)規(guī)費(fèi)共計9343.9萬元、振富公司已經(jīng)收取的入網(wǎng)費(fèi)1087萬元、市政府已經(jīng)支付給振富公司現(xiàn)金3935.83萬元，上述各項(xiàng)合計14366.73萬元，比應(yīng)當(dāng)給予振富公司的優(yōu)惠額度還多出1241.93萬元，據(jù)此，市政府優(yōu)惠政策額度已經(jīng)全部到位，不存在欠付優(yōu)惠政策兌現(xiàn)款及其利息問題。市政府按照鍋爐房總投資的80％給予振富公司優(yōu)惠政策，實(shí)質(zhì)是市政府在振富鍋爐房建設(shè)中的出資，應(yīng)當(dāng)對應(yīng)擁有80％產(chǎn)權(quán)，否則振富公司應(yīng)當(dāng)將市政府應(yīng)收免收的規(guī)費(fèi)返還市政府。

本案所涉合同是民事合同還是行政合同由法院決定。不論是何種性質(zhì)的合同，市政府均依約履行了合同，不存在違約的事實(shí)，相反是振富公司沒有依約建設(shè)花園式熱源廠，已構(gòu)成違約。五份算賬稿內(nèi)容尚未確定，與市政府確定的優(yōu)惠政策相悖，不具備證據(jù)形式，不能作為證據(jù)使用。據(jù)此，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)基本一致。

本院審理過程中，合議庭曾到當(dāng)?shù)刂鞒蛛p方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，試圖化解矛盾，平息糾紛，但終因市政府拒絕，調(diào)解未果。本院認(rèn)為，第一，本案雙方當(dāng)事人在優(yōu)惠政策制定和履行中地位不平等，不屬于民法意義上的平等主體。本案振富公司是響應(yīng)“大慶市委五屆三次全委（擴(kuò)大會議）提出把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和招商引資作為今后工作重點(diǎn)”的號召，以向市政府書面請示報告和市政府主要領(lǐng)導(dǎo)批示同意的形式介入訟爭供熱工程建設(shè)的。以后，市政府在不通知振富公司參加的情況下，單方召開市政府辦公會議決定由振富公司承建訟爭項(xiàng)目并在市政府辦公會議紀(jì)要

（二）中制定了優(yōu)惠政策明細(xì)，振富公司接受政府辦公會議決定后，其職責(zé)是按照政府行政文書確定的權(quán)利義務(wù)履行，并無與市政府平等協(xié)商修訂市政府優(yōu)惠政策文件的余地。訟爭供熱項(xiàng)目建成后，市政府優(yōu)惠政策使用不足部分能否以現(xiàn)金抵頂，也是由市政府單方?jīng)Q定的，是由政府審計、計劃、建設(shè)、開發(fā)等行政管理單位按照市政府領(lǐng)導(dǎo)行政命令單方審核確定下來的。訟爭供熱建設(shè)項(xiàng)目優(yōu)惠政策的確定、振富公司介入的形式以及訟爭工程結(jié)算款的確定等諸多方面都是市政府單方?jīng)Q定的。盡管雙方當(dāng)事人之間在本案訟爭建設(shè)項(xiàng)目上不存在領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、隸屬關(guān)系，但上述案件事實(shí)表明，市政府在制定和執(zhí)行優(yōu)惠政策方面居于支配和主導(dǎo)地位。振富公司雖然具有是否承擔(dān)訟爭項(xiàng)目建設(shè)的決定權(quán)，以及對優(yōu)惠政策如何理解、如何執(zhí)行的建議權(quán)，但從整體上講，在介入方式、優(yōu)惠政策制定及如何履行優(yōu)惠政策等方面，振富公司居于次要和服從的地位，雙方當(dāng)事人尚未形成民法意義上的平等主體之間的民事關(guān)系。

第二，本案雙方當(dāng)事人之間沒有形成民事合同關(guān)系。《中華人民 共和國合同法》第二條規(guī)定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同是雙方或者多方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上形成的意思表示一致的民事法律行為，是以設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系為目的的協(xié)議。市政府制定的辦公會議紀(jì)要

（二）明確了優(yōu)惠政策原則和優(yōu)惠政策方案，是本案訟爭供熱建設(shè)項(xiàng)目得以執(zhí)行的主要依據(jù)，但該優(yōu)惠政策是市政府單方制定的，未邀請振富公司參加市政府辦公會議并與之平等協(xié)商，也未征得振富公司同意，市政府作出的單方意思表示，沒有振富公司的意思配合。因此，市政府辦公會議紀(jì)要等相關(guān)文件不是雙方平等協(xié)商共同簽訂的民事合同。

綜上，盡管本案雙方當(dāng)事人之間訟爭的法律關(guān)系存在諸多民事因素，但終因雙方當(dāng)事人尚未形成民法所要求的平等主體關(guān)系，市政府辦公會議關(guān)于優(yōu)惠政策相關(guān)內(nèi)容的紀(jì)要及其文件不是雙方平等協(xié)商共同簽訂的民事合同，故本案不屬于人民法院民事案件受理范圍。此糾紛是市政府前屆領(lǐng)導(dǎo)在兌現(xiàn)振富鍋爐房優(yōu)惠政策額度以及有關(guān)訟爭項(xiàng)目遺留的未了事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由大慶市本屆政府領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)解決。原審法院將此作為民事糾紛予以受理并作出實(shí)體判決不當(dāng)，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第（四）項(xiàng)、第一百四十條第二款第（三）項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第186條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷黑龍江省高級人民法院（2004）黑民一初字第5號民事判決；

二、駁回大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴和大慶市人民政府的反訴。一、二審案件受理費(fèi)共計100元，由大慶市振富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大慶市人民政府各負(fù)擔(dān)50元。

本裁定為終審裁定。

審 判 長 紀(jì) 敏

審 判 員 馮小光

代理審判員 關(guān) 麗

二○○六年十二月十四日

書 記 員 虞文君 審判長簡介

紀(jì)敏高級法官：1947年出生，大學(xué)本科學(xué)歷，歷任最高人民法院告訴申訴庭庭長、審判監(jiān)督庭庭長、審判委員會委員，現(xiàn)任最高人民法院民事審判第一庭庭長、審判委員會委員。