第一篇：網(wǎng)格化管理(物業(yè)管理方面)難點(diǎn)問題的政策建議

網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問

題的政策建議

網(wǎng)格化管理難點(diǎn)問題的政策建議 在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。

一、主要問題簡述

1、違章搭建的處理

小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī) 的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。

2、高層住宅居改非問題

一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。

二、關(guān)于改變住宅用途立法建議

這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)、辦公司等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。

但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍： 一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅； 二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。

規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。

規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改

變住宅用途的區(qū)域由區(qū)規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會公布。

在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng)維修資金。

在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)報告區(qū)房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

本《規(guī)定》實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。二是經(jīng)業(yè)主大會討論不允許“居改非”的，區(qū)房地產(chǎn)管理

部門按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議

經(jīng)本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。

物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)。除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時限內(nèi)報告區(qū)房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。區(qū)房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報違法行為的，可以采取以下措施：一是對正在實(shí)施違法搭建、違法裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

違法搭建、違法裝飾裝修房屋影響相鄰

關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。其中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，該幢房屋的所有業(yè)主可以訴請賠償。

三、關(guān)于執(zhí)法隊(duì)伍的配置

本市房地產(chǎn)管理部門在物業(yè)管理中，對擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法任務(wù)十分繁重，但是，由于市和區(qū)房地產(chǎn)管理部門缺乏相應(yīng)的執(zhí)法隊(duì)伍，難以實(shí)施上述各項(xiàng)管理措施。因此，可以提請市人民政府委托市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)實(shí)施對擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的查處執(zhí)法工作。在具體實(shí)施中，物業(yè)管理公司或者舉報人可以直接向市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)報告擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋的情況，也可以向區(qū)房地產(chǎn)管理部門報告。區(qū)房地產(chǎn)管理部門接到報告或者舉報后，應(yīng)當(dāng)通知市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)，由市城市管理綜合執(zhí)法大隊(duì)組織查處。

第二篇：網(wǎng)格化管理(物業(yè)管理方面)難點(diǎn)問題的政策建議

網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問

題的政策建議

網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議2007-12-12 15:26:45第1文秘網(wǎng)第1公文網(wǎng)網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議(2)在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。

一、主要問題

簡述

1、違章搭建的處理小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。

2、高層住宅居改非問題一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。

二、關(guān)于改變住宅用途立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁

和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅；二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。

（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處

理相鄰關(guān)系。

（三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會公布。

（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。

（五）依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng)維修資金。

（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履

行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。

（八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

（十）本《規(guī)定》實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。二是經(jīng)業(yè)主大會討論不允許“居改

非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議經(jīng)本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。

（一）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職

網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議

第三篇：網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議

在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。

一、主要問題簡述

1、違章搭建的處理

小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。

2、高層住宅居改非問題

一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。

二、關(guān)于改變住宅用途立法建議

這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。

針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：

一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅；

二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。

（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。

（三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會公布。

（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。

（五）依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng)維修資金。

（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。

（八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

（十）本《規(guī)定》實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。二是經(jīng)業(yè)主大會討論不允許“居改非”的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

二、關(guān)于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議

經(jīng)本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產(chǎn)權(quán)多元化進(jìn)程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。

（一）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)。除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，及時采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。

（二）區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報違法行為的，可以采取以下措施：一是對正在實(shí)施違法搭建、違法裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期恢復(fù)原狀，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不改正的，可以組織強(qiáng)制拆除。三是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

（三）違法搭建、違法裝飾裝修房屋影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。其中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，該幢房屋的所有業(yè)主可以訴請賠償。

三、關(guān)于執(zhí)法隊(duì)伍的配置

第四篇：網(wǎng)格化管理（物業(yè)管理方面）難點(diǎn)問題的政策建議

在華陽地區(qū)網(wǎng)格化管理試點(diǎn)中，我局華陽房地辦事處參與了網(wǎng)格化物業(yè)管理方面的工作，通過實(shí)踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。為促進(jìn)這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。

一、主要問題簡述

1、違章搭建的處理小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內(nèi)不能掌握第一手資料。

2、高層住宅居改非問題一些公司未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，在高層住宅內(nèi)開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進(jìn)行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標(biāo)準(zhǔn)支付維修基金和電梯費(fèi)、水泵費(fèi)，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進(jìn)出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內(nèi)的公司頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)管理單位只能勸阻而無權(quán)采取強(qiáng)制措施，給物業(yè)管理單位管理工作帶來了難度。

二、關(guān)于改變住宅用途立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴(yán)重。許多市民對“居改非”辦企業(yè)（餐飲、倉庫）、辦公司（貿(mào)易、中介）等引起的人員進(jìn)出增多、貨物上下搬運(yùn)、電梯等公共設(shè)施使用頻繁和人聲嘈雜、環(huán)境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經(jīng)營業(yè)態(tài)（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態(tài)度，認(rèn)為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業(yè)主、使用人，而且這是擴(kuò)大就業(yè)的一條途徑。針對現(xiàn)狀，我們認(rèn)為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴(yán)格禁止，又要正確引導(dǎo)。在現(xiàn)階段，既要運(yùn)用政府的行政手段，也要發(fā)揮業(yè)主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強(qiáng)并發(fā)揮民事主體解決物業(yè)使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：

（一）嚴(yán)格限定不得改變住宅用途的范圍：一是封閉住宅區(qū)內(nèi)的住宅；二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質(zhì)的住宅。

（二）規(guī)定允許改變住宅用途的條件：符合城市規(guī)劃、文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等規(guī)定以及正確處理相鄰關(guān)系。

（三）規(guī)劃確定改變住宅用途的區(qū)域：允許改變住宅用途的區(qū)域由區(qū)（縣）規(guī)劃管理部門提出，經(jīng)組織聽證后報區(qū)（縣）人民政府審查，經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，將允許改變住宅用途的區(qū)域范圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護(hù)、治安管理等要求向社會公布。

（四）在允許改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門出具備案證明，當(dāng)事人憑備案證明向工商管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。

（五）依法“居改非”從事經(jīng)營活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的十倍支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項(xiàng)費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)成本后，主要用于補(bǔ)充房屋的專項(xiàng)維修資金。

（六）在禁止改變住宅用途的區(qū)域范圍內(nèi)，工商管理部門不得將住宅視為經(jīng)營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

（七）物業(yè)管理企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《規(guī)定》予以行政處罰。

（八）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（九）擅自改變住宅用途從事經(jīng)營活動影響相鄰關(guān)系的，相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。

（十）本《規(guī)定》實(shí)施前的擅自“居改非”，應(yīng)本著事實(shí)求是、適當(dāng)從寬的原則處理。一是經(jīng)業(yè)主大會討

第五篇：網(wǎng)格化管理建議

關(guān)于我市開展“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”

工作的建議

“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”是社會轉(zhuǎn)型期一項(xiàng)基層社會管理與黨建方式的重大創(chuàng)新，這種社會管理方式的推廣，可有力推動基層組織和基層干部把工作重心轉(zhuǎn)移到為群眾提供優(yōu)質(zhì)、高效、人性化的公共管理服務(wù)上來，從而有力促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。開展“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”工作具有十分積極的意義。要開展好此項(xiàng)工作，須正視我市當(dāng)前社會管理現(xiàn)狀及面臨的主要問題，務(wù)實(shí)、創(chuàng)新的開展工作。

一、當(dāng)前我市社會管理現(xiàn)狀及面臨的主要問題

1、從社會管理對象方面來看：

近年來，我市的經(jīng)濟(jì)社會取得了長足的發(fā)展，但與先進(jìn)、發(fā)達(dá)地區(qū)相比還存在著一定的差距，我市還是我省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人民群眾當(dāng)前的首要需求還是發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加收入。

隨著改革開放的深入發(fā)展和社會的不斷進(jìn)步，人們的生活狀態(tài)和思想觀念也在不斷發(fā)生變化。人們不僅只滿足吃喝、穿住等最基本的生存需求，而更加追求受尊重的需求。人們不再單純依賴于單位和領(lǐng)導(dǎo)的安排，自主意識和競爭意識越來越強(qiáng)。由于貧富差距的擴(kuò)大及腐敗高發(fā)現(xiàn)象始終不能有效遏止，這些都引起了人們心中的怨憤，人們渴求公平的意識也日益高漲。

文化程度、綜合素質(zhì)還不是很高，老舊思想、家族觀念還在一定范圍內(nèi)存在。根據(jù)江山市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，全市常住人口為46.79萬人，按受教育程度人口統(tǒng)計，其中具有初中及以下文化程度的人口為35.36萬人，占全市常住人口的75.6%。按年齡構(gòu)成統(tǒng)計，60歲及以上人口為8.89萬人，占19.00%，同2000年第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升4.19個百分點(diǎn)。由于老齡人口比重及接受初等教育的人口還占很大比例，一些老舊思想、家族觀念還在一定范圍內(nèi)普遍存在。

2、從社會管理者方面來看：

隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并及行政區(qū)劃調(diào)整，管理的區(qū)域在擴(kuò)大、管理的人口在增加。我市由原來的27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個街道辦事處，調(diào)整為13個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)，2個街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層干部工作量明顯增加。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)人員流動非常頻繁，人戶分離現(xiàn)象普遍存在，致使社會管理工作難度不斷增加。

基層領(lǐng)導(dǎo)干部普遍反映，各級、各類檢查考核工作太多，文字檔案工作量很大，牽涉基層領(lǐng)導(dǎo)干部太多精力。一個村組織，辦公場所墻上掛有幾十張組織機(jī)構(gòu)牌匾，很多精力花在資料、檔案準(zhǔn)備上，沒有更多精力深入基層做好服務(wù)工作。

村級集體經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，工作經(jīng)費(fèi)難以保障，工作積極性難以提高?，F(xiàn)在村級基層領(lǐng)導(dǎo)干部主要還是發(fā)揚(yáng)奉獻(xiàn)精神，有些領(lǐng)導(dǎo)為了工作還個人貼錢。

基層領(lǐng)導(dǎo)干部特別是農(nóng)村基層領(lǐng)導(dǎo)，年輕、受教育程度較高的外出經(jīng)商、務(wù)工的較多，留守的普遍為年齡偏大、文化程度較低，難以適應(yīng)當(dāng)前現(xiàn)代社會管理需求。

二、我市開展“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”工作的建議 針對以上當(dāng)前我市社會管理現(xiàn)狀及面臨的主要問題，我認(rèn)為我市開展“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”工作應(yīng)解決好以下幾個問題：

1、要強(qiáng)化經(jīng)費(fèi)保障。建議市財政每年安排一定的專項(xiàng)工作

經(jīng)費(fèi)，該經(jīng)費(fèi)一方面用作網(wǎng)格管理服務(wù)專項(xiàng)資金，如農(nóng)村基層網(wǎng)格管理員的誤工補(bǔ)助、專業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍的工作經(jīng)費(fèi)；另一方面主要用于村民提出問題的解決，如環(huán)境整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)設(shè)施改善等等，該筆經(jīng)費(fèi)可采用以獎代補(bǔ)的形式支出。

2、要強(qiáng)化隊(duì)伍保障。針對當(dāng)前我市農(nóng)村基層領(lǐng)導(dǎo)年齡偏大、受教育程度不高的現(xiàn)狀，一方面要選聘年輕、文化程度較高的網(wǎng)格管理員，另一方面要組織開展網(wǎng)格服務(wù)主題培訓(xùn)、現(xiàn)代信息技術(shù)使用操作培訓(xùn)，以此提升網(wǎng)格團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)。

3、網(wǎng)格管理信息應(yīng)全面、操作平臺應(yīng)簡單方便。一是網(wǎng)格工作人員要拓寬信息搜集渠道，建立準(zhǔn)確、充分、動態(tài)的網(wǎng)格管理信息。二是網(wǎng)格管理信息化軟件應(yīng)簡單、易操作，提高網(wǎng)格信息在管理服務(wù)中的效率，要注意個人信息的保密管理。三是應(yīng)與相關(guān)部門建立信息的共享平臺，降低信息的采集成本，提高信息的共享效率。

4、要增強(qiáng)服務(wù)意識，貼近群眾貼近實(shí)際做好服務(wù)工作。精細(xì)化管理和人性化服務(wù)是“網(wǎng)格化管理、組團(tuán)式服務(wù)”的核心，兩者是相輔相成、有機(jī)統(tǒng)一的關(guān)系。工作人員應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識，多做一些與老百姓“零距離”接觸的工作，多做一些與老百姓建立感情的工作，更周密、更細(xì)地掌握具體的社情民意，努力在第一時間化解社會矛盾、解決群眾訴求，努力避免“重管理輕服務(wù)、重形式輕內(nèi)容”現(xiàn)象的發(fā)生。

5、可采用靈活多樣的網(wǎng)格劃分方式，提高服務(wù)的針對性。可以根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的具體情況，兼顧社會化服務(wù)的類別來劃分網(wǎng)格，如按照職能、歸口管理劃分，使網(wǎng)格的職能分工明確，以此增強(qiáng)工作的針對性、實(shí)效性。

6、要創(chuàng)新服務(wù)方式，培育一批專業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍。積極鼓勵

和推進(jìn)黨政、知識、行業(yè)、媒體等社會各界的參與和互動，形成多方參與的格局。服務(wù)團(tuán)隊(duì)中應(yīng)吸收醫(yī)護(hù)人員、教師、民警、科技人員、農(nóng)村實(shí)用人才和本地有威望、有影響的能人參與，吸納勞動就業(yè)介紹、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境整治與評估、供電供氣、民房建筑、農(nóng)資供應(yīng)、農(nóng)副產(chǎn)品營銷、農(nóng)機(jī)具修理等與“三農(nóng)”相關(guān)的社會組織加入網(wǎng)格。建議出臺相應(yīng)的政策措施，鼓勵社會各界為網(wǎng)格提供形式靈活多樣的服務(wù)。

2011-8-3