第一篇：房地產(chǎn)抵押估價查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)及要求

房地產(chǎn)抵押估價查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)及要求

估價人員應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。查勘現(xiàn)場注意事項(xiàng)：

1、核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、四至關(guān)系、道路關(guān)系，核對房屋門牌號碼。

2對房地產(chǎn)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價格的因素，進(jìn)行調(diào)查。公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、公交線路和公交站點(diǎn)、小學(xué)、中學(xué)教育配套設(shè)施、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場分布等。

3核查房地產(chǎn)建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和粉塵污染、建筑年代等其他特點(diǎn)。

4對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，結(jié)構(gòu)、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑層數(shù)、外墻、幾個梯位、一梯幾戶、熱水、暖氣等情況。注意：各樓層功能（商業(yè)、地下車庫等）是否是電梯房、安全、消防等其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

5具體單元的情況：用途、所在樓層、戶型、面積、裝飾裝修情況?，F(xiàn)場拍攝照片要求：

1、部位：門牌號、樓宇外觀、客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等。

2、細(xì)部：對評估對象應(yīng)有細(xì)部拍攝、外墻裝飾、房內(nèi)裝修、門窗、設(shè)施設(shè)備（熱、暖）等。

3、內(nèi)容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進(jìn)去，突出其特點(diǎn)；室內(nèi)照片盡量要能體現(xiàn)出房內(nèi)的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠(yuǎn)一點(diǎn)才能達(dá)到這個效果。

4、要拍攝出客戶經(jīng)理和借款人（簽字人）的照片。最少要拍攝出客戶經(jīng)理的照片。搜集資料要求：

1、《房屋所有權(quán)證》原件、身份證《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件、委托書、優(yōu)先權(quán)利狀況表、（門牌證）、2、委托書和的填寫：委托書、優(yōu)先權(quán)利狀況表面簽，客戶聯(lián)系資料，身份證復(fù)印件或者拍照

3、房屋優(yōu)先權(quán)利表的填寫說明（詢問客戶并指導(dǎo)填寫）

第二篇：淺議房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘

淺議房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。蘇信評估認(rèn)為，現(xiàn)場查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價師所承擔(dān)的風(fēng)險的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現(xiàn)場查勘起到應(yīng)有的作用。

一、現(xiàn)場查勘的必要性

房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當(dāng)，容易導(dǎo)致爭議，增加估價師風(fēng)險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價價格虛假所追究民事、刑事責(zé)任的嚴(yán)重后果，就從房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等與我們估價執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來能解讀現(xiàn)場房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的必要性。

二、現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價提供第一手資料.（一）現(xiàn)場查勘的共同點(diǎn)

現(xiàn)場查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查三個部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有無及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

3、與房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結(jié)果的客觀。

（二）常用幾種不同估價方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

1、市場法：在完成估價對象查勘的同時，對選取的可比實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素，福估指數(shù)、注意可比實(shí)例成交價格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素進(jìn)行查勘和核對。

3、成本法：重點(diǎn)是對建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、作法、材料、設(shè)備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設(shè)計使用壽命、其他成本進(jìn)現(xiàn)場查勘，并對土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、預(yù)計凈殘等過程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

注意：結(jié)合《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值損失的認(rèn)定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。

4、假設(shè)開發(fā)法：重點(diǎn)查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價值的因素。

5、基準(zhǔn)地價修正法：重點(diǎn)是基準(zhǔn)地價包含的區(qū)域，估價對象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點(diǎn)，對交易日期、區(qū)域因素、個別因素和其他影響基準(zhǔn)地價修正使用的因素。

三、現(xiàn)場查勘的方法

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法?？蓺w結(jié)為以下程序。

①事前周密計劃：核對委托人對待估價對象的權(quán)屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價對象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價對象總平面圖、典型房屋結(jié)構(gòu)及造價等信息。研究資料，根據(jù)估價師經(jīng)驗(yàn)確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標(biāo)明確。

②確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。同時應(yīng)結(jié)合估價目的、擬采用的估價方法，確定有專長的估價人選。如擬采用成本法，應(yīng)派出熟悉工程技術(shù)和建安造價的估價人員，若采用市場法，應(yīng)有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復(fù)合性人才，每個估價員均應(yīng)有相關(guān)知識，發(fā)揮幫帶作用，讓每個估價人員都能獨(dú)擋一面，獨(dú)立工作。

③攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機(jī)、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進(jìn)行錄像，準(zhǔn)備攝相機(jī)和膠卷相機(jī)。

④確定時間：聯(lián)系好估價對象產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能一同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價時點(diǎn)的差異、與權(quán)屬證書的差異，提高效率。

總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)估價是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，應(yīng)該階段性總結(jié)現(xiàn)場查勘的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

規(guī)范的現(xiàn)場查勘能幫助估價師將估價對象、周圍環(huán)境親身體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為客觀量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素和個別因素對房地產(chǎn)估價對象價值的影響，提高估價的質(zhì)量，提高估價師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價師乃至估價機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險。

第三篇：房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘 要點(diǎn)

房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘

1、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。

同時，建住房[2006]8號文件《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

2、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：

3.0.7條規(guī)定：估價對象的實(shí)地査勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1應(yīng)觀察、詢問、檢査、核對估價對象的區(qū)位狀況、實(shí)物 狀況和權(quán)益狀況； 2應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀 況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的 其他資料；

3應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

3.0.8條規(guī)定當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，應(yīng)對估價對 象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地査勘，并應(yīng)在估價報告中說明 未進(jìn)人估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實(shí)地 查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在 估價報告中說明。

住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

一.住宅現(xiàn)場查勘時應(yīng)記錄的內(nèi)容

(1)項(xiàng)目基本情況: 估價對象位置、樓盤名稱;現(xiàn)在實(shí)際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、景觀;通風(fēng)、采光、噪聲狀況等;整幢樓底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率;小區(qū)建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、開發(fā)年份等

(2)住宅裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、廚房、衛(wèi)生間、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(4)配套設(shè)施情況:小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑.二.住宅現(xiàn)場查勘時拍攝要點(diǎn) 1.樓棟外觀拍攝要點(diǎn)(1)要盡量將整棟樓都拍下來,方便核實(shí)是否與房產(chǎn)證記錄一致;2.樓棟地址或門牌拍攝要點(diǎn)

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,與房產(chǎn)證上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或門牌號不清晰的,或者完全找不到的,可以在樓棟入口處和估價對象門口各拍攝一張照片,以證明現(xiàn)場查勘對象沒有搞錯;3室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1)天花板、地板都要拍攝到,缺一不可.實(shí)在無法兼顧的時候,優(yōu)先保證照到地板;(2)選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局;(3)房間數(shù)量不止一個時,盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.4外景拍攝要點(diǎn)

(1)通常會在陽臺上或窗戶旁,選擇景觀最好的角度拍攝;(2)在樓棟入口處附近對道路的二個方向各拍攝一張照片.案例部分照片樣本

外觀

客廳

臥室

廚房

衛(wèi)生間

自建房、別墅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

要記錄和拍攝土地四至情況,其它參照住宅現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時應(yīng)記錄的內(nèi)容

(5)項(xiàng)目基本情況: 估價對象位置、樓盤名稱、四至;現(xiàn)在實(shí)際用途、使用狀況(自用、出租、空置)、經(jīng)營狀況(經(jīng)營哪種商品和服務(wù))、開間、進(jìn)深、層高、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、是否有夾層;臨街狀況;通風(fēng)、采光、噪聲狀況等;其中最重要的是臨街狀況,一面臨街還是二面臨街;所臨街道的類型和寬窄，街首上的人流、車流狀況等.(6)商業(yè)裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(7)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(8)配套設(shè)施情況: 商業(yè)房地產(chǎn)相配套的停車設(shè)施、交通設(shè)施;周邊商業(yè)的種類和規(guī)模.二.商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時拍攝要點(diǎn)

周邊環(huán)境對商業(yè)房地產(chǎn)的影響至關(guān)重要，往往周邊環(huán)境決定了其經(jīng)營狀況的好壞。所以，估價人員在查勘商業(yè)房地產(chǎn)時要特別注重查看其周邊的環(huán)境，并對其進(jìn)行拍攝。周邊環(huán)境主要拍攝以下內(nèi)容

(1)商業(yè)房地產(chǎn)所在街道或商場的位置、門牌號、鋪位的整體外觀或所在樓宇的整體外觀，在拍攝其間要留意其開間和進(jìn)深。

(2)商業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道的商業(yè)經(jīng)營狀況(包括人流、車流、經(jīng)營商品類別)。通常人流、車流量大和經(jīng)營商品較貴重的,其租金也相對較高,從而影響其房地產(chǎn)價值。

2室內(nèi)拍攝要點(diǎn)(1)地面、內(nèi)墻、天花板均要拍攝,缺一不可；而且最好可以在一張照片上將其都顯示出來,但實(shí)在無法兼顧時,可多拍幾張.(2)選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局;(3)房間數(shù)量不止一個時,盡量毎一個房間都拍攝.如不能全部拍攝,盡量從中挑選有代表性或者面積大的房間拍攝.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

三.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時應(yīng)記錄的內(nèi)容(1)項(xiàng)目基本情況: 估價對象位置、名稱、土地四至情況;建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、層高、成新率； 現(xiàn)在具體用途(廠房、辦公、宿舍、食堂);具體類型(普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車間、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間);使用狀況(自用、出租、空置).(2)裝修情況:外墻、內(nèi)墻、地面、天花、公共通道等部位的裝飾裝修情況;(3)基礎(chǔ)設(shè)施情況:供電、供水、供氣、排水、交通設(shè)施、通信、消防等設(shè)施設(shè)備情況;(4)配套設(shè)施情況: 工業(yè)房地產(chǎn)距離道路情況、距離主干道進(jìn)深情況;周邊工業(yè)房地產(chǎn)的種類和規(guī)模.二.工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘時拍攝要點(diǎn) 1.工業(yè)房地產(chǎn)外觀拍攝要點(diǎn)

(1)要盡量將工業(yè)房地產(chǎn)全景都拍下來;(2)將房產(chǎn)平面圖上的建筑物的外立面全部拍下來,或者土地范圍內(nèi)所有建筑物的外立面全部拍下來；

2.工業(yè)房地產(chǎn)地址或門牌拍攝要點(diǎn)

(1)地址牌或門牌號一定要清晰可見,如沒有門牌號,就看左、右或者對面建筑物有沒門牌號,如有就拍攝下來;(2)工業(yè)房地產(chǎn)周邊道路或街道要拍攝,反映土地臨路狀況,道路的寬窄,和距主干道的距離； 3建筑物室內(nèi)拍攝要點(diǎn)

(1)基本要求毎棟建筑物的室內(nèi)都要拍攝,選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局.(2)如不能全部拍攝,可選擇主要車間的首層、二層，辦公室，宿舍，飯?zhí)玫戎饕ㄖ锱臄z,拍攝時注意反映廠房的高度和跨度, 注意是否架設(shè)吊車,地面是否經(jīng)過特殊處理,樓地面是否為高荷載, 是否有防化學(xué)品腐蝕處理,這些都會影響建筑造價;

第四篇：房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

解釋點(diǎn)：

銀行及金融機(jī)構(gòu)在具體操作抵押項(xiàng)目時，仍根據(jù)抵押貸款成數(shù)來確定其放款額度。即：放款額＝房地產(chǎn)抵押價值×抵押貸款成數(shù)

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見。

解釋點(diǎn)：出臺背景，以及房地產(chǎn)抵押估價報告的法律法規(guī)的依據(jù)，在以后的抵押估價報告需要注明！

第二條 本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。

解釋點(diǎn)：各類房地產(chǎn)抵押估價活動指相關(guān)的土地、建筑物、構(gòu)筑物以及以房地產(chǎn)為主體的整體資產(chǎn)評估。

其中的土地的評估，因牽涉到目前的土地估價師和房地產(chǎn)估價師兩種執(zhí)業(yè)資格?？砂凑找韵路诸惙椒ā?/p>

土地在出讓之前，由國土資源部管理，由土地估價師來評估。土地出讓轉(zhuǎn)讓之后，有建設(shè)部（城市規(guī)劃管理部門）管理，由房地產(chǎn)估價師來評估?；蛘?，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地評估，由房地產(chǎn)估價師來評估；城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的由土地估價師來評估。

第三條 本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估算和判定的活動。

第四條 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。解釋點(diǎn)1：其市場價值不同于一般情況下的市場價值，在一般的房地產(chǎn)評估情況下，其市場價值是不考慮其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的。在本意見中的市場價值也不等同于快速變現(xiàn)價值。而是基與謹(jǐn)慎原則下的市場價值。

可簡單理解如下：完全市場價值 > 本意見的抵押價值 > 快速變現(xiàn)價值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。解釋點(diǎn)2：法定優(yōu)先受償款分一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)利，一般優(yōu)先權(quán)是指依法律規(guī)定就債務(wù)人的全部財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其又可分為公法上的優(yōu)先權(quán)與私法上的優(yōu)先權(quán)。一般優(yōu)先權(quán)主要有以下幾種：訴訟費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、受雇人員的工資和各種補(bǔ)貼、補(bǔ)償金、稅收、各種保險費(fèi)等；特別優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依客體的不同，可分為特定動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。

在本意見中的法定優(yōu)先受償款，僅指特定不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)利，即僅考慮與不動產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)人就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。主要包括：不動產(chǎn)保存人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)修建人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)出賣人優(yōu)先權(quán)，不動產(chǎn)資金貸與人優(yōu)先權(quán)，共同繼承人就補(bǔ)償金對其他繼承人取得的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，共有物分割人就補(bǔ)償金對原共有的不動產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，等等。在抵押評估中也就是指法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。在抵押估價報告中不與考慮。

解釋點(diǎn)3：本意見中的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款：僅指未竣工驗(yàn)收的在建工程項(xiàng)目，如果該項(xiàng)目已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收，即工程竣工驗(yàn)收后則不考慮該欠款。

第五條 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。解釋點(diǎn)：與第十五條相關(guān)。

第六條 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第七條 從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。

第八條 委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。解釋點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)估價師的義務(wù)，核對所需要資料的原件和復(fù)印件。

第九條 房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

第十條 房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)，原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。

估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。解釋點(diǎn)：明確抵押估價報告的估價時點(diǎn)，對“估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的”在假設(shè)限制條件中予以說明，提醒報告使用方的注意。

第十一條 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。

第十二條 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況。解釋點(diǎn)：遇上法定用途與實(shí)際用途等相差較大的情況，（柴博的意見：各種情況都做一遍），第十三條 房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。

解釋點(diǎn)：優(yōu)先受償款中的拖欠工程款項(xiàng)，由總包方出具相應(yīng)的承諾函（書面說明），一般情況下，總包方提供的甲方欠款額，總比甲方所上報的大?。ㄓ姓l見過相反情況的？呵呵）。這也體現(xiàn)了本意見第十五條的精神。

第十四條 房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。

內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。

第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。在運(yùn)用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。解釋點(diǎn)1：謹(jǐn)慎原則的充分考慮

解釋點(diǎn)2：報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值，可由各地房地產(chǎn)估價管理機(jī)構(gòu)公布。

柴博的意見：由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價管理單位牽頭，由估價單位提供各自所采用的報酬率、資本化率、利潤率等參數(shù)，（當(dāng)然要分各種用途、類型等），對所收集的資料分析后，得出各參數(shù)，供房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)使用。

（這也算是“特爾斐法”？？）

第十六條 估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；

（二）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。

選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當(dāng)在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條 評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。解釋點(diǎn)：同第十三條

第十八條 房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。

第十九條 房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。

已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

解釋點(diǎn)：對估價報告結(jié)果的有重大影響的因素，在報告中必須披露，特別是該參數(shù)是寫進(jìn)假設(shè)限制條件中的。

如待開發(fā)的土地，在報告中所使用的規(guī)劃參數(shù)，其假設(shè)和限制條件不得濫用。不得隨意假設(shè)該地塊的規(guī)劃參數(shù)如容積率，規(guī)劃用途等。即便是采用的參數(shù)合理，符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件，在報告中也必須注明，其參數(shù)變化時，對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，并提醒報告使用方注意。第二十條 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。

解釋點(diǎn)：估價師對所采用的數(shù)據(jù)、參數(shù)要說明其來源，說明其估價過程是客觀、合法、合理的，目的是讓委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。并不需要提供技術(shù)報告。

第二十一條 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款。

解釋點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價報告中的估價結(jié)果必須包括三項(xiàng)內(nèi)容(不得含糊其辭)

A：未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值

B：各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款

C：估價對象的抵押價值

C＝A-B

第二十二條 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：

（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；

（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險解釋點(diǎn)；

（三）合理使用評估價值；

（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

解釋點(diǎn)：主要與《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的第三、十三、二十四條相關(guān)。

第二十三條 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)解釋房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

解釋點(diǎn)：掌握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律（宏觀層次），房地產(chǎn)市場發(fā)展的周期性等。

第二十四條 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。

變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

解釋點(diǎn)：對估價對象房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性作出分析，該分析主要為定性分析。在報告中予以說明，并提醒報告使用方注意。

第二十五條 在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。

解釋點(diǎn)：（個人認(rèn)為與抵押評估無關(guān)，在處置房地產(chǎn)時，評估的是房地產(chǎn)的處置價格，如拍賣價格，確定拍賣底價等。）

第二十六條 估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

解釋點(diǎn)：明確估價報告的應(yīng)用有效期為估價報告的出具之日。第二十七條 房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。解釋點(diǎn)：以本估價指導(dǎo)意見所完成的房地產(chǎn)估價報告，規(guī)范其報告名稱為《****房地產(chǎn)抵押估價報告》。

第二十八條 在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。

第二十九條 本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。

第五篇：房地產(chǎn)抵押估價協(xié)議書

房地產(chǎn)抵押估價協(xié)議書

貸款方（甲方）：

房地產(chǎn)方（乙方）：

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)甲、已雙方充分協(xié)商，簽定房地產(chǎn)估價協(xié)議書，作為貸款合同的補(bǔ)充協(xié)議，雙方共同遵守。

一、按照 ****分理處抵借字號合同，對蘭房產(chǎn)字第號（房產(chǎn)，按照/㎡估價，并以估價的%折價計算，該房地產(chǎn)估價為元。

二、乙方及其財產(chǎn)共有人承諾自愿將該房地產(chǎn)作為貸款（大寫）元的抵押物，在貸款未還清前，不得處分設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，并承擔(dān)連帶責(zé)任保證。

三、本協(xié)議為不可撤消協(xié)議。

四、本協(xié)議經(jīng)甲、已雙方簽字生效。

甲方：乙方：

法定代表人：財產(chǎn)共有人：

年月日年月日