第一篇：新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路!!!

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路(一）

依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃： <一>介入期

根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于集團的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責(zé)，對集團負責(zé)”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表 序號

項 目內(nèi) 容時 間 一

前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)

1、項目實地考察、研究規(guī)劃設(shè)計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；

2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月 二

擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案

1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗；

2、對大儒世家項目深入調(diào)查研究；

3、針對大儒世家新區(qū)特點擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月 三

組建物業(yè)管理服務(wù)隊伍

1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；

2、人員培訓(xùn)；

3、人員上崗。

2006年5月至2006年11月 四

完善管理及辦公條件

1、安排管理用房；

2、安排員工宿舍；

3、管理物質(zhì)裝備。

2006年10月至2006年11月 五

制定管理規(guī)章制度

1、制定或完善切合實際的各項制度； 2006年6月至2006年7月 六

對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓(xùn)

對二次裝修須知進行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月 七

物業(yè)的驗收與接管

1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；

2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初 八 內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學(xué)分類；

3、建檔；

4、運用。

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路(二)<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計劃表 序號項 目內(nèi) 容時 間 一 入住手續(xù)辦理

1、準備好業(yè)主入住資料；

2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；

3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。2006年11月起 二 住戶裝修管理

1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；

1、裝修申報審批；

2、裝修施工過程監(jiān)管；

3、裝修驗收。2006年11月起 三 業(yè)戶檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學(xué)分類；

1、建檔；

2、運用。

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路(三)<三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計劃 項次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標準 安管 隊長 全體隊員 《安管員考核細則》 安管

隊長 全體隊員 3 “三流”管理

依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管 隊長 全體隊員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊長 全體隊員

5中隊訓(xùn)練（每周星期三、五進行）依據(jù)考核標準 安管 隊長 全體隊員 6隊伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國保安》 安管 隊長 全體隊員

7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn) 保安 經(jīng)理 全體隊員 8《崗位職責(zé)》 安管 隊長 全體隊員 新隊員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進行 新隊員 老隊員 安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修； 全體隊員 高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練 <三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計劃 項次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1

消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標準 安管 隊長 全體隊員 《安管員考核細則》 安管

隊長 全體隊員 3 “三流”管理

依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管 隊長 全體隊員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊長 全體隊員 中隊訓(xùn)練（每周星期三、五進行）依據(jù)考核標準 安管 隊長 全體隊員 隊伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國保安》 安管 隊長 全體隊員 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn) 保安 經(jīng)理 全體隊員 8 《崗位職責(zé)》 安管 隊長 全體隊員 9 新隊員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進行 新隊員 老隊員 安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修； 全體隊員 高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練 新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路(四)（2）綠化培訓(xùn)計劃 項次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 綠化工崗位職責(zé) 綠化

班長 綠化工 2 綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會 綠化 班長

綠化工、樓管員 3 割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書 綠化

班長 綠化工 4 安全操作規(guī)程

綠化

班長 綠化工

客戶主管 5 苗木習(xí)性管養(yǎng)特點 綠化 班長 綠化工

客服主管 6 各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管 7 氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系 綠化

班長 綠化工

客戶主管 8 苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管

（3）行政培訓(xùn)計劃

項次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 2 學(xué)習(xí)本項目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員

社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 4 新樓管員上崗培訓(xùn)

物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 5 學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 6 服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 7 各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時注意事項/依據(jù)公司計財部相關(guān)要求 物業(yè)部經(jīng)理 客服、收款員 8 各類相關(guān)表單使用 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 9 入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項目講解 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 10 現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 11 二次裝修申請程序、監(jiān)管及驗收

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路(五)

（4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計劃 項次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 2 公司管理文件培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 3 安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 4

/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn) 現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。工程

主管

全體工程人員

樓管員 5 現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn) 工程

主管

全體工程人員及樓管員 6 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責(zé)人進行專項培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標準、及機電設(shè)備調(diào)試驗收標準培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 7 小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 8 業(yè)主交接樓驗房知識培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員及樓管員 9 業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 10 電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識培訓(xùn)。工程 主管

全體工程人員

2、常規(guī)期工作計劃表

序號 項 目 內(nèi) 容 時 間 一

房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)

1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；

2、制定維修基金的收集及管理辦法；

3、房屋的養(yǎng)護及維修管理。06年12月起

06年12月起

06年12月起 二 機電設(shè)備的維修養(yǎng)護

1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；

2、設(shè)備的運行管理；

3、設(shè)備的維修管理；

4、設(shè)備的能源和安全管理。06年9月起

視移交時間而定 三

安全防范管理

1、治安管理；

2、交通秩序車輛管理；

3、消防管理 06年12月起

06年12月起 四 智能化設(shè)施管理

1、智能化設(shè)施的日常使用操作；

2、智能化設(shè)施的維護；

3、智能化系統(tǒng)的完善。06年9月起

視移交情況定 五

小區(qū)環(huán)境管理

1、園林綠化管理；

2、清潔衛(wèi)生管理；

3、環(huán)保管理。視管養(yǎng)期定

06年11月起 六 財務(wù)管理

1、財務(wù)帳務(wù)；

第二篇：新建樓盤物業(yè)管理工作計劃7584295448

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃

依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于集團的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責(zé)，對集團負責(zé)”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修

咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更

加賦有成效。

（2）綠化培訓(xùn)計劃

第三篇：學(xué)校物業(yè)管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點，就是它依托學(xué)校，實施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務(wù)實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號，比如“嚴謹、規(guī)范、務(wù)實、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實際工作中，完善了《物業(yè)管理部員工規(guī)章制度》等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強和實現(xiàn)管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強情況下，由于不適應(yīng)嚴格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發(fā)生暫時性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正常現(xiàn)象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調(diào)整管理模式

物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業(yè)管理工作是一個“動態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產(chǎn)生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗，現(xiàn)提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責(zé)任人，責(zé)任落實到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。

二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負責(zé)本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。

四、規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎(chǔ)上，提升到加強規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調(diào)整，改進，再調(diào)整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。

五、規(guī)范管理中幾條值得堅持保持的經(jīng)驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應(yīng)得到真實體現(xiàn)；②每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制③每周一次管理員例會制；④校區(qū)衛(wèi)生評比制；⑤各校區(qū)管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。

（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐

一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。

加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實踐經(jīng)驗，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。

二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑

1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。

2、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。

3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險，從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進取創(chuàng)業(yè)精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調(diào)整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能務(wù)，還能在實際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進相關(guān)管理員，其優(yōu)勢；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗，二是能帶來新的管理經(jīng)驗和管理模式。三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應(yīng)進行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進入管理階層中的執(zhí)行層。

三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念

俗話說，“先學(xué)會走路，再學(xué)跑步?！钡?，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時，要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內(nèi)市場的同時要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標，規(guī)劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發(fā)展的機會就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會市場競爭，應(yīng)做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財力上，要有專項的經(jīng)費開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境?？偣拘纬傻拇蟓h(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標與規(guī)劃要與總公司的目標與規(guī)劃相一致。

（四）進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓(xùn)和列隊訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗和業(yè)務(wù)知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業(yè)形象，還是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。

樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴格執(zhí)行員工工作標準、操作規(guī)程等基本規(guī)章制度，落實考核制度。統(tǒng)一員工勞動服務(wù)意識，統(tǒng)一員工著裝和形象標志。加大物業(yè)管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學(xué)生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業(yè)管理不甚了解，很多學(xué)生還不知道什么叫物業(yè)管理，這時我們要做好宣傳。現(xiàn)在有不少老師有“不管什么事，先去找物業(yè)”觀念，如果不做很好的宣傳，物業(yè)管理的電話，很容易成為學(xué)校的熱線電話。因此，物業(yè)管理要有意識的進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效的促進企業(yè)管理。

第四篇：學(xué)校物業(yè)管理思路

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點，就是它依托學(xué)校，實施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴謹務(wù)實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號，比如“嚴謹、規(guī)范、務(wù)實、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實際工作中，完善了《物業(yè)管理部員工規(guī)章制度》等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強和實現(xiàn)管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強情況下，由于不適應(yīng)嚴格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發(fā)生暫時性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正常現(xiàn)象。

（二）理清思路，與時俱進，及時調(diào)整管理模式

物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業(yè)管理工作是一個“動態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產(chǎn)生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗，現(xiàn)提供一點參考意見。

一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責(zé)任人，責(zé)任落實到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。

二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負責(zé)本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。

四、規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細、實”的基礎(chǔ)上，提升到加強規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實施。在實際工作中，不斷調(diào)整，改進，再調(diào)整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。

五、規(guī)范管理中幾條值得堅持保持的經(jīng)驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應(yīng)得到真實體現(xiàn)；②每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制③每周一次管理員例會制；④校區(qū)衛(wèi)生評比制；⑤各校區(qū)管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。

（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐

一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。

加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實踐經(jīng)驗，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。

二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑

1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。

2、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物

業(yè)中去。具備獨立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。

3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險，從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進取創(chuàng)業(yè)精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調(diào)整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能務(wù)，還能在實際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進相關(guān)管理員，其優(yōu)勢；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗，二是能帶來新的管理經(jīng)驗和管理模式。三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應(yīng)進行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進入管理階層中的執(zhí)行層。

三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念

俗話說，“先學(xué)會走路，再學(xué)跑步。”但是，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時，要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內(nèi)市場的同時要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標，規(guī)劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發(fā)展的機會就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會市場競爭，應(yīng)做一些前期準備。比如，在人力上，要有從具體負責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財力上，要有專項的經(jīng)費開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境?？偣拘纬傻拇蟓h(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標與規(guī)劃要與總公司的目標與規(guī)劃相一致。

（四）進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓(xùn)和列隊訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗和業(yè)務(wù)知識又能夠及時得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形

象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正因為如此，良好的企業(yè)形象，還是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。

樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴格執(zhí)行員工工作標準、操作規(guī)程等基本規(guī)章制度，落實考核制度。統(tǒng)一員工勞動服務(wù)意識，統(tǒng)一員工著裝和形象標志。加大物業(yè)管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學(xué)生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業(yè)管理不甚了解，很多學(xué)生還不知道什么叫物業(yè)管理，這時我們要做好宣傳。現(xiàn)在有不少老師有“不管什么事，先去找物業(yè)”觀念，如果不做很好的宣傳，物業(yè)管理的電話，很容易成為學(xué)校的熱線電話。因

此，物業(yè)管理要有意識的進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效的促進企業(yè)管理。

第五篇：金融商務(wù)中心物業(yè)管理工作計劃思路

金融商務(wù)中心物業(yè)管理工作計劃思路

作者：佚名來源：不詳發(fā)布時間：2010-2-27 13:20:45發(fā)布人：星空無月

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依據(jù)總公司的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，現(xiàn)就介入期管理擬定如下工作計劃：

根據(jù)總公司工程部、拓展部提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于公司的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據(jù)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對大廈的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進行物業(yè)管理咨詢，同時與拓展部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與大廈的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與總公司工程部協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與總公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)

主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與總公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的公司業(yè)態(tài)、人員年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標準及各項服務(wù)收費標準，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，本著“對業(yè)主負責(zé)，對總公司負責(zé)”的宗旨，對大廈進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表（略）