第一篇：易亞物業(yè)管理公司自去年接管（定稿）

易亞物業(yè)管理

易亞物業(yè)管理公司自去年接管“盛世嘉園”以來，公司經(jīng)理帶領(lǐng)全體員工取得了優(yōu)異的成績，贏得了業(yè)主和社會的一致好評，可喜可賀。

本人結(jié)合加入易亞物業(yè)以來的工作經(jīng)歷，就今后的工作計劃提出一下幾點建議：

1.明確保安部門職責(zé)。

2.逐步調(diào)整保安人員，調(diào)整班組。

3.實行短期培訓(xùn)，提高安保人員自身素質(zhì)和安保技能。

在短期內(nèi)，力爭打造一支海鹽一流安保隊伍，創(chuàng)建易亞管理特有的安保力量，樹立“盛世嘉園”良好的安保形象，為日后在海鹽拓展更寬廣的業(yè)務(wù)做好準(zhǔn)備。

盛世嘉園保安作業(yè)流程

1.一、形象崗

1、實行全天立崗，每人半小時一換。立崗時見業(yè)主車輛進(jìn)出要敬禮，外來車輛入內(nèi)提前給手勢靠邊停車，上前詢問先敬禮，再讓登記。

2、立崗人員按規(guī)定著裝，儀容儀表要端莊、整潔，精神飽滿。上下崗要互相敬禮。

3、班與班交接：換班人員同時到位，先將物品、遺留事項落實到具體人手中，做好記錄，雙方簽字確認(rèn)后方可完成。

1.二、出入

原則：把關(guān)嚴(yán)密，詢問記錄仔細(xì)。

1.人員入內(nèi)憑出入證放行，無證人員要求對方當(dāng)即辦證。

2.裝修材料（沙，水泥等）入內(nèi)，門崗須查看墊布和去處（樓層號），及時通知巡邏人員。

3.鋁合金材料必須比對、問清樓層號，凡是不符合要求一律不得入內(nèi)。

4.裝修人員車輛一律控制在門外指定地點，業(yè)主車輛進(jìn)入也要告知不準(zhǔn)停在單元門口和行道路面。

5.打孔人員采取登記手續(xù)，同時通知工程人員所施工樓號。

6.杜絕廣告人員、收廢品人員入內(nèi)（臨時收廢品若有業(yè)主登記帶領(lǐng)可放行）。

7.中午就餐時，每次只能一人先吃，期間必須保證門崗一人、監(jiān)控一人，平時離開門崗到小區(qū)里面必須告知其他隊員代崗。

8.攜帶易燃易爆及危險物品的人員及車輛、不明身份、衣冠不整和拒絕登記者一律不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。

9.三、巡邏

原則：提高警惕，檢查仔細(xì)，加強(qiáng)巡邏力度。

1、夜班19：00開始打點進(jìn)行巡邏，檢查消控設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并形成書面報告。

2、夜班20：00之后，巡邏人員負(fù)責(zé)關(guān)閉單元門，勸離裝修人員離場。

3、杜絕夜班離崗?fù)獬?，打瞌睡現(xiàn)象發(fā)生。

1.四、監(jiān)控操作

1.畫面上發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時呼叫相關(guān)崗位，并做好相關(guān)記錄。

2.接聽外線時必須使用文明用語“您好，易亞物業(yè)”并做好接聽記錄，遇有領(lǐng)導(dǎo)來時要站立問好。

3.臨時離開時必須叫另一名隊員代崗，杜絕崗位空人現(xiàn)象發(fā)生。

4.五、設(shè)備使用

1.設(shè)備、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀，注意整理整頓。

2.嚴(yán)禁對園區(qū)內(nèi)的設(shè)備及公共設(shè)施亂涂，張貼。

3.節(jié)約用水、用電，不得浪費。

4.為延長監(jiān)控設(shè)備使用時間，在規(guī)定時間內(nèi)對其實施“停機(jī)保養(yǎng)“。

5.設(shè)備引起故障時必須及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動機(jī)器。

6.7.8.保安團(tuán)隊工作方案

基本內(nèi)容：假設(shè)基本工資1550元/月（20個班），加班費為30元/班。每月以30天為標(biāo)準(zhǔn)。

1.一、保安團(tuán)隊為七人：

方案

1、兩班倒

人員安排：3人為一班分成AB兩個班，每10天換一次班。換班當(dāng)天A班人員24小時全天上班B班休息，第二天白夜班交換。另一人固定上白班，每月休息3天。工資預(yù)算：(1550+9*30)*6+(1550+7*30)=12680（元/月）優(yōu)點：（1）每月有27天能保證白天4人在崗，有利于提升公司形象。

（2）白天工作量大，多人在崗有利于維持小區(qū)正常作業(yè)，減輕員工工作負(fù)擔(dān)。缺點：換班是24小時連續(xù)上班，員工易疲勞工作，降低工作效率。

方案

2、三班倒

人員安排：2人為一班分成ABC三個班，每12小時換一次班，其中一人站崗，一人巡邏。另一人固定上白班，每月無休息時間。

工資預(yù)算：(1550+4*30)*6+(1550+10*30)=11870（元/月）優(yōu)點：（1）三班倒保證員工充足的休息時間，緩解工作疲勞。

（2）充分利用人力資源，節(jié)約成本。

缺點：（1）固定白班者無休息時間易產(chǎn)生職業(yè)倦怠。

（2）固定白班者工資高于其余6人，易形成惡性競爭，不利于團(tuán)結(jié)。

（3）夜班只有2人在崗，面對突發(fā)事件人手不夠。

方案

3、輪流制

人員安排：7天為一輪，這7個人分別為ABCDEFG。每人值3個白班，3 個夜班，休息一天。

第一天：白：ABC, 晚：D EF 第二天：白：GAB, 晚：CDE 第三天：白：FGA, 晚：BCD 第四天：白：EFG, 晚：ABC 第五天：白：DEF, 晚：GAB 第六天：白：CDE, 晚：FGA 第七天：白：BCD, 晚：EFG 工資預(yù)算：(1550+6*30)*7=12110（元/月）

優(yōu)點：（1）員工每月有4天休息時間，能得到充分休息。

（2）工資待遇一致，員工更易形成工作認(rèn)同感，能增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力。

（3）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發(fā)事件。缺點：每組在崗人員團(tuán)隊不固定，易出現(xiàn)無領(lǐng)導(dǎo)工作混亂現(xiàn)象。

（建議：可采取輪值班長制度：連續(xù)3天值班者成為輪值班長，對其工作時間內(nèi)的人員安排以及設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)。）

1.二、保安團(tuán)隊為八人：

方案：兩班倒

安排：4人為一班分成AB兩班。每人上3天輪流休息一天。

工資預(yù)算：（1550+3*30）*8=13120（元/月）

優(yōu)點：（1）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發(fā)事件。

（2）工資待遇一致，員工更易形成工作認(rèn)同感，能增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力。缺點：（1）人員的增加導(dǎo)致成本較高。（2）員工每月休息時間過多，個人工資較低，易陷入長期招聘新成員的局面。

（3）兩班倒不易協(xié)調(diào)白班與夜班之間的換班問題。

1.三、保安團(tuán)隊為九人：

方案：三班倒

安排：3人為一班分成ABC三個班，每12小時換一次班。

工資預(yù)算：（1550+4*30）*9=15030（元/月）

優(yōu)點：（1）能保證隨時均有3人在崗，能有效處理突發(fā)事件。

（2）員工休息時間得到保證，有利于提高工作效率。缺點：（1）所須投入的財力成本過高。

（2）三人一班易形成小團(tuán)體之間的惡性競爭，不利于大工作的開展。

根據(jù)上述各方案的總結(jié)，推薦使用7人隊的輪流制方案。

王國清

2011/5/1

第二篇：物業(yè)管理公司綠化驗收接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程

物業(yè)管理公司綠化驗收接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程

目的

規(guī)范綠化工程驗收程序，確保綠化質(zhì)量得以嚴(yán)格控制。

適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔(dān)的綠化工程的驗收接管。

職責(zé)

1、主管經(jīng)理負(fù)責(zé)工程驗收結(jié)果審核、審批。

2、園林綠化主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的組織實施及工程進(jìn)度的跟進(jìn)。

3、園藝師具體負(fù)責(zé)施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān)。

程序要點

1、施工過程的質(zhì)量監(jiān)督

（1）園藝師負(fù)責(zé)苗木種植全過程的現(xiàn)場監(jiān)督及質(zhì)量控制。（2）對出現(xiàn)以下問題，園藝師有權(quán)拒絕苗木進(jìn)場及栽植： a)苗木規(guī)格、數(shù)行嚴(yán)重不符合設(shè)計要求的；

b)苗木受損害程度嚴(yán)重，對苗木存活及種植效果有重大影響的； c)病蟲害特別嚴(yán)重的；

d)苗木種植穴未按要求開挖及未有施放基肥的；

e)雖施有基肥，但基肥質(zhì)量差，含有有毒、有污染物質(zhì)，對苗木今后生長有嚴(yán)重影響的。

（3）、園藝師做好施工記號，并將存在問題及時上報部門主管。

竣工初驗

1、施工單位在苗木全部種植完畢后，向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。

2、施工單位還應(yīng)同時遞交《工程綠化設(shè)計圖》、《工程竣工圖》、《種植更改簽證》、《苗木種植一覽表》等相關(guān)資料。

3、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工 情況，并做好相應(yīng)記錄。

4、在初驗過程中應(yīng)著重注意以下事項：

a)苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符； b)苗木規(guī)格是否符合設(shè)計要求；

c)苗木生長情況及保護(hù)措施是否符合要求； d)竣工場地是否按要求清理干凈；

e)所有綠化植物是否確實種植完畢，符合設(shè)計要求。

5、對初驗不合格苗木，按《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理?！?/p>

6、對于沒有上述問題的，園林綠化主管簽署初驗意見，正式進(jìn)入 養(yǎng)護(hù)期。

養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗

1、施工單位在養(yǎng)護(hù)期滿過后，填寫?zhàn)B護(hù)期間自檢情況報告及養(yǎng)護(hù) 期滿復(fù)驗申請報告，申請復(fù)驗。

2、主管經(jīng)理、園林綠化主管、原儀是會同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護(hù)情況。

3、合格苗木必須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

a)喬灌木長勢良好，沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象；

b)喬灌木種植位置適當(dāng)，高低錯落有致，外觀美觀，造型、修剪合理； c)喬灌木規(guī)格符合設(shè)計要求； d)枝葉無病蟲害，無蛀干害蟲；

e)喬木保護(hù)措施得當(dāng)，有護(hù)樹架，無倒伏、搖動現(xiàn)象； f)無裸露土面，草坪及地被植物無雜草率小于5棵/㎡； g)施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。

4、不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分，要從補(bǔ)種工作完畢起重新計算養(yǎng)護(hù)期。

5、對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復(fù)驗意見及接管意見。

驗收后的工作

1、園林綠化部主管統(tǒng)計實際工程量，并連同接管意見上報物業(yè)管 理公司總經(jīng)理審批。

2、將審批的驗收結(jié)果及實際工程量遞交公司結(jié)算部予以結(jié)算。

3、園林綠化部安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)管 理。

驗收后的資料整理

將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔： 《綠化工程合同》 《綠化工程設(shè)計圖》 《綠化工程竣工圖》 《綠化種植更改簽證》 《苗木種植一覽表》

《綠化工程初驗、復(fù)驗表》 《綠化工程預(yù)決算書》 《實際工程量統(tǒng)計表》 《綠化工程竣工報告》

對上述資料均應(yīng)存檔公司檔案室長期保管。

本規(guī)程作為園林綠化部相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。

記錄

《綠化工程竣工報告》 《綠化種植一覽表》 《綠化種植更改簽證》 《綠化工程施工日記》 《綠化工程初驗/復(fù)驗表》

相關(guān)支持文件

《綠化工程施工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

第三篇：物業(yè)管理接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

物業(yè)管理接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一)

1．目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3．職責(zé)

（1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

（2）接管小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。

（3）接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。

4．程序要點

（1）接管驗收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

★接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；——管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。c)接管驗收前的準(zhǔn)備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

（2）接管驗收的工作程序:

a.總經(jīng)理下達(dá)接管驗收指令

b.公司組建接管驗收小組

c.作好接管驗收準(zhǔn)備

d.進(jìn)行資料驗收移交

e.驗收是否合格

e1.否 要求正確、真實補(bǔ)齊資料

e2.是 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收

f.是否合格

f1.否 要求發(fā)展商限時整改

f2.是 記錄歸檔

（3）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★ 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；

★ 規(guī)劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開工許可證

★ 用地紅線圖

物業(yè)管理接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(二)

b)綜合竣工驗收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

★ 建設(shè)工程竣工驗收證書；

★ 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

★ 供水合同；

★ 供電協(xié)議書、許可證；

★ 供氣協(xié)議書、許可證；

★ 有線電視合格證；

★ 通信設(shè)施合格證；

★ 電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計資料：

★ 地質(zhì)報告書；

★ 全套設(shè)計圖紙；

★ 圖紙會審?fù)ㄖ獑危?/p>

★ 設(shè)計變更通知單；

★ 工程預(yù)決算報告書；

★ 重要的施工會議紀(jì)要；

★ 隱蔽工程驗收記錄；

★ 沉降觀測記錄；

★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料：

★ 機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

★ 貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文）

★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料：

★ 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

★ 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

（5）接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法

a)驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu)：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

c)內(nèi)墻面：

★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。

e)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗：

★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。

★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

（a)有線電視已開通，收視良好。

（b)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

（c)燈個安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

（e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。（f)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。（h)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。

（j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。

（1）公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

f)道路：

★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；

★消防設(shè)施配件齊全

★消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

k)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

l)停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

s)信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識楚，表面平整光潔。

（8）機(jī)電設(shè)備的接管驗收

a)

電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

d)發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

（9）接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認(rèn)；

★對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

★對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小級應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

b)對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c)對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

d)對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

（１０）《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

５．記錄

（１）《接管驗收遺留問題登記表》（２）《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

第四篇：第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立

第二章

物業(yè)管理的接管驗收

與合同的訂立

第一節(jié) 驗收原則及分類

一、物業(yè)接管驗收的原則

物業(yè)的接管驗收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：

1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方臵于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其負(fù)載運行一段時間以后進(jìn)行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展

潛力。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。

二、物業(yè)接管驗收的分類

建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收

各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時進(jìn)行驗收。驗收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收資料。2分期驗收

分期驗收，是指分期進(jìn)行的工程項目，或單元工程在達(dá)到使用條件、需要提前使用時所進(jìn)行的驗收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯蛇M(jìn)行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。3單項工程驗收

工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。承建單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計、承建等單位組織驗收小組，共同進(jìn)行交工驗收。4全部工程驗收

整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進(jìn)行全部工程驗收。大型建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗收、正式驗收的順序進(jìn)行。預(yù)驗收必須由開發(fā)單位、設(shè)計單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗收工作組。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。

第二節(jié) 驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序

一、驗收標(biāo)準(zhǔn)

工程項目竣工之后，驗收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進(jìn)行驗收。

由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝臵、采暖通風(fēng)裝臵等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。

照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝臵。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進(jìn)行檢驗后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。

二、驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗；(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗收程序。(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗；(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進(jìn)行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費用。

三、物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

1原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。①房屋所有權(quán)證； ②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； ④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。(2)技術(shù)資料。①房地產(chǎn)平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。①項目批準(zhǔn)文件； ②用地批準(zhǔn)文件； ③建筑執(zhí)照； ④拆遷安臵資料。(2)技術(shù)資料。

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質(zhì)勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告； 4)工程預(yù)決算； 5)圖紙會審記錄；

6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14)供水、供暖的試壓報告。

四、物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機(jī)車在投入運行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

五、交接雙方的責(zé)任

1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時

簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并

商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。

3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同

分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接

管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收

接管時，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)

因房屋空臵而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

六、接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)

物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空臵房屋，其管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：

工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)

備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用

房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。

第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部

1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由

使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通

過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)

管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：

1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收 工作。

2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

4落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理

企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操作過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進(jìn)一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。

第五節(jié) 接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征

1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 1委托方和受托方的名稱、住所； 2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目； 3物業(yè)管理服務(wù)的事項； 4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 5物業(yè)管理服務(wù)的費用； 6物業(yè)管理服務(wù)的期限； 7違約責(zé)任；

8合同終止和解除的約定； 9當(dāng)事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

xx市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會 乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方 充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

(一)委托管理范圍及內(nèi)容

(1)甲方將位于 區(qū)

路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實

行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。(2)管理事項包括：

①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動場所；

⑥便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理；

⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。(二)委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式

確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。(四)委托管理期限

委托管理期限為

年，自

****年**月**日起至

****年**月**日止。(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%)

平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房

平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)終止合同；(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；

(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；

(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；

(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)臵屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

(六)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

(1)各項管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

(2)確保年完成各項收費指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的%作為經(jīng)營收入。(七)風(fēng)險抵押

(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險抵押金；

(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及 銀行活期存款利息；

(3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；

(4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。(八)獎罰措施

(1)在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額 %獎勵乙方。

(2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)、元(省)、元(市)；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽(yù)的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

(3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。(九)合同更改、補(bǔ)充與終止

(1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)；

(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。(十)其他事項

(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?2)本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、、、為合同的有效組成部分。

(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

(4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ翰脹Q。(5)(6)甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 代表(簽名)：

代表(簽名)： 時 間： 年

月

日

第五篇：管理案例——萬科物業(yè)管理的接管驗收

管理案例

萬科物業(yè)管理的接管驗收

一、物業(yè)接管驗收準(zhǔn)備工作

物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作主要是成立一個物業(yè)接管小組，負(fù)責(zé)與開發(fā)商溝通，制定接管計劃，確保需要接管的資料無遺漏。

1、抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員的組成主要有：檔案管理人員（負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作）、業(yè)務(wù)骨干（負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作）、工程維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干（具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作）。

2、物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項

與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制訂好接管驗收計劃；提前參與開發(fā)商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格。

3、資料的接管驗收

接管驗收的資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料。

二、物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法

驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

1、室內(nèi)工程驗收注意事項

室內(nèi)工程驗收的注意事項包括房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設(shè)施、門窗工程、水電工程、電信設(shè)備、安全性。

2、公共設(shè)施驗收注意事項

公共設(shè)施驗收的注意事項包括樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程以及其他公共設(shè)施。

3、機(jī)電設(shè)備的接管驗收

（1）電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；

有電梯運行準(zhǔn)運證；機(jī)房設(shè)置合理，配件齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。

（2）變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好；安全防護(hù)

裝置齊全，標(biāo)識清楚；機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

（3）中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚；機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

（4）發(fā)電機(jī)型與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油

漆完好無損，安裝牢固；機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

（5）消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)

識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固；機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

（6）給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

4、物業(yè)管理的清潔“開荒”

清潔“開荒”指物業(yè)管理部門在完成了對建筑的驗收接管后，對樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔。它是一種突擊式、會展式清潔。

清潔“開荒”的內(nèi)容：對樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、前面灰塵污垢的清理；對公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設(shè)施的清掃。

清潔“開荒”作用：提高物業(yè)形象及信譽(yù)；縮短業(yè)主入住等待時間；提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力；為物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

三、接管驗收遺留問題的處理

第一、遺留問題的登記確認(rèn)。對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不

合格等問題，接管驗收小組應(yīng)該將問題逐項記錄在《接管右手資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)備設(shè)置問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

第二、對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。第三、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求

開發(fā)商在2周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在1個月內(nèi)解決。

第四、對于長期解決不且勢必影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以

備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。

四、接管時開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)移交時，開發(fā)商與物業(yè)管理公司往往會產(chǎn)生各種各樣的矛盾。

1、工程整體問題、資料交接中的矛盾

原因：開發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交；開發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交。

改善方法：一方面加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對于物業(yè)管理的重要性，并出示國家有關(guān)文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交；另一方面對于手續(xù)、資料不完整的項目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列問題，保護(hù)自身利益。

2、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的矛盾

工程質(zhì)量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國家有關(guān)質(zhì)檢部門的驗收評定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗收工程，本質(zhì)上二者并無差別。但政府部門的驗收時依據(jù)有關(guān)國家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)項目進(jìn)行檢驗，是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項目符合標(biāo)準(zhǔn)，這其實只是一個最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在接管中物業(yè)管理公司要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細(xì)節(jié)都要盡量為業(yè)主考慮。

改善方法：開發(fā)商要重視驗收過程中物業(yè)管理人員提出的意見和建議，對

工程加以整改避免顧客的投訴。開發(fā)商還要有前瞻意識，應(yīng)在項目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

3、保修過程中的矛盾

保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工方訂立。但保修過程中開發(fā)商卻很少承擔(dān)管理職責(zé)，而是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系，由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，管理難度大。

改善方法：建議開發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，有開發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進(jìn)行保修管理工作，對于工程保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)管理公司予以確認(rèn)后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對于保修期間發(fā)生的緊急問題，當(dāng)施工方不能積極配合時物業(yè)管理公司有權(quán)自行修改，費用由施工方支付。應(yīng)該給物業(yè)管理公司更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。