第一篇：物管部工作總結(jié)和2011年工作計劃

第一部分：工作總結(jié)

物管部工作近半年，對物管實際情況已了較多：

1、倉庫布局不合理，倉庫包圍生產(chǎn)、辦公室，使倉庫完全尚失了安全性，倉庫現(xiàn)行布局：配件區(qū)、成品區(qū)三道大門包圍車間、辦公室，非倉庫人員進出倉庫隨意性太大，雖然有書面違定、警示牌，但是作用不太好。兵法講一曰：道；二曰：天；三曰：地；四曰：將；五曰：法。倉庫以上五項

基本情況，道方面：上下同心，成品、廢品、配件同等對待、價值等同觀，數(shù)據(jù)信息和實物及時性、準確性沒能完全達成同步、統(tǒng)一、一致。天地方面：倉庫置于死地，戰(zhàn)爭打的是實力，實力為各類物資保障加人員技能，不論多強的人員技能也需要各類物資保障。而物資一般具有隱藏性，我們卻相反，在管理上帶了諸多不便。將方面：要求智、信、仁、果、嚴。法方面：制度、分管人員、費用基本已有，需要進一步堅持、補充、完善?！跋忍觳蛔恪⒑筇鞆浹a”是相當費時、費力、費財、費人員。但是也要看到現(xiàn)行倉庫布局雖不合理，可以節(jié)約大量物流費用，企業(yè)再向正規(guī)化、規(guī)?；⒐芾砘?、長期化方向發(fā)展時，必然會感覺到束約性，不利于企業(yè)長期性、強大性發(fā)展需要。

2、倉庫首要任務：倉儲保管各類物資，遵守“預防為主、安全第一”倉庫只有首先遵循安全，減少、排除工作人員的壓力、非安全性的思想負擔，才能有條不紊的開展工作。讓我們牢記一名話：“時間就是金錢、效率就是生命、安全就是法律、顧客就是皇帝、人人有事干、事事有人管”。

3、倉庫人員要分工合理，追求“互相配合、互相監(jiān)督、有證可依、有據(jù)可查”，現(xiàn)行自己看書、自己出考題、自己答卷、別人批卷。人的體力、智力、情緒在每一天是有限的、分布不均衡的，大多數(shù)倉庫工作人員緊張、勞動過大、休力、智力消耗過多，造成情緒不穩(wěn)定，投料后，又要收貨、又要做帳，多少會出錯，出了錯，要么罰款，要么批評，導致情緒不好，心情不好，帶有一種心理負擔工作，工作的結(jié)果肯定做不好，久而久之，形成惡性循環(huán)。沒能合理安排，沒能遵循“專事專做、專人專事”的原則。

運行結(jié)果：a倉庫物資不能100%保證及時性、準確性。

b配套部在采購物資時帶來諸多不便。

c生產(chǎn)部在生產(chǎn)時，投料存在不合理，浪費了時間。

d財務在核算成本時可能有誤差。

第二部分：工作計劃

2011年物管部工作計劃要點：一個核心：共同學習為中心，力爭2—3年內(nèi)形成多員合格物管人員、物管主管。二個“做事、記事，維護公司利益；分工不分家、同而不合、合而不同，專事專做、專人專事”實施。三個考核：數(shù)量考核（帳、卡、物一致）；倉儲條件考核（倉庫二齊：庫容整齊、庫內(nèi)物資堆碼整齊）；安全考核。五個措施：數(shù)量、質(zhì)量、儲存條件、設施設備、安全。

一、具體人員定額：管理人員：7人，搬運人員4人。（詳見：浩浪公司物管部未來“協(xié)成”應用工作規(guī)則）

二、具體措施：

（一）帳務處理員，專人專機處理。

1、主要處理入、出庫配件、成品、廢品依照單據(jù)錄入電腦帳務。

2、庫存數(shù)據(jù)及時告知分管人員。

3、統(tǒng)計公司所需各類相關物管部數(shù)據(jù)信息。

4、使用、維護、保養(yǎng)專用帳務電腦及相關設備，確保提供數(shù)據(jù)及時性、可靠性、準確性。公司應提供備用電腦一臺。

5、遵守公司相關制度、規(guī)定，保密相關數(shù)據(jù)機密，防止、防控公司數(shù)據(jù)信息泄密事情的發(fā)生。

6、做好與其他部門銜接工作，相關倉庫資料定期整理、裝訂，按照保存期限存放相關部門。

7、服從公司其他工作安排。

（二）物管人員：

1、做好收、發(fā)、存工作，見單據(jù)作業(yè)，開展具體工作，進、出作業(yè)一定要在存料卡上反映出來。（詳見：三關流程）

2、保管好單據(jù)，收、發(fā)物資后及時交給帳務處理員，平時做好物、卡數(shù)據(jù)信息一一對應、相符。定期向帳務處理員索要所管物資對帳清單，以便核對，帳、卡、物是否相符。

3、出庫作業(yè)按照“先進先出、出陳儲新”，對兩個月未動物資書面提供給帳務處理員。

4、在庫物資做好防塵、防潮、防氧化措施，加強防火、防盜管理，物資堆碼力爭做到：堆放整齊、方便進出、提高效率。

5、下班之前做一次清潔，上、下班時巡視、檢查自己所管的區(qū)域，看一下是否有異常，做到發(fā)現(xiàn)異常及時上報，減少損失。

6、依照規(guī)定做好倉庫門口值班，下班后管好窗子，關掉電源開關，鎖好辦公室和倉庫大門。

7、服從公司其他工作安排。

（三）搬運工：

1、服從管理，聽從工作安排。

2、工作中注意安全，防止工傷事故發(fā)生。

3、物資堆放做到輕拿輕放，特殊物品特殊處理。如機架在堆放，搬運時，地面設托盤或紙板，以防人為損傷。

4、做好清潔區(qū)域衛(wèi)生

5、服從物資管理員的安排。

三、具體實施：“對事不對人”，工作中認真。生活中關注，關愛。物管部全體同仁團結(jié)一致，奮力拼搏，共同完成2011年

第二篇：物管部工作總結(jié)和工作計劃

第一部分：工作總結(jié)物管部工作近半年，對物管實際情況已了較多：

1、倉庫布局不合理，倉庫包圍生產(chǎn)、辦公室，使倉庫完全尚失了安全性，倉庫現(xiàn)行布局：配件區(qū)、成品區(qū)三道大門包圍車間、辦公室，非倉庫人員進出倉庫隨意性太大，雖然有書面違定、警示牌，但是作用不太好。兵法講一曰：道；二曰：天；三曰：地；四曰：將；五曰：法。倉庫以上五項基本情況，道方面：上下同心，成品、廢品、配件同等對待、價值等同觀，數(shù)據(jù)信息和實物及時性、準確性沒能完全達成同步、統(tǒng)一、一致。天地方面：倉庫置于死地，戰(zhàn)爭打的是實力，實力為各類物資保障加人員技能，不論多強的人員技能也需要各類物資保障。而物資一般具有隱藏性，我們卻相反，在管理上帶了諸多不便。將方面：要求智、信、仁、果、嚴。法方面：制度、分管人員、費用基本已有，需要進一步堅持、補充、完善?！跋忍觳蛔?、后天彌補”是相當費時、費力、費財、費人員。但是也要看到現(xiàn)行倉庫布局雖不合理，可以節(jié)約大量物流費用，企業(yè)再向正規(guī)化、規(guī)模化、管理化、長期化方向發(fā)展時，必然會感覺到束約性，不利于企業(yè)長期性、強大性發(fā)展需要。

2、倉庫首要任務：倉儲保管各類物資，遵守“預防為主、安全第一”倉庫只有首先遵循安全，減少、排除工作人員的壓力、非安全性的思想負擔，才能有條不紊的開展工作。讓我們牢記一名話：“時間就是金錢、效率就是生命、安全就是法律、顧客就是皇帝、人人有事干、事事有人管”。

3、倉庫人員要分工合理，追求“互相配合、互相監(jiān)督、有證可依、有據(jù)可查”，現(xiàn)行自己看書、自己出考題、自己答卷、別人批卷。人的體力、智力、情緒在每一天是有限的、分布不均衡的，大多數(shù)倉庫工作人員緊張、勞動過大、休力、智力消耗過多，造成情緒不穩(wěn)定，投料后，又要收貨、又要做帳，多少會出錯，出了錯，要么罰款，要么批評，導致情緒不好，心情不好，帶有一種心理負擔工作，工作的結(jié)果肯定做不好，久而久之，形成惡性循環(huán)。沒能合理安排，沒能遵循“專事專做、專人專事”的原則。運行結(jié)果：a倉庫物資不能100%保證及時性、準確性。b配套部在采購物資時帶來諸多不便。c生產(chǎn)部在生產(chǎn)時，投料存在不合理，浪費了時間。d財務在核算成本時可能有誤差。

第二部分：工作計劃20xx年物管部工作計劃要點：一個核心：共同學習為中心，力爭2—3年內(nèi)形成多員合格物管人員、物管主管。二個“做事、記事，維護公司利益；分工不分家、同而不合、合而不同，專事專做、專人專事”實施。三個考核：數(shù)量考核（帳、卡、物一致）；倉儲條件考核（倉庫二齊：庫容整齊、庫內(nèi)物資堆碼整齊）；安全考核。五個措施：數(shù)量、質(zhì)量、儲存條件、設施設備、安全。

一、具體人員定額：管理人員：7人，搬運人員4人。（詳見：浩浪公司物管部未來“協(xié)成”應用工作規(guī)則）

二、具體措施：

（一）帳務處理員，專人專機處理。

1、主要處理入、出庫配件、成品、廢品依照單據(jù)錄入電腦帳務。

2、庫存數(shù)據(jù)及時告知分管人員。

3、統(tǒng)計公司所需各類相關物管部數(shù)據(jù)信息。

4、使用、維護、保養(yǎng)專用帳務電腦及相關設備，確保提供數(shù)據(jù)及時性、可靠性、準確性。公司應提供備用電腦一臺。

5、遵守公司相關制度、規(guī)定，保密相關數(shù)據(jù)機密，防止、防控公司數(shù)據(jù)信息泄密事情的發(fā)生。

6、做好與其他部門銜接工作，相關倉庫資料定期整理、裝訂，按照保存期限存放相關部門。

7、服從公司其他工作安排。

（二）物管人員：

1、做好收、發(fā)、存工作，見單據(jù)作業(yè)，開展具體工作，進、出作業(yè)一定要在存料卡上反映出來。（詳見：三關流程）

2、保管好單據(jù)，收、發(fā)物資后及時交給帳務處理員，平時做好物、卡數(shù)據(jù)信息一一對應、相符。定期向帳務處理員索要所管物資對帳清單，以便核對，帳、卡、物是否相符。

3、出庫作業(yè)按照“先進先出、出陳儲新”，對兩個月未動物資書面提供給帳務處理員。

4、在庫物資做好防塵、防潮、防氧化措施，加強防火、防盜管理，物資堆碼力爭做到：堆放整齊、方便進出、提高效率。

5、下班之前做一次清潔，上、下班時巡視、檢查自己所管的區(qū)域，看一下是否有異常，做到發(fā)現(xiàn)異常及時上報，減少損失。

6、依照規(guī)定做好倉庫門口值班，下班后管好窗子，關掉電源開關，鎖好辦公室和倉庫大門。

7、服從公司其他工作安排。

（三）搬運工：

1、服從管理，聽從工作安排。

2、工作中注意安全，防止工傷事故發(fā)生。

3、物資堆放做到輕拿輕放，特殊物品特殊處理。如機架在堆放，搬運時，地面設托盤或紙板，以防人為損傷。

4、做好清潔區(qū)域衛(wèi)生

5、服從物資管理員的安排。

三、具體實施：“對事不對人”，工作中認真。生活中關注，關愛。

第三篇：物管部工作總結(jié)和11年工作計劃

物管部工作總結(jié)和2011年工作計劃

第一部分：工作總結(jié)

物管部工作近半年，對物管實際情況已了較多：

1、倉庫布局不合理，倉庫包圍生產(chǎn)、辦公室，使倉庫完全尚失了安全性，倉庫現(xiàn)行布局：配件區(qū)、成品區(qū)三道大門包圍車間、辦公室，非倉庫人員進出倉庫隨意性太大，雖然有書面違定、警示牌，但是作用不太好。兵法講一曰：道；二曰：天；三曰：地；四曰：將；五曰：法。倉庫以上五項

基本情況，道方面：上下同心，成品、廢品、配件同等對待、價值等同觀，數(shù)據(jù)信息和實物及時性、準確性沒能完全達成同步、統(tǒng)一、一致。天地方面：倉庫置于死地，戰(zhàn)爭打的是實力，實力

為各類物資保障加人員技能，不論多強的人員技能也需要各類物資保障。而物資一般具有隱藏性，我們卻相反，在管理上帶了諸多不便。將方面：要求智、信、仁、果、嚴。法方面：制度、分管人員、費用基本已有，需要進一步堅持、補充、完善。“先天不足、后天彌補”是相當費時、費力、費財、費人員。但是也要看到現(xiàn)行倉庫布局雖不合理，可以節(jié)約大量物流費用，企業(yè)再向正規(guī)化、規(guī)?；⒐芾砘?、長期化方向發(fā)展時，必然會感覺到束約性，不利于企業(yè)長期性、強大性發(fā)展需要。

2、倉庫首要任務：倉儲保管各類物資，遵守“預防為主、安全第一”倉庫只有首先遵循安全，減少、排除工作人員的壓力、非安全性的思想負擔，才能有條不紊的開展工作。讓我們牢記一名話：“時間就是金錢、效率就是生命、安全就是法律、顧客就是皇帝、人人有事干、事事有人管”。

3、倉庫人員要分工合理，追求“互

相配合、互相監(jiān)督、有證可依、有據(jù)可查”，現(xiàn)行自己看書、自己出考題、自己答卷、別人批卷。人的體力、智力、情緒在每一天是有限的、分布不均衡的，大多數(shù)倉庫工作人員緊張、勞動過大、休力、智力消耗過多，造成情緒不穩(wěn)定，投料后，又要收貨、又要做帳，多少會出錯，出了錯，要么罰款，要么批評，導致情緒不好，心情不好，帶有一種心理負擔工作，工作的結(jié)果肯定做不好，久而久之，形成惡性循環(huán)。沒能合理安排，沒能遵循“專事專做、專人專事”的原則。

運行結(jié)果：a倉庫物資不能100%保證及時性、準確性。

b配套部在采購物資時帶來諸多不便。

c生產(chǎn)部在生產(chǎn)時，投料存在不合理，浪費了時間。

d財務在核算成本時可能有誤差。

第二部分：工作計劃

2011年物管部工作計劃要點：一個核心：共同學習為中心，力爭2—3年內(nèi)形成多員合格物管人員、物管主管。二個“做事、記事，維護公司利益；分工不分家、同而不合、合而不同，專事專做、專人專事”實施。三個考核：數(shù)量考核（帳、卡、物一致）；倉儲條件考核（倉庫二齊：庫容整齊、庫內(nèi)物資堆碼整齊）；安全考核。五個措施：數(shù)量、質(zhì)量、儲存條件、設施設備、安全。

一、具體人員定額：管理人員：7人，搬運人員4人。（詳見：浩浪公司物管部未來“協(xié)成”應用工作規(guī)則）

二、具體措施：

（一）帳務處理員，專人專機處理。

1、主要處理入、出庫配件、成品、廢品依照單據(jù)錄入電腦帳務。

2、庫存數(shù)據(jù)及時告知分管人員。

3、統(tǒng)計公司所需各類相關物管部數(shù)據(jù)信息。

4、使用、維護、保養(yǎng)專用帳務電腦及相關設備，確保提供數(shù)據(jù)及時性、可靠性、準確性。公司應提供備用電腦一臺。

5、遵守公司相關制度、規(guī)定，保密相關數(shù)據(jù)機密，防止、防控公司數(shù)據(jù)信息泄密事情的發(fā)生。

6、做好與其他部門銜接工作，相關倉庫資料定期整理、裝訂，按照保存期限存放相關部門。

7、服從公司其他工作安排。

（二）物管人員：

1、做好收、發(fā)、存工作，見單據(jù)作業(yè)，開展具體工作，進、出作業(yè)一定要在存料卡上反映出來。（詳見：三關流程）

2、保管好單據(jù)，收、發(fā)物資后及時交給帳務處理員，平時做好物、卡數(shù)據(jù)信息一一對應、相符。定期向帳務處理員索要所管物資對帳清單，以便核對，帳、卡、物是否相符。

3、出庫作業(yè)按照“先進先出、出陳儲新”，對兩個月未動物資書面提供給帳務處理員。

4、在庫物資做好防塵、防潮、防氧化措施，加強防火、防盜管理，物資堆碼力爭做到：堆放整齊、方便進出、提高效率。

5、下班之前做一次清潔，上、下班時巡視、檢查自己所管的區(qū)域，看一下是否有異常，做到發(fā)現(xiàn)異常及時上報，減少損失。

6、依照規(guī)定做好倉庫門口值班，下班后管好窗子，關掉電源開關，鎖好辦公室和倉庫大門。

7、服從公司其他工作安排。

（三）搬運工：

1、服從管理，聽從工作安排。

2、工作中注意安全，防止工傷事故發(fā)生。

3、物資堆放做到輕拿輕放，特殊物品特殊處理。如機架在堆放，搬運時，地面設托盤或紙板，以防人為損傷。

4、做好清潔區(qū)域衛(wèi)生

5、服從物資管理員的安排。

三、具體實施：“對事不對人”，工

作中認真。生活中關注，關愛。物管部全體同仁團結(jié)一致，奮力拼搏，共同完成2011年12全文查看

第四篇：物管工作計劃

篇一：物業(yè)工作計劃

一、20xx年工作計劃的指導思想與工作目標

xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團公司深入改革和發(fā)展的關鍵一年。物業(yè)服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要部門，擔負著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點，物業(yè)服務中心xx工作的基本指導思想是：堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、20xx年工作計劃的基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強做大。因此，工作計劃的重點是物業(yè)服務中心，一是要加強內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)做強做大的目標。

三、20xx年工作計劃的具體實施辦法

（一）進一步加強內(nèi)部管理和制度建設

1、對現(xiàn)有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標準管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標準，逐步向iso9000質(zhì)量標準體系接軌。

2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結(jié)合?？荚u結(jié)果與分配相結(jié)合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營、績效掛鉤，責、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨立核算單位。

4、進一步加強經(jīng)濟核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請進來培訓和走出去學習相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務素質(zhì)。同時根據(jù)后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進高素質(zhì)管理人員，改善隊伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。

6、爭創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創(chuàng)“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區(qū)、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達到“文明公寓”標準。

（二）進一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經(jīng)營觀念。各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續(xù)完善配套服務項目，提高服務質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務項目進行支持和發(fā)展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年武進校區(qū)新生宿舍和教學樓落成后，積極參與競標活動，爭取拿到1－2個點，拓展武進校區(qū)市場。

5、進一步加強市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業(yè)市場的競標，力爭拓展1－2個點，使中心的市場規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟效益均獲得較大幅度的提高。

根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，結(jié)合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業(yè)管理服務水平和質(zhì)量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主的溝通及合作，不斷增進與業(yè)主之間的了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此，管理部擬定20xx年的工作計劃如下：

一、嚴格例行季度檢查制度；

根據(jù)我司服務宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴格按照各項標準對各個管理處的工作進行監(jiān)督檢查，對未達標準的項目提出建設性的建議，同時向管理處發(fā)出限期整改通知。對未按照要求及時整改者，將根據(jù)公司的有關規(guī)定嚴格作出相應的處罰。

二、認真貫徹執(zhí)行我司的iso9001：20xx質(zhì)量管理體系，完善各管理處的檔案資料；

各管理處按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的標準完善檔案資料，管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度（季度檢查），對未完成的管理處提供指導和協(xié)助。

三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評比的準備；

隨著我司工作日新月異的進步，我司將于20xx上報部分項目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比，“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比將標志著我司服務工作步上一個新臺階。所以，管理部將協(xié)助參加評比項目做好一切迎接評比的準備，盡最大的努力完成公司的預定指標。

四、提高管理費和停車收費率；

管理費是支持物業(yè)管理工作運轉(zhuǎn)的根本，服務再好，評價再高，如管理費收費率低下，一切都將是空談，同時，管理費的收取率高也是服務工作效率好的標志。上我司的物業(yè)管理費收費率相當不理想，故在20xx里，管理部將把收費率列為首要解決的問題。管理部將協(xié)助各個管理處把收費率提高，催收物業(yè)管理費的計劃有：

1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析；

2、對催收費人員進行催收費技巧的培訓；

3、協(xié)助管理處上門催繳管理費；

4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費；

5、通過法律途徑追討。

五、跟進工程維修和外包合同的實施；

及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況，對未達標者采取強硬的措施促使其達標完成，確保我司的利益。

六、簽訂業(yè)務合同；

規(guī)范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內(nèi)容，及時續(xù)簽到期的合同，同時在確保我司利益的前提下簽訂新的業(yè)務合同。

七、組織員工培訓，為員工提高自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺；

各管理處制定出員工培訓的計劃并落實，管理部負責監(jiān)督其實施，必要時管理部安排人員參與，做好培訓的存檔記錄，同時上交培訓資料和培訓記錄。管理部與外界聯(lián)系，獲取有利于員工發(fā)展的信息，為員工提升自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺。

八、落實獎罰制度，以提高各管理處的服務水平；

要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規(guī)章制度，通過對優(yōu)秀員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵，以此激勵員工做好本份職責的同時提升自我，同時通過各種處罰制度，限制員工的各種不良行為，以此提高我司的服務水平。

九、監(jiān)督各管理處工作計劃的落實；

各管理處須按時做好總結(jié)和計劃，管理部對管理處的總結(jié)和計劃提出建設性和專業(yè)性的意見，同時監(jiān)督其實施。未及時落實者，管理部督促和協(xié)助其按時完成。

十、開展多種經(jīng)營；

根據(jù)各樓盤的具體情況，通過開展多種經(jīng)營，以增加公司和員工的收入，實現(xiàn)公司和員工利益最大化。開展多種經(jīng)營如：廣告招租、場地租用、房屋中介、代辦業(yè)務等便民服務。

十一、加強企業(yè)文化的建設；企業(yè)文化是一個企業(yè)的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個企業(yè)規(guī)范的重要體現(xiàn)，所以加強企業(yè)文化的建設是工作中不可忽略的組成部分。管理部向公司提出有關加強企業(yè)文化建設的意見，并積極配合落實完成。

十二、完成領導臨時安排的任務，同時協(xié)助各部門完成其他工作。20xx年是一個跨越的，xx部將根據(jù)公司的發(fā)展要求，把我司的各項工作提升到一個新臺階，完成管理部的職能使命。

篇三：物業(yè)管理工作計劃

新的一年，新的起點，希望和困難同在，機遇與挫折并存，站領導提出每個人都要有新的工作思路，這是一個非常好的創(chuàng)意。在新的一年里，我要以新的思想面貌對待工作中的方方面面，也力爭在大家的幫助下工作中有新的進步。

一、努力學習，加強自身修養(yǎng)，不斷提高個人素質(zhì)

在日常生活和工作中，我要努力學習別人的好思想和好作風，不斷加強自身修養(yǎng)、提高個人素質(zhì)。要時常堅持做到“工作要向高標準看齊，生活要向低標準看齊，艱苦奮斗、助人為樂”，繼續(xù)發(fā)揚“三老四嚴”的作風。我雖還不是一個黨員，但要以一個黨員的標準來要求自己，不斷提高個人的思想覺悟水平。在此期間，還要時刻記著以自己的實際行動影響和帶動大家把各項工作做到位。與此同時，我還要結(jié)合站上的工作安排和本隊實際情況，積極協(xié)助隊長帶領全隊員工認真學習處、站各項會議精神和上級的文件精神，上傳下達貫徹執(zhí)行上級的各項工作要求，始終把綜合隊的服務理念“服務追求完美，住戶享受幸?！?貫徹落實到各自的實際工作中去。

二、工作中的學習要求

1、作為物業(yè)管理人員，今后要多學習一些物業(yè)管理知識，向書本鉆研、向區(qū)長和樓長學習，不恥下問，增加知識面，力爭學以致用。多了解一些社區(qū)知識，把小區(qū)當成自己的家。要時常學習鉆研物業(yè)服務標準規(guī)范，對一些內(nèi)容要多了解，對一些重點部分要時刻牢記在心，大膽實踐。

2、技能管理的學習要有目標，有計劃的學習一些經(jīng)營管理知識，抓緊時機多向有關專業(yè)人員學習，同時有計劃地看看有關的書，聯(lián)系自己的工作實踐，以求能活學活用。

3、對水廠的工作過程及流程已有一定的認識，但還遠遠不夠，要多觀察、多思考，以求對水廠的工作有所幫助。對食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多學習。對公寓的管理了解也很膚淺，以后也要多向人們請教，以求想問題能更全面，把工作進一步做好。

三、牢記自己的崗位職責，做好隊長的好助手

1、水廠的核算工作已交給別人半年多了，但自己摸索出來的經(jīng)驗不能忘，還要及時向他人請教以求深化，因為這是一筆貴重的財富。同時，還能對水廠和公寓結(jié)算工作有所幫助。維修監(jiān)管督促工作移交給大廳兩個多月了，但工作經(jīng)驗不能忘，還要繼續(xù)發(fā)揚以往的上進精神。維修班還時常來綜合隊所管的部門進行維修工作，所以對他們的監(jiān)管和協(xié)作還在繼續(xù)。

2、做好隊長的好助手，時刻以人為善，以隊長和站長為榜樣，多了解人、關心人，必要時要胸懷大局，多做自我批評，堅持以人為本的原則，在安排工作時要時常來鼓勵人，激發(fā)人們的自尊心和上進心，讓人們在自覺、自愿中發(fā)揚團結(jié)協(xié)作精神，努力把上級安排的工作做好，且為下一步工作的順利進行打下基礎。

三、具體工作措施

1、勤奮工作，在重點工作之余抓緊時間把隊上的各種資料理順，及時寫完整。

2、抓緊時間及時寫出消息通訊，把遇見的好人好事進一步發(fā)揚光大。

3、做好各部門的好后勤，讓他們在輕松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃虧，一切為了集體的利益，個人受點委曲沒有什么，相信吃虧是福。

4、在生活和工作中謙虛謹慎、注意細節(jié)，多鍛煉，經(jīng)風雨、見世面，多和人交流，不斷創(chuàng)新工作方法。以后不管安排到什么崗位，都要向趙隊那樣干一行、愛一行、專一行，不必斤斤計較，從大處著手，力所能及地做好工作，讓工作成為自己的責任，讓工作的過程成為自己對生命的享受過程，多積累生命的亮點，讓個人平淡的生命也有自己的亮度。

篇四：物業(yè)管理工作計劃

根據(jù)×城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，××物業(yè)管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場，提升品牌，樹立××物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務水平和服務質(zhì)量，加 強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進競爭上 崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定管理處工作計劃： 一﹑充分發(fā)揮××物業(yè)公司的團結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。

2、不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛(wèi)生﹑愛護小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務意識。

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹立以業(yè)主為中心全新的服務理念。三﹑激活管理機制

1﹑管理處實行內(nèi)部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向主任負責，必要時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設（報修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。

3﹑制定切實可行的管理措施，推行“首問責任制”。

4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機會。

7﹑加強內(nèi)部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。四﹑嚴格管理 提高管理水平和服務質(zhì)量

1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區(qū)業(yè)主對服務工作的滿意率達90%以上。3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發(fā)生。

5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養(yǎng)，運行正常，無管理責任事故發(fā)生。6﹑管理處擬由業(yè)主委員會成立社區(qū)文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區(qū)活動；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個案、報刊摘要等內(nèi)容的板報。7﹑本記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。

8﹑物業(yè)管理服務費收繳率達98%以上；物業(yè)管理報告每向業(yè)主公布一次。五﹑加大培訓力度 注重培訓效果

管理處挑選精兵強將，成立以主任為主的培訓實施小組,對新入職及在職員工進行培訓： 1.新入職培訓

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢)，熟悉公 司的各項規(guī)章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業(yè)務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。崗前培訓內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎知識等內(nèi)容。2.在職培訓 培訓內(nèi)容：

1、××物業(yè)公司的各項規(guī)章制度

2、××公司的《員工手冊》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機構(gòu)

4、各部門相關的專業(yè)知識

通過以上培訓內(nèi)容來加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

六、提升××物業(yè)服務品牌 樹優(yōu)質(zhì)服務新形象

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現(xiàn)因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。

2、客戶服務：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》，注重規(guī)范員工服務禮儀、工作效率和服務質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務。

3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區(qū)所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計劃，有落實，杜絕發(fā)生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對業(yè)主資料、業(yè)委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

6、車輛管理：對進入小區(qū)的車輛進行嚴格管理，逐步實現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發(fā)事件的處理等的培訓，完善標識系統(tǒng)，對外來人員（裝修人員）進出識別登 記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進行。

七、開展多種經(jīng)營與措施

管理處將加大對欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對頑固業(yè)戶采取一定措施,每月統(tǒng)計, 落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開展多元化經(jīng)濟，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟圈”，力爭實現(xiàn)管理費收支平衡。

1、根據(jù)小區(qū)實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。

4、修訂管理處有償服務標準，增加有償服務項目。

八、其它工作

1、關注、督促房地產(chǎn)公司對小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問題的解決。

2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預警機制。篇二：物業(yè)工作計劃 物業(yè)工作計劃

2011-10-24 作者: 工作計劃 833人讀過 | 我要投稿

一、指導思想與工作目標

xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團公司深入改革和發(fā)展的關鍵一年。物業(yè)服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要部門，擔負著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點，物業(yè)服務中心xx工作的基本指導思想是：堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強做大。因此，物業(yè)服務中心今年工作的重點，一是要加強內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)做強做大的目標。

三、具體實施辦法

（一）進一步加強內(nèi)部管理和制度建設

1、對現(xiàn)有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標準管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標準，逐步向iso9000質(zhì)量標準體系接軌。

2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結(jié)合?？荚u結(jié)果與分配相結(jié)合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營、績效掛鉤，責、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨立核算單位。

4、進一步加強經(jīng)濟核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請進來培訓和走出去學習相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務素質(zhì)。同時根據(jù)后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進高素質(zhì)管理人員，改善隊伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。

6、爭創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創(chuàng)“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區(qū)、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達到“文明公寓”標準。

（二）進一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經(jīng)營觀念。各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續(xù)完善配套服務項目，提高服務質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務項目進行支持和發(fā)展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年武進校區(qū)新生宿舍和教學樓落成后，積極參與競標活動，爭取拿到1－2個點，拓展武進校區(qū)市場。

5、進一步加強市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業(yè)市場的競標，力爭拓展1－2個點，使中心的市場規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟效益均獲得較大幅度的提高。序號 工作內(nèi)容 月 份 備注 1 很抓團隊的廉正建設、工作紀律

1.1全體人員參加軍訓1.2定期思想交流總結(jié) 1.3建立經(jīng)理信箱,接收各員工建議 2 交收樓工作

建立客戶滿意度調(diào)查制度 3.1制定調(diào)查問卷 3.2定期發(fā)出調(diào)查問卷

3.3統(tǒng)計問卷,制定改正措施并加以實施 4 完善管理制度

4.1根據(jù)新的工作要求,擬定各部工作標準 4.2根據(jù)工作標準,擬定操作程序

4.3試行半年,根據(jù)實際效果對標準和程序 進行調(diào)整

完善小區(qū)標識工作

5.1對小區(qū)現(xiàn)有的標識進行修整 5.2完成地下停車場標識的設計 5.3完成地下停車場標識的制作安裝 5.4完成四區(qū)的標識及安裝 6 公共區(qū)域管理

6.1分批對各違章搭建、改變外立面等違 規(guī)行為給予糾正

6.2對小區(qū)各建筑小品進行維護保養(yǎng) 6.3在各棟走火通道設置清潔工具房 6.4美化各層生活垃圾房 6.5架空走廊綠化植物的改善 6.6架空走廊拆燈后的修繕工作 6.7各層防火門消音工作 6.8消火栓、水表箱修繕工作

6.9協(xié)助項目完成對1517間水池補漏 6.10協(xié)助項目對中心區(qū)水池修改工作 7 社區(qū)文化建設 7.1業(yè)主通訊開刊

7.2溫馨活力夜(婦女節(jié))7.3春季健康咨詢活動講座 7.4親親孩子天·兒童節(jié) 7.5端午節(jié)活動

7.6活力夏日暑假show7.7第二屆圓滿南湖中秋夜 7.8南湖半島與您齊心毅力向前(重陽節(jié))7.9開心平安夜 7.10配合銷售部的活動安排 8 節(jié)能工作

8.1節(jié)能方案的確定、審批、申購 8.2架空廊節(jié)能改造

8.3公共區(qū)域計量表設置工作 8.4地下停車場、路燈節(jié)能改造

8.5走火通道、樓層電梯大堂節(jié)能改造 9 開源工作 9.1商鋪招租

9.2洗車、車輛保養(yǎng) 9.3建立小區(qū)保健站 9.4家政服務項目的增設

9.5建立完善小區(qū)商務中心、租賃中心 9.6工程、綠化有償服務項目豐富 10 b2地塊的工作 10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收樓文件的確定 10.3管理處的裝修、小區(qū)標識的設置 10.4物品的購置

10.5人員的招聘、培訓 10.6樓宇的接管驗收 10.7外環(huán)境綠化工程 10.8樓宇開荒清潔 10.9交樓工作

住戶中心工作安排 11.1空置單位的管理 11.2完善業(yè)主檔案 11.3費用催繳工作

11.4處理客戶投訴問題及跟進工作 12 工程部工作安排

12.1完善各設備房的標識、制度上墻、落實責任人、保持良好的清潔環(huán)境

12.2電梯、供電設備等設備年檢工作12.3供電負荷評估 12.4各活動的水電、燈飾安裝

12.4高標準完成設備日常維修保養(yǎng)工作 13 綠化部工作安排

13.1完成四區(qū)外環(huán)境綠化工程 13.2完成邊坡綠化工程

13.3完成中心區(qū)落葉植物的改造工作 13.4完成會所外環(huán)境綠化工程

13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作 13.6高質(zhì)量完成植物日常養(yǎng)護工作 14 清潔部工作安排

14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔 14.2除“四害”工作 14.3二次供水水池清洗 14.4外墻清洗

14.5高標準完成小區(qū)日常清潔工作 15 安管部工作安排 15.1協(xié)助各部門軍訓 15.2干部競爭上崗 15.3八一軍事匯演 15.4小區(qū)消防演習15.5筆試考核

15.6高標準完成小區(qū)日常安管工作 16 年中物業(yè)公司總結(jié) 17 年終績效考核工作安排

為了xxx物業(yè)公司順利的運作發(fā)展，為業(yè)主和租戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務，完成業(yè)主委托的各項物業(yè)管理及經(jīng)濟指標，發(fā)揮物業(yè)最大的功能，使得xxx物業(yè)通過對xxx大樓及基地、家屬院實行的物業(yè)管理，不斷總結(jié)管理經(jīng)驗，提升物業(yè)灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業(yè)務管理規(guī)模，最終走向市場完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性物業(yè)管理，達到最佳的經(jīng)濟效益，制定今年的工作計劃。

一、定編定崗及培訓計劃

今年是xxx物業(yè)公司運行的第一年，實行二塊牌子（1.xxx物業(yè)管理公司 2.xxx管理中心）一套人馬，在保留原xxx中心的功能基礎上，通過xxx物業(yè)的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。篇三：物業(yè)管理工作計劃思路

新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路

依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃： <一>介入期

根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調(diào)試；（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；（9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查

積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

第五篇：物管部工作手冊

物管部工作手冊

第一節(jié)任務和崗位設置

一、任務

物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

物管部的職責范圍如下：

l、負責公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。

2、負責公司公共設施、設備的維修保養(yǎng)。

3、負責用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

4、負責對用戶室內(nèi)設施、設備提供有償維修服務。

5、負責大樓外委工程的監(jiān)管工作。

6、負責公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。

7、負責公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。

8、負責公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。

二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖

據(jù)各公司情況配置人員

第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責

（一）物業(yè)管理部經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領導下，全面負責物管部的各項工作。

2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；

3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；

4、負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。

5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；

6、負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；

7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調(diào)試工作；

8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；

9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；

10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經(jīng)理批準；

11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。

12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。

13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障；

14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。

15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。

（二）設施設備組組長

1、在物管部經(jīng)理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。

2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。

5、定期組織班組員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。

6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負責監(jiān)督、跟蹤相關外委項目的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

9、負責公司維修設備、材料的采購。

10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。

（三）強、弱電維修員

1、在設施設備組組長的領導下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。

7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。

9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。

10、負責配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。

11、負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。

12、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。

13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（四）空調(diào)給排水維修員

1、在設施設備組組長的領導下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯(lián)系。

7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責空調(diào)系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。

9、負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。

10、在非供冷期內(nèi)設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

11、負責大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。

（五）電梯維修員

1、負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；

2、完成電梯的定期保養(yǎng)；

3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；

（六）水電維修員

1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負責管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。

3、每月兩次發(fā)電機試運行。

4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。

5、負責用戶室內(nèi)水電設備的有償維修服務。

6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。

7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（七）給排水維修員

1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統(tǒng)設施設備；

2、負責對給排水系統(tǒng)設施設備進行保養(yǎng)、維修；

3、負責本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；

4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；

（八）土建維修管理員

1、在物管部經(jīng)理的領導下，負責房屋的維修，并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

4、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯(lián)系。

5、負責房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負責室內(nèi)二次裝修的初審。

（九）保安消防管理員

1、在公司物管部經(jīng)理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規(guī)和業(yè)務技術知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務工作能力；

2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生；

3、認真學習《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報有關工作及存在的問題，提出整改意見；

4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。

5、負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；

6、負責應聘保安員的資格審核；

7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。

8、負責消防器材的管理。

（十）保安員

1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務；

2、根據(jù)指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；

3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的治安秩序；

4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預防責任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災害事故；

5、協(xié)助處理責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；

6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。

（十一）保潔庫房管理員

1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；

2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買；

3、與社區(qū)清潔服務保持聯(lián)系，注重商場的外部形象；

4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；

5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；

6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。

（十二）保潔員

1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；

2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；

3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備；

4、保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數(shù)每天不少于4次；

5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；

6、接受主管、領班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；

7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；

8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。

（十三）庫管員

1、在保潔庫房管理員的直接領導下，負責處理本小組的日常事務。

2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。

3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。

4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。

5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。

內(nèi)部管理規(guī)定

一、值班管理規(guī)定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件，應保持冷靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。

8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。

二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程

（一）接班員須知

1、上一班設備運行情況；

2、正在檢修的設備情況；

3、設備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。

（二）交接班程序

1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。

3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。

4、報告檢查結(jié)果。

5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。

1、巡視記錄與實際情況不符時。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。

4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知

1、上一班設備運行情況；

2、正在檢修的設備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。

8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設備記錄與實際運行狀況不符時。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。

3、當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。

4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

四、運行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。

2、設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。

3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設備設施組組長存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設備設施組組長。

5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設備設施組組長。

6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

五、工程檔案管理制度

1、工程設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標簽。

3、編制檔案目錄，內(nèi)容應與檔案盒外標簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各相關專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。

6、借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

設備設施管理

第一部分總則

一、承包商監(jiān)督規(guī)定

對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。

(一)承包商監(jiān)督規(guī)定

為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。

1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準后方允許入場。

2、其相關專業(yè)的管理員應協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。

3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。

4、督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。

6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認并報物管部經(jīng)理核準后，方允許實施。

7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準后，方可通知財務結(jié)算。

二、設施設備巡檢規(guī)定

為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。

1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

4、巡視值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。

5、發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。

7、相關專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。

三、設備管理規(guī)定

1、設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、，由相關專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業(yè)的管理員根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。

4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設施設備組組長整改。

5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，設施設備組組長負責監(jiān)督執(zhí)行。

四、機房管理規(guī)定

物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。

7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知電氣管理員或部門領導。

8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。

10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。

11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。

五、設備機房防火規(guī)定

1、不得在機房內(nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。

3、需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。

4、部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。

5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。

8、發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。

10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。

六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。

6、維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。

7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。

第二部分 強電系統(tǒng)管理

一、層間配電房（電氣小室）管理制度

1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關應標志清晰。

2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設備檢修單。

二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程

(一)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應立即報告物管部經(jīng)理。

2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。

3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

(二)事故轉(zhuǎn)、停電

1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。

2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應立即排除故障恢復供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、物管部經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。

四、臨時用電管理規(guī)程

（一）用電申請

用戶應事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)物管部審批。

（三）簽定用電協(xié)議

物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標準。

（四）接線及送電

經(jīng)批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（五）停電及拆線

用戶終止用電，應事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。

（六）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

五、供配電設備運行管理規(guī)程

1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

2、發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。

4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。

5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。

六、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。

2、主管人員每年12月制訂下一的設備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。

3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。

4、工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房設備檢查表和當值日志上。

8、高壓設備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構(gòu)架時應戴絕緣手套。

七、工作票制度

1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。

2、填用工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。

3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。

5、一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設接地線，懸掛指示牌。

7、工作票的有效時間，以批準檢修期為限。

8、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責人同意。

9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。

10、工作票所列人員的安全責任：

(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。

(2)工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。

(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。

(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。

八、供電突發(fā)性事故的應急措施

(一)外線故障

1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。

3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。

5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。

(二)內(nèi)部故障

當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。

2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設施用電。

4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。

5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關部門。

(三)市電全停

1、當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。

2、退出市電聯(lián)系開關，合上發(fā)電機聯(lián)系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電。

4、及時書面向上級領導報告。

5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。

(四)通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。

第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理

一、安全用水、供水管理制度

根據(jù)市安全用水管理的有關規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：

1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。

2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。

(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。

(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。

二、大樓節(jié)水、用水措施

1、嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。

2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。

3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。

4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。

三、物管部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。

3、主管管理員應安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。

6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。

四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關轉(zhuǎn)回“自動”位置。

5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。

8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。

五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責。

2、主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。

4、根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。

6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。

8、給排水設備的故障應于24小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。

六、給排水系統(tǒng)故障排除措施

(一)給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。

2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。

(二)排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。

第四部分 空調(diào)、設備系統(tǒng)管理

一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

1、設備巡查

巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

2、空調(diào)機房

(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢查

(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā)出噪音，風機起動電柜有無故障指示。

(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

(1)組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、啟動主機。

16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。

（二）關機程序

1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。

2、按停主機。

3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。

2、每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大樓空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。

2、空調(diào)班組負責空調(diào)系統(tǒng)輔助設備（水泵、電機和風機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。

2、主管管理員每年12月制訂下的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。

3、當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設備故障，應立即進行維修，并報告主管管理員。

4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應急處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。

3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日志上。

3、水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。

（三）冷卻塔

1、水塔電機故障

(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應立即停止該機。

(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

(3)屬較嚴重的故障應報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。

(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。

(2)浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。

(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。

(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關閉。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)

(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。

(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

4、空調(diào)機房內(nèi)的管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機房內(nèi)對應管道底的排水口排水。

(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)報告主管管理員，由其組織搶修。

（五）通知受影響用戶

事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。

第五部分 電梯管理

一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。

2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。

3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。

4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。

5、在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動扶梯操作規(guī)程

（一）啟動

1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

2、在梯頭或梯尾的啟動開關處用梯匙啟動電扶梯。

3、在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應急停止

緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。

（四）轉(zhuǎn)變行程方向

1、檢查確認扶梯級無乘客。

2、停止電扶梯運行。

3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。

三、電梯運行管理規(guī)定

1、物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。

2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。

3、注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。

4、進行檢查時，應放置工作牌。

5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。

6、搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。

7、故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運行管理規(guī)定

1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。

2、每天按上下班時間表啟／停電扶梯。

3、嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。

5、當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。

五、電梯設備維修管理制度

1、委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。

2、物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。

3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。

4、每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。

5、強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。

6、當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應急處理方案

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。

4、當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。

(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。

(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。

(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。

5、當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書面報告物管部經(jīng)理。

（二）水浸事故

1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。

3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。

（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常

1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。

2、監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、電梯維修員將故障電梯關閉。

4、即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。

第六部分 維修管理

一、用戶室內(nèi)設備維修規(guī)程

1、接到維修單，應先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應的班組進行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。

4、到達用戶后應經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。

5、當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。

6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。

7、因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。

8、因用戶自購設備故障無法維修的，應詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。

9、根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。

10、故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。

11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復核簽名，于當日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。

12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應追查，確實屬人為因素的應追究維修工的責任。消防系統(tǒng)管理

一、消防報警設備運行規(guī)定

1、消防中心值班員負責消防中心內(nèi)消防設備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

2、如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。

3、當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵，水漬，油漬。

4、由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。

5、物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應的臨時措施，確保大樓消防安全。

二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。

4、清潔錄音機磁頭和機械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設備檢查表。

三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。

2、手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。

3、檢查風機的風葉，清除表面灰塵。

4、加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。

5、清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動啟動風機檢查運行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。

四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設備日常保養(yǎng)表。

2、清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動開關控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開關，開關滑軌加潤滑油。

6、檢查電動剎車手動開關和手動起閘裝置。

7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關位置，令卷閘開啟或關閉處于適當?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。

8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。

五、應急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡查人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應急燈具應保持清潔。