第一篇：物管部紀(jì)律條令

物管部紀(jì)律條令

一、目的

為確保本部門的管理正規(guī)化、制度化更好地為客戶提供既安全又方便的高品質(zhì)服務(wù)。特制定本條令。

二、適用范圍

適用于物管部全體員工。

三、制度(一)獎勵

1、獎勵目的：鼓勵先進、調(diào)動全體隊員的積極性、創(chuàng)造性、能動性，保證日常崗位工作、訓(xùn)練、學(xué)習(xí)和其他各項任務(wù)的完成。

2、獎勵原則：（1）按績實施，（2）發(fā)揚民主、貫徹群眾路線，（3）精神獎勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。

3、評選項目：（1）年度優(yōu)秀對隊員，（2）年度服務(wù)標(biāo)兵人，（3）有效建議獎，4、獎勵的條件

(1)刻苦鉆研業(yè)務(wù)知識、工作積極性高、完成任務(wù)好，并對工作經(jīng)常提出合理化的建議和有效的整改措施。在穩(wěn)定小區(qū)內(nèi)消防、治安秩序及維護公司利益，做出積極貢獻的。

(2)及時發(fā)現(xiàn)不安全因素，并采取有效措施，把事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)，有效的減少公司的損失和避免事故的發(fā)生者。

(3)抓獲違法犯罪分子的過程中，能機智、不懼怕邪惡，表現(xiàn)突出的，視罪犯的犯罪性質(zhì)給予獎勵。

(4)在遇到火災(zāi)時，能及時通知有關(guān)部門，果斷采取有效措施控制火勢，并積極幫助群眾做好人員疏散和物品轉(zhuǎn)移工作的。

(5)在遇到搶劫、打架等突發(fā)事件時，能挺身而出，并及時報告，沉著、果斷、加有效的控制及處理，盡量避免人身傷亡和財產(chǎn)損害。

(6)在工作中任勞任怨，不計個人得失，以大局為重，克己奉公，盡職盡責(zé)，表現(xiàn)突出的。

(7)為業(yè)主和客人提供細致周到的服務(wù)，多次受到業(yè)主、客人和賓客贊譽表揚的。

(8)尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)員工、敢于同壞人和不良之風(fēng)作堅決斗爭的。(9)拾金不昧的。(10)為公司贏得榮譽的。(11)被評為公司先進等獎勵的。

(12)積極參與公司舉辦的各項活動，表現(xiàn)突出的(如員工活動、捐款、無償獻血等)部門予設(shè)立好人好事本，便于獎勵，定期評比，年終總結(jié)，對優(yōu)秀員工將以獎勵。

（二）處分

紀(jì)律處分的目的在于嚴(yán)明紀(jì)律，守懲前毖后。

1、輕微犯過

如有下列行為，初犯者給予口頭警告、批評教育或扣0.5分并扣罰績效工資30元，違反3次者扣2分并扣罰績效工資200元，重犯者可立即辭退。(1)當(dāng)值時儀容儀表不整的；(2)工作散漫，粗心大意的；(3)在公共場所污言碎語的；(4)使用公務(wù)電話干私人事務(wù)的；(5)隨地吐痰或丟棄廢物的；

(6)不正確使用設(shè)備用具或違反安全守則的；(7)工作時間不佩戴員工證的；(8)無故遲到或早退在5分鐘之內(nèi)的；

(9)工作時間內(nèi)做私人事情，情節(jié)較輕或未經(jīng)批準(zhǔn)的；(10)不參加部門會議與培訓(xùn)工作的；(11)不遵守崗位操作規(guī)程的；

(12)在對講機里使用不文明用語，或在對講機里面亂講的；(13)訓(xùn)練不認真的；

2、一般犯規(guī)

如有下列行為，初犯者給予口頭警告，批評教育或扣1分并扣罰績效工資50元，違反3次者扣3分并扣罰績效工資300元，必要時作辭退處理。(1)工作崗位上工作態(tài)度不認真(如工作時間聽隨身聽、玩手機、看報紙 聚眾扎堆喧嘩、吃零食或吸煙等)；

(2)擅離工作崗位，串崗，遲到或早退超過10分鐘；(3)當(dāng)值期間睡覺的；

(4)下班后穿制服進行娛樂和消費的；(5)不保守公司和部門工作秘密，情節(jié)較輕的；

(6)當(dāng)值期間未按規(guī)定著裝，或著工作服時不注意自身形象和禮節(jié)的；

3、嚴(yán)重犯過

如有下列行為，將立即給予處分。同時扣5分并扣罰績效工資500元，情節(jié)嚴(yán)重立即辭退。

(1)對上司不禮貌、頂撞、違背或不服從上司合理的工作指令；(2)對業(yè)主、客人粗魯或不禮貌，情節(jié)較嚴(yán)重的；

(3)與其他隊員不團結(jié)、爭吵或挑撥離間、挑起是非、散布流言蜚語、詆 個人和公司形象的；

(4)工作時間飲用任何酒類或服用麻醉藥物的；

(5)玩對講機造成通訊不暢通，導(dǎo)致事故發(fā)生不能及時處理的；(6)收受客人紅包、禮物或其他物品的；（7）曠工一天者；

(8)在崗位上臨陣退縮或工作不負責(zé)任導(dǎo)使違法犯罪分子逃脫或造成事 發(fā)生的；

4、除名或辭退

按嚴(yán)重違紀(jì)解除勞動合同關(guān)系，不給予任何經(jīng)濟補償。如造成本公司經(jīng)濟 損失的，必須依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(1)觸犯有關(guān)任何刑事法規(guī)或《治安處罰條例》的；

(2)偷取本公司顧客或其他員工的財物；(3)向客人索取金錢或勒索他人；

(4)攜帶或擁有違禁品(槍支、毒品、易燃易爆品等)；(5)屢次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)教育后仍再次觸犯的；(6)組織煽動罷工、有意制造事端或帶頭聚眾鬧事者；

(7)遇突發(fā)事件(如火災(zāi)、搶劫、打架或其他刑事案件)發(fā)生非但不制止、報告 反而臨陣退縮置之不理者；

(8)無故連續(xù)曠工兩天以上者，全年累計曠工5天(含5天)以上者；(9)值班時間有流氓行為的；

(10)打架斗毆、打擊報復(fù)他人，酗酒鬧事的；(11)參與賭博或變相賭博的；

(12)泄露公司秘密，造成嚴(yán)重影響或重大損失的。5.勸退

（1）新入職期間自身要求不嚴(yán)格，無法達到培訓(xùn)要求或試用標(biāo)準(zhǔn)的；（2）因病或身體原因不能繼續(xù)從事本職工作的； 6.程序解釋

（1）部門設(shè)立違紀(jì)警告簽認本，員工違紀(jì)被警告者必須在本上簽認備案；（2）部門設(shè)立違紀(jì)扣分簽認本，員工扣分必須在本上簽認；

（3）如拒簽認，將加倍處罰，并以見證人簽字為據(jù)記錄在案，由此該犯規(guī)處分將視作已簽署及生效。班長以上人員違紀(jì)作雙倍扣罰。

（4）.對員工的從重處理，必須由部門提出詳細的事實根據(jù)和處理意見，報經(jīng)理辦公室審批。

7.本條令適用范圍：所有入職和在培的員工。

第二篇：物管部工作手冊

物管部工作手冊

第一節(jié)任務(wù)和崗位設(shè)置

一、任務(wù)

物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。

物管部的職責(zé)范圍如下：

l、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。

2、負責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。

6、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。

7、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。

8、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。

二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖

據(jù)各公司情況配置人員

第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé)

（一）物業(yè)管理部經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)物管部的各項工作。

2、負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；

3、負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；

4、負責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。

5、負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)；

6、負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；

7、負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；

8、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；

9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；

10、負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)；

11、負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。

12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。

13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障；

14、負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。

（二）設(shè)施設(shè)備組組長

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。

5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

9、負責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。

10、負責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核，并每月上報綜合部。

（三）強、弱電維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。

9、負責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。

10、負責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。

11、負責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。

12、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（四）空調(diào)給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。

9、負責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。

10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

11、負責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

（五）電梯維修員

1、負責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；

2、完成電梯的定期保養(yǎng)；

3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；

（六）水電維修員

1、負責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、每月兩次發(fā)電機試運行。

4、負責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。

5、負責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。

6、負責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（七）給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；

2、負責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修；

3、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；

4、負責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；

（八）土建維修管理員

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)房屋的維修，并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負責(zé)房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

4、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

5、負責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（九）保安消防管理員

1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；

2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；

3、認真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責(zé)編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；

4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。

5、負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；

6、負責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；

7、負責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。

8、負責(zé)消防器材的管理。

（十）保安員

1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；

2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；

3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序；

4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；

5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀(jì)錄；

6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。

（十一）保潔庫房管理員

1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買；

3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象；

4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；

5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；

6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。

（十二）保潔員

1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；

3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；

4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次；

5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；

6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；

7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；

8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。

（十三）庫管員

1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。

2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。

3、負責(zé)庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。

4、每月進行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。

5、負責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。

內(nèi)部管理規(guī)定

一、值班管理規(guī)定

1、值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。

8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。

二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程

（一）接班員須知

1、上一班設(shè)備運行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。

（二）交接班程序

1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。

3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。

4、報告檢查結(jié)果。

5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。

1、巡視記錄與實際情況不符時。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。

5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。

8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。

3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。

5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

四、運行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。

5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。

6、設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。

五、工程檔案管理制度

1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。

6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

設(shè)備設(shè)施管理

第一部分總則

一、承包商監(jiān)督規(guī)定

對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。

(一)承包商監(jiān)督規(guī)定

為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。

1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。

2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。

3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。

4、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。

6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實施。

7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。

二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。

1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。

5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。

7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

三、設(shè)備管理規(guī)定

1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。

4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。

5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

四、機房管理規(guī)定

物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。

7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴(yán)禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。

10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。

11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。

五、設(shè)備機房防火規(guī)定

1、不得在機房內(nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。

3、需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。

4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。

10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。

6、維修人員負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。

7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。

第二部分 強電系統(tǒng)管理

一、層間配電房（電氣小室）管理制度

1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。

二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程

(一)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。

2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。

3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應(yīng)報經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

(二)事故轉(zhuǎn)、停電

1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。

2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時用電管理規(guī)程

（一）用電申請

用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)物管部審批。

（三）簽定用電協(xié)議

物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。

（四）接線及送電

經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（五）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。

（六）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程

1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

2、發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。

4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

2、主管人員每年12月制訂下一的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。

3、督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。

4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。

8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。

七、工作票制度

1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。

2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。

3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負責(zé)人及工作任務(wù)詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。

5、一個工作負責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責(zé)監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。

7、工作票的有效時間，以批準(zhǔn)檢修期為限。

8、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責(zé)人同意。

9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔(dān)任。工作負責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔(dān)任。

10、工作票所列人員的安全責(zé)任：

(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。

(2)工作負責(zé)人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。

(3)工作許可人：負責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。

(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。

八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

(一)外線故障

1、大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。

3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。

(二)內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。

2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。

4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。

5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。

(三)市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。

2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電。

4、及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。

5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。

(四)通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。

第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理

一、安全用水、供水管理制度

根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：

1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。

2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。

(2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。

(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。

二、大樓節(jié)水、用水措施

1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。

3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。

三、物管部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。

3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。

5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。

8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。

五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責(zé)。

2、主管管理員每年12月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。

4、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。

6、污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。

8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

六、給排水系統(tǒng)故障排除措施

(一)給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。

2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。

(二)排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。

第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理

一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

2、空調(diào)機房

(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢查

(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。

(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機等檢查

(1)組合式風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風(fēng)機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、啟動主機。

16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。

（二）關(guān)機程序

1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。

2、按停主機。

3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負責(zé)，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。

2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大樓空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責(zé)。

2、空調(diào)班組負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管管理員每年12月制訂下的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責(zé)組織實施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。

4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。

3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。

（三）冷卻塔

1、水塔電機故障

(1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。

(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。

(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。

(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。

(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。

(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。

3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)

(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。

(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。

4、空調(diào)機房內(nèi)的管道

(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。

(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)報告主管管理員，由其組織搶修。

（五）通知受影響用戶

事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。

第五部分 電梯管理

一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。

2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。

3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。

4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。

5、在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動扶梯操作規(guī)程

（一）啟動

1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

2、在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。

3、在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應(yīng)急停止

緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。

（四）轉(zhuǎn)變行程方向

1、檢查確認扶梯級無乘客。

2、停止電扶梯運行。

3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。

三、電梯運行管理規(guī)定

1、物管部負責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。

2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。

3、注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。

4、進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。

5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。

6、搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。

7、故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運行管理規(guī)定

1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負責(zé)。

2、每天按上下班時間表啟／停電扶梯。

3、嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。

5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。

五、電梯設(shè)備維修管理制度

1、委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。

2、物管部負責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。

3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。

4、每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。

5、強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。

6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應(yīng)急處理方案

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。

4、當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。

(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。

(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。

(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。

5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書面報告物管部經(jīng)理。

（二）水浸事故

1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。

3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。

（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常

1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。

2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。

4、即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。

第六部分 維修管理

一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程

1、接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。

4、到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。

5、當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。

6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。

7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。

8、因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。

9、根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。

10、故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。

11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。

12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。消防系統(tǒng)管理

一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定

1、消防中心值班員負責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。

2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。

3、當(dāng)日值班人員要負責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。

4、由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。

5、物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。

二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。

4、清潔錄音機磁頭和機械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。

三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。

2、手動盤動風(fēng)機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。

3、檢查風(fēng)機的風(fēng)葉，清除表面灰塵。

4、加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。

5、清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風(fēng)機與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動啟動風(fēng)機檢查運行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機檢查表。

四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。

2、清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。

6、檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。

7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。

8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。

五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。

第三篇：物管部崗位職責(zé)

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物管部崗位職責(zé)

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但唐紅 2017/4/30

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物管部崗位職責(zé)

1、物管副總經(jīng)理 1）入職條件：

a)年齡35歲以上，專科以上學(xué)歷，中級以上技術(shù)職稱。b)有8年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。

c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質(zhì)。d)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。e)熟悉物業(yè)管理工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗者。2）職責(zé)：

a)嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。在項目公司總經(jīng)理、集團營運中心雙線領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持物管部工作；

b)制定物管部工作計劃，領(lǐng)導(dǎo)部門完成公司下達的責(zé)任目標(biāo)和各項任務(wù)； c)參與公司例會，及時溝通信息，建立良好的部門間團結(jié)協(xié)作關(guān)系； d)協(xié)助項目總經(jīng)理處理各種涉及物業(yè)的外聯(lián)事務(wù)。

e)主持物管部內(nèi)部會議，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，增強物管部內(nèi)部團隊精神，群策群力做好各項工作；

f)負責(zé)對相應(yīng)職能部門工作的監(jiān)督、檢查、考核的管理工作。

2、物管部經(jīng)理 1）入職條件：

a)年齡35歲以上，大專以上學(xué)歷，中級以上職稱。

b)有5年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質(zhì)。d)有較強的機電設(shè)備設(shè)施管理經(jīng)驗。e)有商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。2）職責(zé)：

a)制定月度物管部各專業(yè)工作計劃，審核日/周/月的各類報表、進行業(yè)務(wù)分析。b)負責(zé)物管部所轄范圍內(nèi)工程、安保、保潔工作正確有效地控制。

c)負責(zé)準(zhǔn)備提供相關(guān)的評審資料，并落實評審中提出的與本單位有關(guān)的糾正和

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預(yù)防措施的實施工作。

d)根據(jù)商場的實際制訂合理的節(jié)能降耗的措施，并建立相關(guān)獎懲制度監(jiān)督執(zhí)行。e)核算上維修消耗情況,制定下一設(shè)備的保養(yǎng)計劃和維修物料的支出預(yù)算.f)負責(zé)日常維修費用的審查報批，對設(shè)施設(shè)備及工程改造、維修保養(yǎng)的質(zhì)量和進度進行監(jiān)督。

g)制定商場裝飾改造工程、商鋪改造的裝修規(guī)范，并對施工、驗收全程跟進。h)負責(zé)物管部的培訓(xùn)工作，對所轄員工進行督導(dǎo)培訓(xùn)。i)負責(zé)對本物管部員工進行考核、評估。

3、機電主管 1）入職條件：

a)年齡30歲以上，中專以上學(xué)歷。

b)有3年以上工程管理工作經(jīng)驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質(zhì)。d)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。e)熟悉物業(yè)工程工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗者優(yōu)先。2）職責(zé)：

a)向部門經(jīng)理負責(zé)，接受經(jīng)理下達的工作指令并組織實施，定期匯報工作； b)負責(zé)物業(yè)內(nèi)機電設(shè)備的操作運行正常，制定部門的計劃，包括工程維護保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施。c)審核、批準(zhǔn)工程組長制定機電設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量。

d)制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。

e)監(jiān)督檢查屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。f)檢查下屬各類工作報告，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)遞交月度及每年工程報告。g)有計劃地組織部門員工的培訓(xùn)，不斷提高對整個物業(yè)的技術(shù)管理水平。h)建立商家投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回

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復(fù)和解決。

i)定期深入現(xiàn)場與機房，抽查工程各項工作執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促處理。

4、暖通主管 1）入職條件：

f)年齡30歲以上，中專以上學(xué)歷。

g)有3年以上暖通管理工作經(jīng)驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。h)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質(zhì)。i)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。j)熟悉物業(yè)暖通工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗者優(yōu)先。

2、職責(zé)：

a)向部門經(jīng)理負責(zé)，接受經(jīng)理下達的工作指令并組織實施，定期匯報工作； b)負責(zé)落實空調(diào)系統(tǒng)的日常維修、保養(yǎng)工作計劃、方案。制定空調(diào)設(shè)備的大、中、小修計劃。

c)負責(zé)整理有關(guān)空調(diào)系統(tǒng)的圖紙、設(shè)備維修等資料，提出改善空調(diào)使用效果的有關(guān)建議及方案。

d)檢查下屬崗位職責(zé)、操作規(guī)程、設(shè)備保養(yǎng)維修制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出改進措施。

e)熟悉本系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備的操作規(guī)范、原理，整理相關(guān)設(shè)備的操作運行記錄。f)負責(zé)下屬的技術(shù)培訓(xùn)工作。

g)負責(zé)本崗位技術(shù)人員的工作質(zhì)量考核，保證系統(tǒng)的正常運作。h)負責(zé)緊急突發(fā)事件的上報、現(xiàn)場保護，根據(jù)處理方案組織處理工作。i)負責(zé)組織建立設(shè)備臺帳、設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄等管理工作。j)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作。

5、安保主管 1）入職條件：

a)中專以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)佳，年齡28-35歲。b)有3年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。

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c)具備較強管理、溝通、協(xié)調(diào)能力。d)熟悉治安、消防及相關(guān)法律法規(guī)。e)與相關(guān)行政管理單位有良好溝通。f)退伍軍人及轉(zhuǎn)業(yè)干部優(yōu)先。2）職責(zé)：

a)協(xié)助部門經(jīng)理組織管理下屬人員完成本職工作，負責(zé)公司秩序的正常運行； b)協(xié)助部門經(jīng)理制定部門的、季度計劃；

c)負責(zé)保全人員完成值勤、守衛(wèi)、巡邏工作，避免發(fā)生任何犯罪、火警、意外等事件；

d)協(xié)調(diào)處理一切與公司有關(guān)的突發(fā)性事件，并及時向部門經(jīng)理報告； e)熟悉消防工作和消防設(shè)施，熟悉消防、治安管理應(yīng)急方案 f)不斷巡查監(jiān)督各崗位工作情況，及時糾正違紀(jì)違章情況； g)處理公司發(fā)生的一般性的治安、消防案件及投訴；

h)負責(zé)保管、使用公用物資，督促班長交接班時認真檢查、交接； i)對安全管理進行日常的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核；

j)負責(zé)對商家的裝修及驗收工作進行監(jiān)管并使之達到公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)

6、消防主管 1）入職條件：

g)中專以上學(xué)歷，持消防上崗證，年齡28-35歲。h)有3年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。i)具備較強管理、溝通、協(xié)調(diào)能力。j)熟悉治安、消防及相關(guān)法律法規(guī)。k)與相關(guān)行政管理單位有良好溝通。2）職責(zé)：

1、全面負責(zé)消防保全管理工作，檢查督促消防保全工作落實情況。對存在的消防隱患提出整改意見，并監(jiān)督整改；

2、認真貫徹、落實消防法規(guī)，和公司消防制度，檢查落實情況。對商場員工及商戶員工進行崗前消防培訓(xùn)，提高在崗員工的消防保全意識，做到懂防火常識、4頁

滅火常識、會報警、會協(xié)助救援、會逃生自救。積極協(xié)同對商場員工和商戶員工進行消防常識的培訓(xùn)，按月度、季度不定期的組織消防保全培訓(xùn)。

3、制定消防演習(xí)方案，每年組織分店至少落實兩次消防演習(xí)工作。

4、負責(zé)做好政府消防部門的外聯(lián)工作，并且熟悉了解國家消防法規(guī)和政府消防機構(gòu)的辦事流程。

5、跟進消防設(shè)施設(shè)備的維保工作，審核商場的消防設(shè)施施工改動，協(xié)助商場新建、改造、擴建工程的消防審批、申報和檢查工作。

6、負責(zé)協(xié)助公司購置商場的滅火器材，監(jiān)督油煙管道清理維護工作。

7、抽查管理消防中控室，定期對中控人員進行技術(shù)培訓(xùn)。

8、建立、健全消防檔案，對各種消防文件和資料及時整理、存檔。

9、負責(zé)組織對商場主力或餐飲商戶以每周、月的形式進行全面的消防保全檢查，對存在消防保全隱患的商戶提出整改意見，并及時寫出書面報告匯報分店領(lǐng)導(dǎo)。

10、檢查督促營運部是否與施工單位簽定《裝修消防保全責(zé)任書》，審批動火作業(yè)申請書。

11、負責(zé)制定消防工作計劃，對分店的消防工作做年終總結(jié)。

12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

7、保潔主管 1）入職條件： a)中專以上學(xué)歷

b)在商業(yè)物業(yè)工作兩年以上。c)具有綜合的管理能力和執(zhí)行力。

d)具有較強的工作責(zé)任心和事業(yè)心，不怕苦、不怕累、具有實干精神。e)掌握公司與商場有關(guān)的各項規(guī)章制度并能夠貫徹、落實。2）職責(zé)：

a)協(xié)助做好分包方的評審工作。

b)負責(zé)商場范圍及辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔、綠化的日常管理工作，做好門前“三包”工作。

c)強化落實衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，對衛(wèi)生死角、洗手間等重點位置保持衛(wèi)生和整潔。

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d)巡回檢查領(lǐng)班及各清潔組員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。e)加強對清潔設(shè)備、用具材料的管理，節(jié)約開支。f)商場范圍包裝箱及各種廢舊物品的回收管理工作。g)公司租用房屋管理及外地聘用人員的生活管理工作。

8、文員 1）入職條件：

a)年齡25-40歲，大專以上學(xué)歷。b)有2年以上行政文員工作經(jīng)驗優(yōu)先。c)熟練操作CAD、OFFICE等辦公軟件。d)有一定文字基礎(chǔ)和較強的語言表達能力。2）職責(zé)：

a)向部門主管匯報工作，負責(zé)部門辦公室的文書工作；

b)負責(zé)部門各類文件及報告的收發(fā)、打印、復(fù)印、傳閱及存檔等工作； c)妥善處理各項目之外判合同的存檔及借閱工作；

d)完成部門每月/每年事務(wù)工作報告及計劃的整理、匯總及歸檔工作； e)每月負責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項目、更換零件或更新等內(nèi)容整理歸檔。

f)負責(zé)參加部門各項會議并提交會議紀(jì)要給部門經(jīng)理審核，完成會議紀(jì)要的簽核及歸檔工作；

g)負責(zé)部門各種表單據(jù)的準(zhǔn)備、發(fā)放、整理、歸檔工作； h)協(xié)助主管進行物資的管理工作； i)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

9、安保班長 1）入職條件：

a)高中以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)佳，年齡20-35歲。b)有2年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。

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c)熟悉治安、消防及相關(guān)法律法規(guī)。d)退伍軍人及轉(zhuǎn)業(yè)干部優(yōu)先。2）職責(zé)：

a)熟悉商場的運作及有關(guān)的安全法則。監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度；

b)負責(zé)當(dāng)班期間整個賣場秩序、治安、消防安全以及監(jiān)督各崗位執(zhí)勤情況，落實各項工作任務(wù)；

c)安排下屬各崗位的工作，不斷巡視賣場各區(qū)域、督導(dǎo)當(dāng)值各崗位的工作，并進行獎懲、評定；

d)迅速妥善地處理各類事件并對一些案件調(diào)查，遇重大案件發(fā)生須立即向安保主管匯報，保護現(xiàn)場并向警方報案；

e)對下屬員工進行崗位培訓(xùn)，使保全員的專業(yè)知識和綜合素質(zhì)保持在一個較高的水平；

f)熟悉商場內(nèi)的消防設(shè)施、消防通道、緊急出口以及商場的緊急疏散程序； g)控制好停車場的安全，保障車庫內(nèi)車道的暢通；

h)對自己部門領(lǐng)導(dǎo)的工作負責(zé)制定計劃，做好總結(jié)，及時向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報工作情況；

i)做好安保器材的交接和保管工作；

10、消監(jiān)控班長 1）入職條件：

a)高中以上學(xué)歷，具有一定文字基礎(chǔ)； b)有2年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗。c)熟練操作OFFICE、CAD軟件； d)熟悉店鋪裝修報建流程。2）職責(zé)：

a)認真貫徹執(zhí)行國家《消防法》及其實施細則和上級的有關(guān)指示、規(guī)定。b)掌握熟悉賣場的平面布局、建筑特點、消防通道、消防供水情況；熟悉消防設(shè)施器材、裝備狀況。

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c)落實消防安全制度，推行逐級防火責(zé)任制，并督促落實。

d)協(xié)助部門組織安保人員及賣場員工進行防火宣傳教育，提高遵守法規(guī)和切實做好消防安全工作的自覺性。

e)開展經(jīng)常性的防火檢查，發(fā)現(xiàn)火險隱患時及時上報并提出整改意見，督促各商戶消除火險隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。

f)協(xié)助各部門對電工、焊接工、油漆工、服務(wù)員、安保人員等進行消防知識培訓(xùn)工作。

g)定期組織專職（義務(wù)）消防隊的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，制定滅火作戰(zhàn)計劃，負責(zé)組織消防器材、設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)。

h)嚴(yán)格執(zhí)行部門制定的各種違反消防法規(guī)、制度、規(guī)定的行為，根據(jù)情節(jié)提出處理意見并做好記錄上報。

i)建立和完善防火檔案和各類消防設(shè)施設(shè)備臺賬。j)發(fā)生火警立即組織義務(wù)消防員撲救火災(zāi)，保護火災(zāi)現(xiàn)場。

11、工程班長 1）入職條件：

a)中專以上學(xué)歷，機電專業(yè)，年齡30-50歲。b)具有中級以上職稱。

c)具有商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)管理2年以上工作經(jīng)驗。d)具有較強的工程理論、工程實操經(jīng)驗。2）職責(zé)：

a)負責(zé)租賃區(qū)域公共設(shè)施的維修、重要設(shè)備維護保養(yǎng)，保證配電、供水、機電設(shè)備的運行；

b)協(xié)助工程主管制定部門的、季度計劃，包括工程維護保養(yǎng)預(yù)算、物品申購計劃、能源管理措施、工程計劃等工作；

c)審核、批準(zhǔn)維修技工的維護保養(yǎng)工作、執(zhí)行維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，督促維修技工認真執(zhí)行；

d)協(xié)助工程主管監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量；

e)執(zhí)行安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮屬下員工解決公司的各種

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突發(fā)事件；

f)監(jiān)督檢查維修技工的行為規(guī)范符合公司要求；

g)每天堅持深入現(xiàn)場，抽查工程工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； h)負責(zé)組織部門員工對商家的裝修及驗收工作進行監(jiān)管并達到公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

12、維修工 1）入職條件：

a)中專以上學(xué)歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經(jīng)驗。c)持相關(guān)有效資格證書。

d)熟悉強弱電、土建、安裝、智能化等工程技術(shù)。2）職責(zé)：

a)負責(zé)公司低壓供配電、供水、機電設(shè)備、設(shè)施等的運行、維修工作，執(zhí)行建筑工程之定期保養(yǎng)工作；

b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設(shè)備、設(shè)施的使用原理、技術(shù)性能及操作方法；

c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填寫報表； d)對停、送水電做好記錄并做好應(yīng)急措施； e)協(xié)助監(jiān)督及驗收土建、裝修工作； f)發(fā)生故障時,應(yīng)按操作規(guī)程及時排除故障； g)檢查商家丙工裝修，有無違法違紀(jì)現(xiàn)象；

13、空調(diào)操作工 1）入職條件：

a)中專以上學(xué)歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經(jīng)驗。c)持相關(guān)有效資格證書。

d)熟悉強弱電、安裝、空調(diào)、智能化等工程技術(shù)。

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2）職責(zé)：

a)負責(zé)公司低壓供配電、供水、機電設(shè)備、設(shè)施等的運行、維修工作； b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設(shè)備、設(shè)施的使用原理、技術(shù)性能及操作方法；

c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，密切監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填寫報表；

d)檢查商家裝修，有無違法違紀(jì)現(xiàn)象，有無損壞外觀、承重、下水道、公共設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)象發(fā)生；

e)負責(zé)中央空調(diào)送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)的運行管理工作； f)負責(zé)空調(diào)設(shè)備的運行、換季清洗、維修保養(yǎng)工作；

g)熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確、維修快捷； h)協(xié)助制定并負責(zé)實施管理范圍內(nèi)設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃。

14、配電值班 1）入職條件：

a)中專以上學(xué)歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經(jīng)驗。c)持相關(guān)有效資格證書。

d)熟悉強弱電、土建、安裝、智能化等工程技術(shù)。2）職責(zé)：

a)負責(zé)公司高壓供配電、供水、機電設(shè)備、設(shè)施等的運行、維修工作，執(zhí)行建筑工程之定期保養(yǎng)工作；

b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設(shè)備、設(shè)施的使用原理、技術(shù)性能及操作方法；

c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，密切監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填寫報表； d)對停、送水電做好記錄并做好應(yīng)急措施；

e)嚴(yán)格按照安全操作和維修保養(yǎng)規(guī)程，每月兩次負責(zé)對備用發(fā)電機進行保養(yǎng)和空載試機，確保備用發(fā)電機安會運行并做好維保記錄；

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f)嚴(yán)格按照高壓操作流程進行倒換閘操作，準(zhǔn)確填寫能耗記錄表及設(shè)備設(shè)施監(jiān)控表，并進行能耗分析；

g)服從工程主管的工作指令，隨時排除高壓配電系統(tǒng)的一般故障，保證高壓配電的正常運行；

h)優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、安全運行，定期對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，做到機房、設(shè)備、場地三干凈；

i)熟練地掌握本物業(yè)高壓供電方式狀態(tài)，掌握設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作水平。

j)按時做好交接班工作和值班記錄工作。事故未排除不進行交接班。

15、安保人員 1）入職條件：

a)高中以上學(xué)歷，年齡18-30歲。b)有商場保安工作經(jīng)驗優(yōu)先。c)持保安證或退伍證。

d)基本熟悉消防系統(tǒng)器材、安全防范、應(yīng)急疏散、初期火災(zāi)撲救和自救逃生等知識。2）職責(zé)：

a)嚴(yán)格遵守、執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。上崗執(zhí)勤時，必須著裝整齊，儀表莊重，文明執(zhí)勤，隨身攜帶、開啟對講機，確保通訊暢通；

b)嚴(yán)格執(zhí)行門衛(wèi)制度，嚴(yán)守崗位紀(jì)律，在上崗值班期間，若因自己的失誤造成事故的，追究相關(guān)責(zé)任；

c)檢查公共樓道，制止亂堆亂放現(xiàn)象，檢查消防設(shè)施是否處于完好狀態(tài)； d)檢查商家裝修，有無違法違紀(jì)現(xiàn)象，有無損壞外觀、承重、下水道、公共設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)象發(fā)生；

e)若有打架斗毆，鬧事等現(xiàn)象發(fā)生時，必須及時進行處理和報告；

f)發(fā)現(xiàn)異常氣味、煙霧、響聲及不明火源時，要及時趕赴現(xiàn)場，查明情況，及時處理；

g)熟練掌握賣場內(nèi)安全防范情況及安全報警設(shè)施如消防栓，滅火器材，報警器

11頁 的性能及使用方法。

h)認真做好上崗記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，如遇接班一方未按時到位，當(dāng)班一方必須堅守崗位，不得擅離職守。

i)發(fā)現(xiàn)有客戶需要幫助時，應(yīng)主動熱情為其服務(wù)。耐心回答客戶的詢問，對客戶的投訴要做好記錄，及時處理并跟蹤結(jié)果；

j)檢查公司門窗及店鋪在打烊后的安全情況，做好防火防盜工作；

16、消監(jiān)控員 1）入職條件：

a)高中以上學(xué)歷，年齡25-35歲。b)有物業(yè)保安工作1年以上經(jīng)驗。c)持保安證或退伍證。

d)基本熟悉消防系統(tǒng)器材、安全防范、應(yīng)急疏散、初期火災(zāi)撲救和自救逃生等知識。

e)熟悉電腦操作。2）職責(zé)：

a)熟悉和掌握監(jiān)控中心的設(shè)備及正確操作程序，協(xié)助保全主任進行管理工作； b)配合巡邏保全員跟蹤嫌疑人員的進出情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時上傳下達； c)做好監(jiān)控中心的維護保養(yǎng)工作記錄及錄像的保存，以便上級領(lǐng)導(dǎo)的查閱和可疑情況的備查工作；

d)認真記錄當(dāng)值期間設(shè)備的運行情況，做好交接班登記；

e)做好監(jiān)控中心設(shè)備的清潔衛(wèi)生工作，無關(guān)人員進入監(jiān)控室要勸其離開，不得影響監(jiān)控工作；

f)配合巡邏安保人員檢查消防控制設(shè)備，發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時通報有關(guān)部門，并報告物管部；

g)發(fā)生火災(zāi)和火警時，及時、正確通知各組人員趕到報警地點，并通知各有關(guān)部門，組織力量進行撲救，并同時組織疏散人員； h)負責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的巡檢及設(shè)施設(shè)備報修工作；

i)協(xié)助安保主管監(jiān)督運行班組的日常工作情況并進行設(shè)施巡檢簽到；

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第四篇：物管部崗位職責(zé)

物管部崗位職責(zé)

崗位名稱：物管部經(jīng)理 直屬部門：物管部 直接上級：總經(jīng)理助理

直接下級: 保安員、保潔員、工程維修人員、員工餐廚師

任職條件：身體健康相貌端正年齡28歲以上，工作經(jīng)歷三年以上，酒店物質(zhì)管理工作經(jīng)驗，文化程度大學(xué)、專科學(xué)歷或同等學(xué)歷以上，語言水平良好的公文寫作能力英語水平良好其他能力了解酒店管理、服務(wù)方面的系統(tǒng)知識熟悉經(jīng)營、財稅、人事、安全等方面國家大政方針和法律法規(guī)并具有良好的溝通與協(xié)調(diào)能力。

崗位職責(zé)及工作內(nèi)容

一、任務(wù)

物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。物管部的職責(zé)范圍如下：

l、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。

2、負責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。

4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。

6、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。

7、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。

8、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。

二、各崗位職責(zé)：

（一）物業(yè)管理部經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)物管部的各項工作。

2、負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；

3、負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；

4、負責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。

5、負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)；

6、負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；

7、負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；

8、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；

9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；

10、負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)；

11、負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。

12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。

13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障；

14、負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。

（二）工程維修人員

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。

5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

9、負責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。

10、負責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核，并每月上報綜合部。

（三）強、弱電維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。

9、負責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。

10、負責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。

11、負責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。

12、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（四）空調(diào)給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。

9、負責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。

10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

11、負責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

（五）電梯維修員

1、負責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；

2、完成電梯的定期保養(yǎng)；

3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；

（六）水電維修員

1、負責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、每月兩次發(fā)電機試運行。

4、負責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。

5、負責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。

6、負責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（七）給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；

2、負責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修；

3、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；

4、負責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；

（八）土建維修管理員

1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)房屋的維修，并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負責(zé)房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

4、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

5、負責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（九）保安消防管理員

1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；

2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；

3、認真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責(zé)編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見；

4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。

5、負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；

6、負責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；

7、負責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。

8、負責(zé)消防器材的管理。

（十）保安員

1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)；

2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；

3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序；

4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故；

5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀(jì)錄；

6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。

（十二）保潔員

1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；

3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；

4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次；

5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；

6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；

7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；

8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。

第五篇：物管部考題

一、填空題：

1． 酒店的前臺部門也叫---------，分別-----------------------有等部門?！耙痪€部門”房務(wù)部、餐飲部、娛樂

2． 市場營銷是以-----------的經(jīng)營方針，現(xiàn)代市場營銷觀念引入酒店業(yè)是---------年代的事情，它的引入，將酒店的銷售工作提高到一個新的階段，即-----------階段。顧客為中心20世紀(jì)60全面營銷、全員營銷

3． 員工人事檔案一般包含（--------------）（答出其中8個算對）等10多種材料，員工亦應(yīng)在其中任何一項發(fā)生變更時向人事部及時提供新資料。職位申請表、身份證復(fù)印件、臨時聘用通知書、原單位的離職證明、體檢報告、所有假期記錄、學(xué)歷證明復(fù)印件、人事變動表、員工合同、員工鑒定評估表、員工獎勵和處罰記錄、保密公約、員工家庭狀況、學(xué)歷等情況的變更資料

4． 員工可休的假期有----------------等，其中有薪假為-----------（中任一個）等。病假、婚假、喪假、產(chǎn)假、補休假、事假補休假、婚、喪、產(chǎn)假

5． 員工上崗后一般應(yīng)有-----------的試用期，期滿經(jīng)考核合格方可轉(zhuǎn)正，如工作表現(xiàn)不令人滿意，可適當(dāng)延長試用，但最長不能超過-------------。3個月6個月

6． 一般情況下，員工要求調(diào)換部門，需要在本部門工作至少-------------才可提出申請，按一定程序辦理調(diào)部門申批手續(xù)。12個月

7． 辭職員工至少--------不可再加入酒店。6個月

8． 員工上崗前除了----------外，還應(yīng)申辦----------。培訓(xùn)合格健康證

9． 酒店根據(jù)其特點，通常可以分為以下幾種類型：-------------等。商務(wù)型酒店、度假型酒店、會議型酒店、長住型酒店、觀光型酒店

10． 酒店的星級評定主要從五個方面進行，即----------等。評定的手段----------相結(jié)合。硬件設(shè)施、設(shè)備維護和保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量、賓客意見明查與暗訪

11． 酒店的四級管理機制為：-------------。（由下而上）（順序顛倒給50%分）服務(wù)人員、基層管理人員、部門經(jīng)理、總經(jīng)理

12． 酒店服務(wù)形式大致有10方面，寫出其中5個。---------------等。靜態(tài)服務(wù)、有聲服務(wù)、無言服務(wù)、即時服務(wù)、緩沖服務(wù)、增業(yè)服務(wù)、補償服務(wù)、針對性服務(wù)、提醒服務(wù)、誘導(dǎo)服務(wù)

13． 消防工作的原則（宗旨）：--------。以防為主、防消結(jié)合14． 酒店員工要為住店客人在以下幾方面進行保密：----------------等。在住信息、消費狀況、個人情況、個人愛好、客人進出

15． 領(lǐng)導(dǎo)方式大致有等四種，其主要特征可以分別形象地以表示。專斷的方式、官僚的方式、放任的方式、民主的方式“照我說的去做”、“照章辦事”、“甩手不管”、“投票表決”

16． 溝通的主要技巧分------------------兩大類。非言語溝通和言語溝通

17． 管理難對付的員工大致有-------------------（答出其中5個算對）等類型。“汪汪叫”和“開口咬”、“牢騷大王”、“悶聲受苦”和“悶聲發(fā)怒”、“敗興鬼”、“萬事通”、“冒險專家”、“優(yōu)柔寡斷”

18． 開導(dǎo)的五個原則為正確的--------------。目的、時間、場合、方式、技巧

19． 管理階層的功能有-------------。計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制

20． 總服務(wù)臺（前廳）的主要工作集中在以下四個環(huán)節(jié)上：------------------。接受客人預(yù)定、接待客人登記住宿、客人下榻期間的系列服務(wù)、辦理客人離店及結(jié)帳

21． 酒店工程部為了節(jié)約能源費用應(yīng)考慮的幾個方面因素有：-------------等。天氣變化情況、客房出租率及消費場所客流量、可出租場地狀態(tài)變化、季節(jié)性活動

22． 工程部為了創(chuàng)造-------------，對以下區(qū)域的數(shù)據(jù)有嚴(yán)格要求，請寫出大致數(shù)值（填一個精確數(shù)字，含在上下限之間）：客房室內(nèi)溫度（夏天）：-------℃；門廳/走廊（冬天）：----℃；衛(wèi)生間熱水：-----℃；廚房洗碗間熱水溫度：-------℃；前廳接待臺高度（中國）：-----米，員工工作臺面高：------米。優(yōu)質(zhì)服務(wù)環(huán)境、保證服務(wù)效果-24-2618-2256-6070-851.200.80-1.00

23． 保安部在處理違反酒店公德的客人或員工時，有以下幾種人可以要求其離店：------------------等。無理拒付的客人、違反公德影響他人者、有傳染病者、酗酒打傷他人者、盜竊酒店或客人財物者（或：精神病患者）

24． 形成火災(zāi)的三大因素：-----------?；鹪?、可燃物、氧氣

25． 客人投訴主要集中在三大部門，即-----------。前廳、餐飲、工程

26． 客人投訴可分為三種類型：------等。理智型客人投訴、失望型客人投訴、發(fā)怒型客人投訴

27． 企業(yè)戰(zhàn)勝競爭對手所需求的三種企業(yè)素質(zhì)分別為-------等。管理素質(zhì)、技術(shù)素質(zhì)、隊伍素質(zhì)（員工素質(zhì)）

28． 一線服務(wù)人員的素質(zhì)主要有四方面即-----。自然素質(zhì)、服務(wù)意識、服務(wù)技能和專業(yè)知識（含外語）

29． 最佳服務(wù)的秘訣是“二家產(chǎn)生一佳”，即--------------。員工之家、賓客之家

30． 全面質(zhì)量管理意識的四句口號為：-------------------。以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求信譽、以質(zhì)量求客源、以質(zhì)量求效益

31． 一所酒店是否能夠經(jīng)營管理成功，主要取決于崗位責(zé)任制的----------。細膩化、嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化

32．酒店有哪些水系統(tǒng)-----------------。生活用水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)

33．物管部有哪五大機房----------------。冷凍機房、高配機房、電信機房、水泵機房、衛(wèi)星電視機房

34．彩電遙控失效，應(yīng)檢查-----------------------------。遙控器電池、電視機電源

35．中央空調(diào)凝集水堵塞的處理三要素是-------------------------。

36．培訓(xùn)對員工的好處歸納起來有以下幾方面--------------等。提高自信、提高工作積極性、提高士氣、為提升做好準(zhǔn)備、減少緊張和壓力

37．質(zhì)量服務(wù)的好處--------。1）提高顧客滿意度；2）爭取回頭客；3）降低客人投訴；4）提高工作效率；5）使工作輕松容易；6）創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；7）提高工作滿意度

38．接聽電話時應(yīng)在電話振鈴響-----內(nèi)電話，接聽電話時應(yīng)主動先向?qū)Ψ絾柡睿又?-----。三次報出部門

39．員工佩帶名牌應(yīng)---------。？戴于衣服的左胸處.40．員工隨意要求調(diào)休和換班會給工作安排帶來----------。困難和混亂

41．員工上班必須穿工服，注意-------------。另非工作原因---------不得穿出酒店.愛護工服，保持整潔，不能故意損壞工服

42．員工在說話和走路時不得----------走路要-------高聲喧嘩輕、快.43．如需攜帶物品出酒店應(yīng)遵守規(guī)定經(jīng)------------同意，持----批示的出門證？部門經(jīng)理部門經(jīng)理

44．請假的程序應(yīng)填寫-----，由部門經(jīng)理批準(zhǔn)再報-------，部門經(jīng)理請假需由-----批準(zhǔn).請假申請書人力部經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行總經(jīng)理

45．--------不能攜帶上班？易燃、易爆、危險品、貴重物品、食品及大量現(xiàn)金.46． 酒店根據(jù)工作需要，管理層有權(quán)檢查----------，但需有---------同時在場方可.員工更衣柜及員工宿舍人力部經(jīng)理、保安領(lǐng)班及有關(guān)部門經(jīng)理

47．員工可不可以隨時進餐？進餐多長時間？不可以.需根據(jù)規(guī)定就餐，且就餐時間不超過半小時

48．我酒店能為客人提供-------服務(wù)？住宿、餐飲、冼衣等.3． 酒店產(chǎn)品的內(nèi)容包括酒店的---------等。位置、設(shè)施、服務(wù)、氣氛、形象和價格

49．酒店在競爭中應(yīng)了解對手的--------------------等七方面資料，制定出自己的市場營銷戰(zhàn)略。基本情況、產(chǎn)品、價格、銷售策略、推銷術(shù)、廣告方式及策略、公共關(guān)系狀況

52．素質(zhì)是一個群體概念，是一個人三方面的綜合反映，即-----。理論水平、實踐水平、文化水平選擇題：

1、維修中心電話是，賓館總機電話是。

A、88386888；B、8577；C、6600；D、88381888；

2、客房維修單共一式聯(lián)，由物管部

A、房務(wù)中心；B、3；C、4D、高配間；

3、衛(wèi)星機房位于賓館部管理。

A、安全B、物管C、19D、20；

4、維修結(jié)束，維修人員要讓簽字認可。

A、報修部門經(jīng)理B、本部門經(jīng)理C、報修部門人員D、本部門領(lǐng)班；

一、判斷題：（15分）

1、在公共場合進行維修，須設(shè)立警示牌?！?/p>

2、住房若賓客不在房內(nèi)，可以獨自一人進行維修?！?/p>

3、維修結(jié)束，邊角料應(yīng)該清理干凈?！?/p>

4、接到維修單，如果手頭無重要工作，應(yīng)該立即前往?！?/p>

5、維修人員高空作業(yè)時，可以不系保險帶?！?/p>

6． 酒店員工只要有好的工資報酬，他就有積極性為酒店持之以恒地工作。×

7． 酒店只有贏得客人回頭消費，才會有穩(wěn)定的收益?！?/p>

8． 所有客人來電話，都應(yīng)在鈴響3聲內(nèi)做答?！?/p>

9． 酒店為了降低成本，可以采用新技術(shù)，比如可以把公共區(qū)域的光源換成節(jié)能熒光燈?！?/p>

10． 為了快速逃離火場，緊急情況可以借助電梯下樓?！?/p>

二、簡答題：（25）

1． 酒店為了降低成本，可以采用新技術(shù)，比如可以把公共區(qū)域的光源換成節(jié)能熒光燈。

節(jié)能是原則，但某些區(qū)域，如大堂、餐廳、酒吧等需要用白熾燈展現(xiàn)服務(wù)產(chǎn)品特色的地方不可以用節(jié)能燈，因為會產(chǎn)生色偏差，減弱產(chǎn)品賣點。

2． 為了快速逃離火場，緊急情況可以借助電梯下樓。

緊急情況下不能乘電梯。因為此時的電梯會因隨時停電而停在任何地方，或被大火影響出現(xiàn)危險結(jié)果

3． 員工的什么私人物品可以帶入酒店？在何處存放？

員工上班來酒店只允許攜帶與工作有關(guān)的隨身物品進入酒店。上班期間，不能裝入制服的物品存放于更衣柜中，不得將大件物品、食品、貴重物品、危險品等帶入酒店、存入更衣柜。

4． 員工穿戴制服有何規(guī)定？

1）員工上班必須穿制服；2）制服不得與便裝混穿；3）必須遵照制服更換規(guī)定定時更換制服；4）制服不允許穿出酒店（另有規(guī)定的工種除外）；5）穿制服必須佩戴名牌；

5． 什么樣的員工可以被評為每月優(yōu)秀員工？

1）出色的工作表現(xiàn)，受到酒店客人的高度民主評價；2）工作能力進步很大；3）更高的工作質(zhì)量；4）保護酒店及客人的財物，誠實、拾金不昧，尤其是較大金額的。注：1）只限正式員工；2）一年內(nèi)檔案中沒有違紀(jì)記錄；3）一年內(nèi)請假累計不超過一個月；4）只有領(lǐng)班及以下員工可參加評選。

6．建立良好賓客關(guān)系的技巧。

1）應(yīng)理解客人、體諒客人，多站在客人的角度上考慮問題；2）善于觀察客人的難言之隱或情緒，進行針對性的服務(wù)；3）對客人應(yīng)不論種族、國籍、貧富都應(yīng)一視同仁；5）以真誠的內(nèi)心和友善的態(tài)度進行服務(wù)。

7．溝通的重要性及有效溝通的障礙。

溝通是人與人之間成功的信息交流，沒有溝通誤解會發(fā)生，工作無法開展??；

有效溝通的障礙有：不公平的比較、、成見、自己當(dāng)時的好心情/壞情緒效應(yīng)等。

8． 試述《員工手冊》的重要性。

員工手冊是酒店員工最根據(jù)的行為準(zhǔn)則，是酒店規(guī)章制度的重要組成部分，是酒店各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)，是酒店的基本法，它規(guī)定了酒店員工最根本的企業(yè)文化、經(jīng)營理念、行為要求、福利待遇、工資政策、人事政策等。

9． 談?wù)劸频昀飭T工與員工、員工與客人之間的忌諱。

除了日常生活中人與人之間的一些通用忌諱外，在酒店里，員工間不要互相打聽彼此的收入、個人隱私等；員工不能在客人面前大聲說話，也不能在客人背后議論客人、指點客人的言行，碰到客人的一些隱私性場面，要主動回避，引起客人的尷尬應(yīng)輕聲道歉后迅即離開??

10．試議質(zhì)量服務(wù)的好處。

質(zhì)量服務(wù)是酒店的生命線。它是指酒店為客人提供的適合滿足客人需要的程度，或者說是指服務(wù)能夠滿足客人需求特征的組合。酒店為客人提供的一切服務(wù)，能否適合和滿足客人的共性需求和自我表現(xiàn)需求，能否受到客人的表揚和贊賞，是衡量服務(wù)質(zhì)量好壞優(yōu)劣的標(biāo)志。服務(wù)的質(zhì)量就是雇用合適的人，以正確的態(tài)度，做正確的事情。

11．酒店的優(yōu)質(zhì)服務(wù)包括：

1）員工要有良好的儀容儀表；2）使客人產(chǎn)生親切感、熱情感、樸實感、真誠感；3）員工要有豐富的知識；4）嫻熟的服務(wù)技能；5）快捷的服務(wù)效率；6）齊全的服務(wù)項目；7）靈活的服務(wù)內(nèi)容；8）科學(xué)的服務(wù)程序；9）完善的服務(wù)設(shè)施；10）良好的安全保障；11）優(yōu)雅的環(huán)境等。

12．接聽電話時要注意什么？

應(yīng)在電話振鈴響三次內(nèi)聽電話，接聽電話時應(yīng)主動先向?qū)Ψ絾柡?，接著報出部門.13．員工佩帶名牌有何規(guī)定？

戴于衣服的左胸處.14．員工可以隨意要求調(diào)休和換班嗎？

不可以.隨意調(diào)換假期和班次會給工作安排帶來困難和混亂.15．員工穿工服需注意哪些？

上班必須穿工服，愛護工服，保持整潔，不能故意損壞。另：非因工作原因，工服不得穿出酒店.16．員工在說話和走路時應(yīng)注意哪些事宜？

不得高聲喧嘩，走路要輕、快.17．如需攜帶物品出酒店應(yīng)遵守什么規(guī)定？

經(jīng)部門經(jīng)理審核，持部門經(jīng)理批示的出門證.18．請假的程序是什么？

填寫請假申請書，由部門經(jīng)理批準(zhǔn)再報人保部經(jīng)理批準(zhǔn)，部門經(jīng)理請假需由執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn).19．品不能攜帶上班？

易燃、易爆、危險品、貴重物品、食品及大量現(xiàn)金.20．管理層可不可以打開員工的更衣柜及進入員工宿舍檢查，為什么？

可以.酒店根據(jù)工作需要，管理層有權(quán)檢查員工更衣柜及員工宿舍，但需有人保部經(jīng)理、保安領(lǐng)班及有關(guān)部門經(jīng)理同時在場方可.21．工可不可以隨時進餐？進餐多長時間？

不可以.需根據(jù)規(guī)定就餐，且就餐時間不超過半小時.22．酒店能為客人提供哪些服務(wù)？

住宿、餐飲、冼衣等.23．對旅游者鑒貌辯色包括觀察客人的哪些方面。

行李用具、衣冠服飾、體型、面部輪廓、面部表情、手勢、頭飾、走路姿勢、聽客人的言語特點、觀察客人的生活習(xí)慣等

24．根據(jù)記憶儲存時間長短，記憶可分為。

瞬時記憶、短時記憶、長時記憶

25．酒店員工所應(yīng)具有的素質(zhì)要求：a.業(yè)務(wù)素質(zhì)：豐富的知識面、過硬的服務(wù)技能、良好的語言表達能力及良好的專業(yè)知識；b.思想素質(zhì)：良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神、良好服務(wù)意識、良好的組織紀(jì)律修養(yǎng)、良好的對客服務(wù)思想。

26．5．處理客人投訴的程序是什么？

1)立即道歉.2)保持心平氣和，不能急燥.3)仔細聽取投訴內(nèi)容.4)保持眼神的接觸，并隨聲附和，如：哦、是的等.5)表示同情，并設(shè)身處地地為客人著想.6)不要找理由，找借口.7)語氣婉轉(zhuǎn).8)對客人提出的投訴表示感謝.9)立即報告給上司（如客人在場，要用客人聽得懂的語言）.27．怎樣使客人滿意？

1)能滿足客人的物質(zhì)消費及精神上的享受.2)員工無論在何時都應(yīng)以熱情、禮貌的態(tài)度為客人服務(wù).3)使客人有安全感.28．為什么說酒店的生命是服務(wù)？

服務(wù)是酒店最重要的產(chǎn)品，是酒店的重要支柱，服務(wù)人員與客人的接觸最多，服務(wù)的好壞直接影響到酒店的聲譽和經(jīng)濟收入，也影響到國家旅游業(yè)的聲譽，在竟?fàn)幖ち业氖澜缏糜螛I(yè)中，如果賓館服務(wù)質(zhì)量不高，就會失去竟?fàn)幜?，從而?dǎo)致酒店經(jīng)菅的失敗，酒店服務(wù)的優(yōu)和差關(guān)系到酒店全局，因此說酒店的生命是服務(wù).29．為什么員工必須了解《員工手冊》的內(nèi)容？

為了使每位員工了解酒店的管理及有關(guān)規(guī)定和行為準(zhǔn)則，使每位員工能踏上酒店的成功之路.30．怎么行鞠躬禮？

腰部前頃45度，雙手交*于前腹，面帶微笑，附加禮貌用語.31．怎樣給客人讓路？

1)當(dāng)客人迎面走來時，主動靠右行并行點頭禮.2)當(dāng)客人從后面走過，需放慢行，側(cè)身，靠右行點頭禮，等客人通過后再行走.32．在工作中應(yīng)避免哪些小節(jié)？

挖鼻子或指甲；伸懶腰；抽煙；經(jīng)?？幢恚还ぷ鲿r吃東西；將手放在口袋里；抓癢；唱歌；吹口哨等.33．注意哪些方面會有益改變精神面貌？

適量的飲食；清新的空氣；充足的睡眠.34．怎樣才能保證口腔衛(wèi)生？

每日早晚刷牙；上班前要瀨口且不能吃有異味的食物（如羊蔥、蒜），應(yīng)盡量少抽煙.35．為什么員工不能留長指甲？

因為雙手要接觸食品及各種物品，而指甲縫內(nèi)易隱藏污垢，因此，適當(dāng)?shù)闹讣组L度是超過指肚1至2毫米，而紅指甲因易脫落從而造成危險事故嚴(yán)禁涂染.36．工作中員工允許佩戴的飾物是什么？

只有手表及1枚結(jié)婚或訂婚戒指.37．什么是VIP客人？

身份地位高，能給飯店帶來生意，多次住店和飯店工作人員關(guān)系密切的人為VIP客人，它是英文VERYIMPORTANTPERSON的簡寫.38．客人向你贈送禮品或小費時怎么辦？1)婉言謝絕；2)婉拒不掉，可暫時收下；3)事后交領(lǐng)導(dǎo)處理，并說明情況.39．客人要求和你合影留念怎么辦？1)首先致謝并婉言謝絕；2)難以推掉時應(yīng)多找?guī)孜煌乱黄鸷嫌埃?)不要單獨和客人拍照，事后向領(lǐng)導(dǎo)匯報.40．遇到刁難的客人怎么辦？1)“客人總是對的”對于刁難的客人也應(yīng)以禮相待.2)注意聽客人的問題，分析其刁難的原因.3)盡力幫助客人解決問題.4)如客人的要求與飯店的規(guī)定相悖，則要耐心解釋，如是無理要求，則婉轉(zhuǎn)地拒絕.43．員工每月幾號可以領(lǐng)取工資？每月10號.44．客人正在談?wù)?，你有事要問客人怎么辦？應(yīng)禮貌地站在旁邊等待客人談話的間隙，表示歉意后再敘述，說完后表示謝意.在什么情況

45．酒店的紀(jì)律處分形式有哪些？口頭警告；書面警告；開除.46．什么是不記錄式罰款政策？是酒店紀(jì)律處分政策的輔助部分。員工若有紀(jì)律處分政策外的錯誤和過失，適用于此政策。如丟失或不佩帶名牌將會從工資中扣除10元等.47．酒店怎樣對待處理連續(xù)無故曠工達3天以上的員工？開除處理.48．若員工被簽警告單，將會得到什么處罰？根據(jù)政策規(guī)定，扣除浮動獎（基本工資的10%）什么情況下不享受全勤獎？各類假期超過1天以上（法定假除外）.49．員工在哪里可以看到酒店最新政策及事件？

員工通告欄.員工有義務(wù)認真閱讀通告欄中的各種文件

50．目前國際上飯店劃分等級的原則和依據(jù)是什么？設(shè)備和服務(wù).53．旅游業(yè)發(fā)展的四大支柱是什么？旅游資源、旅游交通、旅游飯店及基礎(chǔ)設(shè)施.54．酒店的硬軟件有何區(qū)別？硬件指建筑式樣、室內(nèi)設(shè)備、門面裝修、服務(wù)項目.軟件指人員素質(zhì)、管理水平、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)哲學(xué).55．酒店的客人一般可分哪幾類？商務(wù)客人；旅游客人；長住客人；重要客人；會議客人.56．飯店按經(jīng)菅性質(zhì)可分為幾種？ 商業(yè)飯店；度假飯店；長住飯店；汽車飯店；機場飯店；旅游飯店.57坐的忌諱有哪些？1）“二郎腿”，腳尖對著他人，頻頻抖動.2）雙手抱膝，手捂小腹.3)擺弄手指，衣角，其他小物件.4)雙手交*于腦后仰坐在工作臺旁.5)脫掉鞋子，或把腳跟露在鞋外.58．行走的忌諱有哪些？1)急步跑.2)行走路線彎曲.3)搶道而行，也不打招呼.4)與人并行，勾肩搭背.59．手勢的忌諱有哪些？1)拉拉扯扯.2)挖鼻孔；剔牙齒；挖耳朵；抓頭皮；打哈欠；撓癢癢.60．面部表情有哪些忌諱？1)繃著臉2）表情冷淡3）雙眉緊鎖4）放聲大笑

61．煤氣爐漏氣怎么處理？關(guān)掉煤氣控制筏，切斷火源，打開門窗，并立即報告給人保部.另：不能使用任何電器設(shè)備，包括電話和風(fēng)扇.62．發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)采取什么辦法？1)通知值班經(jīng)理火的位置、大小.2)利用就近滅火器滅火.3)如需要，引導(dǎo)客人利用防火通道撤離.63．引起火災(zāi)的三要素是什么？燃料、熱度、氧氣.64．我酒店共有多少條防火通道，為什么要保持防火通道暢通無阻？2條．因為如發(fā)生火災(zāi)后，防火通道是主要的逃火通道.65．為什么不能隨便泄露客人的房間號？為保障客人的生命財產(chǎn)安全.66． 如何正確拔打火警電話？1）拔1192）心平氣和準(zhǔn)確報清具體方位及火勢大小.67． 抽完煙的煙蒂怎么處理？用水過濾后再投入煙灰缸.68．為什么不能隨意使用大負荷的電器？因為超負荷使用電器可以引起火災(zāi)，因此，如需使用時須先向工程部請示。