第一篇：青島2011年調(diào)控政策

青島市人民政府辦公廳

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)

各區(qū)、市人民政府，市政府各部門(mén)，市直各單位：

國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）印發(fā)后，我市及時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》（青政辦發(fā)〔2010〕12號(hào)），房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出以下意見(jiàn)：

一、實(shí)行限定購(gòu)房套數(shù)政策，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房

（一）自本意見(jiàn)發(fā)布之日起至2011年12月31日，在本市市區(qū)（市轄七區(qū)，下同）實(shí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停向其售房。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于差別化住房信貸政策的有關(guān)規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策的有關(guān)規(guī)定。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）限購(gòu)政策實(shí)施期間，購(gòu)房人在簽訂房屋交易合同網(wǎng)上備案時(shí)，應(yīng)如實(shí)填報(bào)《購(gòu)房人及家庭成員情況申報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《申報(bào)表》），并提交房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于擁有住房情況的證明；兩人以上共同購(gòu)房且共同購(gòu)房人非同一居民家庭的，應(yīng)分別填寫(xiě)《申報(bào)表》，并分別提交房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于擁有住房情況的證明。《申報(bào)表》和房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)關(guān)于擁有住房情況的證明作為房屋交易合同的附件。

（四）購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)當(dāng)與其解除房屋交易合同。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛

假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)當(dāng)通知并協(xié)助售房人與其解除房屋交易合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購(gòu)房人串通、提供虛假信息的，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期整改，拒不整改的，依法嚴(yán)肅查處，并暫停其網(wǎng)上簽約。

（五）房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)《申報(bào)表》和購(gòu)房人的戶(hù)口簿、結(jié)婚證等證件，凡不符合本規(guī)定的，不予受理登記。

二、落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例，增加住房有效供應(yīng)特別是中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)

（六）繼續(xù)增加住房建設(shè)用地供應(yīng)。2011年全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量要保持在1500公頃以上，其中，市區(qū)供應(yīng)總量要達(dá)到500公頃以上。建設(shè)、規(guī)劃、土地、房管等有關(guān)部門(mén)和各區(qū)市政府要繼續(xù)加強(qiáng)協(xié)作，督導(dǎo)已經(jīng)供地的項(xiàng)目盡快全部落地、建設(shè)和上市，盡快形成各類(lèi)住房的有效供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解供需矛盾。

（七）按照項(xiàng)目控制和總量控制相結(jié)合、以項(xiàng)目控制為主的原則，落實(shí)保障性住房、拆遷安置住房、限價(jià)商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房配置比例。其中，保障性住房、限價(jià)商品住房數(shù)量由住房保障管理部門(mén)提出；拆遷安置住房的數(shù)量由拆遷管理部門(mén)提出；套型建筑面積90平方米以下的商品住房數(shù)量，由城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)結(jié)合保障性住房、拆遷安置住房、限價(jià)商品住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排，由國(guó)土資源部門(mén)作為土地出讓或劃撥的附加條件，確保保障性住房、拆遷安置住房、限價(jià)商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房用地面積達(dá)到市政府規(guī)定比例；確保限價(jià)商品住房用地面積達(dá)到市政府規(guī)定比例。

三、實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，充分發(fā)揮政策性住房在滿(mǎn)足中低收入家庭住房需求和平抑房?jī)r(jià)方面的雙重作用

（八）認(rèn)真實(shí)施《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-2013年）》（青政辦發(fā)〔2010〕31號(hào)），堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度，確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。2011-2013年，市區(qū)新開(kāi)工保障性住房不少于30000套、限價(jià)商品住房不少于30000套，解決不少于6萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭的住房問(wèn)題。各區(qū)政府要會(huì)同有關(guān)部門(mén)提前儲(chǔ)備項(xiàng)目，提前落實(shí)規(guī)劃指標(biāo)。2011年開(kāi)工的項(xiàng)目要做好可行性論證，盡早啟動(dòng)項(xiàng)目前期工作，確保6月底前開(kāi)工建設(shè)。統(tǒng)一和規(guī)范政策性住房配租配售、上市交易的有關(guān)政策，進(jìn)一步加快七區(qū)統(tǒng)籌的步伐，不斷擴(kuò)大政策性住房建籌規(guī)模，在使更多的中低收入家庭住房問(wèn)題盡快得到解決的同時(shí),發(fā)揮好政策性住房在平抑房?jī)r(jià)方面的作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房屋交易秩序

（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。代理商品住房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，須持與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的銷(xiāo)售代理合同向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理銷(xiāo)售代理備案后方可代理銷(xiāo)售。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未取得銷(xiāo)售代理備案證明即代理銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為，應(yīng)責(zé)令限期整改。拒不整改的，依法查處并在媒體曝光，同時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)要記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案，不予辦理銷(xiāo)售代理備案，并停止其房屋交易合同網(wǎng)上簽約代理資格。

（十）加強(qiáng)房屋銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)籌、排號(hào)、招募會(huì)員、發(fā)放VIP卡或要求意向購(gòu)房人在指定銀行存款等任何形式接受房屋預(yù)約、預(yù)訂，變相預(yù)售。依法嚴(yán)肅查處未批先售、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?；謴?fù)新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，其中，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按每平方米3元收取，其他新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按每平方米10元收取。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批，把握好預(yù)售許可審批的總量、速度和時(shí)序，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

（十一）加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。各區(qū)市政府要加大資金和人力、物力投入，今年6月底前要完成土地、房產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)遷移整理，8月底前實(shí)現(xiàn)全市存量房交易登記備案，確保10月底前達(dá)到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于全國(guó)40個(gè)大中城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的要求。

五、落實(shí)政府責(zé)任，建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制

（十二）健全完善住房工作責(zé)任制。各區(qū)市政府及有關(guān)部門(mén)要結(jié)合實(shí)際，建立完善住房工作責(zé)任制，確保本區(qū)市年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、保障性住房和限價(jià)商品住房建設(shè)以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作落實(shí)到位。未完成年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、保障性住房和限價(jià)商品住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后的區(qū)市政府，要向市政府作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

青島市人民政府辦公廳

二○一一年一月二十八日

附件：購(gòu)房人及家庭成員情況申報(bào)表

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門(mén)知道開(kāi)發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^(guān)，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開(kāi)的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開(kāi)的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門(mén)的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開(kāi)始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門(mén)均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門(mén)檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開(kāi)始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買(mǎi)力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門(mén)也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿(mǎn)足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第三篇：貨幣調(diào)控政策

貨幣調(diào)控應(yīng)從數(shù)量型向價(jià)格型轉(zhuǎn)換

我國(guó)貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健已經(jīng)有半年時(shí)間?，F(xiàn)在準(zhǔn)備金率已提高到20.5%的歷史高位，進(jìn)一步提升的余地很小。下一步的調(diào)控措施應(yīng)該在利率上更多考慮。因?yàn)?，低利率政策長(zhǎng)期化是有害的。而考慮到防止經(jīng)濟(jì)的過(guò)分減速，對(duì)稱(chēng)和不對(duì)稱(chēng)加息，都是可取的選擇。

我國(guó)貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健已經(jīng)有半年時(shí)間。半年來(lái)，央行收縮流動(dòng)性的舉措頻繁推出。已經(jīng)七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的高位。自去年12月26日存貸款基準(zhǔn)利率由降轉(zhuǎn)升、出現(xiàn)拐點(diǎn)后至今已有三次加息。這些貨幣調(diào)控舉措的推出，都與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)密切相關(guān)。

當(dāng)前突出的是，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上行、通脹預(yù)期增強(qiáng)、實(shí)際負(fù)利率擴(kuò)大。政府強(qiáng)調(diào)，控通脹仍是當(dāng)前宏觀(guān)政策的首要任務(wù)，貨幣政策仍需保持必要的力度?？梢灶A(yù)見(jiàn)，央行仍然有進(jìn)一步從緊的舉措推出，加強(qiáng)流動(dòng)性管理的決心不會(huì)動(dòng)搖。

存款準(zhǔn)備金率工具用起來(lái)輕松，但不能無(wú)限使用

央行貨幣政策對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，其工具大體分為數(shù)量型與價(jià)格型兩種。提高存款準(zhǔn)備金率和加息有共同點(diǎn)，也有諸多的差別。一般來(lái)說(shuō)，兩者都能通過(guò)收斂貨幣乘數(shù)效應(yīng)達(dá)到減少流動(dòng)性、進(jìn)而防止通脹和抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。但作為數(shù)量型工具，存款準(zhǔn)備金率主要針對(duì)的是貨幣供給方，通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率的方法抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，是一種較為直接的控制貨幣供給的方法。而加息則是主要作用于貨幣需求方，通過(guò)提高信貸資金成本的方法，減少市場(chǎng)對(duì)貨幣信貸的需求。

提高存款準(zhǔn)備金率是針對(duì)商業(yè)銀行實(shí)施的貨幣政策工具，加息針對(duì)的是企業(yè)財(cái)務(wù)和居民資產(chǎn)配置。但提高存款準(zhǔn)備金率不能有效影響金融市場(chǎng)資金價(jià)格并引導(dǎo)資金流向。在當(dāng)前金融體制和金融生態(tài)環(huán)境下，銀行出于多種考慮，往往會(huì)將信貸資金優(yōu)先投放給國(guó)有企業(yè)及具有政府背景的項(xiàng)目。由此，存款準(zhǔn)備金率提高約束的是銀行可貸資金規(guī)模，而受影響的多是中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)。

我們知道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，最有效率的方式是由價(jià)格機(jī)制來(lái)引導(dǎo)和配置資源。利率是資金的價(jià)格，提高利率，就是提高資金的使用成本，經(jīng)濟(jì)上缺乏效率或者盈利水平低下的項(xiàng)目會(huì)被淘汰，總體而言資金會(huì)優(yōu)先用于最有效率的投資，從而優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)。同時(shí)，提高利率也可以起到緊縮貨幣信貸的作用。

然而，實(shí)踐中，央行更傾向于調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，而謹(jǐn)慎使用利率工具。其原因還在于流動(dòng)性總量的形成因素，外匯占款是第一來(lái)源。中國(guó)國(guó)際收支順差態(tài)勢(shì)不會(huì)根本改變，央行通過(guò)外匯占款渠道被動(dòng)投放大量流動(dòng)性，而央票余額大幅增加難以為繼，不斷提高準(zhǔn)備金率來(lái)對(duì)沖外部流動(dòng)性就成為央行必然的選擇。

當(dāng)然，也不排除央行還有其他間接的考慮，認(rèn)為低利率可以更好保增長(zhǎng)，提高存款準(zhǔn)備金率可以避免加重地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)。據(jù)測(cè)算，目前地方融資平臺(tái)上的總債務(wù)規(guī)模有4萬(wàn)億以上，這就意味著利率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，地方債務(wù)就會(huì)增加400億元以上的負(fù)擔(dān)。這無(wú)疑會(huì)使地方財(cái)政雪上加霜，也使銀行的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較快顯現(xiàn)。而且，地方政府的這些項(xiàng)目本身的可能低效率對(duì)政府、對(duì)銀行乃至對(duì)社會(huì)都是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

再?gòu)漠?dāng)前融資體系看，在以銀行間接融資為主體的融資體系下，央行在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都無(wú)法放棄貨幣信貸目標(biāo)制，為了調(diào)控貨幣信貸量，準(zhǔn)備金率是不可或缺的見(jiàn)效快的調(diào)控工具。在公開(kāi)市場(chǎng)操作、準(zhǔn)備金率、再貸款和利率等傳統(tǒng)政策工具中，準(zhǔn)備金率無(wú)疑是對(duì)貨幣信貸影響最大以及效果最為明顯的工具。而且，準(zhǔn)備金工具具有強(qiáng)制性、懲罰性和低成本性的特點(diǎn)，央行在運(yùn)用該工具的時(shí)候面臨的阻力較小，對(duì)沖成本相對(duì)低廉，央行可以通過(guò)降低甚至取消準(zhǔn)備金存款利率的方式進(jìn)一步削減對(duì)沖成本。因而準(zhǔn)備金工具便日益成為央行的常規(guī)性對(duì)沖工具。

但是，任何一種對(duì)沖工具都是有使用空間的，準(zhǔn)備金率也不可能無(wú)限制地上調(diào)。首先，提高存款準(zhǔn)備金率是收縮流動(dòng)性的有效手段，可是它也不是有針對(duì)性地對(duì)付形成過(guò)剩流動(dòng)性的源頭即外匯占款。本質(zhì)上說(shuō)是錯(cuò)位的，是治標(biāo)而非治本。國(guó)際收支一直雙順差，外匯占款就一直新增，準(zhǔn)備金就一直要被動(dòng)提高。如何改善國(guó)際收支結(jié)構(gòu)進(jìn)而改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是根本之策。

其次，提高準(zhǔn)備金率是通過(guò)收縮貨幣信貸的方式對(duì)沖過(guò)剩流動(dòng)性，但是無(wú)論經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在什么速度上定位，信貸規(guī)模的調(diào)整也只是在增量上做文章，不可能真正壓下去。在間接融資為主的融資體系之下，信貸被壓縮到一定程度副作用增大，爛尾工程增多，會(huì)制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三，由于中央銀行對(duì)商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金存款支付很低的利息甚至可能不予付息，因此當(dāng)準(zhǔn)備金率提高到一定程度之后，無(wú)法覆蓋存款利率，會(huì)使商業(yè)銀行出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，這是央行所不希望看到的。

還應(yīng)該看到，提高存款準(zhǔn)備金率，盡管是起到對(duì)沖外匯占款的作用，本質(zhì)上是針對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩的一種調(diào)節(jié)手段。但如果流動(dòng)性不過(guò)剩，貨幣信貸總量適度，即使外匯占款規(guī)模不小，也不需要提高銀行存款準(zhǔn)備金率?，F(xiàn)在準(zhǔn)備金率已提高到20.5%的歷史高位，進(jìn)一步提升的余地很小。因此，央行貨幣政策應(yīng)該改變過(guò)于倚重準(zhǔn)備金率工具的傾向。下一步的調(diào)控措施應(yīng)該在利率上更多考慮。

低利率政策長(zhǎng)期化是有害的，不應(yīng)該長(zhǎng)期維持

實(shí)際上信貸需求旺盛和通脹預(yù)期，既來(lái)自于過(guò)剩的流動(dòng)性，也來(lái)自于較低的實(shí)際利率。負(fù)利率人為降低了投資的資金成本，加劇了對(duì)信貸的需求。對(duì)于資金剩余方而言，負(fù)利率無(wú)法覆蓋當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而逼迫過(guò)剩流動(dòng)性通過(guò)囤貨炒作商品市場(chǎng)和通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格泡沫運(yùn)作等手段規(guī)避負(fù)利率下的風(fēng)險(xiǎn)敞口。所以，低利率的弊端很往往被低估。

長(zhǎng)期的低利率政策，必然會(huì)鼓勵(lì)投資沖動(dòng)，加劇通貨膨脹。低利率政策總是與寬松的貨幣政策緊密相連。貨幣超發(fā)和低利率是導(dǎo)致通脹的主要因素。低利率意味著資本的低成本，大量超發(fā)貨幣進(jìn)入資本品領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，城鎮(zhèn)的生活成本和商務(wù)成本隨之提高，引致通脹的自我循環(huán)。

低利率政策使投機(jī)性交易盛行，助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫。低利率是一種保投資從而保增長(zhǎng)的擴(kuò)張思維。低利率政策助長(zhǎng)信貸需求，客觀(guān)而言總有部分流入資產(chǎn)部門(mén)。低利率促使經(jīng)濟(jì)中流動(dòng)性過(guò)多，資產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

低利率加劇產(chǎn)能過(guò)剩。利率是資金的價(jià)格，當(dāng)價(jià)格信號(hào)被人為扭曲，就會(huì)扭曲資源配置。一方面造成低效投資形成產(chǎn)能過(guò)剩；另一方面又?jǐn)D壓了有效投資的生存空間。低利率刺激一些原本不該投資的項(xiàng)目，特別是一些重工業(yè)、房地產(chǎn)等資金密集型產(chǎn)業(yè)，這些項(xiàng)目對(duì)利率的反應(yīng)非常敏感。低利率導(dǎo)致投資過(guò)度擴(kuò)張，最后的結(jié)果就是所謂產(chǎn)能過(guò)剩。

低利率情況下的投資有時(shí)又是事與愿違。越來(lái)越大的投資需求導(dǎo)致原材料價(jià)格和工資也相應(yīng)上漲，投資成本上升，最后證明原來(lái)的投資是無(wú)利可圖的。即使對(duì)一個(gè)項(xiàng)目本身的開(kāi)工過(guò)程而言，所需資金難以在現(xiàn)有利率下一次籌備完成。那些完全因利率降低而執(zhí)行的項(xiàng)目，一旦利率上升，將變成錯(cuò)誤的投資決策。因此，人為低利率政策是目前國(guó)內(nèi)許多錯(cuò)誤投資及資源浪費(fèi)的一個(gè)重要誘因。

低利率政策導(dǎo)致出口產(chǎn)品要素成本低，不利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)。多年來(lái)，中國(guó)外貿(mào)出口態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，原因在于出口產(chǎn)品要素成本低，產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。這里的要素有土地、勞動(dòng)力及資金等，資金的低成本即為低利率。對(duì)中國(guó)而言，勞動(dòng)力、土地和資本的要素價(jià)格同樣被極大壓低。企業(yè)在享受到本國(guó)高額儲(chǔ)蓄和低廉資本的同時(shí)，把這種好處廉價(jià)折進(jìn)出口產(chǎn)品中，創(chuàng)造巨額貿(mào)易順差。要素價(jià)格的低估，使我國(guó)成為全球制造業(yè)中心，也成為其他國(guó)家企業(yè)利潤(rùn)和居民福利貢獻(xiàn)中心。

低利率還形成了不合理的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。人為壓低的利率是把社會(huì)財(cái)富進(jìn)行了再分配。資金使用者生產(chǎn)成本降低，資金提供者利息收入減少。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)15萬(wàn)億元居民儲(chǔ)蓄存款，如果以市場(chǎng)化民間信貸市場(chǎng)利率計(jì)算，一年財(cái)富轉(zhuǎn)移達(dá)1.5萬(wàn)億元之巨。如果不以這種市場(chǎng)化利率來(lái)計(jì)算，儲(chǔ)蓄存款利率上升3個(gè)百分點(diǎn)，一年的轉(zhuǎn)移財(cái)富就達(dá)4500億元。社會(huì)財(cái)富迅速向少數(shù)使用這些資金的資金密集產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（如房地產(chǎn)），也使居民財(cái)富迅速減少，消費(fèi)能力下降。

長(zhǎng)期的低利率政策導(dǎo)致資本替代勞動(dòng)效應(yīng)，不利于就業(yè)問(wèn)題解決。資金密集型行業(yè)相對(duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)利潤(rùn)高，在資金價(jià)格嚴(yán)重低于均衡水平時(shí)，企業(yè)傾向于使用資本而不是勞動(dòng)，即低利率時(shí)，國(guó)內(nèi)大量資金涌入資金密集型行業(yè)，產(chǎn)生資本替代勞動(dòng)現(xiàn)象。我國(guó)資本本來(lái)比較昂貴，土地也比較昂貴，但這些年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)把資本變得很便宜，有些地方為吸引外資，人為壓低土地價(jià)格，使資本進(jìn)入門(mén)檻進(jìn)一步降低。資本替代勞動(dòng)使我國(guó)的人力資源被極大地閑置與浪費(fèi)。

可見(jiàn)，長(zhǎng)期維持低利率政策弊端明顯，既損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展也影響社會(huì)穩(wěn)定。

以低利率來(lái)阻擋熱錢(qián)進(jìn)入是不切實(shí)際的，緊縮政策如需強(qiáng)化，下一步應(yīng)當(dāng)考慮使用價(jià)格型調(diào)控工具

幾乎所有不合理的經(jīng)濟(jì)政策背后都可能存在某種似是而非的理由，低利率同樣如此。有

些人士認(rèn)為，在人民幣名義匯率看升的情況下，如果利率水平高于國(guó)外會(huì)導(dǎo)致熱錢(qián)的進(jìn)入。這個(gè)邏輯的內(nèi)在假定是熱錢(qián)進(jìn)來(lái)是為了在我國(guó)銀行賬戶(hù)上吃利息。其實(shí)，銀行利率只是投資的機(jī)會(huì)成本，資本流向考慮的是投資報(bào)酬率而不是單純的銀行利息，無(wú)論是房產(chǎn)市場(chǎng)還是股票市場(chǎng)，只要能獲得更高的報(bào)酬，資本就會(huì)趨之若鶩，如果我們的政策目標(biāo)是阻擋外資熱錢(qián)的進(jìn)入，或者進(jìn)行資本管制或者設(shè)法降低投資報(bào)酬率，這顯然是不現(xiàn)實(shí)也不可取的。實(shí)際上，低利率阻擋不了熱錢(qián)，熱錢(qián)主要不是吃利息，相當(dāng)大一部分是用于股票投資和實(shí)物投資，其中也包括炒房。而房?jī)r(jià)與股市都與利率是反向波動(dòng)的，利率越低，房?jī)r(jià)和股價(jià)越高?？梢?jiàn)，低利率反而是熱錢(qián)進(jìn)入的有利機(jī)會(huì)。

緊縮政策實(shí)施的半年時(shí)間，央行根據(jù)“相機(jī)抉擇”的方法，更頻繁地使用了貨幣數(shù)量工具而非價(jià)格工具，更多的是從維護(hù)金融安全、保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的角度考慮。但貨幣政策的使用，既要有調(diào)控目標(biāo)的權(quán)衡，也要有在工具使用上的利弊權(quán)衡。通貨膨脹是綜合因素形成的，但主要還是需求因素?？紤]到最近美聯(lián)儲(chǔ)決定維持量化寬松政策，而今年以來(lái)我國(guó)投資、消費(fèi)和出口的實(shí)際增長(zhǎng)有所抑制，貨幣供應(yīng)量增速處在可控狀態(tài)。

經(jīng)過(guò)半年多的高頻率的貨幣緊縮政策將陸續(xù)開(kāi)始顯現(xiàn)，因此在通貨膨脹不出現(xiàn)明顯繼續(xù)上升態(tài)勢(shì)情況下，貨幣政策應(yīng)當(dāng)張弛有度，可以短期維持穩(wěn)定觀(guān)察，也讓貨幣政策的緊縮效應(yīng)進(jìn)一步消化。如果宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)仍然顯示進(jìn)一步緊縮的必要，則可以在價(jià)格型工具即利率調(diào)控上采取措施。由于負(fù)利率的缺口不小，也是給貨幣政策留下了較多的運(yùn)作空間?？紤]到防止經(jīng)濟(jì)的過(guò)分減速，對(duì)稱(chēng)和不對(duì)稱(chēng)加息，都是可取的選擇。

第四篇：樓市調(diào)控政策

2008年金融危機(jī)后樓市調(diào)控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中國(guó)人民銀行三次宣布下調(diào)金融準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)終于迎來(lái)久違的降息周期。

2011年美債危機(jī)前樓市調(diào)控政策

2011.01.19 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原

機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限各檔次存貸款基則通過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》。

2011.01.21 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布《國(guó)有土地上房屋

2008.10.22 中國(guó)人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）。條例自公布之日起施行。住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日 財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。

2008.11.5 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的10條具體措施。其中，兩條政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成重要影響，一是加快建設(shè)保障性安居工程；二是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

2008.11.26 中國(guó)人民銀行宣布，從27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。27日，A股地產(chǎn)板塊集體暴漲。

2008.12.17 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)業(yè)內(nèi)最關(guān)心的二套房貸松綁問(wèn)題，新政未做松動(dòng)。

2008.12.22 國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求等政策。

2011.01.26 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中國(guó)人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04.06 中國(guó)人民銀行自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011.04 從4月上旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。

2011.07.12 國(guó)務(wù)院總理溫家寶12日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。規(guī)定已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

（針對(duì)2011年1月27號(hào)頒布的調(diào)控政策——新國(guó)八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺(tái)，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過(guò)快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”。從“新國(guó)八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說(shuō)拉開(kāi)信貸政策的檔次?！靶抡睂?duì)詞的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對(duì)于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來(lái)，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買(mǎi)二套房的人來(lái)講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢(qián)?？梢?jiàn)，“限貸”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買(mǎi)房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買(mǎi)二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買(mǎi)，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門(mén)檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。2.關(guān)于限購(gòu)

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭,暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購(gòu)的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購(gòu)之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”。

“限購(gòu)令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒(méi)有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒(méi)有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過(guò)戶(hù)照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”還沒(méi)有明確的說(shuō)法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購(gòu)之列，可見(jiàn)此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話(huà)說(shuō)，這三類(lèi)城市必須限購(gòu)。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購(gòu)細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類(lèi)似于上?！耙约彝閱挝?，限制新購(gòu)一套房”的較寬松的政策；青島市的限購(gòu)細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線(xiàn)城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。可以看出，此次調(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿(mǎn)五年的普通住宅。，下面我們來(lái)比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購(gòu)入一套普通商品住房，價(jià)值100萬(wàn)，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬(wàn)。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢(qián)還是比較客觀(guān)的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿(mǎn)5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿(mǎn)5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者的身上，給購(gòu)買(mǎi)者施壓。于此，很多想購(gòu)買(mǎi)二手房的持幣代購(gòu)者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來(lái)，稅收新政無(wú)疑讓越來(lái)越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查,參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國(guó)范圍內(nèi)建1000萬(wàn)套保障房的措施后，一月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”再次加大了對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度。無(wú)疑，2011年國(guó)家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來(lái)解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺(tái)政策，對(duì)于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺(tái)這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房?jī)r(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房?jī)r(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購(gòu)政策,兩者結(jié)合,會(huì)發(fā)揮更大的作用。會(huì)議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶(hù)型公租房。對(duì)于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類(lèi)用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶(hù)型高檔商品住宅用地。就東營(yíng)地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開(kāi)工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給房地產(chǎn)商品住房市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤(pán)項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國(guó)保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來(lái)愈重要。比如，廉租房、棚戶(hù)改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來(lái)的廉租房住戶(hù)在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長(zhǎng)期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問(wèn)題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會(huì)隔離及治安等問(wèn)題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問(wèn)題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對(duì)使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來(lái)源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會(huì)保障體系，建立專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，形成專(zhuān)收專(zhuān)支的專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過(guò)法制建設(shè)完善程序管理和過(guò)程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

“新國(guó)八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布。以東營(yíng)市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，2009東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長(zhǎng)9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營(yíng)市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬(wàn)元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年?yáng)|營(yíng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營(yíng)市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開(kāi)盤(pán)的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營(yíng)市東城地區(qū)房?jī)r(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營(yíng)市房?jī)r(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見(jiàn)，作為二三線(xiàn)城市的東營(yíng)來(lái)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)泡沫較少，其房?jī)r(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤(pán)上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類(lèi)別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫(xiě)字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類(lèi)型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不可避免的變得更加的激烈，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對(duì)于廣大剛性購(gòu)房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競(jìng)爭(zhēng)日趨積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都會(huì)對(duì)政府控制房?jī)r(jià)起到積極的作用。我們相信，對(duì)于處于二三線(xiàn)、房地產(chǎn)泡沫不大的東營(yíng)市來(lái)講，在2011年第一季度確定公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題,也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺(tái)。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房?jī)r(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會(huì)，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。