第一篇：物業(yè)管理案例

l、保安酒后毆打?qū)W生案件

2003年1月2日,某高校物業(yè)管理中心的兩名保安,外出吃飯,由于喝酒過(guò)量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍,學(xué)生沒(méi)有理會(huì),倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生,發(fā)生了糾纏,并且動(dòng)起手來(lái),倆人將該學(xué)生的眼睛打碎,傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治,眉骨處縫合3針。事發(fā)后,其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處,校保衛(wèi)處立即將兩位保安人員送往派出所,經(jīng)查屬實(shí),被拘留審查。物業(yè)管理中心知道此事后,立即由中心主任和主管副主任前往醫(yī)院看望學(xué)生,并表示慰問(wèn)。同時(shí)決定在學(xué)生住院期間,每天負(fù)責(zé)送飯給打傷的學(xué)生。在核實(shí)了事件發(fā)生的情況后,按照規(guī)定,對(duì)兩位保安作出開(kāi)除的決定,扣罰當(dāng)月工資,罰款500元。學(xué)生家長(zhǎng)得知此事后,由于同處一城,立即向?qū)W校提出要求,賠償傷病和精神損失,還要物業(yè)管理中心作出檢查,否則就要在報(bào)刊上予以曝光,還揚(yáng)言與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)很熟,一句話就可以讓后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下臺(tái)等等。針對(duì)此情況,物業(yè)管理中心進(jìn)行了分析,認(rèn)為此事發(fā)生在保安下班后,個(gè)人喝酒過(guò)量所導(dǎo)致的,系個(gè)人行為,與物業(yè)管理中心無(wú)關(guān),物業(yè)管理中心只是有教育不嚴(yán)的問(wèn)題。為此,不予理會(huì),仍然每天送飯到醫(yī)院,并且為其熬制雞湯等補(bǔ)養(yǎng)品,悉心照顧著學(xué)生,一直到其出院為止,并為其交付了住院費(fèi)和醫(yī)藥費(fèi)。在這期間,學(xué)生家長(zhǎng)多次威脅,并四處找人,物業(yè)管理中心也沒(méi)有對(duì)其要求作出大的反映,一直拖了近一個(gè)月。最后,學(xué)生家長(zhǎng)提出了讓學(xué)生補(bǔ)考的要求,不再提要物業(yè)管理中心檢查等要求了,物業(yè)管理中心立即聯(lián)系了學(xué)生處,作出了緩考的決定,解決了學(xué)生因傷沒(méi)有參加期末考試的問(wèn)題,此糾紛也得到了圓滿解決。

【評(píng)析】 保安打人首先違反了《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》第二十二條第一款“毆打他人,造成輕微傷害的。處以l天至1 5天的拘留?！庇捎跉虿课辉谀槻?’可能會(huì)造成他人留下疤痕,因此構(gòu)成了傷殘罪,依據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二編分則,第四章侵犯公民人身權(quán)利、民主權(quán)利罪第二百三十四條“故意傷害他人身體的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是,保安系下崗后自己行為,與物業(yè)管理中心無(wú)關(guān),物業(yè)管理中心不應(yīng)該承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任,但應(yīng)承擔(dān)教育和管理職工的責(zé)任,并且物業(yè)管理中心在處理此事中一直以人道主義出發(fā),堅(jiān)持為被打?qū)W生送飯,還為其支付了醫(yī)藥費(fèi)和住院費(fèi),做到了仁至義盡,并以冷處理的辦法,最后解決了問(wèn)題,可以值得借鑒。

2、枯枝掉落砸傷行人案

2003年5月30日,某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外,不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò),正好砸在女同志的身上,劃破衣服,砸傷背部和手臂。事發(fā)后,其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話,告知情況,主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng),查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符,立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治,經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷,住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求,1、負(fù)責(zé)醫(yī)療費(fèi):

2、補(bǔ)償精神損失費(fèi);

3、支付營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元,并提出了附加條件,即愛(ài)人已懷孕,如保不住再議。物業(yè)管理中心沒(méi)有表示同意,也沒(méi)有表示不同意,只是說(shuō)先看病,我們請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再說(shuō)。期間,其愛(ài)人多次催促要求答復(fù),物業(yè)管理中心在咨詢律師后,了解到砸傷行人需要賠償,但可以不賠償精神損失費(fèi)和保證懷孕的胎兒,因此經(jīng)多次談判,達(dá)成了共識(shí),賠償了醫(yī)療費(fèi)1300多元,解決了糾紛。

【評(píng)析】 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題,全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心,應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求,必須持慎重的態(tài)度。該物業(yè)管理中心的做法比較合適,不與其發(fā)生正面的沖突,先了解法律上的規(guī)定,明白了處理的程度后,再與受害人進(jìn)行談判,擺明道理和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,直至解決了糾紛,同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí),勤修剪枯枝,防止意外事故發(fā)生。

3、樓宇玻璃掉落砸壞小車案

2003年9月l O日,某高校一位老師將其小車停放在樓前,中午l 2時(shí)40多分鐘,樓上的一塊玻璃突然掉落,砸在小車前擋風(fēng)玻璃上,將擋風(fēng)玻璃砸碎,并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶上的,窗戶是鐵皮鋼窗,年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理,并收

取了物業(yè)管理費(fèi),對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù),樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應(yīng)當(dāng)予以修理車輛,恢復(fù)小車原貌。

【評(píng)析】 第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任。我們有的小區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任,與業(yè)主簽訂了車輛保管合同,收取了車輛保管費(fèi),形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下,物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任?！逗贤ā返?74條規(guī)定: “保管期間,因保管人保管不善造成物毀損、滅失的,保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,但保管是無(wú)償?shù)?保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的,不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！痹撐飿I(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同,也沒(méi)有收取保管費(fèi)用,因此,可以定為無(wú)償?？?可以不賠償。第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的,系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所,物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù),有責(zé)任去消除這種隱患,盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修,由于年久失修,造成玻璃掉落,砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋,物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。

4、大風(fēng)刮倒了危樹(shù),砸壞了私人的財(cái)物 北京的大風(fēng)天容易發(fā)生刮倒大樹(shù)的事件

今年6月10號(hào)中午12:30一場(chǎng)大風(fēng)刮倒了居民區(qū)內(nèi)的一棵粗大的加楊,砸在了二層住戶的玻璃窗上,砸壞了窗戶,砸碎了玻璃,幸好沒(méi)有傷著人。原車輛工程學(xué)院實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的一棵大洋槐的一枯枝被風(fēng)刮落,掉在一輛桑塔納車上,砸壞了車的前擋風(fēng)玻璃,幸而也未傷及人。為此,住戶和車主均向物業(yè)公司提出索賠,原因是物業(yè)公司對(duì)樹(shù)木養(yǎng)護(hù)不當(dāng),應(yīng)賠償一切損失。而物業(yè)公司認(rèn)為樹(shù)木的折斷是外力的作用,不可預(yù)見(jiàn)。因而不應(yīng)賠償,但是物業(yè)公司還是迅速派人維修了住戶的窗戶,并將汽車送往修理廠修理。經(jīng)過(guò)此事,物業(yè)公司綠化部立即對(duì)全校的樹(shù)木進(jìn)行了檢查,發(fā)現(xiàn)了39棵危險(xiǎn)的樹(shù)木,立即以學(xué)校的名義向園林局打了緊急砍伐危樹(shù)的申請(qǐng)報(bào)告,并獲得了批準(zhǔn),消除了安全隱患。此事反映了綠化的養(yǎng)護(hù)管理上還有不細(xì)的問(wèn)題,特別是枯枝砸車事件完全可以避免,因?yàn)榭葜梢砸?jiàn)到,只要細(xì)加修整就可預(yù)防此事發(fā)生。

【評(píng)析】 亡羊補(bǔ)牢,為時(shí)未晚。堵住事故發(fā)生的漏洞是物業(yè)管理的關(guān)鍵,只有將事故隱患消滅在萌芽之中,才能保證安全。

5、樓上漏水維修費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)?

2002年某高校143單位8號(hào)的住戶蘇某發(fā)現(xiàn)廁所頂棚往下漏水,于是與樓上住戶趙某交涉,要求將廁所的防水再做一遍,并且費(fèi)用要由趙某承擔(dān),趙某以自家沒(méi)有裝修為由不予理會(huì),蘇某多次要求解決未果,因此將趙某告上了法庭,但在庭審中由于蘇某的證據(jù)不足而敗訴。于是蘇某將自家的廁所頂棚重新更換。2003年1 1月某日,蘇某家的廁所項(xiàng)棚的面積漏水,蘇某又到趙某家查看原來(lái)暖氣管的閥門被趙某弄壞,大量暖氣水流到地面,造成大量向樓下滲漏。蘇某又向趙某提出更換廁所地磚,重做防水的要求。由于以前的糾紛,上過(guò)法庭,趙某持意不肯。于是蘇某找到物業(yè)管理中心,要求給予解決,物業(yè)管理中心了解情況后,又親自到兩家進(jìn)行了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修,已經(jīng)腐爛,需要更換,管道系學(xué)校售房給個(gè)人時(shí)承諾由學(xué)校維修的公共部位,因此,維修費(fèi)應(yīng)由學(xué)校支付。物業(yè)管理中心向?qū)W校上報(bào)了申請(qǐng)?？畹膱?bào)告,并經(jīng)批準(zhǔn),再與兩家協(xié)商后達(dá)成共識(shí),將趙家的防水重做一次,并保證使用與原地磚顏色相近的材料,從而解決了兩家的糾紛和矛盾。

【評(píng)析】 樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個(gè)重要因素,及時(shí)解決漏水問(wèn)題有利于維護(hù)業(yè)主之間和睦共處的關(guān)系。在《中華人民共和國(guó)民法通則》的第83條明確規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！币虼?由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)

判定責(zé)任。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件,因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)造成的后果,就由過(guò)錯(cuò)者承擔(dān)責(zé)任負(fù)擔(dān)費(fèi)用;沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任,那么費(fèi)用的承擔(dān)就適用公平原則,由雙方公平分擔(dān)。本糾紛由于是學(xué)校承諾的公共部位長(zhǎng)久使用,管道損壞所致,所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費(fèi)用。

6、施工現(xiàn)場(chǎng)摔傷學(xué)生要求賠付案

2002年5月,某大學(xué)校內(nèi)的一個(gè)暖氣井被施工的大車壓壞,需要修建,由于白天行人較多,改在夜晚施工,白天只是將壓壞的井進(jìn)行了圍擋,晚上九點(diǎn)多鐘時(shí),施工人員剛剛撤去圍擋,放上了施工牌,但還未掛上指示紅燈。一名學(xué)生騎著自行車直奔欲修理的暖氣井而來(lái),一頭撲倒在地,磕破了手腳,磕掉了兩顆門牙。施工人員立即將學(xué)生送往校醫(yī)院,治療了傷病。事后,該學(xué)生提出了索賠,要求我們物業(yè)公司賠償他的醫(yī)藥費(fèi)和精神損失費(fèi)一萬(wàn)元,同時(shí)該學(xué)生所在系院的領(lǐng)導(dǎo)也找我們,學(xué)生和系院以施工單位沒(méi)指示燈為理由,要求必須賠償。物業(yè)公司也以該學(xué)生未看施工牌子理由,拒絕支付。經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商,最后施工單位賠償了學(xué)生的醫(yī)藥費(fèi)和2000元的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)。

【評(píng)析】 施工現(xiàn)場(chǎng)的管理要正規(guī)化,不能隨意,在施工之前一定要有所提示,安裝指示紅燈,防止意外事故發(fā)生。此事件的原因是施工單位圍擋不及時(shí),未先安裝指示紅燈,才造成了學(xué)生不慎掉入井內(nèi),受到傷害,施工單位負(fù)有管理責(zé)任,但學(xué)生也有不看指示牌,快速騎車而掉入井內(nèi)。根據(jù)《建筑法》第四十四條指出“建筑施工企業(yè)必須依法加強(qiáng)對(duì)建筑安全生產(chǎn)的管理,執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制,采取有效措施,防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生,第四十五條指出“施工現(xiàn)場(chǎng)安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。,’既然施工單位負(fù)有安全責(zé)任,因此,需要賠償學(xué)生一定的損失。

7、一層住戶私自改動(dòng)下水管道,造成二層污水外溢

某大學(xué)教工宿舍28單元二層一住戶家的下水往外流污水,住戶將情況報(bào)告給物業(yè)公司后,維修人員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。此樓雖然是過(guò)去建造的丙級(jí)樓,下水管道時(shí)有堵塞,以前只是一層冒污水,而從未發(fā)現(xiàn)二層也往外冒的現(xiàn)象。為此,檢查了一層的住戶,原來(lái),一層住戶是學(xué)校剛搬進(jìn)來(lái)的住戶,在裝修中私自將自家的下水另外做了管線,通到了污水井,而將自家的原出水口堵塞住,因而形成了總管道堵塞后,污水從二層住戶往外冒的現(xiàn)象。此問(wèn)題是雖然一層住戶不應(yīng)該私自將下水道改線,但關(guān)鍵的原因還是管線太陳舊,不符合現(xiàn)代生活的要求。根本解決的辦法還是要更換下水總管線。為此,物業(yè)管理公司經(jīng)與學(xué)校協(xié)商從房屋公共維修基金中出資更換了總管線,解決了住戶的下水堵塞問(wèn)題。

【評(píng)析】 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施,不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和公用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)”。住戶私自改變下水管道,并未按照程序報(bào)批,也沒(méi)有告知物業(yè)管理公司,應(yīng)由住戶負(fù)責(zé),但由于學(xué)校老樓的公用設(shè)施老化,造成一層經(jīng)常堵塞,一層住戶才將下水管道移位。學(xué)校也應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的責(zé)任,整改管道才是解決問(wèn)題的根本辦法。

8、供暖試壓發(fā)生了異常的案例

2002年10月3 l,某大學(xué)進(jìn)行供暖試上壓時(shí),發(fā)現(xiàn)化工與材料學(xué)院的一實(shí)驗(yàn)室內(nèi)出現(xiàn)了異常,暖氣水從一個(gè)洗手盆往外冒,破壞了整個(gè)打壓工作。物業(yè)公司的維修人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng),經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn),原來(lái)該實(shí)驗(yàn)室在裝修時(shí)請(qǐng)校外施工隊(duì)負(fù)責(zé)裝修,校外施工隊(duì)在施工過(guò)程中,私自將洗水池的下水接到了暖氣管上,致使暖氣上壓后,出現(xiàn)往外冒的現(xiàn)象。維修人員立即截?cái)嗔讼滤?堵住了出水口,暫時(shí)解決了外冒的情況。此事引起了學(xué)校的重視,對(duì)此事做出了通報(bào),批評(píng)并處罰了該院領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)驗(yàn)室,并重申了所有施工必須經(jīng)過(guò)物業(yè)公司審批,并由物業(yè)公司監(jiān)督施工,以保證質(zhì)量。

【評(píng)析】 此事反映了學(xué)校一部分老師和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)裝修問(wèn)題的不重視,私自請(qǐng)無(wú)資質(zhì)的施工單位施工,出現(xiàn)了不應(yīng)該出現(xiàn)的問(wèn)題。按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定,應(yīng)由施工方賠付,但由于實(shí)驗(yàn)室請(qǐng)的是無(wú)資質(zhì)隊(duì)伍,無(wú)法索賠,只能做行政上的處理,關(guān)鍵還應(yīng)提高各級(jí)組織的質(zhì)

量意識(shí)和對(duì)《建筑法》知識(shí)的了解,依法辦事,防止此類問(wèn)題的出現(xiàn)。

9、家屬小區(qū)綠地被業(yè)主種植香椿、葡萄等雜樹(shù)怎么辦?

某高校家屬物業(yè)小區(qū)的綠地近年來(lái),不斷被一些業(yè)主種植上香椿和葡萄,綠地變成了雜樹(shù)林,這些占地的業(yè)主得到了實(shí)惠,每年有所收獲,但卻占用了廣大業(yè)主的綠化用地,頗有微詞。物業(yè)管理中心起初進(jìn)行了勸阻,但收效甚微,一些業(yè)主仍然我行我素,不聽(tīng)勸告,繼續(xù)收獲著豐收的果實(shí)。物業(yè)管理中心感到有點(diǎn)失控,于是,貼出公告要求在五日內(nèi)自行清除種植的香椿葡萄,逾期將強(qiáng)行解決,再統(tǒng)一恢復(fù)綠地。規(guī)定的期限到了,但仍有部分人未按規(guī)定清除雜樹(shù),為此,物業(yè)管理中心將此情況向城管部門作了匯報(bào),并提出了恢復(fù)綠地的方案,征得城管部門同意后,物業(yè)管理中心自行動(dòng)手開(kāi)始對(duì)香椿等雜樹(shù)進(jìn)行了清除。清除剛剛開(kāi)始,就有業(yè)主用電話向城管和園林局進(jìn)行了舉報(bào),投訴物業(yè)管理中心私自砍伐樹(shù)木。園林監(jiān)察人員和城管部門的執(zhí)法人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng),由于已與城管進(jìn)行過(guò)溝通,他們得知是為恢復(fù)綠地,美化小區(qū)所采取的措施,立即向群眾作了解釋,首先肯定了物業(yè)管理中心中心規(guī)劃綠地的做法是正確的,同時(shí)指出小區(qū)的綠地是全體業(yè)主共享的資源,還告訴業(yè)主重新規(guī)劃綠地是得到有關(guān)部門同意的,從而得到廣大群眾的擁護(hù),樹(shù)立了物業(yè)管理中心的形象,也為不遵守小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)主上了一堂教育課,使得重新規(guī)劃綠地的方案得以實(shí)施。

【評(píng)析】業(yè)主私自種植雜樹(shù)的現(xiàn)象在高校的小區(qū)中普遍存在,特別是一層的校園內(nèi)更是屢見(jiàn)不鮮,在改變居住環(huán)境的同時(shí),還要建立居住文明的再造。小不管則成大亂,對(duì)違規(guī)的苗頭一旦露頭,就要堅(jiān)決制止,否則會(huì)四處滋生,蔓延開(kāi)來(lái),造成被動(dòng)的局面,再行解決就不容易了。物業(yè)管理部門一定要利用業(yè)主公約實(shí)行管理和服務(wù),保障廣大業(yè)主的利益,體現(xiàn)“三個(gè)代表”的思想,一切問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。

10、寬帶網(wǎng)安裝過(guò)程中的糾紛

2002年6月5日,某物業(yè)公司與北京市電信部門簽訂了安裝寬帶網(wǎng)協(xié)議,委托北京市電信部門對(duì)家屬區(qū)內(nèi)的居民住宅樓進(jìn)行安裝寬帶網(wǎng),在施工中不慎將103單元6號(hào)住戶吳××家的電線打斷,致使該戶電路斷電,事發(fā)后,施工單位進(jìn)行了搶修,并接好了電線,但由于電工的疏忽接反了電線,而該住戶又出差在外,長(zhǎng)達(dá)一個(gè)星期未在此居住,等出差回來(lái)后發(fā)現(xiàn)冰箱未啟動(dòng),存放里面的食品全部發(fā)臭,而且冰箱已無(wú)法除臭。為此,住戶向物業(yè)公司提出了因施工損壞了他的冰箱為理由索賠要求物業(yè)公司賠他電冰箱的要求。物業(yè)公司以不是施工單位,并以找不到施工單位為理由拒絕賠付。住戶也以不解決此問(wèn)題不交物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)峙。

【評(píng)析】 此事雖是施工單位施工時(shí)造成的,但物業(yè)公司也負(fù)著監(jiān)管的責(zé)任,應(yīng)由施工單位負(fù)主要責(zé)任,物業(yè)公司負(fù)一定責(zé)任,應(yīng)由兩家共同出資購(gòu)買同樣冰箱,賠付住戶吳××,才能解決此糾紛。

11、電梯跑出來(lái)的狗嚇了王老太太案

一日,居住在某大學(xué)133單元1007號(hào)的王老太太晨練歸來(lái)正欲乘電梯回家時(shí),從電梯里竄出一條狗來(lái),將王老太太嚇了一跳,心跳不已,許久未緩過(guò)神來(lái)。為此,王老太太要求物業(yè)公司給予精神損失費(fèi)3000元,作為小狗對(duì)她驚嚇的補(bǔ)償。后經(jīng)多次協(xié)商,賠付王老太太500元的精神賠付費(fèi)。

【評(píng)析】 此事反應(yīng)了物業(yè)公司管理上的漏洞,北京市明確規(guī)定,飼養(yǎng)的寵物不得進(jìn)入載人電梯等公用設(shè)施內(nèi),以妨礙居民的正常生活。而物業(yè)公司未張貼告示,讓住戶了解文件精神,也未讓電梯工作人員制止寵物進(jìn)入電梯,因此,物業(yè)公司負(fù)有責(zé)任,所以應(yīng)該賠付。

12、辭退員工應(yīng)否補(bǔ)發(fā)賠償金的糾紛

2001年1 1月1日,某大學(xué)的物業(yè)公司保潔部辭退了一名從事垃圾樓裝運(yùn)工作的清潔工徐××,此人已來(lái)大學(xué)工作10余年,1月他到海淀區(qū)勞動(dòng)局上訪狀告物業(yè)公司應(yīng)按《勞動(dòng)法》賠償他,每年一個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi),工作了10年,應(yīng)付10個(gè)月的補(bǔ)償,其每個(gè)月工資為650元,共應(yīng)補(bǔ)償6500元。物業(yè)公司以徐××在上班時(shí)間撿破爛,并經(jīng)保潔部主管多次批評(píng)仍不改正,因而違犯

了勞動(dòng)紀(jì)律,所以給予辭退,在辭退時(shí)物業(yè)公司還將此決定告訴了本人,還在物業(yè)公司內(nèi)發(fā)了通報(bào),因此不給予賠償。海淀區(qū)勞動(dòng)仲裁委員會(huì)經(jīng)調(diào)解調(diào)查,情況屬實(shí),根據(jù)《勞動(dòng)法》第25條第二款規(guī)定嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律按用人單位規(guī)章制度可以解除合同。由于物業(yè)公司多次勸告徐××,徐××仍違反紀(jì)律,因而予以解除,本人也承認(rèn)并簽字,物業(yè)公司又作了告示,所以不予賠償每年一個(gè)月的賠償金。

【評(píng)析】 隨著《勞動(dòng)法》的貫徹、落實(shí),勞動(dòng)糾紛將越來(lái)越多,這是擺在高校物業(yè)管理部門的一道課題,如何解決此類問(wèn)題,關(guān)鍵在于要依法辦事,要堅(jiān)持法律程序,不能隨意開(kāi)除,必須要有依據(jù),同時(shí)要根據(jù)要求,予以公示,這是惟一的辦法。

13、拆除私搭亂建小棚的案例

某大學(xué)為了規(guī)范校園的環(huán)境,做出了拆除住戶私搭亂建的小棚決定,物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)施,某住戶住在頂層,私自在屋頂上搭起了小屋,并且建造時(shí)施工的問(wèn)題還往下滲水,給其他住戶帶來(lái)了不便。于是物業(yè)公司對(duì)其私搭的小屋予以了拆除,該住戶不滿,找到律師事務(wù)所,要求與物業(yè)公司打官司。一日,該住戶委托的律師找到物業(yè)公司,責(zé)問(wèn)為什么拆除該住戶的小屋。物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)回答:根據(jù)建設(shè)部和北京市物業(yè)管理和相關(guān)的法律規(guī)定,物業(yè)的公共部位任何人不得侵占,因?yàn)榉宽斒枪膊糠?不是一家的地方,如果要使用,必須征得所有的住戶同意才能搭建,而且,往下滲水,妨礙了其他住戶的利益,因此必須拆除。委托的律師感到有道理,一起說(shuō)服了該住戶,未引起爭(zhēng)端。

【評(píng)析】 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益”。由于住戶私自侵占公共部分,損害了其他業(yè)主的利益,所以必須拆除。但也說(shuō)明了物業(yè)管理不只是要依法辦事,而且要做耐心的思想工作,以理服人,使住戶理解物業(yè)管理,支持物業(yè)管理,才能使有關(guān)的政策法規(guī)得以貫徹落實(shí)。

14、拒交停車費(fèi)引起的交通處罰

某大學(xué)物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,其中有一住戶家里有輛小貨車,做運(yùn)輸業(yè)務(wù),該人過(guò)去經(jīng)過(guò)勞改現(xiàn)已釋放,很刁不講理,他拒不交停年費(fèi),物業(yè)公司三番五次找他做工作,但就是不交。因此,物業(yè)公司通知他,如再不交就不讓他的車進(jìn)入小區(qū),該住戶稱:如果不讓進(jìn),就把車堵在大門口。為此,物業(yè)公司請(qǐng)教了交通部門,了解到堵塞交通可以用拖車將其拉走。因此,在該住戶不交停車費(fèi)的情況下,拒絕了該車進(jìn)入小區(qū)大門,該住戶就將車堵在了門口,物業(yè)公司立即打電話給交通部門,交通隊(duì)來(lái)了拖車將其拖走。該住戶起先認(rèn)為物業(yè)公司還會(huì)將車還給他,過(guò)了三天見(jiàn)車未歸還,就著急了,找物業(yè)公司要車,物業(yè)公司告訴他,你的車是交通隊(duì)拉走的。他更著急了,開(kāi)始請(qǐng)求物業(yè)公司出面幫他要車,最后在物業(yè)公司的幫助下,交了罰款要回了貨車,該住戶再也不拒交停車費(fèi)了。

【評(píng)析】 物業(yè)管理要依靠政府有關(guān)部門的支持,既要講原則,還要講策略。根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定,“任何單位和個(gè)人未經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn),不準(zhǔn)占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)、停放車輛、堆物作業(yè)、打棚、蓋房,進(jìn)行集市貿(mào)易和其它妨礙交通的活動(dòng)”。該住戶將車停發(fā)在非停車場(chǎng)的道路上,應(yīng)該受到處罰,物業(yè)管理公司依靠交通隊(duì)進(jìn)行執(zhí)法,既解決了堵塞道路的問(wèn)題,又教育了住戶,還收齊了停車費(fèi),一舉三得。在物業(yè)管理過(guò)程中,還會(huì)遇到很多問(wèn)題,以上的案例只是我們遇到的部分問(wèn)題,先舉例進(jìn)行評(píng)析,以供同仁參考,也許評(píng)析的并不確切,但我們的目的是拋磚引玉,希望各地高校的同仁們把自己工作中遇到的例子寫出來(lái),共同交流,互取所需,互相參考,以便把我們高校的物業(yè)管理工作做得更好。

第二篇：物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例

李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購(gòu)房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn).而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)

權(quán)過(guò)問(wèn).談?wù)勀愕目捶?/p>

婦女因與丈夫爭(zhēng)吵賭氣,將自家陽(yáng)臺(tái)上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個(gè)小女孩,被追究法律責(zé)任.問(wèn):1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定代理人要求民事賠償法律依據(jù)是什么

河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓?duì)此事的看法.業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi),誤工費(fèi)和精神損失費(fèi).請(qǐng)問(wèn)此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任談?wù)勀愕目捶?某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見(jiàn).大廈入伙時(shí),由于個(gè)別業(yè)主對(duì)《業(yè)主公約》中的部分條款有意見(jiàn),并以他們沒(méi)有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司的做法有何不妥你會(huì)如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:“我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi).”請(qǐng)問(wèn):物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門未關(guān),叫了幾次里面也沒(méi)回應(yīng).于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無(wú)財(cái)物失竊.請(qǐng)問(wèn):小朱的做法有無(wú)不妥你有什么建議

九,某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái),大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上,各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán).要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益,拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償.十,先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒(méi)有代其保管物品.剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對(duì),因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒(méi)有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對(duì),因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒(méi)有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請(qǐng)問(wèn):你有什么看法

十一,某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì),并通過(guò)差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員.但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,并要求進(jìn)行重新選舉.請(qǐng)問(wèn):1,發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),為什么2,物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾

十二,某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí),住在A棟三樓的業(yè)主下班回來(lái),他想把公文包放在門崗處,等買菜回來(lái)再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求.請(qǐng)問(wèn):小張的做法有無(wú)不妥你會(huì)如何處理

十三,某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi).除自行車免費(fèi)保管外,物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管

理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi).請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車輛收取管理費(fèi)是否合理若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性

十四,某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開(kāi)發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會(huì),故由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開(kāi)發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時(shí),環(huán)境綠化無(wú)人管.開(kāi)發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問(wèn)題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無(wú)任何

明顯改善.于是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.1.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效為

什么2.開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除合同為什么

十五,某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對(duì)其維修,其維修費(fèi)由誰(shuí)出108單元單號(hào)8家住戶,其說(shuō)法不一,7,8層的住戶說(shuō):此事與他們無(wú)關(guān),他們不出維修費(fèi);六層以下的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)從維修

基金出.請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法

十六,某寫字樓客戶有重要客人來(lái)訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ),迎接客人.該管理員起初覺(jué)得為難,但本著服務(wù)客人的精神,就答應(yīng)了客戶的要求.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區(qū)巡視時(shí),見(jiàn)到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開(kāi).但這幾個(gè)人不聽(tīng)勸告,不愿離開(kāi),該管理員立即招來(lái)保安員將其驅(qū)趕出去.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司.目前,新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù),每月每戶各項(xiàng)服務(wù)只收2元的服務(wù)費(fèi).一天,海天商場(chǎng)為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨,司機(jī)小譚到達(dá)住宅門衛(wèi),遞交出入卡后,開(kāi)車駛?cè)胱≌瑓^(qū).為了趕時(shí)間,車速較快,不注意而將正在越過(guò)馬路行動(dòng)緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬(wàn)元醫(yī)療費(fèi),經(jīng)協(xié)商,其中海天商場(chǎng)及事故責(zé)任人同意支付10萬(wàn)元,剩余的1萬(wàn)元由新埠物業(yè)管理公司支付,另支付5千元的營(yíng)養(yǎng)費(fèi).新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒(méi)有責(zé)任,不同意支付1.5萬(wàn)元的費(fèi)用.你對(duì)新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生,公共場(chǎng)地每天清掃,無(wú)亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時(shí)值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護(hù)良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20提高到26,園林綠化維護(hù)良

好,增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所,開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng),因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出:物

業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕.請(qǐng)問(wèn):方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理你有什么建議

二十,某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時(shí),發(fā)現(xiàn)一個(gè)可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來(lái)保安員將其帶到辦公室審問(wèn).請(qǐng)問(wèn):你會(huì)如何處理

案例分析

一,①發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任.②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同.業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi).③由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.因此,李先生可以通過(guò)人民法院追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任.二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因?yàn)?這種從天而降的行為所非法侵害的對(duì)象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個(gè)區(qū)域經(jīng)過(guò)的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料.從法律責(zé)任來(lái)看,該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任,民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任.《中華人民共和國(guó)憲法》第五十一條規(guī)定:”中華人民共和國(guó)公民在行使自由和權(quán)利的時(shí)候,不得損害國(guó)家的,社會(huì)的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利.“案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個(gè)法律規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任.《中華人民共和國(guó)刑法》第一百一十五條規(guī)定:危害公共安全罪”以其他危險(xiǎn)方法致人重傷,死亡或者使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無(wú)期徒刑或者死刑.過(guò)失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節(jié)較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.“,該婦女構(gòu)成危害公共安全罪.《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:”公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“

因此,該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據(jù)為中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:”建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.“及《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:”公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“

三,首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此,本案例中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.四,這個(gè)案例的責(zé)任歸屬適用于我國(guó)民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,即《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定:”沒(méi)有過(guò)錯(cuò),但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“因此物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任.《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定:在公共場(chǎng)所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設(shè)施等,沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任.同理,在本案例中,如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施,則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定:”經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身,財(cái)產(chǎn)安全的要求.應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示,并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法.“這條法律規(guī)定與我國(guó)民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的,都包含有要”明確的警示“的法律要求.五,按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識(shí)到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來(lái)維護(hù),法律絕對(duì)不能允許用非法的方式,非法的手段來(lái)維護(hù)合法權(quán)益.六,該物業(yè)管理公司的做法不妥.應(yīng)按如下要求處理:(見(jiàn)小書)

七,第一,業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理,要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi).八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國(guó)憲法》第九十條明確規(guī)定,”中華人民共和國(guó)公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“,《中華人民共和國(guó)刑法》第二百四十五條規(guī)定:”非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役“.因此,小朱在沒(méi)有任何其他見(jiàn)證人在場(chǎng)的情況,擅自進(jìn)入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應(yīng)通過(guò)對(duì)講機(jī),通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員,同時(shí)自己守住門口不動(dòng),待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場(chǎng)后才能進(jìn)入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報(bào)案.若失竊.查看完后,應(yīng)關(guān)好A公司門.9,業(yè)主的要求是合理的.因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí),合同就明確規(guī)定了,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái).如果不拆除,則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢,理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主.并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議,或?qū)⑦@筆收益用來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配.10,小李的做法是對(duì)的.因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同,萬(wàn)一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任.當(dāng)然,小李要做好對(duì)業(yè)主的耐心解釋工作,動(dòng)之以情,曉之以理.我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨,但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定.十一,第一,發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),.根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過(guò)買賣,贈(zèng)與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式.因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).任何人,或者任何其他組織依法通過(guò)買賣,贈(zèng)與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個(gè)單元或套房,就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的業(yè)主.發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,所有權(quán)者仍然是發(fā)展商.因此,這時(shí)發(fā)展商就由原來(lái)的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人.當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán),共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).這時(shí)發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項(xiàng)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù).任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主權(quán)利和義務(wù),否則,就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益,發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來(lái)維護(hù)其合法權(quán)益.既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).綜上所述,發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即未出售房屋的業(yè)主,與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,要求進(jìn)行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解.第二,作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋,使他們清楚了解法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作.十二,同10題

十三,合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi)和設(shè)施,設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用.費(fèi)用的收取以維持車輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度.十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無(wú)效代理,意思表示不真實(shí),內(nèi)容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種,則該合同無(wú)效.第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當(dāng)事人通過(guò)行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定,而進(jìn)行的合同解除.約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán),并可以通過(guò)行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系,如果開(kāi)發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán),就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提.協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權(quán).因此,如果沒(méi)有約定的合同解除條件,開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)解除合同.但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)物業(yè)行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請(qǐng)解除合同.法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定.十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)”誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)“的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?十六,如果該公司對(duì)管理人員進(jìn)行過(guò)這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求,則該管理人員的做法無(wú)不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應(yīng)對(duì)客人說(shuō)明,其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事,他可帶客人一起或獨(dú)自到有關(guān)部門了解情況后,再做決定,但他無(wú)權(quán)拒絕.十七,做法無(wú)不妥.因?yàn)樾^(qū)公共場(chǎng)所屬全體業(yè)主的公共場(chǎng)所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開(kāi).但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請(qǐng)一些保安員來(lái)勸說(shuō)他們出去.18,如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),造成該業(yè)受重傷,則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任.盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費(fèi),但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù).物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主,住戶之間不存在人身,財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系.建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務(wù)的性質(zhì).十九,要求是否合理應(yīng)視其具體情況.如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了,提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量,增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入,則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的.但如果該公司事先沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通,自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來(lái)提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn),事后要求提高管理費(fèi)就不合理了.建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主委員會(huì)商量,將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定,看那些是必要的,那些是多余的,那些是可要可不要的,在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可以后,才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn).google_ad_client=”pub-***9“;google_alternate_ad_url=”http://“;google_ad_width=336;google_ad_height=280;google_ad_format=”336x280_as“;google_ad_type=”text_image“;google_ad_chael=”1259148833“;google_color_border=”FFFFFF“;google_color_bg=”FFFFFF“;google_color_link=”0000FF“;google_color_url=”999999“;google_color_text=”000000";//

第三篇：物業(yè)管理案例

小區(qū)群租擾民，業(yè)主投訴無(wú)門

最近，某物業(yè)張經(jīng)理接到了很多業(yè)主的投訴。有的來(lái)投訴鄰居把房子分隔成好幾間，出租給幾個(gè)房客，他們?cè)绯鐾須w，沒(méi)有很好的生活習(xí)慣，嚴(yán)重影響了周圍居民的生活，也給周圍的業(yè)主帶來(lái)了一些安全隱患。小區(qū)的業(yè)主們?cè)孤曒d道：“原來(lái)買房時(shí)就圖這里僻靜，但是現(xiàn)在耳根從來(lái)就沒(méi)清凈過(guò)，把100方房子租給那么多的陌生人，以后失竊了起火了誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，我們交這么多物業(yè)費(fèi)有什么用，物業(yè)都不管”。

面對(duì)種種抱怨，張經(jīng)理顯得很無(wú)奈，他拿出一張紙，上面記錄的全是最近小區(qū)業(yè)主的投訴，“其實(shí)我們也頒布過(guò)一些物管規(guī)則，但是業(yè)主們根本不買賬。物業(yè)不是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，對(duì)于群租的，那是人家的房子，我們沒(méi)有過(guò)多的干涉權(quán)。”張經(jīng)理建議業(yè)主們可以找一下社區(qū)，讓社區(qū)對(duì)這些鄰里糾紛進(jìn)行調(diào)解。

而被投訴的的業(yè)主們似乎也有理有據(jù)，“大家都是這么做的啊，而且我自己的房子，我買來(lái)了租出去，有什么問(wèn)題么”。

停車收費(fèi)卻無(wú)人看管，監(jiān)控不力車輛遭損遭竊，業(yè)主束手無(wú)策

某小區(qū)因停車位緊張，物業(yè)公司在小區(qū)公共道路上施劃了多處單側(cè)停車位，出租給業(yè)主使用。業(yè)主張某在交付了相關(guān)停車費(fèi)用之后將車輛停放在物業(yè)指定的停車位上。但一日早晨張某正準(zhǔn)備開(kāi)車上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)其愛(ài)車的車窗被人砸壞，車內(nèi)的物品被洗劫一空。

張某認(rèn)為他既然繳納的停車費(fèi)，小區(qū)物管就要保證其車輛的安全，物管負(fù)有保管的義務(wù)，現(xiàn)在車輛遭損，物品遭竊物管應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。因此張某找到了小區(qū)物管希望討個(gè)說(shuō)法。物管認(rèn)為張某繳納的僅僅是停車費(fèi)不包括保管的費(fèi)用，物管的責(zé)任僅僅是為其提供停車位，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

張某又找到社區(qū)，希望社區(qū)出面處理此事。在社區(qū)的主持下張某與物管進(jìn)行了一次協(xié)商但雙方不歡而散。

無(wú)奈張某只能將此事報(bào)告給公安機(jī)關(guān)作為盜竊案立案?jìng)刹椤９矙C(jī)關(guān)要求調(diào)取小區(qū)當(dāng)晚的監(jiān)控錄像，然而禍不單行，小區(qū)監(jiān)控因早已損壞因此，并沒(méi)有任何的監(jiān)控信息。由于缺少線索，此案一直未偵破。

第四篇：物業(yè)管理案例

（掌握）

1、市內(nèi)某小區(qū)中的一位業(yè)主藏先生于2001年3月與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了“某某住宅區(qū)車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，”協(xié)議約定開(kāi)發(fā)商將該小區(qū)1號(hào)停車場(chǎng)中的8號(hào)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給藏先生，藏先生一次性支付車位使用費(fèi)8萬(wàn)元。今年7月份該開(kāi)發(fā)商因房屋銷售完畢，完全撤出該小區(qū)，小區(qū)物業(yè)管理公司通知藏先生因小區(qū)停車場(chǎng)緊張，重新分配使用，需要按月或按年向物業(yè)管理公司支付停車費(fèi)。于是，藏先生拿出車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議與物業(yè)管理公司協(xié)商，物業(yè)管理公司稱該協(xié)議無(wú)效，由此產(chǎn)生糾紛。那么，藏先生的協(xié)議是否有效呢？

案例分析：

根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)紅線以內(nèi)的場(chǎng)地應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。那么小區(qū)的地上停車場(chǎng)作為小區(qū)場(chǎng)地的一部分，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與藏先生簽訂的車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無(wú)效協(xié)議，藏先生不能依此協(xié)議主張其對(duì)8號(hào)車位的使用權(quán)。當(dāng)然，藏先生可以采取相應(yīng)的法律救濟(jì)手段，如向開(kāi)發(fā)商主張協(xié)議無(wú)效，要求其返還車位購(gòu)買費(fèi)用等。

（熟練掌握）

2、某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費(fèi)用時(shí)，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修費(fèi)用。

案例分析：

關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出，應(yīng)對(duì)水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)?。如果倒灌是由于總管（共用設(shè)備）設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)處理，所發(fā)生的費(fèi)用從維修基金中列支。

（掌握）

3、如何處理上門推銷人員

時(shí)間 2004年9月18日

地點(diǎn) 大廈公共區(qū)域

事由 警衛(wèi)在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)推銷人員正在 X樓層X(jué) X單元客戶區(qū)域進(jìn)行推銷活動(dòng)，影響客戶正常辦公。

處理經(jīng)過(guò) 2004年9月18日11時(shí)，安保部警衛(wèi)在X樓層X(jué)X單元門口發(fā)現(xiàn)推銷人員后，首先制止其推銷行為。警衛(wèi)將推銷人員帶至安保部辦公室交與內(nèi)保員進(jìn)行處理。內(nèi)保員采取如下措施：了解推銷人員身份、都去過(guò)那些樓層、做過(guò)些什么；檢查其隨身攜帶物品；與中控室人員及客戶核實(shí)推銷人員所述情況的真?zhèn)?；填寫《推銷人員登記記錄表》；沒(méi)收其推銷名片與相關(guān)材料并告知大廈禁止推銷的有關(guān)管理規(guī)定。最后內(nèi)保員將推銷人員帶離大廈。

[評(píng)析] 1.發(fā)現(xiàn)及時(shí)：避免造成進(jìn)一步對(duì)客戶的影響。2.處理到位：詢問(wèn)仔細(xì)，核實(shí)詳盡，確保無(wú)遺留安全隱患。3.不足之處：大廈為開(kāi)放式大廈，外單位人員會(huì)客、辦公事無(wú) 進(jìn)出登記制度，易造成類似情況發(fā)生。

備注 建議大廈采取封閉式管理

（熟練掌握）

4、早期介入越早越好

案例概述：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開(kāi)發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后迅速開(kāi)展了工作。項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障業(yè)戶的未來(lái)利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各種問(wèn)題提出了71條意見(jiàn)和建議，其中大部分意見(jiàn)或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項(xiàng)目組還配合“開(kāi)發(fā)商”擬制了《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實(shí)施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。由于“開(kāi)發(fā)商”站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目如期完成了建設(shè)過(guò)程和竣工、接管驗(yàn)收；實(shí)現(xiàn)了一邊小區(qū)施工，一邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤，各地前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。

案例分析：

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性，我們認(rèn)為無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)的。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處很多。首先，作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見(jiàn)，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。其次，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題，如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶入伙問(wèn)題、售后服務(wù)問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。另外，開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開(kāi)發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來(lái)，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。通過(guò)早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來(lái)潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中發(fā)生不盡的煩惱與遺憾。同時(shí)，物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的行政主管部門來(lái)說(shuō)也是值得重視的管理環(huán)節(jié)。行政主管部門需要培育與規(guī)范市場(chǎng)，希望房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)樓盤，希望物業(yè)管理公司為業(yè)戶提供越來(lái)越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，希望房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而物業(yè)管理的早期介入正好是一個(gè)理想的結(jié)合點(diǎn)，因此，推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理的早期介入無(wú)疑對(duì)這兩個(gè)相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展將起到積極的作用。

（熟練掌握）

5、已經(jīng)入住2年多的某TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)項(xiàng)目，現(xiàn)有300多戶居民，其中白領(lǐng)人士較多，但是該項(xiàng)目位于郊外，缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)理，請(qǐng)針對(duì)上述情況，完成以下工作：(1)為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)4種合適的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。說(shuō)明：只寫出物業(yè)項(xiàng)目名稱即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營(yíng)，而是對(duì)外承包，那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量?

答：(1)適合該TOWNHOUSE項(xiàng)目的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目有：修車洗車服務(wù)、家政服務(wù)、送餐與餐飲服務(wù)、超市或便利店等。

(2)物業(yè)管理公司采取對(duì)外承包的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，要注意采取以下措施加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控：

①制定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

為了保證服務(wù)的質(zhì)量，應(yīng)建立一套規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)服務(wù)行為發(fā)生的整個(gè)過(guò)程實(shí)施全面質(zhì)量管理。管理標(biāo)準(zhǔn)的制定要細(xì)化，具有可操作性。

②派出專門人員隨時(shí)掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展、運(yùn)行的情況。

及時(shí)收集業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的反饋意見(jiàn)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤，按照約定的標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)掌握，對(duì)經(jīng)營(yíng)者提出改進(jìn)建議，保證服務(wù)水平的不斷提高。

（掌握）

6、[案例]物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，其稱未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。（課件上裝飾裝修部分）

(案例分析)

? 未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出

入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。

（熟練掌握）

7、[案例]某高層寫字樓物業(yè)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。

? [案例分析]

? 裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不

像一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。

（熟練掌握）

8、[案例]某小區(qū)入夏以來(lái)蚊子突然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過(guò)進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌?。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。

[案例分析)

積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍lOOm內(nèi)必有積水。對(duì)于大面積的積水，若無(wú)法投藥，則可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食；對(duì)于小面積的積水，一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊；對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)所。

（熟練掌握）

9、[案例]某花園入住不到三年，其園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，盡管物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析，了解到業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)了園林景觀。

[案例分析]

小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”。小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。

（熟練掌握）

10、[案例]某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子

襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。

[案例分析]

本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場(chǎng)所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就可不承擔(dān)民事責(zé)任。

（掌握）

11、[案例]某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說(shuō)家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在5分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了30多毫米深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說(shuō)：“對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通開(kāi)，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收取30元費(fèi)用?！睆埿〗泷R上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢。”小黃耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說(shuō)明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒(méi)流走，說(shuō)明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢?！睆埿〗阃饬?，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。

[案例分析]

物業(yè)管理人在接到投訴過(guò)程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過(guò)程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決。

（熟練掌握）12.每年的春夏之交時(shí)，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)臨湖3棟一樓總會(huì)有大量白蟻出現(xiàn)，同學(xué)們觀察發(fā)現(xiàn)，白蟻已經(jīng)筑巢在腐爛的廁所門里。部分學(xué)生建議把臨湖3棟一樓有白蟻出現(xiàn)的寢室的廁所門由木門換成磨砂玻璃門。

（熟練掌握）13中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)臨湖宿舍區(qū)部分宿舍樓一樓有老鼠出沒(méi)，對(duì)學(xué)生的生活造成了一定的影響.（熟練掌握）14中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)中區(qū)十二棟寢室樓前的道路因排水系統(tǒng)難以有效發(fā)揮排水的作用，遇到下雨天則該路段積水較深，影響同學(xué)們的出行。

第五篇：物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例

【案例一】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？

2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？ 【分析】此案例中反映的問(wèn)題主要是：

一是業(yè)主填寫《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；

二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意。因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：

首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。

其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。

第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。

【案例

二、102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，稱其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？

【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。

【案例

三、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。

問(wèn)：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問(wèn)題？

2.物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？ 【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然?！景咐?/p>

四、103】某高層寫字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。

問(wèn)：物業(yè)管理員的要求是否錯(cuò)誤，為什么？

【分析】裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。

【案例

五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開(kāi)出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。

【案例

六、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。

【案例

七、139】某小區(qū)入夏以來(lái)蚊子突然增多，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過(guò)進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌?。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無(wú)法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場(chǎng)所。

【案例

八、143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。

問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。

【案例

九、155 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。

（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。【案例

十、175 】

例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下： 1．各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等

50萬(wàn)元 2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

20萬(wàn)元 3．清潔衛(wèi)生費(fèi)

15萬(wàn)元 4．綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

10萬(wàn)元 5．公共秩序維護(hù)費(fèi)

10萬(wàn)元 6．辦公費(fèi)

5萬(wàn)元 7．固定資產(chǎn)折舊

2萬(wàn)元

8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 9．業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi) 6萬(wàn)元 合計(jì)

120萬(wàn)元

若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元×（1+10%）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬(wàn)元＋12萬(wàn)元）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字表述?！景咐?/p>

十一、214 】某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說(shuō)：“您請(qǐng)喝水?！敝芟壬S即說(shuō)明來(lái)意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問(wèn)題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門外又來(lái)了一位先生，小趙立即對(duì)周先生說(shuō)了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。在獲知來(lái)人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽誤兩位客人的時(shí)間，在請(qǐng)兩位來(lái)賓稍等片刻的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說(shuō)明情況并請(qǐng)求幫助接待。返回接待臺(tái)，即對(duì)王先生說(shuō)：“實(shí)在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周先生的問(wèn)題。

問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？

【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開(kāi)的。另外，第一時(shí)間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問(wèn)題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)單說(shuō)明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。

在答復(fù)業(yè)主咨詢的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在非常短時(shí)間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來(lái)訪者稍等，先處理簡(jiǎn)單事務(wù)；如果發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)事務(wù)都無(wú)法很快處理完，則應(yīng)立刻請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)間，同時(shí)避免使業(yè)主有受冷落的感覺(jué)，產(chǎn)生不滿情緒。

【案例

十二、217 】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐說(shuō)家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主說(shuō)：“對(duì)不起，小姐，這個(gè)地漏堵得很死，吸泵無(wú)法通開(kāi)，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收?。常霸M(fèi)用?！睆埿〗泷R上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢?！毙↑S耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們可以試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說(shuō)明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；如果水管疏通而污水還沒(méi)流走，說(shuō)明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢。”張小姐同意了，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？

【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過(guò)程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過(guò)程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決?！景咐?/p>

十三、126 】供配電系統(tǒng)

某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？

1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

2．制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。

3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。

5．定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。