第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的初步思考

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的初步思考

朱海洋

?2012-12-17 17:47:12來源：《企業(yè)文化》2012年第09期

摘 要：改革開放以來，隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的不斷推進，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無到有的變遷過程，但是最近房價居高不下，人民群眾的住房需求與高企的房價之間存在著巨大的矛盾，而且中央出臺的調(diào)控政策并沒有達到理想效果，這已經(jīng)引起了各方面的高度重視。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 調(diào)控政策 需求

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持強勁的增長勢頭，銷售額和銷售量屢創(chuàng)新高。應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展反應(yīng)了我國經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，但是房價的過快上漲也引起了人們對市場泡沫的擔(dān)憂。對于這種情況，國家也相當(dāng)重視，陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，借此希望規(guī)范市場，穩(wěn)定市場預(yù)期。

一、我國目前房地產(chǎn)存在的主要問題和原因

目前就我國房地產(chǎn)市場來說，存在以下問題：房價過高且增長過快，房價收入比遠超出居民負擔(dān)水平，適合中低收入居民需求的房源少，市場交易秩序混亂，投機炒作氛圍濃厚，房屋空置率較高。

究其主要原因，不外乎以下幾點：

1.客觀存在的剛性需求

我國正處在工業(yè)化城市化加速發(fā)展的進程之中，城鎮(zhèn)人口比例不斷增加，這勢必加大住房需求，以及相應(yīng)的配套設(shè)施住房需求。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們收入水平不斷提高，相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)居民會有改善居住條件的要求和消費潛力，從而使住房需求量呈剛性增長態(tài)勢。

這其中，少數(shù)高收入群體受房價持續(xù)上漲趨勢驅(qū)動，將房產(chǎn)作為投資對象加以炒作，加劇了市場供求矛盾，推動了價格上漲。還有一部分群體由于手中有余錢，但是沒有合適的投資方向，在如今物價亦飛漲的通貨膨脹時代，這部分居民群體心中可能會多少充滿了不安全感，然后在一些媒體的渲染或是親朋好友的帶動之下，也紛紛加入購房大軍，這部分群體的首要目的是讓自己的財產(chǎn)保值，但由于其比例較大，無形之中他們也就成為了房地產(chǎn)價格飛漲的幕后推手。對于這部分普通居民的購房需求，我認為并不會形成泡沫，這基本上算是正常的購買需求。

2.財稅體制等因素導(dǎo)致現(xiàn)有的調(diào)控政策落實存在偏差

自2003年以來，中央政府先后出臺了一些列調(diào)控政策，如“國八條”、“國六條”、“國十一條”，從土地出讓、稅收信貸、市場監(jiān)管、強化政府責(zé)任等方面，加強宏觀調(diào)控，以求改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房產(chǎn)價格，切實解決城市居民的住房問題。但有的政策執(zhí)行效果并不理想，主要原因在于利益的驅(qū)動。在傳統(tǒng)的以GDP增長和財政增收為主導(dǎo)的政績考核體系下，地方政府作為利益相關(guān)者，缺乏調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價的積極性。甚至，有一些城市政府土地出讓金及相關(guān)稅費收入約到房價的40%左右，個別甚至高達60%，現(xiàn)有體制下的土地出讓金已成為地方政府財政收入的重要來源。

3.保障性住房建設(shè)不到位

收到現(xiàn)行利益分配格局的影響，地方政府對保障性住房的建設(shè)熱情不高。保障性住房一般包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策租賃住房。目前的我國的保障房建設(shè)占比與國家統(tǒng)計的低收入和最低收入戶所占比例仍顯偏小。

二、促進當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干建議

1.理順體制機制，完善責(zé)權(quán)利

充分發(fā)揮地方政府的作用，即割斷“房價上漲——地價上漲——財政收入增加”的利益鏈條。調(diào)整現(xiàn)行財稅體制，把土地出讓金劃為中央財政收入，同時開征房產(chǎn)稅，收入歸地方。這樣，一方面，中央可以通過限制土地出讓收益扼住房價上漲的源頭；另一方面，可以有效遏制地方短期發(fā)展沖動，樹立長期均衡發(fā)展的理念，在采取調(diào)控措施時做到更加公正客觀。

2.建設(shè)并完善保障性住房體系

就我國房地產(chǎn)目前的市場狀況來說，首要需求增加住房供給。

因此經(jīng)濟適用房建設(shè)應(yīng)擺在首位，目前來說經(jīng)濟適用房在我國起步較早，目前有關(guān)政策措施和操作程序都比較成熟，關(guān)鍵是加大政策落實的力度，強化監(jiān)管，嚴厲打擊各種違規(guī)行為，消除其保障屬性和商品屬性之間的錯位。

同時廉租房和公租房建設(shè)也應(yīng)該同步進行。對于廉租房來說，目前最主要的任務(wù)是繼續(xù)加大建設(shè)力度；同時，注意遵循“政府主導(dǎo)、社會參與、市場運作”的原則，著重解決好覆蓋面和日常運營管理兩大問題。公租房建設(shè)也是對我國現(xiàn)行保障性住房體系的一大補充，也是解決城市多位“夾心層”居民住房的有效途徑。公租房建設(shè)應(yīng)保持保障性、過渡性和滿足基本需求的原則，目標(biāo)設(shè)定為“人人享有適當(dāng)住房”。房源可通過政府建設(shè)或向社會回購的方式進行籌集，分配方式實行實物配租。

3.通過金融財稅和土地等調(diào)控手段，引導(dǎo)商品房市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展

對于普通商品房市場，政府調(diào)控應(yīng)立足于經(jīng)濟調(diào)節(jié)和市場監(jiān)管，通過土地政策、稅收政策金融政策等加以引導(dǎo)，讓市場充分發(fā)揮作用，使其沿著正確的軌道發(fā)展。同時要完善法律法規(guī)建設(shè)，在現(xiàn)有《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、等法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢變化進行修改和完善，增強協(xié)調(diào)性和可操作性。要調(diào)整完善交易和保有環(huán)節(jié)的稅收政策，適當(dāng)精簡開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)稅種，加大交易和保有環(huán)節(jié)稅負，以抑制過度投機和市場泡沫。要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，不斷強化和完善金融業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的控制，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。

4.正確引導(dǎo)人民大眾的消費投資需求

從近幾年的調(diào)控政策可以看到，擠出房地產(chǎn)市場泡沫是調(diào)控政策的重大考量目標(biāo)。但是只要存在房地產(chǎn)市場，房屋作為商品必然會被炒作，會有價格漲跌的現(xiàn)象，因此，光靠調(diào)控政策抑制購房需求并不可取，關(guān)鍵在于引導(dǎo)群眾理性消費，理性購房，不要盲目跟風(fēng)買房。

三、結(jié)論

當(dāng)前面對攸關(guān)民生的房價問題時，在市場失靈的情況下，政府要綜合運用法律，經(jīng)濟，行政等宏觀調(diào)控手段，增加住房有效供給，通過有效利用房產(chǎn)稅，區(qū)分保障性購房和改善型需求，抑制不合理的投資、投機需求，從經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展和保障民生的焦點出發(fā)，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房的調(diào)控力度，加強住房建設(shè)能力，提高供給量以解決廣大中低收入家庭的住房困難。

第二篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考(1)

［摘 要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時奏效？對宏觀調(diào)控的政策和措施本身進行反思尤為重要。

［關(guān)鍵詞］ 宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證

一、問題的提出

2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7 694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長的態(tài)勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個月的時間了，宏觀調(diào)控也進行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場的價格走勢已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調(diào)控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟政策實施的可行性分析及評價問題，結(jié)合現(xiàn)行

政策進行一些初步的探討。

任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調(diào)研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和事后的評價。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場，則更需要進行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關(guān)專家及智囊團的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適

時適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟的作用。

二、房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)

（一）供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)

政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。

無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應(yīng)，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應(yīng)是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關(guān)利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。當(dāng)政府對住房市場進行政策調(diào)控時，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房價變動的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控

制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動。

（二）調(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策

這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對房

地產(chǎn)市場的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。

如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進行如下分析。

1.源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對未來的價格預(yù)期，但從長期來分析，則影響

不大。

2.源于個人及企業(yè)的長期投資需求。土地資源的稀缺導(dǎo)致房地產(chǎn)價值在不斷平穩(wěn)增值，投資房地產(chǎn)確實是不錯的長期投資選擇。此外投資房地產(chǎn)還可以以小搏大，個人和企業(yè)可以充分利用財務(wù)杠桿及區(qū)域利率差異，在較為寬松的貸款環(huán)境和條件下進行操作。這部分投資與一個國家的、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對未來價格的預(yù)期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因

素密切相關(guān)，因為相當(dāng)一部分資金源于借貸，因而特別對于金融政策的變化比較敏感。

3.個人及企業(yè)的短期投機需求。當(dāng)市場價格有強勁的上升趨勢、心理預(yù)期未來市場價格將繼續(xù)上升的時候，在市場的示范效應(yīng)下，個人及企業(yè)都有強烈的投機沖動，這部分需求屬于短期炒作。房地產(chǎn)的投資與投機兩種需求有可能在一定的市場環(huán)境下互相轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)在一定的市場環(huán)境下很難作出明確的區(qū)分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機）需求在中國房價走向中占的比重已經(jīng)越來越大。一份統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房

比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細的某樓盤訪談式調(diào)查結(jié)果顯示，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)占新房銷售總套數(shù)16.07%。這類住宅的市場需求對房屋價格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，其行為對房屋的市場

價格和租金價格會產(chǎn)生較大的影響。

此外，房地產(chǎn)需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位及國家在國際社會中的影響，房價存在相當(dāng)大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對房地產(chǎn)市場進行分割，掌握各分割市場的需求特點并長期跟蹤調(diào)研，進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，掌握其對政策的反應(yīng)程度，準(zhǔn)

確測算政策的效應(yīng)值，并在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。

三、關(guān)于調(diào)控政策的特點與效應(yīng)

政府的宏觀調(diào)控是對市場失靈問題的補充和輔助，宏觀經(jīng)濟政策有各自的優(yōu)勢和特點，把握它們，就可以使其充分發(fā)揮作用。

（一）關(guān)于宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性

由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現(xiàn)，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時，經(jīng)濟政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因為如此，調(diào)控政策的出臺需要特別強調(diào)“適時適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時間

要短。

貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟形勢的變化適時調(diào)控，所以也是各國常用的經(jīng)濟調(diào)控政策。但金融政策何時產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時1年~2年時間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學(xué)者認為自20世紀80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產(chǎn)價格等的一系列復(fù)雜影響，傳導(dǎo)過程變得較長。中國也有學(xué)者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的新開放及其所推動的國內(nèi)金融深化,已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機制,從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計算，在中國儲蓄利率水平需要上調(diào)2%，貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會在經(jīng)濟活動中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房價上漲時都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的及比較精準(zhǔn)的漸進方法。

（二）關(guān)于宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合針對市場失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側(cè)重點和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細闡述了各經(jīng)濟政策互相配合的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)

和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考(2)

如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導(dǎo)致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。再如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策出臺后，未來必然會有相關(guān)更細的政策出臺，可能會從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費等方面逐步完善對外資購房的管理。最終出臺的執(zhí)行細則還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)知識，政策制定者必須全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。

四、關(guān)于分析的手段和方法

目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細的深入的數(shù)據(jù)的分析測算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執(zhí)行的結(jié)果如何也缺乏實證分析。

（一）目前的調(diào)控政策具有點狀與短期性的特點，缺乏系統(tǒng)性的分析

1.我們來分析一下近期出臺的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應(yīng)該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟波動初期充分發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定機制，在經(jīng)濟出現(xiàn)大幅波動時在行業(yè)上有區(qū)別地出臺相應(yīng)的政策，是可以對經(jīng)濟的影響進行平衡的。國外經(jīng)驗表明：一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。其有效運行，不僅可以增加財政收入，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟運行及收入分配。當(dāng)房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產(chǎn)新政，已在一定程度上抑制了投機，當(dāng)政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結(jié)果就需要進行驗證和數(shù)據(jù)分析，對執(zhí)行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對抑制住房需求未必很有用，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買房市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇市場房價的上漲。

2.調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策所引起的一系列連鎖反應(yīng)是我們必須全面考慮的。從土地供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地儲備結(jié)構(gòu)都會發(fā)生變化，這不是一個簡單的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，而是市場運行規(guī)則的重大改變。因為要供應(yīng)更多的中低價位房和經(jīng)濟適用房必然要求提供更

多的低價土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現(xiàn)，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應(yīng)量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實行最嚴格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在中國相對稀缺，在城市地區(qū)尤甚，其使用效率和價值通過市場機制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應(yīng)中低價位的經(jīng)濟適用房是一種行政干預(yù)配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應(yīng)過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態(tài)性，而以當(dāng)前的購買力為基準(zhǔn)放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時,如果大量供應(yīng)郊區(qū)土地，勢必加快城市郊區(qū)化進程，全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點都必須調(diào)整。

（二）一些調(diào)控政策的出臺，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的測算，對政策的結(jié)果效用基本上沒有量化的分析或目標(biāo)指向

負責(zé)市場調(diào)控的主體—政府及其有關(guān)部門，面對市場失靈的復(fù)雜市場，應(yīng)該把調(diào)控政策作為一個大的項目，針對經(jīng)濟政策的特點，從統(tǒng)計調(diào)查搜集數(shù)據(jù)、建立模型進行分析，到市場分割、確定政策的執(zhí)行目標(biāo)、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機制及政策傳導(dǎo)機制、可操作性，執(zhí)行效應(yīng)，反饋評價及至調(diào)控可能涉及到的各個層面的反應(yīng)及其測算等等方面，進行詳細的定性和量化實證分析，通過實驗室實驗、小范圍區(qū)域的操作對政策的出臺、運用及實施中可能出現(xiàn)的問題進行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析是進行政策是否可行論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領(lǐng)域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一、信息不完整及對外不完全公開給研究帶來了一定的混亂。進行房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分析，需要花大時間，投入巨額資金，還需各個政府部門全力配合，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺。因此，要提高政府決策的科學(xué)性、合理性和行政行為的正當(dāng)性，證據(jù)的收集、整理、分析和公布是非常關(guān)鍵的。

比如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的有關(guān)政策。政策的出臺是否有事實依據(jù)并經(jīng)過了充分的推理和論證。對政策的效力非常重要。政府的決策應(yīng)該首先是慎重的，要在充分之調(diào)查研究基礎(chǔ)上，政府再行公布決策并實施。而從目前各個部門公布的數(shù)據(jù)和信息來看，恐拍還很難清晰判斷出外國投資者到底對房價高漲要承擔(dān)多大的責(zé)任，同時即便是僅僅針對房地產(chǎn)這一領(lǐng)域，如果處理手段不當(dāng)，也會給國際社會形成不遵守WTO市場開放承諾的負面印象。對于貨幣政策的研究我們也僅僅停留在分析政策對房地產(chǎn)市場的宏觀層面影響，比較籠統(tǒng)，沒有相關(guān)的數(shù)量實證研究，也沒有對中央銀行貨幣政策在各市場主體、各地區(qū)、各利益集團、各傳導(dǎo)機制的有效性變化的相關(guān)量化及實證性研究。如對于增加購房首付后，會對哪些分類市場需求有影響，會使購買力下降多少個百分點、樓價下降幾個百分點的政策效用與預(yù)期；假定實施此項政策，到底提高首付到多少最合理則沒有相關(guān)的模型和系統(tǒng)的分析；此政策的作用效應(yīng)到底在哪些方面，對相關(guān)各方的影響如何，有多大，有什么負面影響，又如何化解，亦缺乏詳細的分析和論證。

五、相關(guān)方的利益博弈與協(xié)調(diào)

從博弈論的角度看，在房地產(chǎn)市場上，中央政府、制定政策的各個部門、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費者有不同的利益需求，也渴望達到某種程度的多方共贏，但如果僅以消費者希望的房價作為簡單評估標(biāo)準(zhǔn)的話，共贏的可能性就不大。平衡各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房價還會繼續(xù)上升。從歷次調(diào)控的結(jié)果看，房價往往沒有明顯下降，房屋成交量卻明顯萎縮。顯然，立足于消費者一方，單純的壓制房

價，并不符合各方參與者的根本利益。

調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣，問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標(biāo)不同而動作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤而樂于提供低風(fēng)險的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購房者的動機各異。在市場經(jīng)濟中，各方面的博弈是自然、正當(dāng)和合法的。但如果在政策制定時，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個政策的出臺要建立在利益主體充分博弈的基礎(chǔ)上，就能最大程度地減少政策實施的阻力，因為政策本身已經(jīng)包含了相關(guān)利益主體的利益訴求。所以在制定政策時，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關(guān)利益主體在政策出臺前進行充分的博弈，制定事關(guān)多方利益主體的公共政策時，應(yīng)以“抵制者假設(shè)”為邏輯起點：即假設(shè)各方都會抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認同并服從政策，而不能以“服從者假設(shè)”為起點，即假設(shè)各方都會服從上級安排。只有使各項政策有機地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共識后再出臺政策，政策執(zhí)行起來才會沒有阻力。

綜上所述，從中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展至今，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策就從未停止過，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國家宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發(fā)揮作用，在政策的制定過程中，就必須進行政策的可行性分析和效果的綜合評價和論證，從而使其更為科學(xué)合理。

［參考文獻］

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第三篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設(shè)計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看，其是對之前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進一步的加強和完善。

關(guān)鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次?！靶抡睂υ~的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調(diào)控政策的進一步強調(diào)。對于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢?？梢?，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預(yù)期會發(fā)生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點實施，房價應(yīng)該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關(guān)于限購

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內(nèi),要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執(zhí)行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴格執(zhí)行國務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購有關(guān)的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到其它市場，促使整個經(jīng)濟市場的和諧運行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內(nèi)也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當(dāng)健全，確定實際操作價格上下浮動的區(qū)間，對于房價差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的,及時收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國家將重點建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應(yīng)量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟南市準(zhǔn)備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點,重點建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質(zhì)，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達標(biāo)等等。我個人認為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構(gòu)嚴格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強監(jiān)管和審計監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房價控制目標(biāo)，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計局），較上年增長9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預(yù)計數(shù)據(jù)，不計利息），由此預(yù)計2011年東營市的房價應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，預(yù)計2011年將有32個純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個（有的項目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉(zhuǎn)變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務(wù)院作出報告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。

2堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細則的出臺，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長效機制。

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機。提出針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)解讀：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申，表明官方的態(tài)度是，即便要是發(fā)揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗向全國推廣。實質(zhì)仍是經(jīng)適房，只不過產(chǎn)權(quán)清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓：分類調(diào)控，告別一刀切。針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。