第一篇：某公司對(duì)物業(yè)公司的接管信函

文章標(biāo)題：某公司對(duì)物業(yè)公司的接管信函

某公司對(duì)物業(yè)公司的接管信函

**物業(yè)管理公司：

我公司入駐**大廈以來(lái)，貴司在物業(yè)管理方面給予了較好的服務(wù)，在此向貴司領(lǐng)導(dǎo)和所有在**大廈工作的貴司員工表示真誠(chéng)的感謝。

在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，除貴司工作人員外，我司又另外配置了保安、清潔工、電工、物業(yè)

管理員以及上述人員的主管，存在資源重疊配置、利用效率底、職責(zé)空隙和存在問(wèn)題時(shí)相互推諉等現(xiàn)象。

為了節(jié)本文來(lái)自xiexiebang.comhttp://004km.cn/省資源，落實(shí)責(zé)任，我公司決定從&&&起自行進(jìn)行**大廈物業(yè)管理，對(duì)由此給貴司生成的不便深表歉意?？紤]到貴司工作安排，我司特提出以下幾項(xiàng)建議請(qǐng)貴司參考：

1、雙方協(xié)商需要的退場(chǎng)時(shí)間和日程安排；

2、貴司工作人員可經(jīng)協(xié)商后轉(zhuǎn)入我司；

3、我司給予退出過(guò)程中合力配合。

再次對(duì)給貴司工作生成的不便表示道歉！

**科技有限公司

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第二篇：新舊物業(yè)公司接管流程

物 業(yè) 小 區(qū) 接 管 流 程（交接清單必備）

一、成立接管小組

組長(zhǎng)：A

全面負(fù)責(zé)

組員：B

負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)營(yíng)

C

負(fù)責(zé)客戶服務(wù)

D

負(fù)責(zé)保安消防

E

負(fù)責(zé)環(huán)境綠化

F

負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)

二、交接內(nèi)容

物業(yè)項(xiàng)目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭(zhēng)議解決方式等。

原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。

資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。

開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。(一)資料的交接

資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:

1、物業(yè)規(guī)劃圖;

2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖);

3、建筑施工圖;

4、工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明;

5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

6、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書;

7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

8、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明;

9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文;

10、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告;

11、有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

12、“用戶手冊(cè)”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說(shuō)明書。

(二)物業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收,它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:

1、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂

或毗鄰房屋的破壞;主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。

2、屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通,無(wú)積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固,不空鼓且整體平整,無(wú)裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

3、裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開(kāi)關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。

4、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固,過(guò)墻有導(dǎo)管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。

5、水衛(wèi)、消防、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無(wú)滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定,并有消防部門檢驗(yàn)合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全,沒(méi)有缺陷,并有專門的檢驗(yàn)合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無(wú)泄漏。此外,各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn)確。

6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定;相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。

7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財(cái)務(wù)各組使用的工具及使用說(shuō)明。

8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維保電話號(hào)碼。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題、返修意見(jiàn)、跟蹤結(jié)果等。

原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。

除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。(三)核實(shí)原始資料

在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí),應(yīng)核實(shí)原始資料,逐項(xiàng)查明,發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處,應(yīng)及時(shí)做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。(四)用戶情況調(diào)查

用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí),應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問(wèn)題,以便順利地開(kāi)展物業(yè)管理,并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。(五)建立檔案

物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過(guò)程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè),或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告;2.物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料;3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料;4.歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。

三、交接時(shí)間

四、交接注意事項(xiàng) 交接前的準(zhǔn)備工作：

物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任物業(yè)公司有無(wú)已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。

各類能源費(fèi)。前任物業(yè)有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。

各類遺留問(wèn)題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無(wú)承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后，造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問(wèn)題還未解決。業(yè)主家中有個(gè)別特殊問(wèn)題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。

工程遺留問(wèn)題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問(wèn)題的類別、開(kāi)發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問(wèn)題的處理情況等。

其他準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準(zhǔn)備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準(zhǔn)備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。

保障交接當(dāng)日的物業(yè)服務(wù)正常的開(kāi)展，其他準(zhǔn)備工作 交接當(dāng)天工作注意事項(xiàng)：

一、物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

1、確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

2、移交有關(guān)圖紙資料；

3、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

4、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；

5、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；

6、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。

二、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

5、承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：

1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

四、水、電表進(jìn)行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。

物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開(kāi)始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。

六、對(duì)自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

七、外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。

八、交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對(duì)應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料

1.物業(yè)資料

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

（2）業(yè)主資料包括：

1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；

2）房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄；

（3）管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

（4）財(cái)務(wù)資料包括：估定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同協(xié)議書，之對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

（6）人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓(xùn)、考試記錄。

（7）其他組要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。

2.物業(yè)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

（1）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；

（2）共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)備、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）；

（3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉(cāng)庫(kù)。

停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財(cái)、物的移交或交接

（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物資財(cái)產(chǎn)。包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)

移

交

內(nèi)

容 備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等.新舊物業(yè)交接的幾個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題

新舊物業(yè)交接時(shí)矛盾重重，交接過(guò)程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定小區(qū)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過(guò)半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作起來(lái)困難重重：一來(lái)能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來(lái)新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。

新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：

1、相關(guān)設(shè)施移交難

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒(méi)有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

2、物業(yè)資料移交難

根據(jù)《條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給

業(yè)委會(huì)。

雖然《條例》對(duì)交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開(kāi)展公作所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)公司都是由開(kāi)發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無(wú)法在交接時(shí)提交完整資料。

3、相關(guān)費(fèi)用處理難

（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒(méi)有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒(méi)有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

（2）代收費(fèi)用的差額問(wèn)題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒(méi)有一戶一表，舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來(lái)妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來(lái)保護(hù)，解決不好這些問(wèn)題，新舊物業(yè)交接

時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

（3）物業(yè)費(fèi)欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率普遍不高，好一點(diǎn)的到90%，而很多維持在70%，一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為一個(gè)很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題沒(méi)有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)性收益的問(wèn)題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開(kāi)展。

新舊物業(yè)交接難的法律原因

1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，即第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定;第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定;第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。

現(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)：(1)物業(yè)移交的時(shí)間不明確。《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！睕](méi)有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時(shí)間，比如說(shuō)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有繳清。(2)移交的內(nèi)容、方式不明確?！稐l例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，但物業(yè)的交接并非如此簡(jiǎn)單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老物業(yè)已經(jīng)使用過(guò)的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同??這一系列問(wèn)題《條例》都沒(méi)有解決。(3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對(duì)不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處于1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。實(shí)際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握;二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對(duì)不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。(4)移交后遺留問(wèn)題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問(wèn)題如何解決，《條例》沒(méi)有給出任何規(guī)定，對(duì)拖欠老物業(yè)的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來(lái)保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問(wèn)題，沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定。

2、政府對(duì)物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。

目前，政府對(duì)物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。我國(guó)法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。

從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國(guó)目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)服務(wù)制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政

府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄等。

針對(duì)物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問(wèn)題作出了相應(yīng)的解釋。

問(wèn)：誰(shuí)能決定選聘物業(yè)？

答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開(kāi)發(fā)商組織實(shí)施，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)

和街道辦事處。

問(wèn)：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？

答：無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說(shuō)應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)

容。

問(wèn)：新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作？

答：開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。在約定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問(wèn)：查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處理？

答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題、返修意見(jiàn)、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗(yàn)記錄。

問(wèn)：原物業(yè)公司何時(shí)退出？拒不退出的怎么辦？

答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)開(kāi)發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過(guò)司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

怎樣做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作

武漢同濟(jì)物業(yè)管理有限公司

楊

寧

新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交是在業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)擬定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同備案后至新物業(yè)企業(yè)正式進(jìn)駐項(xiàng)目工作的整個(gè)過(guò)程。在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動(dòng)退出情況，一般由業(yè)主委員會(huì)解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下，會(huì)產(chǎn)生移交難的問(wèn)題，常常會(huì)出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對(duì)如何做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作，做如下分析：

一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體

涉及主體包括政府行政機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關(guān)系復(fù)雜，各種意見(jiàn)難以統(tǒng)一，決定了工作中會(huì)遇到各種困難，協(xié)調(diào)難度大。

政府部門是監(jiān)督機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很準(zhǔn)確的把握。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通，尋求監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步了解項(xiàng)目、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的情況對(duì)于移交工作方向性的正確把握是很有必要的。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作的主導(dǎo)人，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)多少與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時(shí)限超過(guò)保修期時(shí)，會(huì)繼續(xù)存在開(kāi)發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。

業(yè)主及其委員會(huì)選擇為自己服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，形成市場(chǎng)對(duì)價(jià)關(guān)系。他們?cè)谝平还ぷ髦凶罹哂兄饔^能動(dòng)性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系人。

二、舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的原因

原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

原物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)招標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)。

原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)處于長(zhǎng)期虧損狀態(tài)，不得已自動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。

三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容

公用設(shè)施設(shè)備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設(shè)施、康體娛樂(lè)設(shè)施、地下車庫(kù)、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其他各種配套設(shè)施等；各種圖紙和技術(shù)資料：竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用說(shuō)明和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費(fèi)等其他物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費(fèi)收繳登記表、車位費(fèi)收取登記表、水電代收登記表（如果有此項(xiàng)）等。日常公共用水用電起止碼登記表和移交時(shí)起止碼的詳細(xì)登記數(shù)。遺留問(wèn)題：主要是指在質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽(yáng)臺(tái)滲水，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間維修沒(méi)有完全修繕好，以至超過(guò)質(zhì)量保修期。還包括因公用設(shè)施設(shè)備問(wèn)題影響業(yè)主正常生活的情況。物業(yè)管理用房：產(chǎn)權(quán)移交和實(shí)體建筑移交以及相關(guān)租賃合同的移交。

有時(shí)還伴隨著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比較好，對(duì)工作較積極的部分員工通過(guò)試用，可以考慮被新物業(yè)企業(yè)吸收，這些員工對(duì)項(xiàng)目的情況比較熟悉，有一定的真對(duì)性的工作經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)磨合能很好的融入到新物業(yè)企業(yè)，業(yè)主對(duì)他們比較熟悉，有利于新物業(yè)企業(yè)及時(shí)有效的全面開(kāi)展項(xiàng)目上的物業(yè)服務(wù)工作，保障移交后物業(yè)服務(wù)工作的平穩(wěn)過(guò)渡，最大限度保障業(yè)主的利益。

四、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的難點(diǎn)問(wèn)題

新舊物業(yè)管理移交難主要體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主幾個(gè)角度來(lái)開(kāi)展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)移交這一市場(chǎng)行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和實(shí)力、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的互動(dòng)溝通以及業(yè)主委員會(huì)合法的可行性操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的關(guān)鍵。

1、物業(yè)管理費(fèi)和車位費(fèi)等費(fèi)用的清算和移交

舊物業(yè)物業(yè)費(fèi)收取賬目混亂，不能詳細(xì)地公布物業(yè)費(fèi)收取情況，哪些是物業(yè)多收取需要退還的費(fèi)用，哪些是業(yè)主需要補(bǔ)交的費(fèi)用，都不是很清楚，給物業(yè)移交工作帶來(lái)阻礙。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否收取了業(yè)主的不合理費(fèi)用（包括水電周轉(zhuǎn)金、防盜門安裝費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用）；

對(duì)于業(yè)主入住時(shí)間較長(zhǎng)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率在80%已經(jīng)算是很高的，更多的維持在60%左右，也有的在40%左右，物業(yè)費(fèi)收繳糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙，在這一糾紛妥善處理前，想要順利完成移交工作是很困難的。

有些小區(qū)沒(méi)有實(shí)行一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務(wù)代收代繳，這就勢(shì)必出現(xiàn)差額，該部分往往是由物業(yè)公司承擔(dān)。差額部分移交時(shí)最終由誰(shuí)承擔(dān)，物業(yè)企業(yè)的損失怎樣彌補(bǔ)，這一問(wèn)題不能很好的解決，也會(huì)影響移交工作順利進(jìn)行。

2、物業(yè)管理用房移交

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下或在建設(shè)規(guī)劃時(shí)根本沒(méi)有將物業(yè)管理用房考慮進(jìn)來(lái)，而是以其他性質(zhì)的房屋面積充當(dāng)物業(yè)管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復(fù)雜性，給移交工作帶來(lái)困難。即使舊物業(yè)企業(yè)同意移交，但前期舊物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修和投入，這部分費(fèi)用怎么算，還需要業(yè)主委員會(huì)和新舊物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，增加了移交難度。

3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設(shè)備及物品的清單

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》闡述的移交資料都比較概括，沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理資料、收費(fèi)登記資料等，這就需要我們?cè)趯?shí)踐工作中進(jìn)一步細(xì)化，盡量完整的收集相關(guān)資料。

在前期物業(yè)管理的過(guò)程中，由于是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主持選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐與否享有決定權(quán)，導(dǎo)致前期物業(yè)管理階段資料移交不完整，特別是工程建設(shè)方面的資料，這也是舊物業(yè)企業(yè)向新物業(yè)企業(yè)移交資料不完整的重要原因。

4、遺留問(wèn)題

質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽(yáng)臺(tái)滲水，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間維修沒(méi)有完全修繕好，以至超過(guò)質(zhì)量保修期。這方面的問(wèn)題需要在移交前與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位溝通，如果開(kāi)發(fā)單位能夠承諾在移交后對(duì)遺留問(wèn)題能繼續(xù)負(fù)責(zé)維修整改，對(duì)新舊物業(yè)移交和新物業(yè)進(jìn)駐后日常工作的順利開(kāi)展會(huì)起到及其重要的作用。對(duì)于一些公共設(shè)施設(shè)備年久失修，影響業(yè)主正常生活和日常物業(yè)服務(wù)的情況，應(yīng)在移交完畢前及時(shí)發(fā)現(xiàn)，妥善予以解決。

五、應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)管理工作的本質(zhì)是服務(wù)，人文精神是物業(yè)管理的核心，因移交工作涉及的主體呈多樣化，做好移交工作需要各方面不同程度的配合與支持，營(yíng)造良好物業(yè)移交工作平臺(tái)，互相之間的協(xié)調(diào)溝通起著舉足輕重的作用。

1、有效溝通

溝通方式：可以采取座談會(huì)、郵件、文書公告、電話、網(wǎng)絡(luò)論壇、現(xiàn)場(chǎng)走訪等方式，根據(jù)不同情況有所側(cè)重。溝通的意義：由于新舊物業(yè)移交工作的復(fù)雜性，在移交過(guò)程中，一定會(huì)遇到比較大的困難和阻力，了解情況、化解誤解、尋求支持、分工負(fù)責(zé)以業(yè)主委員會(huì)為主導(dǎo)，新物業(yè)公司配合，協(xié)調(diào)一致達(dá)成統(tǒng)一。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)良好溝通，妥善處理業(yè)主欠費(fèi)和房屋遺留問(wèn)題、車位租金收取等問(wèn)題，達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)多贏。

由于小區(qū)項(xiàng)目的業(yè)主人數(shù)眾多，意見(jiàn)很難統(tǒng)一，各種情緒又會(huì)相互影響，很難通過(guò)會(huì)

議和電話等形式向業(yè)主宣傳新物業(yè)公司和實(shí)現(xiàn)與廣大業(yè)主的良性互動(dòng)，如果業(yè)委會(huì)成員以業(yè)主和委員的雙重身份與業(yè)主們進(jìn)行交流，對(duì)移交工作的開(kāi)展會(huì)起到更加積極有效的作用。

2、分工協(xié)作

由于新物業(yè)企業(yè)的引進(jìn)是由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，在移交工作中，業(yè)委會(huì)當(dāng)然起到不可替代的主導(dǎo)作用，新物業(yè)企業(yè)起到操作層面的作用，各行其責(zé)，通力合作是移交工作成果與否的關(guān)鍵。

3、政府監(jiān)管與協(xié)調(diào)

加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問(wèn)題。不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問(wèn)題通過(guò)一個(gè)良性的管理循環(huán)來(lái)控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說(shuō)是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問(wèn)題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問(wèn)題后有法可依、有法可行。

4、企業(yè)實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高

加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒(méi)有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)

業(yè)委會(huì)在移交工作中的主導(dǎo)作用決定了其組織成員必須具有一定的社會(huì)閱歷，懂得物業(yè)管理的各種法律法規(guī)，并有實(shí)際的操盤經(jīng)驗(yàn)。提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力，可聘請(qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問(wèn)來(lái)協(xié)助操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過(guò)程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過(guò)程規(guī)劃

第三篇：某物業(yè)公司接管驗(yàn)收手冊(cè)

某物業(yè)公司接管驗(yàn)收手冊(cè)

作者：佚名營(yíng)銷案例來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)點(diǎn)擊數(shù)：659更新時(shí)間：2006-10-13 16:05:51

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接管驗(yàn)收手冊(cè) 電子文檔：JGYS001 物業(yè)驗(yàn)收程序

一、目的規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。

二、適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的交接。

三、職責(zé) 1.物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后,總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2.驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。5.由總物業(yè)經(jīng)理跟發(fā)展商辦理接管手續(xù)。

四、工作程序 1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.驗(yàn)收的實(shí)施(1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。(2)在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。(3)對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。(4)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意:對(duì)每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。(5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)： ①圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。③設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。(6)對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。(7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。電子文檔：JGYS002 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料

一、產(chǎn)權(quán)資料

1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.用地批準(zhǔn)文件。3.建筑執(zhí)照。4.拆遷安置資料。

二、技術(shù)資料 1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質(zhì)勘察報(bào)告。3.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。4.工程預(yù)、決算。5.圖紙會(huì)審記錄。6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗(yàn)收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。14.供水、供暖的試壓報(bào)告。電子文檔：JGYS003 物業(yè)檔案資料移交 在實(shí)施物業(yè)管理之前，發(fā)展商應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：

一、綜合資料 1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開(kāi)工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）。9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。

二、土建資料 1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。

5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。

三、給排水、消防資料 1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

四、電氣資料 1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長(zhǎng)期）。8.絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。

五、施工圖 1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖

（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

六、聲像資料 1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。2.內(nèi)外景觀照片（永久）。3.建筑小品。

4.工程奠基、開(kāi)、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。電子文檔：JGYS004 物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)

一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國(guó)家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。

二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。

三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。

四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說(shuō)明書，安裝使用說(shuō)明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。

六、工程質(zhì)量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。

八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。電子文檔：JGYS005 物業(yè)工程驗(yàn)收流程 電子文檔：JGYS006 物業(yè)工程驗(yàn)收移交項(xiàng)目物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(一)項(xiàng) 目 評(píng)價(jià) 存在問(wèn)題 整改建議電氣系統(tǒng) 高、低壓配電室 主要機(jī)電配電箱 樓宇及公共區(qū)域照明、開(kāi)關(guān)、插座及配電箱 防地接地系統(tǒng) 其 它 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)機(jī)組 冷凍機(jī)組 水泵、換熱器等設(shè)備 地?zé)嵯到y(tǒng) 暖通管路系統(tǒng) 公共區(qū)域暖通用管井 燃?xì)庠O(shè)施管井 公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井 樓宇排氣設(shè)施 其 它 給排水系統(tǒng) 公共區(qū)域生活用水管井 蓄水箱（池）、管路 草坪等澆灌設(shè)施 衛(wèi)生潔具等設(shè)施 排水管路等設(shè)施 公共區(qū)域排水管井 化糞池及排污設(shè)施 公共區(qū)域排污管井及管路 其 它 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(二)專 案 評(píng) 價(jià) 存在問(wèn)題 整改建議電梯系統(tǒng) 電梯轎廂及設(shè)備 井道與底坑附屬設(shè)備 曳引及其它設(shè)備 井道照明等 井道門等 電氣控制設(shè)備系統(tǒng) 其 它 消防系統(tǒng) 車庫(kù)各種指示標(biāo)志燈 噴淋頭/煙、溫感探頭 消火栓管路及設(shè)備 滅火器等設(shè)備 消防水池（箱）消防電氣控制設(shè)備 監(jiān)控中心設(shè)備 其 它 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(三)項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 存在問(wèn)題 整改建議通信網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng) 電話系統(tǒng)設(shè)備 樓宇電話插座等 有線電視設(shè)備 樓宇有線電視插座等 公共廣播/應(yīng)急廣播設(shè)備 音響設(shè)備 樓 宇監(jiān) 控系 統(tǒng) 樓宇監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng) 樓宇監(jiān)控用的各種傳感器等 辦 公 自 動(dòng) 化 系 統(tǒng) 辦工自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)備 物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)信息系統(tǒng) 辦公和服務(wù)系統(tǒng) 信息服務(wù)系統(tǒng) 智能卡管理體制系統(tǒng)工程 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng) 安 全防 范系 統(tǒng) 入侵報(bào)警系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 出入口控制系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 車庫(kù)管理系統(tǒng) 綜 合布 線系 統(tǒng) 建筑群主干線 建筑物主干線 水平布線 屋宇工作區(qū)布線 其 它 物業(yè)工程移交項(xiàng)目表(四)項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 存在問(wèn)題 整改建議樓宇土建工程 1.主體結(jié)構(gòu)： 地基 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚石結(jié)構(gòu) 抗震性能 2.外墻： 防水 墻及墻面 3.屋面： 保溫隔熱性能 防水性能

排水設(shè)施 面層 4.樓宇地面 5.公共樓梯 6.門窗玻璃 7.衛(wèi)生間防水 8.其它 電子文檔：JGYS007 物業(yè)設(shè)施交接物業(yè)設(shè)施交接書序號(hào) 交接項(xiàng)目 型號(hào)規(guī)格 數(shù)量 接收意見(jiàn) 處理結(jié)果 確認(rèn) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 管理公司 經(jīng)辦人簽名：管理公司蓋章： 發(fā)展商 經(jīng)辦人簽名：發(fā)展商蓋章：電子文檔：JGYS008 消防系統(tǒng)驗(yàn)收及表格火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)調(diào)試報(bào)告 年 月 日 編號(hào)：工程名稱 工程地址 使用單位 聯(lián)系人 電話 調(diào)試單位 聯(lián)系人 電話 設(shè)計(jì)單位 施工單位 工程主要設(shè)備 設(shè)備名稱編號(hào) 數(shù)量 編號(hào) 出廠日期 生產(chǎn)廠家 備注 施工有無(wú)遺留問(wèn)題 施工單位聯(lián)系人 電話 調(diào)試情況 調(diào)試人員（簽字）使用單位人員（簽字）施工單位負(fù)責(zé)人（簽字）設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人（簽字）系統(tǒng)竣工表驗(yàn)收時(shí)間：工程名稱 驗(yàn)收建筑名稱 隱蔽工程記錄 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 系統(tǒng)竣工圖 設(shè)計(jì)更改 設(shè)計(jì)更改內(nèi)容 工程驗(yàn)收情況有/無(wú) 有/無(wú) 有/無(wú) 有/無(wú) 合格/基本合格/不合格主要消防設(shè)施消防栓系統(tǒng) 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 室內(nèi)消防栓 水泵接合器 室外消防栓 氣壓水灌 消防水泵 穩(wěn)壓泵 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 風(fēng)機(jī) 防火閥 防煙排煙系統(tǒng) 部位/方式

1.自然排煙；2.機(jī)械排煙；3.通風(fēng)兼排煙 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 防煙樓梯間 防煙閥 前室及合用前室 送風(fēng)機(jī) 走道 排風(fēng)機(jī) 房間 排煙閥 自然排煙口面積 機(jī)械排煙送風(fēng)量 機(jī)械排煙排風(fēng)量 m2 m2/h m2/h 安全疏散系統(tǒng) 設(shè)備名稱及有無(wú)狀況 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 疏散指示標(biāo)志 有/無(wú) 防火門 消防電源 有/無(wú) 防火卷簾 事故照明 有/無(wú) 消防電梯 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位 施工單位 形式:區(qū)域報(bào)警/集中報(bào)警/控制中心 設(shè)置部位 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 感煙探測(cè)器 集中報(bào)警器 感溫探測(cè)器 區(qū)域報(bào)警器 火焰探測(cè)器 事故廣播 手動(dòng)按鈕(續(xù)表)系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位 系統(tǒng)施工單位 噴灑滅火系統(tǒng) 系統(tǒng)類型 噴霧水冷卻設(shè)備/噴霧水滅火設(shè)備/噴灑水滅火設(shè)備 噴灑類型 干式/濕式/預(yù)作用/開(kāi)式 系統(tǒng)設(shè)置部位 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 噴灑頭 水泵 水流報(bào)警器 穩(wěn)壓泵 報(bào)警閥 氣壓水罐 壓力開(kāi)關(guān) 鹵代烷系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位 系統(tǒng)施工單位 系統(tǒng)類型 系統(tǒng)形式 全充滿系統(tǒng)/局部應(yīng)用系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)置部位 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 產(chǎn)品名稱 產(chǎn)品型號(hào) 生產(chǎn)廠家 數(shù)量 噴頭 遠(yuǎn)程啟動(dòng)裝置 瓶頭閥 聯(lián)動(dòng)開(kāi)啟裝置 分配閥 手動(dòng)開(kāi)啟裝置 儲(chǔ)罐閥(儲(chǔ)量/瓶)壓力 緊急制動(dòng) 消防控制室 系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位 系統(tǒng)施工單位 控制室位置 控制室面積 耐火等級(jí) 出入口數(shù)量 應(yīng)有控制功能數(shù) 實(shí)有控制功能數(shù) 缺何種功能控制數(shù) 其它滅火系統(tǒng) 系統(tǒng)設(shè)置單位 系統(tǒng)施工單位 系統(tǒng)設(shè)置部位 系統(tǒng)名稱 系統(tǒng)類別 系統(tǒng)啟動(dòng)方式 用量或儲(chǔ)量 工作壓力 二

氧化碳滅火系統(tǒng) 全充滿/局部應(yīng)用 自動(dòng)/半自動(dòng)/手動(dòng)（kg）使用壓力 泡沫滅火系統(tǒng) 低倍/高倍/氟氮白/抗溶性 固定/半固定/移動(dòng)式（kg）供給強(qiáng)度 干粉滅火系統(tǒng) 氮酸氫鈉/碳酸氫鉀/氮酸二氫氨/尿素 自動(dòng)/半自動(dòng)/手動(dòng)（kg）供給強(qiáng)度 蒸氣滅火系統(tǒng) 全充滿固定/全充滿半固定/局部 固定/半固定/移動(dòng)式

（%）供給強(qiáng)度 氮?dú)鉁缁鹣到y(tǒng) 全充滿/局部應(yīng)用 自動(dòng)/半自動(dòng)/手動(dòng)（kg）使用壓力 排風(fēng)機(jī) 排煙閥 驗(yàn)收表序號(hào) 主要項(xiàng)目 分項(xiàng)內(nèi)容 主要技術(shù)要求 分項(xiàng)驗(yàn)收意見(jiàn) 綜合驗(yàn)收意見(jiàn) 合格 不合格 合格 基本合格 不合格 1 技術(shù)資料文件 圖紙、文件 設(shè)計(jì)任務(wù)書、有關(guān)批件、地質(zhì)資料齊全 隱蔽工程驗(yàn)收資料 埋地管路、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收測(cè)試記錄、吊頂墻體等隱蔽處管線資料齊全 調(diào)試及驗(yàn)收技術(shù)資料 安裝調(diào)試記錄，測(cè)試驗(yàn)收單元、人員等全套資料齊全 2 水源電源等 水源、水量 符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求 系統(tǒng)壓力 系統(tǒng)最不利點(diǎn)水壓不小于

0.05Mpa 泵房功能 消防水泵的數(shù)量、流量、壓力、泄壓措施、自灌引水措施等符合規(guī)定要求 電源 有備用電源 其它 水質(zhì)要求、地基沉降資料、氣溫、氣象等符合規(guī)范要求 3 管網(wǎng) 報(bào)警閥以后的管網(wǎng) 不能在噴水管網(wǎng)上接洗滌等用途的水管和水龍頭 管網(wǎng)管徑 對(duì)照管徑估算表合理 管網(wǎng)布置 坡度、排水口、末端試水裝置符合要求 管網(wǎng)設(shè)支架吊架、防晃支架 按規(guī)范要求設(shè)置合理 管網(wǎng)上安裝的節(jié)流管、減壓孔板、減壓閥、水流指示器、信號(hào)閥、泄壓閥、排氣閥 安裝位置合理、型號(hào)、功能符合設(shè)計(jì)要求 與報(bào)警系統(tǒng)充氣系統(tǒng)配套聯(lián)動(dòng)試驗(yàn) 符合設(shè)計(jì)要求 電子文檔：JGYS009 暖通空調(diào)系統(tǒng)驗(yàn)收及表格設(shè)備開(kāi)箱檢查記錄.....

第四篇：物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)范

××物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)范

第一章總則

第一條目的。為加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理規(guī)范。

第二條適用范圍。本規(guī)范適用于公司所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的接管驗(yàn)收管理。

第三條職責(zé)

1．接到發(fā)展商竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后，公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，全面負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。

2．接管驗(yàn)收小組的工作內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收；按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。

3．驗(yàn)收工作結(jié)束，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)與發(fā)展商辦理接管手續(xù)。

第二章接管驗(yàn)收程序

第四條接管驗(yàn)收條件。物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格，并且附屬設(shè)備已完全能夠正常使用，房屋編號(hào)已得認(rèn)可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主進(jìn)行以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

第五條接管驗(yàn)收程序規(guī)定

1．驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2．驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

3．在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。

4．對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。

5．對(duì)已入伙樓宇的驗(yàn)收，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司、我公司聯(lián)合驗(yàn)收小組，除已入住房間無(wú)須驗(yàn)收外，其余驗(yàn)收程序相同于新樓宇接管驗(yàn)收程序。

第五篇：公司信函格式

在國(guó)際商務(wù)和信息傳播技術(shù)飛速發(fā)展的背景下，商務(wù)公開(kāi)信函對(duì)于人們來(lái)說(shuō)已不再陌生。在各種各樣的媒體上，尤其是網(wǎng)絡(luò)上，人們有著越來(lái)越多的機(jī)會(huì)接觸到商務(wù)公開(kāi)信函。商本文是小編為大家整理的公司信函格式范文，僅供參考。

公司信函格式范文篇一：

親愛(ài)的__公司：

您好!我是__公司的經(jīng)銷商，我司感謝廣大群眾對(duì)我們的購(gòu)買以及對(duì)我們的信任與支持，在11月11日這特別的日子在麗日廣場(chǎng)隆重舉行“回饋新老客戶”的特別活動(dòng)，您的到來(lái)就是我司的莫大榮幸。

祝：事業(yè)步步高升!

__日用公司

__年_月_日

公司信函格式范文篇二：

您好：

我是北京 公司的 我公司最新開(kāi)發(fā)的生物質(zhì)安全環(huán)保火鍋燃料，具有綠色環(huán)保，安全便利和燃燒時(shí)間長(zhǎng)，溫度高等特點(diǎn)，最高溫度可達(dá)到1050度，同時(shí)也作為糖漿或藥劑的添加劑，能夠達(dá)到潤(rùn)腸的效果，所以是無(wú)毒無(wú)害的產(chǎn)品。產(chǎn)品適用于酒店、賓館、餐廳、野餐等各種餐飲場(chǎng)所中自助餐、小火鍋的加熱保溫之需要。

產(chǎn)品特點(diǎn)

(1)安全：液態(tài)環(huán)保安全燃料主要成分，經(jīng)公安部消防檢測(cè)，屬非易燃品。遇明火不易燃燒，俗稱“可滅火的燃油”。

(2)環(huán)保：液態(tài)環(huán)保安全燃料主要成分，經(jīng)過(guò)衛(wèi)生檢疫部門檢測(cè)，屬無(wú)毒品。本產(chǎn)品為無(wú)色無(wú)味透明液體，燃燒時(shí)沒(méi)有任何異味，不產(chǎn)生對(duì)人體有害物質(zhì)，對(duì)人體無(wú)任何危害。

(3)實(shí)用：液態(tài)環(huán)保安全燃料燃燒時(shí)間更長(zhǎng)，中途無(wú)需添加燃料。

(4)節(jié)能：液態(tài)環(huán)保安全燃料經(jīng)植物提煉，融合多種添加劑精致加工而成，火力強(qiáng)勁穩(wěn)定且調(diào)節(jié)自如，燃燒充分，無(wú)任何浪費(fèi)。

(5)方便：罐體小，攜帶方便。燃燒罐體不燙手，不傳熱、不傷爐具，爐具可放于任何臺(tái)面，就餐數(shù)小時(shí)后，不必?fù)?dān)心臺(tái)面受損，使用方便，安全。

(6)儲(chǔ)運(yùn)：液態(tài)環(huán)保安全燃料不易揮發(fā)、易儲(chǔ)存、易運(yùn)輸、無(wú)隱患。

選擇我公司產(chǎn)品的理由：

一、我公司產(chǎn)品已經(jīng)通過(guò)以下權(quán)威部門檢測(cè)

1.北京市疾病預(yù)防控制中心

檢測(cè)報(bào)告：樣品受理編號(hào)： ____________

檢測(cè)結(jié)果：無(wú)毒無(wú)害，對(duì)皮膚無(wú)刺激性。

2.公安部天津消防研究所

測(cè)試報(bào)告：公津消檢[2011]第49號(hào)

檢測(cè)結(jié)果：開(kāi)杯閃點(diǎn)126度，不屬于易燃易爆品。

3.上?；ぱ芯吭簷z測(cè)中心

貨物運(yùn)輸條件鑒定書：樣品受理號(hào)： NO： _____ ____

檢測(cè)結(jié)果：

1.危險(xiǎn)性識(shí)別：無(wú)

2.按照GB12268-2005辦理的類項(xiàng)：該貨物為普通貨物。

3.包裝要求：可按普通貨物條件辦理。

4.爆炸危險(xiǎn)性鑒定：該貨物無(wú)爆炸危險(xiǎn)性。

5.易燃危險(xiǎn)性鑒定：該貨物不屬于3類易燃液體。

6.毒害危險(xiǎn)性鑒定：該貨物不屬6.1項(xiàng)毒害品。

二、我公司已投保太平洋保險(xiǎn)公司產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，據(jù)我所了解，同行業(yè)還沒(méi)有為此產(chǎn)品投保的先例。我們的產(chǎn)品讓您和客戶在使用上可以更安心。

公司地址：北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)政通路西里2號(hào)樓417-2室

公司電話：

公司網(wǎng)址：

聯(lián)系人：

順頌商祺!

年__月__日

___________________ ____

公司信函格式范文篇三：

建設(shè)股份有限公司董事長(zhǎng)：

本人某某，原系公司承建的花園工程項(xiàng)目(共A、B、C三棟)負(fù)責(zé)人，在承接該花園工程項(xiàng)目中，本人居功至偉。甚至可以說(shuō)，該花園工程項(xiàng)目能夠承接下來(lái)系本人充分、合理利用關(guān)系、資源等的結(jié)果。該城市花園工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，本人擔(dān)任技術(shù)負(fù)責(zé)人及總指揮長(zhǎng)，對(duì)該工程項(xiàng)目至始至終發(fā)揮著重要作用，現(xiàn)該工程已于十年前通過(guò)竣工驗(yàn)收，并交付給開(kāi)發(fā)商。

由此，本人沒(méi)有辜負(fù)公司領(lǐng)導(dǎo)的期望，完成了與公司達(dá)成的協(xié)議約定的義務(wù)。

我方與開(kāi)發(fā)商仲裁、訴訟中，由于本人保留了公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)某工程建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)湖南公司簽訂的建設(shè)工程施工合同這一關(guān)鍵證據(jù)，后又與公司合力齊心，共渡難關(guān)，使我方取得勝訴，并于2007年下半年將有關(guān)工程款執(zhí)行回來(lái)。

本人負(fù)責(zé)的該花園工程項(xiàng)目已經(jīng)完全圓滿結(jié)束。該項(xiàng)目既為公司帶來(lái)了相當(dāng)可觀的利潤(rùn)，也為公司創(chuàng)造了良好的聲譽(yù)。本人由此期待公司及時(shí)履行完畢十幾年前與本人達(dá)成的協(xié)議，即根據(jù)本人在該項(xiàng)目中所起實(shí)際作用，就花園工程項(xiàng)目B、C二棟，公司愿意支付B、C二棟全部工程款的4%給本人，本人于1998年5月25日前已受領(lǐng)B、C棟相關(guān)款項(xiàng)計(jì)人民幣1141000元，然而剩余款項(xiàng)至今未付。另外，本人代公司支付的人民幣180000元，代公司支付的向業(yè)主借款人民幣500000元的利息人民幣貳萬(wàn)多，公司也未支付給本人。

強(qiáng)制執(zhí)行回花園工程項(xiàng)目工程款前，公司領(lǐng)導(dǎo)曾向本人明確承諾，只要該工程款全部收回，我們之間就可辦理剩余款項(xiàng)的結(jié)算。由此，基于對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)的強(qiáng)烈信任，本人在有關(guān)事項(xiàng)上繼續(xù)配合公司，本人也開(kāi)始強(qiáng)烈期待該剩余款項(xiàng)的支付。本人生活十分艱難，所欠債務(wù)較多，幾年來(lái)東躲西藏，已不能正常生活在陽(yáng)光下。本人及本人愛(ài)人等人多次去公司詢問(wèn)、請(qǐng)示，本人于2008年5月6日還向公司打了一個(gè)書面請(qǐng)示報(bào)告。公司領(lǐng)導(dǎo)向本人解釋，公司內(nèi)部結(jié)算還未完成，剩余款項(xiàng)的結(jié)算要相信公司，公司一直承認(rèn)剩余款項(xiàng)的存在就是明證。本人再次基于對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)的強(qiáng)烈信任，繼續(xù)強(qiáng)烈期待該剩余款項(xiàng)的支付。

2007年下半年公司就已將有關(guān)工程款執(zhí)行回來(lái)，按照常理，完成內(nèi)部結(jié)算是不需要多少時(shí)間的，然而現(xiàn)在兩年即將過(guò)去，公司內(nèi)部結(jié)算還未完成。前不久，本人聽(tīng)說(shuō)公司于2009年4月份還搞出了一個(gè)內(nèi)部分配方案表，但有關(guān)人員拒絕簽字，分配方案完全陷入僵局。由此，本人開(kāi)始強(qiáng)烈擔(dān)心，公司何時(shí)才能將剩余款項(xiàng)支付給本人?

本人與公司共事十幾年，雙方一直保持良好的關(guān)系，雙方理應(yīng)彼此關(guān)注對(duì)方利益。從上述也完全可以看出，本人對(duì)公司的忠誠(chéng)度。本人陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)已有幾年，早就不能堂堂正正做人，本人幾年前就強(qiáng)烈希望用這筆剩余款項(xiàng)解決本人經(jīng)濟(jì)上的嚴(yán)重危機(jī)，然而至今未能如愿，現(xiàn)在本人更加為難，更加難以堂堂正正做人。甚至可以說(shuō)，如果公司再不及時(shí)拉本人一把，本人信譽(yù)將蕩然無(wú)存，本人還有何面貌立足于社會(huì)!而公司將這筆剩余款項(xiàng)及時(shí)支付給本人，既是誠(chéng)實(shí)守信，履行雙方協(xié)議的結(jié)果，又表達(dá)公司對(duì)本人的關(guān)顧之意，尤其將從根本上改善本人不利局面，本人將不勝感激。

綜上所述，本人強(qiáng)烈請(qǐng)求公司及時(shí)支付全部剩余款項(xiàng)(全部剩余款項(xiàng)金額為B、C二棟全部工程款的4%減去已支付的1141000元，加上本人代公司支付的人民幣180000元，加上代公司支付的向業(yè)主借款人民幣500000元的利息人民幣貳萬(wàn)多)，請(qǐng)公司予以充分考慮，并及時(shí)答復(fù)。

請(qǐng)求人：某某

__年_月_日

公司信函格式范文篇四：

____電子電器公司：

貴我雙方自建立合作關(guān)系以來(lái)，雙方一直嚴(yán)格依照約定處理合作事宜，溝通友好順暢;為確保貴我雙方今后的順利合作，維護(hù)貴我雙方的合法權(quán)益，關(guān)于貴我雙方合作開(kāi)發(fā)_____事宜，我司經(jīng)審慎研究決定，函告貴司如下：

貴我雙方約定，由我方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)_____，后經(jīng)我方研發(fā)人員努力所開(kāi)發(fā)的_____已能夠滿足貴司產(chǎn)品技術(shù)及質(zhì)量要求;為此我司為此墊付開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)費(fèi)人民幣271000元、工具費(fèi)人民幣41400元，加之為批量生產(chǎn)而準(zhǔn)備的原材料成本人民幣763000元，上述費(fèi)用總計(jì)人民幣1075400元。然貴司置誠(chéng)實(shí)信用之合同基本原則于不顧，置雙方所訂立合同之約于不顧，突然終止于我司在該項(xiàng)目上的合作，致使我司蒙受上述巨額經(jīng)濟(jì)損失。

為使雙方本已存在的合作繼續(xù)，在與貴司人員溝通過(guò)程中，我司多次提出方案化解上述墊付的成本;然貴司置我司萬(wàn)千誠(chéng)意于不顧，采用擱置、拖延、漠視，最后干脆不予理睬的方式默示拒絕我司合理要求。

貴方的行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了雙方合作的基礎(chǔ)，對(duì)雙方本已建立的互信產(chǎn)生了巨大的負(fù)面效應(yīng)，是對(duì)合同誠(chéng)實(shí)信用原則的根本違背，并已經(jīng)構(gòu)成違約，貴方的行為已觸犯《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、第一百零七條、第一百零八條及第一百零九條。

希望貴方審慎對(duì)待此函，并從貴我雙方長(zhǎng)遠(yuǎn)合作、互利共贏角度出發(fā)，妥善與我司協(xié)商處理由于貴司不當(dāng)行為給我司造成的損失，補(bǔ)償或化解我方上述損失。同時(shí)，為維護(hù)我方合法權(quán)益之考慮，我司保留采取包括法律措施在內(nèi)的一切權(quán)利追究由于貴方違約對(duì)我方所造成的一切損失的權(quán)利，該損失包括但不限于：上述研發(fā)及原材料成本及合理利息損失、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲食宿等費(fèi)用。期待貴司的積極回應(yīng)。

____系統(tǒng)(中國(guó))有限公司

____年__月__日

公司信函格式范文篇五：

____公司：

截至____年__月31日，我公司帳面尚有貴公司欠款____元(大寫人民幣_(tái)___元整)。按照與貴公司的有關(guān)合同協(xié)議的約定，貴公司應(yīng)當(dāng)在____年__月__日之前支付上述款項(xiàng)，但我公司至今仍未受到該筆款項(xiàng)。因此，特請(qǐng)貴公司能夠在近期內(nèi)及時(shí)向我公司支付上述款項(xiàng)。

此致

____公司(印章)

____年__月__日

公司信函格式范文篇六：

各有關(guān)企業(yè)：

為進(jìn)一步深化“守合同重信用”活動(dòng)，使“守合同重信用”企業(yè)信用評(píng)價(jià)更為全面、客觀、公正，提高企業(yè)合同信用管理水平，根據(jù)山東省守合同重信用企業(yè)認(rèn)定管理辦法和山東省企業(yè)合同信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的有關(guān)規(guī)定，特請(qǐng)您對(duì)山東____有限公司 在履行經(jīng)濟(jì)合同、保障債權(quán)人權(quán)益方面的情況作出評(píng)價(jià)。請(qǐng)?jiān)凇昂谩?、“一般”或“差”欄?nèi)現(xiàn)“√”。謝謝支持。

禹城市工商行政管理局 年 月 日

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公司信函格式范文6篇