第一篇：房屋建筑工程與商品住宅的保修期限的區(qū)別及相應(yīng)的保修期限

房屋建筑工程與商品住宅的保修期限的區(qū)別及相應(yīng)的保修期限 《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：保修期限針對的是房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位，是施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)商做的“保證，其保修期限從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》制度中，保修期限從商品住宅交付之日起計(jì)算，是開發(fā)商對銷售的商品住宅的保修項(xiàng)目保修期限。

一、房屋建筑工程的最低保修期限

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

（五）裝修工程為2年。

二、商品住宅的最低保修期限

《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》中規(guī)定的最低保修項(xiàng)目和保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，在合理使用壽命年限內(nèi)保修 ；

（二）屋面防水3年；

（三）墻面、廚房和衛(wèi)生間、地下室、管道滲漏1年

（四）墻面、頂棚抹灰層脫落1年

（五）地面空鼓開裂、大面積 起砂1年

（六）門窗翹裂、五金件損壞1年

（七）管道堵塞2個(gè)月

（八）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

（九）衛(wèi)生潔具1年；

（十）燈具、電器開關(guān)6個(gè)月

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)與用戶自行約定。

第二篇：房屋保修期限的相關(guān)規(guī)定

房屋保修期限的相關(guān)規(guī)定

房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商雖然對房屋負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！彼晕覀円灞Ｐ奁?，還要了解國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。

該條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！?/p>

因此，購房合同上：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任”，寫的是房地產(chǎn)商開始承擔(dān)保修責(zé)任的時(shí)間，而法定的保修時(shí)間的長度是“自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”。

第三篇：商品房房屋保修期限培訓(xùn)資料

商品房房屋保修期限培訓(xùn)資料

綜合管理部

首先讓我們了解一下什么是房屋保修期的定義：

房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。

國家建設(shè)部對房屋保修期限有以下規(guī)定：

（1）建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條有明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！?/p>

（2）關(guān)于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

（3）依據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

A 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年； E 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；

F 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

因此，“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”的說法更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。[1]

案例分析

想咨詢一下業(yè)內(nèi)大俠：我于是2006年9月入住所購商品房，2008年11月我樓下的四樓業(yè)主反應(yīng)我家漏水到他們家的客廳和廚房，由于我所購的商品房為精裝修房，而且裝修承包方是開發(fā)商指定的，入住前已經(jīng)全部裝修好。現(xiàn)在我家客廳和廚房地面下的管道可能出現(xiàn)漏水，現(xiàn)找到開發(fā)商要求解決

問題，開發(fā)商說不關(guān)他們的事，一方面以過了房屋保修期為由予以拒絕維修，另一方面要求我們?nèi)フ已b修承包方去解決。但現(xiàn)在裝修承包房早不知所蹤，請哪位大俠我能采取什么方法維護(hù)自己的權(quán)益。

1、你的房子是在06年9月購買的，在廚房下面的管道會(huì)漏水，根據(jù) <建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例> 第40條，廚房漏水仍然在5年的保修期內(nèi)，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。

開發(fā)商說不關(guān)他們的事是錯(cuò)誤的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的裝修承包方是由開發(fā)商指定的。

2、如果開發(fā)商沒有盡到保修義務(wù)，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局或者房產(chǎn)管理局投訴。

法律依據(jù)

<建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例>

第四十條 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

第四十一條 建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問

題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十六條 違反本條例規(guī)定，施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四篇：建筑工程質(zhì)量最低保修期限相關(guān)規(guī)定

建筑工程質(zhì)量最低保修期限相關(guān)規(guī)定

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

屋面防水3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個(gè)月；

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

衛(wèi)生潔具1年；

燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

《商品房預(yù)售管理辦法》第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第五篇：關(guān)于我市房屋建筑工程保修問題的法律研究

當(dāng)高樓林比、新型建筑物蔚然成觀成為衡量城市發(fā)展新的坐標(biāo)，人們的生活重心逐漸從滿足溫飽之需，升華到追求舒適、安逸、品質(zhì)等新的生活理念時(shí)，購買一套高質(zhì)、適用、考究的住房逐漸取代了傳統(tǒng)的衣食主線，成為城市新的消費(fèi)亮點(diǎn)。然而在越來越多人享受著房屋帶來的舒適與安逸同時(shí)，越來越多的房屋質(zhì)量、安全問題，也著實(shí)影響著用戶的正常工作和生活，這樣，如

何對建筑工程進(jìn)行保修，恢復(fù)房屋的使用功能，徹底解決“鬧心房”問題，逐漸成為人們關(guān)注的話題。這樣，一個(gè)新的概念，建筑工程質(zhì)量保修，就成為我們今天研究的重點(diǎn)。

建筑工程質(zhì)量保修，就是對建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)的活動(dòng)。也可以這樣說，建筑工程質(zhì)量保修是在保修期內(nèi)，由建設(shè)單位、施工單位對建筑物所有人進(jìn)行的具有法律意義上的售后服務(wù)。面對著我市目前大量存在的建筑工程質(zhì)量問題和安全問題，以及越來越多的糾紛和上訪事件，如何加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量管理，建立完善的建筑工程質(zhì)量保修法律體系，依法規(guī)范和解決建筑工程質(zhì)量保修過程中各種行為和爭議，是當(dāng)前我市面臨的一個(gè)十分緊迫的問題。

一、我市建筑工程質(zhì)量保修管理存在的突出問題

建筑工程是社會(huì)生產(chǎn)和生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我市城市建設(shè)發(fā)展的重要組成部分。其質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到國家、社會(huì)的公共利益，以及廣大人民群眾的切身利益。近幾年，越來越多的“鬧心房”問題，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，如：內(nèi)外墻飾面開裂、起鼓和脫落，屋面防水工程有缺陷，經(jīng)常出現(xiàn)漏水、漏雨；供熱、供冷系統(tǒng)出現(xiàn)故障，用戶無法及時(shí)取暖等，以上問題破壞了房屋的使用功能，給市民生活帶來嚴(yán)重影響。另外，由于建設(shè)過程中維修責(zé)任界定不明確，建設(shè)單位、施工單位相互推諉責(zé)任，推托履行保修義務(wù)，給居民生活帶來不便，加之缺少必要的管理規(guī)范進(jìn)行約束，一旦出現(xiàn)房屋使用缺陷時(shí)，居民無法正常主張權(quán)利，由此引發(fā)了多起集體上訪、越級上訪等事件，給社會(huì)帶來許多不穩(wěn)定因素。因此，為了理清我市建筑工程質(zhì)量保修方面存在的基本問題，找出合理、妥善解決“鬧心房”問題的方法，促進(jìn)我市建筑市場逐步走向健全、合理、法制化的發(fā)展道路，今年上半年，在市建委相關(guān)同志的配合下，分別深入到建設(shè)單位、施工單位、住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，查閱并整理了大量相關(guān)資料、信息，組織座談，咨詢相關(guān)方面的專家意見等方式，基本上理清了我市建筑工程質(zhì)量保修方面存在的幾大難題：

（一）保修責(zé)任主體不明確，保修責(zé)任沒有落到實(shí)處。在建筑工程保修過程中，互相推諉，不履行保修義務(wù)的情況大量存在，許多房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，用戶找不到明確的房屋維修責(zé)任人，建設(shè)單位推給施工單位，施工單位又推給建設(shè)單位，使問題難以解決。在調(diào)研過程中，有這樣一個(gè)案例：李先生購買了我市某小區(qū)頂樓的新房，入住半年后發(fā)現(xiàn)，只要一下大雨，兩間臥室、書房、衛(wèi)生間及廚房就會(huì)發(fā)生不同程度的漏雨情況，經(jīng)與其他同層業(yè)主相互了解，也都存在類似現(xiàn)象，結(jié)果，張先生找到物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)稱張先生所交物業(yè)費(fèi)中，并沒有包含維修房頂?shù)膬?nèi)容；無奈，張先生找到開發(fā)商，可是開發(fā)商稱房屋已經(jīng)出售，便與其沒有關(guān)系，而此問題屬于施工單位的責(zé)任，建議他向施工單位主張權(quán)利，可該建筑工程的施工單位，在施工結(jié)束后就離開了我市，所以，張先生想訴至法院，通過司法程序維權(quán)，但是卻不知道誰是具體的責(zé)任主體。

（二）建筑工程保修范圍不明確，保修期限缺少具體的標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程保修范圍和保修期限是建筑工程保修過程中的重要問題，也是我市在具體實(shí)踐中遇到糾紛最多的問題，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)我市在保修范圍和保修期限的確定時(shí)存在以下問題：第一，我市的保修內(nèi)容和期限是按照國家上位法規(guī)定確定的，雖然國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，對建筑工程保修的范圍和期限作了一些規(guī)定，但這些規(guī)定都過于原則，沒有對于不同地區(qū)的具體的問題進(jìn)行逐一分析，需要各地根據(jù)實(shí)際另行規(guī)定；第二，我市地處北方高寒地區(qū)，獨(dú)特的氣候特點(diǎn)和地理特點(diǎn)使我市建筑工程有其自身的特點(diǎn)，由于冬季時(shí)間較長，氣溫較低，決定了我市施工期短，取暖期長，對外墻的厚度與材質(zhì)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，尤其是建筑材料和防水材料，經(jīng)過冬天凍結(jié)之后，大大降低了其使用功能，縮短了建筑工程的使用壽命，所以，我市需要根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)合理的確定我市建筑工程的保修范圍和期限。

（三）房屋建筑工程質(zhì)量保修的程序不明確。合理的保修程序是建筑工程保修制度得以實(shí)現(xiàn)的必要條件，而現(xiàn)實(shí)中，保修程序往往得不到應(yīng)有的重視，以致許多必要的建筑工程質(zhì)量保修成為空談，比如，第一，大多數(shù)人只注重買房時(shí)的各種細(xì)節(jié)，忽視了房屋保修過程中的各種程序，以致于房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，不知道應(yīng)該如何要求保修，向什么部門要求保修以及采取怎樣的保修程序維護(hù)權(quán)利，尤其是發(fā)生房屋承重結(jié)構(gòu)或者基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)破損、地基基礎(chǔ)工程斷

裂、屋頂大面積漏水等嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，需要立即進(jìn)行維修時(shí)，給日常的生產(chǎn)和生活帶來嚴(yán)重的影響；第二，由于缺乏統(tǒng)一的程序和模式，建設(shè)單位、施工單位等房屋保修責(zé)任單位履行保修義務(wù)時(shí)，沒有既定的規(guī)范、要求和統(tǒng)一的期限，使大量建筑工程得不到及時(shí)、有效的維修，或者因推遲維修給用戶帶來不必要的麻煩甚至安全隱患。

（四）還未完全建立起健全、合理、規(guī)范的建筑工程質(zhì)量保證金制度。建筑工程質(zhì)量保證金是指建設(shè)單位與施工單位在建筑工程承包合同中約定，或者施工單位在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗(yàn)收交付使用后，從應(yīng)付的建筑工程款中預(yù)留的，用以維修建筑工程在保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷的資金?！吨腥A人民共和國建筑法》第62條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度”，這一法律規(guī)定賦予了建筑工程質(zhì)量保證金制度法律上的地位。目前，雖然我市很多建筑工程已經(jīng)設(shè)立了保證金制度，但還不夠完善，具體存在以下問題：第一，一些建筑工程未建立質(zhì)量保證金制度，這些施工單位在開工前，拒絕繳納質(zhì)量保證金，無視國家法律的規(guī)定，擾亂了建筑市場的秩序；第二，已經(jīng)建立的質(zhì)量保證金制度不夠規(guī)范和健全，保證金約定的內(nèi)容不夠完善，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的繳納、管理制度，尤其在保證金的使用上，沒有明確、具體的規(guī)定，這方面管理也比較混亂，沒有建立起平衡的收支制度；第三，建筑工程保修期滿，有些建設(shè)單位還存在著不按照約定返還質(zhì)量保證金，或者任意克扣、不全額返還的情況，因此產(chǎn)生了很多質(zhì)量保證金方面的糾紛。

（五）建筑工程質(zhì)量保修缺少有效的保障制度。建筑工程需要進(jìn)行質(zhì)量保修時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)建設(shè)單位、施工單位不履行質(zhì)量保修責(zé)任、拖延履行責(zé)任或者保修質(zhì)量達(dá)不到國家要求的標(biāo)準(zhǔn)等情況。如，王女士在南崗區(qū)購買了一套商品房，新屋入戶時(shí)，本應(yīng)該享受喬遷的喜悅，可是住了一段時(shí)間后卻發(fā)現(xiàn)客廳及主臥室地面和天花板出現(xiàn)明顯的裂縫，墻體多處發(fā)現(xiàn)豎向、斜向、水平裂縫，王女士找到開發(fā)商，開發(fā)商卻說責(zé)任在施工單位，王女士多次查訪發(fā)現(xiàn)施工單位早已不知去向，無奈多次到開發(fā)建設(shè)單位要求維修，建設(shè)單位便允諾了為王女士進(jìn)行維修，可修繕以后不到半年，又出現(xiàn)了不同程度明顯的裂痕，并且原來的裂縫也凸現(xiàn)出來，王女士沒有辦法，訴至法院要求維權(quán)。

二、對于上述問題的幾點(diǎn)建議

對于上述調(diào)研過程中遇到的建筑工程質(zhì)量保修方面的問題，在認(rèn)真分析總結(jié)幾種情況，結(jié)合具體工作的實(shí)踐，并借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出如下解決問題的意見：

（一）按照國家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)我市建筑工程保修方面的立法，合理的確定保修責(zé)任主體、保修范圍和期限。在國家上位法規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合我市實(shí)際情況，加快我市建筑工程保修方面的立法，依法確定我市建筑工程保修責(zé)任人和保修的范圍和期限。具體包括以下內(nèi)容：第一，在建設(shè)過程中，建設(shè)單位將建設(shè)項(xiàng)目委托給施工單位進(jìn)行施工，完工后，由建設(shè)單位作為開發(fā)商對外銷售，與購房者成立買賣合同關(guān)系，也就是說在整個(gè)過程中，建設(shè)單位是一個(gè)中間的媒介，所以為了避免用戶在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時(shí)，找不到維修責(zé)任人，或者建設(shè)單位和施工單位互相推諉責(zé)任，在確定保修責(zé)任人時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持施工單位對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位對用戶負(fù)責(zé)的原則，即，建設(shè)單位對建筑工程在規(guī)定的質(zhì)量保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷先行承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修責(zé)任；施工單位對未按照國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件和承包合同約定施工造成的質(zhì)量缺陷承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。另外，對于在保修期內(nèi)，由于勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和材料供應(yīng)商等的原因?qū)е碌馁|(zhì)量缺陷，也應(yīng)該區(qū)別具體情況不同，分別確定了承擔(dān)保修責(zé)任的主體。第二，根據(jù)我市的地理和氣候特點(diǎn)，結(jié)合時(shí)間工作中遇到的各種保修問題，合理確定我市的保修范圍和期限，尤其對于我市經(jīng)常出現(xiàn)的內(nèi)外墻飾面開裂、起鼓和脫落，墻內(nèi)表面潮濕霉變，油漆、涂料脫皮，室內(nèi)地面空鼓、起砂和開裂，門窗變形、透氣，陽臺、窗臺漏水等情況應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。

（二）依法確立房屋建筑工程質(zhì)量保修的程序。在國務(wù)院和建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和建筑市場的具體情況，確定我市建筑工程保修的程序，具體應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修，并立即報(bào)告當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門，采取安全防范措施。保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。另外，對于施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（三）完善我市建筑工程質(zhì)量保證金制度。建立、健全我市的建筑工程質(zhì)量保證金的收集、使用和管理制度，保證在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的房屋能夠得到及時(shí)、有效的維修；認(rèn)真貫徹和執(zhí)行《中和人民共和國建筑法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照要求進(jìn)行質(zhì)量保證金的收繳、使用和管理，用法律的手段規(guī)范收繳、使用和管理質(zhì)量保證金過程中的各種行為，使質(zhì)量保證金的收取和使用走上法律的軌道；市財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對建筑工程質(zhì)量保證金繳納和使用過程的監(jiān)督和管理，做到收支透明、?？顚Ｓ茫乐古灿?、濫用或者擅自使用質(zhì)量保證金行為的發(fā)生，更好的維護(hù)廣大用戶和建設(shè)單位、施工單位的利益，并用法律規(guī)定來約束質(zhì)量保證金在使用過程中的違法、違規(guī)行為。

（四）適當(dāng)引入房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保制度。房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保是保證人為開發(fā)商在保修期內(nèi)，按《商品房買賣合同》、《住宅質(zhì)量保證書》的約定履行保修義務(wù)，而向購房人提供的擔(dān)保。在保證期間，除因購房人或者不可抗力的原因，購房人購買的房屋及配套裝置發(fā)生質(zhì)量缺陷需要進(jìn)行保修，而開發(fā)商或有關(guān)責(zé)任人在房屋保修期內(nèi)未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，購房人有權(quán)依據(jù)保函約定的內(nèi)容，在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。這一制度的確立，為建筑工程質(zhì)量保修提供了雙保險(xiǎn)，切實(shí)的將建筑工程保修制度落到實(shí)處，更好的維護(hù)了廣大用戶的合法權(quán)益。目前，許多先進(jìn)城市已經(jīng)確立了這一制度，并在實(shí)踐中取得了不錯(cuò)的效果。

（五）將房屋建筑工程的質(zhì)量保修納入建筑市場誠信體系。對保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題進(jìn)行維修和處理，是建設(shè)、施工企業(yè)售后服務(wù)體系中的一個(gè)重要部分。很多建設(shè)單位或開發(fā)商在購房者買房前承諾保修期如何高質(zhì)量服務(wù)，可是房屋售出后就不再過問，出現(xiàn)重“售”輕“管”的不誠信現(xiàn)象。去年，我市相繼出臺了《**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價(jià)暫行辦法》、《**市建筑業(yè)企業(yè)綜合信用評價(jià)暫行辦法》等兩部規(guī)范建筑市場誠信體系的規(guī)范性文件，對建筑市場的各種活動(dòng)進(jìn)行綜合分析和信用評價(jià)，而建筑工程質(zhì)量保修也屬于建筑市場的內(nèi)容之一，所以，應(yīng)當(dāng)將建筑工程質(zhì)量保修納入到信用評價(jià)體系中來，按照《辦法》的規(guī)定，對建設(shè)單位、施工單位的信用情況進(jìn)行綜合評價(jià)。

綜上所述，是對本市建筑工程質(zhì)量保修過程中存在的一些重要問題的淺析，并簡要闡述了如何完善保修制度、進(jìn)一步落實(shí)保修責(zé)任以及保修管理法制化的幾點(diǎn)建議，希望可以通過完善立法、加強(qiáng)監(jiān)督、有效維權(quán)等方式促進(jìn)我市建筑工程的保修管理不斷走向程序化、規(guī)模化、法制化的道路，為廣大市民群眾創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全的人居環(huán)境，為我市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展打造新的亮點(diǎn)，促進(jìn)我市的建筑市場在經(jīng)濟(jì)吐舊納新的競爭潮流中與日向榮，蒸蒸日上。