第一篇：中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

日前保監(jiān)會發(fā)布的指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，至此“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。

對于當(dāng)前跑步進(jìn)入老齡化的中國，政策的落實與完善意味著養(yǎng)老問題解決的急切，同時也預(yù)示著養(yǎng)老與地產(chǎn)將發(fā)生“聯(lián)姻”的可能。

中國第六次人口普查結(jié)果顯示，60歲及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查時上升2.93個百分點；其中，65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查時上升1.91個百分點。老齡化的加快，無疑給了養(yǎng)老行業(yè)更多的機(jī)會，一塊巨大的利益蛋糕已經(jīng)形成。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，一方面可以借助優(yōu)惠政策，得到優(yōu)先拿地、減稅貸款等政策優(yōu)惠；另一方面，巨大的老齡化人口基數(shù)，也將為其帶來無盡的市場。

于是乎如同下餃子一般，房企紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介最新動態(tài)]、遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]等品牌房企近年均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。統(tǒng)計顯示，現(xiàn)已有超過35%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

在房企爭先恐后地涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，魚龍混雜的尷尬局面也隨之而來。一方面，部分房企借勢政策，“掛羊頭賣狗肉”的“圈地運(yùn)動”悄然興起；另一方面，早以適應(yīng)“高周轉(zhuǎn)”模式的房企，對于開發(fā)周期較長的“慢節(jié)奏”必然要經(jīng)歷很長時間的“水土不服”。

對于開發(fā)模式及硬件等方面，養(yǎng)老地產(chǎn)依舊處于粗暴的階段，項目文化、醫(yī)療陪護(hù)等配套設(shè)施和相應(yīng)服務(wù)的欠缺等問題凸顯。而未將樓盤銷售，更多項目是在賣概念、講故事。

例如，北京周邊的一處品牌房企的開發(fā)項目，打的就是“養(yǎng)老牌”。產(chǎn)品在園林設(shè)計上有山有水，結(jié)合風(fēng)水為賣點，吸引老年人購買。然而，對于項目地理位置可以說“前不著村，后不著店”，對于老年人至關(guān)重要的醫(yī)療問題，大型醫(yī)院無法覆蓋，僅是住區(qū)醫(yī)院進(jìn)行解決。

對于文化、娛樂等軟件方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)同樣缺失。能做到讓老年人老有所依、老有所樂、老有所為的項目可以說是鳳毛麟角。而正在進(jìn)行實踐、探索軟件方面的企業(yè)，卻大多數(shù)秉承“高大上”發(fā)展的小眾思路。以某龍頭房企試水的老年公寓為例，雖然文娛、醫(yī)療一條龍服務(wù)，但月供一萬起的價格讓人咋舌。

實際上，中國養(yǎng)老地產(chǎn)受傳統(tǒng)文化影響有其特殊性。目前提出的建立“適老化社區(qū)”就是不錯的出路?！耙煌霚木嚯x”即解決了“養(yǎng)兒防老”等社會倫理上，老年人與年輕人之間的心理障礙，同時也淡化了只有老年人居住的養(yǎng)老小區(qū)給老年人帶來的陰影。

開發(fā)商在踐行養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，是否要少一些勾勒美好藍(lán)圖，多一些設(shè)身處地的務(wù)實，在賺取利益的同時，以合理的模式兼顧開發(fā)適合老年人養(yǎng)老的地產(chǎn)。畢竟，我們都會老。

第二篇：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題的成果描述

1、形成一部關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的論著，字?jǐn)?shù)不少于3萬字

2、形成一篇談義良“關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的理論與實踐”的發(fā)言稿子，字?jǐn)?shù)在10000字左右

3、針對養(yǎng)老地產(chǎn)的對外說辭編撰和整理。

4、代表研究中心作有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的報告和新聞發(fā)布。

5、配合老談宣傳的文宣和活動文案整理。

6、配合談總個人專訪的策劃和組織，并配合文宣工作。

二、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題研究內(nèi)容

1.背景分析

理解養(yǎng)老地產(chǎn)的定義及真正含義，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及分析，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)社會效益。

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)定義（復(fù)合地產(chǎn)之一）

1.2養(yǎng)老地產(chǎn)真正含義

1.3 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈-“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”分析

1.4養(yǎng)老地產(chǎn)的社會和經(jīng)濟(jì)效益

2.世界養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分析世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段，以及歸類目前國際較為通行的養(yǎng)老地產(chǎn)分類以及商業(yè)模式，并重點分析亞洲境外成熟養(yǎng)老國家的養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷史、發(fā)展特征、配套政策等、開發(fā)主體、運(yùn)營模式，尋找境外成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作特點以及未來發(fā)展趨勢，以作我國養(yǎng)老地產(chǎn)之鑒。

2.1世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段

2.2 世界養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析

2.3歐美養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運(yùn)營模式）

2.4亞洲養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運(yùn)營模式）

2.4 世界養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關(guān)鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進(jìn)入時點，以及不同時點進(jìn)入選擇的相應(yīng)的運(yùn)作策略以及應(yīng)具備的關(guān)鍵成功要素。

3.1我國老齡化現(xiàn)狀及所處階段

3.2我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

3.3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

宏觀環(huán)境（PEST分析法）：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、技術(shù)環(huán)境。行業(yè)環(huán)境分析（五力競爭模型分析）：潛在進(jìn)入者的威脅、現(xiàn)有企業(yè)的競爭、替代品的威脅、購買商討價還價能、供應(yīng)商討價還價的能力。

3.4我國養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析、開發(fā)主體分析

3.5我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈分析（本位產(chǎn)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)）（與1.3重復(fù)的感覺）

3.6我國養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢分析

4.國內(nèi)案例分析（考察北京、重慶、海南、上海等城市幾大開發(fā)商的動態(tài)）

考察國內(nèi)有較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)個案（2-3）并進(jìn)行分析，分析在國內(nèi)現(xiàn)行條件下單個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運(yùn)作成功所需具備的關(guān)鍵因素，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、土地政策、融資、硬件、軟件、商業(yè)運(yùn)作模式等，以及一些不足之處，為實施國內(nèi)后續(xù)類似項目做參考。

5.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會和運(yùn)營分析

通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關(guān)鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進(jìn)入時點，以及不同時點進(jìn)入選擇的相應(yīng)的運(yùn)作策略以及應(yīng)具備的關(guān)鍵成功要素。

5.1養(yǎng)老地產(chǎn)未來市場空間分析

5.2進(jìn)入時點及開發(fā)程序分析

5.3 不同時點進(jìn)入運(yùn)作策略分析

5.4 不同時點進(jìn)入要求的關(guān)鍵成功要素分析

5.5房地產(chǎn)各要素在“養(yǎng)老地產(chǎn)”形式中的表現(xiàn)和運(yùn)作規(guī)律探索

6、養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)分析

通過對各種地產(chǎn)形式的研究，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)從業(yè)者的共性和個性特點，從而提出養(yǎng)老地產(chǎn)這種新型地產(chǎn)形式的從業(yè)者構(gòu)成，以及分析從業(yè)者的素質(zhì)和未來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人才儲備。

6.1養(yǎng)老地產(chǎn)的重要屬性之于從業(yè)者的重要性

6.2地產(chǎn)從業(yè)者的類型以及各自的優(yōu)劣勢

6.3養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)描述

6.4未來地產(chǎn)從業(yè)者的舞臺和前景

7.我國養(yǎng)老政策專題分析

分析國外成熟國家不同階段推出的養(yǎng)老政策的背景及條件，以及結(jié)合我國以往的養(yǎng)老政策，結(jié)合目前中國的發(fā)展條件，分析未來養(yǎng)老政策的走向。

7.1各國老年社會政策的比較分析

7.2建國以來養(yǎng)老政策的回顧和解讀

7.3未來養(yǎng)老政策的可能脈絡(luò)

8.以房養(yǎng)老專題分析

分析以房養(yǎng)老的方式、內(nèi)含、可能性，目前國內(nèi)已有的實踐，以及未來發(fā)展趨勢

8.1以房養(yǎng)老的幾種形式

8.2我國現(xiàn)有體制下以房養(yǎng)老的可行性

8.3以房養(yǎng)老的優(yōu)劣勢

8.4未來發(fā)展趨勢

9、老談與養(yǎng)老地產(chǎn)

9.1老談人生軌跡和從事養(yǎng)老地產(chǎn)項目的關(guān)系

9.2老談公益形象，和企業(yè)家文化對于養(yǎng)老地產(chǎn)的意義

9.3宜興項目的追求和未來企業(yè)定位

第三篇：養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

唐振興：對發(fā)展中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的思考

養(yǎng)老服務(wù)是世界各國面臨的普遍性問題，是人類社會發(fā)展中存在的一個難題。在當(dāng)前情況下，加大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的投資和政策引導(dǎo)力度，鼓勵民間和境外資本投資經(jīng)營，有助于調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、拓展消費(fèi)需求，推動中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是關(guān)系民生和民死的重要戰(zhàn)略性問題，是當(dāng)前解決老年人生活中的實際問題、保持家庭關(guān)系和睦穩(wěn)定、促進(jìn)老年群體和諧相處以及構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容。

黨中央國務(wù)院高度重視發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，黨的十八屆三中全會明確提出要“積極應(yīng)對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。目前，各地正在按照黨中央、國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，抓緊完善和落實各項優(yōu)惠扶持政策，為社會力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)營造公平環(huán)境，推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速健康發(fā)展。為進(jìn)一步明確養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展重點，本文梳理了我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要政策內(nèi)容，并針對目前存在的問題，探討了今后養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢。

一、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的概念與定義

對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的定義，有狹義和廣義之分。從狹義上講，養(yǎng)老服務(wù)僅指為老年人提供的生活照顧和康復(fù)護(hù)理服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)就是為滿足老年人因疾病或身體機(jī)能的衰退而產(chǎn)生的特殊生活需求和精神需求，而提供相應(yīng)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)部門和企業(yè)的集合。從廣義上講，養(yǎng)老服務(wù)則是一個大服務(wù)的概念，幾乎涵蓋了老年人衣食住行、生活照料、醫(yī)療服務(wù)、文化健身娛樂等多個行業(yè)領(lǐng)域?？梢员欢x為一切為滿足老年人養(yǎng)老需求而提供服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)部門和企業(yè)的集合體，統(tǒng)稱為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。除了生活照料、醫(yī)療康復(fù)及護(hù)理服務(wù)外，還包括老年金融服務(wù)、老年教育服務(wù)、老年文化服務(wù)，甚至老年護(hù)理服務(wù)鏈上的護(hù)理人員培訓(xùn)、勞務(wù)派遣等也可以納入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的外延當(dāng)中。是一個涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長的綜合產(chǎn)業(yè)體系。為了研究的需要，本文所說的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，主要是從狹義的角度對其進(jìn)行定義，即養(yǎng)老服務(wù)業(yè)僅指為滿足老年人因疾病或身體機(jī)能的衰退而產(chǎn)生的特殊生活需求和精神需求，而提供相應(yīng)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)部門和企業(yè)的集合。這里的養(yǎng)老服務(wù)主要指的是老年人的生活照料、醫(yī)療衛(wèi)生、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)。

二、目前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要政策法規(guī)

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展離不開法律和政策的保障，目前，涉及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的法律、政策和規(guī)定有100多個。

在國家法律層面：有《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》。1996年頒布，僅有原則性的6章50條。2012年底進(jìn)行修訂，新修訂的《老年法》共9章85條，與原法相比，修改幅度大，新增內(nèi)容多，取得了許多創(chuàng)新和突破，充分體現(xiàn)了黨和國家對于老年人的關(guān)心和尊重，有力地維護(hù)和保障了老年人權(quán)益?！独夏攴ā访鞔_提出，積極應(yīng)對人口老齡化是國家的一項長期戰(zhàn)略任務(wù)。將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施納入城鄉(xiāng)社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，建立適應(yīng)老年人需要的生活服務(wù)、文化體育活動、日間照料、疾病護(hù)理與康復(fù)等服務(wù)設(shè)施和網(wǎng)點，為老年人提供服務(wù)。將每年農(nóng)歷九月九日確定為老年節(jié)。老人子女要“?；丶铱纯础保瑢夏耆诉M(jìn)行精神慰藉。學(xué)好、用好《老年法》，維護(hù)老年人合法權(quán)益，是讓老年人享受高質(zhì)量晚年生活的法律保障。

國務(wù)院頒布實施的：有《農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條例》；《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干意見》；《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實施意見》；《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》；《社會保障“十二五”規(guī)劃綱要》；《國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》；《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》；《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》等。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，2013年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)?2013?35號），提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場機(jī)制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。這是我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。10月，又公布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)?2013?40號），提出要按照?；尽?qiáng)基層、建機(jī)制的基本原則，加快健全全民醫(yī)保體系，鞏固完善基本藥物制度和基層運(yùn)行新機(jī)制，積極推進(jìn)公立醫(yī)院改革，統(tǒng)籌推進(jìn)基本公共衛(wèi)生服務(wù)均等化等相關(guān)領(lǐng)域改革。同時，要廣泛動員社會力量，多措并舉發(fā)展健康服務(wù)業(yè)，總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。這兩個文件實際上是相輔相成，配套完善的，對于實現(xiàn)老年人醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式具有里程碑意義。

部委聯(lián)合發(fā)文層面：比較重要的有《關(guān)于加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見》；《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》；《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》；《養(yǎng)老護(hù)理員國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；《老年人居住建設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》；《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》；《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》；《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》；《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》；《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；《養(yǎng)老護(hù)理員國家職業(yè)技能標(biāo)準(zhǔn)》；《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》；《無障礙設(shè)計規(guī)范》；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老年文化建設(shè)的意見》；《關(guān)于加強(qiáng)基層老年協(xié)會建設(shè)的意見》；《關(guān)于香港、澳門服務(wù)提供者在內(nèi)地舉辦營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和殘疾人機(jī)構(gòu)服務(wù)有關(guān)事項的通知》；《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》；《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》；《社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》；《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》等。以上這些規(guī)定、意見、通知都非常注重實際應(yīng)用，如將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)同步納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃等，優(yōu)先保障用地需求；在城鎮(zhèn)新建小區(qū)開發(fā)建設(shè)和舊城改造中，提前預(yù)留養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地等。在加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，老年人的居住生活都做了細(xì)致入微的具體安排。

我國制定養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政策的主要特點：

第一，從立足當(dāng)前到著眼未來。隨著我國人口老齡化的發(fā)展和老年人養(yǎng)老服務(wù)需求的上升，黨和政府對于解決人口老齡化問題的重要性認(rèn)識和社會關(guān)注度逐漸提高，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策也與時俱進(jìn)，推動了養(yǎng)老服務(wù)政策制定的不斷完善提高，而且向務(wù)實高效的方向發(fā)展。

第二，養(yǎng)老服務(wù)體系政策框架正在形成。許多政策最初是一個部門以文件的形式發(fā)布，僅限于內(nèi)部工作人員，知道的人很少，現(xiàn)在許多法規(guī)和實施意見的制定，是在經(jīng)過有關(guān)部門的反復(fù)磋商，征求社會各方面意見的基礎(chǔ)上，從簡單的部門文件轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗖块T聯(lián)合發(fā)布實施。如全國老齡辦等24個部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見》，在政務(wù)服務(wù)、衛(wèi)生保健、交通出行、商業(yè)服務(wù)、文體休閑等方面做了具體詳細(xì)的實施意見，為老年人的生活提供各種形式的優(yōu)先優(yōu)惠和便利服務(wù)，各項優(yōu)待規(guī)定得到有效落實，也有利于政策法規(guī)的落地生根，形成濃厚的社會敬老氛圍，建立起養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的長效機(jī)制，讓好政策既能看得見也能摸得著。

第三，養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量逐漸提高。養(yǎng)老服務(wù)從供養(yǎng)五保老人的溫飽水平起步，目前逐步提高，開始朝規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。特別是在老年人養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計等方面標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的實施，非常符合社會發(fā)展規(guī)律和老年人需求。有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就有什么樣的質(zhì)量，只有高標(biāo)準(zhǔn)才有高質(zhì)量。老年人是弱勢群體，他們在實際生活中有許多困難，一個小小的障礙，就會造成舉步維艱，只有確立一個較高標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)實施，才能保障老年人平等參與社會生活，共享社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。

三、存在的主要問題

（一）養(yǎng)老服務(wù)政策扶持力度不夠。部分地方政府在落實國務(wù)院發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的政策措施時，虛的多，實的少，主要表現(xiàn)在土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策在一些地方難以落實。特別是對民營資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，遭遇不少體制性和政策性障礙，如稅收優(yōu)惠政策沒有實施細(xì)則、操作性不強(qiáng)或門檻設(shè)臵過高。民辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)和老年活動設(shè)施在用地、用電、用水、取暖等方面負(fù)擔(dān)較重，新增床位補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)還不高。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營運(yùn)補(bǔ)貼、居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼的金額與老齡事業(yè)發(fā)展的新要求相比，還存在著較大差距。社會資本發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)還存在成本高、定價機(jī)制不健全等問題，在市場競爭中處于不利地位，致使社會資金進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的積極性不高。

（二）老年群體的養(yǎng)老需求旺盛與社會供給不足的矛盾比較突出。由于我國的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)相對滯后，有許多養(yǎng)老服務(wù)項目無法實施，老年人買菜、購物、洗澡、看病有許多困難，不能滿足老年人社會需求。同時，養(yǎng)老服務(wù)市場發(fā)展不平衡，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求和民辦床位閑臵現(xiàn)象并存。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有國家投資，管理規(guī)范，老年人排隊等床位；而民辦養(yǎng)老院開辦前期投入大、運(yùn)行風(fēng)險高，只能將成本轉(zhuǎn)移到價格上。很多新建的民辦養(yǎng)老院都在郊區(qū)，價格高、位臵偏，路途遙遠(yuǎn)，老人感覺孤獨(dú)寂寞不愿意住，子女們也不放心。

（三）養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品檔次低，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，居家養(yǎng)老服務(wù)缺乏資金、人員不足、場地不夠、設(shè)施不齊全。許多養(yǎng)老設(shè)施不符合無障礙建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括老年人家庭的適老化改造和老舊小區(qū)安裝電梯，都應(yīng)該盡快研究實施辦法，社區(qū)老年人日間照護(hù)中心建設(shè)還存在較大差距。特別是醫(yī)護(hù)結(jié)合、護(hù)養(yǎng)結(jié)合的康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)短缺，養(yǎng)老服務(wù)管理還需進(jìn)一步規(guī)范，尚未形成完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的監(jiān)管機(jī)制。

（四）護(hù)理人員流動性大，缺少護(hù)理專業(yè)人才。如今一線護(hù)理崗位上工作的大多是女性，以農(nóng)村年輕人和下崗人員居多，但是他們專業(yè)化程度不高，加上待遇偏低,很多優(yōu)秀人才干一段時間就跳槽了。目前接受過專業(yè)培訓(xùn)的護(hù)理員不足,養(yǎng)老護(hù)理員缺乏專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理知識，養(yǎng)老護(hù)理員持證上崗率低、流失大。社會養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員奇缺。據(jù)估算，中國目前需1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員，但全國所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬多人。同時，由于照護(hù)人員緊缺，不能安排合理的人員輪流值班，護(hù)理機(jī)構(gòu)維持運(yùn)轉(zhuǎn)困難。

四、對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)基本發(fā)展趨勢的思考

中國作為世界上最大的發(fā)展中國家，人口老齡化呈現(xiàn)出數(shù)量多、速度快、高齡化趨勢的特點。2013年末60周歲及以上老年人口數(shù)量達(dá)到2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，65周歲以上老年人為1.3161億，占總?cè)丝诒戎貫?.7%。同時，空巢老年人口數(shù)量繼續(xù)上升，也將突破1億大關(guān)。預(yù)計到2020年，中國老齡人口將達(dá)2.48億，到本世紀(jì)中葉，中國的老年人口將達(dá)到4.87億，約占總?cè)丝诘?/3，其中，需要重點照顧的80歲以上的老人就將達(dá)到1.03億。圍繞養(yǎng)老服務(wù)的壓力越來越大?，F(xiàn)階段我國養(yǎng)老服務(wù)市場需求在3萬億元以上，預(yù)計2050年前后將達(dá)到年均5萬億元。從2010年至2030年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員將從2000萬人激增到7800萬人，提高就業(yè)率約2%以上。龐大的老年群體，蘊(yùn)藏著巨大的服務(wù)市場和廣闊的發(fā)展空間。

（一）發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為國家政策支持的重點之一

第一，養(yǎng)老服務(wù)制度需要頂層設(shè)計。黨中央、國務(wù)院站在國家長遠(yuǎn)發(fā)展的高度，重視制度性安排，采取行政措施或頒布法規(guī)，逐步統(tǒng)一完善養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等社會福利制度，將養(yǎng)老制度作為社會系統(tǒng)工程，統(tǒng)籌規(guī)劃進(jìn)行戰(zhàn)略安排，通過相關(guān)的各種政策的協(xié)調(diào)配合，將政府的公共資源在養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老醫(yī)療之間進(jìn)行合理配臵。去年以來，國務(wù)院有關(guān)部門密集出臺了十多項具體發(fā)展政策，要求各地切實增強(qiáng)做好養(yǎng)老服務(wù)的責(zé)任感和緊迫感，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重視，努力形成黨政主導(dǎo)、社會力量廣泛參與的養(yǎng)老服務(wù)格局，以更高的標(biāo)準(zhǔn)、更高的要求、更高的質(zhì)量完成養(yǎng)老服務(wù)的目標(biāo)任務(wù)。發(fā)改委、民政部、全國老齡辦已將部委和地方發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的情況向國務(wù)院進(jìn)行了匯報。今年下半年，將開展檢查督促工作，通過了解和聽取各地意見，抓緊解決老年人遇到的現(xiàn)實困難；及時發(fā)現(xiàn)和解決養(yǎng)老服務(wù)工作中的傾向性問題，督促各地出臺具體實施意見，全面推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

第二，支持社會力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，開展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改制試點。國際經(jīng)驗表明，養(yǎng)老服務(wù)必須要社會力量來做，需要社會各主體的積極參與，充分發(fā)揮市場在資源配臵中的決定性作用，這對于加快養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)是至關(guān)重要的。要走出政府包攬思維，集聚民間資本，推動民辦養(yǎng)老院成為養(yǎng)老服務(wù)的主力軍。對社會力量投資建設(shè)的高檔化、個性化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)監(jiān)管。重點解決民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、土地、金融等方面的問題。對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定減免各種稅費(fèi)。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人向非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計算其應(yīng)納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行，境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。提倡在社區(qū)內(nèi)建設(shè)小型化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用于失能和半失能老人的養(yǎng)老服務(wù)，為街道老人就近提供高質(zhì)量的專業(yè)居家養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。

目前我國現(xiàn)有的4萬多家社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所占比重超過70%，民政部已經(jīng)明確，政府投資興辦的養(yǎng)老床位逐步通過公建民營等方式管理運(yùn)營，積極鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運(yùn)營公有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。這方面，部分省市已經(jīng)進(jìn)行了成功的探索。養(yǎng)老市場也應(yīng)優(yōu)勝劣汰，這樣就會使硬件好、服務(wù)佳的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到老年人歡迎。政府的重點是建立管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括對于老年人疾病和護(hù)理情況的評估審核機(jī)制，解決高齡和失能老人的長期照料問題。通過規(guī)范化管理，將養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展情況納入地方政府政績考核，加強(qiáng)督促檢查。

第三，建立政府主導(dǎo)下的多元主體參與機(jī)制。政府已逐漸加大對養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)投入，2013年，國家發(fā)改委、財政部總計投入47.2億元用于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和民生建設(shè)。彩票公益金將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。目前，有關(guān)部門在制定投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和公益組織參與養(yǎng)老服務(wù)的鼓勵政策。各地政府通過簡政放權(quán)、創(chuàng)新體制機(jī)制激發(fā)社會活力，確立“政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動”的原則，探索公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種途徑，形成社會資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的靈活機(jī)制。同時，各地通過改擴(kuò)建等形式，對廢舊廠房、閑臵校舍和空余辦公用房等資源進(jìn)行改造，使之成為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，以緩解土地供應(yīng)不足的壓力。各地對建設(shè)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)貼的“補(bǔ)磚頭”；對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營進(jìn)行補(bǔ)貼的“補(bǔ)床頭”；轉(zhuǎn)為重點補(bǔ)到老年人身上的“補(bǔ)人頭”。讓老年人有錢買服務(wù)，有權(quán)利選擇服務(wù)，滿足自身服務(wù)的要求。同時，也要引導(dǎo)老年人合理消費(fèi)，帶動老年消費(fèi)的形成，推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

（二）建立居家養(yǎng)老+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)+社區(qū)醫(yī)療服務(wù)模式

第一，居家養(yǎng)老加上社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是首選。伴隨經(jīng)濟(jì)社會的轉(zhuǎn)型，特別是計劃生育政策的影響，家庭規(guī)模日趨小型化，“四世同堂”的家庭已經(jīng)非常少見，“4－2－1”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式受到挑戰(zhàn)。全國各地對養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行了積極的探索，居家養(yǎng)老具有先天優(yōu)勢，家庭親情和熟悉的居住環(huán)境，對老人的照顧會更加細(xì)致入微、更加個性化，也更符合老人的需求。這也是很多老人選擇居家養(yǎng)老的根本原因。即便在發(fā)達(dá)國家，居家養(yǎng)老也仍然是最為普遍的養(yǎng)老模式。但是，居家養(yǎng)老也有一些困難，如對高齡、失能老人的日間陪伴與照料等。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，是以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為目標(biāo)，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方式。服務(wù)內(nèi)容包括生活照料與醫(yī)療服務(wù)，主要是服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)；為社區(qū)老年人日間服務(wù)中心活動老年人提供日托服務(wù)；通過完善的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)的服務(wù)人員，輔助家庭成員完成養(yǎng)老任務(wù)。全國老齡工作委員會辦公室《十城市萬名老年人居家養(yǎng)老狀況調(diào)查報告》顯示，老年人對于居家養(yǎng)老服務(wù)需求較大，89.1%的被訪者認(rèn)為有必要建立社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心。社區(qū)養(yǎng)老具有親情守望、鄰里互助的特點，所以，既不脫離老人熟悉的環(huán)境和親友，又能夠在子女上班時讓老人得到細(xì)心的照顧，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)模式應(yīng)該是最好的解決辦法。目前，全國許多大中城市建立了社區(qū)的老年人活動中心、日間照料中心。有100多個市、區(qū)建立了養(yǎng)老服務(wù)信息系統(tǒng)和“虛擬養(yǎng)老院”，通過政府搭建的網(wǎng)絡(luò)平臺，將分散居住的市區(qū)老人納入到“沒有圍墻的養(yǎng)老院”，由企業(yè)上門為老人提供各類便捷的居家養(yǎng)老服務(wù)，開展各項養(yǎng)老服務(wù)和組織老年人進(jìn)行豐富多彩的文化體育活動。這種“虛擬養(yǎng)老院”已經(jīng)成為破解老齡化挑戰(zhàn)的手段。社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)醫(yī)院是養(yǎng)老服務(wù)的重要平臺,老人住在家里得到家人照顧的同時，由社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)醫(yī)院承擔(dān)養(yǎng)老工作或者托老服務(wù)，與居家養(yǎng)老互為補(bǔ)充，為日間老人活動提供很好的場所和服務(wù)人員，可以解決老人日間沒有人照料的問題，大大緩解養(yǎng)老服務(wù)的難題。

第二，發(fā)展“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”康復(fù)護(hù)理服務(wù)，對養(yǎng)老護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)。隨著老年人平均壽命延長，自理能力下降，越來越多的老人進(jìn)入失能、失智期，我國現(xiàn)在有失能老人37500萬（姜力.2013.12），他們需要更多的生活照料，醫(yī)療費(fèi)用的支出也不斷加大，老齡化、空巢化以及病殘化、孤獨(dú)化為養(yǎng)老護(hù)理帶來了巨大風(fēng)險。特別是大多數(shù)老年人都伴有各種慢性疾病。因此，建立具有養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)功能的養(yǎng)老院，是今后發(fā)展的重點。通過醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，有關(guān)方面形成合力，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復(fù)護(hù)理，增強(qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為老年人提供便捷、優(yōu)先優(yōu)惠醫(yī)療服務(wù)的能力，統(tǒng)籌醫(yī)療服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)資源，合理布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與老年病醫(yī)院、老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)等，形成規(guī)模適宜、功能互補(bǔ)、安全便捷的健康養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。特別是要加強(qiáng)政府、社會和家庭在失能老人生活照料方面的作用，探索建立失能老人護(hù)理生活補(bǔ)貼制度。為了解決我國養(yǎng)老從業(yè)人員嚴(yán)重不足，養(yǎng)老護(hù)理員短缺的現(xiàn)狀，民政部、教育部、衛(wèi)計委通過建立培訓(xùn)基地和與院校合作等多種方式，讓養(yǎng)老護(hù)理走社會化、職業(yè)化、專業(yè)化的道路。對養(yǎng)老護(hù)理員進(jìn)行專業(yè)理論、操作技能培訓(xùn)，讓他們能夠更好地照顧癱瘓、病重、獨(dú)居的老人。同時，逐步提高養(yǎng)老護(hù)理員待遇，給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。已經(jīng)有專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用自身資源優(yōu)勢，對社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和家庭護(hù)理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，解決龐大的老齡人群對養(yǎng)老服務(wù)人才巨大需求的社會問題。

第三，解決農(nóng)村留守老人養(yǎng)老困難。我國農(nóng)村老年人留守現(xiàn)象突出，2012年底有5000萬人以上。為解決他們的衣食住行、醫(yī)療護(hù)理等方面問題，河北省、吉林省、內(nèi)蒙古自治區(qū)開創(chuàng)了“集體建院、集中居住、自我保障、互助服務(wù)”的農(nóng)村互助養(yǎng)老服務(wù)模式。浙江省利用村莊閑臵的場所，建設(shè)“日間統(tǒng)一照料、夜間分散居住”的農(nóng)村居家養(yǎng)老服務(wù)中心；湖北省建立了農(nóng)村老年人互助照料活動中心，它們采取的辦法是利用公共財政的補(bǔ)貼，將農(nóng)村老年活動室或閑臵的校舍，建成農(nóng)村居家養(yǎng)老服務(wù)站。由村委會或農(nóng)村老年協(xié)會具體運(yùn)作。通過健全制度，嚴(yán)格管理，農(nóng)村老年協(xié)會已經(jīng)成為推動農(nóng)村基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的生力軍。他們在生活、醫(yī)療、護(hù)理、文化生活等方面，重點考慮高齡、空巢和失能困難老人的需求，并積極促進(jìn)鄰里之間互幫互助。通過了解老年人需求，建立分門別類的專業(yè)隊伍和借助社會力量，提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)等服務(wù)。

（三）實施“積極老齡化”戰(zhàn)略，樹立健康生活方式

第一，加強(qiáng)健康教育，引導(dǎo)老年人養(yǎng)成健康生活習(xí)慣。全國老齡辦與衛(wèi)計委共同組織編寫了《中國老年人健康指南》，通過健康生活習(xí)慣、合理膳食規(guī)律、適量體育運(yùn)動、良好心理狀態(tài)、疾病自我控制、加強(qiáng)健康管理等六方面內(nèi)容，引導(dǎo)老年人健康生活，實施“健康老齡化”、“積極老齡化”戰(zhàn)略。重點是在社區(qū)內(nèi)開展健康宣傳教育，積極防治慢性病，切實提高老年人健康水平。全國老齡辦已經(jīng)在上海浦東進(jìn)行了兩年多的探索，在社區(qū)建立老年健康生活指導(dǎo)管理模式，倡導(dǎo)老年人科學(xué)健康的生活，提高老年人生命質(zhì)量。通過20多位中外專家進(jìn)行指導(dǎo)，用創(chuàng)新的科學(xué)服務(wù)模式，把各種現(xiàn)有的服務(wù)項目有機(jī)的融入，由過去被動的從老人需求出發(fā)制定養(yǎng)老服務(wù)項目，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃訉夏耆诉M(jìn)行健康生活指導(dǎo)和管理。引導(dǎo)老人改變不良生活方式，指導(dǎo)科學(xué)健康的生活，延緩老人體能、智能衰退，對提升老年人生活質(zhì)量，緩解社會化養(yǎng)老壓力具有非常重要的作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入水平的不斷提高，低齡健康的老年人具備了追求更高層次的身心健康為主的要求。主要表現(xiàn)在用科學(xué)知識指導(dǎo)生活，講衛(wèi)生、講文明，有與時俱進(jìn)、積極向上的精神面貌；對休閑旅游和健康保健、對文化活動設(shè)施和場所、對生活照料和精神慰藉等社會服務(wù)的需求增加。

第二，加強(qiáng)老年心理健康教育和精神衛(wèi)生工作。隨著我國城鄉(xiāng)低保制度、城鄉(xiāng)無保障老年人社會保障體系等兜底制度的建立和完善，老年人都有了一定的經(jīng)濟(jì)收入，科學(xué)素養(yǎng)逐步提高。隨著年齡的增長，老人的身體機(jī)能逐漸衰弱，對子女的依賴也會越來越強(qiáng)，“精神贍養(yǎng)”更為重要，否則身體心理處于無依無靠狀態(tài)下，“空巢老人”將會陷于雙重危機(jī)之中，目前，我國嚴(yán)重精神障礙患者有1600萬人，其中老年人精神疾病出現(xiàn)高發(fā)狀態(tài)。特別是抑郁癥和老年性癡呆，全國有1000萬老年群體。為此，許多社區(qū)建立了符合社區(qū)特色的老年人精神溝通學(xué)習(xí)交流的場所，開展心理健康講壇、心理咨詢等服務(wù)，倡導(dǎo)老年人走出家庭，積極參與社會生活的理念。提倡、鼓勵家庭成員與老人多溝通、多交流，廣泛開展群眾性老年文體活動，引導(dǎo)老人樹立“自主、自助、自立”的觀念，鼓勵低齡健康老人做志愿者，為高齡、患病老人義務(wù)服務(wù)，填補(bǔ)“空巢”老人在精神生活方面的貧乏和空虛。許多省市通過建立以社區(qū)為核心、以家庭為基礎(chǔ)、以專業(yè)老年衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老院為依托，集預(yù)防、醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、臨終關(guān)懷為一體的服務(wù)體系，積極開展老年護(hù)理和精神康復(fù)工作。

（四）創(chuàng)新發(fā)展模式，推動科技智能化養(yǎng)老服務(wù)

第一，創(chuàng)新發(fā)展模式。加強(qiáng)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)建設(shè)，為老年人提供安全、便利、舒適的生活環(huán)境。公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施都要進(jìn)行無障礙環(huán)境建設(shè)，老舊小區(qū)注重“適老化建設(shè)和改造”，為老年人營造良好的生活環(huán)境。通過制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)監(jiān)督，確保提供安全和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。把各類居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)護(hù)理人員是否經(jīng)過專業(yè)化培訓(xùn)，取得養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)技能證書，作為對居家養(yǎng)老服務(wù)工作評估、檢查、考評的依據(jù)。部分省市自治區(qū)已經(jīng)著手開展養(yǎng)老服務(wù)示范試點的申報，有產(chǎn)學(xué)研發(fā)機(jī)構(gòu)密切合作，在全國建立了示范項目或者示范基地，積極探索醫(yī)療、養(yǎng)老、家政、健身、旅游等各種服務(wù)業(yè)深度融合和互動發(fā)展模式，建立養(yǎng)老醫(yī)療、健康養(yǎng)生養(yǎng)老、康復(fù)護(hù)理養(yǎng)老、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園等，加大對于養(yǎng)老、健康等服務(wù)業(yè)的投入力度。

第二，推動智能化養(yǎng)老服務(wù)。全國老齡辦在全國推動建立“智能化養(yǎng)老實驗基地”，推進(jìn)智能化養(yǎng)老技術(shù)設(shè)備在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的研發(fā)和應(yīng)用，該服務(wù)具有科技集成、綠色環(huán)保、優(yōu)質(zhì)高效、整合資源等優(yōu)勢，有利于促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化，提高養(yǎng)老服務(wù)的科技水平和能力。為老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服務(wù)，使老年人真正享受到更加人性化、有尊嚴(yán)的服務(wù)。進(jìn)而有力推動我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的科技創(chuàng)新，提高其專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化水平。目標(biāo)是在全國建設(shè)100個具有“建筑設(shè)施、物業(yè)管理、健康管理、生活服務(wù)、老年照護(hù)、文化服務(wù)”等六大智能化系統(tǒng)的養(yǎng)老實驗基地。經(jīng)過一年的努力，智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)取得長足發(fā)展。截至目前，已經(jīng)批準(zhǔn)籌建的智能化養(yǎng)老實驗基地有17家，投資規(guī)模達(dá)到100多億元，全國第一個老齡智能科技產(chǎn)業(yè)園落戶常熟，智能化養(yǎng)老的理念和意義已經(jīng)被相關(guān)政府部門和社會各界所認(rèn)同，智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境和資源環(huán)境得到了極大改善。包括建設(shè)智能化遠(yuǎn)程醫(yī)療，目前中科院正在研發(fā)居家養(yǎng)老身體數(shù)據(jù)監(jiān)測、睡眠模式下的老人身體數(shù)據(jù)監(jiān)測、老年癡呆癥監(jiān)測診斷等新型智能系統(tǒng)和設(shè)備。包括高端醫(yī)療、康復(fù)體檢以及健康咨詢等市場化的服務(wù)。

（五）中外合作，提高老年康復(fù)輔具質(zhì)量

第一，鼓勵和引導(dǎo)境外資金進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。近年來，根據(jù)我國的國情，學(xué)習(xí)借鑒國外的有益經(jīng)驗，我國不少地方出臺政策措施鼓勵外資進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，引進(jìn)國際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的科研和實踐成果，鼓勵境外有實力的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)到國內(nèi)投資，結(jié)合中國老年人的精神文化、生活習(xí)慣等，創(chuàng)新發(fā)展出豐富多樣的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。鼓勵境外資本的進(jìn)入的政策，也引起國外養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。目前，中國有與德國、日本、美國、瑞典、澳大利亞、意大利、韓國等國家合資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，有合作生產(chǎn)老年產(chǎn)品用品的企業(yè)，包括引進(jìn)國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的先進(jìn)管理手段和服務(wù)理念。在日本等一些發(fā)達(dá)國家，就有專門的機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員為行動不便的老人提供洗浴服務(wù)，他們精細(xì)化服務(wù)的方法令人贊嘆。外資進(jìn)入我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是瞄準(zhǔn)了中國巨大的養(yǎng)老市場。相當(dāng)一部分國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)定位于我國中高端客戶群體，有助于滿足人們?nèi)找娑鄬哟?、多元化的養(yǎng)老服務(wù)需求。

第二，提升老年康復(fù)輔助用品質(zhì)量。根據(jù)老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃，各地促進(jìn)老年用品、用具和服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)，重視康復(fù)輔具、電子呼救等老年特需產(chǎn)品的研究開發(fā)。鼓勵中小企業(yè)進(jìn)入老年生活用品產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，扶持發(fā)展龍頭企業(yè)，實施品牌戰(zhàn)略，提高創(chuàng)新能力，形成一批產(chǎn)業(yè)鏈長、覆蓋領(lǐng)域廣、經(jīng)濟(jì)社會效益顯著的產(chǎn)業(yè)集群。目前，我國已經(jīng)有幾千家生產(chǎn)老年用品的企業(yè)，老年康復(fù)輔助用品的種類有近千種，通過加大產(chǎn)品研發(fā)力度，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，產(chǎn)品質(zhì)量逐年提高。各地舉辦的老年產(chǎn)品博覽會、展銷會有十幾家，舉辦國際性的博覽會有5家，其中由中國殘疾人聯(lián)合會、全國老齡工作委員會辦公室共同主辦的中國國際福祉博覽會，每年在重陽節(jié)舉辦，已經(jīng)成功舉辦了七屆。成為我國級別最高、規(guī)模最大、影響力最廣的老年人、殘疾人康復(fù)護(hù)理設(shè)備/用品用具、養(yǎng)老服務(wù)的博覽會。有來自20多個國家和地區(qū)的近300家企業(yè)參展，展示護(hù)理設(shè)備、康復(fù)器具、特制老年人鞋子和食品等，如原裝進(jìn)口的醫(yī)療設(shè)備，諸如更衣淋浴床、站立機(jī)等。以及幫助各類肢體殘疾人使用的電腦和互聯(lián)網(wǎng)的輔助器具、專門為中國人研制的辦公椅、高端多功能輪椅、康復(fù)機(jī)器人、殘疾人專用健身器材和盲人導(dǎo)視儀等福祉用品。與此同時，我國有關(guān)部門通過與世界各國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)運(yùn)營商合作，開展各種形式的論壇、研討會，搭建國內(nèi)外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)經(jīng)驗交流的平臺，吸收借鑒各國先進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)國際科研合作與交流，充分借鑒和吸收世界各國的有益經(jīng)驗，讓科技創(chuàng)新成果造福于老年人。這些舉措提高了我國養(yǎng)老服務(wù)的水平，展示了我國解決人口老齡化問題的成就，提高了我國養(yǎng)老服務(wù)水平的國際影響，對于推動國際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高發(fā)揮了積極作用。

第四篇：保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

從網(wǎng)友算賬養(yǎng)老要花300萬元，到人社部提出彈性延遲領(lǐng)取基本養(yǎng)老金年齡政策，“養(yǎng)老話題”引起了廣泛關(guān)注。隨著中國老年化進(jìn)程的加快，截至2015年，全國60歲以上人口達(dá)到多少萬人。近幾年，保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高漲，投資形式多樣，合作形式豐富，或通過自有平臺，如泰康人壽通過旗下的泰康置地公司，中國平安通過其平安信托平臺投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或通過股權(quán)投資，成立養(yǎng)老地產(chǎn)基金，集合多方力量和資金進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

一、經(jīng)營形式

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發(fā)建設(shè)、持有、把服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老服務(wù)商；或者獲得土地后，把項目直接包給服務(wù)商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù)，服務(wù)商去評估是否能夠盈利。

（一）自營

通過土地劃撥的形式，獲得政府支持的土地用地，價格較住宅用地和商業(yè)用地要低得多。早在2009年11月，保監(jiān)會就批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。

事實上，作為布局養(yǎng)老社區(qū)最早的壽險公司，目前泰康人壽第二家社區(qū)上海松江店也在建設(shè)中，廣州、三亞也已經(jīng)選址完成?！霸谕瓿杀本?、上海、廣州三地布局后，也將在成都、武漢考慮選址”，泰康人壽董事長陳東升日前在成都財富論壇向網(wǎng)易財經(jīng)如此表示，“這次來成都開會的一個重要內(nèi)容就是在成都和武漢選擇建立養(yǎng)老社區(qū)的地址?！彼榻B，泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位在2000戶至3000戶，針對群體主要在企業(yè)主、高管、高級知識分子等中高收入群體，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20至30個核心大中城市作為二期重點開發(fā)的城市。

“保險資金投資不動產(chǎn)有一個監(jiān)管比例限制，我們拿著這個額度不做別的，就做養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)院”，陳東升曾對媒體稱。

很顯然，“養(yǎng)老”事業(yè)已經(jīng)成為泰康人壽最核心的產(chǎn)業(yè)和重要的戰(zhàn)略，不過，看上養(yǎng)老市場這塊蛋糕的并非泰康一家保險公司。目前，除泰康人壽外，布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場的險企還有新華保險、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司。

（二）購買

通過購買現(xiàn)成的寫字樓。

（三）與地方政府合作

與泰康人壽自建養(yǎng)老社區(qū)的渠道不同的是，個別險企在布局養(yǎng)老地產(chǎn)時選擇與地方政府合作，就在今年5月29日，中國太平就曾與山東省人民政府在香港簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)以及其他投資領(lǐng)域的合作創(chuàng)新。

而之前，中國太平已先后與廣西壯族自治區(qū)、成都市和青島市等政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

此外，中國人壽與中冶置業(yè)合作開發(fā)的首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地——國壽（廊坊）生態(tài)健康城也已在河北廊坊開工，投資規(guī)模約100億元；中國平安的“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”也于去年9月正式啟動，總投資170億元；而合眾人壽此前亦曾投資80億元在蔡甸區(qū)打造“合眾健康社區(qū)”。

二、保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的實施可能性

高洋亦表示，目前險資進(jìn)入的方式主要是通過設(shè)立子公司全資進(jìn)入。而理論上，險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式可以包括全資、股權(quán)合作、股權(quán)投資、購買房地產(chǎn)投資信托基金、發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式等。

1.與保險業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，一是可以將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，直接滿足客戶的保障要求；二是在產(chǎn)品預(yù)售方面可以將項目未來的居住權(quán)打包成保險產(chǎn)品，解決了回收期長的問題。險資金的久期長，對資產(chǎn)的流動性要求不高；保險公司有大量高端消費(fèi)客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目天然的市場資源，這些在久期匹配和高端定位方面具備一定的優(yōu)勢。從國外的經(jīng)驗看，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)是一種成熟的體系。

在美國，入住率可以達(dá)到95%，而且平均居住年限超過10年，“相當(dāng)于簽了一份10年的酒店式公寓支票”，陳東升此前曾如此表示，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟(jì)周期的波動,可以為保險公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2.與客戶群息息相關(guān)

目前啟動的養(yǎng)老社區(qū)主要面向的都還是高端客戶。而保險公司掌握了大量的高端客戶，具備大量的高端客戶的養(yǎng)老保險資金和信息。目前國內(nèi)的高檔養(yǎng)老地

產(chǎn)運(yùn)營模式尚在摸索之中，普遍采用的是會費(fèi)制，像泰康人壽通過設(shè)計養(yǎng)老保險產(chǎn)品來鎖定高檔客戶群，也算是一種新型模式。

3.租售搭配，回避政策風(fēng)險

在某險企投資負(fù)責(zé)人看來，平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金的形式或許可以帶給業(yè)內(nèi)啟發(fā)。“除險企自有資金外，按照險資股權(quán)投資的相關(guān)規(guī)定，險資可以投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，或者按照投資不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，可以投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，如果通過這些產(chǎn)品的形式投資，可以規(guī)避‘只租不售’的限制，也可以使無能力全資投養(yǎng)老地產(chǎn)的險企通過認(rèn)購分得一杯羹?！?/p>

媒體報道，中國人保投資控股有限公司(簡稱“人保投控”)也計劃與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱“中信醫(yī)療”)設(shè)立規(guī)模300億元的不動產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項目。是否涉及保險資金尚不得知。

中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)將采用租售搭配模式，即租賃部分進(jìn)行持有經(jīng)營，而出售部分則可短期內(nèi)回籠資金和成本。其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目運(yùn)作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)人士分析，平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源可能不僅限于保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現(xiàn)資金較快回流。

三、保險基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的困境

1.前期成本高，無成熟盈利模式借鑒

某險企董事長曾表示，養(yǎng)老社區(qū)的主要特點是投資規(guī)模巨大、投資周期長，經(jīng)營收入偏低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險資金理想的長期性戰(zhàn)略投資渠道，使資產(chǎn)負(fù)債的久期匹配趨于合理，因此需長期經(jīng)營。

目前，外界較為樂觀的估計認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資。

由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養(yǎng)老地產(chǎn)走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風(fēng)險高，保險公司必須面對土地、建筑、運(yùn)營等成本的挑戰(zhàn)。

2.思想觀念轉(zhuǎn)變問題

目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，孫婷認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)在短時期內(nèi)的市場規(guī)模也存在不確定性。

3.政策模糊

另一大風(fēng)險因素在于目前沒有可供復(fù)制的成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)歸屬多個部門管理，產(chǎn)業(yè)政策實施過程中部門之間的協(xié)調(diào)難度大，這也是險企在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)過程中需要面對的困難?！痹陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持方面，目前也僅僅是停留在研究階段。

從中央到地方對險企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給予了一定支持，關(guān)于《保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》對于投資不動產(chǎn)的限制，細(xì)化到了“禁止分拆銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)”。并規(guī)定，投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關(guān)扶持政策。

某保險公司不動產(chǎn)投資的人士稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產(chǎn)已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監(jiān)管的跡象。項目從拿地、開發(fā)到項目規(guī)劃，都需上報到職能部門報批，導(dǎo)致其間操作時間很長。”

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關(guān)部門應(yīng)明確用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，這樣可單獨(dú)對該類產(chǎn)業(yè)推出政策以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

對此，市場人士認(rèn)為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發(fā)成本高企和后續(xù)經(jīng)營不定的原因。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策扶持，這樣作為長期性經(jīng)營性的項目，才不會因為沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)而無法持續(xù)經(jīng)營。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱指出，盡管中國養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場需求和發(fā)展前景，但保險公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)還是有一定的困難的。

對于相關(guān)政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應(yīng)該高度重視對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、引導(dǎo)、鼓勵與監(jiān)管，抓住機(jī)遇，應(yīng)盡快建立一套完整的政策體系，出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試行辦法，明確界定養(yǎng)老社區(qū)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范養(yǎng)老社區(qū)的選址、建筑設(shè)計、社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，完善保險資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。

4.回報周期長

申銀萬國報告顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源主要有五個方面，開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入來源是開發(fā)收入和租金收入，即通過銷售或者出租的方式獲得回報。

作為養(yǎng)老社區(qū)最早試點公司掌門人，陳東升也坦誠，養(yǎng)老社區(qū)的盈利周期是一個很緩慢的過程。他曾多次公開表示，“這個周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像我們拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，泰康之家?燕園這個養(yǎng)老社區(qū)在2015年入住，如果入住率要達(dá)到70%~90%可能又要三年?！?/p>

5.拿地成本高

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之困除了反映在經(jīng)營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)的相關(guān)政未不明確，導(dǎo)致拿地成本高是養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的重要原因之一。

目前各地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因為不同性質(zhì)土地成本、使用年限、政策等區(qū)別較大。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的商業(yè)用地產(chǎn)相比較為特殊，雖然也是商業(yè)化運(yùn)作，但若拿地成本和普通地產(chǎn)一樣，將大大提高養(yǎng)老社區(qū)的成本。

6.對資金量要求大、期限要求長

與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。

根據(jù)險資投資相關(guān)規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。因此目前新華、泰康、合眾等保險公司養(yǎng)老社區(qū)項目前端大多是全資投入，與養(yǎng)老產(chǎn)品對接，后端選擇長期持有出租的模式。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點................................................................34

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設(shè)計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目.........................................41

3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進(jìn)入深度老年化社會階段，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國生產(chǎn)型社會開始向消費(fèi)型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國務(wù)院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出，將重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度。建立健全長期照護(hù)項目內(nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評

價等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長期護(hù)理服務(wù)需求。

在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預(yù)計未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時，不得設(shè)臵要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價款。

企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費(fèi)減免

對民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。

進(jìn)一步落實國家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對個人通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

對民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（2）投融資政策

加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當(dāng)扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對其資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產(chǎn)的所有權(quán)。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運(yùn)營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。

民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計符合規(guī)定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險補(bǔ)償?shù)确绞?，支持金融機(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼、護(hù)理員、購買服務(wù)等補(bǔ)貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營補(bǔ)貼（按照實際入住老人數(shù)量）。并通過運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式，支持公建民營機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關(guān)于深化改革推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號)，積極應(yīng)對人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》（寧政發(fā)[2014]44號），《意見》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財政投入力度；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營費(fèi)用列入財政預(yù)算。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔(dān)500元，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數(shù)計算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財政給予每張床位1800元的運(yùn)營補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎斦o予補(bǔ)助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項經(jīng)費(fèi)，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老年人提供政府購買服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。落實國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計算其應(yīng)納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級、從業(yè)年限掛鉤制度。對符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費(fèi)的，給予社會保險補(bǔ)貼。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商，加強(qiáng)對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險制度，引導(dǎo)商業(yè)保險公司開展適合老年人特點的養(yǎng)老保險、疾病保險、醫(yī)療保險業(yè)務(wù)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

項目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費(fèi)享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費(fèi)為會員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式。入住費(fèi)用由入門費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個床位的隨園護(hù)理院，項目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對性、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運(yùn)營模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運(yùn)營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現(xiàn)資金短期回流，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運(yùn)營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運(yùn)營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

2、劣勢：自持部分對服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項目能達(dá)到較高的入住率。項目投入運(yùn)營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項服務(wù)。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發(fā)的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。

會員制一般是前期繳納高額會費(fèi)，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運(yùn)行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項目的居住權(quán)與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費(fèi)門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當(dāng)長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運(yùn)營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項目。項目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長期跟蹤，開展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運(yùn)營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無法出售產(chǎn)權(quán)，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費(fèi)和年費(fèi)，會員費(fèi)用來回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴(kuò)展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區(qū)計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業(yè)第一家大規(guī)模國際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”。該計劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領(lǐng)取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個機(jī)制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務(wù)。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制框架下對公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項目參與各方可以取長補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎(chǔ)民生建設(shè)項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

2010年9月3日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見PPP模式的融資能力之強(qiáng)。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營部門的目標(biāo)是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運(yùn)營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價的服務(wù)。即使是在某些項目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營成本，也能實現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。

（3）推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動養(yǎng)老業(yè)取得實質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過PPP的導(dǎo)向，開拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險，才能真正有效地推動養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進(jìn)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項規(guī)劃時，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施。各級政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購買服務(wù)范圍，各類經(jīng)營主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》發(fā)改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見，指出“PPP模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場化運(yùn)作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項目。燃?xì)狻⒐╇?、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質(zhì)量，規(guī)范項目識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時間問題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點

1、市場定位：目標(biāo)市場全齡化

從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場

上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過特定的政策結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點。

6、規(guī)劃設(shè)計：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。

交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計參照歐美發(fā)達(dá)國家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達(dá)到無障礙設(shè)計。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)

項目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書服務(wù)體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團(tuán)董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個項目獻(xiàn)給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢想?！?/p>

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無線報警系統(tǒng)”、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時開設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計

了生活、健康、快樂、特色4大服務(wù)體系，62項服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務(wù)。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經(jīng)營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但目前僅有璽悅一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

3、西安秦達(dá)〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬平方米。

養(yǎng)老運(yùn)營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務(wù)。結(jié)合太陽城“百齡計劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實現(xiàn)“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項目位于西安市長安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設(shè)，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎(chǔ)，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國家標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團(tuán)前身是陜西博恩老年服務(wù)中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準(zhǔn)的大型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓(xùn)等，多年來服務(wù)活動中深受廣大的老年人好評和贊譽(yù)，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長，陜西博恩集團(tuán)調(diào)整經(jīng)營思路，不但的擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，先后注冊了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場歷練和實踐，集團(tuán)秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務(wù)的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經(jīng)驗理念，快速實現(xiàn)企業(yè)化服務(wù)、集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全力打造具有中國特色的完全采用市場經(jīng)濟(jì)模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長和發(fā)展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨(dú)占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國家級自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時看護(hù)床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復(fù)、保健、理療等多種專業(yè)服務(wù)。而星級物業(yè)也為老人提供營養(yǎng)膳食、應(yīng)急呼叫等全方位的生活家政服務(wù)。項目配備老年大學(xué)、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運(yùn)動器械等，多種文化娛樂場館與設(shè)施一應(yīng)俱全。在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設(shè)計與服務(wù)均參考國際一流養(yǎng)老城進(jìn)行設(shè)計施工建設(shè)。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風(fēng)格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團(tuán)空間體系，使每戶均可享受到項目內(nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺設(shè)計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項目是甘肅里城實業(yè)集團(tuán)旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬元打造的省內(nèi)五星級大型專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農(nóng)場”就近培植綠色有機(jī)果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務(wù)，老人入住后，由專人陪護(hù)服務(wù)，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務(wù)，保健醫(yī)護(hù)服務(wù)。院內(nèi)建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導(dǎo)室等設(shè)施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預(yù)計于2017年底建設(shè)完成并投入使用。建設(shè)內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護(hù)樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設(shè)施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國際適老標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國老人人體工程學(xué)特征，研發(fā)設(shè)計適老空間、布臵適老設(shè)施設(shè)備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設(shè)計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務(wù)空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進(jìn)入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設(shè)計，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細(xì)化的處理。

同時，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應(yīng)系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)。

在服務(wù)上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務(wù)管理理念。通過為老年人提供自理、介護(hù)和介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時，都能在一個熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項目建設(shè)的實施，順應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢，符合自治區(qū)加強(qiáng)老齡工作的一貫要求，對于優(yōu)化升級開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務(wù)業(yè)，促進(jìn)社會養(yǎng)老服務(wù)保障體系建設(shè)，具有重大意義。