第一篇：2014年中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景預測

【關 鍵 詞】養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)

【報告來源】前瞻網(wǎng)

【報告內(nèi)容】中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻（百度報告名可查看最新資料及詳細內(nèi)容）

2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出、產(chǎn)業(yè)市場迅速崛起的一年。據(jù)相關業(yè)內(nèi)人士預測，隨著各項養(yǎng)老政策的逐步落地以及新項目的不斷投入市場，2014年將成為整個行業(yè)爆發(fā)式生長的一年。

全國老齡工作委員會辦公室副主任鮑學全指出，三中全會決定發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體帶來了更加平等的競爭機遇。

隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機制將被突破，一個企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現(xiàn)代市場體制將加快形成。

同時，各級政府將對老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，國家有關部門將就我國老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整體規(guī)劃。以上將共同促使建設、規(guī)劃、服務、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老服務業(yè)領域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

亦有業(yè)內(nèi)人士分析指出，企業(yè)自主經(jīng)營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強化，將進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

新政先行

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。從2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

回首2013，養(yǎng)老地產(chǎn)界發(fā)生的最大事件便是國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，即35號文件，該文件從總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方面出發(fā)，包括19個具體方面，45項主要工作任務落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務業(yè)提出了一系列指導意見。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，35號文件背后還有附件，并把這45項任務分解到33個部門，要求在2014年三季度前均要制定具體的實施規(guī)劃，“35號文件既有頂層設計，又有路線圖和時間表，由此看出2014年國家將加大力量推動養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展?！敝熘幸徽f?！笆藢萌腥珪刑岬金B(yǎng)老問題的次數(shù)甚至比房地產(chǎn)還要多，這足以證明養(yǎng)老問題已列入我們黨和政府的重要議事日程?！痹谥熘幸豢磥恚?013年養(yǎng)老服務業(yè)主要是從頂層設計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權(quán)益保護法》等，預計2014年將是養(yǎng)老政策落地的關鍵年，屆時也將陸續(xù)出臺一系列配套文件。

朱中一告訴記者，2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學、康復、護理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養(yǎng)老機構(gòu)的門檻。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔保范圍，支持養(yǎng)老服務業(yè)的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險試點，即以房養(yǎng)老。

朱中一明確指出，以上將是45項任務中重要的一項，而且還要求2014年一季度由保監(jiān)會、民政部、國家老齡辦出臺具體措施并展開試點。

十八屆三中全會還強調(diào)積極推進醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)，有條件的二級以上綜合醫(yī)院開設老年病科，建設社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務的區(qū)域關系，加強遠程服務試點。以上政策也將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點實現(xiàn)路徑。產(chǎn)業(yè)展望

2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境。保利房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理胡在新曾指出，當老齡化率超過7%，且人均GDP超過5000美元時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)快速發(fā)展。截至2011年，我國老齡化率就已超過9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的條件已基本具備，且老年人收入逐年穩(wěn)步增長，養(yǎng)老金含金量和可支配的絕對值較高，加之老年人的消費理念也發(fā)生了較大變化，這將共同為整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來商機。

盡管前景可期，但在產(chǎn)業(yè)化進程中，探索與養(yǎng)老市場需求相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)模式同樣不可或缺。

朱中一強調(diào)，養(yǎng)老地產(chǎn)模式的創(chuàng)新探索必須和我國“9073”養(yǎng)老規(guī)劃保持一致，對此他提出了6種未來可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：第一種是要完善居家養(yǎng)老服務，在社區(qū)中需具備一定的能夠供老年人活動的空間、參數(shù)和醫(yī)療服務條件，完善居家服務無障礙設施改造；第二種是可持續(xù)照料的退休社區(qū)，指專門供退休老人居住的，養(yǎng)老服務設施和養(yǎng)老場所齊全并能為之提供服務的，滿足剛需、孤寡老人需求的社區(qū)；第三種是全齡化社區(qū)，即在小區(qū)中建設一定比例的老年公寓，規(guī)模較大的還需要配套醫(yī)院，全齡化社區(qū)模式的優(yōu)勢將在未來逐步凸顯；第四種是輕養(yǎng)老機構(gòu)，類似北京寸草春暉養(yǎng)老護理機構(gòu)中推出的掛鉤醫(yī)院服務于全社區(qū)老人的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；第五種是醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)相結(jié)合的養(yǎng)老模式，該模式要求有條件的醫(yī)療機構(gòu)開設老年病科、老年病床，掛鉤社區(qū)服務中心和醫(yī)院；第六種是集養(yǎng)生旅游于一體的養(yǎng)老酒店高端服務。

“以上六種模式大致涵蓋了養(yǎng)老地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)或未來有望實現(xiàn)的養(yǎng)老模式，建議政

府在下一步應不斷加強對老齡產(chǎn)業(yè)市場的監(jiān)管，引導老年消費，促進產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展。”朱中一進一步分析道。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)新，貴州五新瑞頤健康投資股份有限公司總經(jīng)理梁弢提出一個全新的觀點——傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”現(xiàn)已變成一種必然趨勢，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也完全可以插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀。

梁弢認為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”可加速推進信息化建設，提高運營效率，同時有利于養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營連鎖化。具體而言，我們可通過聯(lián)盟合作把社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的線下網(wǎng)點編制成網(wǎng)，讓網(wǎng)絡區(qū)域化、全國化。而養(yǎng)老服務運營網(wǎng)絡化，也可在更大程度上滿足老人追求品質(zhì)生活、追求自我實現(xiàn)的深層次心理需求。

在梁弢看來，互聯(lián)網(wǎng)正在改變一切行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡化也勢不可當，用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)網(wǎng)絡化思維重塑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式是整個產(chǎn)業(yè)化進程中的重要一環(huán)。

第二篇：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題的成果描述

1、形成一部關于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的論著，字數(shù)不少于3萬字

2、形成一篇談義良“關于養(yǎng)老地產(chǎn)的理論與實踐”的發(fā)言稿子，字數(shù)在10000字左右

3、針對養(yǎng)老地產(chǎn)的對外說辭編撰和整理。

4、代表研究中心作有關養(yǎng)老地產(chǎn)的報告和新聞發(fā)布。

5、配合老談宣傳的文宣和活動文案整理。

6、配合談總個人專訪的策劃和組織，并配合文宣工作。

二、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題研究內(nèi)容

1.背景分析

理解養(yǎng)老地產(chǎn)的定義及真正含義，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及分析，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟社會效益。

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)定義（復合地產(chǎn)之一）

1.2養(yǎng)老地產(chǎn)真正含義

1.3 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈-“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”分析

1.4養(yǎng)老地產(chǎn)的社會和經(jīng)濟效益

2.世界養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分析世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段，以及歸類目前國際較為通行的養(yǎng)老地產(chǎn)分類以及商業(yè)模式，并重點分析亞洲境外成熟養(yǎng)老國家的養(yǎng)老地產(chǎn)相應的產(chǎn)業(yè)鏈、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷史、發(fā)展特征、配套政策等、開發(fā)主體、運營模式，尋找境外成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的運作特點以及未來發(fā)展趨勢，以作我國養(yǎng)老地產(chǎn)之鑒。

2.1世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段

2.2 世界養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析

2.3歐美養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運營模式）

2.4亞洲養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運營模式）

2.4 世界養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進入時點，以及不同時點進入選擇的相應的運作策略以及應具備的關鍵成功要素。

3.1我國老齡化現(xiàn)狀及所處階段

3.2我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

3.3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

宏觀環(huán)境（PEST分析法）：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、技術(shù)環(huán)境。行業(yè)環(huán)境分析（五力競爭模型分析）：潛在進入者的威脅、現(xiàn)有企業(yè)的競爭、替代品的威脅、購買商討價還價能、供應商討價還價的能力。

3.4我國養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析、開發(fā)主體分析

3.5我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈分析（本位產(chǎn)業(yè)、相關產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)）（與1.3重復的感覺）

3.6我國養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢分析

4.國內(nèi)案例分析（考察北京、重慶、海南、上海等城市幾大開發(fā)商的動態(tài)）

考察國內(nèi)有較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)個案（2-3）并進行分析，分析在國內(nèi)現(xiàn)行條件下單個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運作成功所需具備的關鍵因素，如區(qū)域經(jīng)濟、區(qū)位、土地政策、融資、硬件、軟件、商業(yè)運作模式等，以及一些不足之處，為實施國內(nèi)后續(xù)類似項目做參考。

5.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會和運營分析

通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進入時點，以及不同時點進入選擇的相應的運作策略以及應具備的關鍵成功要素。

5.1養(yǎng)老地產(chǎn)未來市場空間分析

5.2進入時點及開發(fā)程序分析

5.3 不同時點進入運作策略分析

5.4 不同時點進入要求的關鍵成功要素分析

5.5房地產(chǎn)各要素在“養(yǎng)老地產(chǎn)”形式中的表現(xiàn)和運作規(guī)律探索

6、養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)分析

通過對各種地產(chǎn)形式的研究，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)從業(yè)者的共性和個性特點，從而提出養(yǎng)老地產(chǎn)這種新型地產(chǎn)形式的從業(yè)者構(gòu)成，以及分析從業(yè)者的素質(zhì)和未來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人才儲備。

6.1養(yǎng)老地產(chǎn)的重要屬性之于從業(yè)者的重要性

6.2地產(chǎn)從業(yè)者的類型以及各自的優(yōu)劣勢

6.3養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)描述

6.4未來地產(chǎn)從業(yè)者的舞臺和前景

7.我國養(yǎng)老政策專題分析

分析國外成熟國家不同階段推出的養(yǎng)老政策的背景及條件，以及結(jié)合我國以往的養(yǎng)老政策，結(jié)合目前中國的發(fā)展條件，分析未來養(yǎng)老政策的走向。

7.1各國老年社會政策的比較分析

7.2建國以來養(yǎng)老政策的回顧和解讀

7.3未來養(yǎng)老政策的可能脈絡

8.以房養(yǎng)老專題分析

分析以房養(yǎng)老的方式、內(nèi)含、可能性，目前國內(nèi)已有的實踐，以及未來發(fā)展趨勢

8.1以房養(yǎng)老的幾種形式

8.2我國現(xiàn)有體制下以房養(yǎng)老的可行性

8.3以房養(yǎng)老的優(yōu)劣勢

8.4未來發(fā)展趨勢

9、老談與養(yǎng)老地產(chǎn)

9.1老談人生軌跡和從事養(yǎng)老地產(chǎn)項目的關系

9.2老談公益形象，和企業(yè)家文化對于養(yǎng)老地產(chǎn)的意義

9.3宜興項目的追求和未來企業(yè)定位

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

2011年10月06日 16:26:35 來源： 新華網(wǎng) 【字號 大小】【收藏】【打印】【關閉】 分享到新華微博

新華網(wǎng)北京１０月６日專電（記者劉德炳、羅宇凡）題：養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

伴隨我國人口老齡化趨勢日漸明顯，養(yǎng)老住宅近年來被視作一項為老年人提供高品質(zhì)居住需求的青春產(chǎn)業(yè)，迎來了發(fā)展機遇。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望真正迎來快速發(fā)展階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)方興未艾

在時下最熱門的保障房類型－－公租房中，北京市正探索為老年人提供一定房源。９月２９日，北京市朝陽區(qū)常營公租房項目正式開工，這一公租房項目是北京市首次進行老年公租房的試點。據(jù)了解，該項目也是近年來國內(nèi)首個開工建設的老年公租房項目。

朝陽區(qū)常營公租房項目總規(guī)劃建筑面積９４４５３平方米，建成后可提供１０８０套公租房，其中包含１２０套老年公租房，老年公租房中零居占７０％，一居占１０％，二居占２０％，由北京市保障性住房建設投資中心投資、北京市天成住宅合作社負責建設。

北京市住保辦有關負責人介紹，朝陽區(qū)常營公租房立足于居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的理念，體現(xiàn)了政府為養(yǎng)老服務進入社區(qū)、提高老年人生活質(zhì)量所做的努力，是在社會福利社會化道路上的積極探索和實踐。

各路社會資金也在逐步涌入養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)、首創(chuàng)、今典集團等企業(yè)已在養(yǎng)老地產(chǎn)中不同程度進行布局。

今典集團董事長張寶全告訴記者，今典集團在轉(zhuǎn)型中正加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，正在開發(fā)酒店式的養(yǎng)老地產(chǎn)。

萬科地產(chǎn)則指出，對于養(yǎng)老住宅等住宅市場的新興細分領域，將對客戶需求展開充分研究，推動產(chǎn)品落地，形成競爭優(yōu)勢。

盡管如此，目前養(yǎng)老地產(chǎn)仍然未能大規(guī)模發(fā)展，尚未迎來行業(yè)發(fā)展黃金期。當前養(yǎng)老的格局以福利院、敬老院、居家養(yǎng)老為主，各大地產(chǎn)公司尚處于養(yǎng)老地產(chǎn)的初步試驗階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、模式并不清晰。

市場潛力大備受追逐

盡管仍處于起步階段，但各界幾乎一致看好養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，隨著中國城市與社會的高速發(fā)展，人口老年化趨勢較為明顯，老年人口規(guī)模大，消費潛力大，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。

中國第六次人口普查結(jié)果顯示，６０歲及以上人口占１３．２６％，比２０００年人口普查上升２．９３個百分點，其中６５歲及以上人口占８．８７％，比２０００年人口普查上升１．９１個百分點。這些數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)處在老齡化社會進程中，而且人口老齡化的速度正在加快。

對于進軍養(yǎng)老地產(chǎn)一事，萬科地產(chǎn)表示，為了順應城市發(fā)展和市場的需求，萬科將推動業(yè)務創(chuàng)新，積極開拓新的盈利增長點。

張寶全則認為，在住宅市場受到政策調(diào)控之際，養(yǎng)老地產(chǎn)是資金較好的出路之一。

從中國財富的動向可看出老年人的消費潛力。今年公布的胡潤財富報告指出，截至２０１０年底，除香港、澳門、臺灣之外的全國３１個省、市、自治區(qū)中，千萬富豪人數(shù)已達９６萬 2 人，千萬富豪平均年齡為３９歲。而且在千萬富豪中，占到２０％的炒房者平均年齡比其他千萬富豪高一點，為４５歲。另外，全國６萬個億萬富豪的平均年齡為４３歲，比千萬富豪年長４歲。

一位分析人士指出，到２０２０年，預計６０歲以上的人口將為２億多人，占總?cè)丝诒戎貙⑦M一步提升?，F(xiàn)在四五十歲的中年人，再過１０年也將步入老年，他們現(xiàn)在是消費的主流，屆時也是支撐老年產(chǎn)業(yè)的主流。預計１０年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會保持每年１０％的增長水平，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

事實上，由于長期以來傳統(tǒng)觀念的影響，買房置業(yè)一直被老年人視為安全的保值增值渠道。記者在北京昌平一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)場看到，１個小時之內(nèi)就來了５批老年客戶看房，其中多個買房者表示，具有買房養(yǎng)老的情結(jié)。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)尚需完善政策配套

北京市朝陽區(qū)常營公租房項目設計師梁勤表示，就項目而言，養(yǎng)老社區(qū)應該強調(diào)細節(jié)設計，注重硬件和軟件的配置。設計要考慮到不同人群尤其是老年人的使用需求，提供相應的配套設施，如常營公租房項目在首層設置了老人的功能服務層，設有會客、健身、棋牌、餐廳兼多功能廳、醫(yī)務室、閱覽室、洗衣間、理發(fā)室、無障礙衛(wèi)生間等。

另一個重大難點是，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式至今仍難以吸引開發(fā)商大舉進入。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的居家住宅養(yǎng)老不同，需要一二十年時間的運營周期，其中需要開發(fā)商不斷地在設施和服務上進行更新投入，提供高品質(zhì)專業(yè)化的養(yǎng)老服務，這種長期運營的模式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的短期盈利模式形成挑戰(zhàn)。一位正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商高層人士表示，這就意味著充裕的資金鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關重要。

郭毅表示，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，關鍵還是需要各類政策的支持，尤其是資金、土地、稅費等方 3 面的支持，甚至包括整個社會保障制度的支撐。

而就目前而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場隱蔽了各類風險。分析人士指出，在大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，也需要對老年人購買養(yǎng)老地產(chǎn)進行風險提示，打擊違法行為。當下不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目以租賃為運營模式，配套、繼承、到期續(xù)租、土地產(chǎn)權(quán)等問題較多，如何保障承租人權(quán)益值得探討。

第四篇：2014年中國養(yǎng)老保險市場發(fā)展前景

2014年中國養(yǎng)老保險市場發(fā)展前景

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：據(jù)統(tǒng)計目前中國公務員已達1000萬人，平均每年增加100萬人。另外中國事業(yè)單位有3000多萬正式職工。

自2005年起，國家連續(xù)六年七次提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，但是，企業(yè)職工養(yǎng)老金“七連漲”仍然“跑不贏”公務員，而且差距也越來越大?！梆B(yǎng)老金雙軌制”問題越來越突出。于是有了養(yǎng)老金制度并軌，將公務員一起拉進養(yǎng)老保險繳費大軍。

按目前的政策，大約有4000萬人在職期間不用交納養(yǎng)老保險金，而退休后拿到的養(yǎng)老金卻由財政劃撥（納稅人出錢），而且是交過養(yǎng)老保險金的企業(yè)退休職工的數(shù)倍。

我們計算一下，若養(yǎng)老金雙軌制改革，實行統(tǒng)一的單軌制，公務員和事業(yè)單位也按個人8%、單位20%的比例繳費。那么保守估計，約4000萬公務員和事業(yè)單位人員工資按每人每年3萬元人民幣計算，每年將繳費3360多億元。由此可見，對比每延遲一年退休的200億元來說，廢除雙軌制實現(xiàn)養(yǎng)老并軌所節(jié)省的資金相當于退休年齡延遲16年，這是養(yǎng)老保險的發(fā)展趨勢。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國內(nèi)首個學院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機構(gòu)養(yǎng)老是我國主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產(chǎn)品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養(yǎng)老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產(chǎn)型社會開始向消費型社會轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進生產(chǎn)、拉動消費、推動經(jīng)濟發(fā)展以及帶動就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國務院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》（國辦發(fā)?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數(shù)，使得中國的老齡化現(xiàn)象備受矚目?！兑?guī)劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，全國各類養(yǎng)老服務機構(gòu)和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號），《規(guī)劃》提出，將重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構(gòu)，增加養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務體系，創(chuàng)新投融資機制。要推動普遍建立經(jīng)濟困難老年人養(yǎng)老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內(nèi)涵、服務標準、質(zhì)量評

價等行業(yè)規(guī)范和體制機制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養(yǎng)老服務機構(gòu)建設方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務供給側(cè)改革，積極支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務有效供給。

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來爆發(fā)式的增長。

（二）《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（國土資廳發(fā)[2014]11號）

1、合理界定養(yǎng)老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務設施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務設施土地用途和年期。養(yǎng)老服務設施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養(yǎng)老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養(yǎng)老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務設施供地計劃。養(yǎng)老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務設施用地的，建設規(guī)模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養(yǎng)老機構(gòu)服務設施用地的，應根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養(yǎng)老服務設施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務設施用地應當報經(jīng)市、縣人民政府批準后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權(quán)的除外。

營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養(yǎng)老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設養(yǎng)老服務設施的，可將養(yǎng)老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務機構(gòu)的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養(yǎng)老服務設施用地。為降低營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的建設成本，各地可制訂養(yǎng)老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權(quán)利和義務，向社會公開后執(zhí)行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養(yǎng)老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調(diào)整時間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實行養(yǎng)老服務設施用地分類管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務設施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養(yǎng)老服務設施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養(yǎng)老服務機構(gòu)項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應當在土地利用計劃指標中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務設施用地依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復等醫(yī)衛(wèi)設施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居住（?。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強養(yǎng)老服務設施用地監(jiān)管。在核發(fā)國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權(quán)可以設定抵押權(quán)。劃撥建設用地要設定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權(quán)不得單獨設定抵押權(quán)，設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務設施用地內(nèi)建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務設施建設。對營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養(yǎng)老服務設施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務、機構(gòu)養(yǎng)老服務、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實稅費優(yōu)惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費減免

對民辦養(yǎng)老機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。

進一步落實國家扶持小微企業(yè)相關稅收優(yōu)惠政策，對符合條件的小型微利養(yǎng)老服務企業(yè)，按照相關規(guī)定給予增值稅、營業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對家政服務企業(yè)由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營業(yè)稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對民辦福利性、非營利性養(yǎng)老機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對經(jīng)批準設立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業(yè)單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈，符合相關規(guī)定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養(yǎng)老機構(gòu)的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設免征有關行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設減半征收有關行政事業(yè)性收費。

（2）投融資政策

加大對養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務產(chǎn)

業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)應當為捐資舉辦，機構(gòu)享有對其資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產(chǎn)的所有權(quán)。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機關應當對其關聯(lián)交易進行披露并進行必要監(jiān)管。

民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負責統(tǒng)籌，以捐贈形式納入當?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機構(gòu)決策機構(gòu)同意并經(jīng)審計符合規(guī)定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償?shù)确绞?，支持金融機構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新, 推進實施健康與養(yǎng)老服務工程。研究以養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進金融機構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務業(yè)。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動產(chǎn)登記機

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)或服務設施提供養(yǎng)老服務，根據(jù)其投資額、建設規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務老人數(shù)等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數(shù)量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(國發(fā)[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會關于深化改革推動經(jīng)濟社會發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》（寧政發(fā)[2014]44號），《意見》中相關優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對公辦養(yǎng)老服務機構(gòu)投入。各級人民政府要將養(yǎng)老服務機構(gòu)建設納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，逐步加大對公辦養(yǎng)老服務機構(gòu)的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區(qū)財政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務機構(gòu)建設，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財政投入力度；自治區(qū)本級福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)。公辦養(yǎng)老服務機構(gòu)的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉(xiāng)“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養(yǎng)老服務機構(gòu)利用閑臵

床位提供社會養(yǎng)老服務。

(2)支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。對按養(yǎng)老服務設施相關標準建設并取得《養(yǎng)老服務機構(gòu)設立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營利性民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預算內(nèi)資金和區(qū)本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區(qū)財政預算內(nèi)資金和區(qū)本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區(qū)由地級市和轄區(qū)財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養(yǎng)老服務機構(gòu)按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數(shù)計算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養(yǎng)標準將供養(yǎng)費用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，不足部分由當?shù)刎斦o予補助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務補貼制度。對按規(guī)劃和標準新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心(站)，經(jīng)考核驗收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區(qū))設立居家養(yǎng)老服務專項經(jīng)費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構(gòu)要加大對養(yǎng)老服務業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務信貸產(chǎn)品，支持非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強養(yǎng)老服務機構(gòu)信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務領域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養(yǎng)老服務設施建設用地應當符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務機構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)建設用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的土地政策。嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(7)完善稅費優(yōu)惠政策。落實國家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對養(yǎng)老服務機構(gòu)提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅，對非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人向非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的捐贈，符合相關規(guī)定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對養(yǎng)老服務機構(gòu)建設要免征有關行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老服務機構(gòu)提供養(yǎng)老服務也要適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老服務機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務機構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵制度。建立養(yǎng)老服務機構(gòu)管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級、從業(yè)年限掛鉤制度。對符合條件的參加養(yǎng)老護理職業(yè)技能培訓和職業(yè)技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關補貼。在養(yǎng)老服務機構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機構(gòu)、福利機構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。社會辦養(yǎng)老服務機構(gòu)和養(yǎng)老服務企業(yè)在技術(shù)職稱評定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓等方面與政府辦養(yǎng)老服務機構(gòu)享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務機構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務機構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商，加強對養(yǎng)老服務機構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構(gòu)投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務機構(gòu)綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養(yǎng)老服務機構(gòu)投保養(yǎng)老服務機構(gòu)綜合責任險，以及70周歲以上的經(jīng)濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區(qū)要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業(yè)保險公司開展適合老年人特點的養(yǎng)老保險、疾病保險、醫(yī)療保險業(yè)務。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式

1、綜合服務類養(yǎng)老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f(xié)會牽頭發(fā)起，旨在建設完善中國社會化養(yǎng)老服務體系的重大民生工程。

項目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運營機構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應，電視、電話、空調(diào)等一應俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護士護理的系統(tǒng)化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據(jù)膳食標準另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內(nèi)首個學院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項目，首創(chuàng)中國學院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂學院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設計、服務配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區(qū)配套：獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區(qū)。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術(shù)后看護為主的頤養(yǎng)中心和康復中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務。

在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術(shù)與服務體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國·臺灣長庚養(yǎng)生文化村

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護：為銀發(fā)族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發(fā)展機會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設計、經(jīng)濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經(jīng)營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現(xiàn)資金短期回流，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進行管理，或者借助多家專業(yè)機構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫(yī)院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發(fā)的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機構(gòu)。這類機構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續(xù)護理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項目的居住權(quán)與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點應該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)投資興建連鎖項目。項目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫(yī)護人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫(yī)療專家長期跟蹤，開展系統(tǒng)科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無法出售產(chǎn)權(quán)，因此會員制是其緩解經(jīng)營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區(qū)計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業(yè)第一家大規(guī)模國際標準持續(xù)關愛社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設施一應俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”。該計劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養(yǎng)老機構(gòu)建設有著重要的現(xiàn)實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項目參與各方可以取長補短，充分發(fā)揮在各自領域的優(yōu)勢，從而達到比各方單獨行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機構(gòu)養(yǎng)老服務在我國屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務多元化的需求。而民營企業(yè)作為中國經(jīng)濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機構(gòu)作為主導進行建設，使之成為機構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。

2010年9月3日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國的養(yǎng)老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國家的私營企業(yè)參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發(fā)展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權(quán)項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養(yǎng)老機構(gòu)的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機構(gòu)的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機構(gòu)運營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現(xiàn)控制成本支出、提升服務質(zhì)量的目標。

（3）推動養(yǎng)老機構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動養(yǎng)老業(yè)取得實質(zhì)性的發(fā)展。改革的關鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機構(gòu)建設經(jīng)費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規(guī)，成立獨立的監(jiān)管機構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進我國養(yǎng)老機構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機構(gòu)建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創(chuàng)新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發(fā)?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調(diào)“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業(yè)投資力度。通過獨資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及有關專項規(guī)劃時，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經(jīng)營主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機構(gòu)納入醫(yī)療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發(fā)改委公布《國家發(fā)展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發(fā)改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫(yī)療、旅游、教育培訓、健康養(yǎng)老等公共服務項目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質(zhì)量，規(guī)范項目識別、準備、采購、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內(nèi)容進行了科學規(guī)范。盡管養(yǎng)老項目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時間問題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項目不適合選址在市中心區(qū)，因為中心城區(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設施作為非營利性機構(gòu)獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺模式，市場

上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空臵房屋資源進行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

模式六：保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險產(chǎn)品相關的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務的費用通過特定的政策結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務內(nèi)容，繼而根據(jù)服務內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項目。這一模式的本質(zhì)是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規(guī)劃設計：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務體系和設施規(guī)劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發(fā)達國家的老年建筑標準結(jié)合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養(yǎng)老社區(qū)

項目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想?！?/p>

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無線報警系統(tǒng)”、“無線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時開設頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團隊管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經(jīng)營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務有限公司，專業(yè)負責拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但目前僅有璽悅一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬平方米。

養(yǎng)老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務。結(jié)合太陽城“百齡計劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實現(xiàn)“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項目位于西安市長安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國家標準的養(yǎng)老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準的大型老年服務機構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調(diào)整經(jīng)營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經(jīng)驗理念，快速實現(xiàn)企業(yè)化服務、集團化的產(chǎn)業(yè)集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經(jīng)濟模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長和發(fā)展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國家級自然保護區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復、保健、理療等多種專業(yè)服務。而星級物業(yè)也為老人提供營養(yǎng)膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設計與服務均參考國際一流養(yǎng)老城進行設計施工建設。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內(nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項目是甘肅里城實業(yè)集團旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬元打造的省內(nèi)五星級大型專業(yè)養(yǎng)老服務機構(gòu)，項目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農(nóng)場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫(yī)護服務。院內(nèi)建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構(gòu)養(yǎng)老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國際適老標準，結(jié)合中國老人人體工程學特征，研發(fā)設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務。

在服務上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時，都能在一個熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項目建設的實施，順應人口老齡化的發(fā)展趨勢，符合自治區(qū)加強老齡工作的一貫要求，對于優(yōu)化升級開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務業(yè)，促進社會養(yǎng)老服務保障體系建設，具有重大意義。