第一篇：總部基地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

亞太工業(yè)總部基地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

集團(tuán)公司：

我亞太工業(yè)總部基地項(xiàng)目隨著蘭州新區(qū)工業(yè)科技總部股份有限公司的成立，現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。本著“招商先行”的市場(chǎng)原則，我招商部人員前期對(duì)蘭州產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及重點(diǎn)企業(yè)、以及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和蘭州新區(qū)整體建設(shè)進(jìn)度、入駐項(xiàng)目、企業(yè)等情況作了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，現(xiàn)將具體內(nèi)容詳述如下：

一． 項(xiàng)目背景分析

1． 從全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其中最主要的目的就是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)均衡發(fā)展。因此，東中部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、升級(jí)和西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展是今后我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2． 從甘肅省和蘭州市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，基本呈現(xiàn)出區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和東中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)接兩者相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展格局，“工業(yè)強(qiáng)省、產(chǎn)業(yè)富民”的發(fā)展戰(zhàn)略將是本區(qū)域中長(zhǎng)期的主要發(fā)展目標(biāo)。

3． 2010年蘭州新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)拉開(kāi)帷幕，目前，蘭州新區(qū)即將上升為國(guó)家級(jí)新區(qū)，這樣就給蘭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì)和創(chuàng)造了良好的條件。

結(jié)論：在我國(guó)新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，“轉(zhuǎn)型、升級(jí)”等關(guān)鍵詞透析出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新特征，由此帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，必將為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，蘭州新區(qū)建設(shè)也將是本區(qū)域“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極”。

二． 本區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及分布

在我省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)科技類產(chǎn)業(yè)主要分布于蘭州、河西、河?xùn)|及天水、白銀等區(qū)域，尤以蘭州產(chǎn)業(yè)分布密度大，企業(yè)眾多，本調(diào)研報(bào)告主要側(cè)重于蘭州產(chǎn)業(yè)狀況。目前，蘭州產(chǎn)業(yè)可劃分為石油化工、裝備制造、醫(yī)藥生物、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等五個(gè)大類。

其中石油化工為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，起步早，產(chǎn)業(yè)鏈健全完善；裝備制造業(yè)以蘭石、蘭通等早期企業(yè)為基礎(chǔ)，經(jīng)改組調(diào)整后形成多元化的企業(yè)布局，并且招商引進(jìn)了一大批新型企業(yè)，如吉利汽車(chē)等大型企業(yè)；醫(yī)藥生物以蘭州生物藥品研究所、蘭州獸醫(yī)藥研究所、蘭州佛慈制藥等科研、生產(chǎn)型的單位或企業(yè)為依托，并且，逐步發(fā)展形成奇正藏藥、隴神戎發(fā)等著名醫(yī)藥企業(yè)，隴藥產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我省的一大支柱產(chǎn)業(yè)；農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)主要分布于河西地區(qū)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)集中于蘭州的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和安寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分別作為國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)較早，現(xiàn)已形成比較完善的產(chǎn)業(yè)布局，入駐了一批有實(shí)力的品牌企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門(mén)類已初具規(guī)模。

蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成了“新材料、新能源與節(jié)能環(huán)保、電子信息、先進(jìn)制造技術(shù)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)、生物技術(shù)與新醫(yī)藥”六大支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)入駐企業(yè)有中糧可口可樂(lè)、中富容器、耐馳泵業(yè)、海默科技、甘肅紫光等。2011年，高新區(qū)增容擴(kuò)區(qū)，將榆中的和平、定遠(yuǎn)、連搭、金崖等鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入規(guī)劃范圍，并且將彭家坪裝備制造業(yè)分園區(qū)也并入高新區(qū)。

安寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)主要有生物醫(yī)藥、新材料、航空航天、節(jié)能環(huán)保、裝備制造、輕工食品、有色金屬七大支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)入駐企業(yè)有奇正藏藥、佛慈制藥、新蘭藥集團(tuán)、九州通醫(yī)藥、眾友藥業(yè)及蘭州宏馬循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園為代表的新材料產(chǎn)業(yè)集群和以萬(wàn)里、蘭飛、長(zhǎng)風(fēng)、蘭州機(jī)床廠、蘭科石化、眾誠(chéng)石油機(jī)械、順創(chuàng)石油機(jī)械、林峰石油機(jī)械、城臨石油鉆采、宏宇變壓器為主的先進(jìn)設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)集群、以康師傅飲品食品、百事可樂(lè)、華潤(rùn)雪花啤酒和莫高國(guó)際酒莊為代表的輕工食品集群。

三．

第二篇：中小企業(yè)總部基地立項(xiàng)報(bào)告

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)2011-4-12 16:14:24

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地

項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告

第一部分 中小企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)中小企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，取得了重要的成就，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要力量。

但是，近年來(lái)我國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展也面臨著融資難、社會(huì)服務(wù)體系不健全、信息缺乏，企業(yè)管理水平低、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱、整體素質(zhì)有待提高等一些不容忽視和亟待解決的問(wèn)題。同時(shí)面臨不斷產(chǎn)生的新困難、新問(wèn)題。正確認(rèn)識(shí)我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和面臨的問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來(lái)，我國(guó)中小企業(yè)快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，有關(guān)資料表明，目前我國(guó)中小企業(yè)已達(dá)4200萬(wàn)戶，其中注冊(cè)企業(yè)數(shù)為870萬(wàn)戶，注冊(cè)個(gè)體商戶數(shù)為3330萬(wàn)戶，約占全國(guó)企業(yè)總數(shù)的99％，（各級(jí)國(guó)資委系統(tǒng)管理的國(guó)有企業(yè)僅為20萬(wàn)家），“十一五”期間國(guó)民經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)9.5％，而規(guī)模以上中小企業(yè)增加值年均增長(zhǎng)28％，截至2010年底，我國(guó)中小企業(yè)創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值占國(guó)內(nèi)增加值的65％，社會(huì)零售額占66％，上繳稅收占56％，提供就業(yè)機(jī)會(huì)占85％，出口額占我國(guó)出口的75％。在從事跨國(guó)投資和經(jīng)營(yíng)的3萬(wàn)戶國(guó)內(nèi)企業(yè)中，中小企業(yè)占到80％以上，同時(shí)很多大企業(yè)都是由中小企業(yè)發(fā)展而成的，如聯(lián)想、海爾、海信、華為。中小企業(yè)成為擴(kuò)大就業(yè)的主渠道，中小企業(yè)提供了大約85％的城鎮(zhèn)就業(yè)崗位，不僅安置了大量的城市下崗職工，還吸收了大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，有效解決了城鎮(zhèn)一體化發(fā)展和剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和就業(yè)的問(wèn)題，緩解勞動(dòng)力供求矛盾，從而保證了社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

中小企業(yè)正成為我國(guó)創(chuàng)新的主力軍。目前，中小企業(yè)完成了我國(guó)65％的發(fā)明專利和80％以上的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，不少中國(guó)企業(yè)已經(jīng)從早期的加工、貿(mào)易等領(lǐng)域向基礎(chǔ)設(shè)施、高新技術(shù)等領(lǐng)域拓展，中小企業(yè)在不少地方已形成了產(chǎn)業(yè)群，是產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分，是專業(yè)協(xié)作化的基礎(chǔ)；成為大企業(yè)配套供應(yīng)商的過(guò)程中，很多中小企業(yè)向“專、能、特、新”方向發(fā)展，是創(chuàng)新不可忽視的力量。

中小企業(yè)對(duì)外發(fā)展水平也在不斷提高，中小企業(yè)在服裝、紡織品、玩具等家居及輕工制造等勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的出口占相當(dāng)大比重，在電子通信設(shè)備、生物技術(shù)等高新領(lǐng)域，中小企業(yè)出口的比重也在提高。

第二部分 中小企業(yè)面臨的問(wèn)題

一． 自身素質(zhì)不高，技術(shù)創(chuàng)新能力不足是中小企業(yè)面臨的又一重大挑戰(zhàn)。

我國(guó)中小企業(yè)的快速發(fā)展主要是以低技術(shù)水平和外延擴(kuò)張為特征，生產(chǎn)技術(shù)和裝備水平都比較落后，中小企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新嚴(yán)重不足，創(chuàng)新能力和水平不夠，存在的障礙和問(wèn)題較多，這已成為中小企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。綜合而言，我國(guó)中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新主要在下列幾方面存在問(wèn)題：

（一）是中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新所需資金嚴(yán)重不足、融資渠道不暢；

（二）中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新所需的科研、設(shè)備、人才、信息缺乏。據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前珠江三角洲中小企業(yè)設(shè)備的技術(shù)水平處于國(guó)際先進(jìn)水平的不足1％，處于國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的為41％，處于國(guó)內(nèi)中等水平的為47％，處于國(guó)內(nèi)落后水平的為11％；且員工素質(zhì)普遍偏低，最缺乏較高素質(zhì)的綜合型人才和專業(yè)人才。

（三）是中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境和服務(wù)體系有待完善，由于中小企業(yè)規(guī)模小，其技術(shù)創(chuàng)新對(duì)外部環(huán)境和服務(wù)體系的依賴性大，就目前情況看，這方面亟待完善。外部環(huán)境和服務(wù)體系中對(duì)中小企業(yè)發(fā)展不利的因素主要有金融政策、稅收政策、中介服務(wù)水平、市場(chǎng)信息、行業(yè)指導(dǎo)等五大方面。

第三部分 國(guó)家政策支持

一． 2009年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中第四項(xiàng)第17條：“引導(dǎo)中小企業(yè)集聚發(fā)展，按照布局合理、特色鮮明、用地集約、生態(tài)環(huán)保的原則，支持培育一批重點(diǎn)示范產(chǎn)業(yè)集群。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群環(huán)境建設(shè)，改善產(chǎn)業(yè)集群條件，完善服務(wù)功能，壯大龍頭骨干企業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)業(yè)化協(xié)作水平?！?第六項(xiàng)第22條指出：“加快推進(jìn)中小企業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)設(shè)施，積極培訓(xùn)各級(jí)中小企業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。通過(guò)資格認(rèn)定，業(yè)務(wù)委托、獎(jiǎng)勵(lì)等方式，發(fā)揮工商聯(lián)及行業(yè)協(xié)會(huì)（商會(huì)）和綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)的作用，引導(dǎo)和帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，建設(shè)和完善財(cái)政補(bǔ)助機(jī)制，支持服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展信息、培訓(xùn)、技術(shù)、創(chuàng)業(yè)、質(zhì)量檢驗(yàn)、企業(yè)管理等服務(wù)?！?/p>

第23條：“加快中小企業(yè)公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過(guò)引導(dǎo)社會(huì)投資、財(cái)政資金支持等多種方式，重點(diǎn)支持在輕工、紡織、電子信息等領(lǐng)域建設(shè)一批產(chǎn)品研發(fā)、檢驗(yàn)檢測(cè)、技術(shù)推廣等公共服務(wù)平臺(tái)。支持中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)，改善創(chuàng)業(yè)和發(fā)展環(huán)境??”

二．國(guó)家工業(yè)和信息化部2010年公布了《國(guó)家中小企業(yè)公共服務(wù)示范平臺(tái)管理暫行辦法》，對(duì)“示范平臺(tái)”的條件中規(guī)定：“主要服務(wù)于中小企業(yè)集聚的區(qū)域或行業(yè)。包括：產(chǎn)業(yè)集群、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地等?！?/p>

“提供的服務(wù)包括：信息、技術(shù)、融資、質(zhì)量、節(jié)約、環(huán)保、創(chuàng)業(yè)、培訓(xùn)、管理、商務(wù)、現(xiàn)代物流等，示范平臺(tái)可以是具有各種服務(wù)功能的綜合性平臺(tái)，也可以是某一方向服務(wù)功能突出的專業(yè)平臺(tái)?！?三．吉林省人民政府于2010年6月，發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展若干政策的通知》中也明確規(guī)定了在發(fā)展環(huán)境、融資信貸、財(cái)稅扶持、結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、社會(huì)服務(wù)、管理水平等方面給予中小企業(yè)大力支持。

“中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地”作為國(guó)內(nèi)唯一一家由國(guó)家級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)立項(xiàng)并主辦的全國(guó)性中小商業(yè)企業(yè)總部基地，必將發(fā)展成為全國(guó)最具規(guī)模性、最具集聚性、最具效益性的國(guó)家級(jí)中小企業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，并將有效地對(duì)接國(guó)務(wù)院、工信部和吉林省政府對(duì)中小企業(yè)的各項(xiàng)扶持政策，將政策優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，極大的推動(dòng)我國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出新的貢獻(xiàn)。

第四部分 項(xiàng)目概況

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地是由中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)、吉商商會(huì)聯(lián)合主辦的，由吉林省源溪置業(yè)有限公司承辦的目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、檔次最高的中小商業(yè)企業(yè)總部基地。項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積約800畝，總規(guī)劃建筑面積約240萬(wàn)平米。（基中一期占地面積約200畝，建筑面積約64萬(wàn)平米）。

“中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地”由現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部區(qū)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總部區(qū)三大核心區(qū)域組成，每個(gè)區(qū)域均由總部辦公區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)三大板塊構(gòu)成。同時(shí)總部基地將統(tǒng)一建立包括中小企業(yè)品牌孵化中心、科研培訓(xùn)中心、商務(wù)信息中心、物資裝備調(diào)劑中心、物流與采購(gòu)中心、金融信貸中心、物價(jià)信息中心、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理中心、中央交易結(jié)算中心、展覽展示中心、旅游休閑中心、策劃服務(wù)中心、新聞宣傳中心、公共事務(wù)協(xié)調(diào)中心、政策資源中心等在內(nèi)的十五大中心服務(wù)體系。（項(xiàng)目一期組建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部區(qū)）

該項(xiàng)目建成后將成為我國(guó)中小商業(yè)企業(yè)以產(chǎn)品與技術(shù)交流、信息與資源合作為核心的總部基地和國(guó)內(nèi)外貿(mào)易集成協(xié)作平臺(tái)，打造我國(guó)中小商業(yè)企業(yè)集群式發(fā)展的新型商業(yè)模式，為廣大中小商業(yè)企業(yè)建立集辦公、科研、電子商務(wù)、貿(mào)易、信息、金融、教育培訓(xùn)、品牌孵化、政策資源于一體的綜合性服務(wù)體系，全面推動(dòng)我國(guó)中小商業(yè)企業(yè)的科學(xué)、健康發(fā)展和國(guó)際化進(jìn)程；同時(shí)為長(zhǎng)春市城市發(fā)展建設(shè)主題性中央商務(wù)區(qū)，拉動(dòng)長(zhǎng)春市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)長(zhǎng)春市商貿(mào)、物流、金融、地產(chǎn)、餐飲、旅游、交通通訊、現(xiàn)代物流等行業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

第五部分 項(xiàng)目宗旨

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地建設(shè)宗旨： 一．打造中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地 二．創(chuàng)立中小商業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)信息基地 三．構(gòu)建中小商業(yè)企業(yè)國(guó)際貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 四．樹(shù)立中小商業(yè)企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)風(fēng)向標(biāo) 五．建立中小商業(yè)企業(yè)品牌孵化推廣中心 六．創(chuàng)建中小商業(yè)企業(yè)科研培訓(xùn)基地

七．搭建中小商業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)協(xié)作與集成發(fā)展平臺(tái) 八．打造中小商業(yè)企業(yè)永不落幕的博覽會(huì) 九．創(chuàng)建中小商業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金

第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地?cái)M利用位于長(zhǎng)春市南部新城中央商務(wù)區(qū)的源溪·冠城現(xiàn)有商業(yè)用地和周邊規(guī)劃用地組建。

項(xiàng)目一期組建的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部區(qū)?？偛繀^(qū)占地面積約200畝?？偨ㄖ娣e約64萬(wàn)平米。包括總部辦公區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)三大板塊。（二期將組建文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部區(qū)和生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總部區(qū)）

一． 總部辦公區(qū)：建筑面積約22萬(wàn)平米。1.總部大廈：14萬(wàn)平米 2.總部公寓：8萬(wàn)平米

二． 商務(wù)服務(wù)區(qū)：建筑面積16萬(wàn)平米 1.寫(xiě)字樓：6萬(wàn)平米 2.商務(wù)會(huì)館：2萬(wàn)平米 3.商業(yè)廣場(chǎng)：8萬(wàn)平米

三． 生活服務(wù)區(qū)：建筑面積26萬(wàn)平米 1.高檔酒店：10萬(wàn)平米 2.住宅區(qū)：16萬(wàn)平米

注：以上三個(gè)區(qū)的建筑面積均含地下建筑或地下停車(chē)場(chǎng)。

第七部分 項(xiàng)目功能說(shuō)明

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地的功能說(shuō)明：

一． 建立中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)集群式發(fā)展模式，按大產(chǎn)業(yè)體系分為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部區(qū)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總部區(qū)?；鞋F(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部區(qū)將引進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、大型商超業(yè)、物流裝備業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲酒店業(yè)和信息、咨詢、會(huì)計(jì)、法律服務(wù)等方面的企業(yè)；文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部區(qū)主要引進(jìn)信息服務(wù)業(yè)、藝術(shù)品專業(yè)、動(dòng)漫游戲業(yè)、設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、休閑旅游業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、文化會(huì)展業(yè)等方面的企業(yè)；生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總部區(qū)主要引進(jìn)新材料及應(yīng)用技術(shù)、新能源與高效節(jié)能技術(shù)、環(huán)境保護(hù)技術(shù)、低碳可循環(huán)技術(shù)、電子信息技術(shù)、綠色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等方面的企業(yè)。使入住企業(yè)形成環(huán)形商業(yè)鏈，既在內(nèi)部形成供求關(guān)系與資源對(duì)接，又可進(jìn)行整合化外向輸出，從而形成商業(yè)集群的集聚和輻射效應(yīng)。二． 在該園區(qū)內(nèi)形成一個(gè)國(guó)內(nèi)國(guó)際中小企業(yè)的總部聚集地，形成集辦公、科研、商業(yè)、貿(mào)易、物流、信息、教育培訓(xùn)等于一體的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地是以生產(chǎn)性、服務(wù)性企業(yè)為主體的總部聚集基地，其概念的內(nèi)涵包括5A智能、綠色空間、全程信息、產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浇M合,為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的中樞式經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，以高效多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建高速發(fā)展的通道;以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的區(qū)域間的現(xiàn)代企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念，為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑；其概念的外延在于能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)內(nèi)外各行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息整合、資源整合、產(chǎn)業(yè)整合、資本整合，并在國(guó)際貿(mào)易及公共服務(wù)平臺(tái)基礎(chǔ)上構(gòu)建一體化產(chǎn)業(yè)體系。

作為中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)的超大規(guī)模聚集園區(qū)，它將為中小企業(yè)中任何一個(gè)“立足國(guó)內(nèi)，走向世界”的企業(yè)，提供了一個(gè)絕佳的窗口和平臺(tái)，眾多企業(yè)在總部基地內(nèi)，可以更便捷地交流互動(dòng)、資源共享、業(yè)務(wù)合作。總部基地的“體量”賦予其“聚集又聚變”的天生稟賦?？偛渴侨瞬拧①Y本、資源、信息的大集合，實(shí)現(xiàn)高集約化互補(bǔ)、共享、互動(dòng)；總部集中，形成極化趨勢(shì)，以基地為核心輻射周邊產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生“總部經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)。三． 為中小企業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)絽f(xié)同及集成作業(yè)模式

通過(guò)總部基地的商業(yè)集群效應(yīng)和完善的中心服務(wù)體系建設(shè)，其功能可延伸至指導(dǎo)和協(xié)調(diào)企業(yè)在生產(chǎn)、加工、銷售的上、中、下游各環(huán)節(jié)鏈條，主要是通過(guò)采用“對(duì)稱式快速集群化產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈協(xié)作模式”，即基于企業(yè)集群化的基礎(chǔ)上，把握集群產(chǎn)業(yè)鏈的兩端即設(shè)計(jì)與研發(fā)和商貿(mào)高附加值環(huán)節(jié)，打造以原材料平臺(tái)，信息平臺(tái)、人才平臺(tái)、成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)、文化創(chuàng)意平臺(tái)、政府與金融平臺(tái)為基礎(chǔ)支持的快速反應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈。協(xié)同作業(yè)模式通過(guò)六個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)，包括協(xié)同設(shè)計(jì)管理、協(xié)同采購(gòu)管理、協(xié)同制作管理、協(xié)同物流管理以及協(xié)同營(yíng)銷服務(wù)管理、協(xié)同資金管理。

（一）協(xié)同設(shè)計(jì)管理

1.快速縮短產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)間與流程。

2.提高上下游產(chǎn)業(yè)鏈中廠商在設(shè)計(jì)、研究與開(kāi)發(fā)合作中的效率。3.支持產(chǎn)品開(kāi)發(fā)單位、滿足市場(chǎng)及客服要求的應(yīng)變能力。4.強(qiáng)化研發(fā)對(duì)協(xié)同設(shè)計(jì)核心能力的支持。

5.針對(duì)各類中小企業(yè)的有效資源進(jìn)行整合化對(duì)位化輸出。

（二）協(xié)同采購(gòu)管理，包括：

1.增進(jìn)供應(yīng)商與采購(gòu)商、生產(chǎn)商等企業(yè)之間長(zhǎng)期合作關(guān)系。2.穩(wěn)定供貨渠道。

3.幫助企業(yè)縮短采購(gòu)的周期與增加材料庫(kù)存的周轉(zhuǎn)率

4.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)部企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，突現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)作能力。

5.整合產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)部企業(yè)的采購(gòu)與庫(kù)存信息，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化采購(gòu)降低成本，實(shí)現(xiàn)第三方庫(kù)存對(duì)接系統(tǒng)，達(dá)到差異化相對(duì)化零庫(kù)存，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（三）協(xié)同制作管理

1.建立企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)各企業(yè)生產(chǎn)進(jìn)度、生產(chǎn)排程、交貨進(jìn)度、產(chǎn)能與庫(kù)存進(jìn)行對(duì)比分析。2.實(shí)行訂單統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配，分項(xiàng)目分流程協(xié)同制作。3.建立技術(shù)、人員、設(shè)備、交流共享系統(tǒng)。

（四）協(xié)同物流管理

1.建立協(xié)同物流中心，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群第三方物流。

2.以嵌套式模式對(duì)接社會(huì)物流支持系統(tǒng)。完善城內(nèi)、城際、省際、國(guó)際四向物流網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建公路、鐵路、航運(yùn)、海運(yùn)四元物流體系。

3.建立流程環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)性監(jiān)控體系，從訂單下達(dá)、交貨進(jìn)度、庫(kù)存查詢、送貨通知到配送、跟蹤到達(dá)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行受控管理，有效協(xié)調(diào)組織物流運(yùn)轉(zhuǎn)體系和支持資源系統(tǒng)。

（五）協(xié)同營(yíng)銷服務(wù)管理

1.成立協(xié)同營(yíng)銷管理平臺(tái)，統(tǒng)籌服務(wù)營(yíng)銷和貿(mào)易管理。

2.建立市場(chǎng)商品銷售動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)，置前預(yù)測(cè)市場(chǎng)要求和供需平衡點(diǎn)。3.建立經(jīng)銷商銷售聯(lián)合體，統(tǒng)一成品訂貨信息和行銷通道。4.建立電子商務(wù)和遠(yuǎn)程交易系統(tǒng)。

（六）協(xié)同資金管理

1.建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，為集群內(nèi)部企業(yè)提高中、短期的商業(yè)資金支持和設(shè)備設(shè)施更新，技術(shù)改造資金支持。

2.建立中央統(tǒng)一收支結(jié)算系統(tǒng)，平衡統(tǒng)籌資金使用。

第八部分 項(xiàng)目服務(wù)體系

中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)總部基地十大服務(wù)體系：

1.為入駐企業(yè)提供生產(chǎn)信息、訂單協(xié)作、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)交易、商務(wù)辦公、生活配套等服務(wù)。

2.為入駐企業(yè)提供科技研發(fā)、包裝設(shè)計(jì)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)、網(wǎng)絡(luò)信息、品牌推廣、通道建設(shè)等方面的服務(wù)。

3.總部基地將依托國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家工信部、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)中小商業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)、中國(guó)輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)等國(guó)家主管部委和行業(yè)主管單位，組織國(guó)內(nèi)外各種形式的新品推介會(huì)、博覽會(huì)、專項(xiàng)展覽展銷會(huì)、國(guó)際訂貨會(huì)、國(guó)際產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇、學(xué)術(shù)研討會(huì)等，為入駐企業(yè)提供整合化宣傳推廣和市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)平臺(tái)。

4.工商、稅務(wù)、公安、海關(guān)、保險(xiǎn)、車(chē)管等部門(mén)進(jìn)入園區(qū)為入駐企業(yè)提供一站式審定，“一條龍”服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)對(duì)入駐企業(yè)在開(kāi)戶、結(jié)算、貸款申請(qǐng)等方面實(shí)行就近報(bào)送、開(kāi)通便捷通道，使入駐企業(yè)無(wú)后顧之憂。

5.建立總部園區(qū)專屬國(guó)際貿(mào)易綠色通道，為入駐企業(yè)提供全程式國(guó)際進(jìn)出口貿(mào)易和委托加工服務(wù)。

6.創(chuàng)辦總部基地專屬雜志、報(bào)紙、網(wǎng)站。7.建立中國(guó)中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心，為入駐企業(yè)提供專業(yè)人才培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)。8.建立中國(guó)中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，同銀行、基金公司等金融部門(mén)合作，為中小企業(yè)提供中短期及長(zhǎng)期資金信貸支持。包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、國(guó)際貿(mào)易、技術(shù)改造、設(shè)備更新原材料采購(gòu)、生產(chǎn)加工等。

9.建立總部基地商貿(mào)聯(lián)合體，為加盟企業(yè)提供原材料采購(gòu)、生產(chǎn)加工、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)交易一體化服務(wù)體系。

10.對(duì)接國(guó)務(wù)院、工信部、吉林省和長(zhǎng)春市政府有關(guān)扶持中小企業(yè)發(fā)展的政策，在資金、環(huán)境、財(cái)稅、科技、管理、服務(wù)等方面切實(shí)有效的幫助和支持中小企業(yè)。

第三篇：總部基地 定義案例

總部基地：

定義——總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？偛炕乜梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。

總部基地在于能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息整合、互動(dòng)；能夠達(dá)到國(guó)內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良好釋放效果。總部基礎(chǔ)是企業(yè)成長(zhǎng)的形象特征標(biāo)志。

案例：

成都青羊總部基地——青羊總部基地規(guī)劃占地面積1089畝。分5期進(jìn)行建設(shè)，計(jì)劃于2012年全部建成，計(jì)劃建設(shè)總面積近85萬(wàn)平方米的總部研發(fā)樓，目前，已完成一、二、三、四期近46萬(wàn)平方米總部研發(fā)樓及配套設(shè)施的建設(shè)，五期近39萬(wàn)平方米的總部研發(fā)樓及配套設(shè)施正在規(guī)劃建設(shè)之中。青羊總部基地重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)研發(fā)中心、銷售中心、工業(yè)總部，目前簽約入駐企業(yè)已逾百家，其中有百事可樂(lè)、置信凱德等世界500強(qiáng)，葛洲壩集團(tuán)、招商銀行、深圳海洋王等行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。通過(guò)七年多的發(fā)展，青羊總部基地的“集群效應(yīng)”進(jìn)一步得到放大。預(yù)計(jì)2012年青羊總部基地全部建成后，引進(jìn)企業(yè)將超過(guò)200家，年實(shí)現(xiàn)稅收超過(guò)10億元。

北京總部基地——總占地約65公頃，擁有500棟總部樓，總建筑面積約140萬(wàn)平米，總投資逾120億人民幣，目前，總部基地核心區(qū)已入駐400余家國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)，輻射一平方公里范圍內(nèi)近4000家中小型企業(yè)，已被北京市委市政府納入新的“十一五規(guī)劃”，確定為北京十二大經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)之一。預(yù)計(jì)2010年，總部基地核心區(qū)將超過(guò)500家總部型企業(yè)，技工貿(mào)總收入達(dá)到2000億元，稅費(fèi)總額80億元，對(duì)區(qū)域財(cái)政的貢獻(xiàn)將達(dá)到25%，聚集約10萬(wàn)名中高端人才。

東北總部基地——是在充分總結(jié)和歸納北京總部基地6年多大膽而又成功實(shí)踐的基礎(chǔ)上，打造的第一個(gè)系統(tǒng)化、規(guī)范化、生態(tài)化、規(guī)?；?、完整化的多元化總部聚集區(qū)。東北總部基地首批建設(shè)的西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬(wàn)平米，平均容積率約1.1，綜合綠地率約50%。由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨(dú)棟總部樓組成，累計(jì)總投資約200億元人民幣。

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第四篇：成都工業(yè)總部基地寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

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成都工業(yè)總部基地寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研基本情況

（一）錦江工業(yè)總部基地

錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項(xiàng)目27個(gè)，投資總規(guī)模近50億元，投資強(qiáng)度230萬(wàn)元/畝。未來(lái)總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設(shè)總面積將達(dá)280萬(wàn)平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。

1.中冶成工大廈

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由中冶成工建設(shè)有限公司投資建設(shè)的總部基地，該公司于2006年11月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股。中冶集團(tuán)是央企排名27位，世界500強(qiáng)企業(yè)，其中中國(guó)成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

占地面積：14.15畝 建筑密度：30.18％

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容積率：8.02 綠地率：33% 總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

車(chē)位：總停車(chē)位600個(gè)（其中地下400多個(gè)，地面100多個(gè)）

建筑層數(shù)：A區(qū)辦公樓27層，B區(qū)和C區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售價(jià)：5100元/㎡以上?，F(xiàn)售價(jià)均價(jià)7500/㎡。物管費(fèi)：最高不高于6元/㎡

出售面積：（A、B區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)域，C區(qū)為商務(wù)酒店區(qū)域）

A區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；

B區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

C區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)共同對(duì)大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項(xiàng)扶持優(yōu)惠政策。

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銷售情況：A區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對(duì)外銷售，C區(qū)作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。

2.成都銀海芯座

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。

開(kāi)發(fā)商背景： 層高：3.2米

總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡ 售價(jià)：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管費(fèi)：9元/㎡/月 車(chē)位費(fèi)用：200-300元/月 車(chē)位數(shù)量：681個(gè) 銷售情況：已基本售完

（二）青羊工業(yè)總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西

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三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機(jī)場(chǎng)僅十余分鐘車(chē)程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無(wú)需許可或?qū)徟暮戏?xiàng)目。

占地面積：1089畝 容積率：1.6 建筑密度：29.2％ 綠地率：35％

租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：1500-4700㎡

售價(jià)：5000元/㎡ 現(xiàn)售價(jià)6000-8000 物管費(fèi)：2元/㎡/月

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬(wàn)-50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨(dú)棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊綠舟稅源總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2008年3月27日。公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的青羊綠舟項(xiàng)目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復(fù)合型項(xiàng)目。主營(yíng)業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。

占地面積：1800畝 獨(dú)棟面積：1100-3000㎡

租售形式：不進(jìn)行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達(dá)到一定的額度，就可免費(fèi)入駐。上繳的稅收越多，免費(fèi)得到的辦公樓就越大。

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊(cè)關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。

銷售情況：尚無(wú)企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。

（四）龍?zhí)豆I(yè)總部基地

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成都市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟(jì)第一城。項(xiàng)目將建成約150萬(wàn)平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。

1.成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司是由上海裕都集團(tuán)與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開(kāi)發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁?。龍?zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭?、市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資75億元，共分為三個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一號(hào)地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)68.8萬(wàn)平方米，停車(chē)位達(dá)4522個(gè)。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個(gè)組團(tuán)，以獨(dú)棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公

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為主要建筑形態(tài)；二號(hào)地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號(hào)地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，計(jì)劃2010年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號(hào)地塊的工程建設(shè)。

占地面積： 779畝

總建筑面積：69萬(wàn)㎡（其中地上57萬(wàn)㎡，地下12萬(wàn)㎡）容積率：1.5 建筑密度：30％ 綠化率：30％ 車(chē)位：4522個(gè)

租售形式：整棟出售（大面積的獨(dú)棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：491-5314㎡ 售價(jià)：5400元/㎡ 銷售情況：60％ 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：

（1）凡購(gòu)買(mǎi)辦公用房首付在50％以上，價(jià)格優(yōu)惠幅度最高為10％；

（2）凡在成華區(qū)注冊(cè)成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策；

（3）享受辦公用房補(bǔ)貼：納稅在200-500萬(wàn)、500萬(wàn)元

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以上的企業(yè)，購(gòu)買(mǎi)辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過(guò)2000平方米；

（4）企業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公樓后，可享受購(gòu)買(mǎi)總部城配套住宅原價(jià)下浮5％的優(yōu)惠政策；

（5）重大項(xiàng)目或行業(yè)龍頭企業(yè)購(gòu)買(mǎi)可根據(jù)具體情況一事一議；

（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級(jí)政府所給予的相關(guān)扶持政策。

2.多元總部國(guó)際一號(hào)

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。項(xiàng)目一期可入駐60家企業(yè)。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。

建筑面積：66667㎡ 容積率：0.9 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層

停車(chē)位：600多個(gè)（其中地上400多個(gè)，地下100多個(gè)）

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物管費(fèi)：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：300-1000㎡ 售價(jià)：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)優(yōu)惠政策

（五）藍(lán)光·空港總部基地

項(xiàng)目位臵：該項(xiàng)目位于成都城南臨空國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)2.5公里。

開(kāi)發(fā)商背景：項(xiàng)目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔助，以綠色飲品開(kāi)發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國(guó)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

租售形式：租售均可 售價(jià)：7500元/㎡ 租價(jià)：60-100元/㎡/月 物管費(fèi)：3.5-5元/月

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銷售情況：90％

項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼

三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢(shì)分析

（一）政策優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于城市中心傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，總部基地的優(yōu)勢(shì)就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬(wàn)-50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊(cè)新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實(shí)得部分財(cái)政扶持政策。

（二）交通優(yōu)勢(shì)。縱觀成都市的甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)趨勢(shì)逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問(wèn)題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的新商機(jī)。

（三）環(huán)境優(yōu)勢(shì)。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光·空港總

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部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號(hào)、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨(dú)幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。

（四）價(jià)格優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉?shí)驗(yàn)區(qū)，都有物美價(jià)廉的寫(xiě)字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫(xiě)字樓對(duì)比而言，這個(gè)價(jià)格只相當(dāng)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的1/3。另外，城市中甲級(jí)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個(gè)200㎡的寫(xiě)字間，如果空臵，一個(gè)月物管費(fèi)就得交接近4000元。

四、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(一)成都總部基地市場(chǎng)概況

隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開(kāi)始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有20多個(gè)大大小小的總部基地。

就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙

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流西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“X”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項(xiàng)目。

由于政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個(gè)片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年10月17日召開(kāi)的第四屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績(jī)，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。

隨著成都總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致成都總部基地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

（二）成都總部基地市場(chǎng)特征

根據(jù)前面對(duì)總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。

成都的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)

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勢(shì)，提升區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國(guó)際國(guó)內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。

成都總部基地的開(kāi)發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無(wú)論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對(duì)園區(qū)招商政策的支持及對(duì)項(xiàng)目的參與力度，對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。

從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，成都總部基地的開(kāi)發(fā)單位可分為三種類型：開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開(kāi)發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開(kāi)發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

（三）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

成都總部基地市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“3+X”的競(jìng)爭(zhēng)格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨?xiàng)目憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢(shì)，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場(chǎng)的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段

由于成都總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國(guó)外的總部基地項(xiàng)目及北京ABP等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見(jiàn)得新鮮。

結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

五、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

（一）成都總部基地市場(chǎng)供給與需求

由于總部基地集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來(lái)越多的政府、開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。

截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市場(chǎng)呈現(xiàn)的各類總

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部辦公物業(yè)面積在200～300萬(wàn)平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢(shì)。

2008年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng)6796.83畝，8、9月兩個(gè)月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項(xiàng)目將在未來(lái)1-2年內(nèi)推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。

2007年9月，成都工業(yè)用地開(kāi)始實(shí)行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)5～10年，這還未包括潛在市場(chǎng)供應(yīng)?？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過(guò)剩，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將不可避免，總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更應(yīng)該注重策略致勝。

（二）成都總部基地發(fā)展趨勢(shì)

隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項(xiàng)目的建設(shè)，大型總部基地間的競(jìng)爭(zhēng)將漸趨激烈，而越來(lái)越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢(shì)，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。

根據(jù)成都市對(duì)工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測(cè)，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基

內(nèi)部資料

注意保密

地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從總部基地產(chǎn)品建筑來(lái)看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來(lái)越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個(gè)方面。

二〇一〇年一月十九日

第五篇：總部基地裝修技術(shù)要求

深圳天安智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)有限公司

重慶天安數(shù)碼城·總部基地

裝修技術(shù)要求

一、土建及給排水部分

1、嚴(yán)禁在承重結(jié)構(gòu)和外墻上面鑿槽、穿孔；

2、衛(wèi)生間墻內(nèi)有暗裝給水管道，在裝修的時(shí)候應(yīng)該注意不要在墻上任意打孔或鑿槽；

3、在裝修過(guò)程中，為了減少結(jié)構(gòu)不必要的荷載，降低建筑的主體自重，務(wù)必選用輕質(zhì)墻體材料，不要使用粘土磚。考慮到防火要求盡量少用木結(jié)構(gòu)的墻體，使用木材易燃裝飾材料時(shí)必須涂刷防火涂料。

4、業(yè)主在裝修過(guò)程中，嚴(yán)禁破壞通風(fēng)道的完整性和改變其結(jié)構(gòu)。

5、嚴(yán)禁破壞建筑主體的外墻面，包括改變陽(yáng)臺(tái)的建筑功能，嚴(yán)禁在外墻上安裝空調(diào)主機(jī)，防盜網(wǎng)應(yīng)該裝在房間內(nèi)部、不改變外墻窗戶大小和玻璃顏色。

6、不準(zhǔn)擅自在給排水管、消防管道上開(kāi)口接管。

7、業(yè)主在裝修過(guò)程中嚴(yán)禁將管道井房門(mén)封堵，以便日后的維修，管理。

8、業(yè)主在裝修過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意留有清掃口和地漏，切勿將檢查口和地面清掃口封死。

9、衛(wèi)生間改造必須做防水層和48小時(shí)滲漏試驗(yàn)，需經(jīng)業(yè)主檢查合格后方可允許施工隊(duì)做后續(xù)施工。

10、在裝修吊頂過(guò)程中，必須預(yù)留排污管和存水彎的維修檢查口。

11、在裝修過(guò)程中，業(yè)主如要求改造衛(wèi)生間就必須安裝帶有存水彎的衛(wèi)生潔具，并向園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心提供給排水管道的布置圖，由物業(yè)公司備案，以便日后的管理維修。

二、電氣部分

1、裝修前需將電氣施工圖紙交物業(yè)公司園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心審批。

2、業(yè)主用電申請(qǐng)容量需以本大廈提供的電源容量為標(biāo)準(zhǔn)，如需增加負(fù)荷的，需報(bào)物業(yè)公司審批；為確保日后運(yùn)行安全及管理，更換線路及電源總開(kāi)關(guān)的由物業(yè)公司統(tǒng)一有償施工。

3、在裝修期間對(duì)本單元內(nèi)隱蔽線管及配電箱移動(dòng)位置的必須報(bào)物業(yè)公司審批，并經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)查看同意后方可施工。

4、在裝修期間凡涉及單元外電源供電線路的，必須報(bào)物業(yè)公司審批。

5、嚴(yán)禁利用公共照明電源做單元內(nèi)施工電源。

6、在電源電纜出入口處，應(yīng)留有檢修口。

7、嚴(yán)格按照有關(guān)電氣施工安全標(biāo)準(zhǔn)施工。

三、消防及空調(diào)系統(tǒng)

消防系統(tǒng)

1、各大廈公共部分及各單元內(nèi)均已安裝了消防報(bào)警監(jiān)控元件，如煙感探測(cè)器、消防廣播、模塊、消火栓、噴淋等，為保證消防系統(tǒng)的穩(wěn)定性，原則上業(yè)主不得隨意改動(dòng)。

2、業(yè)主/租戶如因裝修設(shè)計(jì)等原因確需改動(dòng)消防系統(tǒng)的，應(yīng)提前將設(shè)計(jì)圖和消防批文報(bào)政府消防部門(mén)批準(zhǔn)，并將獲批準(zhǔn)的文件一式兩份送物業(yè)公司審核，其中包括以下資料： 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋單位公章）、施工單位資質(zhì)證明（加蓋單位公章）、設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明、主要材料材質(zhì)單，材料合格證等。

3、為保障日后消火栓的管理與測(cè)試，消火栓移位必須由物業(yè)公司統(tǒng)一有償施工。

4、施工中消火栓及噴淋管道的焊接應(yīng)由持證專業(yè)人員操作，管道接口焊接符合標(biāo)準(zhǔn)需要檢驗(yàn)，管道應(yīng)作防腐處理。

5、施工中電氣部分的電線接頭應(yīng)錫焊連接，并作好絕緣處理；根據(jù)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB50054－95》第5.2.7條在建筑物的頂棚內(nèi)必須采用金屬線管穿線，電線必須采用合格產(chǎn)品（信號(hào)總線應(yīng)采用雙絞線），截面不得低于2.5平方毫米，線路至消火栓箱體應(yīng)穿金屬軟管，接線正確；線路絕緣電阻符合要求，暗敷線路施工時(shí)應(yīng)有園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心運(yùn)行人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。

6、業(yè)主單元內(nèi)消火栓管道和噴淋管道施工完畢后與主管道接口時(shí)，應(yīng)向園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心交納一定數(shù)量的水量損失費(fèi)，并提前通知大廈消防值班人員，以避免影響消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

7、管道接口完畢后，業(yè)主、施工單位應(yīng)配合消防值班人員對(duì)管道進(jìn)行試壓，且接口處應(yīng)無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。

8、消防值班人員在對(duì)管道放水試壓時(shí)，應(yīng)采取積極措施，消除系統(tǒng)因非火警報(bào)警對(duì)其他業(yè)主的影響。

9、噴淋系統(tǒng)的試水管應(yīng)安裝在排水順暢的地方，嚴(yán)禁私放消防水。

10、業(yè)主單元內(nèi)如需加裝消防系統(tǒng)元件，應(yīng)選用與大廈火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)相同的火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警器、消防警鈴、廣播等產(chǎn)品；其安裝調(diào)試由專業(yè)公司人員施工，加裝的點(diǎn)數(shù)不得超出系統(tǒng)允許值，以保證大廈火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的可靠性和兼容性。

11、本大廈各單元內(nèi)均配有內(nèi)含電話、網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)閉路電視接口的綜合配線箱，用戶裝修時(shí)若需取消或移動(dòng)配線箱，應(yīng)與園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心及清華天安公司聯(lián)系，清華天安公司將安排人員免費(fèi)上門(mén)指導(dǎo)，如擅自改動(dòng)造成的后果由業(yè)主自負(fù)。

12、工程完工后，業(yè)主應(yīng)及時(shí)聯(lián)系政府消防部門(mén)及物業(yè)公司按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)，立即整改直至合格。

四、空調(diào)系統(tǒng)

1、業(yè)主在安裝空調(diào)前應(yīng)到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心辦理空調(diào)安裝手續(xù)，嚴(yán)格按圖施工，做好防震防風(fēng)處理措施。

2、需按照?qǐng)@區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心指定位置安裝空調(diào)主機(jī)，乙方安裝之分體空調(diào)室外機(jī)規(guī)格大小及數(shù)量不得超出原預(yù)留位置之大小和數(shù)量，乙方應(yīng)在空調(diào)選購(gòu)前咨詢園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心或現(xiàn)場(chǎng)確定預(yù)留位置的情況；空調(diào)主機(jī)安裝應(yīng)牢固、減振、可靠、安全；噪音、環(huán)保符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、單元內(nèi)空調(diào)冷凝水排放不得排放到室外，須由土建裝修施工單位敷設(shè)Φ25封閉管道排放到機(jī)房原設(shè)計(jì)的排水管內(nèi)，并做好防水保溫處理。

特別提示：

樓宇在設(shè)計(jì)單戶型空調(diào)機(jī)房時(shí)，為倡導(dǎo)國(guó)家節(jié)能減排號(hào)召，物業(yè)使用人在對(duì)空調(diào)選型時(shí)因充分考慮到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，并要求空調(diào)公司現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看。因前期有個(gè)別單位采用的分體機(jī)等系統(tǒng)，導(dǎo)致在使用中出現(xiàn)的空調(diào)不制冷等問(wèn)題；園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心建議各使用人優(yōu)先考慮變頻式多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)。如因使用人自行選擇的空調(diào)類型導(dǎo)致使用時(shí)出現(xiàn)的各種問(wèn)題，將由使用人及空調(diào)單位自行承擔(dān)。

五、園區(qū)裝修指引

為了增強(qiáng)裝修管理的公開(kāi)化、透明度，同時(shí)也是為了維護(hù)全體業(yè)主、租戶和施工單位的利益，讓廣大業(yè)主、租戶及施工單位對(duì)園區(qū)裝修管理有一個(gè)全面的了解，保障各大廈外觀美觀，使物業(yè)保值升值，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心制定如下裝修指引，請(qǐng)廣大業(yè)主、租戶及施工單位周知。

1、裝修手續(xù)的辦理：

單元內(nèi)進(jìn)行整體裝修、改造、格局調(diào)整、粉刷、翻新等，均應(yīng)到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)；顧客到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)之前須將裝修圖紙報(bào)政府消防主管部門(mén)，取得消防審核意見(jiàn)書(shū)，之后持消防審核意見(jiàn)書(shū)、裝修單位資質(zhì)證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、裝修圖紙至園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心辦理裝修手續(xù)。

2、消防施工單位的選擇：

由于園區(qū)消防設(shè)施系專業(yè)公司設(shè)計(jì)、選型、施工及維護(hù)，為了避免單元內(nèi)消防工程與大廈主體消防工程維保責(zé)任界定不清，杜絕發(fā)生園區(qū)消防隱患，建議盡量選擇園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心提供的專業(yè)消防單位（即原設(shè)計(jì)、施工單位）；但上述建議的消防施工單位不具有強(qiáng)制性，顧客可以自行選擇任何具有合格資質(zhì)的消防公司，施工須達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（即

單元內(nèi)消防分系統(tǒng)必須接入大廈主系統(tǒng)，且為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的對(duì)應(yīng)，消防地址碼必須變更為實(shí)際使用人）。

3、裝修施工噪音和裝修異味的管理：

為了廣大員工的身體健康和園區(qū)業(yè)主的共同利益，各單元裝修須使用環(huán)保材料，油漆或粉塵施工時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)閉門(mén)窗，不得將異味擴(kuò)散到其他單元。

4、關(guān)于公共通道、消防前室的占用問(wèn)題：

各樓層走廊、消防前室是業(yè)主房產(chǎn)證紅線圖以外部分，具有觀景、通風(fēng)、采光、消防疏散、日常物業(yè)管理等功能，從法律性質(zhì)上講，這些走廊是屬于公共部分，不允許占用。

對(duì)于個(gè)別購(gòu)買(mǎi)了整層的業(yè)主因特殊需要而占用走廊的，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心要求：第一、占用用途不得影響樓宇功能發(fā)揮和物業(yè)外觀；第二、占用走道必須先取得消防主管部門(mén)的審核同意；第三、占用走道還須事先取得其他有利益關(guān)系的相鄰業(yè)主的書(shū)面同意。在滿足上述前提的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定和小區(qū)有關(guān)占用公共場(chǎng)地的管理規(guī)定，辦理公共場(chǎng)地占用手續(xù)。

5、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的裝修規(guī)定：

陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)不得改變?cè)褂霉δ?，不得在?yáng)臺(tái)或露臺(tái)上進(jìn)行分隔、搭建等裝修工程，不得放置有影響外觀的物品或堆放大量物品及做倉(cāng)庫(kù)用；業(yè)主如果在陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)放置盆栽花草植物，放置時(shí)須考慮防風(fēng)安全；放置假山，不得超出樓板設(shè)計(jì)承重標(biāo)準(zhǔn)。

6、關(guān)于消防施工停水申請(qǐng)及消防栓移位的問(wèn)題：

顧客單元內(nèi)因消防施工停消防水時(shí)間不得超過(guò)12小時(shí)，消火栓一般不允許移位，如須停消防水或消火栓移位，須由顧客提供書(shū)面申請(qǐng)給園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心，消防施工停水每次收取水損費(fèi)400元，消火栓移位原則上由園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心統(tǒng)一施工。

7、關(guān)于配電箱移位的問(wèn)題：

單元配電箱如果確需移位，須由顧客提供書(shū)面申請(qǐng)給園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心，配電箱移位原則上由園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心統(tǒng)一安排施工。

8、關(guān)于用電增容的問(wèn)題：

業(yè)主單元如果有需要增加用電容量的，請(qǐng)與園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心聯(lián)系。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確定有增容條件的，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心將協(xié)助業(yè)主辦理增容手續(xù)，增容涉及到電纜施工的，為了保障整個(gè)大廈的用電安全，須由園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心進(jìn)行施工。

9、其他應(yīng)注意事項(xiàng)：

(1)、施工現(xiàn)場(chǎng)須按1個(gè)/50平方米配備ABC型干粉滅火器，施工現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙，做

飯；

(2)、施工單位進(jìn)場(chǎng)后，首先須先做好管井及洗手間的防水，之后方可進(jìn)行其它施工，以防用水時(shí)流到下面單元。

(3)、施工人員出入大廈時(shí)必須佩帶證件，無(wú)證人員不得在現(xiàn)場(chǎng)施工，證件不得轉(zhuǎn)借他人使用；需要夜間施工的應(yīng)到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心申請(qǐng)登記，施工人員不得擅自離開(kāi)所施工的單元。

(4)、所有裝修材料必須走貨梯，嚴(yán)禁用客梯運(yùn)裝修材料。

(5)、在裝修過(guò)程中，嚴(yán)禁將管道井門(mén)堵死，以便日后抄表、維修及管理，陽(yáng)臺(tái)、洗手間需留有清掃口和地漏，檢查口、地漏清掃口不得封堵。

(6)、不得破壞樓宇承重結(jié)構(gòu)部分，不得在承重墻、梁、柱上開(kāi)孔，不得改變樓宇外觀。

10、裝修驗(yàn)收辦理：

裝修完工并取得消防主管部門(mén)的消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)后，顧客持消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)向園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心申請(qǐng)驗(yàn)收，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心須在三個(gè)工作日內(nèi)安排驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主要有：第一，裝修未破壞大廈外觀和樓宇結(jié)構(gòu)；第二，裝修未對(duì)相鄰造成損害；第三，單元內(nèi)消防分系統(tǒng)必須接入大廈主系統(tǒng)，消防地址碼必須變更為實(shí)際使用人；第四，單元內(nèi)水電裝修符合技術(shù)規(guī)范。

11、對(duì)違章現(xiàn)象的處理程序和處理措施：

裝修施工人員如果有違章裝修行為，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心工作人員將現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行教育，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，將暫扣施工人員裝修施工臨時(shí)出入證，并請(qǐng)?jiān)撌┕と藛T離場(chǎng)，請(qǐng)施工單位負(fù)責(zé)人及違規(guī)施工人員到園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心辦公室配合處理；園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心將根據(jù)違規(guī)情況，進(jìn)行教育、要求寫(xiě)保證書(shū)、收取違約金，暫停施工等處理措施。

特別提示：為了提高效率，從裝修申請(qǐng)之日起，裝修期一般不得超過(guò)三個(gè)月，最長(zhǎng)不得超出六個(gè)月。裝修結(jié)束之日起，一個(gè)月內(nèi)須向園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心申請(qǐng)驗(yàn)收；逾期園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心將采取相應(yīng)的督促措施。

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